BS-18076/2021-HJR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 180.7px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

HØJESTERETS DOM

afsagt mandag den 26. september 2022

Sag BS-18076/2021-HJR

(1. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger

(advokat Lotte Noer)

mod

Hovedstadens Letbane I/S

(advokat Jacob Schall Holberg)

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 3. afdeling den 12. april 2021 (BS-35322/2019-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Vibeke Rønne, Jens Peter Christensen, Hanne Schmidt, Kurt Rasmussen og Jørgen Steen Sørensen.

Påstande

Parterne har gentaget deres påstande, idet Appellant, tidligere Sagsøger dog har frafaldet sin subsidiære påstand 2.

Supplerende sagsfremstilling

Ved mail af 5. oktober 2018 til Glostrup Kommune har Appellant, tidligere Sagsøger anmo-det om, at der igangsættes et arbejde med henblik på udarbejdelse af lokalplan for hans ejendom, således at den kan bebygges yderligere.

Der er for Højesteret fremlagt nye oplysninger, herunder Transport- og Byg-ningsministeriets hvidbog om den udarbejdede VVM-redegørelse (oktober 2015) samt mailveksling i 2015 og 2017 mellem Appellant, tidligere Sagsøger og Hovedsta-dens Letbane.

2

Forklaringer

Vidne 3 har supplerende forklaret bl.a., at hun nok foretager

200 ekspropriationer om året. Hun har tidligere behandlet en række lignende store infrastrukturprojekter, herunder Metro Cityringen, Metro til Nordhavn og Metro til Sydhavnen. Hun har en vis erfaring med projekter af den kaliber, hvor hun har haft samme rolle som i letbaneprojektet. Den foreliggende sag er forlø-bet på samme måde som andre med et indledende møde, en besigtigelsesforret-ning og en ekspropriationsforretning. Ekspropriationskommissionen var sam-mensat på sædvanlig vis. Der var to erfarne medlemmer fra en statslig liste. Derudover var der to medlemmer fra en fælleskommunal liste.

Om repræsentation på besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 husker hun alene, at der var en ejendomsmægler til stede for Appellant, tidligere Sagsøger. Der kan også godt have været en advokat, men hun kan ikke huske det nærmere. På et besigtigelsesmøde hører man, hvilke synspunkter der er om det pågældende område. På mødet blev det anført, at lodsejeren havde planer med området, men de var ikke aktuelle.

På de indledende møder er der ofte flere repræsentanter med for en enkelt lods-ejer. Ude på lokaliteterne er der også nogle gange flere repræsentanter. At der er en ejendomsmægler med, betyder ikke nødvendigvis, at der er planer om at udnytte området. Hun husker ikke, at der blev nævnt noget om, hvor langt man var med planer for området.

Forhandlingsprotokollen for besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 er efter hendes opfattelse retvisende for det, der blev drøftet. Efter hendes erindring blev det drøftet, at der var tujaer, at området var udlagt til boligformål, og at der ikke var en lokalplan. Hun opfattede ikke Appellants, tidligere Sagsøger repræsentants bemærkning på mødet som en egentlig indsigelse. Folk er typisk ikke glade, når ekspropriationsmyndigheden kommer på besøg, og hun opfattede det mere som en utilfredshed med projektet end som en egentlig indsigelse om, at arealet skulle bruges til noget andet.

Hvis et indgreb forekommer unødigt indgribende over for en lodsejer, vil kom-missionen typisk udfordre anlægsmyndigheden for at få oplyst, om man kan undgå indgrebet. Hun forestiller sig, at de har spurgt letbanens repræsentanter, om det var nødvendigt med et arbejdsareal på den pågældende placering, og at de er blevet betrygget i, at det var nødvendigt. Hun kan ikke huske, at det er sket, men hun antager det, for det er det, der normalt sker.

Jo mere konkret en utilfredshed er, desto mere vil kommissionen udfordre an-lægsmyndigheden, hvis det er kritisk for lodsejeren. Hvis noget havde været drøftet indgående under besigtigelsen, ville det fremgå af protokollen. Derfor antager hun, at utilfredsheden ikke har fyldt særlig meget. Man kan godt sige,

3

at det har haft betydning for intensiteten af kommissionens arbejde, at bemærk-ningen fra repræsentanten alene er blevet opfattet som en utilfredshed. Det pas-ser også godt med, at det ikke er noget, der har fyldt meget i kommissionens behandling.

Letbanen er ”lagt med et skohorn” , og det var et projekt, som det var svært at gøre noget ved. Der var en anlægslov, som bygger på en VVM-undersøgelse, og det var politisk bestemt, hvordan letbanen skulle forløbe. Det var derfor margi-nalt, hvor meget kommissionen kunne rykke på projektet sammenlignet med f.eks. projekter i det åbne land. Deres opgave var mere at sikre sig, at de pro-blemstillinger, der blev rejst, blev ordentligt belyst, og at anlægsmyndigheden gjorde, hvad de kunne, for at undgå indgreb de steder, hvor det gjorde meget ondt.

Normalt vil midlertidige arbejdspladser kunne placeres mere frit end selve lin-jeføringen. På dette projekt oplevede kommissionen ikke, at der var frihed til at placere arbejdspladserne, fordi der var så små muligheder for at få dem place-ret korrekt. Kommissionen var ikke involveret i overvejelser om valget af place-ring af arbejdspladsen, og det er heller ikke dens opgave. Anlægsmyndigheden har bestemt, hvor den skal placeres, og det må kommissionen lægge til grund. Kommissionen består ikke af teknikere, men de lytter til, hvad der bliver sagt, og kan blot konstatere, hvad der ligger i projektet.

