BS-20794/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 149.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 9. februar 2024

Sag BS-20794/2023-FRB Udlejer (advokat Thomas Marker) mod Lejer (advokat Mikkel Wrang) Denne afgørelse er truffet af Dommer. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 25. april 2023. Sagen drejer sig om gyldigheden af en varslet lejeforhøjelse vedrørendelejemålet beliggende Bentzonsvej 37, st. th., 2000 Frederiksberg.

Udlejer har nedlagt følgende påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige lejebetaling for lejemåletBentzonsvej 37, st. th., 2000 Frederiksberg, med virkning fra 1. august 2019forhøjes med 11.006,68 kr. således at årslejen pr. 1. august 2019 udgør 50.666,38kr. Lejer har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb mindre end det påstævnte efter rettens skøn.

Lejer har endvidere nedlagt følgende selvstændige påstand:

2

Betaling af sædvanlig procesrente af kr. 592,20 fra 1. august 2019, af kr. 592,20 fra den 1. september 2019, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2019, af kr. 592,20 fra den 1. november 2019, af kr. 592,20 fra den 1. december 2019, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2020, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2020, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2020, af kr. 592,20 fra den 1. april 2020, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2020, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2020, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2020, af kr. 592,20 fra den 1. august 2020, af kr. 592,20 fra den 1. september 2020, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2020, af kr. 592,20 fra den 1. november 2020, af kr. 592,20 fra den 1. december 2020, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2021, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2021, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2021, af kr. 592,20 fra den 1. april 2021, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2021, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2021, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2021, af kr. 592,20 fra den 1. august 2021, af kr. 592,20 fra den 1. september 2021, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2021, af kr. 592,20 fra den 1. november 2021, af kr. 592,20 fra den 1. december 2021, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2022, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2022, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2022, af kr. 592,20 fra den 1. april 2022, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2022, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2022, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2022, af kr. 592,20 fra den 1. august 2022, af kr. 592,20 fra den 1. september 2022, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2022, af kr. 592,20 fra den 1. november 2022, af kr. 592,20 fra den 1. december 2022, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2023, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2023, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2023, af kr. 592,20 fra den 1. april 2023, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2023, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2023, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2023, af kr. 592,20 fra den 1. august 2023, af kr. 592,20 fra den 1. september 2023 til betaling sker.

Retten har bestemt ikke at behandle sagen efter reglerne om småsager.

Sagen er afgjort på skriftligt grundlag.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

SME Ejendomme sendte på ejers vegne den 29. april 2019 en varsling om regu-lering af leje pr. 1. august 2019 vedrørende lejemålet beliggende Bentzonsvej 37, st. th., 2000 Frederiksberg. Heraf fremgår bl.a.:

”På vegne af ejer skal vi hermed i henhold til boligreguleringslovens § 7, jf. § 12 varsle regulering af leje pr. 1. august 2019. Varsling sker efter reglerne om omkostningsbestemt leje på grundlag af vedlagte budget for ejendommen samt specifikation af beregningen af Deres budgetleje.

Arealet for Deres lejemål udgør m270,00

3

Ny budgetleje (budgetleje 502,30 pr. m2 x lejemlets 70 m2) kr. 35.161,01 Udvendig vedligehold § 18 (70,00 x 82,33) kr. 5.763,21 Udvendig vedligehold § 18b (70,00 x 75,75) kr. 5.302,16 Forbedringsforhøjelse vinduerkr. 4.440,00

Ny årsleje pr. 1. august 2019 kr. 50.666,38 Nuværende huslejekr. -39.660,00

Den årlige regulering udgørkr. 11.006,68

Ny leje årsleje pr. måned udgørkr. 4.422,20

Hertil kommer AC varme, AC vand samt internet, opgørelse fremgår af budget.

Eventuelle indsigelser mod lejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt til nedenstående adresse senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen.”

