BS-32987/2021-HJR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 186.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

HØJESTERETS DOM

afsagt tirsdag den 28. juni 2022

Sag BS-32987/2021-HJR

(2. afdeling)

Appellant

(advokat Janus Fürst, beskikket)

mod

Appelindstævnte

(advokat Per Nielsen, beskikket)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 5. november 2019 (BS 12-351/2015) og af Vestre Landsrets 10. afdeling den 8. februar 2021 (BS-53307/2019-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Jens Peter Christensen, Hanne Schmidt, Kristian Korfits Nielsen og Rikke Foersom.

Påstande

Appellant, har gentaget sin påstand for landsretten.

Appelindstævnte, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom og ned-lagt en selvstændig påstand om tilbagebetaling af 14.010 kr. med procesrente fra den 2. marts 2015.

Appellant har påstået frifindelse over for påstanden om tilbagebetaling, dog principalt afvisning af påstanden for så vidt angår et beløb på 3.250 kr. ved-rørende elinstallationer.

2

Supplerende oplysninger

Det fremgår af brev af 14. november 2019 til Appellants advokat, at Appelindstævnte til opfyldelse af byrettens dom har betalt 23.119,13 kr. med forbehold om tilbagesøgning. Beløbet er fremkommet således:

” Hovedstolkr. 34.000,00

Hvoraf forventes indbetalt fra Sagsøgte ApS 2kr. – 10.000,00 kr. 24.000,00

Procesrenter til [14].11.2019kr. 9.119,13 kr. 33.119,13

hvorfra trækkes tilkendte omkostningerkr. – 10.000,00

I alt kr. 23.119,13”

Anbringender

Appellant har anført navnlig, at der er mangler ved andelsboligen, og at

omkostningerne til udbedring ifølge skønserklæringen udgør i alt 300.000 kr. Heraf angår 150.000 kr. badeværelset, 120.000 kr. angår svampeskaderne, og 30.000 kr. angår nyt køkken. Med et skønsmæssigt fradrag for ”nyt for gam-melt” kan hendes tab opgøres til 250.000 kr.

Fristen i overdragelsesaftalens § 1 afskærer hende ikke fra at fremsætte indsi-gelser om mangler ved andelsboligen, idet der er tale om skjulte mangler, som hun hverken var eller burde være bekendt med. Hun har reklameret rettidigt.

Appelindstævnte er erstatningsansvarlig for manglerne ved andelsboligen. Skønser-klæringerne støtter, at Appelindstævnte kendte eller burde have kendt til manglerne. Appelindstævnte handlede culpøst ved ikke at reagere og følge op på vandudsivnin-gen i køkkenet og tegnene på opfugtning i badeværelset. Svampeskaderne var en påregnelig følge af vandudsivningen.

Hvis Højesteret finder, at Appelindstævnte ikke er erstatningsansvarlig, er der efter manglernes karakter og omfang grundlag for et afslag i købesummen. Afslaget skal ikke begrænses til værdien af forbedringerne.

Den formodningsregel, der er opstillet i UfR 2015.498 H, kan ikke finde anven-delse i den foreliggende sag. Hvis Højesteret mener, at reglen finder anven-delse, er formodningen afkræftet.

I andelsboligen, som hun købte af Appelindstævnte, er der behov for en omfattende skimmelsanering, før boligen kan benyttes uden sundhedsfare. Der er tale om mangler, som påvirker markedsværdien af andelsboligen i negativ retning, og udbedring af manglerne vil ikke medføre forbedringer, der kan tillægges vær-dien af andelsboligen ved videresalg.

3

Hvis parterne på overdragelsestidspunktet havde kendt til manglerne, var pri-sen utvivlsomt blevet reguleret i nedadgående retning i overensstemmelse med de principper, der gælder ved handel med fast ejendom.

Det har formodningen imod sig, at markedsværdien af andelsboligen var højere end den lovbestemte maksimalpris. Fire andre andelsboliger i foreningen var kort forinden handlet under maksimalprisen, og der var ingen interesse for at erhverve den omhandlede andelsbolig blandt foreningens medlemmer. Hun havde interesse i andelsboligen på grund af muligheden for sammenlægning med sin samlevers andelsbolig.

Ved vurderingen af, om der er grundlag for yderligere afslag i købesummen, må det også indgå, at maksimalprisen efter reglerne i andelsboligloven skulle have været fastsat under andelsværdien på grund af andelsboligens dårlige vedligeholdelsesstand. Prisfastsættelsen var dermed i strid med maksimalpris-reglerne.

Med hensyn til Appelindstævntes selvstændige påstand bemærkes, at påstanden skal afvises for så vidt angår 3.250 kr., der vedrører elinstallationer. Krav vedrø-rende elinstallationer var ikke en del af ankesagen for landsretten. Der forelig-ger ikke omstændigheder, der taler for, at Højesteret tillader denne del af på-standen fremsat.

