BS-11166/2019-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 149.9px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 6. december 2023

Sag BS-11166/2019-FRB

Udlejer K/S (advokat Leif Djurhuus)

mod

COOP DANMARK A/S (advokat Simon Paul Langvardt Müller)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 13. marts 2019.

Sagen drejer sig om fastsættelsen af markedslejen i lejemålet på Falkoner Allé 90, stue, 1. sal samt øverste og nederste kælder, 2000 Frederiksberg.

Udlejer K/S har nedlagt følgende påstande:

1. Lejer skal anerkende, at den årlige leje for Lejers lejemål beliggende Falkoner Allé 90, 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. april 2019 forhøjes med 1.932.476,12 kr. ekskl. moms, således at den årlige leje herefter udgør kr. 7.942.150,00 ekskl. moms, dog således at lejeforhøjelsen fordeles over 4 år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 4.

2

2. Lejer skal til Udlejer betale en lejeforhøjelse fastsat ved Boligrettens skøn, med tillæg af sædvanlig procesrente fra forfaldsdagen for de enkelte lejebetalinger, første gang den 1. april 2019, og til betaling sker.

COOP DANMARK A/S har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsi-diært frifindelse mod anerkendelse af en mindre huslejeforhøjelse end den af sagsøger krævede.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Boligretten har under hovedforhandlingen udover det omtvistede lejemål, be-liggende Falkoner Alle 90, 2000 Frederiksberg, besigtiget følgende lejemål:

Kvickly – Strandlodsvej 59, 2300 København S

Netto – Kirkegårdsvej 2, 2300 København S

Føtex – Fisketorvet Shopping Center, Kalvebod Brygge 59, 1560 København V

SuperBrugsen – Matthæusgade 50, 1666 København V

Netto – Tapperitorvet 2, 1799 København V

Coop 365 discount – Peter Bangsvej 24-28, 2000 Frederiksberg

SuperBrugsen – Finsensvej 14, 2000 Frederiksberg

Føtex – Falkoner Alle 21, 2000 Frederiksberg (Frederiksberg Centret)

Rema 1000, Rosenørns Alle 31, 1970 Frederiksberg C

Irma Frederiksborggade 32-34, 1360 København K

Coop 365 discount – Nørre Voldgade 80, 1358 København K

Kvickly – Nørrebrogade 155-159, 2200 København N

Rema 1000 – Farumgade 2B, 2200 København N

3

Med ikrafttræden den 1. juli 2002 indgik parterne en erhvervslejekontrakt un-derskrevet den 23. december 2002 vedrørende udlejning af lejemålet beliggende Falkoner Alle 90, stue, 1. sal, samt øverste og nederste kælder.

Af lejekontrakten fremgår blandt andet, at lejemålet overtages som det er og forefindes, og at der ikke foretages nogen istandsættelse for udlejerens regning, idet lejer forud for ikrafttrædelsestidspunktet benyttede det lejede som lejer.

Det fremgår endvidere, at lejer har ret til ret til helt eller delvis at afstå det lejede i henhold til erhvervslejelovens § 55.

Den årlige leje eksklusive moms udgjorde 4.440.325 kr. Der blev aftalt en lejera-bat i perioden indtil 1. juli 2004. Det fremgår herudover, at der blev aftalt en re-gulering af lejen, således at lejen hvert år den 1. juli reguleres med den procent-vise ændring i nettoprisindekset fra april måned det foregående år til april må-ned forud for reguleringstidspunktet, dog således at lejereguleringen minimum udgør 1 % af foregående års leje og maksimum 5 %.

Det fremgår tillige, at lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret til markedsleje efter erhvervslejelovens § 13, efter lejers uopsigelighedsperiode, dvs. tidligst med virkning fra den 1. juli 2017.

Af § 12, stk. 1, fremgår at udlejer har den udvendige bygningsvedligeholdelse eksklusiv døre og porte, der kun anvendes af lejer.

§ 12, stk. 2, er sålydende:

”Lejer har al indvendig vedligeholdelse af Det Lejede (d.v.s. alt indenfor lejemålets fysiske ram-mer) og vedligeholdelse af døre og porte, for så vidt disse kun anvendes af lejer. Det lejede skal stedse fremstå ved vedligeholdt.

Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornøden forny gulvbelægninger, låse, nøgler og ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer mv.

Lejer er endvidere forpligtet til at vedligeholde tekniske installationer, herunder ventilationsan-læg og interne elevatorer, der betjener det Lejede. Lejer er forpligtet til at forny tekniske installa-tioner, som Lejer selv har installeret (fx elevator imod Falkoner Allé, varme- og ventilationsan-læg m.v.) Opregningen af førnævnte dele, Lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler.”

Det fremgår endelig af lejeaftalen, at kontrakten afløser samtlige eksisterende aftaler mellem lejer og udlejer vedrørende lejers brug af ejendommen.

4

Den 18. september 2009 indgik parterne en allonge til lejekontrakten vedrø-rende bæreevne på adgangsveje og rampe og uopsigelighedsperioden blev for-længet, således at lejer tidligst kan opsige lejemålet den 1. april 2019 til fraflyt-ning den 1. oktober 2019 og udlejer tidligst kan opsige lejemålet den 1. april 2029 til fraflytning den 1. oktober 2029. Det blev præciseret, at lejekontraktens § 11.2 ligeledes blev forlænget, således at lejer og udlejer tidligst kan kræve lejen reguleret til markedsleje med virkning fra den 1. april 2019.

Parterne har den 23. december 2009 indgået en allonge til lejekontrakten vedrø-rende parkeringsarealer.

Schou Epa A/S var lejer af ejendommen indtil 2002. Af allonge til tidligere leje-kontrakter underskrevet af Coop Danmark A/S (herefter Coop) den 13. marts 2002 som indtrædende lejer, af Schou-Epa af 1. 10 1975 A/S som udtrædende le-jer den 14. marts 2002 og af udlejer den 10. juni 2020, fremgår blandt andet, at Coop pr. 1. april 2002 indtrådte i lejemålet i stedet for Schou-Epa, og at Coop overtog samtlige rettigheder og forpligtelser i henhold til kontrakterne.

Udlejer K/S varslede ved skrivelse af 20. december 2018 forhøjelse af lejen til ikrafttræden den 1. april 2019.

Coop gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen, og sagen blev indbragt for boligret-ten.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn.

Skønsmanden har udfærdiget skønserklæring af 10. december 2021 og supple-rende skønserklæring af 12. juli 2022.

Skønsmanden har skønnet markedslejen for lejemålet pr. den 20. december 2018 til 7.463.200 kr. Skønsmanden har anført blandt andet, at der ved fastsættelse af markedslejen primært er taget udgangspunkt i det indgående kendskab og den erfaring skønsmanden har med hensyn til udbud, efterspørgsel og omsætning af dagligvarelejemål og sekundært til de fremlagte sammenligningslejemål.

Skønsmanden har vurderet følgende 4 lejemål sammenlignelige:

5

Billede udeladt pga. personfølsomme oplysninger Forklaringer Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4, Vidne 5, Vidne 6, Vidne 7, Vidne 8, Vidne 9 og skønsmanden Skønsmand.

Vidne 1 har forklaret, at han har arbejdet hos FDB fra 1988-1999, herunder i

FDB Ejendomme. Da ombygningen blev lavet i 1994-1995, sad han som Stilling 1 i FDB Ejendomme, der var ansvarlig for ombygningen. Fra 2002-2004 var han ansat i Ceops, der købte ejendommen i 2001 med henblik på videreud-vikling, og han var ansvarlig for at forhandle lejekontrakten fra 2002 med Coop. Siden 2010 har han boet i Brasilien, hvor han er honorær dansk konsul.

Han startede i FDB i 1988 og besøgte første gang ejendommen i 1989. Han var dengang ansat som controller. De havde et program for at optimere driften og i den forbindelse besøgte han Kvickly på Frederiksberg første gang. Det var også en Kvickly dengang. Der eksisterede en fremlejekontrakt, som han kan se, ikke er fremlagt i sagen, og han husker den heller ikke i detaljer. Siden 1970’erne havde Schou-Epa været lejer, og i 2002 afstod de til Coop. Han husker ikke, hvordan aftaleforholdet præcis var, men han ved, at der har eksisteret en frem-lejekontrakt mellem Schou-Epa og FDB.

I 1994/1995 lavede man et nyt koncept for alle Kvickly butikker, hvor man om-byggede en lang række Kvickly butikker over hele landet, og en af de butikker, der blev bygget om til det nye koncept, var Kvickly Frederiksberg på Falkoner Allé. Han husker sagen tydeligt, da det var en dyr ombygning, og den skilte sig derfor ud, når de sad og kiggede på finansiering.

Der blev lavet forskellige byg-ningsmæssige forbedringer. De havde derfor en forhandling med udlejer, som var Mejeriforeningen Danmark, hvor det blev aftalt, at Mejeriforeningen Dan-mark betalte mellem 2.500.000-3.000.000 kr. til de bygningsmæssige forbedrin-ger, altså udvidelsen på 86 kvadratmeter. Der var også en forhandling med Schou-Epa, men de betalte ikke for ombygningen. Det gjorde FDB.

6

Forevist tillægsekstrakten side 10 forklarede vidnet, at man – udover selve om-stillingen af butikken, hvor man lavede nyt inventar, nye kasselinjer, teknologi, farver m.m. – også lavede de bygningsmæssige forbedringer, som også fremgår af bilaget. Det var en fysisk tilbygning på 86 kvadratmeter i et hul, der var mel-lem de eksisterende forretninger, som man fyldte ud.

Man etablerede også en lysgård, hvilket var meget afgørende, da man på den måde kunne øge effektivi-teten af den øverste kælder, fordi der nu kom lys ned, og produktionsrum til bager og slagteri kræver dagslys for de mennesker, der arbejder der. Bilaget vi-ser stueetagen, og det var på terrændækket, hvor man havde lavet et hul i dæk-ket, så man kunne få lys ned til produktionsrummene nedenunder.

De medar-bejdere, der tidligere skulle arbejde i stueplan, da der var krav om dagslys, kunne nu arbejde i den øverste kælder i stedet for. Det var udlejer – Mejerifore-ningen Danmark – der betalte for dette. Det var ham, der sendte fakturaen til Mejeriforeningen Danmark. Han husker ikke nøjagtigt beløbet, men det var et sted mellem 2.500.000-3.000.000 kr., som udlejer betalte til ombygningen.

Udover de to ting, man kan se i bilag 10, blev der også lavet en ny facade, som fremgår af side 458 i ekstrakten. De forhold, der er nævnt her med udvidelse i stueplan – 86 kvm – etablering af lysskakt og ny facade mod Falkoner Allé, var alt sammen elementer, der blev forhandlet på plads med udlejer, og udlejer be-talte et kontantbidrag på mellem 2.500.000-3.000.000 kr. Resten af ændringerne med hensyn til inventar, kasselinje m.m. betalte FDB. Schou-Epa betalte ingen-ting til ombygningen. De var lejere, og FDB var fremlejetager.

For at hjælpe på hans hukommelse, har han forud for hovedforhandlingen taget kontakt til den udviklingschef, der forhandlede og lavede projektet i 1995, Person 1, og han har bekræftet, at udlejer betalte 2.500.000-3.000.000 kr. til om-bygningen.

I forbindelse med ombygningen, havde FDB lavet nyt inventar, belysning og kassesluser. Derudover ændrede man adgangsforholdene til 1. salen. Indtil 1994 var der direkte udgang til 1. salen, så der var kassesluser både i stuen og på 1. sal. For at gøre det mere effektivt, nedlagde man en elevator og lavede nye ad-gangsforhold, så man fik alle kunder ind gennem stueetagen.

Det skraverede felt midt på siden i tillægsekstrakten side 13, er taget over den udvidelse, der er på 1. sal. Der skete ikke nogen udvidelse af 1. salen ved om-bygningen i 1994. Man kan ligeledes se, at der ved rulletrappen er anført ”fjer-nes” . Det var den gamle rulletrappe op til 1. sal, som blev fjernet, og man luk-kede betondækket. Man etablerede derpå en ny rulletrappe ud mod facaden, som er den, man stadig har i dag. Man lavede også en ny metalfacade ud mod Falkoner Allé. Elevatorerne fra øverste kælder op til stuen, blev også etableret dengang. Det var udlejer, der betalte for de forhold.

7

Det er rigtigt, at der også var noget med gulvafløb. Det husker han ikke i detal-jer, men det var en naturlig konsekvens af, at man flyttede produktionsarealet, som tidligere lå i stueetagen, ned i kælderen, så var der nogle krav hertil. Han vil tro, at det var lejer, der betalte for det, da det havde med lejerens drift at gøre, men han ved det ikke.

Han forlod FDB i 1999 og kom til Ceops i starten af 2002, hvor Ceops netop havde erhvervet ejendommen. Han var med til at lave ejerlejlighedsopdelingen, og han havde ansvaret for genforhandlingen med Coop, da han jo kendte Coop.

Tidligere var flaskeindleveringen i vindfanget, og flaskerne gik med trans-portbånd direkte ned i den øverste kælder, og så fjernede man returemballagen derfra. I 2001 eller 2002 flyttede man hele flaskeautomaten ned i den nederste kælder, og man lavede en lille ombygning af vindfanget. Det var noget der skete, inden man lavede den nye kontrakt i 2002, så det, der fremgår af bilag 1 til lejekontrakten, var sådan som det så ud i 2002. Det var ikke noget, der udvi-dede lejemålet. Det var en ombygning indenfor de eksisterende rammer.

Han har siddet og sammenlignet tegningerne fra bilag 1 til lejekontrakten med byggeandragender fra 1994, som er de tegninger, der er til lejekontrakten, og der er de ydre afgrænsninger af vindfanget identiske. Når man ændrer vindfan-get, skal der søges byggetilladelse, fordi det er noget, der har betydning visuelt for ejendommen. Der skal søges byggetilladelse, uanset om man udvider eller bygger det om.

Da han startede i Ceops var forhandlingerne med Coop allerede i gang, men de var gået lidt i stå. Da han havde en fortid hos FDB, fik han fornøjelsen af at gøre det færdigt. I hele 2002 kørte der et parallelt forløb, hvor de lavede ejerfore-ningsvedtægter og ejerlejlighedsopdeling, og parallelt kørte de forhandlingen med Coop Danmark omkring den nye lejekontrakt. De lavede en helt ny leje-kontrakt med uopsigelighed og depositum. Alt blev ændret i den lejekontrakt.

Foreholdt fra lejekontrakten, ekstrakten side 236, punkt 22.1, forklarede han, at det var indlysende for alle parter, at der havde været en Kvickly siden 1980’erne, men da Udlejer K/S erhvervede ejendommen, var det Schou-Epa, der stod på lejekontrakten, så i princippet lærte de først Coop at kende, da de indtrådte i lejekontrakten. Der var et tillæg, hvor Schou-Epa afstod til Coop i starten af 2002. Som han husker forløbet, var det meget vigtigt for Coop at komme til at stå på lejekontrakten på det her tidspunkt.

Foreholdt lejekontrakten, ekstrakten side 227, § 1, forklarede han, at han selv indtrådte som investor i Udlejer K/S i 2002, og han har fulgt sagen siden. Der har aldrig været diskussion med Coop omkring udstrækningen af lejemå-let. Opmålingen af kvadratmeter blev foretaget af samme landinspektør, som

8

lavede ejerlejlighedsopdelingen parallelt. Der er forskel på de arealer, der er ud-lejet og ejerlejlighedskortet, fordi - som det fremgår af punkt 1.1. i lejekontrak-ten er det ikke kun matr.nr. 14 ao, der udlejes. Matr.nr. 14 ao er ejerlejlighed 1. Det er ligeledes 14 f, 14 g, 14 h, 58 r og 58 s, der udlejes. Det er forklaringen på, at der er forskel på arealet på ejerlejlighedskortet, og de arealer der er nævnt.

Den anden forskel er, som nævnt i § 1.3 under arealopgørelsen, at den øverste kælder, hvor 55 parkeringspladser er anlagt, har status af fællesareal i ejerfore-ningen, da det er dér, man har adgang til den nederste kælder. Man er nødt til at gå hen over arealet for at få adgang til diverse teknik-rum, ligesom man har brug for arealet som flugtrum.

Det er derfor, at der står, at lejer må acceptere færdsel over den øverste kælder. Det har der aldrig været nogle problemer med eller nogen diskussion om. I ejerforeningsvedtægterne er det beskrevet som are-alet.

For hele arealet inklusiv parkeringspladser er der tillagt eksklusiv brugsret til Udlejer K/S, som selvfølgelig også skal acceptere færdsel over arealet, men det er den ret, som de har tiltransporteret til Coop.

Der er to ramper ned til øverste p-kælder. Den ene er primært til kunder, også til Udlejer K/S' kunder, da Udlejer K/S også ejer ejerlejlighed 40, som er den nederste kælder, hvor de har omkring 90 parkeringspladser. Bebo-erne, der bor i de 38 ejerlejligheder, har forlejeret til parkeringspladserne i den nederste kælder. De skal derfor have adgang til den nederste parkeringskælder.

Omme fra bagsiden har de også varetilførsel til Coop365, som ligger i nabobyg-ningen. Der er derfor forskellige færdselsretter, der skal respekteres, og det er også det, de har gjort opmærksom på i lejekontrakten overfor Coop. Det har al-drig været et problem, ham bekendt.

Det er Coop, der suverænt bestemmer over de 55 parkeringspladser, om der skal være timebegrænsning eller der skal være fri parkering, og om der skal ud-skrives bøder eller ej.

Som han husker det, betalte Coop omkring 10.000.000 kr. for istandsættelse, hvor udlejer så betalte 2.500.000-3.000.000 kr., så nettobeløbet var omkring 7.500.000 kr. De penge gik primært til inventar, kasselinjer og indretning. Der blev lavet en faktura på det, men han ved ikke, om den indgår i denne sag. Det var ham selv, der sendte fakturaen afsted dengang i 1994, og han ved, at den blev betalt, hvilket han også har fået bekræftet af en tidligere kollega.

Foreholdt fra byggeandragende fra AK83 Arkitektkontoret A/S, ekstrakten side 458, forklarede han, at AK83 Arkitektkontoret A/S er arkitekter, der tidligere var ansat i FDB, som brød ud i 1983 og lavede deres eget firma. De var stadig husarkitekter for FDB i den periode. Det var FDB, der havde bedt AK83 Arki-tektkontoret A/S om at ansøge om det. Der var to afdelinger i FDB, der var in-volveret. Den ene var en udviklingsafdeling, og den anden var FDB Ejen-

9

domme, hvor han var ansat, og som var den udførende afdeling, og som havde administrationen af lejemål og egne ejendomme.

Foreholdt fra byggetilladelse, ekstrakten side 470, forklarede han, at det var i den øverste kælder, der blev nyetableret en lysgård.

Foreholdt fra allonge, ekstrakten side 452, forklarede han, at de startede for-handlingerne med Coop Danmark i starten af 2002. Denne allonge er under-skrevet i juni 2002, tillægget var derfor en del af processen.

Foreholdt fra lejekontrakten, ekstrakten side 233, punkt 12.2, nederst, sidste punktum, forklarede han, at grunden til at man ikke havde anført noget om-kring de forbedringer, lejer havde forestået, var, at man ikke havde modtaget noget dokumentation for forholdet mellem FDB og Schou-Epa. De kendte kun Schou-Epa som lejer.

Da ejendommen blev opført i 1970, var det samme ejer, der ejede samtlige de matr.nr., der er omfattet af lejekontrakten. I takt med at de blev solgt fra, blev der lavet grundlejekontrakter imellem den ejendom, der hed 14 ao og de nabo-matrikler, der ligger rundt omkring. Bygningerne var allerede opført på det tidspunkt. I dag har Udlejer K/S fem grundlejekontrakter med naboerne, hvor Udlejer K/S betaler leje hvert år for brug af grunden. Han kan ikke huske, hvor mange kvadratmeter, det drejer sig om, men det kan man regne ud.

Det fremgår af ejerlejlighedskortet, at stueetagen i ejerlejlighed 1 er 1.552 kvm. Hvis man kigger på udformningen af stueetagen på ekstraktens side 335, kan man se, at der er en type skravering, hvor udformningen svarer til stueetagen, der er et rektangel. Der er en del på matr.nr. 14 g og 14 f, der er bygning på lejet grund, som giver det rektangel, der er udlejet til Kvickly.