Hun vidste godt, at arbejdspladsen skulle være en delvis skurby med mand-skabsfaciliteter, og hun mener, at der blev talt om, hvordan man ville placere skurbyerne. Der blev talt om, at man kunne sørge for at sætte skurfaciliteterne op, så det var en fordel med hensyn til støj. Det er typisk noget, som anlægs-myndigheden nævner for at betrygge de lokale. På tidspunktet for besigtigelsen var der meget i pressen om støj fra metrobyggeriet, og derfor var de lokale me-get bekymrede. Kommissionen har ikke til opgave at projektere, så anvendelsen gav ikke anledning til overvejelser.

På besigtigelsesforretningen spurgte kommissionen den kommunale repræsen-tant, hvad status var for området. Landinspektøren redegjorde for, at der ikke var lokalplan for området. De havde ikke adgang til byggesager i kommunen om ejendommen. Det var begrænset, hvad de havde adgang til af oplysninger om drøftelser i kommunalt regi. De fik at vide, at der var lokalplaner og byggeri på en anden del af ejendommen, men ikke på den pågældende del. Fra kommu-nen var Person 7 og Person 8 med på besigtigelsen. De sad ikke med byggesagsbehandling og arbejdede derfor ikke med Appellants, tidligere Sagsøger ejendom.

Appellants, tidligere Sagsøger brevveksling med kommunen om mulighederne for at ud-vikle arealet kom først frem ved ekspropriationsforretningen, hvor Person 9 også var med. Der blev ikke sagt noget på besigtigelsen. På ekspropria-

4

tionsforretningen blev det fra kommunen oplyst, at der ikke var søgt byggetilla-delse og lokalplan. Appellants, tidligere Sagsøger opfattelse var, at han havde fået tilsagn om ændringer af lokalplanen. På det tidspunkt, hvor de fik de pågældende op-lysninger, var ekspropriationen besluttet, for den var godkendt i april 2017. Det var kun selve erstatningen, der skulle afgøres på ekspropriationsforretningen.

En besigtigelsesforretning foregår på den måde, at kommissionens medlemmer går rundt sammen med kommunen, anlægsmyndigheden, lodsejere og andre interesserede personer. Der kan nemt være 30 personer, og der kan dermed også være mange synspunkter. Det, som Vidne 4 har hørt under besigtigelsesforretningen, er ikke nødvendigvis hørt og drøftet af kom-missionen, for han kan være gået rundt med nogle andre.

Hun vil ikke kalde en besigtigelsesforretning for tumultarisk, men det kan være lidt svært at få sam-ling på alle. Kommissionen som enhed hører det, som medlemmerne af kom-missionen har hørt i fællesskab. De er fem stemmeberettigede, og de ting de hø-rer, samler de sammen, før de skriver protokollen.

Det gennemgås, hvad der er hørt de forskellige steder under besigtigelsen og på det indledende møde, og om det giver anledning til ændringer og behov for at kommentere. Hvis en lodsejer f.eks. har bedt om, at der ikke foretages ekspropriation et bestemt sted, skrives det ind i protokollen, og så forholder kommissionen sig til det.

At nogen fra anlægsmyndigheden har hørt noget, er ikke det samme, som at det står ty-deligt for kommissionen.

Når en besigtigelsesforretning begynder, fortæller anlægsmyndigheden, hvad der skal besigtiges. Der bliver typisk også vist nogle papplader med store kort påsat, som anlægsmyndigheden kan forklare ud fra. Anlægsmyndigheden har altid det færdige projekt med, så der bliver aldrig vist alternative kort med an-dre muligheder. Der kan være enkelte småting, f.eks. erstatningsnatur, som ikke er fastlagt, men linjeføringen er altid fast.

Herefter kan der spørges ind til projektet, og spørgsmålene kan angå mange forskellige emner, herunder f.eks. trafik og støj. Det er vigtigt for kommissionen at gå med, hvis en borger gerne vil vise kommissionen noget. Man kan komme med synspunkter både under forretningen og på det indledende møde, og hvis nogen har mere detaljerede synspunkter, opfordrer kommissionen altid de på-gældende til at indgive bemærkninger skriftligt.

Der bliver ikke på en besigtigelse uddelt materiale, der viser, hvilke afvejninger der er foretaget. Hvis der bliver spurgt til det, kan anlægsmyndigheden rede-gøre for det. Hvis hun fik uddelt en pamflet eller lignende med sådanne oplys-ninger, ville det betyde, at hun skulle forholde sig til yderligere materiale, og det ville være meget tidskrævende, hvis kommissionen skulle inddrages i miljø-og anlægsmæssige overvejelser. Kommissionen er primært et erstatningsorgan, så den håndterer typisk arealmæssige hensyn. Hvis den skulle vurdere miljø-

5

mæssige hensyn, ville det ikke rigtigt passe ind, og det ville være artsfremmed for kommissionen. I kommissionen sætter de deres lid til, at det håndteres af miljø- og anlægsmyndighederne. Hun har en forventning om, at de har foreta-get de relevante afvejninger. Hun ved ikke, hvordan de arbejder, men hun har en formodning om, at der må være skriftlige indstillinger fra de rådgivere, der bistår myndighederne.

Ved de indledende møder forklarer kommissionen altid, at der ligger en an-lægslov, og at kommissionen ikke kan sætte sig ud over Folketinget. Hvis an-lægsloven bygger på en VVM-undersøgelse, kan kommissionen ikke udfordre den, og det er medlemmerne heller ikke kompetente til. Det er kommissionen, der træffer beslutningen om ekspropriation, og det er kommissionen, der sikrer, at grundejernes rettigheder er overholdt.

