BS-14008/2022-HJR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 184.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

HØJESTERETS KENDELSE

afsagt den 8. september 2022

Sag BS-14008/2022-HJR

Dansk Ejendomsmæglerforening (advokat Jens Jacob Dühr) kærer afslag på biintervention i sagen:

tidligere Appellant ApS

(advokat Michael Thiesen)

mod

Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1

og

Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2

(advokat Trine Irmang Østengaard for begge)

I tidligere instans er afsagt kendelse af Østre Landsrets 10. afdeling den 16. de-cember 2021 (BS-13130/2021-OLR).

I påkendelsen har deltaget tre dommere: Vibeke Rønne, Lars Hjortnæs og Jens Kruse Mikkelsen.

Påstande

Kærende, Dansk Ejendomsmæglerforening, har nedlagt påstand om, at forenin-gen tillades at biintervenere til støtte for tidligere Appellant ApS.

Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2, har påstået stadfæstelse.

2

Sagsfremstilling

Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 anlagde den 11. juni 2017 sag mod tidligere Appellant ApS med påstand om betaling af et nærmere angivet beløb, der udgjorde erstatning som følge af mangler ved en ejendom, som Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 købte af tidligere Appellant ApS med overtagelse i 2015.

Retten i Glostrup afsagde dom i sagen den 23. marts 2021. Af rettens begrun-delse og resultat fremgår bl.a.:

”Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 købte ejendom-men beliggende Adresse, By af tidligere Appellant ApS med overtagelse den 1. april 2015.

Ejendommen var forinden erhvervet af tidligere Appellant ApS og renoveret med henblik på videresalg. Ejendommen blev solgt som ”to-talrenoveret bungalow” , jf. købsaftalen.

På baggrund af skønserklæringerne og de supplerende forklaringer un-der hovedforhandlingen lægger retten til grund, at arbejderne med to-talrenoveringen af ejendomme, som beskrevet i skønerklæringerne, vedrørende flere dele af ejendommen ikke har været udført håndværks-mæssigt korrekt, ligesom andre mangler under totalrenoveringen burde have været opdaget af håndværkere. Endvidere lægger retten til grund, at udbedringsomkostningerne udgør mindst 760.000 kr.

Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgs-målet er herefter om tidligere Appellant ApS har ydet garanti eller handlet svigagtig eller groft uagtsomt og derfor er erstatningsansvarlig.

Ejendommen blev solgt som ”totalrenoveret bungalow” . Det pågæl-dende aftalevilkår har ikke været genstand for individuel forhandling, og ved tvivl om forståelsen af vilkåret fortolkes vilkåret på den måde, som er mest gunstigt for Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1.

Efter retspraksis i FED 2000.2976 Ø er oplysning om nyt tag konkret blevet anset som at skulle sidestilles med garanti for at taget var tæt.

Retten finder herefter, at ”totalrenoveret bungalow” i nærværende sag skal sidestilles med en garanti for, at arbejderne ved totalrenoveringen

3

af bungalowen er udført håndværksmæssigt korrekt, herunder at andre fejl og mangler, der burde være opdaget under totalrenoveringen, til-lige er udbedret.

Herefter er tidligere Appellant ApS erstatningsansvarlig for udbed-ringsomkostninger på 760.000 kr.

…”

tidligere Appellant ApS ankede sagen til Østre Landsret. Under forberedelsen for landsretten anmodede Dansk Ejendomsmæglerforening om tilladelse til at ind-træde som biintervenient i sagen. tidligere Appellant ApS tilsluttede sig anmod-ningen, mens Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 modsatte sig biintervention. Landsretten afviste ved kendelse af 16. december 2021 at tillade biintervention. Det fremgår af landsrettens kendelse bl.a.:

”Det fremgår af retsplejelovens § 252, stk. 1, at tredjemand kan ind-træde som biintervenient til støtte for en af parterne i en retssag, hvis vedkommende har en retlig interesse i udfaldet. Højesteret har i kendel-sen gengivet i U.2013/3040/2 tiltrådt den forståelse af bestemmelsen, som fremgår af Retsplejerådets betænkning nr. 698/1973 om behandling af borgerlige sager s. 101, hvorefter bestemmelsen skal forstås således, at det er overladt til domstolenes skøn i det enkelte tilfælde at tillade bi-intervention, ”når dette findes rimeligt og velbegrundet” .