Hvis Kvickly kun havde lejet ejerlejlighed 1, havde de ikke nogen kasselinje. Kasselinjen ligger på lejet grund. Det er to andelsboligforeninger og han husker ikke, hvem de andre tre er, der ejer grunden, hvor kasselinjen ligger. Det er Udlejer K/S, der betaler lejen til ejerne af den grund, hvor kasselinjen ligger. Man opkræver ikke ekstra leje af Kvickly for det.

Vidne 2 har forklaret, at hun sammen med sin mand trådte ind i Udlejer K/S

Udlejer K/S Udlejer K/S, da det blev solgt til K/S anpartshaverne ultimo 2002. Hun trådte ind som administrator i juni 2003 med effekt fra januar 2002. Hun var den, der sendte opkrævninger til Coop, og hun var den, der tog ud og kiggede og havde kontakten til viceværten og ejerforeningen.

Forevist brev fra Cowi A/S, ekstraktens side 472, forklarede hun, at de havde haft ejendommen nogle år på det tidspunkt. De oplevede på et tidspunkt, at der faldt nogle murbrokker ned på biler, der holdt i den nederste kælder under var-

10

meudtagelsen. Det undrede dem, og de sørgede for, at det blev muret pænt op igen. Nogenlunde samtidig fik de besked fra ejerforeningen om, at der sås no-get drypstensagtigt, og at der kom vand igennem rampen. Hun tog ud og besig-tigede det, men hun kunne ikke se, hvad det var. De fik Person 2 fra Cowi ud at se på det. Person 2 er specialist indenfor beton, og han blev antaget af bestyrelsen til at undersøge det.

Han kom med en rapport, hvoraf fremgik, hvad han havde fundet derude. Det blev tydeligt for dem, at de var nødt til at renovere og forstærke dækket, da det var svækket. Det er derfor, at der ligger en beregning, som han havde lavet. Dækket var støbt til 12 ton, det var også derfor, at der hang et skilt hen over varemodtagelsen med ”max 12 ton” .

Han beregnede, hvad det ville koste at reetablere til 12 ton, og hvad ville det koste at forstærke dækket til 16 eller 24 ton. Det var en forskel på 2.780.000 kr. De tog et møde i bestyrelsen sammen med investorerne, hvor de diskuterede det. De fik den rådgivning fra Cowi at foretage et prøvefelt, så man kunne finde ud af, hvad det var, der skete med betonen.

I 2008 lavede man så det, man kaldte for prøvefeltet, hvor man i en del af parkeringskælderen ved varemodtagelsen, hvor det ikke generede alt for meget, skraldede betonen af ned til jerndragerne, som giver bæreevnen. Teknologisk Institut kom ud og lavede nogle boreprøver for at finde ud af, hvad det var for en styrke betonen havde, og hvad der skulle til for at renovere til et sundt dæk.

De anbefalede at skralde det øverste beton-lag helt af ned til jerndragere og forstærke ved at lægge nye jernstivere og kulfi-berbånd, og så støbe op igen. Det var det, Udlejer K/S begyndte at gøre i marts 2009.

Ekstraktens side 474 viser sidste side af byggeregnskabet. Det var hende, der havde bogført det, og det beskriver, hvad det var, de havde gjort. Entrepri-sesummen var 11.050.600 kr., og så var der en masse diverseposter. Coop havde ikke bidraget med noget til entreprisen, det ville de ikke.

De havde taget fat i Coop via advokat Person 3 og bedt dem betale til det, da de kunne se, at Coop kørte med store og alt for tunge biler dernede. Udlejer K/S ville gerne betale for, at det blev lavet til de 12 ton, men skulle det have en højere bæreevne, som de kunne se, at Coop brugte dengang, så ville man have Coop til at betale forskellen.

I april 2009 modtog de brev fra den øverste chef hos Coop, Person 4, der bekræftede, at man kørte med 18 ton lastbiler, og at man havde tænkt sig at fortsætte med det, men at man ikke ville bidrage til renoveringen. For at sikre det nye beton og de nye jerndragere, lagde man en membran ovenpå betonen for at sikre, at der ikke kom vand igennem. Coop blev ikke bedt om at bidrage specifikt til membranen.

Da de skulle i gang med så stor en opgave, kiggede de også på belysningen, og det gav mening at skifte de gamle belysningsrør ud med nogle nyere, som var billigere i drift, og som gav en bedre belysning i kælderen. Det bad de også

11

Coop om at deltage i, da Coop ville få glæde af de lavere omkostninger. Det ville Coop gerne, hvis de så også fik en lejerabat, der nogenlunde svarede til omkostningerne. Der blev betalt 290.000 kr. for den nye belysning i øverste par-keringskælder, og Coop fik en rabat på 300.000 kr.

Det er rigtigt, at der er vand, der trænger igennem både på det ene dæk og nede i kælderen. Hun hørte første gang om det gennem deres bygningsrådgiver Person 5, der fortalte, at Coop havde stillet kølemontre op, og at der var ikke isolering under de kølemontre. Det kunne man se på betondækket på eta-gen nedenunder, hvor der var vanddryp. Det var kondens, der samlede sig.

Det så de flere steder, både under kølemontrene i butikken og i særlig grad under kølemontrene i slagteriet. Hun har set et enkelt kølerum, hvor man gik lidt op ad en rampe, hvor der er plads til at lægge noget isolering under, men det var det eneste sted, hun så det. De andre steder kunne man se, at det dryppede. Det var noget, Coop selv skulle sørge for, da Coop selv bestemte, hvor kølemon-trene skulle stå.

Når de satte dem op, skulle de sørge for at få isoleret nedenun-der, så ejendommen ikke tog skade af det.

Hvis der kom vandindtrængen et sted, f.eks. gennem taget, ringede Coop og fortalte det, og så sørgede Udlejer K/S straks for, at det blev ordnet. Hun har oplevet mange gange at blive ringet op af Coop omkring noget, og hun har hver gang fået fat i en tekniker, der kunne hjælpe med at finde årsagen, som så var blevet afhjulpet med det samme.

Ved besigtigelsen derude kunne man se nogle spande, der var stillet op på 1. salene med vand i, og det er korrekt, at der tidli-gere har været noget vand gennem loftet der, men det er afhjulpet.

Hun havde straks ringet til Vidne 5, som er deres administrator og spurgt, om han havde fået nogle meldinger på det, og han havde oplyst, at det seneste, han havde hørt fra ejendommen, var fra marts 2023, og det var der taget hånd om. Der er dem bekendt ikke nogen aktuel vandskade derude.

Det har altid været vigtigt for dem at tage hånd om det med det samme, da Kvickly er deres ho-vedlejer, og det er vigtigt for dem, at de har en glad lejer.

De havde fået et brev fra Person 4, hvor han bekræftede, at de kørte med 18 ton lastbiler, og at de havde tænkt sig at fortsætte med det. Hun havde selv stået på dækket dernede, mens de kørte med en pallevogn, og hun havde set, hvordan det stod og svingede, og det var gået op for hende, hvor alvorligt det var. De havde derfor renoveret til 18 ton, da de ellers ville ri-sikere, at det nyrenoverede til 12 ton ville blive ødelagt igen. De havde ikke for-talt Coop, at de havde renoveret til at bære 18 ton.

Coop genoptog deres aktivitet nede i kælderen, da renoveringen var færdig. Man havde kørt sin 18 ton tunge renovationscontainer op ad ligeløbsrampen og smadret den nyrenoverede rampe, da den kørte på små vinylhjul. Akseltrykket på dem var meget højt. De var derfor nødt til at gentage en renovering af ram-

12

pen. Man havde igen spurgt Coop, om de ville deltage og bad om, at Coop deltog bare med 258.000 kr. eller bare med renten af de 258.000 kr., men Coop ville ikke være med til at deltage med noget. De måtte derfor selv bekoste en ny renovering af rampen. Det var vist i 2012 eller 2013.

De havde hængt det gamle skilt med 12 tons begrænsning op igen, og der blev lavet en allonge for at få lidt uopsigelighed ud af det. Renoveringen af rampen havde taget et par måneder. De havde været nødt til at overdække, så de var sikre på ikke at få vand ned og varme overdækningen op for at sikre, at de kunne renovere uden at tingene blev ødelagt undervejs. Hun mener ikke, at Coop modtog nogen kompensation for, at der ikke kunne leveres via rampen i en periode.

Vidne 3 har forklaret, at han har været investor siden ejendommen blev

overtaget af Udlejer K/S i 2002. I 2016 blev han valgt som formand med det overordnede ansvar, og det har han været siden. Da han blev formand i 2016, overtog han også en dialog med Coop, som havde pågået i nogle år, hvor der var nogle overvejelser om at udvide stueplan bagud mod Falkonergårdsvej og samtidig delvis afståelse af 1. salen.

De havde renoveret betondækket i 2008-2009, og det var ikke færdiggjort. Der var nogle servitutter, som Frederiksberg Kommune pressede på for, at de skulle opfylde omkring at etablere grønt område. Udlejer K/S ønskede en mere kommerciel udnyttelse af området.

De havde haft dialogen med Coop omkring udvidelse af butikken og parkeringspladser, men Coop afbrød diskussionerne i 2017, og derefter gik Udlejer K/S videre med deres projekt, da han paral-lelt med drøftelserne med Coop havde igangsat et større arbejde med at lave en tilstandsrapport på ejendommen, der også foreligger i sagen.

Tilstandsrappor-ten skulle vise, hvad der var af vedligeholdelsesarbejder udover færdiggørelse af betondækket. Det var Coop, der afbrød forhandlingerne omkring en udvi-delse. De sendte en kort mail, hvor de skrev, at de ikke havde interesse i at for-følge projektet længere på grund af interne konceptuelle overvejelser. De afslut-tede mailen med at skrive, at de i øvrigt var godt tilfredse med lejemålet.

Tilstandsrapporten blev lavet for at få et samlet billede af, hvad der - udover be-tondækket, som var en stor omkostning – var af arbejder med henblik på at få en plan for udførelse af det arbejde, der tilfaldt dem ansvaret for, samt en opgø-relse over, hvad der skulle lægges over på ejerforeningen, og hvad der tilfaldt Coop, som de var forpligtet til i henhold til lejekontrakten.

De fik dokumenteret tingene, og de engagerede advokat Vidne 8 med henblik på at sørge for, at Udlejer K/S havde orden i, hvad deres ansvar var i forhold til ved-ligeholdelsesarbejderne, men også for at hjælpe dem i dialogen med Coop, da de ville sikre sig, at de havde den rigtige dialog på det rigtige niveau med Coop, og at de kunne argumentere på den måde, som var nødvendig i forhold

13

til at sikre sig, at Coop levede op til deres ansvar. Der var diskussioner frem og tilbage om, hvem der havde ansvar for de forskellige ting, men langt hen ad vejen accepterede Coop de ting, som Udlejer K/S mente var Coops an-svar. Betonrenoveringen blev sat i gang i 2018 og 2019. Det var åbenlyst, at Coop skulle lave deres ting undervejs, hvis det skulle være økonomisk forsvar-ligt. Det blev gjort, og ejendommen fremstår i dag meget bedre end den gjorde inden projektet.

Coop er vigtig for dem, da det er deres hovedlejer, og de har altid forsøgt at have et respektfuldt forhold til Coop. Lejemålet har en meget attraktiv beliggen-hed, da de har et meget købestærkt publikum og god infrastruktur. De har fået meget konkrete henvendelser fra professionelle dagligvareoperatører, hvilket de også har nævnt for Coop.

De kan ikke gå videre med de henvendelser, da Coop er lejer, men hvis Coop ikke var lejer, kunne de meget hurtigt finde en al-ternativ løsning. De kan ikke opsige Coop, da Coop har en uopsigelig kontrakt, og de ønsker heller ikke, at Coop skal opsige deres kontrakt, men de ønsker, at Coop skal betale den leje, som man kan se, bliver reflekteret i de tilbud, de får fra tredjepart.

Han kan ikke oplyse, hvem de har fået tilbud fra, da de er betin-get af fortrolighed, men det er meget konkrete og detaljerede henvendelser. Le-jemålets størrelse og sammensætning med forskudte lagerarealer gør det attrak-tivt. Der er ikke forhandlet med andre, men de lejeniveauer, de har fået indike-ret, ligger på de niveauer, som de selv finder rimelige ud fra de markedslejebe-tragtninger, der er.

Det samme gør sig gældende for så vidt angår 1. sals lejemå-let.

De er ikke interesseret i en omsætningsbestemt leje med Coop, og det har heller ikke været på tale med nogle andre. Lejen skal være den, som en uvildig tredje part vil betale. Coop må udnytte det potentiale, der er i lejemålet. Det er deres eget ansvar, og Udlejer K/S vil ikke have noget med det at gøre.

De operatører, han har talt med, vil ikke oplyse, hvad de forventer at omsætte for. Han har spurgt dem, men de har ikke ønsket at oplyse det.

Forespurgt omkring Coops påstand om, at de skal have nedsættelse af lejen grundet de store vedligeholdelsesudgifter, de har, blandt andet til ventilation, forklarede vidnet, at lejekontrakten efter hans mening er meget markedskon-form. Lejer har den indvendige vedligeholdelse, og Udlejer K/S har den udvendige vedligeholdelse. Han anser det som et partsindlæg fra Coops side, som han ikke kan forholde sig til. Det svarer slet ikke til, hvad de har af viden om de lejeniveauer, der er gældende.

De andre dagligvareoperatører vil også gerne have 1. salen. De vil give en leje for hele arealet som modsvarer den samlede leje fremlagt af Udlejer K/S under sagen her, og som er den leje, de har varslet over for Coop. Hele grundla-

14

get for deres lejevarsling var en rapport, som Ejendomsmægler P/S havde lavet for dem, og som også er fremlagt i sagen.

Al vedligeholdelse der er forbundet med Coops lejemålet, er Coops ansvar, og al udvendig vedligeholdelse er Udlejer K/S' ansvar, herunder betondæk-ket. Hvis der skal skiftes en elevator eller repareres på en, er det Coops ansvar. Hvis lysgården eller rullefortovet skal repareres, er det Coops ansvar.

Udlejer K/S har aldrig ønsket en konflikt med Coop, og hvis der er gråzo-ner, har Udlejer K/S altid ønsket at indgå en dialog om det. Udlejer K/S har også flere gange overfor Coop indikeret, at de ikke ønskede at komme ind i en markedslejesag.

Vidne 4 har forklaret, at hun er Stilling 2 og Stilling 3 i Coop Ejendomme,

som er en afdeling i Coop Danmark A/S. Hun har tidligere været ansat i Kro-mann Reumerts ejendomsafdeling i 9 år. Hun startede i Coop i 2015.

Siden hun startede i Coop Ejendomme, har hun været involveret i lejemålet på Falkoner Alle, når det har drejet sig om juridiske spørgsmål, f.eks. ved tvivl om-kring kontrakten. Hun har haft den løbende dialog med varehuscheferne om-kring vedligeholdelse, været inde over tilstandsrapporten og haft dialogen med advokat Vidne 8.

Når man læser lejekontrakten, taler den om den indvendige vedligeholdelse, men ikke fornyelse, og så er der noget omkring nogle installationer, som lejer selv har installeret, som man også har ansvaret for. Den sidste del af lejekon-trakten, har man været nødt til at grave lidt dybere i, hvilket også fremgår af den lange dialog, der er med advokat Vidne 8, hvor de forsøger at op-summere i nogle oversigtsskemaer for at få overblikket.

Når man sammenligner lejemålet på Falkoner Alle med deres andre lejemål, så har de også den indvendige vedligeholdelse på de fleste af deres andre lejemål.

Men når man ser på den udstrakte fornyelsespligt også af ting, man har installe-ret i lejemålet tilbage i tiden, og bygningsbestanddele som elevatorer og ventila-tionsanlæg, som normalt hørte til bygningen, ligger det ud over, hvad de nor-malt har i deres standardlejekontrakter.

Der er mange omkostninger på dette le-jemål, også fordi det er en ældre bygning, specielt hvis man sammenligner med lejemål i nyere bygninger, hvor det hele er i ét plan og uden labyrintiske for-hold med etager flere steder.

Selve butiksarealet, hvor kunderne har adgang, er i stueplan og på første sal. Det var tidligere moderne, men tiden er løbet fra det. Kunderne er ikke så glade for at skulle op på en første sal. Det skal være hurtigt og nemt og ud igen. Før-ste salen er derfor meget vanskelig for dem, og det er også noget af det, de har

15

drøftet på møderne med udlejer og også grunden til, at de gerne ville udvide stueetagen. På grund af alle niveauforskellene i terræn er det ikke uproblema-tisk at udvide. Hvis man f.eks. udvider bagtil, er man halvvejs inde i kælderen.

Under drøftelserne med advokat Vidne 8 blev de præsenteret for til-standsrapporten, og det var noget af en mundfuld. Tilstandsrapporten var delt op i kolonner med, hvad der skulle laves, hvad der burde laves, og noget man kunne lave. Det var delt op efter, hvad der var udlejers opgave, hvad der var ejerforeningens opgave, og hvad der var Coops opgave. Der var mange penge i den kolonne, der var Coops.

De tog det selvfølgelig alvorligt, og de gik i gang med at undersøge det, hvilket tog meget lang tid. De har haft teknikere ude og kigge på det. Til sidst blev de enige om, hvad der skulle udføres, og det er ble-vet udført og afsluttet.

Da hun læste kontrakten indledningsvist, var det ikke hendes opfattelse, at det var lejer, der stod for vedligeholdelse af elevatorer, og det havde hun også skre-vet til advokat Vidne 8. Men efter de havde været i arkiverne, var hun blevet klogere og kunne se, at det var lejer, der stod for vedligeholdelsen.

Forevist oversigten i ekstrakten side 501 forklarede vidnet, at som hun har for-stået oversigten, således at det er en oversigt over de udgifter, som de som lejer normalt ikke ville have, og så foreligger der en anden oversigt, som er de sæd-vanlige udgifter, de har som lejer.

Det var hendes indtryk, at det også var dem som lejer, der betalte for vedlige-holdelse af facaden, da det også var en af de aftaler, der var blevet lavet for mange år siden.

Forevist Byggeandragende, ekstrakten side 458, forklarede vidnet, at hun ikke har kunnet finde nogen faktura, der skulle være sendt til udlejer vedrørende de arbejder, der var udført dengang, men nu er det også lang tid siden, og Coop er en meget stor organisation, der får utrolig mange fakturaer.

Hun har fundet et internt notat fra dengang man i 2002 kodificerede lejekontrakten, hvor de drøf-telser, man havde haft med udlejer, fremgår. Det fremgår også af notatet, at man i 1995 har brugt 13.500.000 kr. på istandsættelsen. Der står ikke noget om, at udlejer har givet tilskud, kun at FDB har afholdt 13.500.000 kr. Hun vil gå ud fra, at det er ekskl. moms, da de plejer at skrive beløbet ekskl. moms.

Man havde i notatet også skrevet, hvad der var sket op til, at den kodificerede leje-kontrakt blev indgået, blandt andet at der var kommet en markedslejevarsling på lejemålet. Man havde dengang forskellige muligheder.

Man kunne enten køre den markedslejevarslingssag til ende på den eksisterende lejekontrakt, som Coop Danmark var indtrådt i året før, eller man kunne indgå en ny kodifi-ceret lejekontrakt, hvor man fik ryddet op i alle de tillæg, der var til den gamle lejekontrakt. Der var også nogle overvejelser om, hvor vidt man kunne købe

16

ejendommen. Man kan så se, at det endte med, at man lavede en ny lejekon-trakt.

Når der står i notatet, at man har betalt 13.500.000 kr. for istandsættelse, går hun ud fra, at det ville have været anført, hvis noget af det var afholdt af udlejer.

Foreholdt at Vidne 1 har forklaret, at beløbet skulle være for inventar, for-klarede vidnet, at det efter hendes mening lyder som et meget højt beløb, hvis det kun skulle være brugt på inventar i 1994. Selv i dag ville der typisk være nogle byggearbejder med, hvis det var så højt et beløb, de fik renoveret for. De 13.500.000 kr. er ikke udspecificeret.

Fremlejekontrakten fra 1980, hvor Coop fremlejer lejemålet, er meget kort og henviser bare til hovedlejekontrakten.

Hun ved ikke præcist, hvorfor Coop indtræder i lejemålet, men hun vil tro, at det er i forbindelse med, at der er kommet ny ejer.

Det, der hed FDB i gamle dage, hedder i dag Coop Amba. Det er Coop Amba, der er ejer af Coop Danmark A/S. I starten af 00’erne lavede man et nordisk samarbejde, hvor man ønskede at indgå i et stort fælles Coop i de nordiske lande. For at kunne gøre det, var man nødt til at få driftsvirksomhederne ud-skilt, så de lå i andre selskaber, så man kunne fusionere sammen i norden.

