BS-15256/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 173.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 21. maj 2024

Sag BS-15256/2022-FRB

A/B Hejren, Frederikssundsvej 23 og Hejrevej 2-4, 2400 København NV (advokat Pernille Pristed Kjeldberg Thrane)

mod

Lejer (advokat Peter Steen Hansen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande Boligretten har modtaget sagen den 21. april 2022.

Sagen drejer sig om, hvorvidt leje skal fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 eller stk. 2, og om den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, herunder hvilken part der har bevisbyrden for dette.

A/B Hejren, Frederikssundsvej 23 og Hejrevej 2-4, 2400 København NV, har nedlagt følgende påstande:

1. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Frederikssundsvej 23, 3. tv., 2400 København NV pr. 1. januar 2020 udgør kr. 57.645,36 og pr. 1. januar 2021 kr. 58.845,36 og at denne leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

2. Sagsøgte tilpligtes at tilbagebetale lejenedsættelsen på kr. 1.870,45 pr. måned fra 1. januar 2020 til 31. december 2020, kr. 1.970,45 pr. måned fra 1. januar 2021 til 30. maj 2021 og kr. 1.886,67 pr. måned fra 1. juni 2021 og indtil rettens

2

afgørelse. Med alle betalinger skal tillægges procesrente fra forfalds-tidspunktet og indtil betaling sker.

Lejer har principalt nedlagt påstand om, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling i Ankenævnet For De Københavnske Huslejenævn, subsidiært om frifindelse.

Over for sagsøgtes principale påstand har sagsøgeren påstået frifindelse.

Lejer har fri proces.

Oplysningerne i sagen Ejendommen i sagen har siden den 8. juli 1994 været ejet af Sorte Hest Ejen-domspartnerselskab. På dette tidspunkt udgjorde huslejen for det omhandlede lejemål for daværende lejer Person 1.715,78 kr. om måneden.

Lejer indgik lejeaftale med Sorte Hest Ejendomspartnerselskab pr. 1. november 2011. Lejen udgjorde da 3.760,15 kr. Parterne er enige om, at lejen siden har været reguleret årligt pr. 1. januar. Af lejeaftalen fremgår, at lejlighe-den er på 44 m2. Lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Af § 11 fremgår, at lejeren havde besigtiget lejligheden, og at lejligheden var overtaget nyistandsat. Der blev som en del af lejeaftalen aftalt lejeforhøjelser som trappe-leje stigende med 100 kr. om måneden hvert år frem til 1. januar 2021.

Det fremgår af tilbud om overtagelse af ejendommen, at der pr. 1. maj 2020 be-taltes en månedlig leje for det omhandlede lejemål på 1.314,50 kr. pr. m2 sva-rende til 4.820 kr. om måneden. Lejen varierede fra øvrige lejemål mellem 1.517,73 og 479,11 kr. pr. m2.

Af opkrævning af 1. december 2020 fremgår, at lejer pr. denne dato betalte 4.803,78 kr. om måneden.

Af høringsbrev af 15. januar 2021 fra Huslejenævnet fremgår, at lejeren ind-bragte sagen for huslejenævnet i e-mail af 31. december 2020.

Den nuværende ejer AB Hejren overtog ejendommen den 1. maj 2021. Af købs-aftalens § 4 fremgår, at 25 af lejemålene, herunder det omhandlede, var omfattet af den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, mens 1 var omfattet af § 5, stk. 1. Af driftsbudgettet, som indgik som bilag 4.1. til købsaftalen, fremgår, at nærværende lejemål var udlejet til 1.337 kr. pr. m2. Øvrige lejemål lå på 475 kr. pr. m2 for det lejemål, der ikke var omfattet af § 5, stk. 2, og op til 1.543 kr. pr m2 for de øvrige lejemål.

3

Ved Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse af 24. marts 2022 blev det be-stemt, at lejemålet er gennemgribende renoveret og omfattet af lejelovens § 5, stk. 2, og at moderniseringerne er opretholdt. Ved ankenævnets afgørelse ind-gik dokumentation fra cpr. om, at lejemålet i en periode fra den 15. maj til den 15. juli 2008 har været ubeboet.