De fik oplyst på besigtigelsesforretningen, at det ville tage et års tid at lave en lokalplan, og at det kunne blive forsinket, f.eks. som følge af kommunalvalg. De har formentlig fået oplyst, at der ikke var nogen lokalplan på vej, og at man ikke var gået i gang med lokalplanarbejdet, som derfor ville komme til at tage noget tid. Det ville derfor tage tid, før lodsejeren kunne begynde at udvikle på ejendommen.

Det er særligt ved ekspropriationsforretningen, at de lægger vægt på, om der er en lokalplan, eller om der er en plan undervejs. I så fald er der en forventning om udvikling og dermed en forventningsværdi, som skal afspejles i erstatningen. I tilfælde af midlertidige ekspropriationer er der en forsinkelse på udviklingen, som skal indgå i erstatningsfastsættelsen.

Planer om udvikling vil indgå i erstatningsfastsættelsen, hvis de bliver forelagt og dokumenteret.

Kommissionen vil typisk spørge ind til modenheden af et projekt, hvis det bli-ver fremført, at der er planer med et areal. Så vil lodsejeren kunne redegøre nærmere for det. Hun husker ikke de konkrete bemærkninger, som Appellants, tidligere Sagsøger repræsentanter kom med, og da det ikke står i protokollen, har det ikke fyldt meget på besigtigelsestidspunktet.

Det er meget relevant, hvordan borgeren stiller sig over for ekspropriationen, og hvilke planer den pågældende har med arealet. Oplysninger om dette kan være kommet ind i VVM-fasen, og anlægsmyndigheden kan også have hørt om det. Det er typisk på de tidligere stadier i sagen, at sådanne oplysninger er i spil. Det er hendes indtryk, at anlægsmyndighederne lytter og tilpasser projek-tet bedst muligt. Det er dog ikke muligt at tage vare på alle borgeres synspunk-ter.

Et særligt indgribende forhold, hvor kommissionen ville undersøge en alterna-tiv placering, er f.eks., hvis en ejendom skal rives ned. Det er særligt indgri-bende, hvis indgrebet bliver meget intensivt over for den enkelte. I denne sag var de klar over, at lodsejeren helst var fri for ekspropriationen, men de var

6

ikke i nærheden af at mene, at der var tale om et særligt indgribende forhold. Der var ingen alarmklokker, der ringede. Det havde været mere kritisk, hvis det var en permanent ekspropriation, for det havde forhindret lodsejeren i at ud-vikle området. Den midlertidige ekspropriation skulle vare i 41 måneder, så den ville trods alt blive afsluttet inden for overskuelig tid. Der ville ikke blive ødelagt noget ved ekspropriationen, og kommissionen opfattede det ikke som dybt kritisk, at arealet blev udlagt midlertidigt. Det kunne man håndtere erstat-ningsmæssigt.

Der blev foretaget besigtigelse i april 2017, hvorefter projektet blev sat på hold, fordi ejerkredsen afventede en økonomisk redegørelse. Derfor gik der længere tid end sædvanligt fra besigtigelse til ekspropriation. Normalt går der ½ - 1 år mellem besigtigelsen og ekspropriationsforretningen. Kommissionen ekspropri-erer på ekspropriationsforretningen, men derefter kan der gå kortere eller læn-gere tid, før anlægsmyndigheden går i gang. Det er korrekt, at lodsejeren bliver låst i en periode fra det tidspunkt, hvor den pågældende får at vide, at der skal ske ekspropriation, til ekspropriationen rent faktisk sker.

Når noget er anført i protokollen, har det været hele kommissionen bekendt. Der er ikke så mange mennesker til stede på ekspropriationsforretningen, som der er på en besigtigelsesforretning. Når der ikke står mere i protokollen om planforholdene, er det udtryk for, at det ikke har fyldt særlig meget under for-retningen.

Indsigelserne i brevet af 26. oktober 2018 fra advokat Person 4 kom efter, at ekspropriationen var foretaget. Når ekspropriationen godkendes, låses projektet. Bemyndigelsen til ekspropriation gives på baggrund af besigtigelses-forretningen. Nogle gange finder anlægsmyndigheden imidlertid ud af, at no-get skal være anderledes. I de tilfælde skal der så afholdes en supplerende be-sigtigelsesforretning. I denne sag var der ikke noget, der gav anledning til æn-dringer. Det kørte helt almindeligt.

Under besigtigelsesforretningen var de på ejendommen mellem en halv time og tre kvarter. Det er den tid, der typisk er sat af. Hun husker ikke, hvor meget tid der gik med at besigtige natur. De kiggede på tujaerne, men de gennemvan-drede ikke grunden. Det gør man typisk ikke, når det er så oplagt, hvad der skal besigtiges. Det meste af tiden stod folk på fortovet.

I kommissionen har de ikke fagligt grundlag for at besigtige natur. Nogle gange er der medlemmer, der har naturfaglig baggrund, men det var der ikke her. De kan ikke konstatere, om der f.eks. er sjældne dyr.

Hendes brev af 10. december 2018 til advokat Person 4 var usæd-vanligt. Det blev sendt, fordi der var kommet ny advokat på sagen for

7

Appellant, tidligere Sagsøger. Der var tæt kontakt mellem hendes kontor og den nye advokat, og der var meget korrespondance. Advokaten bad om en redegørelse for, hvorfor det var en lovlig ekspropriation. På grund af alle de spørgsmål, der havde væ-ret forud, redegjorde hun meget detaljeret for, hvilke trin de havde gennemgået mv. I den forbindelse reflekterede de over, at det stod i VVM-undersøgelsen, at der nord for Appellants, tidligere Sagsøger areal var særlige naturhensyn, og derfor kunne de retrospektivt sige, at de hensyn var afvejet i VVM-undersøgelsen. Kommis-sionen godkendte derefter projektet med den viden.

