BS-21062/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 178.4px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 28. juni 2024

Sag BS-21062/2022-FRB City Apartment A/S (advokat Susanne Andréa Roug) mod Lejer (advokat Mads Bagger Holtug, beskikket) Denne afgørelse er truffet af Dommer medBoligdommer 1 og Boligdommer 2.Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 1. juni 2022. Sagen er en indbringelse af huslejenævnets afgørelse af 5. maj 2022.

Sagen angårfastsættelse af huslejens størrelse i henhold til reglerne om det lejedes værdi ogom lejen som et mere byrdefuldt vilkår.Sagsøgeren, City Apartment A/S, har fremsat påstand om, at Lejer Lejer skal anerkende, at lejen for hans lejemål beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg, pr. den 1. august 2020 udgør kr. 192.000,00 ekskl. varme, men inkl. vand og møblering årligt, subsidiært et mindre beløb end kr. 192.000,00 ekskl. varme, men inkl. vand og møblering årligt, men dog højere end 166.600,00 ekskl. varme, men inkl. vand og møblering årligt.

City Apartment A/S har over for Lejers selvstændige på-stande påstået frifindelse.

2

Sagsøgte, Lejer, har fremsat påstand om frifindelse.

Lejer har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at City Apartment A/S skal anerkende, at den årlige leje pr. 1. august 2020 for lejemålet beliggende Falkoner Alle 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg, udgør kr. 142.300,00 årligt ekskl. varme, men inkl. vand og møbler, subsidiært en af retten fastsat årlig leje, samt yderligere selvstændig påstand om, at City Apartment A/S skal tilbagebetale for meget betalt leje med virkning fra den 1. august 2020 med tillæg af sædvanlig procesrente fra betalingstidspunkterne.

Oplysningerne i sagen

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Sagsøgte, Lejer, har fri proces.

Sagen er til dels behandlet sammen med 14 andre boligretssager, der alle ved-rørte lejemål beliggende i den nærliggende boligkarré Falkonervænget/Sankt Nikolaj Vej, og som alle angik fastsættelse af huslejens størrelse i henhold til reglerne om det lejedes værdi og – for nogle af sagernes vedkommende – tillige lejen som et mere byrdefuldt vilkår. Disse 14 sager blev forligt dagen før parter-nes procedure ved hovedforhandlingen i sagskomplekset og således efter besig-tigelserne over to retsdage af de omtvistede lejemål og sammenligningslejemå-lene.

I nærværende sag indgik parterne med virkning fra den 1. august 2020 lejeaftale vedrørende det omtvistede lejemål beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Fre-deriksberg. Af lejekontrakten fremgår blandt andet, at lejemålet har et areal på 98 m2 fordelt på 4 værelser, at den årlige leje udgør 192.000 kr. svarende til en leje på 1.959,18 kr./m2 , at huslejen er inkl. vand, at den indvendige vedligehol-delse påhviler lejer, og at huslejen nettoprisindeksreguleres. Af udstyr er omfat-tet komfur, emhætte, opvaskemaskine og vaske-/tørremaskine.

Parterne er enige om, at lejemålet er gennemgribende renoveret i 2014. Parterne er endvidere enige om, at væsentlighedskriteriet ikke finder anvendelse.

Ved mail af 2. september 2020 anmodede lejeren Frederiksberg Huslejenævn om at tage stilling til lejens størrelse.

Af afgørelse af 5. maj 2022 fra Frederiksberg Huslejenævn vedrørende lejemålet beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg, fremgår bl.a.:

3

”Vedr.: Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg Lejer v/Rent Hero ApS, af ovennævnte lejemål har ved mail af 2. september 2020 anmodet huslejenævnet om at afgøre, om ud-lejer, City Apartment A/S, forlanger højere leje end tilladt efter lejelovgiv-ningen.

Afgørelse: Huslejenævnet finder, at lejemålet utvivlsomt er gennemgribende forbedret i år 2014, og at lejen derfor kan fastsættes til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Nævnet finder, at de gennemgribende forbedringer i lejemålet er opret-holdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 9, 1. pkt.

Nævnet vedtager, med virkning fra lejeforholdets begyndelse den 1. august 2020, at regulere og skønsmæssigt nedsætte den aftalte leje på 192.000,00 kr. årligt ekskl. varme, men inkl. vand og møblement, til 166.600,00 kr. årligt ekskl. varme, men inkl. vand og møblement, svarende til 1.700,00 kr. pr. m². (Dissens)

…

Ved besigtigelsen konstateredes: Indgang til lejemålet er via opgang med porttelefon og toløbstrappe med li-noleumsbelægning. Der er fællesarealer, og ejendommen har fjernvarme.

Beskrivelse af lejemålet: Lejemålet er en 4-værelseslejlighed bestående af: 1 stue, 3 værelser, køkken, badeværelse og entré.

Generelt: Lejemålet fremstår generelt med almindelig brugsslitage. Vægge er tapetse-rede, og lofter er hvidmalede oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister. Gulve er afhøvlede og lakerede bræddegulve, og døre er hvid-malede fyldningsdøre. Vinduer er udskiftet til trævinduer med termoruder i midt-1990’erne. Der er nyere stikkontakter og elmåler. Lejemålet fremstår møbleret ved udlejning inklusive sofa, stole, borde, lamper, garderobe-skabe, skoreol, gardiner og støvsuger.