Det fremgår af kontoudtog, at lejemålets leje udgjorde 4.820 kr. om måneden frem til Ankenævnets afgørelse, hvorefter den blev nedsat til 2.933,33 kr. pr. m2.

Forklaringer Vidne og Lejer har afgivet forklaring.

Vidne har forklaret, at han siden maj 2021 har været medlem af besty-relsen for den nuværende ejer. De er et andelsboligselskab. De var lejere og blev tilbudt at købe ejendommen, hvilket de gjorde. Det var en langstrakt proces, hvor lejerne skulle finde ud af, om de ville være med i andelsboligforeningen, og om de kunne låne penge. Han boede selv på daværende tidspunkt i nr. 23 1. tv., som også er 44 m2.

Han betalte da 5.500 kr. om måneden i husleje inkl. vand og varme. De var ved overtagelsen rundt at besigtige en del lejligheder, og det er hans opfattelse, at lejemålene var mere eller mindre i samme stand og var blevet renoveret på samme måde.

Tilbagebetalingen i denne sag har været meget skadende for andelsboligfore-ningens økonomi. De har i foreningen udbedret alle mangler for de lejligheder, som fortsat var lejemål, herunder i sagsøgtes lejlighed. Processen trak lidt ud, fordi deres håndværker blev syg. De har også sat komfur og en dør ind, som de ikke har krævet huslejestigning for. De havde ikke forinden sagen i huslejenæv-net været bekendt med manglerne i sagsøgtes lejlighed og havde heller ikke be-sigtiget hendes lejemål.

Lejer har forklaret, at hun læser samfundsvidenskab på Roskilde Universitet. Hun fik lejligheden igennem en webside som studiebolig. Der var nogle mangler ved badeværelset, og hun fik bl.a. skiftet et toiletsæde og sat en stang til et forhæng op. Der manglede også en dør, som dog ikke blev sat på, og der var andre mangler, herunder et sted, hvor der var splinter i gulvet. Allerede da syntes hun, at køkkenet var i dårlig stand.

Brøndum overtog lejemålet i 2014, hvorefter hun syntes, at det var svært at få ham til at reparere mangler. Han reparerede bl.a. udsugning i badeværelset og et toilet. Der har også i flere år været lugtgener fra kloak og faldstamme – der er ikke længere de problemer, men hun ved ikke, hvordan det er udbedret.

Hendes køleskab blev udskiftet i 2013. Hun har nu, efter at sagsøgeren overtog ejendommen, fået udskiftet kogepladen til et komfur. Der var problemer med

4

armaturet, og nu er armatur og bordplade skiftet i køkkenet. De har også sat den dør i, som hun allerede ved indflytningen havde reklameret over. Hun havde forventet, at de ville skifte hendes køkken, men det gjorde de ikke.

Hun indbragte sagen om lejens størrelse, fordi hun søgte om boligstøtte. Hun fik da at vide, at hendes leje var for høj. Når der også hele tiden var mangler ved lejligheden, syntes hun heller ikke selv, at den var så meget værd.

Hun mener ikke, at andre lejligheder i beboelsen har samme stand som hendes. Hendes overbo har et splinternyt køkken, og de betaler det samme i husleje. De andre lejemål er i en meget pænere stand.

Hun blev også tilbudt at købe sin lejlighed som en andel. Hun vidste allerede da, hvad mange af de andre betalte i husleje.

Parternes synspunkter A/B Hejren, Frederikssundsvej 23 og Hejrevej 2-4, 2400 København NV har i sit påstandsdokument anført:

”… Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at lejen for leje-målet pr. 1. januar 2020/2021, hvor lejer indbringer lejens størrelse for Huslejenævnet, ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Ved fastsættelsen af det lejedes værdi skal dette ske efter kriterierne i lejelovens § 47, stk. 2 og derfor skal lejen sammenlignes med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, ud-styr og vedligeholdelsesstand.

