BS-16179/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 177.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 14. marts 2025

Sag BS-16179/2023-FRB

Svend Jansen A/S (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer (advokat Mads Bagger Holtug)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdom-merne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 24. marts 2023. Sagen er behandlet sammen med BS-46986/2023-FRB.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålet beliggende Falkoner Alle 13, 2. tv., 2000 Frederiksberg.

Den 24. februar 2023 nedsatte Huslejenævnet på Frederiksberg den aftalte hus-leje fra 161.160 kr. årligt - svarende til 1.723 kr. per m2 – til 141.000 kr. årligt – svarende til 1.500 kr. per m2. Den aftalte leje inkluderer vandforbrug.

Svend Jansen A/S har indbragt Huslejenævnets afgørelse for boligretten

Svend Jansen A/S har nedlagt følgende påstand:

2

Sagsøgte, Lejer, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Falkoner Alle 13, 2. tv., 2000 Frederiksberg per 1. januar 2021 udgør kr. 161.963,76 ekskl. forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end kr. 141.000,00 ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.

Lejer har fri proces.

Oplysningerne i sagen

Af Huslejenævnets afgørelse fra den 24. februar 2023 fremgår:

”… Vedr.: Falkoner Alle 13, 2. tv., 2000 Frederiksberg Rent Hero ApS har på vegne af lejer, Lejer, ved mail af 5. marts 2021 anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, Svend Jansen A/S, opkræver højere leje end tilladt efter lejelovgivnin-gen.

Afgørelse

- Med virkning fra seneste lejeforhøjelse den 1. januar 2021 nedsæt-tes den aftalte leje fra 161.963,76 kr. årligt til 141.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2 årligt, idet nævnet finder, at den aftalte leje væsent-ligt overstiger det lejedes værdi (dissens). - Udlejer pålægges ikke et tillægsgebyr, jf. lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Den godkendte leje er fastsat eksklusive aconto bidrag til varme, men inklusive vand og el.

Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. lejelovens § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3). Tilbagebetaling senere end den 1. maj 2023 anses for en overtrædelse af disse regler. For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lov om boligforhold §§ 20-25, jf. vedlagte bilag.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke kan være behjælpelig med bereg-ning af renter og opkrævning af for meget betalt leje m.m.

Ydermere gør nævnet opmærksom på, at udlejer inden for 2 uger fra nævnets afgørelse er endelig, såfremt denne giver lejer helt eller delvist

3

medhold, skal meddele beboerrepræsentationen, eller i tilfælde, hvor en sådan ikke forefindes, har pligt til at give samtlige lejere meddelelse, om afgørelsen, jf. lejelovens § 194.

På de næste sider kan du læse om begrundelse, regler med videre.

Kendelse afsagt af 2. huslejenævn

På vegne af Person 1, forperson

Person 2

(Nævnssekretariatet)

Sagsfremstilling

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er lejemålet 94 m2 bestående af 3 værelser. Ejendommen er opført i 1899 og omfattede den 1. januar 1995 mere end 7 beboelseslejligheder.

Lejeforholdet er begyndt den 1. august 2019, hvor huslejen ekskl. varme, udgjorde 161.160,00 kr. om året, svarende til 1.714 kr. pr. m2 om året.

Udlejer har oplyst, at lejemålet blev gennemgribende forbedret i 2019 og udlejet efter reglerne i § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Ejeren var på daværende tidspunkt Svend Jansen A/S.

Udlejer har endvidere indsendt et byggeregnskab af 3. september 2021 som viser, at de samlede renoveringsudgifter udgør 932.773,96 kr., hvoraf udlejer opgør forbedringsdelen til 751.886,38 kr.

Arbejderne er udført i perioden 3. juni 2018 til 10 december 2019.

Udlejer har den 1. august 2018, orienteret lejerne om den gennemgri-bende modernisering af lejemålet samt om indholdet i lejelovens § 21, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5, st. 7). Lejeaftalen er indgået den 28. juni 2019.

Huslejenævnets bygningssagkyndige medarbejder har den 16. august 2021 besigtiget lejemålet med deltagelse af udlejers repræsentant, Person 3 og Lejer.

Besigtigelse af lejemålet Ved besigtigelse konstateredes følgende vedrørende lejemålets stand.