Huslejenævnet på Frederiksberg har den 28. marts 2023 truffet afgørelse i sa-gen. Af afgørelsen fremgår bl.a.:

”Bentzonsvej 37, st. th., 2000 Frederiksberg Advokatfirmaet Marker, ved advokat Thomas Marker, har i brev af 14. juni 2019, efter lejelovens § 23, jf. § 29, stk. 1 og 2 (tidligere boligregule-ringslovens § 7, jf. § 12, stk. 3) anmodet nævnet om at tage stilling til en pr. 1. august 2019 varslet lejeforhøjelse, idet lejeren har gjort indsigelse imod denne.

Afgørelse: Huslejenævnet besluttede at afvise lejeforhøjelsen som ugyldig.

Lovgrundlag: Huslejenævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 52, hvorefter næv-net træffer afgørelse ved uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter reglerne i kapitel 4 om lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.

Af lejelovens § 7 fremgår det, at § 32 gælder for lejeforhold i ejen-domme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

I henhold til lejelovens § 32 (huslejeregulering for mindre ejendomme) gælder reglerne i lejelovens kapitel 4 og 5 om ændring af lejevilkår i ejendomme omfattet af § 7.

Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, stør-relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1 og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbe-stemt husleje § 23.

4

Det følger af lejelovens § 42, stk. 1, 1. pkt., at udlejer, hvis lejen er væ-sentligt lavere end det lejedes værdi, kan forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Af stk. 2 følger det, at der ved afgørelser efter § 42, stk. 1, 1. pkt., skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hen-syn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelses-tilstand.

Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi, jf. leje-lovens § 42, stk. 5.

Det følger af lejelovens § 44, stk. 1, at lejeforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel. Bestemmelsens stk. 2 foreskriver, at krav om le-jeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af leje-forhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grun-den til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet se-nest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. lejelovens § 44, stk. 3.

Sagsfremstilling

: Lejemålet er indgået den 1. august 1959 og udgør 70 m

2.

Ved brev af 29. april 2019 varsler udlejer overfor lejer en lejeforhøjelse i medfør af lejelovens § 23, jf. § 29, stk. 1 og 2, pr. den 1. august 2019. Ud-lejer oplyser, at varsling sker efter reglerne om omkostningsbestemt leje på grundlag af et til lejer fremsendt budget for ejendommen, samt spe-cifikation af beregningen af budgetlejen.

Således fremgår det af varslingen, at nuværende leje udgør 39.660,00 kr. årligt, at lejeforhøjelsen udgør 11.006,68 kr. årligt og at ny årsleje for le-jemålet udgør 50.666,38 kr. Vedlagt varslingen er et budget over ejen-dommens udgifter.

Ved brev af 22. maj 2019 gør lejer indsigelse imod varslingen. Lejer skri-ver, at han finder forhøjelse for stor, og at han tidligere har været i hus-lejenævnet og der fået ret. Lejer oplyser at han selv sørger for indvendig vedligeholdelse og i øvrigt har brugt 40.000 kr. herpå.

Ved brev af 14. juni 2019 indbringer udlejer varslingen for nævnet, idet varslingen fastholdes.

Hørt over sagens indbringelse skriver udlejer i mail af 3. september 2019, at der er tale om en enkeltstående ejerlejlighed købt i oktober 2017, hvorfor en del af de ønskede dokumenter ikke findes.

5

Hørt herover svarer lejer i mail af 16. september 2019, at han ikke har yderligere at tilføje.

Huslejenævnets bemærkninger: Indledningsvist bemærker nævnet i forhold til lovgrundlaget, at lejemå-let er beliggende i en ejendom med flere end 6 beboelseslejemål, hvorfor lejen som udgangspunkt burde fastsættes som omkostningsbestemt. Imidlertid er der tale om en ejerlejlighed, hvorfor huslejenævnet finder, at sagen skal behandles efter reglerne om småhuse. En lejeforhøjelse skal derfor i overensstemmelse hermed varsles i henhold til reglerne om småhus-lejemål.

Det betyder at lejeforhøjelse, jf. lejelovens §§ 42 og 43, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skrift-ligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og om leje-rens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplys-ninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af Karnovs note 241 til bestemmel-sen i lejelovens § 44, stk. 2, at ” Betingelsen om, at udlejeren skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, indebærer, at lejeren skal oplyses om, at lejen forhø-jes, fordi udlejeren er af den opfattelse, at lejen ligger væsentligt under det leje-des værdi. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejeren blot henviser til lovbe-stemmelsen uden at gengive dens indhold.