Det er lejer, som har indbragt sagen om lejens størrelse for Huslejenæv-net og det er lejer, som ønsker den gældende leje nedsat, hvorfor bevis-byrden for at den for lejemålet gældende leje pr. 1. januar 2020 hhv. 1. januar 2021 væsentligt overstiger det lejedes værdi derfor påhviler lejer.

Væsentlighedskravet gør, at den gældende leje skal være mellem 10-15% højere end øvrige sammenlignelige lejemål, ellers kan den gæl-dende leje ikke tilsidesættes.

Der er hverken i Huslejenævnets eller Ankenævnets behandling af sa-gen henvist til konkrete sammenligningslejemål, som skulle kunne un-derbygge, at den gældende leje pr. 1. januar 2020 eller 1. januar 2021 væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Udlejer har opretholdt lejemålet som gennemgribende forbedret og lejen skal derfor ikke som følge heraf fastsættes i henhold til boligregu-leringslovens § 5, stk. 1.

5

Reglerne i boligreguleringslovens § 17, stk. 2 regulerer, fra hvilket tids-punkt en eventuel lejenedsættelse skal ske fra og heraf fremgår det, at lejer ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje som følge af, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav er fremsat for Huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhø-jede leje første gang skal betales.

Lejer har indbragt sagen for Huslejenævnet efter lejereguleringen pr. 1. januar 2021 trådte i kraft. Lejer kan derfor ikke kræve lejen nedsat fra et tidligere tidspunkt end omfattet af reglen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2.

Eftersom udlejer har tilbagebetalt leje i henhold til Ankenævnets afgø-relse, er lejer forpligtet til at tilbagebetale den lejenedsættelse, som udle-jer har foretaget på baggrund af Ankenævnets afgørelse, og lejer er for-pligtet til at betale rente efter princippet i boligreguleringslovens § 17, stk. 3, således at den tilbagebetalte leje forrentes fra forfaldstidspunktet med en årlig rente svarende til morarente efter rentelovens § 5, stk. 1 og stk. 2.

Nuværende ejer af ejendommen A/B Hejren har overtaget ejendommen fra tidligere ejer pr. 1. maj 2021 med den oplysning, at lejen for lejemålet Frederikssundsvej 23, 3.tv., København NV var fastsat som gennemgri-bende forbedret efter dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2. På til-svarende måde har tidligere ejer overtaget ejendommen med den nu-værende lejer med oplysning om, at lejemålet var gennemgribende for-bedret.

Lejen for lejemålet er på udlejningstidspunktet i 2011 fastsat i henhold til dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 ud fra, at lejemålet er gennemgribende forbedret. I henhold til ordlyden af dagældende boli-greguleringslovs § 5, stk. 2 fremgik det, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, der er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi. På tidspunktet for lejeaftales indgåelse i 2011 gjorde lejer ikke indsigelse mod lejens størrelse.

Lejer har først indbragt huslejens størrelse for Huslejenævnet efter at have været lejer i ejendommen i mere end 9 år.

Da det er lejer, der har ønsket lejen nedsat, da lejer gør gældende, at lejen overstiger det lejedes værdi, ved sagens indbringelse for Husleje-nævnet i 2020, er det lejer der bærer bevisbyrden for, at den på tids-punktet for sagens indbringelse for Huslejenævnet gældende leje væ-sentligt oversteg det lejedes værdi. Bevisbyrden herfor kan ikke over-væltes på udlejer mere end 9 år efter at lejemålet er trådt i kraft.

Udlejer har med udgangspunkt i lejemålets stand sammenlignet med et andet lejemål i ejendommen, der ikke har været gennemgribende for-bedret, utvivlsomt dokumenteret, at lejemålet kan anses for at være gennemgribende forbedret før eller i forbindelse med lejekontraktens indgåelse i 2011.