Dansk Ejendomsmæglerforeningen har ifølge foreningens vedtægter § 2, stk. 1, til formål at varetage ejendomsmæglernes og ejendomsmæg-lerbranchens erhvervsmæssige interesser ved at arbejde for, at formid-ling af fast ejendom og ydelser i forbindelse hermed sker på en betryg-gende og professionel måde gennem foreningens medlemmer, og at ar-bejde for medlemmernes størst mulige faglige selvstændighed inden for den ramme og virksomhedsform, hvorunder medlemmer har valgt at udøve sin virksomhed.

Ifølge vedtægternes § 2, stk. 2, skal foreningen virke herfor ved blandt andet at være medlemmernes talerør over for offentligheden, og foreningen kan ifølge stk. 3 blandt andet afgive re-sponsa.

Den foreliggende sag angår erstatning for mangler ved køb af en ejen-dom. Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Tvisten angår, om sælgeren, tidligere Appellant ApS, har ydet ga-ranti, herunder ved en formulering i købsaftalen om, at der er tale om en ”totalrenoveret bungalow” , eller har handlet svigagtig eller groft

4

uagtsomt og derfor er erstatningsansvarlig. Ingen af parterne i sagen er ejendomsmæglere og der er ikke oplysninger om, at nogle af parterne har søgt eller vil søge at holde en i handelen involveret ejendomsmæg-ler ansvarlig.

I det foreliggende tilfælde finder landsretten, at Dansk Ejendomsmæg-lerforenings interesse i sagen er af en sådan hypotetisk og fjerntlig-gende karakter, at der ikke er rimelig og velbegrundet at tillade biinter-vention som begæret, jf. retsplejelovens § 251, stk. 1. Dette gælder, uag-tet at biinterventionen i medfør af retsplejelovens § 252, stk. 2, vil kunne tilrettelægges uden forsinkelse eller væsentlig ulempe for parterne.”

For Højesteret er fremlagt en mail af 16. december 2021 fra tidligere Appellant ApS' advokat, Michael Thiesen, til Person 4, Ejendomsmægler A/S, som var ejen-domsmægler for sælger ved det køb, som hovedsagen angår. Det fremgår af sa-gens oplysninger, at mailen er sendt inden landsrettens kendelse blev offentlig-gjort. Af mailen fremgår bl.a.:

”I fortsættelse af min mail af 9. september 2021 kan jeg orientere dig om, at Dansk Ejendomsmæglerforening har besluttet sig for at ville ind-træde i retssagen til støtte for min klient, tidligere Appellant ApS.

Retssagen drejer sig som anført blandt andet om, hvorvidt den af Ejendomsmægler A/S udarbejdede salgsopstilling, hvor ejendommen blev solgt som "total-renoveret bungalow", indebærer, at der af sælger, altså af min klient, skulle være afgivet en garanti om at ejendommen var fri for fejl og mangler, herunder skjulte fejl og mangler. Dette var som anført byret-tens opfattelse.

Også Dansk Ejendomsmæglerforening finder denne afgørelse højst be-mærkelsesværdig og har på denne baggrund ønsket at indtræde i sa-gen. Landsretten skal nu tage stilling hertil.

For det tilfælde at min klient i Landsretten måtte blive dømt på oven-stående garantisynspunkt ser jeg mig derfor desværre nødsaget til at forbeholde min retsstilling overfor Ejendomsmægler A/S, her-under at kræve det fulde tab erstattet af Ejendomsmægler A/S, henset til at den pågældende formulering kan henføres til Ejendomsmægler A/S' arbejde for min klient. Jeg skal derfor opfordre Ejendomsmægler A/S til at varetage dets interesser i relation til ovenstå-ende.”

5

Parternes synspunkter

Dansk Ejendomsmæglerforening har anført navnlig, at udfaldet af sagen for

landsretten vil få afgørende betydning for Dansk Ejendomsmæglerforenings medlemmer, ejendomsmæglerne, og det ansvar, som påhviler ejendomsmæg-lere. Foreningen har derfor en aktuel og retlig interesse i sagens udfald.

Hvis byrettens afgørelse stadfæstes, må det forventes, at dommen vil danne præcedens, således at anprisninger i salgsopstillinger som eksempelvis ”total-istandsat” , ”gennemrenoveret” og ”nyistandsat” fremover må formodes at blive betragtet som garantier for en mangelfri ejendom. Det vil have som konse-kvens, at sælgerne vil være objektivt ansvarlige for skjulte fejl og mangler af mere eller mindre hvilken som helst karakter i ejendommen.