Hvis udlejeren ikke opfylder betingelserne i bestemmelsen, er kravet om lejefor-højelse ugyldigt. Udlejeren må herefter varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måne-ders varsel” .

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet se-nest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Af det til sagen fremsendte materiale fremgår, at lejer skriftligt varsles om lejeforhøjelse den 29. april 2019 med tre måneders varsel til ikraft-træden pr. den 1. august 2019. Udlejer henviser til de dagældende be-stemmelser om varsling af omkostningsbestemt leje, og henviser til (da-gældende) boligreguleringslovens § 7, jf. § 12. Derudover begrunder udlejer ikke, at varslingen sker under hensyntagen til, at den gældende – på varslingstidspunktet – leje, ligger væsentlig under det lejedes værdi.

Det følger direkte af bestemmelsen i lejelovens § 44, stk. 2, at konse-kvensen - såfremt varslingen ikke opfylder formalia i § 44, stk. 1 er den, at varslingen er ugyldig.

På baggrund heraf besluttede nævnets flertal, forpersonen og medlem-met indstillet af en elejerforening, at afvise varslingen som ugyldig.

Dissens:

Medlemmet indstillet af en udlejeforening

6

Efter lejelovens § 44, stk. 2, er et krav om lejeforhøjelse efter §§ 42 og 43 ugyldigt, hvis krav om lejeforhøjelse ikke indeholder oplysning om ”grunden til lejeforhøjelsen” .

Under hensyn til retsvirkningen af bestemmelsen, må bestemmelsen fortolkes efter sin ordlyd, således at varslingen kun medfører ugyldig-hed, i forhold til de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af be-stemmelsen.

Eftersom varslingen indeholder oplysning om, at lejen reguleres på grund af stigning i ejendommens omkostninger, indeholder varslingen oplysning om grunden til lejeforhøjelsen.

At udlejer ikke behøver at foretage en lejevarsling efter reglerne om om-kostningsbestemt leje, da lejen kan fastsættes efter det lejedes regule-rede værdi, medfører ikke at denne lejevarsling er ugyldig.

Nævnsmedlemmet udpeget af en udlejerforening stemte derfor for at godkende lejevarslingen.”

Parternes synspunkter

Udlejer har i sit procedureindlæg af 31. oktober 2023 anført bl.a.:

”Denne sag handler om, hvorvidt formalia er overholdt i varslingen af 29.4.2019 som fremlagt som bilag 2, sagsøgte fremkom rettidigt med indsigelse, hvorefter varslingen blev indbragt til huslejenævnet den 14.6.2019.

Først den 28.3.2023 – næsten 4 år senere komme Huslejenæv-net med en kendelse (bilag 3) om at varslingen er ugyldig, da der ikke fremgår en grund til varslingen: Af det til sagen fremsendte materiale fremgår, at lejer skriftligt varsles om leje-forhøjelse den 29. april 2019 med tre måneders varsel til ikrafttræden pr. den 1. august 2019.

Udlejer henviser til de dagældende bestemmelser om varsling af omkostningsbestemt leje, og henviser til (dagældende) boligreguleringslovens § 7, jf. § 12. Derudover begrunder udlejer ikke, at varslingen sker under hensyn-tagen til, at den gældende – på varslingstidspunktet – leje, ligger væsentlig un-der det lejedes værdi.

Det følger direkte af bestemmelsen i lejelovens § 44, stk. 2, at konsekvensen - såfremt varslingen ikke opfylder formalia i § 44, stk. 1 er den, at varslingen er ugyldig.

Afgørelsen er med dissens: Eftersom varslingen indeholder oplysning om, at lejen reguleres på grund af stigning i ejendommens omkostninger, indeholder varslingen oplysning om grunden til lejeforhøjelsen.

Det er sagsøgers opfattelse at varslingen overholder bestemmelserne i den dagældende boligreguleringslov § 7, jfr 12 idet det af varslingen (bilag 2) fremgår:

” På vegne af ejer skal vi hermed i henhold til boligreguleringslovens § 7, jf. § 12 varsle regulering af leje pr. 1. august 2019. Varsling sker efter reglerne om

7

omkostningsbestemt leje på grundlag af vedlagte budget for ejendommen samt specifikation af beregningen af Deres budgetleje.”