6

Det vides ikke konkret, hvornår lejemålet har gennemgået sin gennem-gribende forbedring, da ejendommen har haft flere ejere siden lejekon-traktens indgåelse og der er ikke ved disse overdragelser udleveret regnskab over den gennemgribende forbedring. Lejemålet er derfor gennemgribende forbedret formentlig i perioden mellem 2001 og 2011. Beløbsgrænserne i denne periode for gennemgribende moderniserede lejemål må utvivlsomt anses for opfyldt ud fra lejemålets stand.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte lejemålet som gennemgribende forbedret mere end 10 år efter lejekontrakten er indgået, ligesom almin-delige forældelsesfrister tilsiger, at lejevilkår fastsat for mere end 10 år siden ikke kan tilsidesættes.

Den for lejekontrakten gældende trappelejeklausul var i øvrigt gyldig i henhold til de på kontraktindgåelsestidspunktet gældende regler i da-gældende boligreguleringslov.

Bestemmelsen i dagældende boligreguleringslovens § 5, stk. 8, finder alene anvendelse for tvister om lejens størrelse ved lejekontraktens ind-gåelse, jf. bestemmelsen i § 5, stk. 2, om at lejen på tidspunktet for leje-kontraktens indgåelse ikke må overstige det lejedes værdi. Denne be-stemmelse kan ikke udstrækkes til efterfølgende tvister om lejens stør-relse.

Udstrækningen af dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8 skal sam-menholdes med dagældende boligreguleringslovs § 17, stk. 2 og fristen på 1 år til at anfægte det lejedes værdi. …”

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”… Som det fremgår af Ankenævnets afgørelse er lejemålet beliggende i en ejendom, som er opført i 1938 og som lejeretligt betegnes som et "stor-hus" med omkostningsbestemt leje. Lejemålet er ifølge BBR 44 m2, og er angiveligt gennemgribende moderniseret og lejen er fastsat efter LL 5 19, stk. 2 (dagældende BRL 5 5, stk. 2).

Nærværende tvist blev oprindeligt indbragt for Huslejenævnet ved mail af 31. december 2020, dels vedrørende lejens størrelse, dels vedrø-rende vedligeholdelsesmangler. Ifølge lejeaftalen blev der erlagt hen-holdsvis 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje på ind-flytningstidspunktet og Sagsøgte blev bebyrdet med den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejemålet begyndte den 1. november 2011.

Ankenævnets afgørelse vedrører lejen for 1. januar 2020, der, som afgø-relsen bestemmer, er nedsat fra kr. 57.645,36 til kr. 35.200 årligt. Sagsøgte gør til støtte for sin hjemvisningspåstand gældende, at lejen principalt skal fastsættes efter LL 5 19, stk. 1 (dagældende BRL 5 5, stk. 1), idet Sagsøger som Udlejer ikke siden den såkaldt gennemgribende istandsættelse har opretholdt standarden af denne istandsættelse, jf. LL 5 21, stk. 2 (dagældende BRL 5 5, stk. 9). Dette har betydning ikke blot

7

for at lejen skal nedsættes efter LL 5 19, stk. 1, men at det tillige skal ske, i overensstemmelse med forældelsesreglerne, pr. 1. januar 2018. Idet Ankenævnet har bestemt, at lejen skal fastsættes efter LL 5 19, stk. 2 (dagældende BRL 5 5, stk. 2), skal sagen derfor hjemvises til fornyet be-handling, idet regelanvendelsen i afgørelsen er forkert.

Sagsøgte henviser til side 8/20 i Ankenævnets afgørelse, jf. bilag 2, hvor Huslejenævnets beskrivelse af lejemålet fra besigtigelsen er gengivet. Køkkenet var således ikke udstyret med et komfur, men med kogepla-der og ovn, der først blev installeret efter Sagsøgtes indflytning. En af kogepladerne var defekt, ligesom blandingsbatteriet i køkkenet var løst, og der var problemer med vandet på badeværelset. Gulvristen på bade-værelset var rusten, og der var ingen døre mellem stue og entre.

