49948/2024

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 190.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

HØJESTERETS DOM

afsagt tirsdag den 12. august 2025

Sag BS-49948/2024-HJR

(2. afdeling)

Lejer 1

og

Lejer 2

(advokat Claus Johansen, beskikket for begge)

mod

Boligkontoret Fredericia

(advokat Rasmus Holm Hansen)

Biintervenient til støtte for Boligkontoret Fredericia:

BL – Danmarks Almene Boliger

(advokat Rasmus Holm Hansen)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Kolding den 10. januar 2023 (BS-22747/2022-KOL) og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 11. juni 2024 (BS-3982/2023-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Michael Rekling, Hanne Schmidt, Jens Kruse Mikkelsen og Mohammad Ahsan.

Sagen er behandlet på skriftligt grundlag, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande

Appellanterne, Lejer 1 og Lejer 2, har gentaget de-res påstand om frifindelse. De har for Højesteret endvidere nedlagt påstand om, at indstævnte, Boligkontoret Fredericia, skal anerkende, at de er berettiget til at opsætte el-ladeboks udvendigt på murgavl på lejemålet beliggende Adresse, 7000 Fredericia, bygning Nr., på Matrikel nr. 2.

2

Boligkontoret Fredericia har påstået stadfæstelse.

Anbringender

Lejer 1 og Lejer 2 har anført navnlig, at sagen skal

bedømmes efter almenlejelovens § 35 om installationsretten og ikke efter lovens § 40 om råderetten.

Installationsretten er hverken efter ordlyden af almenlejelovens § 35 eller forar-bejderne hertil indskrænket geografisk til kun at vedrøre installationer inde i selve bygningen, idet bestemmelsens udtryk ”det lejede” omfatter hele det geo-grafiske område inklusive f.eks. have og indkørsel, som der efter lejekontrakten er individuel brugsret til. Der kan derfor også foretages sædvanlige installatio-ner uden på bygningen, så længe installationen er inden for det lejedes geogra-fiske område.

Betingelserne efter almenlejelovens § 35 for opsætning af el-ladeboksen er op-fyldt, fordi rækkehusets ydermur er inden for det lejedes geografiske område, og fordi el-ladebokse allerede på installationstidspunktet i 2021 udgjorde en sædvanlig installation i almenlejelovens § 35’s forstand. Det skyldes, at det i 2021 var sædvanligt for en almindelig husstand at have en eldrevet bil, og det var derfor også sædvanligt at have opsat el-ladebokse til opladning af sådanne biler.

Boligkontoret Fredericia har anført navnlig, at sagen ikke skal bedømmes efter almenlejelovens § 35 om installationsretten, men derimod efter lovens § 40 og § 85 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger mv., der omhandler råderetten. Det skyldes, at installationsretten alene angår lejers installationer inde i selve boligen, mens råderetten vedrører lejers forandringer uden for selve boligen.

El-ladeboksen er opsat på rækkehusets ydermur, og der er derfor tale om en in-stallation uden for selve boligen. Da el-ladeboksen er opsat i strid med reglerne om råderet – idet der hverken foreligger en godkendelse fra afdelingsmødet el-ler en individuel tilladelse til opsætningen fra udlejer – skal lejerne fjerne el-la-deboksen og retablere murværket.

Hvis Højesteret måtte nå frem til, at almenlejelovens § 35 finder anvendelse, var lejerne ikke berettiget til at opsætte el-ladeboksen, da el-ladebokse på installa-tionstidspunktet i 2021 ikke kunne – og i øvrigt fortsat ikke kan – anses for en sædvanlig installation efter almenlejelovens § 35.

Lejerne er i øvrigt under alle omstændigheder afskåret fra at opsætte el-lade-boksen på rækkehusets ydermur, idet dette sted ikke er en del af lejemålet.

3

Højesterets begrundelse og resultat

Lejer 1 og Lejer 2 bor til leje i et enderækkehus i en almen boligorganisation. De opsatte i 2021 uden tilladelse fra boligafdelingen eller fra boligorganisationen (udlejer), Boligkontoret Fredericia, udvendigt på rækkehusets endegavl en el-ladeboks til brug for opladning af deres hybridbil.

Boligkontoret gjorde Lejer 1 og Lejer 2 opmærksom på, at el-ladeboksen var ulovligt opsat, hvorefter de ansøgte boligkontoret om tilladelse til opsætning af el-ladeboksen. Boligkontoret meddelte afslag på ansøgningen og påbød dem at fjerne el-ladeboksen og retablere murværket.

Lejer 1 og Lejer 2 efterkom ikke påbuddet, og boligkontoret indbragte herefter sagen for Beboerklagenævnet i Fredericia. Nævnet fandt, at Lejer 1 og Lejer 2 i medfør af almenlejelovens § 35 om den såkaldte installationsret var berettiget til at opsætte el-ladeboksen.

Sagen angår, om Lejer 1 og Lejer 2 efter almen-lejelovens § 35 var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på række-husets endegavl.

Efter almenlejelovens § 35 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbs-kapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.

Højesteret finder, at almenlejelovens § 35 efter ordlyden, forarbejderne og tilbli-velseshistorien må forstås på den måde, at den alene giver lejer ret til at fore-tage installationer inde i det lejede. Allerede derfor tiltræder Højesteret, at Lejer 1 og Lejer 2 ikke var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl og stadfæster herefter lands-rettens dom.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Lejer 1 og Lejer 2 (deres retshjælpsforsikring), subsidiært statskassen, inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 30.000 kr. til Boligkontoret Fredericia. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 12-08-2025 kl. 12:07 Modtagere: Appellant Lejer 2, Advokat (H) Rasmus Holm Hansen, Appellant Lejer 1, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Indstævnte Boligkontoret Fredericia, Biintervenient BL -Danmarks Almene Boliger