Lejen er således varslet grundet stigninger i budgetlejen af skatter og af-gifter og udvendig vedligeholdelse efter § 18 og § 18b – ikke Lejelovens § 44.

Ugyldighedsgrundene er nævnt i dagældende boligreguleringslov § 12:

§ 12 I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kra-vet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Der er i BRL § 12 intet nævnt om en begrundelse for stigningen.

Det fremgår imidlertid kun af den dagældende Lejelov § 44, jfr § 42 som siger ” Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.” Det er ikke denne bestemmelse der varsles efter, men kun budgetlejen i BRL § 7 som siger: Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhø-jelse til udligning af forskellen

Det fremgår således ikke af lovens ord i BRL § 12 eller BRL § 7, at der skal være en begrundelse, og det må være indlysende at grunden til varslingen er, at der en for lav leje og der henvises til den dagældende boligreguleringslovs § 7, jf. § 12.

Hvis Retten måtte finde at formalia ikke er overholdt, gøres det gæl-dende at det ingen betydning har haft for sagsøgte mulighed for som le-jer at vurdere lejestigningen.

Dette støttes tillige af dommene i U.2009.2338H og U.2011.718Ø, der begge ikke tillagde det betydning, at der var mindre mangler, hvis blot det ikke kunne anses for at have betydning for lejers mulighed for at vurdere lejeforhøjelsen.

Samt U 1997.989Ø hvor, ”Landsretten bedømmer de konkrete mangler i varslingsskrivelsen som væsentlige for appellantens mulighed for som lejer at vurdere den omkostningsbestemte lejeforhøjelses berettigelse. Varslingen findes således ikke at opfylde kravene i boligreguleringslo-vens § 12, stk. 1.”

I vores sag ville det modsætningsvis være forvirrende, hvis der havde stået lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi, da varslingen intet havde med dette at gøre, men blot var budgetlejen.

8

Den påståede mangel på begrundelse, har da heller ikke på nogen måde gjort at lejer ikke kunne gennemskue lejeforhøjelsen eller pro-testere rettidige, hvorfor sagen overgik til Huslejenævnet i første om-gang, hvorfor det ingen betydning har haft for det videre forløb.

Dog havde hverken lejer eller udlejer påregnet at sagen ville tage 4 år før der blev truffet afgørelse i sagen.

Retten bør finde at reglen i Boligreguleringslovens § 12 og § 7 således er opfyldt og begrundelsen for Huslejenævnets kendelse således forkert og dermed dømme som mindretallet i Huslejenævnet og give sagsøger medhold.

-0_

Hertil kommer at det har taget Huslejenævnet næsten 4 år at komme frem til denne afgørelse:

Den urimeligt lange sagsbehandlingstid i Huslejenævnet bør komme sagsøger til gode. Det er urimeligt at der skal gå fra den 29.4.2019, hvor der sendes en varsel om budgetlejen med en stigning på kr 11.006,68 til den 28.3.2023, hvor der blev afsagt kendelse i Huslejenævnet. I de næsten 4 år har sagsøger og sagsøgte indrettet sig på at lejen er på det varslede niveau. Hertil kommer at den oprindelige lejer har over-draget lejemålet til sagsøgte, som ligeledes har kendt til den varslede leje, og betalt den desuagtet der pågik en huslejenævnssag.

Det fremgår ikke at lovens ord, at der skal være en begrundelse, da det må være indlysende, at grunden til varslingen er, at der en for lav leje og der henvises til den dagældende boligreguleringslovs § 7, jf. § 12.

Den påståede mangel på ordlyd, har ikke på nogen måde gjort at den oprindelige lejer ikke kunne protesterer, hvorfor sagen overgik til Hus-lejenævnet i første omgang, hvorfor det ingen betydning har haft for det videre forløb. Dog havde hverken lejer eller udlejer påregnet at sa-gen ville tage 4 år før der blev truffet afgørelse i sagen.