Der påhviler en dokumentationspligt for Sagsøger, som udlejer, til at fremlægge dokumentation for, at de påståede udførte forbedringer er i overensstemmelse med reglerne for at lejen kan fastsættes iht. LL 5 19, stk. 2, ligesom det på tilsvarende måde påhviler Sagsøger at dokumen-tere, at de udførte gennemgribende forbedringer er søgt opretholdt, jf. LL 5 21, stk. 2. Fremlægger Sagsøger ikke sådan dokumentation, uanset årsagen hertil, skal lejen i stedet fastsættes efter LL 5 19, stk. 1.

Der er tale om en dokumentationspligt, som utvivlsomt skal ske i form af udgiftsbilag (fakturaer) udstedt af relevante håndværkere, idet så-danne manglende oplysninger vil betyde, at lejen skal fastsættes efter LL 5 19, stk. 1. Søger Sagsøger at løfte sin bevisbyrde på anden måde, er sådanne beviser underlagt skærpede krav. Det er i den forbindelse for-udsat, at Retten skal pålægge Sagsøger, som den der skal løfte bevisbyr-den, processuel skadevirkning ved manglende fremlæggelse af relevant dokumentbevis og kun undtagelsesvist anerkende anden bevisførelse.

Det gøres gældende, Sagsøger ikke, på trods af at sagen har verseret i årevis, har fremlagt noget, der kan dokumentere, dels at der er udført gennemgribende forbedringer, dels at der siden tidspunktet for de spar-somme forbedringers udførelse, er spenderet nogen nævneværdige ud-gifter på at opretholde forbedringernes standard i lejemålet, jf. LL 5 21, stk. 2. På den baggrund skal den aftalte leje fastsættes i henhold til LL 5 19, stk. 1 tilbage fra 1. januar 2018.

For det tilfælde, at den aftalte leje mod forventning, på trods af at plig-ten i LL 5 21, stk. 2 alligevel findes at være overholdt, og at lejen skal fastsættes efter LL 5 19, stk. 2, gøres det gældende, at den aftalte leje lig-ger væsentligt over det lejedes værdi, ligesom det er Sagsøger som ud-lejer, der har bevisbyrden for, at den leje, som er fastsat af Ankenævnet, og som man ved stævning har indbragt, ikke overstiger det lejedes værdi. Sagsøger har ikke løftet denne bevisbyrde.

Hvad angår Sagsøgers bemærkninger vedrørende LL 5 40 samt det ved processkrift af 9. maj 2023 anførte anbringende om Sagsøgtes passivitet, bestrides begge argumenter i det hele, som værende i strid med gæl-dende ret. Hvad angår særligt spørgsmålet om Sagsøgtes udviste passi-vitet, henvises yderligere til, at der i Lejeloven, herunder i daværende Boligreguleringslovs 5 17, ved siden af forældelsesreglerne, er fastsat

8

regler, som regulerer og endeligt gør op med præklusion i relation til en lejers indbringelse af lejens størrelse. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Det retlige grundlag Af lejelovens § 20, stk. 1, fremgår:

”§ 20 Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal udlejeren frem-lægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrække-ligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for bolig-retten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke oversti-ger det lejedes værdi. …”

Bevisbyrdereglen i bestemmelsens sidste pkt. blev indført i boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2, ved lov nr. 461 af 12. juni 1996, hvor bestemmelsen var formule-ret således:

”§ 5 … Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennem-gribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3. … Det på-hviler udlejer at godtgøre, at lejemålet er gennemgribende forbedret, og at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. …”

Af ændringslovens forarbejder (lovforslag nr. 267 af 8. maj 1996) fremgår,

”Lejerne kan indbringe lejeaftalen for huslejenævnet, hvis de finder den aftalte leje for høj. Nævnet vil herefter nedsætte lejen, hvis den efter nævnets opfattelse ligger væsentligt over det lejedes værdi. Hvis udle-jer indbringer en sådan afgørelse for boligretten, viser retspraksis, at le-jerne har bevisbyrden for, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi.

Tendensen i retspraksis synes at være, at parterne skal føre bevis i form af sammenligningslejemål. Lejerne har ofte problemer med at skaffe sig viden om sammenligningslejemål og lejens størrelse i disse lejemål samt adgang til lejemålene, hvilket ifølge de senere års retspraksis kan be-tyde, at lejerne taber sagen på grund af bevismangel.