Hun går ud fra, at anlægsmyndigheder og miljømyndigheder havde forholdt sig til, om Appellants, tidligere Sagsøger areal var hjemsted for truede arter mv. Kommis-sionen gjorde det ikke. Kommissionen fik forelagt et projekt og skulle ikke holde forskellige muligheder op mod hinanden. Det var vurderet i forbindelse med anlægsloven, hvad der var den rigtige løsning.

Hvis det viste sig, at et kommunalt areal og et privatejet areal havde lige meget naturværdi, ville det være op til anlægsmyndigheden i samarbejde med kommunen at vurdere, hvil-ket område der skulle anvendes. Der kan være noget rekreativt, som trumfer den privates ejendomsret.

Det er ikke kommissionens forventning, at lodsejere selv skal anvise en alterna-tiv placering, for at kommissionen griber ind. Ofte kan man dog få nogle andre ideer, når man er ude hos en lodsejer. På landet kan der ofte opstå alternative ideer, men i dette konkrete projekt kunne der ikke opstå så meget. Det kan være fremmende for den videre proces, hvis der bliver foreslået et godt alternativ, men det er ikke noget, man kan forlange.

Med Højesterets tilladelse er der i medfør af retsplejelovens § 297, stk. 1, ind-hentet skriftlige erklæringer fra Vidne 2 og Person 10.

Vidne 2 har i sin skriftlige erklæring anført:

”1. Introduktion

1.1. Beskrivelse af kvalifikationer og erfaring af relevans for sagen

1.2. Mit navn er Vidne 2. Jeg er uddannet ejendomsmægler og MBA og er medindehaver af PROAD — Property Advisors.

1.3. Jeg har været en del af ejendomsbranchen i 25 år. I dag arbejder jeg primært med investeringsejendomme, hoteller, restauranter, etablering af andelsboligforeninger samt investeringsrådgivning.

8

1.4. Min relation til nærværende sag er, at jeg i perioden juli 2015 — maj 2020 rådgav Appellant, tidligere Sagsøger vedrørende udvikling af ejendommen be-liggende Adresse, 2600 Glostrup.

1.5. Jeg afgav også forklaring for Østre Landsret i februar 2021. Jeg har gennemlæst min forklaring, som jeg kan vedstå mig.

1.6. Redegørelse for erklæringens udarbejdelse

1.7. Nærværende erklæring er udarbejdet på grundlag af drøftelser med advokat Lotte Noer den 7. juni 2022, hvor jeg på advokatens spørgsmål redegjorde for mit kendskab til sagen. Jeg har endvidere undersøgt mit arkiv af e-mail for at kunne være så nøjagtig som muligt.

1.8. Advokat Lotte Noer udfærdigede herefter et udkast til denne er-klæring, som jeg efter grundig gennemgang har fundet udgør en kor-rekt beskrivelse af de i erklæringen omfattede forhold.

2. Mit opdrag i sagen

2.1. Jeg modtog den første henvendelse i sagen fra Appellant, tidligere Sagsøger i midten af juli 2015. Appellant, tidligere Sagsøger ønskede min bistand til at sælge ejendommen beliggende Adresse. Appellant, tidligere Sagsøger betragtede ejendommen beliggende Adresse som sin pensionsopsparing, og han havde længe ønsket at udvikle og realisere ejendommen.

2.2. Forinden jeg blev engageret, havde Appellant, tidligere Sagsøger selv haft drøftelser med nogle mulige købere. Jeg blev bl.a. informeret om, at han havde haft kontakt til Elf Development.

2.3. Vi blev enige om vilkårene for min bistand, og jeg gik herefter i gang med arbejdet. Min strategi var at udarbejde et salgsprospekt og udbyde ejendommen til interesserede investorer i danbolig Erhvervs netværk. Jeg var dengang mægler i danbolig Erhverv.

2.4. Jeg påbegyndte arbejdet med at indsamle relevante oplysninger om ejendommen og dens plangrundlag til brug herfor. Sideløbende her-med omtalte jeg ejendommen for mulige investorer, når jeg qua mit net-værk mødtes med nogen, for hvem det kunne have interesse.

2.5. Jeg etablerede hurtigt kontakt til Glostrup Kommune for at få op-lysninger om plangrundlaget og for at danne mig et indtryk af, hvilken type bebyggelse og hvilken bebyggelsesprocent, der forventeligt kunne opnås tilladelse til. Jeg talte med dem flere gange i anden halvdel af juli

9

2015 og modtog også en skriftlig redegørelse for de eksisterende plan-forhold fra kommunen den 22. juli 2015.

2.6. Den 31. marts 2016 havde jeg et møde med Glostrup Kommune for at drøfte, hvad kommunen forventede, at der ville kunne opnås lokal-plan til, og hvor lang tid det ville tage, at få en lokalplan vedtaget.

3. Processen med ansøgning om lokalplan, når en ejendom skal udvikles sam-men med en udvikler

3.1. Appellant, tidligere Sagsøger havde ikke selv midlerne til at udvikle og bebygge ejendommen, så ejendommen skulle udvikles i samarbejde med en pro-fessionel ejendomsudvikler.

3.2. Eftersom det var en ejendomsudvikler, der ville skulle finansiere dels udviklingen af ejendommen (arkitekt- og ingeniørprojekt, forun-dersøgelser m.v.) og siden selve byggeriet på ejendommen, ville det ikke give mening for Appellant, tidligere Sagsøger at ansøge om lokalplan, førend en aftale var på plads med den udvikler, der skulle finansiere projektet. Det skyldes, at udvikleren ville have et naturligt ønske om at præge det projekt, der blev ansøgt om lokalplan til. Det betyder, at der lå mange skridt i udviklingen af ejendommen forud for det tidspunkt, hvor der ville blive ansøgt om lokalplan for området.