I øvrigt skal der ske frifindelse for påstanden om tilbagebetaling både for så vidt angår beløbet på 3.250 kr. vedrørende elinstallationer og beløbet på i alt 10.761 kr. vedrørende køkkenet, idet hun under alle omstændigheder har krav på et forholdsmæssigt afslag på 34.000 kr. som bestemt ved byrettens dom.

Appelindstævnte har anført navnlig, at Appellant har reklameret for sent. Fristen

i overdragelsesaftalens § 1 var overskredet, da Appellant den 23. septem-ber 2014 reklamerede over mangler ved andelsboligen. Endvidere var vandska-den i køkkenet ikke nævnt i mailen, selv om skaden opstod efter Appellant overtagelse af andelsboligen den 29. august 2014, og selv om vandet var si-vet ud fra et synligt rør.

Der er intet grundlag for et erstatningskrav mod hende. Hun har ikke handlet ansvarspådragende, og der er heller ingen årsagssammenhæng mellem en eventuel erstatningspådragende adfærd og Appellants tab, der i øvrigt er udokumenteret.

Hun var ikke bekendt med, at arbejdet i badeværelset ikke var udført hånd-værksmæssigt korrekt. De fagmænd, der undersøgte andelsboligen i forbin-delse med salget, bemærkede ikke udbuling ved brusearmatur eller skade rela-teret til håndklædetørrer i badeværelset, og der er derfor intet at bebrejde

4

hende. Vandskaden i køkkenet opstod som nævnt efter Appellants overta-gelse af andelsboligen. Skønserklæringerne støtter, at hun hverken kendte eller burde kende til manglerne.

Appellant har ikke lidt et tab, der overstiger værdien af de individuelle forbedringer, der indgik i maksimalprisen for andelsboligen. Erstatningsopgø-relsen kan ikke lægges til grund, og der skal under alle omstændigheder ske fradrag ud fra princippet om ”nyt for gammelt” . Appellant har endnu ikke udbedret manglerne. Endvidere har Appellant ikke lidt noget tab relateret til mangler i køkkenet, da hun efter sin forklaring ønskede at indrette bryggers i køkkenet.

Det forholdsmæssige afslag i købesummen kan ikke overstige det beløb på 38.632 kr., som Appellant i henhold til vurderingsrapport har betalt for for-bedringer. I vurderingsrapporten er forbedringer af badeværelset opgjort til 19.456 kr., forbedringer af køkkenet til 10.761 kr. og forbedringer af elinstallatio-ner til 3.250 kr.

Højesteret har i UfR 2015.498 H udtalt, at der i den situation, hvor parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er en formodning for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris, herunder ved at forbedringstillæg nedsættes eller bortfalder.

Appellant bærer bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til en lavere købesum. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Appellant har ikke afkræftet formodningen for, at andelsboligens mar-kedsværdi var højere end maksimalprisen, og hun har ikke løftet bevisbyrden for, at der med kendskab til manglerne ville være handlet til en maksimalpris nedsat med mere end 20.000 kr. vedrørende mangelfulde forbedringer af bade-værelset.

Med hensyn til den selvstændige påstand bemærkes, at der ikke er grundlag for at afvise nogen del af påstanden, der er nedlagt som følge af hendes opfyldelse af byrettens dom med forbehold for tilbagesøgning. Hvis Højesteret stadfæster landsrettens dom, har hun krav på tilbagebetaling af for meget betalte beløb vedrørende forbedringer af køkken (10.761 kr.) og elinstallationer (3.250 kr.).

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling I august 2014 solgte Appelindstævnte sin andelsbolig på Adresse 6 på Amager til Appellant med aftalt overtagelse pr. 15. september 2014. Appellant over-tog lejligheden den 29. august 2014.

5

Appellant betalte i alt 872.100,45 kr. for andelsboligen. I købesummen ind-gik andelen i foreningens formue med 821.250 kr. og individuelle forbedringer med 38.632 kr., hvoraf 19.456 kr. vedrørte badeværelset, 10.761 kr. vedrørte køkkenet, og 3.250 kr. vedrørte elinstallationer.

Den 23. september 2014 reklamerede Appellant over mangler ved andels-boligen.

Omkostningerne til udbedring af mangler er i skønserklæring af 27. april 2016 skønnet til ca. 150.000 kr. vedrørende badeværelset og ca. 120.000 kr. vedrø-rende vand- og svampeskader i køkken og soveværelse samt ca. 30.000 kr. til nyt køkken som følge af de nævnte vand- og svampeskader.

Hvis der konstateres mangler ved en andelsbolig, efter at køber har erhvervet andelen, kan køber fremsætte et tilbagebetalingskrav efter andelsboliglovens § 16, stk. 3, såfremt manglerne indebærer, at der er betalt en overpris, jf. lovens § 5, eller fremsætte krav efter almindelige køberetlige principper.