4

Indgang til lejemålet er via opgang med porttelefon og toløbstrappe med linoleumsbelægning samt med elevator. Der er fællesarealer og ejendommen har fjernvarme, kabel-tv og internet.

Beskrivelse af lejemålet: Lejemålet er en 3-værelseslejlighed bestående af: 1 stue, 1 værelse, køk-ken, badeværelse og entré. Lejemålet har oprindelig fransk altan i væ-relse.

Generelt: Lejemålet fremstår generelt i pæn stand. Vægge er tapetserede og lofter er hvidmalede oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stukli-ster. Gulve er afhøvlede og lakerede sildebensparketgulve, og døre er hvidmalede fyldningsdøre. Der er nye indbygningsskabe i gang og køk-ken samt radiatorskjulere i stue. Der er vaskeri i kælder. Vinduer er trævinduer med termoruder, der er dateret år 2014. Der er nyere stik-kontakter og elmåler.

Køkken: Areal: cirka 8,2 m².

Køkkenet er et L-formet elementkøkken fra AUBO der er opsat i år 2019, og som består af 5 overskabe, 1 underskabe og 2 højskabe. Over underskabene er hvide vægfliser på 10 cm x 30 cm. Bordpladen er lami-nat. Køkkenet fremstår med Siemens opvaskemaskine, Siemens indbyg-get ovn og induktionskogeplader samt Electrolux emhætte med kulfil-ter og stort køle-/fryseskab fra Bosch.

Gulv er gråt linoleum. Vægge er hvidmalede og loft er hvidmalet. Der er ingen aftræk og varmekilden er 1 radiator.

5

Badeværelse: Areal: cirka 2 m².

Badeværelset er forbedret i år 2019, og badeværelset har væghængt toilet med dobbeltskyl, håndvask med blandingsbatteri, og håndbruser med termostatbatteri.

Gulv er gulvfliser på 15 cm x 15 cm med 1 gulvafløb. Vægge er med hvide vægfliser på 10 cm x 30 cm op i en højde på cirka 220 cm. Over-vægge er tapetserede og hvidmalede. Der er i ventilator i nedsænket loft og ingen varmekilde.

Huslejenævnets bemærkninger Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens § 38, hvor-efter huslejenævnet afgør udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt.

Beløbsgrænserne i lejelovens § 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i 2019 enten 2.255 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 257.894 kr. Lejemålet skal ved 94 m2 være forbedret for et beløb på minimum 211.970 kr. Nævnet finder ikke grundlag for at be-tvivle den af udlejer angivne fordeling mellem forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter, hvorfor den afholdte forbedringsudgift udgør 751.886,38 kr.

Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i 2019 blev gennemgri-bende moderniseret i henhold til boligreguleringslovens § 19, stk. 2 (tid-ligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2), og at forbedringerne i 2019 blev opretholdt.

Der er således tale om forbedringer, der blev gennem-ført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det leje-des værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lejelovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Lejen kan derfor fastsættes, efter lejelovens § 19, stk. 2 (dagældende boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2), til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 161.963,76 kr. årligt ekskl. varme og inkl. El og vand, svarende til cirka 1.723 pr. m².

Nævnets flertal finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger det leje-des værdi.

6

Nævnets forperson stemmer for, med virkning fra den 1. januar 2021, at regulere og skønsmæssigt nedsætte den aftalte leje fra 161.963,76 kr. år-ligt til 141.000 kr. årligt ekskl. varme og inkl. el og vand, svarende til 1.500 kr. pr. m2, idet forpersonen, efter en sammenligning med andre tilsvarende lejemål finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger det le-jedes værdi.

Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening stemmer for at regulere og skønsmæssigt nedsætte lejen til 126.900 kr. årligt, svarende til 1.350 kr. pr. m2 ekskl. varme og inkl. el og vand, idet dette medlem finder, at denne leje svarer til det lejedes værdi.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening, mener at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt, hvorfor lejen ikke skal nedsættes.