Driftsvirksomheden i FDB blev derfor lagt over i Coop Danmark A/S selskabet. Hvis der var lavet nogle arbejder i et lejemål, var det Coop Danmark A/S, der overtog dem. Det er også derfor, at der i 2001 ligger rigtig mange afståelsesal-longer, da det var det år, Coop Danmark A/S blev stiftet.

Hun vil tro, at Coop Danmark A/S har betalt noget til Coop Amba, men det har nok været i form af aktier, men hun kender ikke den præcise aftale.

Foreholdt at Vidne 1 har forklaret, at en del af butiksarealet ligger på lejet grund, forklarede vidnet, at hun ved, at der foreligger en lejekontrakt vedrø-rende halvdelen af det areal, der er på lejet grund, mellem 365discount – som er deres nabo – og deres udlejer i denne sag, som Coop lejer af Fakta.

Det drejer sig om ca. 200 kvm, som 365discount lejer af Udlejer K/S, og Coop Dan-mark lejer så 100 kvm internt af deres datterselskab 365discount. Der betales af 365discount til Udlejer K/S, og der betales af Coop/Kvickly til 365discount for de arealer. Hun ved ikke, hvorfor det ikke er det, Vidne 1 har forklaret. Hun ved ikke præcist, hvor det areal ligger. Hun har altid bare fået at vide, at det lå nede ved posten.

Udover at betale lejen er der et driftsregnskab og et forbrugsregnskab. Drifts-regnskabet er det, der er i ekstrakten side 304. Når der er angivet ”el-forbrug” , er det ikke butikkens el-forbrug. Butikken har et el-forbrug på omkring

17

1.100.000 kr. Hun vil tro, at det el-forbrug, der er angivet her, må vedrøre nogle fællesarealer, måske i parkeringskælderen.

Forevist mail i ekstrakten side 334 forklarede vidnet, at beløbene, der er angivet, er trukket ud af deres system, og de er derfor præcise. Beløbene er ekskl. moms. Årsagen til 2023 er streget over, er fordi det kun er en del af et år.

Når man la-ver en business-case i forbindelse med, at man skal etablere sig et nyt sted, så indgår den forventede omsætning i overvejelserne, når man skal vurdere, hvor meget man kan betale i husleje, hvor meget personale man kan ansætte m.m.

En grov tommelfingerregel for, hvad man kan betale i husleje ekskl. moms, har al-tid været 3-4% af omsætningen inkl. moms, men avancerne er så kraftigt under pres, så avanceprocenterne falder kraftigt for tiden.

Forevist aftale om opsyn og parkeringskontrol, ekstrakten side 827, forklarede vidnet, at man i gamle dage bare kunne parkere på en parkeringsplads, der hørte til en dagligvarebutik, og så kunne man gå i byen og handle i alle mulige butikker og spise frokost og så handle i dagligvarebutikken på vej hjem.

I takt med at der er kommet større pres på parkeringspladser, har man oplevet, at kunder, der rent faktisk skulle ind og handle i dagligvarebutikken, ikke kunne finde parkeringspladser. Det har derfor været nødvendigt at indføre p-kontrol med tidsbegrænsning. Det er ikke noget, de tjener penge på, og det ønsker de heller ikke.

Hver gang, der er en kunde, der får en parkeringsbøde, er der en kunde, der bliver utilfreds, og det er ikke noget, der giver et positivt indtryk for kunden i relation til dagligvarebutikken. Man kan godt møde Coop-butikker rundt om i landet, hvor der ikke er parkeringsbegrænsning og parkeringskon-trol, fordi der ikke er behov for det. Det afhænger af presset på den enkelte par-keringsplads.

Forespurgt om hvad baggrunden er for, at man har fremlagt lejekontrakten vedrørende Coops lejemål i Matthæusgade 50, hvor der ligger en Super-Brugsen, forklarede vidnet, at der oprindeligt var en selvstændig købmand i de lokaler, som de gerne ville overtage butikken fra.

Tanken var, at Coop skulle købe lokalerne, men af en eller anden grund havde man ikke et ønske om at købe dem alligevel, og man indgik en aftale med Lygten Investor om, at de skulle købe dem i stedet for, og så skulle Coop leje lokalerne af dem. Det var en slags finansiel leasing, hvor Coop også refunderer alle udgifter.

Lejekontrakten er ikke almindelig sammenlignet med de andre lejekontrakter, de har, da man i det her tilfælde refunderer udlejer alle udgifter. Det er en typisk lejekontrakt, hvis man har finansiel leasing, men det har de ikke på særlig mange af deres le-jemål. Det er to forskellige situationer, da det ene er ren leje, og det andet er en finansieringsmodel.

Forespurgt vedrørende lejemålet Nørrebrogade 155 forklarede vidnet, at de op-rindeligt havde ejet de lokaler. De havde så solgt lokalerne, og derpå efterføl-

18

gende købt selskabet tilbage. Hun mener, at de købte selskabet tilbage i 2020 el-ler 2021

Forespurgt vedrørende betaling af opstarts- og markedsføringsbeløb vedrø-rende lejemålet på Strandlodsvej, ekstrakten side 1492, punkt 3.10, forklarede vidnet, at det var relativt sædvanligt for dem.

Hvis man sad i en forhandling med en udlejer, hvor man ikke helt kunne få enderne til at mødes, fordi hus-lejen var i den høje ende i forhold til deres business-case, og udlejer omvendt ikke ville sætte huslejen ned, så får man et såkaldt markedsføringstilskud. Man skulle ikke fremlægge udgiftsbilag for, at man havde brugt pengene til mar-kedsføring. Det var penge, som man kunne bruge, som man ønskede.

Hos Coop plejede man at dele dem ud på den periode, der var binding på lejemålet. Så hang det bedre sammen også i relation til, hvad butikken kunne klare af hus-leje. Det er en helt sædvanlig fremgangsmåde at få tilskud til opstart, markeds-føring, indretning eller lignende i stedet for en lavere husleje. Tilskuddene kan hedde rigtig mange forskellige ting.

Deres koncept for så vidt angår Kvickly lejemål hedder 3.700 kvm. inkl. lager, baglokale m.m. Man kan ikke have et Kvickly lejemål på 500 eller 1.400 kvm. Man skal op omkring minimum 3.000 kvm, og man vil helst have, at de er mindst 3.700 kvm., ellers er der ikke plads til varerne. Der er et større sortiment i en Kvickly butik, end der er i en 365discount butik. Deres mindste koncept for lejemål er 365discount, og der hedder det 1.200 kvm. Konceptet for Super-Brugsen ligger på 2.500 kvm. Man har også Daglig Brugsen konceptet, det er lidt anderledes, fordi de ofte ligger i mindre byer.

Forespurgt hvorfor notat vedrørende ombygning og fremlejekontrakt ikke er fremlagt i sagen, forklarede vidnet, at hun faldt over notatet vedrørende om-bygningen og betaling af 13.500.000 kr. i forbindelse med, at hun kiggede efter fremlejekontrakten, da hun kunne se, at fremlejekontrakten ikke var fremlagt i sagen og dermed oplysninger om, hvordan Coop var kommet ind i lejemålet i 1980.

Det var først i går, hun sad og kiggede efter det og stødte på notatet ved-rørende ombygningen. Man har ikke fundet det relevant at finde fremlejekon-trakten før.

Hun var ikke med til at lave kontrakten i 2002, så hun ved ikke, hvorfor man ikke har skrevet ind i kontrakten, at man har brugt 13.500.000 kr. på ombygning, men der er jo den bestemmelse i lejekontrakten om, at Coop selv står for vedligeholdelse af de installationer, som de selv har lavet, og det var det, de blandt andet var blevet foreholdt under drøftelserne med advokat Vidne 8.

Det havde været lettere gennemskueligt i forbindelse med de arbejder, der fremgik af tilstandsrapporten, hvis det havde været skrevet ind i kontrakten i 2002.

Forespurgt hvorfor der ikke er fremlagt bilag vedrørende ombygningen i 1994, forklarede vidnet, at der er fremlagt byggetilladelse og byggeandragende, som

19

stammer fra kommunens byggesagsarkiv. Det er muligt, at Coop har bilag på det, men de har et kæmpe arkiv med bilag, og det er desværre ikke et arkiv, der er særlig organiseret.

Forevist oversigten i ekstrakten side 501 ”ventilationsanlæg 3 stk.” forklarede vidnet, at hun mener, at det var en af de poster, som blev drøftet med advokat Vidne 8, og som de endte med selv at skulle betale for. Alle udgif-terne er nogle, Coop har afholdt.

Coops krav om reduktion af markedslejen med 770.000 kr. om året, er opgjort ud fra, at det normalt ville være en udlejer-udgift, da det er faste bygningsbe-standdele, som normalt ikke er omfattet af Coops vedligeholdelsespligt, når man ser på deres standard-lejekontrakter. Det er en udvidet vedligeholdelses-pligt.

Vidnet udpegede på butikstegning hvilket areal, Coop lejer af 365discount. Are-alet er ikke med i lejekontrakten.

Stueetagelejemålets størrelse på 1.800 kvm. er for småt som salgsareal, og det var derfor, at de havde haft en drøftelse med Udlejer K/S om, at de gerne ville udvide stueplan. Der er ikke mange muligheder for at finde 3.700 kvm. an-dre steder på Frederiksberg, og det var også grunden til, at de gerne ville ud-vide dette lejemål. Det kom på mødet frem, at der ikke var nogle konkurrenter, der var interesserede i 1. salen. De er glade for placeringen af lejemålet, men 1. salen er problematisk.

Forespurgt vedrørende oplysningerne fra bestyrerne af sammenligningslejemå-lene på Finsensvej og Nørrebrogade under besigtigelsen om, at de fik leveret brød fra Kvickly på Falkoner Alle, forklarede vidnet, at det ved hun ikke, men det lyder plausibelt, da de steder, der har bagerier, typisk leverer til andre ste-der også.

Hvis de kunne finde et lejemål, der lå i et plan og med mindre lagerfaciliteter, så ville de gøre det. Kunderne efterspørger friske varer, og man bruger derfor ikke så meget lagerfaciliteterne mere, som man gjorde før i tiden. Der er nogle tørvarer, man kun får et par gange om ugen, men de fleste varer bliver leveret hver dag, så de er friske. Det kræver også mere personale, når man skal hente varerne på et lager i kælderen. De ved godt, at det nærmest er umuligt at finde et 1-plans lejemål på 3.700 kvm midt på Frederiksberg.

Hun mener, at deres koncept med en ideel butik på 3.700 kvm er fordelt med 2.500 kvm. i salgsareal, omkring 1.000 kvm. lager og så 200 kvm. velfærd, men hun er ikke sikker, da hun ikke er konceptansvarlig.

20

Vidne 5, har forklaret, at han er ansat i Nextar Management, som er admi-

nistrator for ejendommen på Falkoner Alle, som er ejet af Udlejer K/S, og som er udlejet til blandt andet Coop. Nextar Management har administreret ejendommen siden 2015. Han har selv haft ansvaret for den siden 2018.

Forevist forbrugsregnskab ”el-forbrug 106.665,87 kr.” og ”vedligehold installa-tioner 78.605,83” i ekstrakten side 304 forklarede vidnet, at punktet ”el-forbrug” består af forbruget på to bi-målere, der er installeret i den del af kælderen, pri-mært parkeringskælderen, der er udlejet til Coop. Punktet ”vedligehold instal-lationer” består af to poster.

Den ene post er rengøring af den del af det øverste af parkeringsdækket, som Coop disponerer over og opgjort med faktura af Ege-dal, som er det selskab, der varetager renholdelsen af det område. Den anden post er 50% af et serviceabonnement med All Remove, som er graffitifjernelse. Han vil sige, at det er forbrugsudgifter.

Forevist opgørelse i ekstrakten side 824 forklarede vidnet, at det er ham, der har lavet opgørelsen. Det er Udlejer K/S' positive afholdte omkostninger i forbindelse med vedligeholdelse. Nogle af de største poster er posterne i 2019 og 2020, som afspejlede det arbejde, der var med udskiftning og renovering af betondækket over parkeringskælderen. Det er 11.088.159 kr., som er brugt på vedligeholdelse og renovering. De penge, der blev brugt på renovering af be-tondækket i 2009, er ikke indeholdt i denne opgørelse.

Forevist forbrugsopgørelse i ekstrakten side 304 forklarede vidnet, at det ikke er ham, der har udfærdiget opgørelsen. Det er administrator.

Forevist driftsopgørelse i ekstrakten side 794 forklarede vidnet, at det også er administrator, der har udfærdiget den. Han kan ikke svare på, hvorfor der står driftsopgørelse. Det er muligvis fordi, at det er en skabelon, de bruger, som ikke skelner mellem, om det er en opgørelse over forbrug eller drift. Det er hans op-fattelse, at det er forbrugsudgifter.

Det har været praksis tidligere, at man har opkrævet 50% af udgifterne. Man kunne retfærdiggøre, at procenten skulle være større, da den reelle brugsflade er større på den øverste del af dækket, men det har været praksis, også før de overtog administration af ejendommen. Han kan ikke svare på, hvorfor Coop ikke selv hyrer nogle til det. De resterende 50% af udgifterne til renholdelse betales af Udlejer K/S 90.

Det er også Udlejer K/S 90, der betaler den resterende del vedrørende el-forbruget for den nederste kælder.

I 2020 blev der etableret en ny betonmembran på toppen af parkeringsdækket, og i den forbindelse blev der etableret et grønt område. Det kostede omkring 1.700.000 kr. at etablere det grønne område. Resten af beløbet for 2020, angivet i bilag 824, er brugt på vedligeholdelse af ejendommen. Det er korrekt, at beløbet for 2020 er markant højere end de andre år.

21

Vidne 6 har forklaret, at Apcoa købte One Park i 2019 og overtog

dermed aftalen fra 2016, der fremgår af ekstrakten side 836. Der har ikke været genforhandlinger af aftalen siden. Der har efterfølgende været nogle drøftelser, men der er ikke udfærdiget en ændring til aftalen.

Apcoa leverer en service til pladsejer, fordi pladsejer har et behov. Der er lavet et udbud både i 2013 og i 2016 fra Coops side, og begge gange var det One Park, der vandt udbuddet. Coop ønsker parkeringskontrol på deres parkeringsarealer på grund af et ønske om tidsbegrænsning, så de sikrer sig mod uønsket længe-revarende parkering, og så der er noget rotation på parkeringspladsen, så deres kunder kan parkere. Det er også det, der er tilfældet ved Kvickly på Falkoner Alle, hvor der er to timers parkering ved indstilling af parkeringsskive.

Det er rigtigt, at det også er en indtægtskilde, da aftalen lægger op til, at Coop skal have en andel af omsætningstallene, der bliver genereret. Han mener, at Coop skal have 70%, men det kan godt være, at det er 75%.

Apcoa lever ikke af den aftale. Da aftalen var i udbud i 2016, lavede Apcoa et bud, og hvis de havde vundet det dengang, havde de tjent 1 kr. pr. kontrolaf-gift, der blev udstedt. Forskellen i forhold til One Park, der fik aftalen, er, at Apcoa har overenskomst med deres parkeringsmedarbejdere, og det havde One Park ikke. Der er derfor en markant forskel i lønniveauet.

Lønomkostningen er stort set den eneste omkostningsdriver i den form for aftale. Der er også lidt omkostninger til skiltning, men de bliver kun skiftet, hvis de f.eks. bliver malet over med graffiti eller betingelserne ændres. Som udgangspunkt er den eneste omkostning, et parkeringsselskab har ved at drive en sådan aftale som denne, hvor det kun er på indstillet parkeringsskive, deres vagtlønninger.

De vidste al-lerede, da de købte One Park, at denne aftale ikke ville være rentabel i deres set-up med det tillæg af lønudgift, de skulle lægge ind i den.

Han kender ikke dommen fra Retten i Helsingør, hvor Vidne 10 for-klarede, at der i 2019 blev afregnet 664.300 kr. ekskl. moms netto til Coop ved-rørende lejemålet i Helsingør. Vidnet har i forbindelse med det her møde fået en opdateret liste fra økonomiafdelingen, men han har ikke været inde og se på pladsen i Helsingør.

Apcoa har ikke afregnet noget til Coop i 2023, da de ikke har været på pladsen i 2023, da aftalen ikke er rentabel for dem. I 2022 afregnede Apcoa 36.764 kr. ekskl. moms til Coop. I 2021 afregnede Apcoa 38.948 kr. ekskl. moms til Coop. I 2020 afregnede Apcoa 48.048 kr. ekskl. moms til Coop. I 2019 afregnede Apcoa 66.219 kr. til Coop. I 2018 afregnede Apcoa 63.731 kr. ekskl. moms til Coop. I 2017 afregnede Apcoa 46.304 kr. ekskl. moms til Coop. I 2016 afregnede Apcoa 55.197 kr. ekskl. moms til Coop. I årene 2016-2018 var afregningen fra One Park

22

til Coop og fra maj 2019 er det Apcoa, der har afregnet til Coop. Det var der, Apcoa overtog One Park.

One Park har nok været meget aktive i de år, hvor de drev den. Det viser 2019-tallet også, at Apcoa var i starten. Potentialet ligger på omkring 60.000-65.000 kr. ekskl. moms. En af de ting, Apcoa har ønsket at ændre i aftalen, er kontrol-gebyrsatsen, da den er fastsat til 650 kr., og det er under markedssatsen i Apcoa, hvor den i dag er 875 kr. inkl. moms. Apcoa har alle detailhandelskæder som kunder, og kontrolafgiften hos dem ligger fra 795 kr. til 875 kr.

Det er rigtigt, at der godt kunne være potentiale i at ændre tidsbegrænsningen fra to timer til en time, men Kvickly ønsker typisk to timers parkering, hvori-mod 365discount ofte har en time. Salling Group og Lidl kører også ofte med en time. Apcoa driver parkering ud fra pladsejers anvisninger, og hvis man øn-sker, at folk skal kunne parkere der i to timer for at gå i Kvickly, så er der to ti-mers parkering. De har også pladser ved detailkæder, hvor det er tre timers parkering. Det er meget forskelligt.

Han kender ikke til, at de har prøvet at lave abonnementsordninger i det pågæl-dende parkeringshus. Coop har ønsket, at parkeringen kun var til kunder i bu-tikken, så det tror han ikke. De har abonnementsordninger i Apcoa andre ste-der.

Der er også mulighed for at kræve betaling for parkering i parkeringshuse, men det har heller ikke været et ønske fra Coop, og det oplever de stort set heller ikke hos andre detailkæder. De administrerer parkering hos omkring 175 detail-kædebutikker rundt om i landet, og de opkræver alene betaling for parkering hos tre af butikkerne. Så er der typisk en times gratis parkering, og derefter skal man betale.

I forhold til Frederiksberg Kommune ændrer de nu parkeringsreglerne, så de går væk fra to timers gratis parkering på kommunens pladser og går over til, at man skal betale fra første minut, man parkerer. Coop har – som Frederiksberg Kommune – haft to timers gratis parkering, og ændringen af parkeringsreglerne på Frederiksberg giver reelt Coop mulighed for at ændre deres parkeringsreg-ler, men det er ikke noget, han har viden om, heller ikke om hvad det vil kunne indbringe.

Vidne 7 har forklaret, at han i dag arbejder som Stilling 4 hos

Dagrofa. Han skal definere energistrategien og spare en masse energi for Da-grofa. Han var ansat hos Coop fra 2014-2022 som teknisk chef. Han definerede alle tekniske installationer, køleanlæg, ventilation og elevatorer. Alt med en led-ning eller et vandrør i enden, var hans ansvarsområde både at definere, servi-

23

cere og vedligeholde. Han analyserede f.eks. hvilken type ventilation, de skulle købe, og hvordan det skulle virke.

Han kender ejendommen Falkoner Alle 90 rigtig godt. Der har han været mange gange og kigge på tekniske installationer, og de har også udskiftet rigtig mange ting derude. Han kan ikke sige, om det er den ejendom, han har været på flest gange, men han har været der rigtig meget. De havde mange projekter derude, og der var hele tiden noget, de skulle renovere eller lave om eller noget, der gik i stykker. Han havde en maskinmester, som var ansvarlig for området, men vidnet var tit med derude sammen med maskinmesteren og kigge på de tekniske installationer.

De tekniske installationer var fra 1970, hvor der var en anden byggeskik, og de havde været brugt til mange forskellige formål og derfor bygget om mange gange. Nogle installationer er nedlagt, nogle er genanvendt, og nogle er bygget om, nogle er meget slidt, og andre er aldrig blevet udskiftet. Det kan have store konsekvenser for indeklimaet, da det er svært at varme op, og det er svært at køle ned.

