BS-3404/2020-ALB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 180.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I AALBORG

DOM

afsagt den 17. februar 2021

Sag BS-3404/2020-ALB

Sagsøger 1 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 2 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 3 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 4 (advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 5 (advokat Thomas Heintzelmann)

mod

Sagsøgte ApS (advokat Hans Christian Andersen)

2

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 24. januar 2020, har Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 4 og Sagsøger 5, nedlagt påstand om, at Sagsøgte ApS, tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til Grundejerforening, CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse af Matrikel nr. 2, til Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Sagsøgte opførte omkring 2016 nogle rækkehus på ejendommen Matrikel nr. 2, som blev solgt, herunder til sagsøgerne.

Der var oprindelig projekteret opførelse af 22 rækkehuse på ejendommen, men projektet endte med, at der blev opført samlet 27 rækkehuse, som blev solgt, herunder til sagsøgerne.

Det fremgår af købsaftalerne, at når arbejdet med at færdiggøre fællesarealerne var tilendebragt, skulle disse overdrages til en nystiftede Grundejerforening.

Efter salg af boligerne udstykkede sagsøgte en del af grunden til en selvstændig matrikel.

Grundejerforeningen, herunder sagsøgerne, har gjort gældende, at det udstyk-kede areal udgør en del af det samlede fællesareal, som skulle overdrages til grundejerforeningen, hvilket sagsøgte har bestridt.

Af Lokalplan nr. for et tæt-lavt boligområde på Adresse 1, By, som er vedtaget den 18. september 2008 af Rebild Kommune, fremgår blandt andet:

” § 1 LOKALPLANENS FORMÅL

Lokalplanens formål er:

3

-at udlægge området til boligformål, en tæt/lav boligbebyg-gelse til helårsbeboelse

-at fastlægge rammer for bebyggelsens placering, omfang og udformning

-at fastlægge vej, sti og adgangsforhold.

§ 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS

2.1Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter Matrikel nr. 2 samt alle matr. nr.e, der efter den 1. marts 2008 udstykkes efter overføres fra de nævnte ejendomme.

….

§3 OMRÅDETS ANVENDELSE

3.1Lokalplanområdet udlægges til boligformål, som en tæt/lav bolig-bebyggelse til helårsbeboelse.

….

§4 UDSTYKNINGER

4.1Ved udstykning af området skal bestemmelserne i nærværende lo-kalplan sikres opfyldt for alle parceller

4.2I tilfælde af udstykning skal grundstørrelsen mindst være 300 m ². …

§8 UBEBYGGEDE AREALER

8.1Der skal udlægges udendørs opholdsarealer med et areal mindst svarende til 100 % af boligetagearealet, heraf skal et større areal ud-lægges til fælles opholdsarealer. Opholdsarealerne skal være regu-lære og anvendelige. Smalle bede og havestrimler kan ikke medreg-nes.

8.2De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse, belysning m.v. gives et ordentligt udseende.

….

8.5Der skal udlægges areal til en 15 meter bred grøn kile, som vist på kortbilag 2. Den skal samtidig kunne anvendes som gangsti.

…….

4

§10 GRUNDEJERFORENING

10.1Der skal senest ved boligbebyggelsens ibrugtagning oprettes en andels- eller grundejerforening, hvor samtlige lodsejere indenfor lokalplanområdet skal være medlem. Foreningen overdrages og vedligeholder fællesarealerne, sti og vejrabatter indenfor lokalplan-området.

10.2Ovenstående andels- eller grundejerforeningen skal være medlem af Grundejerforening med ét medlemskab svarende til ét matr. nr.

…

§13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER

13.1Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla-nen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstem-melse med planens bestemmelser..…

Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.”

Lokalplanen er godkendt den 18. september 2008 af Rebild Kommune med virkning fra den 1. oktober 2008.

Der er i det kortbilag nr. 2, hvortil der er henvist i lokalplanen, angivet place-ring af en fælles parkeringsplads på det omtvistede område, som efterfølgende er blevet udstykket som Matrikel nr. 1.

Af købsaftalerne vedrørende salget af rækkehusene, der indeholder i det væ-sentlige enslydende vilkår, fremgår blandt andet:

”….

2.0 EJENDOMMEN

2.1På de i nærværende købsaftale fastsatte vilkår overdrager Sælger til Køber det under projektering og opførelse kommende ejerbolig i

5

form af rækkehus nr. …., som er en del af Matrikel nr. 2 beliggende Adresse 1, By med dertil hørende andel i ejendommens fællesarealer. Ejendommen indrettes i overensstemmelse med den som bilag 2.1 fremlagte indretnings-plan. Ejendommen som beskrevet i dette punkt 2.1 og bilag 2.1 er herefter samlet benævnt ”Ejendommen” .

…

2.3Når Ejendommen er endeligt opført, opmåles denne endeligt. Kø-ber er gjort bekendt med, at ændringer i det endelige boligareal i forhold til det i salgsopstillingen anførte, kan forekomme ændrin-ger. Ændringer i det endelige boligareal medfører ikke ændringer i købesummen, såfremt afvigelsen udgør +/- 3 %.