3.3. Det er efter mit kendskab en sædvanlig fremgangsmåde, når der er tale om ejendomme af en størrelse, hvor en anden end ejeren selv skal finansiere ejendommens udvikling og bebyggelse.

3.4, For at kunne finde en ejendomsudvikler og indgå en aftale med den pågældende, er det vigtigt at få et så præcist indtryk som muligt af, hvad der vil kunne opnås lokalplan til. Det hænger sammen med, at ka-rakteren og omfanget af den bebyggelse, der vil kunne opnås tilladelse til, har betydning for ejendommens værdiansættelse og dermed vilkå-rene for aftalen med en ejendomsudvikler. Derfor holdt jeg en nær kon-takt til Glostrup Kommune fra sagens begyndelse.

3.5. Jeg har deltaget i møder med Glostrup Kommune den 31. marts 2016, 18. december 2018 og 24. juni 2019 og har i tilknytning hertil haft flere telefoniske drøftelser, særligt i starten af opdraget.

4. Betydningen af den midlertidige ekspropriation

4.1. Den 31. marts 2017 modtog Appellant, tidligere Sagsøger en henvendelse på vegne af Hovedstadens Lokalbane om, at man gerne ville drøfte sagen

10

om midlertidig ekspropriation med ham forud for besigtigelsesforret-ningen den 24. og 25. april 2017.

4.2. En midlertidig ekspropriation er ikke til hinder for, at man kan på-begynde arbejdet med at få lokalplan på en ejendom, men den har be-tydning for, hvornår byggeriet kan påbegyndes. Byggeriet kan ikke på-begyndes i den periode, hvor ejendommen er eksproprieret. Derfor har den midlertidige ekspropriation også betydning for mulige udvikleres interesse for at investere i ejendommen.

Det skyldes, at en ejendomsud-vikler ikke er så interesseret i at købe sig ind i en ejendom, og dermed binde kapital i ejendommen, når arbejdet med at realisere planerne på ejendommen, ikke kan igangsættes. Derfor bliver ejendommen mindre attraktiv i den periode, hvor den er midlertidigt eksproprieret.

4.3. Den midlertidige ekspropriation har været et blandt flere vilkår, som de mulige investorer interesserede sig for. Forventningerne til ind-holdet af en kommende lokalplan, herunder bebyggelsesprocent samt pris har også været et væsentligt vilkår.

4.4. Samtlige af de mulige købere, jeg har været i kontakt med siden Letbanens ønske om midlertidig ekspropriation af ejendommen blev kendt, har hæftet sig ved ekspropriationen. Det er særligt usikkerhed vedrørende længden af ekspropriationen (da der ofte forekommer for-sinkelser i offentlige byggeprojekter) samt ulempen ved, at ejendom-men ikke kan bebygges i ekspropriationsperioden, der har påkaldt sig opmærksomhed.

5. Forløbet af opdraget efter ekspropriationen

5.1. Som jeg har forklaret for Østre Landsret deltog jeg i besigtigelses-forretningen den 24. april 2017, hvor jeg gjorde indsigelse mod ekspro-priationen. Det gjorde jeg med henvisning til, at ejendommens værdi ikke ville kunne realiseres i ekspropriationsperioden.

5.2. I tiden herefter og efter ekspropriationsforretningen den 1. oktober 2018 og frem til primo 2019 udarbejdede jeg en præsentation, som bely-ste forholdene for ejendommen, herunder det eksisterende plangrund-lag, forventninger til et kommende plangrundlag, ekspropriation m.v.

5.3. Flere af de investorer vi hidtil havde talt med, havde været usikre på, hvad der rent retligt kunne forventes med hensyn til det kommende plangrundlag. Det skyldtes, at det eksisterende plangrundlag, var utidssvarende og at der i mellemtiden bl.a. var kommet en revision af "Fingerplanen", som hjemlede højere bebyggelsesprocenter i stations-

11

nære områder, hvilket Appellants, tidligere Sagsøger grund ville være, når letbanen var anlagt. Advokat Person 4 blev tilknyttet sagen og bistod med denne del.

5.4. Herefter afholdt Person 4 og jeg møder med følgende udviklere/købere om ejendommen:

•Møde med Elf Development A/S (Person 11) afholdt den 27. november 2018 og 30. januar 2019

•Møde med Person 12 (Person 12 & Person 13) afholdt den 29. januar 2019

•Møde med Calum A/S (Person 14 og Person 15) den 27. februar 2019

•Møde med Bovieran Danmark A/S (Person 16) februar og marts 2019

•Møde med Innovatør, (Person 17) 25. januar 2019 og 8. fe-bruar 2019

•Møde med SKANSKA A/S (Person 18 og Person 19) 2. april 2019

•Afholdt møde med KFI i september 2019

•Afholdt møde med PFA i juni 2019

•CASA A/S (Person 20 og Person 21), møde afholdt den 24. januar 2019

5.5. De pågældende køberemner var alle interesserede, men usikkerhe-derne forbundet med bl.a. projektets tidshorisont gjorde, at det ikke blev til en aftale med nogen af dem forinden, jeg udtrådte af sagen.”

Person 10 har i sin skriftlige erklæring anført:

”1 . Introduktion

1.1. Beskrivelse af kvalifikationer og erfaring af relevans for sagen

1.2. Mit navn er Person 10. Jeg er uddannet landinspektør fra Aalborg Universitet i 1991, og har arbejdet i flere kommuner. Siden 1.