På denne baggrund er det fundet nødvendigt via en ændring af boligre-guleringslovens § 5 at sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også fremover er omkostningsbestemt leje. Lovændringen må imidlertid ud-formes på en sådan måde, at de private udlejere også fortsat vil være in-teresseret i at forbedre deres ejendomme, og princippet om, at der skal

9

gælde en særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende for-bedret, fastholdes derfor. …

For lejemål, som er gennemgribende forbedret, foreslås, at der fortsat skal kunne aftales en leje, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, idet det defineres i loven, hvornår der er tale om en gennemgri-bende forbedring. …

Til § 2 …

I sammenhæng med udlejers mulighed for ved genudlejning at aftale en leje svarende til det lejedes værdi foreslås det at indføre en regel, som pålægger udlejeren bevisbyrden for, dels at den pågældende lejlig-hed er gennemgribende forbedret, dels at den aftalte leje ikke væsent-ligt overstiger det lejedes værdi. Der er med reglen om udlejers bevis-byrde ikke tilsigtet nogen ændring af huslejenævnenes behandling af sager om lejens størrelse efter det lejedes værdi, herunder huslejenæv-nenes praksis omkring besigtigelse af sammenligningslejemål.”

I betænkning over lovforslaget (lfb nr. 267 af 23. maj 1996) fremgår:

”… Det fremgår videre af lovforslaget, at det påhviler udlejer at godtgøre, at lejemålet er gennemgribende forbedret, og at den aftalte leje ikke væ-sentligt overstiger det lejedes værdi. …”

I forbindelse med lovforslagets behandling fremkom Udlejerforeningen Dan-mark med følgende bemærkninger:

”Bevisbyrde Allerede i Danske Lov blev det fastslået, at en aftale er bindende. Trods megen nyere lovgivning, der gør visse aftaler ugyldige, er dette stadig det gældende hovedprincip. I overensstemmelse hermed er det da også sådan, at den, der hævder ikke at være bundet af en aftale, må føre be-vis for, at aftalen ikke er gyldig.

Dette princip er også gældende i lejeforhold, men foreslås nu ændret for de tilfælde, hvor et lejemål i reguleret område er gennemgribende for-bedret. En sådan ændring virker særdeles stødende for retsbevidsthe-den og må betragtes som et groft overgreb mod udlejernes rettigheder.

Allerede den omstændighed, at en lejer kan indgå aftale om en bestemt leje og derefter som almindelig regel og uden omkostninger kan gå til huslejenævnet og søge at få lejen nedsat, virker stødende for retsbe-vidstheden. Ejere af udlejningsejendomme har gennem mange år måttet leve med denne retstilstand og har i mange tilfælde måttet indbringe sager for boligretten, der har tilsidesat huslejenævnenes afgørelser,

10

fordi den lejer, der hævdede, at lejeaftalen var ugyldig, for så vidt angår den aftalte leje, ikke kunne føre bevis for sit standpunkt.

Netop dette forhold anvendes nu som begrundelse for at gå det skridt videre at pålægge udlejeren bevisbyrden for, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, når der er tale om gennemgribende forbedrede lejemål. Forslaget herom motiveres alene med den omstændighed, at en række lejere har tabt deres sager i boligretten, fordi de ikke har kunnet føre be-vis for deres påstand.

Udlejerforeningen Danmark kan ikke afvise, at lejere som anført i be-mærkningerne til lovforslaget kan have bevisproblemer, fordi de har »problemer med at skaffe sig viden om sammenligningslejemål og le-jens størrelse i disse lejemål samt adgang til lejemålene«.

Disse proble-mer kan dog under ingen omstændigheder antages at være større eller af en anden karakter end de tilsvarende problemer, udlejere vil have, hvis bevisbyrden væltes over på udlejer. Det kan næppe antages, at le-jere, der ikke vil give adgang til besigtigelse af sammenligningslejemål på begæring af en anden lejer, skulle stille sig mere velvilligt, hvis be-gæringen i stedet kommer fra en udlejer.