Såfremt det endelige boligareal afviger med mere end 3 % i forhold til det i salgsopstillingen anførte, reguleres Købesummer på følende måde for så vidt angår den del af arealafvigelsen, der overstiger denne procentsats.

Køber gøres opmærksom på, at ovenstående regulering af areal-af-vigelser alene gælder for boligarealer. Arealafvigelse af øvrige area-ler som eksempelvis carport og udhus mv. medfører ikke regule-ring af Købesummen.

….

4.0 EJENDOMMENS INDRETNING

4.1Ejendommen opføres og indrettes, som det fremgår af bilag 2.1 samt materialeliste, der er vedlagt som bilag 4.1. Der tages forbe-hold for, at der på illustrationer og lignende i udleveret materiale kan være gengivet genstande, udstyr og indretning, som ikke er standard. Køber skal endvidere acceptere mindre afvigelser, herun-der ændringer som følge af konstruktionsmæssige forhold, som ik-ke ud fra en samlet bedømmelse forringer ejendommens kvalitet samt mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v.

….

4.3Køber er forpligtet til at tåle ikke-væsentlige afvigelser og ændrin-ger i forhold til det beskrevne i ovennævnte materiale, som ikke ud fra en samlet bedømmelse forringer Ejendommens kvalitet.

….

8.0 AFLEVERING OG MANGLER …

6

8.10Fællesarealerne/udenoms arealerne færdiggøres i takt med udførel-sen af byggeriet, og når vejrforholdene tillader arbejdet udført. Manglende færdiggørelse af disse arealer betragtes ikke som mang-ler i forbindelse med afleveringsforretning eller 1 års gennemgang. Det bemærkes, at færdiggørelsen af arealerne kan ske efter, at Kø-ber har overtaget Ejendommen.

Sælger er også forpligtet til, at fær-diggørelsen udføres snarest muligt. Køber er forpligtet til, også ef-ter den Overtagelsesdagen, at tåle de gener, som er en følge af, at fællesarealerne/udenoms arealerne eventuelt endnu ikke er færdig-gjort, eller at det samlede byggeri eventuelt opføres i etaper.

8.11Sælger afleverer til Køber færdigt haveanlæg til den ejendommen som nærmere beskrevet i bilag 2.1

…

13.0 GRUNDEJERFORENING

13.1Køber har ret og pligt til at være medlem af Grundejerforening (”Grundejerforeningen”) i overensstemmelse med de til enhver tid gældende grundejerforeningsvedtægter. Udkast til grundejerforeningsvedtægterne er vedlagt som bilag ….”

Udbuddet af de projekterede rækkehuse skete i henhold til en salgsopstilling udarbejdet af Ejendomsmægler. Der er i denne salgsopstilling, der er dateret den 29. marts 2016, optrykt et oversigtskort over den projekterede bebyggelse. Det fremgår heraf, at projektet med opførelse af rækkehuse på grunden omfat-ter hele arealet svarende til den oprindelige Matrikel nr. 2, således at det sam-lede areal udover rækkehusene er angivet som et udlagt grønt område.

Af salgsopstillingen fremgår i øvrigt følgende:

”Andre forhold af væsentlig betydning:

Ejendomsmægleren har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i at handlen indgås, idet en af firmaets ansatte er samboende med bygher-ren.”

Der har ikke under sagen været afgivet vidneforklaring af den medvirkende ejendomsmægler.

Der blev efter opførelsen og salget af rækkehusene etableret den nævnte grun-dejerforening.

7

Af grundejerforeningens vedtægter, der er vedtaget på en stiftende generalfor-samling den 28. februar 2017, fremgår blandt andet:

”Navn:

Foreningens navn er ”Grundejerforening” . …..

Hjemsted: …..

Grundejerforeningen er stiftet på baggrund af bestemmelser i Rebild Kom-munes Lokalplan nr. for Adresse 1 og til regulering af grundejernes rettigheder og pligter indenfor lokalplanområdet.

Formål og opgaver:

Grundejerforeningens formål er at varetage grundejernes fælles opgaver i forbindelse med foreningens drift, vedligeholdelse af fællesanlæg og fæl-lesarealer, veje, parkeringspladser samt fælles opholdsarealer i overens-stemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Foreningen forestår ren- og vedligeholdelse, snerydning, glatførebekæm-pelse etc. på fælles veje, stier samt græsslåning og pasning af de grønne fællesarealer.

Grundejerforeningen varetager i overensstemmelse med beslutning på ge-neralforsamlingen med-lemmernes fælles interesser. …..

Medlemskab:

Grundejerforeningens medlemmer er alle de, der er ejere af ejendomme på foreningens område Matrikel nr. 2 som er omfattet af Rebild Kommunes Lokalplan nr. for Adresse 1.

Ejendomme, der efterfølgende udstykkes fra det nævnte matr. nr. er lige-ledes omfattet af grundejerforeningen.

Alle grundejere på det nævnte lokalplanområde har pligt til at være med-lem af grundejerforeningen.