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stemmelighed gør forpersonens stemme udslaget, jf. lov om boligfor-hold § 86, stk. 3. Det betyder, at nævnet vedtager, med virkning fra den 1. januar 2021, skønsmæssigt at regulere og nedsætte lejen fra 161.963.76 kr. årligt til 141.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2 årligt, idet nævnets flertal finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Det bemærkes, at huslejenævnet ved fastsættelse af lejen ikke har an-vendt konkrete sammenligningslejemål, da nævnsmedlemmerne har ta-get udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Lejer har fremsat krav om nedsættelse af lejen for nævnet inden 1 år ef-ter den forhøjede leje første gang betaltes. Lejenedsættelsen sker derfor med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2021, jf. lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 2). …”

Boligretten har besigtiget sagens lejemål

Der har under sagen været besigtiget en række sammenligningslejemål anført i bilag AC, bilag 6, bilag Q, bilag 41, bilag AK og bilag 24. Endvidere er 2 sam-menligningslejemål, bilag A og bilag AQ, besigtiget virtuelt. Endelig er der fremlagt lejekontrakter mv. vedrørende en lang række sammenligningslejemål, som boligretten ikke har besigtiget.

Parternes synspunkter

7

Svend Jansen A/S har i sit påstandsdokument af 10. januar 2025 anført:

”… ANBRINGENDER:

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende:

at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lej-elovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42. …”

Lejer har i sit påstandsdokument af 10. januar 2025 an-ført:

”… 4. ANBRINGENDER

På baggrund af de fremlagte sammenligningslejemål gør Lejer gældende, at retten skal tage frifindelsespåstanden til følge, idet Svend Jansen A/S ikke har løftet bevisbyrden for, at den af-talte leje på 1.723 kr. pr. m2 pr. år ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Det gøres gældende, at denne bevisbyrde kun er løftet, hvis hovedpar-ten – som minimum mere end 50 % - af de prøvede sammenlignelige le-jemål på Frederiksberg efter regulering for eventuelle materielle for-skelle fastsætter en tilsvarende eller højere leje end 1.566,36 kr. pr. m2 årligt (almindelig sandsynlighedsovervægt).

Svend Jansen A/S har fremlagt 6 prøvede sammenligningslejemål på Frederiksberg, som fastsætter den rene lejeværdi. Lejer har fremlagt 52. Den gennemsnitlige leje for disse 58 sammen-ligningslejemål er 1.463 kr. pr. m2 pr. år.

4.1. Lejers sammenligningslejemål

Støttebilag A, oversigt over sammenligningslejemål A – AW, understøt-ter, at Svend Jansen A/S ikke har løftet sin bevisbyrde.

Lejer har fremlagt 52 prøvede sammenligningsle-jemål, som viser den lovlige leje på Frederiksberg. Bortset fra bilag AC, AH og AT, så viser de alle, at kvadratmeterprisen pr. år ikke overstiger 1.500 kr., jf. Støttebilag B.

8

Den gennemsnitlige leje for sammenligningslejemålene er 1.442 kr. pr. m2 pr. år. Der er billeder af sammenligningslejemålene i bilagene med undtagelse af bilag B, J, X, Y, Z, AN, AO, AP, AR, AS, AU og AV.

Holder man oplysningerne og billederne af sammenligningslejemålene op imod det omtvistede lejemål, tegner det et ensartet billede og under-støtter, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets afgø-relse af 24. februar 2023 (bilag 3).

4.2. Svend Jansen A/S’ sammenligningslejemål

Lejer gør gældende, at der er fremlagt et tilstræk-keligt antal af prøvede sammenligningslejemål, hvorfor der skal ses bort fra uprøvede sammenligningslejemål, herunder forlig indgået forud for rettens tilkendegivelse, jf. lovforarbejderne til lejelovens § 42, stk. 3 (LFF 2020-04-22 nr. 178, dagældende § 47, stk. 3) og Østre Lands-rets dom af 1. juni 2021 samt dom af 11. november 2021 (TBB2022.76). Af den årsag skal der ses bort fra bilag 10, 13, 29, 31 og 32.

Bilag 19 – 24 og 30 har desuden senere virkningstidspunkt end omtvi-stede (1. januar 2021). Ifølge Østre Landsrets utrykte dom af d. 22. de-cember 2023 (BS- 26385/2022-OLR) kan der ikke sammenlignes med le-jemål, hvor lejen har virkning fra et senere tidspunkt end vurderings-tidspunktet i det omtvistede lejemål.