Det var svært at finde rundt, når noget gik i stykker, især på el-delen, hvor man skulle finde ud af, hvor sikringerne sad, og hvor de forskellige instal-lationer sad. Udgiftsniveauet var betydelig højere, når der var tale om ældre in-stallationer. Det er hele tiden en balance, om man skal udskifte installationerne, vedligeholde dem eller reparere dem.

Nogle af de tunge installationer, f.eks. sprinkling og ventilation, er som regel også meget mere besværlige at udskifte.

Det er en ejendom i 4 etager, og der er et hav af eltavler på alle etager og i alle mulige rum. De bar præg af, at de var gamle. Der er ikke noget ulovligt ved det, og derfor rørte man det ikke. De termograferede dem hver anden eller tredje år for at se, om der var noget, der var farligt, og hvis der var det, så blev det rettet, men tavlerne var af en beskaffenhed, der var dårligt afmærkede, så man ikke vidste, hvad man slukkede for, når man slukkede for en gruppe. De skiftede en hovedtavle på et tidspunkt på grund af en vandskade.

Elevatorerne var meget slidte. Kundeelevatorerne mellem nedre kælder og bu-tikken var nogle af de nyeste elevatorer. De blev skiftet vist nok i 2020. Elevato-rerne kørte rigtig meget. Når varerne kom ind, skulle de enten køres ned i kæl-deren eller op. Der var derfor pres på elevatorerne, også vareelevatorerne. Der er mange elevatorer samt et rullefortov, så det var en betydelig post.

Rulleforto-vet gik fra stuen til 1. sal op og ned. Rullefortovet kørte hele åbningstiden, og der blev jævnligt skiftet trin og kæder samt andre dele. Det er en katastrofe, hvis rullefortovet ikke kører, da de så ikke kunne få kunder med vogne op og ned mellem stueetagen og 1. sal. Rullefortovene blev derfor løbende vedlige-holdt.

24

Ventilationsanlæggene var af dårlig beskaffenhed, og de havde i mange år pro-blemer, særligt med ventilationen på 1. sal, hvor der var meget varmt. De kunne ikke ventilere sig ud af det. Der var tre ventilationsanlæg, to til stueeta-gen og et til 1. sal. De skiftede dem til to nye - et der dækker hele stueetagen og et til 1. sal med klimakøl, cts målere, m.m., så det var opdateret til nyeste stan-darder. Cts er styring af ventilation, varme og til dels lys. Han mener, at det var Coop, der afholdt alle udgifterne hertil.

Foreholdt e-mail, ekstrakten side 821, forklarede vidnet, at der var blevet rettet henvendelse til vidnet med forespørgsel om, hvorvidt de teknisk vedligeholdte ejendommen, som de skulle. Han svarede her, at det gjorde de, og at de havde mange udgifter hertil. Han remsede op, hvad de var i gang med eller havde ud-ført. Første punkt var elevatorerne, hvor de har gennemgået dem alle.

Han me-ner, at der er fem eller seks elevatorer. Nogle er udskiftet, andre er renoveret, og atter andre er repareret. Der var nyt varmelufttæppe i vindfanget. Det var i for-bindelse med, at der var nogle kaloriferer i salgsarealet, der ikke kunne følge med om vinteren på eksisterende ventilationsanlæg. De skiftede derfor varme-lufttæppet i indgangspartiet, og så satte de to midlertidige kaloriferer op i salgslokalet.

Det var to store varmeblæsere. Person 6 var hans maskinme-ster, og han stod for projektet. Han har skiftet de to ventilationsanlæg i butiks-anlægget, og så er der skiftet et bageranlæg. De 2.030.000 er det bevilgede beløb. Som han husker det, blev det gevaldigt overskredet, da de ikke kunne holde prisen på 2.030.000. Han mener, at bageranlægget alene kostede omkring 600.000 kr.

El-tavlen blev også skiftet, som han tidligere har forklaret. Når de skiftede varekøling, genererede det en masse overskudsvarme, som de gerne ville udnytte i ejendommen eller til varmt brugsvand. I den forbindelse udskif-tede de derfor noget i varmecentralen. Der er helt sikkert også kommet cts på den.

Han kan ikke sige, om de ting, der er blevet lavet her, generelt er en for-bedring af ejendommen, men det er i hvert fald ikke reparationer/renoverin-ger/udskiftninger, som de kan tage med sig, hvis de flytter. Det er noget, en ny lejer vil kunne bruge.

Foreholdt fra e-mail, ekstrakten side 822, forklarede vidnet, at han formentlig har skullet give den sidste status på deres renovering. Deres byggeafdeling var i gang med at renovere deres bagerafdeling i kælderen.

Han havde som teknisk chef også ansvaret for de 1.200 andre butikker i landet. Det er lejekontraktafhængigt, hvorvidt udskiftninger og vedligeholdelser på-hviler udlejer eller lejer. Nogle udlejere har udskiftningspligten på ventilations-anlæg, og så har lejeren vedligeholdelsespligten. Man er nødt til at kigge på le-jekontrakten, hver gang man har en sag. I Kvickly på Falkoner Alle havde man repareret så meget på ventilationsanlægget, at det ikke kunne repareres mere, og man var derfor nødt til at udskifte det. Varekøling er altid deres egen udgift, men de andre ting kan godt være udlejers udskiftningspligt.

25

Foreholdt fra e-mail, ekstrakten side 821, forklarede vidnet, at han vil tro, at ele-vatorerne var fra ombygningen, som han ikke kan huske, hvornår var, men det kan godt passe, at det var i 1994. Vareelevatorerne er ældre. Varmeinstallatio-nerne og lufttæppet ved han ikke, hvor gamle er. Ventilationsanlæggene vil han tro er fra 1990’erne. Holdbarheden for sådanne installationer er normalt 30 år.

I Coop satte man ikke som lejer et beløb til side hvert år til vedligeholdelse. Man lavede en vedligeholdelsesplan. Han lavede et budget hvert år vedrørende ud-skiftning, men man lavede ikke en opsparing vedrørende den enkelte butik.

Vidne 8, har forklaret, at han er advokatpartner i Advokatfirma

Advokatfirma Advokatfirma. Han beskæftiger sig med fast ejendom, lejeret og lig-nende. I januar 2018 blev han kontaktet af udlejer, som havde fået udarbejdet den tilstandsrapport, der foreligger i sagen.

Forevist tilstandsrapport, ekstrakten side 717, forklarede vidnet, at tilstandsrap-porten, som er blevet opdateret i 2017, er lavet på foranledning af udlejer. Udle-jer kontaktede vidnet, da de skulle have et møde med Coop, og de ville gerne være klædt på til mødet. I februar 2018 havde de møde med Coop.

Til mødet deltog nogle repræsentanter fra Coop, og de gennemgik tilstandsrap-porten. Førstehåndsindtrykket fra mødet var, at parterne var ret uenige om, hvem der havde vedligeholdelsesforpligtelserne for lejemålet. Der var ikke sket vedligeholdelse, da begge parter mente, at det var den anden part, der havde vedligeholdelsespligten på lejemålet.

På udlejers side mente man, at det var Coop, der havde vedligeholdelsesforpligtelserne, jf. lejekontrakten. Han lavede det opfølgende referat. Der er en slåfejl i referatet, da det henviser til et møde i marts måned, men det var i februar måned. Han sendte referatet ud i starten af marts, vistnok den 2. marts 2018, hvor han beskrev, hvad der var hans indtryk fra mødet.

Han rykkede Coop for en tilbagemelding. Han fik et svar fra Vidne 4 om, at hun ville vende tilbage efter påske. De hørte fortsat ikke noget fra Coop. I april måned 2018 blev udlejers ingeniør kontaktet direkte af en byggerådgiver fra Coop, hvor han blev spurgt, om han kunne hjælpe med noget praktik omkring, at Coop var i gang med at skifte ventilationsanlægget på ejendommen.

De syn-tes på udlejers side, at det var lidt mærkeligt, at de ikke havde fået en reaktion fra Coop på, hvem der havde forpligtelserne, men hvis de var gået i gang med at skifte ventilationsanlægget, måtte de gå ud fra, at det var fordi, Coop var enige i det, udlejer havde sagt på mødet. De besluttede sig derfor for at vente på det.

De bad løbende deres ingeniør om status og fandt ud af, at der ikke var sket no-get.

26

I august 2018 skrev han en mail til Vidne 4 om, at de kunne konstatere, at der ikke var sket noget overhovedet, ikke engang med de ting, som Coop med det samme havde sagt var deres ansvar. Nu skulle der ske noget fremdrift fra Coops side. Der kom heller ikke nogen reaktion på denne mail.

I september 2018 lavede de et påkrav. Der lå mange overvejelser bag påkravet, da det sjældent sker, at man laver et påkrav på grund af manglende vedligehol-delse overfor en lejer, men de fandt, at situationen var ved at være kritisk. Det er korrekt, at det påkrav, der blev lavet, er påkravet på side 778 i ekstrakten.

De varslede en ophævelse af lejemålet. Der skal dog meget til, før man ophæver lejemålet af denne grund. De overvejede, om de skulle gå ind og tvangsvedlige-holde lejemålet og så sende regningen til Coop og tage slagsmålet bagefter, fordi der ikke skete noget. De hørte heller ikke noget, og det var i virkeligheden den største frustration. Han skrev også til Coop, at hvis de ikke havde mulighed for selv at iværksætte arbejderne, så måtte de give besked herom.

Vidne 4 reagerede på påkravet, og de talte sammen i telefon allerede et par dage efter. Hun bad om en specifikation af, hvad påkravet gik på. Hun ønskede en specifikation af, hvad der skulle laves. Det var ikke nok, at de henviste til rapporten. Hun bad også om, at vidnet på juridisk vis redegjorde for, hvorfor Coop havde de forpligtelser, og hvad det var, vidnet mente, der stod i kontrak-ten. Det var omkring den 10. september 2018.

Vidnet svarede den 4. oktober 2018, hvor han mere konkret redegjorde for, hvad det var for nogle ting, de mente var kritiske, og hvorfor de mente, at det var Coop, der havde vedligeholdelsespligten. Det er ikke usædvanligt, at lejer har en indvendig vedligeholdelsespligt. De havde ikke nogen interesse i at op-hæve lejemålet, de havde bare interesse i, at det blev vedligeholdt. Det er kor-rekt, at det er redegørelsen af 4. oktober 2018, der fremgår af ekstrakten side 786.

Han rykkede et par gange herefter for at få en reaktion. Coop vendte tilbage i starten af januar 2019. Tilbagemeldingen fra Coop var positiv. De havde lavet et skema, hvor de havde gennemgået de ting vidnet havde skrevet, og det der stod i påkravet. Vidne 4 skrev, at de langt hen ad vejen var enige.Coop havde været nødt til at undersøge deres eget arkiv og byggesagsarkivet for at finde ud af, hvad det var for nogle forpligtelser, de havde. Coop meddelte, at det var rigtigt, at de havde den indvendige vedligeholdelse, og at der var me-get, der skulle laves.

Der var to udeståender. Det ene var parkeringskælderen, som Coop ikke mente var en del af lejemålet, da det matrikulært var et fællesareal. Det andet vedrørte nogle rørføringer.

27

Der var – udover de to udeståender – enighed om resten, herunder om ventila-tionsanlægget, som Coop allerede var gået i gang med. Coop meddelte, at de også ville påbegynde de andre arbejder vedrørende vedligeholdelse af lejemå-let.

Der var noget praktik omkring ventilationsanlægget, da det var en stor installa-tion og derfor krævede byggetilladelse. Udlejer skulle derfor udstede en fuld-magt til Coop. De havde en lille dialog herom og bad Coop bekræfte, hvad Vidne 4 havde sagt i telefonen, at det var deres udgift. Det bekræftede de, og udlejer udstedte fuldmagten. De havde herefter en forventning om, at de øv-rige arbejder var i gang.

Han rykkede et par gange for at få en status på de ge-nerelle udbedringer vedrørende de øvrige ting. De havde en diskussion i sep-tember 2019, hvor han rykkede for, at arbejderne blev lavet. Coop vendte til-bage og sagde, at der havde været noget brandalarm i forbindelse med noget arbejde på taget, og det havde kostet 6.000 kr. Han svarede tilbage, at det skulle de nok betale.

Han rykkede igen en del gange for udbedringer af arbejderne, hvilket også fremgår af ekstrakten side 816.

Til sidst skrev han til Vidne 4 om de ikke bare kunne vende tilbage. Han fik en tilbagemelding fra hende, hvor hun skrev, at de havde sat det hele i gang, og at de nu havde fået bevilget istandsættelsen hos Coop, og at byggelederen var koblet sammen med administrator. Han aftalte med Vidne 4, at det nu bare kørte mellem byggelederen og administrator -de skulle ikke længere være inde over. Han slap sagen der. Coop havde på det tidspunkt bekræftet på skrift, at de ville afholde udgifterne til arbejdet.

Coop brugte udlejers ingeniør til at lave deres beregninger. De havde gjort det klart, at det var Coop, der skulle betale ingeniøren for hans arbejde, da det var dem, der havde hyret ham som rådgiver. Det bekræftede Vidne 4 også.

Vidne 4 havde været ærlig omkring, at parkeringskælderen var deres kardi-nalpunkt. Udlejer var af den holdning, at hvis alt andet blev lavet, var det første prioritet, og så måtte man efterfølgende tage diskussionen om parkeringskæl-deren. Det havde taget næsten to år fra, at det blev konstateret, at der skulle la-ves de arbejder, til de fik Coop til at acceptere, at det var dem, der skulle af-holde udgifterne til arbejderne.

Første gang han så, at Coop helt havde anerkendt at have vedligeholdelsesplig-ten, var i påstandsdokumentet. I den oprindelige diskussion i starten af 2018 skrev Vidne 4 noget i stil med ”under forudsætning af at de i øvrigt kunne blive enige, anerkendes det, at ventilationsanlægget er vores” . De vendte efter-følgende tilbage og accepterede det hele. Han har ikke været af den opfattelse, at det var med forbehold de iværksatte vedligeholdelserne.

28

Han betragtede sagen som afsluttet, da han aftalte med Vidne 4, at det nu overgik til byggelederen og ingeniøren. Han opfattede det ikke som noget, han skulle følge op på. Han hørte efterfølgende, at vedligeholdelsesarbejderne kørte, som de skulle, og parkeringskælderen måtte man tage på et andet tids-punkt. Det var bare vedligeholdelse af belægninger, m.m. Det var hans klare fornemmelse, at det aftalemæssige var på plads.

Han har ikke ophørt sit klientforhold til udlejer, men han har ikke noget med sagen omkring markedsleje at gøre. Han har ikke nogen aktive sager med udle-jer.

Forevist bemærkninger til tilstandsrapport, ekstrakten side 720-721, forklarede vidnet, at han er helt sikker på, at det var den 21. februar 2018. Han har mange relationer til Coop, da han er advokat for mange udlejere. Bilaget er en vedhæft-ning på en mail, som er en opsummering, og der er en følge mail, hvor bilaget er vedhæftet. Det var et forsøg på at lave et arbejdsdokument, der oplistede de uenigheder, han mente, der var.

Forevist opsummering af Coops vedligeholdelsesarbejder, ekstraktens side 797, forklarede vidnet, at en af problemerne med atriumgården var, at der var en tagkonstruktion, hvor der skulle placeres et grønt tag. Tagkonstruktionen var lavet med en opkant på 15 cm. i krydsfinerplader, og det var ikke noget, der holdt i længden.

Man kunne derfor diskutere, om det var fornyelse eller udbed-ring af noget, man havde lavet forkert. For udlejer var det afgørende, at det blev lavet, ikke så meget hvilken af de juridiske kasser, man kunne komme det ned i. Som han opfattede det, var der tale om en konstruktionsfejl. Hvis man havde bygget atriumgården i 1994, så havde man nok også bygget opkanten der.

De havde også en diskussion om, hvorvidt hakkerne i betonen i kælderen var en skade, men de var langt hen ad vejen enige.

Vidne 9 har forklaret, at hun er ejendomsinspektør i Coop Ejen-

domme. Det har hun været i 10 år. Hun har med al drift og vedligehold af egne ejendomme og drift og vedligehold på de lejemål, hvor de har butikker lig-gende. Hendes område dækker halvdelen af Sjælland. Det er omkring 250 ejen-domme.

Falkoner Alle 90 er en Kvickly i tre etager med parkeringskælder, hvor de har drift i både kælder og stueplan og butiksareal i stueplan og på 1. sal. Det er en ældre ejendom, og der er derfor mere vedligeholdelse. De får mange henven-delser vedrørende ejendommen fra butikken. Der er driftsmæssige udfordrin-ger vedrørende blandt andet tekniske installationer, sprinkling og utætheder i tag.

29

Forevist oversigt, ekstrakten side 501, forklarede vidnet, at den er lavet af vid-nets afdeling med henblik på at få en opgørelse over, hvad de bruger af øko-nomi på ejendommen. Den viser de økonomiske driftsudgifter, de har i butik-ken. Når det er større arbejder, søger de en bevilling, så det er godkendt læn-gere oppe i systemet.

Mange af udgifterne er reparationer af elevator, moderni-sering og ventilationsanlæg, som er udgifter, der ofte ville være en udlejerfor-pligtelse. Det er ofte Coop, der har vedligeholdelse af en elevator, men udlejer, der har fornyelsen. De 5.100.000 kr. er et meget højt beløb, som primært vedrø-rer rulletrapper og elevatorer samt et ventilationsanlæg til 3.000.000 kr.

Forevist oversigt, ekstrakten side 768, forklarede vidnet, at det er en oversigt over alle de småsager, som ikke skal godkendes højere oppe. Det er den lø-bende drift.

I forhold til sprinklingsanlægget betaler Coop for alt, hvad der er af sprinkling i deres lejemål, men de betaler også 75% af de driftsudgifter til sprinkling, der er for hele ejendommen, som jo også dækker områder, der ikke er en del af deres lejemål.

Forevist forbrugsregnskab, ekstrakten side 304, forklarede vidnet, at hun ikke har set bilaget før. Det er deres ejendomsadministration, der sidder med for-brugsregnskaber, så dem ser hun ikke. Det undrer hende meget, at der er el-for-brug på, da de har egne el-tavler og selv afregner el-forbrug. Det eneste, hun kan forestille sig, er, at det må være el-forbrug for noget fællesareal. Hun ved heller ikke, hvad vedligehold-installationer dækker.

Forevist opgørelse, ekstrakten side 794, forklarede vidnet, at hun heller ikke har set den opgørelse før. Hun tænker, at det må være hele parkeringskælderen, der også dækker områder, som Coop ikke lejer, og det er formentlig derfor, at det kun er opgjort med 50%.

Forespurgt vedrørende posten ”ventilationsanlæg” ekstrakten side 501, forkla-rede vidnet, at hun ikke har været involveret i at sætte arbejdet i gang, da hun ikke sidder i teknisk afdeling. Hun har ikke drøftet ventilationsanlægget med Vidne 4, da det er deres tekniske afdeling, der sidder med ventilationsan-læg. Hun sidder mest med bygningsdelene, ikke de tekniske dele. Teknisk afde-ling laver nogle budgetter over, hvad der skal laves, men nogle gange kommer der også uforudsete udgifter, f.eks. en elevator. Hun er ikke bekendt med, hvilke udgifter, der er budgetteret med til elevatorer.

Skønsmand har vedstået sin skønserklæring og supplerende

skønserklæring og har supplerende forklaret, at grundlaget for hans skønser-klæring og supplerende skønserklæring er samtlige udleverede dokumenter samt hvad han i øvrigt er i besiddelse af i sit daglige virke.

30

Forevist bilag 1, ekstrakten side 345, bekræftede skønsmanden, at det er det ma-teriale, der ligger til grund for han vurdering.

Forevist ekstrakten side 347, forklarede skønsmanden, at det er de lejemål, der er vurderet til at være de mest sammenlignelige. Det er vurderet ud fra stør-relse, lokation og form, at det er dem, der bedst kan sammenlignes med. Mange af de andre er væsentlig mindre eller meget anderledes beliggende. Der er ikke nogen af lejemålene, der indgår med en særlig vægt.

Hvis han ikke har noteret, at han ikke har haft de fulde kontraktmæssige papirer, så har han haft dem. De har også forholdt sig til de øvrige lejemål på listen, men hvis de er væsentlige anderledes i størrelse eller proportioner eller andet, så skeler de ikke til dem. Hvis han f.eks. har et lejemål på 800 kvm med en helt anden logistik og belig-genhed, så er det på ingen måde sammenligneligt.