Medlemskab af grundejerforeningen er en ret og en pligt, der indtræder pr. datoen for overtagelsen af en fast ejendom beliggende indenfor fore-

8

ningens geografiske område. Bidrag betales fra det tidspunkt, hvor der er pligt til at være medlem af grundejerforeningen. …..

Ordinær generalforsamling:

Generalforsamlingen er grundejernes øverste myndighed. …..

Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt flertal, med min-dre andet er bestemt i disse vedtægter. …..

Bestyrelsen:

Grundejerforeningens daglige ledelse varetages af en bestyrelse bestående af 5 medlemmer. Be-styrelsen konstituerer sig selv. Ved konstitutionen vælges formand, næstformand, kasserer og sekretær. ….

Bestyrelsen har den daglige ledelse af foreningens virksomhed, herunder drift og vedligeholdelse af fællesarealer og varetager dens formål og inter-esser. Bestyrelsen er dog berettiget til at ansætte og bestemme aflønningen mv. af medarbejdere til at forestå drift og vedligeholdelse af eventuelle fælles anlæg.

Der afholdes møde så ofte formanden eller 2 medlemmer finder det nød-vendigt. Over det under forhandlingerne passerende føres en protokol, der skal fremlægges og godkendes af bestyrelsen på det næstfølgende be-styrelsesmøde.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst 3 medlemmer giver møde. Bestyrelsens beslutning træffes ved stemmeflerhed. I tilfælde af stemme-lighed er formandens stemme udslagsgivende. …..

Bestyrelsen kan til specielle opgaver nedsætte udvalg, der kan bestå af for-eningens medlemmer uden for bestyrelsen. ….

Tegningsret:

Grundejerforeningen tegnes over for tredjemand af et flertal af bestyrel-sen.

9

….

Påtaleret:

Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes bestyrelse.

Tinglysning:

Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitut- og pantestiftende på Matrikel nr. 2 og ejendomme, der efterfølgende ud-stykkes fra denne matrikel. ….

Øvrige forhold: ….

I spørgsmålet, som denne vedtægt ikke giver svar på, skal bestyrelsen af-gøre og løse disse spørgsmål efter bedste evne og overbevisning. Bestyrel-sen skal dog fremlægge sagen til medlemmernes godkendelse ved næste generalforsamling. I meget vigtige sager skal bestyrelsen indkalde til ek-straordinær generalforsamling.”

Inden fællesarealerne blev færdiggjort med henblik på overdragelse til grunde-jerforeningen som nævnt i blandt andet købsaftalens punkt 8.10, foretog sagsøgte i oktober 2018 udstykning af en del af Matrikel nr. 2, hvor det senere omtvistede areal blev udstykket og matrikuleret som Matrikel nr. 1.

Da grundejerforeningen blev bekendt hermed, rettede foreningen henvendelse til advokat Person 1, som den 19. august 2019 skrev til sagsøgtes ad-vokat.

Det hedder i denne henvendelse nærmere:

”Jeg er blevet kontaktet af Grundejerforening, By.

Baggrunden for henvendelsen er at Grundejerforeningen har konstateret at Deres klient, Sagsøgte ApS har frastykket en grund, betegnet som Matrikel nr. 1 af areal 1759 m2. Grunden er frastykket det oprindelige jordstykke, Matrikel nr. 2 hvorpå de 27 boliger er opført. Frastykningen har fundet sted i oktober 2018.

10

Jeg vedhæfter kort fra det oprindelige prospekt-materiale hvor den frastykkede grund er markeret med et kryds.

Som det fremgår af kortet fra det oprindelige prospekt-materiale var det frastykkede grundareal angivet som en del af fællesarealet og grundejer-foreningen har derfor haft en berettiget forventning om, at det frastykkede ikke blev anvendt til andet end fællesareal.

Den Lokalplan nr. der blev udarbejdet på det oprindelige jordstykke, Matrikel nr. 2 har på det frastykkede areal angivet en p-plads. Kort nr. 2 fra Lokalplan nr. vedhæftes.

Grundejerforeningen er derfor af den opfattelse, at Deres klient er forplig-tet til atMatrikel nr. 1 overdrages til grundejerfore-ningen sammen med det resterende fællesareal da jeg, efter gennemgang af prospektmateriale og beskrivelser, ikke er i tvivl om, at Matrikel nr. 1 er en del af fællesarealet og at det er en væsentlig, bristet forudsætning for grundejerforeningen, såfremt Deres klient har på-tænkt anvendelse til andet end fællesareal.

Jeg skal derfor anmode om, at De, på vegne af Deres klient bekræfter at Matrikel nr. 1 overdrages til Grundejerforeningen.”

Ved brev af 22. august 2019 fra advokat Hans Christian Andersen afviste sagsøgte kravet.

Det hedder i brevet herom blandt andet:

”Jeg kan indledningsvist bekræfte, at min klient har frastykket en grund, konkret Matrikel nr. 1 …. Jeg kan dog ikke bekræf-te, at min klient vil overdrage denne grund til Grundejerforeningen.