Svend Jansen A/S har herudover fremlagt bilag 4/28, 5, 7, 12, 16, 18, 25, 26, 27 og 33, hvis leje er godkendt, fordi den ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. En godkendelse efter væsentlighedskriteriet betyder alene, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi med mere end 10 procent. Disse afgørelser afspejler dermed ikke, hvad det lejedes værdi er. Af denne årsag har disse sammenligningslejemål begrænset – om nogen - bevisværdi.

Supplerende bemærkes vedrørende bilag 4/28, at lejer ikke havde frem-lagt sammenligningslejemål, og landsretten lagde vægt på udlejers uprøvede sammenligningslejemål. Det understøtter også, at sammen-ligningslejemålet ikke bør tillægges vægt.

Det samme gælder forhåndsgodkendelser, idet der ikke er sket en be-sigtigelse af de konkrete lejemål. Afgørelserne er truffet på baggrund af udlejers oplysninger om, hvad der forventes udført af forbedringer i le-jemålet. Det er bilag 8, 11, 15 og 17. Selv hvis vi medtager disse afgørel-ser sammen med dem, som fastsætter den rene lejeværdi på Frederiks-

9

berg, er gennemsnittet for disse 62 prøvede sammenligningslejemål ikke højere end 1.475 kr. pr. m2 pr. år.

Lejer gør derfor sammenfattende gældende, at Svend Jansen A/S ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje på 1.723 kr. pr. m2 pr. år ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Tværtimod dokumenterer de fremlagte sammenligningslejemål, at den lovlige leje for omtvistede ikke er over 1.500 kr. pr. m2 pr år. Der er der-med ikke grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets afgørelse af 24. fe-bruar 2023 (bilag 3). Lejer skal derfor frifindes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagens lejemål er beliggende Falkoner Alle 13, 2. tv. og er 94 m2.

Den 24. februar 2023 nedsatte Huslejenævnet den årlige leje per den 1. januar 2021 fra 161.963,76 kr. til 141.000 kr. svarende til 1.500 kr. pr m2 per år.

Det lægges til grund, at lejemålet ved indgåelse af lejeaftalen var gennemgå-ende renoveret, og at lejen ikke må fastsættes til et beløb, der væsentligt oversti-ger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42, stk. 1. Det er udlejer, som skal bevise, at huslejen ikke overstiger det lejedes værdi.

Ved afgørelsen af, om den fastsatte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gæl-dende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. leje-lovens § 42, stk. 2.

Efter lejelovens § 42, stk. 3, tillægges det vægt ved sammenligningen af lejemål, når lejen har været genstand for særskilt prøvelse.

2 dommere (Tina Hansen og Mads Bjerre Østergaard) udtaler:

Det fremgår af afgørelsen, at Huslejenævnet i forbindelse med deres afgørelse ikke har benyttet sammenligningslejemål, men har taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

10

Det fremgår imidlertid af afgørelsen, at de 3 nævnsmedlemmer er uenige om le-jeniveauet, og at afgørelsen er truffet i overensstemmelse med forpersonens stemme.

På baggrund heraf finder flertallet, at Huslejenævnets afgørelse kun kan tillæg-ges meget begrænset vægt ved huslejefastsættelsen.

I nærværende sag indgår en lang række sammenligningslejemål, som boligret-ten ikke har besigtiget, og selv om de indgår i bevisvurderingen, finder bolig-retten, at de af boligretten besigtigede sammenligningslejemål skal tillægges be-tydelig vægt ved vurderingen af lejens størrelse, såfremt de i øvrigt er sammen-lignelige med sagens lejemål.

Flertallet bemærker, at de 2 lejemål, der er besigtiget virtuelt, er tidsbegrænsede lejemål, hvorfor flertallet, som sagen er oplyst, finder det betænkeligt at lægge vægt på disse lejemål.

Efter besigtigelsen af sammenligningslejemålene skal disse voterende særligt fremhæve lejemålet beliggende Hostrups Have 62, 1. th. 1954 Frederiksberg C, som på afgørende punkter kan sammenlignes med nærværende lejemål ud fra de kriterier, der er anført i lejelovens § 42, stk. 2.