Det er Dansk Ejendomsmæglerforenings formodning, at sælgere, der bliver mødt med krav på den baggrund, med stor sandsynlighed vil videreføre kravet mod den involverede ejendomsmægler, der har udfærdiget salgsopstillingen. I den konkrete sag er dette også blevet bekræftet, idet sælgerens advokat har ta-get forbehold over for ejendomsmægleren i sagen om, at sælgeren vil holde ejendomsmægleren ansvarlig for det tab, som sælgeren måtte blive dømt til at dække for køberne.

Dansk Ejendomsmæglerforenings interesse i at fremme foreningens formål medfører, at foreningen må kunne indtræde som biintervenient i en sag, der an-går et spørgsmål, som falder inden for foreningens formål. Herudover er ejen-domsmægleren for sælgeren i den konkrete sag medlem af Dansk Ejendoms-mæglerforening, og foreningen har også af den grund en retlig interesse i sa-gens udfald.

Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 har anført navnlig, at Dansk Ejendomsmæglerforening ikke har en fornøden retlig interesse i sagen. Foreningens interesse i sagen er alene af hypotetisk og indirekte karakter.

Det gør ingen forskel, at den i sagen involverede ejendomsmægler er blevet procestilvarslet i sagen. Sagen havde på tidspunktet for procestilvarslingen ver-seret i næsten 4½ år, og tilvarslingen har derfor næppe nogen reel betydning, idet sælgerens krav mod ejendomsmægleren må anses for at være fortabt som følge af passivitet eller forældelse. Da et eventuelt krav mod sælgeren således ikke vil kunne videreføres mod ejendomsmægleren, har Dansk Ejendomsmæg-lerforening ikke den fornødne retlige interesse.

6

Hvis Dansk Ejendomsmæglerforenings indtræden som biintervenient skulle have givet mening, skulle foreningen være indtrådt på et langt tidligere tids-punkt, og anmodningen bør også af denne grund afvises.

Det må afvises, at sagen danner præcedens for ansvaret for medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening. Der er i sagen ikke tale om en ”almindelig” sælger, men derimod en professionel ejendomsudvikler. Udfaldet af nærvæ-rende sag vil derfor ikke have som konsekvens, at sælgere generelt vil være ob-jektivt ansvarlige for skjulte fejl og mangler af enhver art, og sagen har derfor ikke den betydning for foreningens medlemmer, som foreningen giver udtryk for.

Biintervention fra Dansk Ejendomsmæglerforening vil komplicere og fordyre behandlingen af sagen betragteligt, og de kan risikere at skulle betale sagsom-kostninger til biintervenienten, hvilket vil være meget økonomisk belastende for dem.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagen angår, om Dansk Ejendomsmæglerforening opfylder betingelserne for at indtræde som biintervenient til støtte for tidligere Appellant ApS under an-kesagen for landsretten.

Som anført af landsretten angår ankesagen erstatning for mangler ved en fast ejendom, som Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2 købte af tidligere Appellant ApS. For Højesteret er der fremlagt oplysninger om, at tidligere Appellant ApS har forbeholdt sig sin retsstilling over for den ejendomsmægler, som medvirkede for tidligere Appellant ApS ved salget af ejendommen, og som efter det oplyste har udarbejdet den i ankesagen omhandlede salgsopstilling.

Højesteret tiltræder, at det ikke er rimeligt og velbegrundet at tillade Dansk Ejendomsmæglerforening at indtræde som biintervenient i sagen for landsret-ten. Højesteret lægger herved vægt på, at den ejendomsmægler, der medvir-kede ved salget af ejendommen, først ca. 4½ år efter sagens anlæg er blevet pro-cesunderrettet af tidligere Appellant ApS og ikke i øvrigt er inddraget i sagen.

Ejendomsmæglerens eventuelle ansvar er ikke på nuværende tidspunkt til prø-velse, og en eventuel afsmittende effekt, som landsrettens afgørelse i ankesagen måtte kunne få for ejendomsmæglere generelt, findes at være for fjerntliggende til at berettige til, at Dansk Ejendomsmæglerforening indtræder som biinterve-nient til støtte for tidligere Appellant ApS.

Højesteret stadfæster derfor landsrettens kendelse.

7

THI BESTEMMES:

Landsrettens kendelse stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Dansk Ejendomsmæglerforening betale i alt 6.000 kr. til Indkærede 1, tidligere Appelindstævnte 1 og Indkærede 2, tidligere Appelindstævnte 2. Det idømte beløb skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.