Når arbejdet med etablering af veje og stier er færdiggjort vil min klient overdrage ejendommen Matrikel nr. 2 til Grundejer-foreningen, helt som angivet i de enkelte købsaftaler.

I forhold til det oprindelige prospekt-materiale bemærker jeg, at dette ale-ne er vejledende ligesom det fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal acceptere mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v.

Jeg er også bekendt med at min klient igennem hele forløbet har talt åbent om muligheden for, at arealet eventuelt blev frastykket.

11

Jeg finder afslutningsvis ikke, at lokalplanens angivelser er relevant for sa-gen.”

På baggrund af afvisningen af kravet rettede advokat Thomas Heintzelmann på vegne sagsøgerne henvendelse til sagsøgtes advokat. Det hedder i dette brev blandt andet:

”Jeg repræsenterer fem ejere i de pågældende ejendomme på Adresse 1 i By, nærmere bestemte ejerne af Adresse 1 1A, 1F, 1G, 1H og 3T, og jeg skal i den forbindelse gøre gældende, at Deres klient er forpligtet til at overdrage den oprindelige fulde resterende del af Matrikel nr. 2 til grundejerforeningen, som mine klienter har en ideel andel i.

Det er noteret, at Deres klient har udmatrikuleret en del af restejendom-men til en selvstændig matrikel, Matrikel nr. 1, og jeg har noteret mig Deres oplysning i skrivelse af 22. august 2019 til advokat Person 1 om, at Deres klient ikke agter at overdrage denne grund til grundejerforenin-gen.

Det er min klare vurdering, at mine klienter ved købet af de enkelte ræk-kehuse tillige har købt en ideel andel af et fællesareal, hvorom der nu er oprettet en grundejerforening, og at omfanget af dette fællesareal tillige omfatter den nu udmatrikulerede Matrikel nr. 1, idet fællesarealet dels i vedtægter og dels i kortbilag, som er en del af aftalegrundlaget parterne imellem, er gengivet som værende den resterende del af Matrikel nr. 2, som denne matrikel så ud på salgstidspunktet - og altså inklusiv den nu udmatrikulerende Matrikel nr. 1.

Jeg har noteret mig, at Deres klient fortsat er ejer af Matrikel nr. 1, og jeg skal således gøre gældende, at mine klienter på lige fod med de øvrige eje-re af de enkelte rækkehuse er de retmæssige ejere af Matrikel nr. 1, hvorfor denne matrikel ikke må sælges til anden side, men derimod skal overdra-ges vederlagsfrit til grundejerforeningen.”

Ved brev af 18. december 2019 fra sagsøgtes advokat afviste denne fortsat kra-vet om en overdragelse af matriklen til grundejerforeningen.

Sagsøgerne anlagde herefter den 24. januar 2020 denne sag med påstand som anført.

Af et referat af en ekstraordinær generalforsamling den 8. oktober 2019 i grun-dejerforeningen fremgår, at det på generalforsamlingen blev drøftet, hvorledes

12

en eventuel retssag mod sagsøgte med påstand om overdragelse af det udstyk-kede areal kunne finansieres.

Det hedder herom nærmere i referatet:

”Grundejerforeningen har ikke en retshjælpsdækning, kun ulykkesforsik-ring på fællesarealer. Advokat (indkaldt af Østudvalget) fortæller om vo-res sag.

Han fortæller: 1) at vi har en god sag, fordi der fortsat har været salg af huse med prospekt-tegningen om, at Matrikel nr. 1 tilhører hele grundejerfor-eningen, og at købere dermed ikke har fået det, de har købt, og 2) at det vil være en kort sag at føre, da der ikke er store mængder dokumenter at gen-nemgå. Forventet max udgift til advokat og sagsomkostninger vurderer advoka-ten til 100.000 kr.

Drøftelser om brug af privat retshjælpsforsikring versus privat betaling. Selvrisiko til private retshjælpsforsikringer ligger ml 2500-4000 kr. Hvis vi kører sagen uden brug af private retshjælpsforsikringer, vil hver boligejer skulle betale 100.000/27 = 3700 kr. Det er advokatens vurdering, at det er et større arbejde at søge alle 27 boli-gejeres retshjælpsforsikringer.

Advokaten anbefaler at sagen køres som en sag fra hele grundejerforeningen med privat indbetaling af 3700 kr/hus-stand, hvilket er tæt op af selvrisikoen.

Efter at advokaten har forladt forsamlingen, fortsætter vi til punkterne på dagsordenen.

Punkter til diskussion og afstemning fra bestyrelsen og østudvalget:

1.0Afstemning om at føre retssag i grundejerforeningens regi: 18 ja, 4 nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.1Skal der afsættes et fast beløb på grundejerforeningens budget til advokatomkostninger og en eventuel retssag? Eller skal udgifterne til advokat og evt. retssag holdes udenom grundejerforeningens budget (dvs. i privat regi af interesserede i sagen)?

Budget til advokatomkostninger og retssag: 100.000 kr.