Erfaringerne fra sager om det lejedes værdi i erhvervslejemål viser, at domstolene er yderst tilbage-holdende med at pålægge tredjemand at medvirke til parternes bevisfø-relse.

Selv i tilfælde, hvor udlejer har fået medhold eller delvis medhold i huslejenævnet, vil konsekvensen af den foreslåede bestemmelse være, at udlejer har bevisbyrden, hvis lejeren vælger at indbringe sagen for boligretten med krav om (yderligere) nedsættelse af lejen.

Ved en ændret fordeling af bevisbyrden opnår man således ikke en be-vismæssig lettelse, men kun at de påståede problemer overvæltes på udlejeren. Dette synes ud fra en risikobetragtning helt urimeligt.

Lejeren kan i første omgang vælge at lade være med at indgå lejeafta-len, hvis han finder lejen for høj. Indgår han alligevel aftalen for senere at anfægte den aftalte leje, kan han til enhver tid opsige lejemålet, hvis han ikke kan få medhold i sit krav om lejenedsættelse.

Udlejer må derimod foretage sine investeringer i tillid til, at han senere kan få en rimelig dækning for disse gennem huslejen. Kan han ikke ud-leje til den leje, der er nødvendig for at opnå denne rimelige dækning, er dette (naturligvis) udlejers risiko. Kan der derimod udlejes til denne leje, bør det ikke være udlejers risiko, at lejeren senere anfægter lejen uden at have det nødvendige bevis for, at lejen er for høj. Udlejer kan ikke i denne situation vælge at opsige lejemålet for at udleje til anden side.

Den foreslåede ændring af bevisbyrdefordelingen er et fundamentalt brud på retssikkerheden inden for lejelovgivningen, som Udlejerfore-ningen Danmark må tage skarpt afstand fra.”

11

Ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev bevisbyrdereglen flyttet til § 5, stk. 4. Af be-mærkningerne til denne bestemmelse (lovforslag nr. 226 af 22. marts 2000, hvor bestemmelsen fremgik af § 5, stk. 3) fremgår:

”… Som følge af den foreslåede bestemmelse i stk. 3, 1. pkt., om dokumen-tation er det fundet nødvendigt at ændre den efter stk. 2 gældende be-stemmelse om udlejerens bevisbyrde i en retssag. Samtidig er bestem-melsen foreslået indsat som 2. pkt. i stk. 3.

Bestemmelsen om udlejerens bevisbyrde i en retssag vedrører nu kun spørgsmålet om, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, fordi udlejeren allerede ved den i 1. pkt. foreslåede bestemmelse om dokumentation er pålagt bevisbyrden for, at lejemålet er gennemgribende forbedret.

Den foreslå-ede bestemmelse om bevisbyrde finder efter sagens natur ikke anven-delse ved huslejenævnets behandling af en sag. …”

Af forarbejderne til den nuværende lejelovs § 20, stk. 1, (lovforslag nr. 47 af 13. oktober 2021 til lejeloven), fremgår, at bestemmelsen er en videreførelse af boli-greguleringslovens § 5, stk. 4 (da stk. 8). Endvidere anførtes:

”Det fremgår endvidere, at det ved indbringelse af en sag om lejefast-sættelse efter lovforslagets § 19, stk. 2, for boligretten påhviler udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi. Det vil således altid, uanset hvem af parterne der indbringer sagen, påhvile ud-lejeren at løfte denne bevisbyrde.”

Rettens begrundelse og resultat

Boligretten lægger til grund, at lejemålet ikke før 1994 var renoveret, men at renoveringen til den nuværende stand er gennemført før 2011, hvor sagsøgte flyttede ind. Boligretten kunne ved besigtigelsen konstatere, at gulvene i lejlig-hedens stue er pæne plankegulve. Der er opsat køkken med laminatskabe, bordplade, armatur, kogeplade og med korkbelægning på gulve. Der er etable-ret bad med bruseniche, fliser på vægge og gulve samt skiftet vask og toilet. Der er endvidere isat tolags-termovinduer i hele lejligheden.