Beliggenheden er også af be-tydning. Der er forskel på, om ejendommen ligger i Frederikssund eller i Ski-bby. Han mener, at lejemålene på Tapperitorvet er for små til at være sammen-lignelige. Foreholdt at der er tale om en Netto og en Føtex med beliggenhed på Tapperitorvet, forklarede skønsmanden, at Netto ikke er medtaget, da den er for lille. Den kun er 1254 kvm.

Man skal op i en vis størrelse supermarked, og dem er der meget få af. Føtex’en er væsentlig større i stueetagen, og den kan derfor heller ikke bruges som sammenligningsgrundlag. Han mener, at grun-den til, at man ikke har sammenlignet med lejemålet på Kirkegårdsvej 2, (punkt 6) var fordi, lejekontrakten var ukonform. De havde derfor vurderet, at lejen var noget lavere, end den burde have været.

Det er bevidst fravalgt.

Det har betydning, hvor gammel lejekontrakten er. Hvis en lejekontrakt er ind-gået i 2003, kan den ikke sammenlignes med en lejekontrakt, der er indgået i 2019. Hvis ikke lejen er reguleret, kan den være ukonform. Selv om man regule-rer lejen med et eller andet, kan den godt ligge over eller under, men de skeler til, at det er indenfor rimelighedens grænse. Det skeler de til i hver sag. Hvis lejen vurderes til at være konform, så vil han tillægge lejemålet vægt. Hvis lejen er nyreguleret, så vægter det højt.

Forespurgt vedrørende ekstrakten side 348, øverst, om der er nogle af kasserne, der er mere styrende end andre, forklarede skønsmanden, at det at opgøre no-get pr. areal er mere styrende end f.eks. en total leje. Her vil han nok skele aller-mest til total areal gennemsnit pr. kvm. p.a. (kolonne 7). Det er gennemsnits-lejen for de fire lejemål. Arealfordelingen har betydning, f.eks. vil det have en effekt, hvis lejemålet har voldsom meget kælder, som ikke kan bruges. Det trækker totalen ned. Det var en måde at opgøre det på. De har uddybet det nær-mere i det store bilag 1.

Parkeringspladserne er regnet med i beløbene. Kvickly på Nørrebrogade har 19 parkeringspladser, og de er med i beløbet, men han kan se, at de er vederlags-frit stillet til rådighed, men de har en værdi. Parkeringspladserne på Strandlod-

31

svej er også regnet med. De er også vederlagsfrie. Det har ikke nogen betydning i forhold til, hvordan lejer betaler til udlejer, om parkeringspladserne er veder-lagsfri. Parkeringspladserne ved lejemålet på Falkoner Alle er også medtaget i den samlede leje, hvor de har medtaget både kælder, parkeringsarealer, stuee-tage og 1. sal. De har udregnet en samlet årsleje og delt den ud pr. kvadratme-ter.

Der henvises på side 348 til bilag 1, hvor der er en udspecificering af de for-skellige arealer. For sammenligningens skyld har de internt siddet og regnet ud, hvad de har fordelt dem ud på. Det er formentlig fordi, lejekontrakten er blevet opgjort med én leje og ikke er opdelt.

Han kan ikke huske, om lejekontrakterne er opdelt, men han har skelet til dem og givet dem en værdi, når de har været ude og kigge, og så har han givet dem en samlet værdi til sidst.

Vedrørende sammenligningslejemålet Kvickly på Strandlodsvej, ekstraktens side 345 og 348, forklarede vidnet, at han ikke på nuværende tidspunkt kan hu-ske, om han har besigtiget 1. salen. Hvis der står, at der ikke er en 1. sal, har han ikke set den, men det fremgår af side 348, at der er en 1. sal på 200 kvm. Det er 2½ år siden, så han kan ikke huske det.

Når han har skrevet, at lejemålet er sam-menligneligt med Falkoner Alle 90, er det på grund af indgangspartiet og hele stueetagen, og det forhold, at der er parkeringsareal. Lejemålet er noget nyere og mere intelligent indrettet med bedre loftshøjde. De 800 kvm ”andet” må være kælderen. 800 kvm ”andet” er meget, men de skal jo også bruge noget til at opbevare varer og til infrastruktur.

Han har fundet lejemålet sammenligne-ligt. I det omtvistede lejemål udgør ”andet” 30% af lejemålet. Han mener, at ”andet” må være kælderen.

Forevist Landinspektør opmåling, ekstrakten side 1536, forklarede vidnet, at det kan være, at en del af stuen er opgjort uden vinduer og fungerer som et la-ger/kælder, og at det derfor er taget med i opgørelse af arealet af kælder. Han husker det ikke i dag. Han har ikke andre forklaringer på differencen.

Hvis han skal vurdere, om det har betydning for sammenligning af markeds-lejen, at et lejemål har modtaget et tilskud på 3.000.000 kr., skal han vide, hvad tilskuddet består i, og hvad der er givet tilskud til, herunder om det er et beløb, man bare har fået, eller om det er et tilskud til noget specifikt.

Foreholdt at det tidligere er forklaret, at det var et beløb, man kunne bruge, som man ville, for-klarede vidnet, at det er et noget større beløb end normalt, og det har en lille ef-fekt på markedslejen. Man kunne se det som en form for lejerabat og kanalisere den ud over de 10 eller 15 års binding, der er lavet.

Da de udarbejdede skønser-klæringen, læste de samtlige kontrakter igennem, og de noterede også, hvis der var nogle tilskud. Det har derfor indgået i deres betragtning af lejen. Det er ikke unormalt, at man giver nogle kontante ting for at holde et vist niveau. Når til-skuddet fremgår af bilag 1, ekstrakten side 345, er det indgået i vurderingen.

32

Det har betydning, om lejemålet er nyopført og nøglefærdigt, da det gør det bedre egnet og kan bære en højere leje.

Forevist bilag 1, kolonne 4 fra højre ”erhvervsbeskyttet” , ekstrakten side 345, forklarede vidnet, at det ikke har den store betydning, om der står, at det er er-hvervsbeskyttet.

Vedrørende sammenligningslejemålet på Matthæusgade, ekstrakten side 345, 347 og 348, forklarede vidnet, at der var usikkerhed om arealerne. Man vil kunne se arealerne specificeret i lejekontrakterne. Arealet er ikke fuldt ud sam-menligneligt, men de har alligevel fundet lejemålet sammenligneligt. Når det er angivet, at der er givet et tilskud til lejemålet, må det være noget, de har læst i en lejekontrakt. Hvis der er givet et tilskud, er det indgået i vurderingen, som tidligere nævnt. Tilskuddet er ikke trukket fra i beløbet under ”total areal gen-nemsnit pr. kvadratmeter p. a.” .

Forespurgt hvorfor beløbet ”leje p. a. 4.902.672 kr.” , ekstrakten side 345 og side 348 afviger fra opgørelse af beløbet på ekstraktens side 1472, forklarede vidnet, at det har han ikke nogen forklaring på. Det kan godt være, at det ville være mere retvisende at notere beløbet fratrukket de 4.000.000 kr. i tilskud. Der må være en forklaring på det, som han ikke lige kan sige på stående fod.

Hvis et le-jeforhold i et sammenligningslejemål er udtryk for sale & lease back eller et fi-nansielt leasingforhold, kan det have betydning. De skeler til, om der er indgået nogle aftaler, som er ud over det sædvanlige. Når der er tale om sale & lease back, kan der mange gange ligge en højere leje for at få en lidt højere pris.

Vedrørende sammenligningslejemålet SuperBrugsen på Finsensvej, ekstrakten side 345, forklarede vidnet, at arealet i stueplan er sammenligneligt. Kælderen er forholdsvis stor på Falkoner Alle, og det har de også taget højde for i deres prissætning af de arealer.

Vedrørende sammenligningslejemålet Nørrebrogade 155, ekstrakten side 345, forklarede vidnet, at det er stuedelen, der er sammenligneligt med lejemålet på Falkoner Alle. Når 70% af arealet er betegnet som ”andet” er det voldsomt me-get.

Forevist ekstraktens side 338 og 404, hvoraf fremgår, at lejen er inkl. drift, for-klarede vidnet, at den drift, der inkluderet, er skatter, administration og forsik-ring. De øvrige ejerforeningsudgifter, går han ud fra, er noget fælles ejerfore-ningsbidrag i forbindelse med opsparing til et tag, noget rengøring, noget vice-værttjeneste, dog uden at vide det med sikkerhed.

Forevist ekstrakten side 304, hvoraf fremgår, at de to beløb, der er streget over med gult, til sammen udgør 185.272 kr., forklarede vidnet, at han går du fra, at

33

det er det beløb, der også er nævnt på side 404. De er inkluderet i bruttolejen på de godt 7.400.000. Når man opgør markedslejen, opgør man den inklusiv drift. Hvis driftsudgiften er større, end han har nævnt, så skal det tages fra nettolejen. Han har opgjort det som en bruttoleje.

Forevist ekstrakten side 385, vurdering af markedslejen, forklarede vidnet, at det har en ringe betydning, om der kun er 55 parkeringspladser i stedet for 62. Der er stadigvæk nok pladser. Hvis der udgår 7 parkeringspladser, kan de ta-ges ud af markedslejen. Det vil være 7 gange 12.000 kr.

Der er taget højde for, at lejer selv betaler for fornyelse og vedligeholdelse, hvis det står i lejekontrakten.

Forespurgt til selve indretningen af lejemålet med fordeling af arealet i stuen, 1. sal og kælder, forklarede vidnet, at den nederste del af kælderen er nærmest unødvendig, men nu er den der, og man kan anvende den til varer, der ikke skal op og ned relativ tit, men arealet er stort, og det afspejler sig også i den leje, de har sat. Det er en meget lav leje, de har angivet den nederste kælder til. Re-sten er nødvendig for at drive et supermarked. Det er ikke en tidssvarende in-dretning.

Forevist ekstrakten side 385, forklarede vidnet, at de 2.350 kr. konkret er baseret på den etage. Det er etagen, hvor lejer kommer til at tjene penge. Sammenlig-ningsmæssigt er den holdt op med de 4 sammenligningslejemål. Forespurgt til vurderingen af 1. sal på 1.1.00 kr. pr. kvm. forklarede vidnet, at de ser på alter-nativ anvendelse end at benytte den til udsalgsvarer.

De kigger på, om den kan bruges til kontor, administration eller andet, og så sammenligner de op mod det. Det vil typisk være en væsentlig lavere leje, da det er svært at få kunder op på 1. sal. De opgør derfor helt konformt 1. sal til en helt anden leje end den, stuen har.

Det er svært at få kunder op på 1. sal, uanset om der er et rullefortov eller en trappe, og rullefortovet har derfor ringe betydning for fastsættelse af lejen for 1. sal.

Facaden har en rigtig god branding værdi, og det har indgået i hans vurdering.

Foreholdt fra skønserklæringen, ekstraktens side 339, forklarede vidnet, at han har lavet vurderingen ud fra de oplysninger, som han har fået og ud fra det kendskab han har omkring, hvordan dialogerne foregår, og så har han spolet tilbage til varslingstidspunktet og vurderet, hvad arealerne skulle sættes til.

Forespurgt vedrørende fastsættelse af leje for den nederste kælder til 200 kr. pr. kvm, sammenholdt med, at lejen for den nederste kælder i lejekontrakten fra 2002, ekstraktens side 230, er fastsat til 250 kr. pr. kvm., forklarede vidnet, at der er sket meget siden 2002, og udviklingen har været, at man driver sine forret-

34

ninger mere effektivt, og det gør, at den nederste del af kælderen sagtens kan undværes. Han har efter bedste skøn fastsat den konformt, og det er under den leje, der aftalt i lejekontrakten.

Han har ikke så mange skønssager længere, men han har foretaget 7 syn og skøn på dagligvarebutikker indenfor de sidste 5 år. Han vil kalde sig selv erfa-ren. Han repræsenterer både udlejer i forhandlinger, og han repræsenterer le-jere, når de søger efter nye steder eller skal genforhandle lejekontrakter.

De værdier, der fremgår af ekstraktens side 385, er værdier, han som skøns-mand har sat på baggrund af sin viden. Han har stillet det op på den måde, han har, fordi han synes, at det giver klarhed omkring det specifikke lejemål. Han deler arealerne op og giver dem en skønsmæssig vurdering.

Det er rigtigt, at han har været skønsmand på Stjernegadesagen.

Han har ikke hørt om indtægterne fra Apcoa, og de indgår ikke i beregnin-gerne.

Parternes synspunkter Udlejer K/S har i sit påstandsdokument an-ført:

OPGØRELSE AF DE NEDLAGTE PÅSTANDE Lejen indeholder skatter og afgifter (bruttoleje). Markedslejen er derfor opgjort som bruttoleje. Markedslejen udgør efter Udle-jers påstand pr. varslingstidspunktet den 20. december 2018 kr. 7.942.150,00, svarende til følgende opgørelse:

Årlig leje pr. m2Årlig leje

Butik (stuen) 1.896 m2 á kr. 2.400/m2 kr. 4.550.400,00 Butik (1. sal) 1.373 m2 á kr. 950/m2 kr. 1.304.350,00 Nederste kælder 1.147 m2 á kr. 400/m2 kr. 458.800,00 Øverste kælder 1.298 m2 á kr. 700/m2 kr. 908.600,00 Parkeringspladser 47 stk. á kr. 15.310,15 kr. 720.000,00

Markedsleje i altkr. 7.942.150,00

Den gældende årlige bruttoleje ekskl. moms udgjorde pr. varslingstidspunktet den 20. december 2018:Kr. 6.009.673,88 Samlet årlig forhøjelse ekskl. moms pr. 1. april 2019 udgør herefter:Kr. 1.932.476,12

Med hensyn til beliggenheden har det omtvistede Lejemål en enestående god beliggenhed, med placering i hjertet af Frederiksberg, der er kendetegnet ved at

35

være en mangfoldig by, og generelt betragtes som et af Københavns mest efter-tragtede boligområder, med de mest købestærke forbrugere.

Buslinjerne 8A, 2A og 74 har busstopsted lige ude foran Lejemålet. Desuden lig-ger Lejemålet mellem metrostationerne Aksel Møllers Have og Nuuks plads, med kun 450 meter fra begge metrostationer, som åbnede i juni 2019.

Det omtvistede Lejemål har endvidere tilknyttet 47/55 kundeparkeringspladser, som gør beliggenheden yderst attraktiv for en dagligvareforretning som Kvi-ckly. Kundesegmentet udvides dermed betragteligt, idet kunder som transpor-terer sig via bil, har mulighed for nem og hurtig parkering i direkte tilknytning til dagligvareforretningen. Derfor er det muligt at gøre større vareindkøb. Der er 2 timers gratis parkering.

”… ANBRINGENDER

Ad lejen på varslingstidspunktet væsentligt under markedslejen

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,

at, lejen på varslingstidspunktet kr. 6.009.673,88 ligger væsentligt under

markedslejen, hvorfor Udlejer har krav på lejeforhøjelse, jf. erhvervslej-elovens § 13.

at, markedslejen på varslingstidspunktet udgør kr. 7.942.150,00 sva-rende til den nedlagte påstand, ligesom de i Lejekontrakten aftalte vil-kår ingenlunde er særligt udlejervenlige, men derimod at vilkårene, bortset fra det aktuelle lejeniveau, overordnet set er markedskonforme, dog således at de på visse punkter er decideret lejervenlige, hvilket skal lægges til grund, når Boligretten fastsætter markedslejen, jf. erhvervslej-elovens § 13, stk. 1, 2. pkt.

at, en kyndig lejer og en kyndig udlejer derfor på varslingstidspunktet den 20. december 2018 for det pågældende lejeforhold ville aftale en leje svarende til det i påstanden anførte, blandt andet under hensyntagen til lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdel-sesstand.

Ad skønserklæring at, skønserklæringen er udarbejdet af Partner, ejendomsmægler og Va-luar, Skønsmand, hvorfor dennes erfaring må

36

lægges til grund som værende professionel og anstændig i forhold til formålet med skønserklæringen. Skønsmand er blevet anvendt som skønsmand i en række markedslejesager vedr. dagligvarebutikker. Der henvises til dommen i sagen vedr. Kvickly i Stjernegade 25, Helsin-gør (”Stjernegade-sagen”), hvor Skønsmand også var skønsmand, jf. bilag 81 og 82.

at, skønserklæringen fastsætter markedslejen for det omtvistede lejemål

pr. den 20. december 2018 til kr. 7.463.200 inkl. drift og ekskl. forbrug, hvilket er kr. 478.950 mindre end Sagsøgers påstand, men kr. 1.453.526,12 mere end lejen på varslingstidspunktet. Dermed er sagsø-gers bevisbyrde for at den aktuelle leje er væsentlig lavere end mar-kedslejen ført. Til denne leje skal lægges p-indtægterne på Apcoa – som ifølge Coop udgjorde kr. 79.664 netto ex moms.

at, skønserklæringen afgrænser den geografiske radius til at dække Amager, Hellerup, Københavns kommune og Frederiksberg, hvorfor Sagsøgtes fremlagte sammenligningslejemål i Frederiksværk og Sla-gelse ikke skal tages til efterretning.

at, skønserklæringen skal lægges til grund som et væsentligt bevis ved bevisførelsen – måske det væsentligst jf. retspraksis.

at, skønserklæringen fastsætter markedslejen til kr. 7.463.200 inkl. drift ekskl. forbrug. Markedslejen fremkommer som følger:

Det fremhæves, at skønsmandens beregningsmåde af markedslejen hvorved hver etage opgøres til sin egen markedsleje, kan lægges til grund.

Hertil skal lægges lejeindtægten fra p-pladserne på øverste kælder (kælder -1) modtaget fra Apcoa. Denne lejeindtægt udgjorde i 2018 kr. 79.664, jf. bilag AÅ, og skal tillægges markedslejen ovenfor, jf. dommen fra Østre Landsret i Stjernegade-sagen. Herefter bliver skønsmandens reelle markedsleje:

37

1. skønsmandendens ovenforkr. 7.463.000 2. Lejeindtægt fra Apcoa fra øverste kælder (kælder -1)kr. 79.664 3. i altkr. 7.542.664

I stjernegade-sagen slår Østre Landsret fast, at den indtægt fra p-plad-serne som skønsmanden ikke har taget højde for i sin vurdering, skal indgå i vurderingen af markedslejen.

at, i skønsmandens vurdering fremgår det udtrykkeligt, at skønsman-

dens besvarelse af spørgsmål 3:

” I fastlæggelse af markedslejen for det omtvistede lejemål, er der pri-mært taget udgangspunkt i det indgåede kendskab og den erfaring skønsmanden har med hensyn til udbud, efterspørgsel og omsætning af dagligvarelejemål og sekundært til de fremlagte sammenlignings-lejemål. Dertil skal det bemærkes, at Skønsmanden har løbende dia-log med både de landsdækkende dagligvareoperatører såvel som med en lag række udlejere.

…

Sekundært er lejefastsættelsen baseret på de i denne rapport frem-lagte sammenligningslejemål og standard hovedvilkår hvorved skønsmanden har iagttaget de vilkår, som der generelt tilbydes i mar-kedet.”

Dermed kan skønserklæringen utvivlsomt lægges til grund, fordi den er baseret på skønsmandens kendskab og erfaring med udbud og efter-spørgsel og omsætning af dagligvarelejemål.

Det var med nøjagtig samme præmisser, at Østre Landsret i Stjerne-gade-sagen fastlagde markedslejen for lejemålet i Stjernegade, jf. bilag 81.

Ad sammenligningslejemål Det gøres gældende, at nedenstående lejemål er sammenlignelige:

Føtex, Carlsberg byen, jf. bilag 6 og 7:

38

Netto, Carlsberg byen, jf. bilag 40 og 41

Lejemålet er opmålt til følgende størrelse:

Bruttoareal eksklusive kælder: 1.095 m2 (oprindeligt á kr. 2.800,00)

Kælder: 159 m2 (á kr. 1.000,00)

Årsleje udgjorde pr. varselstidspunktetkr. 3.355.288,00 Hvortil skal lægges driftsudgifter i henhold til kontraktens § 9 årligtkr. 529.420,00 I alt årlig samlet lejekr. 3.884.708,00 Efter fradrag for kælderen på 159 m2 á kr. 1.000,00 kr. 159.000,00 Udgør den årlige leje brutto for stuenkr. 3.725.708,00 Eller pr. m2: kr. 3.725.708,00:1095 m2kr. 3.402/m2.