Afstemning om finansiering til retssag skal komme fra Grundejer-foreningens kasse eller privat indbetaling. Vi diskuterer mulighe-den for, at 50% dækkes fra grundejerforeningens formue, hvormed beslutning om indkøb af robotplæneklippere ophæves, og 50% dækkes ved privat indbetaling fra de 18 husstande, som ønsker at føre retssag om Matrikel nr. 1.

13

Beløbene dækker over 50.000 kr. fra foreningens konto og 50.000 kr. som østudvalget sørger for at inddrive og indbetale på foreningens konto, inden en advokat må begynde sagen.

Afstemning: 18 ja, 4 nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.2Hvis det besluttes under punkt 1.1, at grundejerforeningen skal dække alle udgifter, hvilken størrelse skal det budgetterede beløb have?

Der besluttes: 50.000 kr. fra grundejerforeningens konto og 50.000 kr. indbetales af de 18 husstande, som har stemt for at føre sag. Østudvalget har ansvaret for at inddrive de 50.000 kr. og indbetale dem på foreningens konto.

Der er ikke truffet beslutning om, hvordan østudvalget fordeler indbetalingerne på de i alt 50.000 kr. imellem de 18 husstande. Der er hermed mulighed for, at nogle betaler mere end andre under hensyn til husstandens individuelle økonomi.

1.3Punktet udgår, da der er vedtaget en anden finansieringsmodel un-der punkt 1.1 (og gengivet under punkt 1.2). Der er således ikke brug for, at hver husstand Indbetaler ekstraordinært 1/27 af beløbet fastsat under punkt 1.1.

1.4Hvis punkt 1.1 besluttes, skal østudvalget løbende orientere besty-relsen om sagens udvikling, herunder løbende tilbagemeldinger på, om budgettet (punkt 1.1) kan overholdes. Enstemmigt vedtaget.

1.5Såfremt udgiften til advokat og sagsomkostninger forventes at overstige budget (punkt 1.1) skal østudvalget straks orientere be-styrelsen, der indkalder til ekstraordinær generalforsamling. Øst-udvalget skal da gøre det klart for advokaten, at sagen er på stand-by (så udgifterne ikke stiger), indtil en ekstraordinær generalfor-samling er afholdt. Enstemmigt vedtaget. Brev underskrives af bestyrelsen og østudvalget angående max.beløb 100.000 kr. til sagen.

1.6Hvis punkt 1.5 er gældende, kan medlemmerne på en ekstraordi-nær generalforsamling beslutte, om arbejdet skal fortsættes eller sa-gen ophøre i forenings regi. Beslutter den ekstraordinære general-

14

forsamling at fortsætte sagen, skal man fastsætte et beløb til dæk-ning af de ekstra udgifter i sagen. Enstemmigt vedtaget.

1.7Punktet vedr. mandat til østudvalget om at forestå arbejdet, er alle-rede besluttet. Derfor udgår punkt 1.7 til afstemning.”

Af et referat af et bestyrelsesmøde den 7. april 2020 i grundejerforeningen frem-går blandt andet:

”Grundet corona-situationen i Danmark med forsamlingsforbud for mere end ti personer, er det ikke muligt at afholde ordinær generalforsamling den 22.04.20. Når myndighederne åbner op for muligheden for at afholde generalforsamling, vil nedenstående beslutninger blive stillet til afstem-ning på dagsordenen med henblik på at søge hele generalforsamlingens opbakning til bestyrelsens beslutninger.

Som besluttet ved flertal på den ekstraordinære generalforsamling den 08.10.19, ønsker vi som Grundejerforening at gøre krav på vores ret til Matrikel nr. 1, som på salgsmaterialet var en del af vores fællesareal.

Ved samme ekstraordinære generalforsamling blev der nedsat en gruppe til at varetage arbejdet med sagen på vegne af bestyrelsen.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Grundejerforening ønsker at gøre vores ret til Matrikel nr. 1 gældende.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Sagsøger 5 3T, Sagsøger 2 1H, Sagsøger 4 1F, Sagsøger 3 1G og Person 2 1A bemyndiges til at handle på vegne af Grundejerforening i relation til sagen om at gøre krav på vores ret til Matrikel nr. 1.”

Af et referat af den ordinære generalforsamling den 10. september 2020 i grun-dejerforeningen fremgår blandt andet:

”Deltagere:

24 grundejere var repræsenteret

Dagsordenen: …..

15

1.Valg af dirigent og referent. ….

Det konstateres at generalforsamlingen er lovligt indkaldt og beslutnings-dygtig.

Person 3 3P anerkender ikke, at generalforsamlingen er retmæssigt ind-kaldt, da Vidne 1 ikke er orienteret om generalforsamlingen.

Generalforsamlingen fortsættes, da bestyrelsen kan berette at alle formalia er i orden. Vidne 1 ikke indbetaler kontingent.

…..

3.Fremlæggelse af regnskab for 2019 og godkendelse heraf. ……

Person 3 3P stiller spørgsmål til, hvem der har ansat Person 4.

Bestyrelsen har på den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den 8. oktober, givet østudvalget mandat under punkt 1 til 1.2 til at køre sagen og gå videre med advokat når østudvalget havde sørget for at skaffe kr. 50.000 og indbetale på foreningens konto. Punktet blev vedtaget med 18 for og 4 imod samt 2 blanke stemmer.