Ved Østre Landsrets dom af 22. september 2022 (BS-35727/2021-OLR) nedsatte landsretten den årlige husleje til 1.650 kr. inkl. vand per den 15. juni 2019 vedrørende dette lejemål. I dommen lægges det endvidere til grund, at der synes at forekomme en uensartethed i praksis hos Huslejenævnet på Frederiksberg.

I dommen har landsretten endvi-dere nøje gennemgået en række sammenligningslejemål, som de har tillagt vægt ved deres vurdering af huslejeniveauet.

Disse voterende finder herefter, at landsrettens dom skal tillægges afgørende vægt ved vurderingen af huslejeniveauet. Herefter, og da disse voterende ikke finder, at der ud fa sagens øvrige beviser er grundlag for at foretage et anderle-des skøn, finder disse voterende, at udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Disse voterende stemmer derfor for at tage udlejers påstand til følge.

1 dommer (Boligdommer 2) udtaler:

Spørgsmålet i denne sag er, om en sagkyndig vurdering fra huslejenævnet skal tilsidesættes, fordi udlejer (sagsøger) ønsker at få godkendt en højere husleje end den, nævnet har fastsat. Sagen rejser også spørgsmålet om betydningen af de mange sammenligningslejemål, som begge parter har fremlagt.

11

Huslejenævnet er et sagkyndigt nævn, hvor formanden skal have en juridisk kandidateksamen og beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet (nu Social- og Boligministeriet) efter indstilling fra kommunalbestyrelsen, jf. lov om boligfor-hold § 79, stk. 2. De to øvrige medlemmer skal have kendskab til huslejeforhold og udpeges af kommunalbestyrelsen, jf. § 79, stk. 3.

Sagkyndigheden er desuden anerkendt i de specielle bemærkninger til leje-loven, idet prøvede lejemål fortrænger uprøvede, jf. § 42, stk. 3:

"Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillæg-ges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenlig-ningslejemål." (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 47, s. 181).

Det er ligeledes anerkendt, at nævnet kan fastsætte leje ud fra sit generelle kendskab til lejeniveauet uden nødvendigvis at henvise til specifikke sammen-ligningslejemål:

"Huslejenævnenes praksis bygger på en samlet vurdering af huslejeniveauet i et område, og det kan ikke kræves, at nævnene i alle tilfælde henviser til speci-fikke sammenligningslejemål." (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 47, s. 181).

Huslejenævnenes afgørelser har derfor stor bevismæssig vægt, og det under-streges, at de ikke nødvendigvis kræver brug af sammenligningslejemål.

Flertallet i denne sag mener, at nævnets afgørelse har "meget begrænset vægt", da nævnsmedlemmerne var uenige om lejeværdien. Jeg er uenig i denne vurde-ring, da uenigheden for nævnets flertal alene angik størrelsen af en eventuel le-jenedsættelse. Kun ét medlem støttede det resultat, som rettens flertal når frem til – nemlig godkendelse af den aftalte leje.

Efter min opfattelse skal der være vægtige grunde til at tilsidesætte nævnets skøn. Beviserne i den konkrete sag skal herefter vægtes indbyrdes.

Om bevisvægtningen

I denne sag er der fremlagt et betydeligt antal sammenligningslejemål, herun-der mere end 40 huslejenævnsafgørelser. Selvom spørgsmålet om, hvorvidt leje-målene er besigtigede, kan have betydning for bevisvurderingen, betyder det langt fra, at deres bevisværdi er nul – hverken formelt eller reelt.

12

Antallet af fremlagte sammenligningslejemål er så stort, at de ikke med rimelig-hed kan ignoreres. Der er tale om prøvede lejemål, der som udgangspunkt fortrænger uprøvede, jf. lejelovens § 42, stk. 3.

Sagsøgers advokat argumenterer for, at huslejenævnsafgørelser har mindre be-visværdi end afgørelser fra boligret og landsret. Derfor mener sagsøger, at ret-ten skal se bort fra et stort antal huslejenævnsafgørelser.

Dette synspunkt kan ikke tiltrædes.