Retten bør træffe afgørelse i overensstemmelse med dissensen i Husle-jenævnet.”

Lejer har i sit procedureindlæg af 31. december 2023 anført bl.a.:

”Sagen omhandler, som sagsøgeren korrekt nævner, hvorvidt der er varslet huslejestigning korrekt den 29. april 2019. Der er ligeledes enig-hed om det generelle hændelsesforløb vedr. indsigelsen m.v.

Sagsøgeren gør gældende, at boligreguleringslovens § 7, jf. § 12, ikke in-deholder en betingelse om begrundelse, samt at der er varslet stignin-ger i lejen grundet omkostninger og ikke, som det fremgår af Husleje-nævnets afgørelse, som følge af for lav husleje, jf. lejelovens § 44, jf. § 42. Dette bestrides i og for sig ikke, men som det fremgår af Huslejenæv-nets afgørelse, forholder sig således, at lejemålet beliggende Bentzons-

9

vej 37, st., th., 2000 Frederiksberg, ikke er omfattet af reglerne om om-kostningsbestemt leje, idet lejemålet er et såkaldt småhus, jf. dagæl-dende boligreguleringslovens § 4, stk. 5 – samt nugældende § 7, stk. 3, i lejeloven.

Huslejenævnet bemærker således i deres afgørelse, at: ”Indledningsvist bemærker nævnet i forhold til lovgrundlaget, at lejemålet er beliggende i en ejendom med flere end 6 beboelseslejemål, hvorfor lejen som ud-gangspunkt burde fastsættes som omkostningsbestemt. Imidlertid er der tale om en ejerlejlighed, hvorfor huslejenævnet finder, at sagen skal behandles efter reglerne om småhuse. En lejeforhøjelse skal derfor i overensstemmelse hermed varsles i henhold til reglerne om småhus-lejemål.”

Huslejenævnets synspunkt, hvorefter lejemålet er omfattet reglerne for småhuse, er korrekt, idet lejemålet ganske rigtigt er en ejerlejlighed, samt at fortegnelserne for de historiske adkomster viser, at lejemålet pr. 1. januar 1995 var ejet af én person, som IKKE samtidig ejede seks andre ejerlejligheder i ejerforeningen.

Da lejemålet på baggrund af ovenstående er et småhus og derfor ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, skal der i sagens na-tur ikke varsles efter reglerne herom. En huslejestigning ville i så fald skulle varsles efter reglerne om lejeforhøjelse i lejelovens § 44, jf. § 42. Og som det tidligere er blevet gjort gældende af sagsøgte, så indehol-der lejelovens § 44 en betingelse om begrundelse.

Betingelsen om, at udlejer skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, indebærer, som Hus-lejenævnet skriver det i sin afgørelse under henvisning til Karnovs no-ter, at: ”lejeren skal oplyses om, at lejen forhøjes, fordi udlejeren er af den opfattelse, at lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Det er således ikke tilstrække-ligt, at udlejeren blot henviser til lovbestemmelsen uden at gengive dens ind-hold.

Hvis udlejeren ikke opfylder betingelserne i bestemmelsen, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. Udlejeren må herefter varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders varsel. ”

Betingelserne er utvivlsomt ikke opfyldt i sagsøgers varsling af 29. april 2019, hvorfor varslingen er ugyldig. Som følge heraf er det således uden betydning, hvorvidt boligreguleringslovens § 7, jf. § 12, indeholder en betingelse om begrun-delse, idet det ikke er denne regel, som gør sig gældende.

Det faktum, at det tog Huslejenævnet 4 år at træffe en afgørelse, samt at sagsøgte indtil da betalte den varslede leje, kan aldrig komme sagsøgte til skade. Tværtimod sagsøgte indgav rettidigt indsigelse mod den vars-lede leje, men betalte stadig den varslede leje, da udlejer, på trods af indsigelsen, opkrævede denne samt for at undgå risikoen for et evt. større krav om efterbetaling samt medfølgende rentekrav, såfremt Hus-lejenævnet – og herefter Boligretten – mod forventning skulle finde, at varslingen var gyldig.