……

Indkomne forslag fra medlemmerne: ……

8.Status fra Østudvalget inkl. evt. valg.

Arbejdet med sagsanlægget omkring østgrunden blev formelt sat i gang ef-ter den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den 8. oktober. Se punkt 3 for forklaring.

Efter en tid med Advokat Person 4, valgt udvalget at gå med en anden advokat.

Østudvalget valgte herefter en løsning, hvor 5 grundejere med deres for-sikringsselskaber ville køre retssagen for at østgrunden kan forblive i grundejerforeningen.

Status er nu at den 20. jan 2021 kl. 09 til 15. er retssagen berammet.

De respektive forsikringsselskaber har accepteret at føre retssagen.

16

Tabes sagen, skal der betales selvrisiko. Pengene der er afsat, skal dække selvrisiko m.m.

Vindes sagen føres pengene tilbage til bidragsyderne.

Retshjælpsforsikringen dækker ved en evt. anke, hvis vi vinder sagen.

Hvis sagen tabes, ønsker østudvalget ikke at anke sagen. ”

Ved brev af 23. april 2020 har Rebild Kommune oplyst, at bebyggelsesprocenten på Adresse 1 under matrikel Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 1 var opbrugt, og at der ikke i fremtiden kunne søges eller gives byggetilladelse til yderligere bebyggelse.

Forklaringer

Der har under hovedforhandlingen været afgivet partsforklaring af Sagsøger 5 samt vidneforklaringer af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5.

Da dommen som anført er udfærdiget uden en fuldstændig sagsfremstilling, er disse forklaringer ikke gengivet i dommen.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det indledningsvist gælden-de, at sagsøgerne har en retlig interesse i at få prøvet den nedlagte på-stand ved domstolene, idet Grundejerforening (her-efter benævnt ”Grundejerforeningen”) ønsker at gøre sit krav gældende mod sagsøgte og har bemyndiget sagsøgerne til at føre sagen på vegne af Grundejerforeningen, jf. navnlig sagens bilag 17.

Hertil kommer, at sagsøgerne har en selvstændig interesse i sagen, idet sagsøgerne ved køb af deres respektive boliger og deraf følgende (tvun-gen) medlemskab af Grundejerforeningen har købt en ideel andel af fællesarealerne tilhørende Grundejerforeningen.

En dom i overensstemmelse med den nedlagte påstand vil således have betydning for såvel Grundejerforeningens som sagsøgernes retsstilling, idet det hermed fastslås, at Matrikel nr. 1 rettelig tilkommer Grunde-jerforeningen og ultimativt medlemmerne heraf, herunder sagsøgerne.

17

Dernæst gøres det gældende, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder tillige den udstykkede Matrikel nr. 1 (dvs. området frem-hævet i bilag 4), i henhold til de indgåede aftaler udgør fællesareal til-hørende Grundejerforeningen.

Sagsøgerne fik ved aftaleindgåelserne udleveret en række materiale, herunder beskrivelser samt billeder af boligprojektet, og der var intet i det udleverede materiale, der indikerede, at en del af Matrikel nr. 2 ville blive udmatrikuleret som sket.

Tværtimod fremgik det af alt udleveret materiale, at boligprojektet om-fattede hele den oprindelige Matrikel nr. 2, jf. herved bl.a. både salgsopstilling (bilag 2), kort over vejforsyning (bilag 3) og oversigt over området (bilag 4), ligesom det var forudsat i købsaftalen, at der til boli-gerne blev knyttet fællesarealer, jf. pkt. 8.10 (bilag 1).

Det bestrides i den forbindelse, at en udstykning af Matrikel nr. 1 kan anses som en mindre ændring af fælles udenomsarealer i overensstem-melse med aftalernes pkt. 4.1, idet Matrikel nr. 1 udgør en betydelig del af det oprindeligt skitserede fællesareal, som sagsøgerne fik stillet i udsigt.

Sagsøgerne havde således ved aftaleindgåelserne en berettiget forvent-ning om, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder tillige Matrikel nr. 1, endeligt skulle tilfalde Grundejerforeningen og hermed ultimativt grundejerne.

Denne forventning var - eller burde være - kendt for sagsøgte, idet det fremgik udtrykkeligt af købsaftalerne, at sagsøgerne alene skulle accep-tere mindre ændringer af fælles udenomsarealer. Sagsøgte har således selv medvirket til, at sagsøgerne fik den berettigede tro, at de ved hand-lerne fremhævede fællesarealer ville udgøre de endelige fællesarealer tilhørende Grundejerforeningen med undtagelse af mindre ændringer. Udstykning af et areal, der udgør over ¼ af de oprindelige fællesarea-ler, kan ikke betragtes som en mindre ændring.