Det er korrekt, at en huslejenævnsafgørelse, der ændres af boligretten eller en højere instans, mister sin præjudikatsværdi, da skønnet dermed ophæves eller justeres. Dette kan dog ikke udstrækkes til, at afgørelser fra bolig- eller landsret-ter påvirker rigtigheden af huslejenævnsafgørelser, som domstolene ikke har ændret.

Boligretsdomme om lejens størrelse angår alene de omtvistede lejemål, vurderet på baggrund af beviserne i den konkrete sag. På den baggrund skal alle de fremlagte huslejenævnsafgørelser indgå som prøvede lejemål med samme vægt i fastsættelsen af den generelle leje, jf. lejelovens § 42, stk. 2. Ingen af afgørel-serne kan fortrænge de øvrige.

Hvis kun de sager, hvor der er størst uenighed og derfor bliver anket, skal have betydning, vil det betyde, at de sager, hvor parterne var mest tilfredse, ikke kan bruges som sammenligningsgrundlag. Det ville føre til et skævt billede af lejeni-veauet.

Særligt om afgørelser, hvor der efterfølgende er indgået forlig

Sagsøgte har gjort gældende, at afgørelser, hvor parterne har indgået forlig efter en afgørelse eller dom, stadig skal indgå som prøvede lejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 3, med henvisning til Østre Landsrets dom.

Østre Landsret har fastslået, at forlig eller det at lejeren tager bekræftende til genmæle ikke udgør prøvede afgørelser, medmindre der er tale om et forlig på domsvilkår, jf. LL § 42, stk. 3. (Østre Landsrets dom af 18. maj 2022, sag BS-41617/2020-OLR).

Forlig kan være indgået af mange grunde – fx procesøkonomiske overvejelser – og kan derfor ikke sidestilles med en ændring foretaget af en højere instans, som ud fra de samme faglige kriterier ændrer et skøn. Dog kan et forlig indgået efter rettens tilkendegivelse indikere, at nævnets vurdering var forkert.

13

Samlet set betyder dette, at de fremlagte huslejenævnsafgørelser stadig tæller som prøvede lejemål, også selvom de senere er blevet forligt. De kan derfor indgå som sammenligningslejemål i denne sag.

Konkret om sammenligningslejemålet Hostrups Have 62 1. th.,

Flertallet finder, at sammenligningslejemålet Hostrups Have 62, 1. th., er særligt sammenligneligt. Jeg er uenig.

Lejemålet var i væsentlig bedre stand, bedre indrettet og moderniseret med ny-ere og mere eksklusive forbedringer. Det havde desuden bedre adgang til ele-vator, en stor muret altan og en roligere beliggenhed end det omtvistede leje-mål på Falkoner Allé.

Flertallet finder det problematisk at tillægge to virtuelt besigtigede lejemål vægt, fordi de var tidsbegrænsede. Samtidig fremhæver flertallet en oven-nævnte dom fra Hostrups Have, hvor et af de centrale sammenligningslejemål netop var tidsbegrænset (Lykkeholms Allé 3C, 4. th., 1902 Frederiksberg C). Jeg mener derfor, at det kan tillægges vægt, uanset tidsbegrænsningen.

Efter en samlet vurdering af de mange fremlagte sammenligningslejemål er det ikke godtgjort, at der er grundlag for at ændre huslejenævnets afgørelse.

Jeg stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Svend Jansen A/S anses som den vindende part. Da Lejer har fri proces, afholdes sagsomkostningerne af statskassen.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb, herunder at sagen er sambe-handlet med BS-46986/2023- FRB, og udfald fastsat til dækning af advokatud-gift med 20.000 kr. og af øvrige udgifter med 1.400 kr., i alt 21.400 kr. Svend Jansen A/S er ikke momsregistreret

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte, Lejer, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Falkoner Alle 13, 2. tv., 2000 Frederiksberg per 1. januar 2021 udgør kr. 161.963,76 ekskl. forbrug årligt.

Statskassen skal til Svend Jansen A/S betale sagsomkostninger med 21.400 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

14

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 14-03-2025 kl. 12:45 Modtagere: Sagsøgte Lejer, Advokat Mads Bagger Holtug, Sagsøger SVEND JANSEN A/S, Boligdommer 2, Boligdommer 1, Advokat (H) Katja Lykke Paludan