12

april 2002 har jeg været ansat i Glostrup Kommune, Miljø- og Teknik-forvaltningen. I 2011 blev jeg teamkoordinator i Center for Miljø og Teknik.

1.3 Min relation til nærværende sag er, at jeg i hele perioden siden 2002 har arbejdet med de planmæssige forhold, herunder kommuneplaner og lokalplaner, vedrørende Appellants, tidligere Sagsøger ejendom beliggende Adresse.

1.4. Redegørelse for erklæringens udarbejdelse

1.5. Nærværende erklæring er udarbejdet efter et Teamsmøde afholdt den 3. marts 2022, hvor jeg på spørgsmål fra advokat Lotte Noer rede-gjorde for mit kendskab til sagen.

1.6. Forud for Teamsmødet havde jeg fået tilsendt og gennemgået doku-menter stemplet med bilagsnummer 1, 4, 28, 29, 31 og M.

1.7. Advokat Lotte Noer udfærdigede herefter et udkast til denne er-klæring, som jeg efter grundig gennemgang har fundet udgør en kor-rekt beskrivelse af de i erklæringen omfattede forhold.

2. Processen med ansøgning om lokalplan

2.1. Når en grundejer søger om, at der laves lokalplan for et område, af-hænger proceduren af, om det ansøgte ligger inden for rammerne af den eksisterende kommuneplan. Hvis det er tilfældet, tager processen med at udarbejde en lokalplan og godkende den ca. 1 år. Sagsbehand-lingstiden kan afhænge af, om der er mange forhold at afklare (f.eks. indkørselsforhold, omlægning af eksisterende rørføring og lignende), og om kommunen får det materiale, de beder om, fra ejendommens ejer og/eller den udvikler, som forestår ejendommens udvikling.

2.2. Hvis der ansøges om en lokalplan, som ikke ligger inden for ram-merne af den eksisterende kommuneplan, f.eks. fordi der ønskes en an-den anvendelse eller en højere bebyggelsesprocent, er sagsbehandlings-tiden sædvanligvis lidt længere, da en sådan lokalplan kræver forudgå-ende høring efter planlovens § 23 c. Igen vil den konkrete sagsbehand-lingstid afhænge af om kommunen får det materiale, de beder om, fra ejendommens ej er og/eller den udvikler, som forestår ejendommens udvikling.

3. Ekspropriationens betydning for muligheden for at opnå lokalplan

13

3.1. En midlertidig ekspropriation er ikke til hinder for, at man kan på-begynde arbejdet med at få lokalplan på en ejendom, men den har be-tydning for, hvornår byggeriet kan påbegyndes. Man kan under den midlertidige ekspropriation forberede en lokalplan, således at den er klar til vedtagelse, når ekspropriationen ophører og byggeriet kan komme i gang.

3.2. Ved et møde den 18. december 2018 (Bilag 4) blev det drøftet, at en mulighed kunne være at starte med at udvikle den del af ejendommen, som ikke skulle eksproprieres. Det skyldes, at byggeriet på denne del af ejendommen ikke ville blive forsinket af ekspropriationen. Det ville være muligt at lave en lokalplan for hele grunden og blot udstede byg-getilladelse til byggeriet på den del, der ikke skulle eksproprieres.

4. Kommunens brev af 19. september 2008

4.1. Person 9's brev af 19. september 2008 (Bilag 1) indeholder en beskrivelse af, hvad der i 2008 kunne lade sig gøre i forhold til at opnå lokalplan og bebygge Appellants, tidligere Sagsøger ejendom.

4.2. Nogle gange kan kommunens forsyning af et område med f.eks. kloak være en faktor, som gør, at der ikke kan opnås byggetilladelse på det tidspunkt, hvor grundejeren ønsker det. Det var tilfældet med Appellants, tidligere Sagsøger ejendom forud for 2008. I 2008, hvor Person 9 skrev brevet til Appellant, tidligere Sagsøger, var dette løst og der var ikke nogen hindringer i kom-munens forhold for, at Appellant, tidligere Sagsøger kunne indlede processen med at få lokalplan på ejendommen, når han måtte ønske det.

5. Boligbyggeprogrammet

5.1. Jeg har et grundigt kendskab til boligbyggeprogrammet, da jeg fo-restår udarbejdelsen heraf.

5.2. Boligbyggeprogrammet er et af kommunens planlægningsredska-ber, som bruges til befolkningsprognosen. Af boligbyggeprogrammet fremgår, hvornår der er forventet indflytning i nye byggerier. Det bru-ger kommunen til at sikre, at der til den tid f.eks. er tilstrækkeligt med skoler, daginstitutioner m.v.

5.3. Forud for det forventede indflytningstidspunkt ligger dels godken-delse af lokalplan, dels selve byggeriets udførelse.

5.4. Boligbyggeprogrammet revideres én gang årligt på baggrund af til-gængelige oplysninger om, hvornår en grundejer forventer at søge om

14

lokalplan og bebygge deres arealer, og dermed hvornår indflytning skønnes at kunne ske.”

Anbringender

Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende anført navnlig, at afgørelsen om ekspropria-

tion er ulovlig, idet der aldrig er foretaget en proportionalitetsvurdering i over-ensstemmelse med grundlovens § 73. Hovedstadens Letbane har f.eks. aldrig indhentet oplysninger om naturværdierne på hans ejendom. Det er derfor uaf-klaret, om der er sjældne eller beskyttede arter på den eksproprierede del af ejendommen, som i en længere årrække har ligget uberørt hen efter princippet om ”vild med vilje” .