Ovenstående understøttes tillige af den gældende Lokalplan nr. (bi-lag 8), hvor det af kort nr. 2 fremgår, at det omdiskuterede areal skulle udlægges som p-plads tilknyttet boligerne på Adresse 1, samt af, at det var en forudsætning for lovliggørelse af bebyggelsen, at den reste-rende del af den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder Matrikel nr. 1, udgjorde friareal, idet man ved opførslen udnyttede den fulde til-ladte bebyggelsesprocent for begge matrikler.

18

Det bestrides, at vedtægterne fremlagt i sagen som bilag 6 skulle være udtryk for, at der kunne ske ”efterfølgende” udstykninger. Formulerin-gen i vedtægterne er alene et udtryk for, at de 27 rækkehuse, som efter opførslen blev udmatrikulereret, alle er forpligtet til at være medlem af Grundejerforeningen.

Endvidere bestrides det, at bilag 3 ikke er relevant for sagen, idet ejen-domsdatarapporten, inkl. ”Kort over vejforsyning” (bilag 3), udgjorde en del af det materiale, der blev udleveret fra sagsøgtes ejendomsmæg-ler i forbindelse med handlerne.

Det gøres på den baggrund gældende, at Grundejerforeningen er rette ejer af både den resterende del af Matrikel nr. 2 og den udstykkede Matrikel nr. 1, og at sagsøgte ved udstykningen og nægtelse af at overdrage Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen har handlet i strid med de indgåede aftaler.

Endeligt gøres det gældende, at sagsøgte skal pålægges at overdrage Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen sammen med Matrikel nr. 2.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til støtte for de nedlagte påstande:

”ANBRINGENDER:

Vedrørende afvisningspåstanden:

Sagsøgte skal gøre gældende, at sagen bør afvises, da spørgsmålet om overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene kan påtales og gø-res gældende af Grundejerforening (i det følgende blot betegnet som ”Grundejerforeningen”).

Det gøres yderligere gældende, at beslutning om at anlægge retssag el-ler bemyndige andre hertil alene kan træffes af Grundejerforeningens generalforsamling, jf. bl.a. til støtte herfor afgørelsen trykt i U2011.1530 Ø, og beslutning om at anlægge retssag eller bemyndige andre hertil skal træffes af Grundejerforeningen, inden sagen anlægges, hvilket ikke er sket i nærværende sag.

Vedrørende frifindelsespåstanden:

19

Sagsøgte er uforstående over for sagsøgernes anbringende om, at det skulle fremgå af salgs- og projektmateriale, at Matrikel nr. 1 udgjorde et fællesareal tilhørende det nu etablerede boligområde.

Herunder gør sagsøgerne gældende, at forinden udstykningen af Matrikel nr. 1 udgjorde grønne fællesarealer 6.439 m2, mens grønne fælles-arealer efter den af sagsøgte foretagne udstykning alene udgør 4.680 m2.

Sagsøgte skal i den forbindelse gøre gældende, at salgs- og projektmate-rialet aldrig har indeholdt nærmere angivelse af størrelsen af fællesare-aler angivet i kvadratmeter.

Matrikel nr. 1 fremstår i dag som et grønt område helt i overensstem-melse med det i sagen fremlagte salgs- og projektmateriale.

Sagsøgerne har selv med mail af 23. april 2020 fra Rebild Kommune (bi-lag 15) fremlagt dokumentation for, at arealet vil vedblive med at have denne status.

Der er således ikke mangler ved det leverede i forhold til det angivne i salgs- og projektmaterialet.

….

Til støtte for den nedlagte afvisningspåstand gøres det yderligere gæl-dende,

at sagsøgerne ikke har retslig interesse i sagen,

at alene Grundejerforeningen har en retslig interesse i sagen, da det alene er Grundejerforeningen, der har et retskrav på at få overdra-get ejendommen Matrikel nr. 2,

at ovennævnte netop understøttes af, at det af Grundejerforeningens vedtægter under afsnittet ”Hjemsted” fremgår, at ”Grundejerfore-ningen er, ved dennes formand, som sådan rette procespart for alle fælles rettigheder og forpligtelser i grunderforeningens anliggen-der” , samt at ” Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes bestyrelse.” ,

at spørgsmål om overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene kan påtales og gøres gældende af Grundejerforeningen,

20

at Grundejerforeningen har frafaldet krav i sagen og ikke ønsker at gøre krav gældende mod sagsøgte,

at sagsøgerne ikke er tegningsberettigede for Grundejerforeningen, hvorfor sagsøgerne ikke kan indtale krav på vegne af Grundejerfor-eningen,

at en forøgelse af fællesarealet vil kunne påføre Grundejerforeningen øget omkostninger til bl.a. vedligeholdelse, samt at sagsøgerne ikke har hjemmel til at føre sag, der potentielt vil kunne påføre Grunde-jerforeningen øget omkostninger,

at sagsøgerne ikke har lidt noget værditab ved udstykningen af Matrikel nr. 1,

at sagen skal afvises.