Appellant har fremsat krav om, at Appelindstævnte skal betale 250.000 kr. i er-statning, subsidiært som et afslag i købesummen. Kravet angår de nævnte om-kostninger til udbedring på i alt 300.000 kr. med skønsmæssigt fradrag på 50.000 kr. efter princippet om ”nyt for gammelt” .

Appelindstævnte har for Højesteret ligesom for landsretten anerkendt, at der er grundlag for et afslag på 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværel-set.

Spørgsmålet er, om Appellant herudover kan kræve omkostninger til ud-bedring af manglerne ved andelsboligen erstattet af Appelindstævnte. Hvis betingel-serne for erstatning ikke er opfyldt, skal der tages stilling til, om der er grund-lag for afslag i købesummen ud over de 20.000 kr., der er anerkendt af Appelindstævnte.

Reklamation og erstatning Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at der som følge af skimmelsvamp i køkken og soveværelse og ulovlige forhold i badeværelset var mangler, at manglerne ikke var synlige for lægmand, at Appellant der-for hverken kendte eller burde have kendt til manglerne inden for fristen i over-dragelsesaftalens § 1, og at hun ikke har fortabt sin ret til at gøre krav gældende vedrørende disse mangler.

Højesteret tiltræder endvidere, at Appelindstævnte ikke har handlet ansvarspådrag-ende, og at der ikke kan pålægges hende erstatningsansvar for manglerne.

6

Afslag i købesummen Som anført i Højesterets dom af 6. november 2014 (UfR 2015.498) må det som udgangspunkt bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis det efter købet viser sig, at der er mangler ved andelsboligen.

Ved afgørelsen af, om køberen har krav på afslag i købesummen som følge af mangler, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til manglerne på handels-tidspunktet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på han-delstidspunktet samt manglernes beskaffenhed.

Højesteret har i dommen af 6. november 2014 fastslået, at et eventuelt afslag kan foretages i den samlede købesum, uanset at købesummen efter andelsbolig-lovens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i forenings-formuen og individuelle forbedringer.

Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunk-tet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfal-der helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen).

I dommen af 6. novem-ber 2014, der angik afslag for mangler ved individuelle forbedringer, udtalte Højesteret, at maksimalprisreglerne i almindelighed indebærer, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at par-terne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimal-pris.

I den foreliggende sag lægger Højesteret som landsretten til grund, at købesum-men på 872.100,45 kr., hvori der indgik forbedringer med 38.632 kr., var fastsat efter maksimalprisbestemmelserne i andelsboligloven, og at parterne således handlede til maksimalprisen.

I købesummen indgik forbedringer af badeværelset, og Appelindstævnte har som nævnt anerkendt, at disse forbedringer var mangelfulde, og at der derfor er grundlag for et afslag på 20.000 kr.

Højesteret finder ligesom landsretten, at svampeskaderne efter skimmelvækst ikke er relateret til konkrete forbedringer. Der er derfor ikke grundlag for yder-ligere fradrag i det beløb, som Appellant betalte for forbedringer som en del af købesummen.

Spørgsmålet er herefter, om manglerne på badeværelset og svampeskaderne kan begrunde yderligere afslag i købesummen.

7

Afgørelsen af dette spørgsmål beror på, om kendskab til manglerne ville have ført til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen nedsat med 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset. Bevisbyrden herfor på-hviler køber.

Højesteret finder, at Appellant ikke har løftet denne bevisbyrde. Højesteret har herved lagt vægt på, at der ikke foreligger oplysninger om baggrunden for prisfastsættelsen af de fire andelsboliger, der efter det oplyste – til forskel fra den omhandlede andelsbolig – blev handlet under maksimalprisen. Der forelig-ger heller ikke oplysninger om, hvad andelsboligen med kendskab til mang-lerne kunne være solgt til, herunder om svampeskadernes eventuelle betydning for andelsboligens vedligeholdelsesstand.

Appelindstævntes påstand om tilbagebetaling Højesteret lægger til grund, at Appelindstævnte har opfyldt byrettens dom ved beta-ling af 24.000 kr., mens de resterende 10.000 kr. er betalt af Sagsøgte ApS 2.

Højesteret finder, at Appellant skal tilbagebetale de 4.000 kr., som Appelindstævnte efter sagens udfald har betalt for meget.

Konklusion Højesteret stadfæster landsrettens dom og tager påstanden om tilbagebetaling til følge som bestemt nedenfor.

Efter sagens karakter ophæves sagsomkostningerne for Højesteret.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

Appellant skal inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse til Appelindstævnte betale 4.000 kr. med procesrente fra den 2. marts 2015.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part eller til statskassen.