Føtex, Frederiksberg Centeret, jf. bilag 8, 9 og 39

39

Rema 1000, Rosenørs Allé 31, jf. bilag 10 og 11

Rema 1000, Farumgade 4, jf. bilag 12 og 13

40

Irma, Frederiksborggade 32-34, jf. bilag 14, 15 og 16

Irma, Nørre Voldgade 80, jf. bilag 17 og 18

41

1. Det afvises, at Coop har lavet nogen forbedringer, der skal på-

virke markedslejen iht. ERL § 13, stk. 6. litra 1), jf. de nye bilag AT, AU, AV samt det afsluttende processkriftet. Både synspunk-tet og bilagene afvises som grundlag for sagsøgtes nye syns-punkt af 15. august 2023.

2. Det afvises tillige, at markedslejen skal påvirkes af Coops omsæt-

ning fra lejemålet. Coop har den 15. august 2023 fremlagt det nye bilag AY, som angiveligt er en oversigt med omsætningstal for 2018 - 2022. Bilaget er nyt og afspejler på ingen måde markeds-lejen for lejemålet dvs. hvad en kyndig lejer og udlejer vil betale i markedsleje. Tværtimod. Skønsmanden har vurderet markeds-lejen, som er uafhængig af Coops omsætning. De to skønserklæ-ringer bilagene AW og AX er ikke udtrykt for gældende ret.

3. Det nye sammenligningslejemål beliggende i Slagelse i Vestsjæl-

landscentret, jf. det nye bilag BB er uden betydning for sagen. Et sammenligningslejemål beliggende 80 km fra Falkoner Alle 90 – dvs. en time kørsel fra nærværende lejemål er ikke sammenligne-ligt.

4. Det samme gælder sammenligningslejemålet Kvickly Frederiks-

værk. Der er ikke afsat tid til besigtigelse af dette lejemål. Det blev heller ikke besigtiget i forbindelse med skønsforretningen, fordi parterne iht. bilag 88 med skønsmanden aftalte at dette sammenligningslejemål udgik af sagen. Og det fremgår fremfor alt af dommen fra retten i Hillerød, at Frederiksværk ikke kan sammenlignes med Storkøbenhavn.

5. Skønsmanden har som svar på spørgsmål 2:

” Hvordan afgrænses markedet for det omtvistede lejemål – branche-mæssigt og geografisk”

42

Svaret: ”… Geografisk:

Skønsmanden har vurderet, at den geografiske afgrænsning dæk-ker Amager, Hellerup, Københavns Kommune og Frederiksberg.”

6. Skønsmanden har dermed fastslået den geografiske afgræns-

ning, ikke omfatter hverken Slagelse eller Frederiksværk. Skøns-manden har naturligvis heller ikke set lejemålet og lejekontrak-ten vedr. Vestsjællandscentret, som først er dukket op den 15. august 2023. Men vedr. Kvickly i Frederiksværk tilkendegav skønsmanden i forbindelse med skønssagen, at dette lejemål ikke var sammenligneligt. Og det tog begge parter til efterretning hvorefter lejemålet udgik som sammenligningslejemål, og derfor blev lejemålet i Frederiksbærk ikke besigtiget.

7. Derfor skal Kvickly-lejemålet i Vestsjællandscentret i Slagelse,

som ligger 80 km fra det omtvistede lejemål og Kvickly-lejemålet i Frederiksværk, som ligger 45 km fra det omtvistede lejemål ikke indgå i sammenligneligningen med Kvickly Falkoner Alle 90.

8. Coop har fremlagt bilag AQ og AR som er Coops ”oversigt” over

henholdsvis Coops ”udgifter til almindelig vedligeholdelse” , jf. bilag AQ, og Coops ”udgifter til ekstraordinær/ikke markeds-konform vedligeholdelse” , jf. bilag AR.

9. Disse to oversigter og oversigtformer er ikke udtryk normal op-

stilling af vedligeholdelsesudgifter. Disse bilag og dermed samt-lige Coops bilag vedr. vedligeholdelse skal neutraliseres. Der er intet belæg for at opdele bilagene i førnævnte 2 kategorier: nor-mal vedligeholdelse og ekstraordinær vedligeholdelse. Det er der intet belæg herfor. Dette gjorde Coop også gældende i Stjer-negadesagen – men retten – såvel boligretten som Østre Landsret afviste dette.

VEDLIGEHOLDELSE

Almindelig vedligeholdelse Bilagene under AQ dokumenterer klart, at Coop ikke har afholdt sær-ligt store udgifter til vedligeholdelse af Lejemålet siden overtagelsen i 2002. Denne kendsgerning stemmer overens med Udlejers anbringende om, at Coop ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt – hvorved

43

der i denne sag også skal forstås al vedligeholdelse samt fornyelse.

Denne væsentlige mangel på vedligeholdelse medførte, at Sagsøger måtte true med at ophæve lejeforholdet, for at formå Coop til at igang-sætte den vedligeholdelse og udskiftning, som Coop for længst skulle have gennemført jf. påkravene fra adv. Vidne 8 herunder f.eks. bilag 27.

Ekstraordinær/ikke markedskonform vedligeholdelse Sagsøgte forsøger at fremlægge dokumentation for et nyt begreb, som Coop kalder for ”ekstraordinær/ikke markedskonform vedligehol-delse” . Dette relaterer sig ikke til noget markedskonformt begreb: ”ved-ligehold” , men derimod er der tale om Sagsøgtes indretninger af leje-målet, herunder varmetæpper, rullegitter foran indgang, nyt indgangs-parti med cafe, støjsag efter ombygning, varslingsanlæg (der vedrører Sagsøgtes egen indretning og dertilhørende brandstrategi).

Det fremhæves, at udgifterne kun omfatter perioden fra 2016 til primo 2023, på trods af at Sagsøgers provokation omfattede bilag for perioden 2002 fra lejemålets start til august 2023. Det vil sige, at Coop ikke har af-holdt udgifter til vedligehold og fornyelse i perioden 2002 til 2016(14 år), hvilket dokumenterer det væsentlige efterslæb, som Coop har haft på lejemålets vedligehold.

Udskiftning af 3 ventilationsanlæg Den største udgiftspost er udskiftningen af 3 ventilationsanlæg. Dette er ubestridt Coops egen vedligeholdelsesforpligtelse jf. Coops processkrift I. Denne udskiftning er sket som følge af Udlejers meget kraftige opfor-dring via dennes advokat Vidne 8 og med trusler om ophæ-velse af lejemålet.

Der er tale om et ventilationsanlæg, som har kørt i langt over 16 år dvs. fra før indgåelsen af lejekontrakten i 2002. Ventila-tionsanlægget burde være skiftet langt tidligere jf. påkravene fra adv. Vidne 8 - se bilag 27. Det fremhæves, at skønsmanden – Skønsmand i Stjernegade-sagen har slået fast, at det er helt normalt, at lejeren selv installerer og vedligeholder og fornyer ventilationsanlæg-get.

Sammenblanding af vedligeholdelsesforpligtelser Desuden følger det af Sagsøgtes bilag AR, at den næststørste post er fra juli 2016 på kr. 506.736. Det fremgår ikke af bilaget, hvad dette beløb dækker over. Med andre ord blander Coop sine udgifter til vedligehold sammen med Coops egen indretning af lejemålet. Sagsøgers admini-strator har udarbejdet en opstilling over vedligeholdelsesomkostninger i perioden 2010-2022. Denne opstilling er fremlagt som bilag 63.

44

Sagsøger bestrider Sagsøgtes anbringende om, at Sagsøgtes vedligehol-delsesbestemmelse ikke er markedskonform.

Sagsøgtes vedligeholdelsesbestemmelse er som følger, jf. bilag 1, § 12.

” 12.1 Udlejer har den udvendige bygningsvedligeholdelse ekskl., døre og porte, der kun anvendes af Lejer.

12.2. Lejer har al indvendig vedligeholdelse af Det Lejede (dvs.. alt indenfor le-jemålets fysiske rammer) og vedligeholdelse af døre og porte, for så vidt disse kun anvendes af lejer. Det Lejede skal stedse fremstå vel vedligeholdt.

Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering. Le-jer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om forneden forny gulvbelægnin-ger, låse, negler og ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cister-ner, vaskekummer, hårde hvidevarer m.v.

Lejer er endvidere forpligtiget til at vedligeholde tekniske installationer, herunder ventilationsanlæg og interne ele-vatorer, der betjener det Lejede. Lejer er forpligtiget til at forny tekniske instal-lationer, som Lejer selv har installeret (fx elevator imod Falkoner Alle, varme-og ventilationsanlæg m.v.). Opregningen af førnævnte dele, Lejer skal vedlige-holde, er ikke udtømmende men blot eksempler.”

Denne vedligeholdelsesbestemmelse er helt normal, hvilket skønsman-den også har bekræftet. Til sammenligning indeholdt Stjernegade-sa-gen, jf. bilag 82, s. 4, lejekontraktens § 8 følgende vedligeholdelsesbe-stemmelse:

” Den totale ind-og udvendige vedligeholdelse og istandsættelse af bygninger, anlæg installationer samt pladser og grund påhviler lejer, og det samme gælder opståede forureningsspørgsmål jfr. forudsætningerne i nærværende lejekon-trakts § 6 samt i det samtidigt hermed indgåede skøde.”

Til yderligere dokumentation for at Sagsøgtes vedligeholdelsesforplig-telse er helt normalt, henvises tillige til lejekontrakten for Føtex, Carls-berg Byen, jf. bilag 6 § 13.

” 13.1. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af fundamenter, stikledninger udenfor lejemålets fysiske afgrænsning samt klimaskærm, hvorved forstås tag og facade (men ikke vinduer og døre, jf. pkt. 13.2), afholdes endeligt af udlejer, hvorimod øvrige vedligeholdelses- og fornyelsesudgifter betales af lejer over driftsregnskabet, jf. lejekontraktens pkt. 9, i det omfang vedligeholdelses- og fornyelsespligten ikke påhviler lejer selv, jf. pkt. 13.2-13.4.

45

13.2. Al indvendig vedligeholdelse og fornyelse af lejemålet - dvs. alt indenfor lejemålets fysiske rammer samt alt henhørende til lejemålet men beliggende uden for lejemålet, herunder men ikke begrænset til lejemålets anlæg og instal-lationer anbragt på fællesarealer i kælderniveau - påhviler lejer i det omfang, dette er nødvendigt for, at lejemålet og ejendommen kan holdes i god vedlige-holdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori lejemålet og ejendom-men blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. bilag 5.

13.3. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetse-ring og vedligeholde og om fornødent forny lofter, gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere og -udtag, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art samt låse og nøgler, uanset om disse er installeret af udlejer eller lejer.

Det indebærer bl.a., at lejer er forpligtet til at drifte, passe, vedligeholde og om fornødent forny samtlige an-læg og installationer til lejemålets forsyning med varme, vand og køling samt eventuelle øvrige tekniske anlæg, der alene betjener lejemålet. Dette gælder uanset, om disse anlæg m.v. er placeret i lejemålet eller andetsteds i ejendom-men (udenfor lejemålet).

Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedlige-holde, er ikke udtømmende men blot eksempler.”

KONTRAKSFORHOLD

Indtil 2002 har sagsøger ikke haft noget kontraktforhold til Coop. Sagsøger kender ikke kontraktforholdet mellem COOP og Schou-Epa A/S/lejeren. Scou Epa A/S var lejer af ejendommen indtil 2002. Nuvæ-rende lejekontrakt med Coop er underskrevet i december 2002, men gældende fra 1. september 2002.

Kontrakten fra december 2002 afløser den tidligere kontrakt, dvs. den gamle kontrakt er ophørt og allerede af den grund har den gamle kon-trakt intet at gøre med nærværende sag gøre.

FORBRUGSREGNSKAB

Det fremlagte bilag W er et forbrugsregnskab fra 2019. Bilaget dækker kun over forbrug, hvorfor der ikke er tale om en opdeling af forbruget, herunder el-, vand- og varmeforbrug.

UDLEJERS VEDLIGEHOLDELSE

Det skal fremhæves, at udlejer betaler for rengøring af øverste kælder (kælder -1) og etage 1. – uden refusion og viderefakturering overfor Coop. Til støtte for, at der er tale om rent forbrug, er fremlagt bilagene 64, 65, 66 og 67 dvs. regninger fra Ørsted, Frederiksberg Forsyning,

46

Techem Danmark A/S og administrators opstilling af forbrugsregnska-bet.

I 2007-2008 blev det klart for Udlejer, at Lejers varetilkørsler udøvede et meget hårdt slid på dæk og ramper ved varemodtagelsen. I 2009 gen-nemførte Udlejer derfor en gennemgribende renovering af dæk og ram-per, herunder renovering af bæreevne, og efterfølgende en forbedring af dækkets belægning i hele kælderen og en opgradering af belægnin-gen med dynagrip specifikt i varemodtagelsesområdet. Der blev renoveret for i alt kr. 11.050.000 på hele øverste p-dæk, vare-modtagelse, tilkørselsvej og ramper samt dæk over varemodtagelse/P kælder, jf. bilag 73.

I 2009 gennemførte Udlejer en forbedring af rampernes bæreevne: dette skete fordi sliddet fra Coops side på ramperne var blevet for voldsomt. Efter betonrenoveringen i 2009 var det for Udlejer blevet klart, at de tunge varetrucks til Coops butik ødelagde dækket i varemodtagelsen inde i kælderen og samtidigt var der et meget hårdt slid på rampen i form af Coops 18 tons tunge renovationscontainer.

Derfor foretog Udlejer en forbedring af rampen i 2009 på grund af det hårde slid på rampen.

Til dokumentation for Udlejers forbedring af rampen er fremlagt føl-gende bilag:

Bilag 68: Faktura 498 af 22.10.2009 specifikt for dynagripforstærkning (forstærkning af membran) af dæk foran Coops varemodtagelse

Bilag 69: Faktura 20914 belysning: Da kælderen var forholdsvis dunkel foretog Udlejer en fuld udskiftning og fornyelse af belysningen i begge kældre. Udgiften var kr. 290.000 for øvre kælder – se faktura 20914 fra Elektas). Det aftaltes, at Coop betalte de 290.000 mod en lejereduktion på kr. 300.000.

Bilag 70: Til illustration af forløbet fremlægges mødereferat af 8.09.2009 mellem parterne - Af pkt. 3 fremgår at Lejer havde et kondensproblem; Coops kølerum i øverste kælder var uisoleret, hvilket skabte kondens og vandnedsivning gennem etagedækket til nedre kælder. Dette for-hold blev efterfølgende behandlet af adv. Vidne 8 overfor Coop. Kondensproblemet var forårsaget af Coops forhold og det havde eksisteret både før 2009 og siden. Coop rettede først for sig, da adv. Vidne 8 fremsatte påkrav om udbedring fra Coops side.

47

- Af pkt. 4: de gamle ventilationsrør i kældre, som var afkoblet, men ikke fjernet blev besigtiget.

- Se pkt. 7: Coop oplyser at COOP ikke ønsker alle 55 p-pladser på 1. dæk genopstribet. Coop ønsker derimod at benytte nogle af pladserne til oplag.

- Se pkt. 8: Branddørene til elevatorforrummet var meget slidte og fun-gerede ikke efter hensigten. Udlejer tilbyder at betale 50% til nye døre, hvis COOP vil forny dørene.

- Bilag 70: Udlejers opkrævning og brev 18.01.2010 COOP har beskadiger loft og armaturer med deres store trucks, og Coop betaler herfor

UDLEJERS RENOVERING AF P DÆKKET

- Cowi A/S foretog i 2007 en prisberegning af forskellen mellem en almindelig renovering af p-dækket til 12T (det vil sige 12 tons) i for-hold til en forbedret bæreevne på 16T og 18T, hvilken beregning er fremlagt som bilag 72

- Byggeregnskabet af 31.12.2009 for renoveringen er fremalgt som bi-lag 73 – og viser et samlet byggeregnskab på kr. 11.050.600 ex. moms hvortil skal lægges udgifter til beplantning af på grønt om-råde og forbedring af rampen.

- Udlejer har løbende haft forhandlinger med Coop om Coops an-vendelse, kørsel med tunge køretøjer og deltagelse i udgiften til renoveringen jf. parternes brevudveksling - herunder parternes ad-vokater – hvilken mailudveksling/brevudveksling er fremlagt som bilag 74, 75, og 76.

- Resultatet blev at Coop ikke ville deltage i udgiften til renoveringen og en forstærkning af dækket. Parternes aftale og allonge til leje-kontrakten underskrevet 18.09.2009 er fremlagt som bilag 2 og bilag 77.

- Efterfølgende korrespondance/mailtråd 26.06.2012 med forslag 1 og forslag 2 er fremlagt som bilag 78.

- Udlejer tilbød Coop at Coop betalte kr. 258.000 til forstærkning af rampen. Udkast til Allonge vedr. bæreevne på rampe fremlægges som bilag 79. Dette tilbud afviste Coop se bilag 80.

48

OPSAMLENDE

Samtlige af Sagsøgtes nye synspunkter og anbringer i det opsamlende processkrift afvises.

1. Det afvises, at Sagsøgte har forbedret lejemålet jr. ERL 13, stk. 6

litra 1). Sagsøger har ikke udført noget arbejde, som der skal ses bort fra ved fastsættelse af markedslejen. Lejekontrakten bilag 1, ”afløser” samtlige eksisterende aftaler imellem Lejer og Udlejer vedr. Ejendommen. Sagsøgte har angiveligt haft et fremlejefor-hold med Schou-Epa A/S og Sagsøger har ikke haft noget aftale-forhold med Sagsøgte. De pågældende arbejder må desuden an-ses for at ligge udenfor området for ERL § 13, stk. 6, litra 1 og de må anses for afskrevne jf. retspraksis.

2. Sagsøgtes betragtninger om nedslag for bebyrdende lejevilkår af-

vises. Der er tale om en normal lejekontrakt, hvilket skønsman-den har bekræftet.

3. Der kan henvises til dommen i den såkaldte ”Stjernegade-sag” –

se Østre Landsret dom af 24. maj 2023 i sagen BS-33196/2021, der er fremlagt som bilag 81, ligesom den underliggende dom af 24. august 2021 fra retten i Helsingør i sagen BS-28745/2019-HEL er fremlagt som bilag 82. Sagen er nærmest identisk med nærvæ-rende sag og skønsmanden var den samme.

4. Østre Landsret slår fast at der ikke skulle afsættes noget beløb

som følge af, at Coop havde den indvendige vedligeholdelse. Kontrakten i pågældende sag – et sale/lease back forhold – sva-rede mht. indvendig vedligeholdelse til kontrakten i nærvæ-rende sag. Da Coop havde den udvendige vedligeholdelse i Stjernegade-sagen, nedsatte Landsretten markedslejen med kr. 35/m2. I nærværende sag har Sagsøger – ikke Coop – den udven-dige vedligeholdelse.

5. Østre Landsret slår i Stjernegade-sagen tillige fast, at Coops ind-

tægter fra Apcoa/Europark og indtægterne fra p-pladserne skal indgå i fastsættelsen af markedslejen. Det skal de også i nærvæ-rende sag – dvs. med minimum kr. 79.664 som var netto indtæg-ten for Coop i 2018.

6. Det afvises, at markedslejen skal afspejle Coops omsætning fra

lejemålet. ERL § 13 taler om hvad en kyndig lejer og kyndig ud-

49

lejer ville aftale for lejemålet – ikke hvad Coop kan – eller ikke-kan – omsætte fra lejemålet. De skønserklæringer, som der hen-vises til, er ikke omsat til domspraksis.

7. U 1996.1431Ø fastslår at et lille lejemål på eksempelvis 484 m2

kan sammenlignes med et lejemål på 1.000 m2 og derover.

8. Sagsøgte påstand om at sammenligningslejemål skal kunne ”byt-

tes” med det omtvistede lejemål har intet belæg i retspraksis se førnævnte U 1996.1431/2 Ø.

9. det afvises, at et discountlejemål ikke kan sammenlignes med et

dagligvarelejemål

KONKLUSION

Sagsøger har løftet bevisbyrden for, at den aktuelle leje er væsentlig la-vere end markedslejen, jf. skønserklæringerne og Sagsøgers sammenlig-ningslejemål. Derfor skal Sagsøger have medhold i sin nedlagte på-stand. …”

COOP DANMARK A/S har i sit påstandsdokument anført:

”…

Nærværende sag udspringer af den varsling om årlig markedslejefor-

højelse fra kr. 6.009.673,88 til kr. 7.942.150,00, som Udlejer K/S fremsendte den 20. december 2018 (bilag 3), og som Coop Danmark A/S gjorde indsigelse imod den 4. januar 2019 (bilag 4).