Hovedstadens Letbane har heller ikke på noget tidspunkt hørt ham om, hvilke planer han havde med arealet. Det er fejlagtigt lagt til grund, at han ikke havde planer, og der er derfor ikke taget højde for den betydning, som ekspropriation ville have for ham, især for hans muligheder for at afhænde arealet med henblik på opførelse af boliger. Det er ikke rimeligt at lægge vægt på, at han først efter beslutningen om ekspropriation har anmodet Glostrup Kommune om at udar-bejde en lokalplan, der muliggør yderligere byggeri på hans ejendom.

Der er endvidere ikke noget, der tyder på, at Hovedstadens Letbane har foreta-get en samlet afvejning af forskellige placeringsmuligheder ud fra relevante hensyn, herunder til at undgå inddragelse af privatejede arealer. Det skal i den forbindelse tages i betragtning, at der var tale om en midlertidig arbejdsplads, som ikke nødvendigvis skulle ligge i direkte tilknytning til banetracéet.

Ekspropriationskommissionen har ikke taget stilling til de indsigelser, som hans repræsentanter fremsatte under besigtigelsesforretningen den 24. april 2017. Der var tale om egentlige indsigelser og ikke blot utilfredshed med ekspropriationen. Det fremgår af kommissarius Vidne 3's for-klaring for Højesteret, at dette fik betydning for kommissionens vurderinger.

Landsrettens dom bygger på, at det påhviler den lodsejer, der gør indsigelse mod ekspropriation, at udpege alternative placeringsmuligheder. Det må imid-lertid være anlægsmyndighedens og ekspropriationskommissionens opgave at overveje samtlige relevante muligheder og foretage en reel og samlet vurdering af, hvilken placering der vil være mindst indgribende for den pågældende bor-ger.

Der er intet, der tyder på, at Hovedstadens Letbane har foretaget en sådan vurdering, eller at ekspropriationskommissionen har foretaget en reel efterprø-velse. Der var arealer, der kunne komme i betragtning som alternativ placering, herunder det kommunale areal nordøst for hans ejendom. Der var også andre muligheder, bl.a. på arealer langs Frederikssundsmotorvejen.

15

Kommunens areal blev ikke reelt overvejet som alternativ, selv om naturtilstan-den ifølge VVM-redegørelsen var ”ringe” , og selv om der for andre ejendomme, som var underlagt fredskovspligt, var søgt og opnået dispensation. Arealerne langs Frederikssundsmotorvejen var i projekteringsfasen af COWI udpeget som alternative placeringer, men blev ikke taget i betragtning. Beslutningen om at ekspropriere netop hans areal fremstår ikke som baseret på en reel nødvendig-heds- og proportionalitetsvurdering, men snarere på, at det var den nemmeste løsning for Hovedstadens Letbane.

Hovedstadens Letbane har supplerende anført navnlig, at Appellant, tidligere Sagsøger ved

adskillige lejligheder har haft mulighed for at fremkomme med sine synspunk-ter, således at de kunne overvejes af selskabet og ekspropriationskommissio-nen. Appellants, tidligere Sagsøger ejendom var i VVM-redegørelsen udpeget til ekspropri-ation, men han kom ikke med indsigelser i høringsperioden. Han havde også som led i besigtigelses- og ekspropriationsforretningerne mulighed for at frem-komme med sine synspunkter.

Det må indgå, at der var tale om et omfattende og komplekst projekt, hvor pro-jekteringen løbende blev mere detaljeret. De indledende beslutninger om at ud-pege Appellants, tidligere Sagsøger ejendom til brug for midlertidigt arbejdsareal blev truf-fet på grundlag af et omfattende planlægningsmateriale, og det blev i den for-bindelse vurderet, om Appellants, tidligere Sagsøger grund kunne undværes.

Det ansvar-lige entreprenørfirma mente ikke, at det var tilfældet, og dette måtte Hovedsta-dens Letbane og ekspropriationskommissionen lægge til grund. Det er ikke et krav, at der foreligger skriftlige redegørelser for anvendeligheden af hvert ene-ste areal, der har været overvejet.

Det er Appellant, tidligere Sagsøger, der har bevisbyrden for, at der forelå alternative place-ringsmuligheder, som ikke blev overvejet, og som ud fra en samlet afvejning burde have været valgt i stedet. Denne bevisbyrde har Appellant, tidligere Sagsøger ikke løftet.

Hovedstadens Letbane har foretaget en grundig vurdering af, om den midlertidige arbejdsplads kunne etableres på det kommunale areal nordøst for Appellants, tidligere Sagsøger ejendom. Valget faldt imidlertid på arealet på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom efter en samlet og konkret vurdering af saglige og relevante hen-syn, herunder at det kommunale areal er underlagt fredskovspligt og har rekre-ativ værdi.

Også trafikmæssige hensyn talte for placering af arbejdsarealet på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom, idet det herved kunne undgås, at indkørsel til ar-bejdspladsen til skade for trafiksikkerheden skulle ske ved højresving.

De øvrige placeringsmuligheder, som Appellant, tidligere Sagsøger har peget på, ville ikke have været egnede alternativer, og nogle af dem er ”opfundet” til brug for sa-gen i Højesteret. Det må i den forbindelse indgå, at det var hovedarbejdsplad-sen på den pågældende strækning, der skulle etableres på hans ejendom, og at dette væsentligt begrænsede placeringsmulighederne. Det var nødvendigt at

16

placere hovedarbejdspladsen i rimelig nærhed af de pågældende afsnit af letba-netracéet.