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det yderligere gæl-dende,

at det oprindelige prospekt-materiale alene er vejledende, ligesom det fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal acceptere mindre ændringer af de fælles udenomsarealer m.v., jf. købsaftalernes pkt. 4.1,

at der i nærværende tilfælde er tale om en mindre ændring, der ikke har betydning for værdien af sagsøgernes ejendom,

at den af sagsøgte foretagne udstykning ikke er i strid med lokalpla-nens angivelser,

at det som sagens bilag 3 fremlagte kort over vejforsyning ikke er re-levant for sagen,

at det af de som sagens bilag 6 fremlagte vedtægter fremgår, at ejen-domme, der efterfølgende udstykkes fra Matrikel nr. 2, tillige skal være medlem af Grundejerforeningen. Der er altså i vedtægterne lagt op til, at der vil kunne ske efterfølgende udstykninger,

at Matrikel nr. 2, vil blive overdraget til Grun-dejerforeningen som angivet i de enkelte købsaftaler, hvorfor sagsøgte skal frifindes.”

21

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at kompetencen til at beslutte at anlægge en retssag vedrøren-de tvisten om retten til det pågældende areal tilkommer grundejerforeningens generalforsamling.

Sagen er anlagt af fem af grundejerforeningens 27 medlemmer som sagsøgere med påstand om, at arealet skal overdrages til grundejerforeningen. Som ud-gangspunkt har disse grundejere ikke selvstændig søgsmålskompetence til at nedlægge en sådan påstand.

Det fremgår af referatet fra bestyrelsesmødet den 7. april 2020 og generalfor-samlingerne den 8. oktober 2019 og 10. september 2020, at bestyrelsen i overens-stemmelse med vedtægterne havde nedsat et udvalg (benævnt østudvalget), som skulle arbejde med at undersøge muligheden for at anlægge en retssag mod sagsøgte med påstand om, at det udstykkede areal overdrages til grunde-jerforeningen.

Det fremgår af såvel referatet fra den ekstraordinære generalforsamling den 8. oktober 2019 som den ordinære generalforsamling den 10. september 2020, at generalforsamlingen har vedtaget at forfølge kravet om en overdragelse af det omstridte areal gennem sagsanlæg mod sagsøgte.

Det fremgår videre heraf, at den omstændighed, at sagen ikke formelt er anlagt af grundejerforeningen, men af de fem grundejere efter bemyndigelse fra generalforsamlingen, udelukkende beror på procesøkonomiske overvejelser, herunder med hensyn til at fremskaf-felse midler til at finansiere sagen.

Der er på denne baggrund ikke grundlag for at afvise sagen under henvisning til, at søgsmålet ikke er tiltrådt af grundejer-foreningen.

Det pågældende areal udgjorde på salgstidspunkterne en del af Matrikel nr. 2, som i salgs- og projektmaterialet, herunder navnlig kort-materialet, klart fremstod som det samlede areal for projekteringen af boligerne med tilhørende fællesarealer. Der er ikke i dette materiale oplyst noget om, at arealet ikke medfulgte, herunder at arealet var påtænkt udstykket og angiveligt bebygget, ligesom det ikke er godtgjort, at sagsøgte på tidspunkterne for salget af boligerne har gjort sagsøgerne eller grundejerforeningen i øvrigt bekendt med, at arealet ikke var en del af fællesarealerne.

Hertil kommer, at byggeprojektet, som oprindelig omfattede 22 projekterede boliger, under forløbet blev ændret til at omfatte 27 boliger, hvilket indebar, at bebyggelsesgraden for arealet blev opbrugt med den følge, at det allerede på

22

tidspunktet for udstykningen lå fast, at der ikke ville kunne bygges på det ud-stykkede areal.

Sagsøgerne har således på de respektive købstidspunkter haft en berettiget for-ventning om, at hele Matrikel nr. 2, med indtegnede grønne udenoms arealer udgjorde den samlede ejendom, og at disse arealer ud-gjorde de fællesarealer, som sagsøgte efter sin færdiggørelse skulle overdrage til grundejerforeningen. Denne forventning har været kendt for sagsøgte, som ikke forinden salget af boligerne har oplyst dem om, at det pågældende areal ikke medfulgte.

Det forhold, at sagsøgerne efter købsaftalernes vilkår er forpligtet til at accepte-re mindre ændringer af de fælles udenoms arealer kan ikke begrunde, at de skal tåle, at der ved en udstykning sker en reduktion af de projekterede fællesarealer i et omfang som tilfældet.

Som følge heraf tages sagsøgernes påstand til følge, idet bemærkes, at den om-stændighed, at det pågældende areal aktuelt henligger som et grønt område, og at der i hvert fald ikke for nærværende kan bygges på arealet, ikke kan føre til noget andet resultat.

Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøgerne, jf. retsplejelovens § 312, stk. 1, med et beløb, som efter sagens værdi, karakter og forløb, er fastsat til 40.400 kr. Beløbet er til dækning af sagsøgernes udgift til ad-vokat med 35.000 kr. og udgift til retsafgift med 5.400 kr. Beløbet vedrørende udgift til advokat er inklusiv moms, da ingen af sagsøgerne er momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Sagsøgte ApS, tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til Grundejerforening, CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse af Matrikel nr. 2, til Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte skal inden 14 dage fra dato betale 40.400 kr. i sagsomkostninger til sagsøgerne. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.