Lejeforhøjelsen vedrører lejemålet beliggende Falkoner Allé 90, 2000 Frederiksberg, hvilket lejemål Coop Danmark A/S lejer af Udlejer K/S, og hvorfra Coop Danmark A/S driver en supermarkedsbutik under kædenavnet Kvickly.

Coop Danmark A/S’ samlede udgifter lejemålet udgjorde på varslings-tidspunktet følgende:

Nettolejekr. 6.009.673,88 Drifts- og fællesudgifterkr. 185.271,70 I alt ekskl. moms kr. 6.194.945,58

Lejemålet omfatter, jf. bilag 1, følgende arealer:

50

Nederste kælder1.147 m2 Øverste kælder1.298 m2 Stuen1.896 m2 1. sal1.373 m2 Areal med eksklusiv brugsret i alt 5.714 m2 + 55 p-pladser i øverste kælder på i alt1.533 m2

Foruden ovennævnte arealer og p-pladser lejer Coop Danmark A/S, på en særskilt kontrakt, yderligere 5 p-pladser af Udlejer K/S (op-rindeligt var der tale om op til 10 p-pladser, jf. bilag 2, men dette er ef-terfølgende nedjusteret til 5 p-pladser, jf. bilag U).

De yderligere 5 p-pladser, som Coop Danmark A/S lejer, er ikke en del af den varslede lejeforhøjelse/det omtvistede lejemål og skal som følge heraf holdes udenfor sagen.

Eftersom det er Udlejer K/S, der har varslet en markedslejefor-højelse, så er det i enhver henseende også Udlejer K/S' bevis-byrde, at der helt eller delvist er grundlag herfor.

Markedslejebegrebet og det omtvistede lejemål:

I forbindelse med fastsættelse af markedslejen er det først og fremmest vigtigt at være opmærksom på, at Erhvervslejelovens § 13, stk. 1, 2. pkt., definerer, hvad der forstås ved begrebet ”markedsleje” :

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Bestemmelsens ordlyd flugter med forarbejderne, hvor der yderligere bl.a. fremgår følgende:

Betegnelsen »kyndig« skal ses som udtryk for den leje, en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål.

Og videre:

De forhold, som indgår ved bedømmelsen af markedslejen, dvs. vilkår, be-liggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, svarer i vidt omfang til de forhold, som indgår i den [da-]gældende er-hvervslejereguleringslov ved vurderingen af det lejedes værdi. Ved be-

51

dømmelsen af markedslejen skal der dog ikke som efter erhvervslejeregu-le-ringsloven lægges vægt på lejen for en repræsentativ del af lejemålet i kvarteret eller området. [min indsættelse i den skarpe parentes]

Som det fremgår af det ovenfor anførte, er fokus på alle måder således rettet mod ”det lejede” og vilkårene herfor.

Dvs. det er lejemålets fysiske placering og beliggenhed, dets anvendelse og størrelse tillige med kvaliteten af lejemålet, det udstyr, der følger med, og herudover også vedligeholdelsestillstanden og sidst, men ikke mindst, også de vilkår, der er aftalt for lejeforholdet, der har betydning for fastsættelsen af markedslejen.

For så vidt angår nærværende sag, vil det særligt være kvaliteten, stør-relsen, fordelingen af arealerne/indretningen og de aftalte vilkår, som boligretten skal have fokus på ved sagens afgørelse.

I tilknytning hertil så bemærkes, at det omtvistede lejemål er særdeles uhensigtsmæssigt indrettet, idet arealet, på i alt 5.714 m2, er fordelt så-ledes, at alene ca. 1/3-del er beliggende i stuen (i alt 1.896 m2), mens den resterende del er beliggende på 1. sal (1.373 m2) og i kælderen (2.445 m2).

Sammenlignes denne indretning med indretningen i de lejemål, der er fremlagt til sammenligning i sagen, så fremgår det klart, at denne areal-fordeling afviger markant fra sammenligningslejemålenes arealforde-ling.

Som det fremgår af det som Hjælpebilag A fremlagte arealsammenlig-ningsskema, så er den gennemsnitlige fordeling i sammenligningsleje-målene således, at ca. 81 % af lejemålenes areal er beliggende i stuen, ca. 1,5 % på 1. salen, ca. 14 % i kælderen, og ca. 3,5 % er øvrige arealer. Da det primært er fra lejemålets stueplan, at salget foregår, så betyder det, at sammenligningslejemålene har en væsentlig bedre og med tids-svarende arealfordeling, end tilfældet er for det omtvistede lejemål, jf. nærmere nedenfor.

Dernæst er det vigtigt at være opmærksom på, at lejemålets kvali-tet/bygningsbeskaffen-hed, dvs. det aktiv, Coop Danmark A/S betaler leje for, bærer præg af, at lejemålet går tilbage til 1960’erne/1970, og at Coop Danmark A/S dels har betydelige udgifter til løbende vedligehol-delse/fornyelse, og dels, gennem årene, har brugt betydelige beløb på at forbedre lejemålet.

52

Forholdet kan illustrativt beskrives således, at det omtvistede lejemål er lig med en Opel Kadett årgang 1966, mens fx føtex, Carlsberg Byen (fremlagt som bilag 6 og 7), er lig med en Opel Astra årgang 2016 (den model, der afløste Kadett’en), jf. bilag AD.

Der er sket ganske voldsomme ting i de halvtreds år, der er mellem de to bilmodeller, og det samme gør sig gældende for så vidt angår ejen-domme/lejemål, disses indretning og tekniske installationer, og for den sags skyld også, hvad kunderne/lejerne efterspørger/forventer nu om stunder.

Det er således evident, at (leje)prisen alt andet lige skal være væsentligt forskellig for de to biler, og det uanset om 1966-bilen er topvedligeholdt eller blot almindelig vedligeholdt - det ér og bliver to helt forskellige bi-ler, og uanset hvor meget man end måtte vedligeholde Opel’en fra 1966, så bliver det altså ikke til en Opel årgang 2016 med de egenskaber, specifikationer og det udstyr, udviklingen har bragt med sig.

Konkret bemærkes herved, at lejemålets installationer (naturligvis) er utidssvarende, og det gælder såvel i forhold til elinstallationerne, venti-lationsanlægget og varmeinstallationerne, ligesom Coop Danmark A/S over årene har været tvunget til at forbedre lejemålet, herunder i rela-tion til:

• Etablering af personelevator i 1980 (bilag AS) • Ombygning i 1994, hvor lejemålet bl.a. blev udvidet med 86 m2 i stueetagen, og hvor der blev udskiftet eksisterende elevatorer og rulle-trapper, etableret ny facade i stue og på 1. sal samt etableret lysgård i øverste kælder (bilag AT) • Etablering af industrigulvafløb i 1995 (bilag AU) • Tilbygning af vindfang i 2001 (bilag AV)

Hertil kommer, at lejekontrakten for det omtvistede lejemål indeholder betydeligt mere byrdefulde vilkår, end tilfældet er for sammenlignings-lejemålene.

Det følger således af lejekontraktens § 12.2, at:

Lejer har al indvendig vedligeholdelse af Det Lejede (d.v.s. alt indenfor le-jemålets fysiske rammer) og vedligeholdelse af døre og porte, for så vidt disse kun anvendes af lejer. Det Lejede skal stedse fremstå vel vedligeholdt.

53

Coop Danmark A/S har således gennem årene brugt betydelige beløb på vedligeholdelse og ekstraordinær/ikke-markedslejekonform vedlige-holdelse, jf. bilagene AQ og AR.

Det ovennævnte er vigtigt at være opmærksom på, når Udlejer K/S bevisligheder skal vurderes, idet de skal sammenholdes med det omtvistede lejemål.

Bevislighederne:

Udlejer K/S lejeforhøjelseskrav hviler overordnet på to bevis-spor: (1) sammen-ligningslejemål og (2) en skønserklæring.

Sammenligningslejemål:

For så vidt angår sammenligningslejemålene, så er forholdet det, at disse – over en kam – ikke er sammenlignelige med det omtvistede leje-mål.

Det skyldes en flerhed af forhold, herunder størrelsesmæssige forskelle, forskelle i kvaliteten og arealfordelingen, historiske lejeniveauer (leje-mål, hvor lejen pga. fredning er fastsat for 10-20 år siden), og at sam-menligningslejemålene er beliggende i velbesøgte butikscentre, hvor le-jefastsættelsen følger andre markedsmæssige mekanismer.

I relation til størrelsen, så bemærkes, at følgende lejemål alene har et areal på under 25 % af det areal, som det omtvistede lejemål omfatter (under 1.400 m2, hvor det omtvistede er 5.714 m2):

• 365discount, Peter Bangs Vej 24-28, 2000 Frederiksberg (bilag A) 1.055 m2 • Rema1000, Rosenørns Allé 31, 1970 Frederiksberg (bilag 10) 1.389 m2 • Rema1000, Farumgade 2B, 2200 Kbh. N (bilag 12) 1.388 m2 • Irma, Frederiksborggade 32-34, 1360 Kbh. K (bilag 14) 925 m2 • Irma, Nørre Voldgade, 1358 Kbh. K (bilag 17) 1.245 m2 • Irma, Rosenørns Allé 60, 1790 Frederiksberg (bilag 42, 43 og 45) 517 m2 • Netto, Tapperitorvet 2, 1799 Kbh. V (bilag 40) 1.236 m2 • Irma, Sylows Allé 17, 2000 Frederiksberg (bilag 44) 1.076 m2

Der er således tale om lejemål, der ikke kan anvendes af Coop Danmark A/S til drift af en Kvickly-forretning, og vice versa, og derfor kan disse forretningskoncepter heller ikke indpasses i det omtvistede lejemål.

54

Allerede af den årsag, så er disse lejemål uegnede som sammenlig-ningsgrundlag og kan derfor ikke bruges til at underbygge Udlejer K/S' lejeforhøjelseskrav.

I forhold til de øvrige fremlagte sammenligningslejemål, så gælder det generelt, at kvaliteten og indretningen/arealfordelingen gør, at disse ikke med rimelighed kan benyttes som sammenligningsgrundlag til støtte for Udlejer K/S' krav om lejeforhøjelse i nærværende sag.

Hertil kommer, at der er en gruppe af disse lejemål, hvor lejen er udtryk for et historisk lejeniveau, idet der er aftalt en fredning fra markedsleje-reglerne.

Det drejer sig om:

• Kvickly, Strandlodsvej 59, 2300 Kbh. S (bilag AA), hvor lejen er ud- tryk for, hvad parterne aftalte i 2011, idet parterne i den mellemlig-gende periode aftalemæssigt har fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen, ligesom dette lejemål i øvrigt er overtaget af lejer som en nyopført og nøglefærdig Kvickly-butik,

• SuperBrugsen, Matthæusgade 50, 1666 Kbh. V (bilag Æ), hvor lejen er udtryk for, hvad parterne aftalte i 2011, idet parterne i den mellem-liggende periode aftalemæssigt har fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen, ligesom dette lejemål endvidere er ind-gået som led i et sale-and-lease-back-forhold,

• SuperBrugsen, Finsensvej 14, 2000 Frederiksberg (bilag Ø), hvor lejen er udtryk for, hvad parterne aftalte i 2003, idet parterne i den mel-lemliggende periode aftalemæssigt har fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen,

I overensstemmelse med fast retspraksis, så er sammenligningsværdien af disse lejemål allerede derfor således reelt ikke eksisterende/yderst be-grænset, idet lejemålene er indgået i et helt andet marked, end det der eksisterede på lejevarslingstidspunktet i 2018/2019.

Derudover er der en gruppe af lejemål, der er beliggende i butikscen-tre/på en gågade, og dermed har en beliggenhed, der ikke er sammen-lignelig med det omtvistede lejemål, der er beliggende ud til en trafike-ret vej.

55

Det drejer sig om:

• føtex, Fisketorvet, Kalvebod Brygge 59, 1560 Kbh. V (bilag Z)

• føtex, Frederiksberg Centret, Falkoner Allé 21, 2000 Frederiksberg (bilag 8), der endda er helt nymoderniseret.

• Kvickly, Center Syd, Torvet 35, 3300 Frederiksværk (bilag I), hvor der desuden ligger en skønserklæring, hvor skønsmanden fastsætter lejen til kr. 3.650.000 p.a., hhv. kr. 4,0 mio. p.a., hvis minimumsregule-ringsklausulen på 2,5 % ikke skulle gælde mellem parterne, svarende til hhv. kr. 931/m2 og 1.020/m2 p.a. (eller ca. kr. 60-150 mindre pr. m2 end lejen for det omtvistede lejemål før varslingen, hvor lejen udgjorde kr. 1.084/m2).

Disse lejemål kan således heller ikke anvendes til at dokumentere og dermed løfte Udlejer K/S' bevisbyrde for, hvad markedslejen udgør/at der er grundlag for en markedslejeforhøjelse. Tilbage er følgende fire sammenligningslejemål:

• Kvickly, Vestsjællandscentret, 4200 Roskilde (bilag BB), hvor lejen – når lejerabat-ten på kr. 4.000.000 årligt indregnes – udgør kr. 501/m2 år-ligt, dvs. at dette lejemål understøtter en lejenedsættelse og ikke en leje-forhøjelse, ligesom lejemålet er beliggende i et gågadekompleks, hvor-for det også af den årsag er mindre sammenligneligt. Hertil kommer, at lejer netop har varslet en lejenedsættelse på ca. kr. 4,5 mio. årligt.

• Kvickly, Nørrebrogade 155-159, 2000 Kbh. N (bilag Å), der er bety- deligt bedre indrettet end det omtvistede lejemål med ca. 73 % af det samlede areal beliggende i stueetagen, og dermed butiksanvendelige. Hertil kommer – ikke mindst – at ejendommen i 2020, dvs. umiddelbart efter varslingstidspunktet i nærværende sag, blev erhvervet af Coop Danmark A/S, og af denne årsag, så er der altså tale om et lejemål, der ikke eksisterer i dag, og dermed har det ingen/aldeles beskeden sam-menligningsværdi.

• føtex, Kirkegårdsvej 2, 2300 Kbh. S (bilag AB), hvor lejen – og det endda med en væsentligt bedre arealfordeling/indretning end det omt-vistede lejemål – udgør kr. 993/m2 p.a., dvs. lidt mindre pr. m2, end Coop Danmark A/S betalte for det omtvistede lejemål på varslingstids-punktet (kr. 1.084/m2).

• føtex, Tapperitorvet 44-46, 1799 Kbh. V (bilag 6 og 7), der er belig- gende i et helt nyopført lejemål tilpasset lejers behov og ønsker og i øv-

56

rigt med en arealfordeling, der er helt optimal til supermarkedsdrift ef-ter nutidens standarder. Hertil kommer, at lejemålet er beliggende ovenpå en togstation med fuldstændig moderne parkerings- og tilkør-selsforhold.

Dvs. af disse sidste fire lejemål, er der to, der direkte underbygger den før varslingstids-punktet gældende leje/en lejenedsættelse, og to, der – og det er i allerbedste fald – kan bruges som en indikator på, at lejen for det omtvistede lejemål måske er for lav, hvilket dog i så fald kræver, at man strækker beviserne ganske meget.

Det bestrides, at det er tilstrækkeligt for Udlejer K/S til at løfte sin bevisbyrde for, at markedslejen er væsentligt højere end den før varslingen gældende leje.

Der henvises i øvrigt til det i det opsamlende/sammenfattende proces-skrift, s. 16-25, anførte i relation til de enkelte lejemål.

Udlejer K/S ses i øvrigt også at være enig med Coop Danmark A/S i, at de fremlagte sammenligningslejemål i nærværende sag ikke kan bruges til sammenligning med det omtvistede lejemål.

Således anføres det af Udlejer K/S i den mod Salling Group an-lagte editionssag (Supplerende bemærkninger af 2. november 2020, af-snit 1.6) bl.a. følgende i relation til editionsbegæringen:

[…] at Indkæredes [Salling Group Ejendomme A/S’] lejemål indgår i bevis-bedømmelsen, fordi det er de eneste lejemål, der er direkte sammenlignelige med det omtvistede. [min understregning og indsætning i skarp parentes]

Heraf kan således konkluderes, at Udlejer K/S heller ikke selv mener, at sammen-ligningslejemålene kan anvendes. Som bekendt fik, Udlejer K/S i øvrigt ikke medhold i sin editionsbegæring, jf. Retten på Frederiksbergs kendelse af den 23. juli 2021.

Skønserklæringen:

Under nærværende sag er der afgivet en skønserklæring og en supple-rende skønserklæring af Skønsmand – bilag AZ og bi-lag AÆ.

I skønserklæring af 10. december 2021 (bilag AZ) anslår skønsmanden markedslejen for det omtvistede lejemål til kr. 7.463.200 inkl. drift og

57

ekskl. forbrug, jf. bilag III til skøns-erklæringen, hvor skønsmanden re-degør nærmere for sin vurdering:

De kr. 7.463.000 svarer til kr. 1.306 pr. m2 p.a. for de arealer, som Coop Danmark A/S har den eksklusive rådighed over.

Skønserklæringen hviler grundliggende på følgende fire sammenlig-ningslejemål:

• Kvickly – Nørrebrogade 155-159, 2200 København N • Kvickly – Strandlodsvej 59, 2300 København • SuperBrugsen – Matthæusgade 50, 1666 København V • SuperBrugsen – Finsensvej 14, 2000 Frederiksberg

Som det er fremgået ovenfor, så er ingen af de fire lejemål (eller i hvert fald maks. ét) imidlertid sammenlignelige med det omtvistede lejemål. Skønerklæringen ses således at lide af væsentlige og helt afgørende fejl, og derfor kan heller ikke denne – ligesom sammenligningslejemålene – danne grundlag for Udlejer K/S lejeforhøjelseskrav.

Dette underbygges af, at skønserklæringen på flere punkter er mangel-fuld/ikke inddrager alle relevante forhold:

Forkert antal p-pladser:

Af skønserklæringen fremgår det, at lejeforholdet omfatter 62 parke-ringspladser.

Som det er fremgået ovenfor, så er det imidlertid ikke tilfældet, idet der alene indgår 55 parkeringspladser.

Den af skønsmanden vurderede markedsleje skal således reduceres med værdien heraf, dvs. kr. 84.000 årligt.

Reduktionen medfører, at den af skønsmanden vurderede markedsleje for parkeringsarealer i alt andrager kr. 660.000 p.a.

58

Af lejekontraktens § 1.3 (bilag 1), fremgår følgende:

Endvidere omfatter lejemålet 55 stk. p-pladser på i alt 1.533 m2, beliggende i øverste kælder. Dette areal har status af fællesareal i ejerforeningen, hvorfor Le-jer må respektere andre ejeres eller lejeres færdselsret m.v. over arealet. [min understregning]

Dvs. at lejen pr. m2 for parkeringspladserne, der har status af fællesa-real, svarer til kr. 431 pr. m2 p.a., eller hhv. kr. 231 og kr. 31 mere, end skønsmanden har vurderet, at værdien er for nederste og øverste kæl-der, som Coop Danmark A/S har den eksklusive råderet over.

Det må have formodningen imod sig, at lejer skal betale mere for area-ler, man skal dele med andre, end arealer man har eksklusiv råderet over.

På baggrund heraf bør der ske en yderligere nedskrivning med (mini-mum) kr. 31 pr. m2, til 400 kr. pr. m2, (i alt kr. 47.523) svarende til diffe-rencen mellem de af skønsmanden vurderede m2-priser for parkerings-pladserne og arealerne beliggende samme sted/i den øverste kælder. Dette vil medføre en pris pr. p-plads på kr. 11.136 p.a. – hvilket fortsat er væsentligt højere, end hvad Udlejer K/S' egen ejendoms-mægler, Ejendomsmægler P/S, i bilag 24 har vurderet parke-ringspladserne til kr. 10.200 p.a.

Indtægter fra parkeringspladserne:

Indledningsvis bemærkes, at eventuelle indtægter (ligesom udgifter hertil) fra parkerings-kontrollen på de til lejemålet hørende parkerings-pladser ikke har betydning ved fastsættelsen af markedslejen – præcis som det gælder den øvrige omsætning, som Coop Danmark A/S har fra sin drift af supermarked fra lejemålet.

Desuagtet har Udlejer K/S opfordret Coop Danmark A/S til at fremlægge en række oplysninger herom, og det er gjort ved bilag AØ og AÅ. Som det fremgår heraf, så er indtægterne – især når de ses i ly-set af udgifterne til at vedligeholde arealet mv. – aldeles beskedne/ikke eksisterende.