På baggrund af ovenstående baggrund skal Boligretten således træffe afgørelse i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse.

10

Som følge af varslingens ugyldighed skal sagsøger, udover at tilbagebe-tale den for meget opkrævede husleje, betale procesrenter, jf. sagsøgtes selvstændige påstand.

Vedrørende sagens omkostninger, skal sagsøgte påstå at disse fastsæt-tes til kr. 11.500 + moms, af hensyn til sagens ikke ubetydelige omfang, jf. de vejledende takster for proceduresager, dog med erkendelse af at det skal være i den lavere ende, da sagen er procederet skriftligt.”

Udlejer har i sit procedureindlæg af 8. januar 2024 anført bl.a.:

”Det fastholdes at boligreguleringslovens § 7 jfr § 12 er den rigtige be-stemmelse til regulering af skatter og afgifter som sket, da en enkeltstå-ende ejerlejlighed ikke kan reguleres som en OMK ejendom efter § 44.

Såfremt det havde været væsentligt for lejer at have en begrundelse, havde han vel skrevet det i sin indsigelse, så udlejer kunne have frem-sendt en ny varsling med en begrundelse – uanset om det var påkrævet eller ej.

Her 4-5 år senere er tabet for udlejer uforudsigeligt stort og dermed uri-meligt at sagsøger som udlejer skal bære denne risiko. Selve beløbets størrelse og varslingen af skatter og afgifter er der ikke nogen indsigelse imod.

MHT omkostninger kan salæret aldrig komme i nærheden af 11.500 + moms, da der kun er indleveret et processkrift før den skriftlige hoved-forhandling.

Retten bør træffe afgørelse i overensstemmelse med dissensen i Husle-jenævnet.”

Lejer har i sit procedureindlæg af 17. januar 2024 anført bl.a.:

”Det anføres af sagsøger at sagsøgte burde have efterspurgt en begrun-delse i forbindelse med indsigelsen. Der er i midlertidig intet grundlag for et sådant synspunkt. Det står lejer frit i sådan sag blot at gøre indsi-gelse, og herefter overlade sagen til Huslejenævnets behandling.

Retten bør frifinde samt dømme jf. den selvstændig supplerende på-stand vedrørende procesrenter.”

Rettens begrundelse og resultat

Sagen angår, om der med varslingsskrivelsen af 29. april 2019 er foretaget en lovlig varsling af lejeforhøjelse.

Retten lægger til grund som ubestridt, at lejemålet er en ejerlejlighed, der pr. 1. januar 1995 var ejet af én person, som ikke samtidig ejede seks andre ejerlejlig-heder i ejerforeningen.

11

Retten tiltræder på den baggrund, at lejemålet er omfattet af reglerne om små-huse, hvorfor reglerne om omkostningsbestemt leje – herunder reglerne om le-jeforhøjelse og varsling, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 7 og § 12 – ikke finder anvendelse, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5.

Det fremgår af den dagældende lejelovs § 47, stk. 1, at hvis lejen er væsentlig la-vere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Af den dagældende lejelovs § 48, stk. 2, fremgår det, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse op-lysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen i den dagældende lejelovs § 48, stk. 2, er videreført i den nugæl-dende lejelovs § 44, stk. 2 (L nr. 341 af 22. marts 2022).

Af de almindelige bemærkninger til den nugældende lejelov fremgår bl.a. (LFF nr. 47 af 31. oktober 2021):

”2.4.2.4. Varsling

Reglerne om varsling i den gældende lov om leje § 48 foreslås videre-ført i § 44, stk. 1-4. …

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstil-stand.”

Af de specielle bemærkninger til den nugældende lejelovs § 44, fremgår bl.a. (LFF nr. 47 af 31. oktober 2021):

”Til § 44

Efter den gældende lejelovs § 48 kan lejeforhøjelse efter §§ 47 eller 47 a gennemføres med 3 måneders varsel. Efter stk. 2 skal kravet om lejefor-højelse fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjel-sens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til le-jeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. In-deholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

…

I § 44, stk. 1, foreslås, at lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kan gennemfø-res med 3 måneders varsel.

…

12

I stk. 2 foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse op-lysninger, er det ugyldigt.