De interesser, som blev varetaget med ekspropriationen, står ikke i misforhold til hensynet til Appellant, tidligere Sagsøger. Det må indgå, at der var tale om en midlertidig ekspropriation, der ikke berørte bygningerne på ejendommen, at det omhand-lede areal var ubebygget og uplejet, og at Appellant, tidligere Sagsøger ikke havde aktuelle planer om at få arealet bebygget.

I den forbindelse må det tillægges betydning, at Appellant, tidligere Sagsøger på tidspunktet for ekspropriationen ikke havde taget skridt til at få udarbejdet lokalplan for sin ejendom. Han havde ikke nogen berettiget forventning om at kunne bebygge arealet, inden det under alle omstændighe-der ville være tilbageleveret.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling Den 1. oktober 2018 traf ekspropriationskommissionen afgørelse om midlerti-dig ekspropriation af en del af Appellants, tidligere Sagsøger ejendom Matrikel nr. 1, til brug som arbejdsareal ved anlæg af en letbane på Ring 3.

Sagen angår, om der er grundlag for at tilsidesætte ekspropriationskommissio-nens afgørelse.

Spørgsmål om afvisning Højesteret tiltræder, at Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand er et anbringende til støtte for hans principale påstand og derfor skal afvises.

Ekspropriationen på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom Ved lov nr. 165 af 26. februar 2014 om letbane på Ring 3 blev det i § 2, stk. 1, be-stemt, at Ring 3 Letbane I/S (nu Hovedstadens Letbane I/S) skulle forestå pro-jektering af en letbane på Ring 3, herunder gennemførelse af forberedende ar-bejder.

Det må efter anlægsprojektets omfang og kompleksitet lægges til grund, at der tidligt i projektet var behov for, at Ring 3 Letbane og de rådgivere, selska-bet havde antaget, tog stilling til, hvilke ejendomme der kunne anvendes som arbejdsarealer ved anlæggelsen af letbanen.

Som anført af landsretten må det også lægges til grund, at COWI A/S i den forbindelse overvejede at anvende det kommunale areal nordøst for Appellants, tidligere Sagsøger ejendom, men at arealet blev fravalgt bl.a. på grund af arealets rekreative værdi, og fordi brug af arealet ville indebære et større arbejde med rydning og efterfølgende retablering.

Det påhvilede ekspropriationskommissionen at påse, at betingelserne for ekspropriation af Appellants, tidligere Sagsøger ejendom var opfyldt, herunder at ekspro-priation måtte anses for påkrævet. Ved denne vurdering måtte det bl.a. indgå, hvor byrdefuld ekspropriation ville være for Appellant, tidligere Sagsøger, og om der var

17

mulighed for i stedet at anvende andre ejendomme som arbejdsareal. Ekspro-priationskommissionen måtte i den forbindelse – ud over det allerede tilveje-bragte beslutningsgrundlag – inddrage, hvad Appellant, tidligere Sagsøger som ejer af ejen-dommen selv anførte om disse spørgsmål ved besigtigelses- og ekspropriations-forretningerne henholdsvis den 24. april 2017 og den 1. oktober 2018.

For så vidt angår besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 må det lægges til grund, at det på Appellants, tidligere Sagsøger vegne blev anført bl.a., at hans areal havde en betydelig værdi, som ikke kunne realiseres i anlægsperioden, og at der blev stillet spørgsmål om, hvordan arealet ville blive tilbageleveret.

Med hensyn til ekspropriationsforretningen den 1. oktober 2018 må det lægges til grund, at det blev anført bl.a., at eventuelt salg af ejendommen på grund af anlægsarbejderne ville blive udskudt i en meget lang periode, at Appellant, tidligere Sagsøger i meget lang tid ikke havde haft mulighed for at iværksætte tiltag på ejendommen, og at der måtte tages højde for dette ved erstatningsfastsættelsen.

Appellant, tidligere Sagsøger havde på tidspunktet for ekspropriationsforretningen ikke an-modet Glostrup Kommune om at udarbejde lokalplan med henblik på, at hans ejendom kunne bebygges yderligere. Det måtte som følge heraf anses for usik-kert, hvornår eventuelt byggeri kunne ske.

På den anførte baggrund finder Højesteret, at ekspropriationskommissionen ved ekspropriationsforretningen den 1. oktober 2018 med rette traf afgørelse om ekspropriation som sket. Af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at det ikke kan føre til andet resultat, at det senere – som følge af æn-drede forhold – viste sig, at der ikke var behov for at anvende Appellants, tidligere Sagsøger ejendom som arbejdsareal.

Efter at afgørelsen om ekspropriation var truffet, gjorde Appellant, tidligere Sagsøger den 26. oktober 2018 over for ekspropriationskommissionen gældende, at ekspropri-ationen var ulovlig, og han anførte, at arbejdsarealet i stedet burde have været lagt på det kommunale areal nordøst for hans ejendom.

Kommissionen afviste den 10. december 2018 dette med henvisning til bl.a., at der var tale om et be-skyttet naturområde med fredskovspligt, og at inddragelse af området ville have miljømæssige konsekvenser i form af fældning af træer.

Højesteret finder ikke grundlag for at tilsidesætte kommissionens vurdering, der bygger på en af-vejning af bl.a. hensyn til at undgå inddragelse af privat ejendom over for hen-syn til naturbeskyttelse.

Herefter og i øvrigt af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højeste-ret, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte ekspropriationskommissionens af-gørelse af 1. oktober 2018. Det, som Appellant, tidligere Sagsøger for Højesteret har anført om mulige andre ejendomme, hvor arbejdsarealet kunne være placeret, kan ikke føre til andet resultat.

18

Konklusion Højesteret stadfæster dommen.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant, tidligere Sagsøger betale 100.000 kr. til Hovedstadens Letbane I/S.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.