I relation til skønerklæringen kan det dog konstateres, at disse oplys-ninger ikke er indgået i skønsmandens vurdering, og følger man det synspunkt, som Udlejer K/S har fremført under sagens forbere-delse, herunder med henvisning til Stjernegade i Helsingør-dommen (bilag BA/81 og 82), så gør det, at skønserklæringen også på det punkt

59

er fejlagtig og dermed ikke kan tillægges vægt ved bedømmelsen af markedslejen.

Coop Danmark A/S’ vedligeholdelsesforpligtelse:

Som anført ovenfor, så indeholder lejekontrakten et særligt byrdefuldt vilkår for Coop Danmark A/S, idet Coop Danmark A/S har den fulde/en udvidet og ikke markedskonform vedligeholdelsesforpligtelse.

Dette vilkår medfører bl.a., at Coop Danmark A/S skal afholde alle ud-gifterne til vedligeholdelse af lejemålet, herunder særligt vedligehol-delse af tekniske installationer i form af el-installationer, el-tavler, sprinkleranlæg, elevatorer, rulletrapper, ventilationsanlæg og køle- og varmeinstallationer.

Hertil kommer, at Coop Danmark A/S også skal vedligeholde parke-ringsarealerne i kælderen.

Det pågældende vilkår har selvsagt en negativ betydning for markeds-lejen, og dette ses skønsmanden ikke at have taget højde for i sin erklæ-ring, hvorfor der skal ske en tilretning/reduktion som følge heraf, jf. også BS-28745/2019-HEL vedrørende Kvickly-leje-målet beliggende Stjernegade 25, 3000 Helsingør – bilag BA/81 og 82 – hvor et tilsvarende byrdefuldt lejevilkår havde en påvirkning i nedadgående retning på markedslejen med kr. 70 pr. m2 p.a.

I nærværende sag svarer dette til en nedsættelse af skønsmandens vur-dering af den årlige markedsleje med kr. 399.980 ekskl. moms.

At der skal ske en reduktion, understøttes endvidere af det faktum, at vilkåret medfører betydelige udgifter for Coop Danmark A/S, jf. nær-mere bilag AQ og bilag AR.

Iht. disse bilag har Coop Danmark A/S i perioden 2018 til 2022 afholdt udgifter på kr. 1.291.660,94 til almindelig vedligeholdelse, ligesom Coop Danmark A/S i perioden 14. juli 2016 til 27. februar 2023 har af-holdt udgifter til den ekstraordinære/ikke markedskonforme vedlige-holdelsesforpligtelse på kr. 5.133.704,00 ekskl. moms.

Det byrdefulde vilkår medfører således en gennemsnitlig årlig udgift (for de 6 år og 7 måneder) på kr. 770.055,60 ekskl. moms, eller hvad der svarer til gennemsnitligt kr. 135 pr. m2 p.a.

60

Dette understøtter således også, at skønsmandens vurdering af den år-lige markedsleje ikke har taget hensyn til alle relevante forhold og der-med er fejlbehæftet i en sådan grad, at der ikke kan lægges vægt herpå. Varige forbedringer bekostet af Coop Danmark A/S:

Som anført ovenfor har Coop Danmark A/S i lejemålets levetid foreta-get en række varige forbedringer af lejemålet.

Iht. erhvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1, skal der ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses bort fra disse forbedringer, idet de er udført for Coop Danmark A/S’ regning og med tilladelse fra udlejer/Udlejer K/S.

Skønserklæringen tager ikke hensyn hertil, og på den baggrund skal der ske følgende tilretninger af skønsmandens vurdering:

- Etablering af personelevator i 1980:

Denne forbedring kan fastsættes skønsmæssigt til (minimum) kr. 30.000 p.a.

- Den store ombygning i 1994:

Først og fremmest må de arealer, som lejemålet blev udvidet med, hhv. 86 m2 i stuen og 64 m2 i øverste kælder, udgå/fastlægges som ikke leje-bærende arealer, idet arealerne er etableret af Coop Danmark A/S og dermed ikke stillet til rådighed af Udlejer K/S som en del af le-jemålet.

Dette medfører en nedskrivning/reduktion af skønsmandens vurdering med i alt kr. 227.700 (86 m2 á kr. 2.350 + 64 m2 á kr. 400).

Dernæst må også de øvrige arbejder, herunder særligt udskiftning af ejendommens facade i stue og på 1. sal, medføre en yderligere og bety-delig reducering af skønsmandens vurdering af markedslejen – anslået ca. kr. 75.000, der altså skal lægges til de kr. 227.700, hvilket således medfører, at ombygningen i 1994 betyder, at skønsmandens vurdering skal reduceres med (minimum) kr. 300.000 p.a.

- Etablering af industrigulvafløb i 1995:

Tilretningen kan skønsmæssigt fastsættes til (minimum) kr. 16.000 p.a.

- Tilbygning af vindfang i 2001:

61

Etableringen af vindfanget i 2001 medførte en varig forbedring af leje-målet, og værdien heraf kan fastsættes til værdien af lejen for det areal, som vindfanget omfatter – svarende til kr. 4.000 (de 10 m2 vindfanget omfatter i den øverste kælder á kr. 400 pr. m2).

Samlet set skal skønsmandens vurdering af markedslejen som følge af Coop Danmark A/S’ forbedringer af lejemålet reduceres med følgende:

Fradrag for etablering af personelevatorkr. 30.000,00

Fradrag for til- og ombygning i 1994kr. 300.000,00

Fradrag for etablering af industrigulvafløb i 1995 kr. 16.000,00

Fradrag for tilbygning af vindfang i 2001kr. 4.000,00

I alt kr. 350.000,00

Behørig hensyntagen til det omtvistede lejemåls arealmæssige forde-ling:

Som det er fremgået ovenfor, så er indretning af det omtvistede leje-mål/den arealmæssige fordeling ganske særegen, idet den fordeler sig på følgende vis:

Nederste kælder 1.147 m2 20,07% Øverste kælder 1.298 m222.72% Stuen 1.896 m233.18% 1. sal 1.373 m224.03% Areal i alt 5.714 m2100%

Det er således alene 33,18 % af det omtvistede lejemål, der er belig-gende i stueetagen, mens den resterende del er beliggende hhv. på 1. sal og i to kælderniveauer.

I sammenligningslejemålene er forholdet ganske anderledes, jf. Hjælpe-bilag A.

Således er det sådan, at gennemsnitligt er lidt over 80 % af arealerne i sammenligningslejemålene beliggende i stuen, dvs. en langt bedre for-deling mellem arealer, der kan bruges til salgskvadratmeter og sekun-dære arealer.

Skønsmanden ses ikke i sin vurdering at have tillagt arealfordelingspro-blematikken betydning.

62

I det omfang skønserklæringen kan bruges til noget, så bør der derfor korrigeres herfor ved at ”omfordele” arealerne i det omtvistede lejemål, således at dette svarer til fordelingen i sammenligningslejemålene.

I sammenligningslejemålene udgør de øvrige/de sekundære arealer (kælder, 1. sal og øvrige) ca. 20 %, og hvis det samme var tilfældet for det omtvistede lejemål, så ville det svare til, at dette lejemål ville have øvrige arealer på 1.143 m2 (20 % af 5.714 m2).

Multipliceres det areal med den gennemsnitlige m2-pris, som skøns-manden har vurderet på kr. 1.306 pr. m2 (kr. 7.463.200/5.714 m2), så medfører det, at prisen for de sekundære arealer i det omtvistede leje-mål maksimalt burde have været sat til kr. 1.492.758 p.a.

Skønsmanden har imidlertid ikke taget hensyn til det omtvistede leje-måls skæve, utidssvarende og uhensigtsmæssige arealfordeling og har derfor fastsat markedslejen for disse sekundære arealer til i alt kr. 2.258.900 p.a.

Dvs. når der korrigeres for arealfordelingen, så må der nødvendigvis ske en reduktion af markedslejefastsættelsen på differencen mellem de kr. 1.492.748 og de kr. 2.258.900, svarende til kr. 766.152.

--- oOo ---

På baggrund af ovenstående så kan det konkluderes, at skønserklærin-gen er behæftet med så væsentlige mangler, at der ikke kan lægges vægt herpå, eller i hvert fald at den må reduceres på følgende vis:

Skønsmandens vurdering af markedslejen kr. 7.463.200,00

- Fradrag for forkert antal p-pladserkr.-84.000,00- Fradrag for nedskrivning af m2-priser for kr.-47.523,00 p-pladser i øverste kælder - Fradrag for det særligt byrdefulde lejevilkår/ kr.-770.055,00 Den ikke markedskonforme vedligeholdeses- forpligtelse

- Fradrag for lejers forbedringerkr.-350.000,00- Fradrag ift. maksimering af lejen for de kr.-766.142,00 Sekundære arealer

Tilrettet markedsleje i alt kr. 5.445.479,40

Med ovenstående tilretninger, så udgør forskellen mellem den aktuelle bruttoleje (kr. 6.194.945,58) og markedslejen (kr. 5.445.479,40) i alt kr. 749.466,18 – eller hvad der svarer til en afvigelse på 13,76 % i nedadgå-

63

ende retning og dermed i Coop Danmark A/S’ favør og dokumenter så-ledes ikke grundlag for en fornøjelse som krævet af Udlejer K/S (tværtimod).

At markedslejen for det omtvistede lejemål udgør ca. kr. 5,5 mio. p.a. understøttes af den markedslejevurdering, som er udarbejdet af ejen-domsmægler Person 7 (bilag B). I denne vurdering blev lejen anslået til ca. kr. 5,7 mio. p.a., men heri var så også medtaget lejen for 10 parkeringspladser, som er lejet på en særskilt kontrakt, og når der korri-geres herfor, så ender vurderingen på ca. kr. 5,6. mio. p.a.

2.4 Huslejebelastningen for supermarkedslejemål ift. omsætningen:

At der ikke er grundlag for at kræve en markedslejeforhøjelse, stemmer også med den alment udbredte tommelfingerregel om, at lejebelastnin-gen (dvs. lejen med tillæg af driftsudgifter o.l.) ekskl. moms skal udgøre ca. 3-4 % af omsætningen inkl. moms.

Denne tommelfingerregel kan bl.a. genfindes hos statsautoriseret ejen-domsmægler Person 8 i skønserklæring i sagen BS 45-73/2016 (bi-lag H, side 9), hos statsautoriseret ejendomsmægler Person 9, jf. bilag AW (side 3) og hos statsautoristet ejendomsmægler Person 10, jf. bilag AX (side 14).

Lejemålet har de seneste 5 år, jf. bilag AY, genereret en omsætning ekskl. moms på:

År 2022År 2021År 2020År 2019År 2018 Kr. 85.278.790kr. 100.965.814kr. 112.977.270104.544.469106.153.362 Dvs. at selv i det år, hvor omsætningen har været højest (i 2020), så medfører den omsætning, der kan genereres fra lejemålet, ikke, at der er grundlag for en markedslejeforhøjelse, idet dette alene tilsiger et leje-niveau i størrelsesordenen kr. 5,6 mio., dvs. ca. en halv mio. kr. lavere p.a. end den på varslingstidspunktet gældende leje.

Skulle lejeniveauet være som varslet, eller som skønsmanden har an-slået, så burde omsætningen ligge omkring kr. 200 mio. p.a., og det er altså ingenlunde tilfældet.

Væsentlighedskriteriet:

Erhvervslejelovens § 13 opererer med en bagatelgrænse/et væsentlig-hedskriterie, og denne/dette er ifølge såvel lovforarbejder som fast

64

praksis på 10-15 %, således forstået, at hvis den betalte leje afviger med mindre end 10-15 % fra markedslejen, så er der ikke grundlag for at kræve lejeforhøjelse.

Højesteret statuerer i U 2011.1639 H, at det afhænger af, hvor sikkert det er muligt at fastslå markedslejen, hvorvidt det er 10 % eller 15 %, så-ledes forstået, at hvis markeds-lejefastsættelsen er relativt sikker/alle be-viser peger i samme retning, så er man tættest på 10 %, mens det om-vendte gælder, hvis det er usikkert, hvad markedslejen udgør/bevislig-hederne peger i alle mulige retninger, eller der ikke er særligt mange gode beviser.

I nærværende sag er det, som det fremgår ovenfor, meget usikkert – bl.a. grundet lejemålets struktur, sammenligningslejemålenes ukurrant-hed og skønserklæringens væsentlige og afgørende fejl – hvad mar-kedslejen udgør, og derfor kan det lægges til grund, at Udlejer K/S skal dokumentere, at den gældende leje ligger omkring 15 % un-der markedslejen, eller hvad der svarer til, at Udlejer K/S skal bevise, at markedslejen, dvs. lejen inkl. driftsudgifter mv., udgør mere end kr. 7,3 mio. årligt.

Dette har Udlejer K/S ikke ført bevis for, og dermed skal Coop Danmark A/S frifindes.

--- oOo ---

I øvrigt henvises i det hele til det i tidligere processkrifter anførte, her-under ikke mindst i det opsamlende/sammenfattende processkrift af 15. august 2023, der fastholdes fuldt ud. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter erhvervslejelovens § 13, stk. 1, kan hver part i et lejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Ved markedslejen forstås i henhold til bestemmelsen den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågæl-dende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

65

Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.

Bevisbyrden for, at lejen på varslingstidspunktet er væsentligt lavere eller væ-sentligt højere end markedslejen, påhviler den part, som varsler lejeforhøjelse eller -nedsættelse.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn, og skønsmanden har i den for-bindelse besigtiget adskillige lejemål. Det omtvistede lejemål byder på udfor-dringer i forhold til indretning, herunder arealfordelingen mellem primære og sekundære kvm. og lejemålets stand og kvalitet henset til alder.

Der er ved skønsmandens vurdering af markedslejen for lejemålet primært ta-get udgangspunkt i det indgående kendskab og den erfaring skønsmanden har med hensyn til udbud, efterspørgsel og omsætning af dagligvarelejemål og se-kundært til de fremlagte sammenligningslejemål.

Skønsmandens vurdering er foretaget på baggrund af bl.a. lejemålets beliggenhed, indgangspartiet, de ma-kroøkonomiske forhold på varslingstidspunktet, de gode parkeringsmulighe-der, lejemålets stand, indretning, størrelse og udformning samt de sekundære arealers størrelse, herunder vareindlevering i kælderniveau, opbevaring såvel som salgsarealet på 1. sal. Der er herudover taget hensyn til lejevilkårene.

Uanset skønsrapporten ikke på alle punkter findes retvisende, jf. nedenfor, fin-der boligretten efter en samlet vurdering af sagens fremlagte bilag, besigtigel-serne af de relevante sammenligningslejemål og afhjemlingen af skønsmanden, at der ved fastsættelsen af markedslejen kan tages udgangspunkt i den af skønsmanden vurderede markedsleje på 7.463.200 kr. inkl. driftsudgifter, ekskl. moms.

Det bemærkes i den forbindelse, at skønsmanden i sin vurdering har taget højde for, at kælderarealerne ikke er optimale i forhold til anvendelsen grundet de ineffektive adgangsforhold og de adskillige rumopdelinger.

Om vurderingen af 1. sals 1.373 kvm. til 1.100 kr. pr. kvm. forklarede skøns-manden under afhjemlingen, at han har set på alternativ anvendelse til kontor og administration ved fastsættelsen af dette beløb. Vurderingen er endvidere ikke understøttet af sammenligningslejemål.

Boligretten finder på denne baggrund, at der er anledning til at foretage en an-den vurdering af dette areal.

66

Begge parter har ensidigt indhentet erklæringer vedrørende markedslejen hos henholdsvis Ejendomsmægler P/S og Newsec. I begge erklæringer vurderes lejen pr. kvm på 1. sal til 800 kr.

Boligretten finder herefter, at markedslejen af 1. sal passende kan fastsættes til 800 kr. pr. kvm.

Parterne er enige i, at antallet af parkeringspladser er 55 og ikke 62 som anført i skønserklæringen. Der skal herefter foretages et fratræk i vurderingen på 84.000 kr. (7 x 12.000 kr.).

Skønsmanden har endvidere forklaret, at de ca. 185.000 kr. (ekstrakten side 304), der dækker el-forbrug i kælderen og vedligehold/installationer er medta-get i opgørelsen af driftsudgifter. Da Coop betaler disse til ejerforeningen skal de 78.606 kr., som er en driftsudgift, fratrækkes markedslejen inkl. drift. Det re-sterende beløb vedrører el, som er forbrug.

Boligretten finder ikke efter en samlet vurdering af de fremlagte dokumenter og afgivne forklaringer grundlag for yderligere fratræk i skønsmandens vurdering og bemærker i den forbindelse, at det er lejeaftalen i bilag 1 af 23. december 2002, hvoraf fremgår, at ”nærværende kontrakt afløser samtlige eksisterende af-taler imellem Lejer og Udlejer vedr. Lejers brug af ejendommen” , der regulerer lejemålet.

Boligretten finder ikke, at vilkårene i denne kontrakt er usædvanlige for erhverv. Boligretten finder det endvidere ikke godtgjort, at der foreligger forbedringer, som der skal tages højde for ved fastsættelse af markedslejen i medfør af erhvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1.

Med disse korrektioner af skønsmandens vurdering af markedslejen fastsætter boligretten markedslejen på varslingstidspunktet til 6.888.694 kr. (7.463.200 – 411.900 (1.373 x 300) – 84.000 (7 x 12.000) – 78.606) inkl. udgifter til drift, ekskl. moms. Den gældende årsleje inkl. driftsudgifter, som på varslingstidspunktet udgjorde 6.009.673,88 kr., findes herefter at være væsentlig lavere end markeds-lejen, hvorfor der er grundlag for at en lejeforhøjelse på 879.020 kr.

Da Coop ikke har haft betydelige indtægter fra parkeringspladserne, finder bo-ligretten ikke, disse ville have haft en betydning for den leje, som en kyndig le-jer og en kyndig udlejer ville aftale for lejemålet på varslingstidspunktet, hvor-for markedslejen ikke skal tillægges et beløb herfor.

Boligretten vil herefter tage Udlejer K/S' påstand om, at Coop skal aner-kende en lejeforhøjelse – dog alene på 879.020 kr. – som skal fordeles over 4 år, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og forrentes som påstået, til følge.

67

Boligretten finder efter sagens udfald, at Coop skal betale sagsomkostninger til Udlejer K/S. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi (det vundne beløb på 879.020 kr. x 5), forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 230.000 kr. eksklusiv moms og retsafgift af det vundne beløb med 105.800 kr. Boligretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på, at sagen er omfangsrig og har verseret siden 2019. Boligretten har endvidere lagt vægt på, at der har været afholdt syn og skøn og på hovedforhandlingens varighed.

Med hensyn til udgifterne til syn og skøn finder boligretten, at parterne hver især skal afholde halvdelen af udgifterne hertil. Boligretten har lagt vægt på, at skønsmanden har vurderet markedslejen til et beløb, hvorefter den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen. Der er på den anden side lagt vægt på, at boligretten har tilsidesat skønserklæringen på nogle punkter og vurderet markedslejen til væsentligt mindre end skønnet. Det er Coop, der foreløbigt har afholdt udgifterne til syn og skøn, hvilket inklusiv afhjemlingen af skønsman-den i retten udgør 260.718,75 kr. inklusiv moms.

Coop skal herefter i sagsomkostninger til Udlejer K/S betale 205.440 kr. (335.800 - 130.360 kr.).

THI KENDES FOR RET:

Coop Danmark A/S skal anerkende, at den årlige leje for Lejers lejemål beliggende Falkoner Allé 90, 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. april 2019 forhøjes med kr. 879.020 kr. ekskl. moms, således at den årlige leje herefter udgør kr. 6.888.694,00 ekskl. moms, dog således at lejeforhøjelsen fordeles over 4 år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og forhøjes med 219.755 kr. ekskl. moms med virkning fra henholdsvis 1. april 2019, 1. april 2020, 1. april 2021 og 1. april 2022 med tillæg af sædvanlig procesrente fra forfaldsdagen for de enkelte lejebetalinger, første gang den 1. april 2019, og til betaling sker.

Coop Danmark A/S skal til Udlejer K/S betale sagsom-kostninger med 205.440 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 06-12-2023 kl. 12:49 Modtagere: Sagsøgte COOP DANMARK A/S, Advokat (H) Leif Djurhuus, Boligdommer 2, Udlejer K/S. FREDERIKSBERG, Boligdommer 1, Advokat (H) Simon Paul Langvardt Müller