…

Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren i de af bestemmelsen omfattede lejemål skal angive lejeforhøjelsens størrelse, og at udlejeren skal angive forskellen på den gældende og den forhøjede leje. Det er ikke et gyldighedskrav, at udlejeren angiver den forhøjede leje, men det vil dog være hensigtsmæssigt at angive den forhøjede leje af hensyn til den fremtidige lejebetaling.

Betingelsen om, at udlejeren skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, indebærer, at lejeren skal oplyses om, at lejen forhøjes, fordi udlejeren er af den opfattelse, at lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejeren blot henviser til lovbe-stemmelsen uden at gengive dens indhold. Hvis udlejeren ikke opfyl-der betingelserne i bestemmelsen, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. Udlejeren må herefter varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders var-sel.”

Det fremgår af varslingsskrivelsen af 29. april 2019 og af Udlejers procedu-reindlæg af 31. oktober 2023, at lejereguleringen udelukkende er sket efter reg-lerne om omkostningsbestemt leje. Da lejemålet som anført ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, men derimod af reglerne om småhuse, finder retten, at lejeforhøjelsen allerede af denne grund er ugyldig.

Dertil kommer, at det ikke af varslingsskrivelsen fremgår, at lejen forhøjes, fordi den ligger væsentligt under det lejedes værdi, hvorfor kravet om lejeforhøjelse også efter den dagældende lejelovs § 48, stk. 2, er ugyldigt.

Det forhold, at Huslejenævnets lange sagsbehandlingstid måtte kunne kritise-res, kan ikke føre til et andet resultat.

Lejer frifindes herefter for den af Udlejer nedlagte påstand.

Udlejer har ikke haft indsigelser til den af Lejer nedlagte selvstændige påstand om procesrenter, hvorfor denne tages til følge som ne-denfor bestemt.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 7.500 kr. inkl. moms og af retsafgift med 750 kr., i alt 8.250 kr. Der er herved også henset til, at sagen er afgjort på skriftligt grundlag. Lejer er ikke momsregistreret.

13

THI KENDES FOR RET:

Lejer frifindes.

Udlejer skal til Lejer betale sædvanlig procesrente af kr. 592,20 fra 1. august 2019, af kr. 592,20 fra den 1. september 2019, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2019, af kr. 592,20 fra den 1. november 2019, af kr. 592,20 fra den 1. december 2019, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2020, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2020, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2020, af kr. 592,20 fra den 1. april 2020, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2020, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2020, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2020, af kr. 592,20 fra den 1. august 2020, af kr. 592,20 fra den 1. september 2020, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2020, af kr. 592,20 fra den 1. november 2020, af kr. 592,20 fra den 1. december 2020, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2021, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2021, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2021, af kr. 592,20 fra den 1. april 2021, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2021, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2021, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2021, af kr. 592,20 fra den 1. august 2021, af kr. 592,20 fra den 1. september 2021, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2021, af kr. 592,20 fra den 1. november 2021, af kr. 592,20 fra den 1. december 2021, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2022, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2022, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2022, af kr. 592,20 fra den 1. april 2022, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2022, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2022, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2022, af kr. 592,20 fra den 1. august 2022, af kr. 592,20 fra den 1. september 2022, af kr. 592,20 fra den 1. oktober 2022, af kr. 592,20 fra den 1. november 2022, af kr. 592,20 fra den 1. december 2022, af kr. 592,20 fra den 1. januar 2023, af kr. 592,20 fra den 1. februar 2023, af kr. 592,20 fra den 1. marts 2023, af kr. 592,20 fra den 1. april 2023, af kr. 592,20 fra den 1. maj 2023, af kr. 592,20 fra den 1. juni 2023, af kr. 592,20 fra den 1. juli 2023, af kr. 592,20 fra den 1. august 2023, af kr. 592,20 fra den 1. september 2023 til betaling sker.

Udlejer skal til Lejer betale sagsomkostninger med 8.250 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 09-02-2024 kl. 12:00 Modtagere: Advokat Thomas Marker, Sagsøgte Lejer, Advokat Mikkel Wrang, Sagsøger Udlejer