Det fremgår, at lejemålet i en periode på to måneder i 2008 ikke var udlejet. Det fremgår endvidere, at den tidligere ejer i forbindelse med overdragelsen til den nuværende ejer har oplyst, at dette lejemål var omfattet af den dagældende bo-ligreguleringslovs § 5, stk. 2.

Beløbsgrænserne for gennemgribende forbedring var efter den dagældende bo-ligreguleringslovs § 5, stk. 2, 1.904 kr. pr. m2 i 2008, svarende til 83.776 kr. for det pågældende lejemål.

Boligretten finder, at alle de udførte forbedringer fremstår som gennemført i samme tidsperiode, som ud fra byggestil, materialer og stand meget vel kunne

12

være 2008, hvor lejemålet ikke var udlejet. På den baggrund og henset til den lange tid, der er gået fra lejeaftalens indgåelse til sagens indbringelse for husle-jenævnet, tiltræder boligretten, at det utvivlsomt må anses for godtgjort, at for-bedringerne er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år.

Boligretten finder endvidere navnlig på baggrund af sagsøgtes egen forklaring samt de fremlagte billeder og besigtigelsen, at forbedringerne er opretholdt ved løbende vedligeholdelse og udskiftning af mangelfulde dele.

Boligretten tiltræder derfor Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse, hvor-efter lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, den nugældende lej-elovs § 19, stk. 2.

Ingen af parterne har fremlagt sammenligningslejemål. Sådan som parterne har forelagt sagen for boligretten, vil afgørelsen af, om lejen overstiger det lejedes værdi, i det væsentlige afhænge af, hvem der har bevisbyrden.

Boligretten bemærker, at bestemmelsen i lejelovens § 19, stk. 2, vedrører spørgs-målet om, hvad lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, må fastsæt-tes til ved lejeaftalens indgåelse. Bevisbyrdereglen i § 20, stk. 1, knytter sig til denne lejefastsættelse. Det fremgår imidlertid hverken af bestemmelsens ordlyd eller forarbejder, om bevisbyrdereglen er begrænset til kun at finde anvendelse umiddelbart efter lejeaftalens indgåelse, eller om den også finder anvendelse, når lejen som her efterfølgende er reguleret.

Lejen mellem parterne blev i nærværende sag aftalt ved lejeaftalens indgåelse med virkning fra 1. november 2011. Der blev som en del af lejeaftalen aftalt leje-forhøjelser som trappeleje stigende med 100 kr. om måneden hvert år frem til 1. januar 2021. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at lejen på anden vis måtte være reguleret, fx efter lejelovens § 42. Boligretten lægger derfor til grund, at den nuværende leje alene er reguleret som følge af de oprindeligt aftalte trappe-stigninger.

Boligretten finder det derfor bevist, at grundlaget for lejefastsættelsen fortsat er parternes aftale ved lejemålets indgåelse. I hvert fald under disse omstændighe-der er det fortsat udlejer, der efter lejelovens § 20, stk. 1, har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Herefter, og da udlejeren ikke har løftet sin bevisbyrde, tiltræder boligretten Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse.

Det fremgår af Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse, at sagen af lejeren er indbragt for huslejenævnet den 31. december 2020. Udlejeren har bevisbyr-den for, at dette skulle forholde sig anderledes, og har ikke løftet denne bevis-

13

byrde. Boligretten har derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse om tilbagebetaling.

På den baggrund tager boligretten Lejers frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift og omkostninger forbundet med retssagens behandling med 35.000 kr. Lejer er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Lejer, frifindes.

A/B Hejren, Frederikssundsvej 23 og Hejrevej 2-4, 2400 København NV, skal til statskassen inden 14 dage betale sagsomkostninger med 35.000 kr.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 21-05-2024 kl. 12:48 Modtagere: Advokat Peter Steen Hansen, Advokat (H) Pernille Pristed Kjeldberg Thrane, Boligdommer 1, Sagsøger A/B Hejren, Frederikssundsvej 23 og Hejrevej 2-4, 2400 København NV, Lejer, Boligdommer 2