RumUmiddelbare antal eludtag Entré1 Værelse 15 Værelse 25

4

Værelse 34 Stue3 Køkken4 Badeværelse1

Køkken: Areal: cirka 8 m².

Køkkenet er et tosidet elementkøkken fra Aubo, der formentligt er opsat i år 2014, og som består af 5 overskabe, 5 underskabe og 1 højskab. Bordpladen er af laminat. Køkkenet fremstår med følgende hårde hvidevarer: Bosch komfur, Gram køle/fryseskab, Electrolux emhætte med udsugning, Bosch opvaskemaskine og AEG vaske/tørremaskine. Køkkenet er i øvrigt udlejet med køkkeninventar, herunder køkkenservice og bestik til 6 personer.

Gulv er belagt med linoleum. Vægge er hvidmalede, og loft er hvidmalet. Der er aftræk til emhætte i den ene væg, og varmekilden er radiator.

Badeværelse: Areal: cirka 3 m².

Badeværelset er forbedret formentligt og skønsmæssigt i år 2014, og bade-værelset har toilet med dobbeltskyl håndvask med blandingsbatteri, og håndbruser med termostatbatteri.

Gulv er gulvfliser på 30 cm x 30 cm med 1 gulvafløb. Vægge er med hvide vægfliser på 15 cm x 15 cm op i en højde på cirka 2 m. Overvægge er hvid-malede. Loft er nedsænket pladeloft med spots. Der er aftræk i loft med me-kanisk udsugning.

Huslejenævnets bemærkninger: For lejemål, der er gennemgribende forbedret, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan lejen fastsættes til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi. Ved lejemål som er forbedret gennemgribende, forstås - ifølge bestemmel-sen - lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgifterne enten overstiger 2.167,00 kr. pr. m² (2014-ni-veau) eller et samlet beløb på 247.824,00 kr. (2014-niveau). Forbedringerne skal endvidere være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering m.v.

Ifølge boligreguleringslovens § 5, stk. 8, skal udlejeren ved tvister om leje-fastsættelse efter stk. 2 fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse,

5

såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringerne er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år.

Udlejer har indsendt byggeregnskab samt fakturaer for 2014, som viser, at udlejer under sit ejerskab har renoveret lejemålet for i alt 413.449,96 kr., hvoraf 281.635,41 udgør forbedringer. Udlejer har desuden orienteret bebo-errepræsentationen omkring den forventede modernisering i skrivelse af 8. maj 2014, og udlejer har indsendt dokumentation for, at lejemålet tidligere har været lejet ud i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede sammenholdt med den forelagte fotodokumentation af lejligheden før renovering samt dokumenta-tion for afholdte udgifter, finder nævnet, at lejemålet utvivlsomt er gennem-gribende forbedret, og at forbedringerne er opretholdt, jf. boligregulerings-lovens § 5, stk. 9, 1. pkt.

Der er således tale om forbedringer, der blev gennemført for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i leje-lovens § 58, og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i boli-greguleringslovens § 5, stk. 2. Lejen kan derfor fastsættes efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2 til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2.

Nævnet bemærker, at ejendommen med energimærke C opfylder energi-kravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 4.

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgjorde lejen 192.000,00 kr. årligt ekskl. varme, men inkl. vand og møblement m.m., svarende til cirka 1.959,18 pr. m². Nævnets flertal, forpersonen og lejerrepræsentanten, finder, efter en sammenligning med andre tilsvarende lejemål, at denne leje over-stiger det lejedes værdi. Nævnets mindretal, ejerrepræsentanten, finder ikke, at denne leje overstiger det lejedes værdi.

Forpersonen stemmer for skønsmæssigt at regulere og nedsætte lejen til 159.250,00 kr. årligt, svarende til 1.625,00 kr. pr. m², ekskl. varme og møble-ment m.m., men inkl. vand.

Forpersonen bemærker, at der er tale om udlejning af en fuldt møbleret og monteret lejlighed. Nævnet har i mere end 13 år “opdelt” lejen således, at man ved tvister om huslejens størrelse i denne ejendom og enkelte andre, først har fastsat lejen, som om lejligheden var udlejet uden møblering m.v. efter de mange regler, der er gældende for dette, og derefter har nævnet til-lagt en leje for inventaret. Dette på basis af det samlede inventars skønnede værdi.

6

Forpersonen udtaler videre, at i selve afgørelsen fastsatte nævnet så en sam-let leje, men det kan i afgørelsernes præmisser ses, hvorledes nævnet er kommet frem til den endelige leje. Dette fandt nævnet mest hensigtsmæs-sigt, netop fordi der ikke er nogen retningslinjer i lejelovgivningen overho-vedet om denne type udlejede lejligheder.

I 2013 behandlede Boligretten på Frederiksberg en del af disse sager om le-jens størrelse i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor nævnet havde anvendt den ovennævnte fremgangsmåde. I de den 12. december 2013 afsagte domme godkendte retten huslejenævnets skøn om møblemen-tets værdi for lejligheder i en størrelse i intervallet 49 m² til 54 m², og fandt ikke grundlag for at tilsidesætte nævnets vurdering af, at værdien heraf alene kan medføre en forhøjelse af lejen.

Det skal tilføjes, at i nogle af sagerne havde nævnet ansat beløbet til 10.500 kr. og i andre 9.500 kr. Forskellen var, at i nogle af lejemålene var inventaret nyt ved den konkrete udlejning og genbrugt, omend istandsat eller delvis udskriftet, ved andre udlejninger.

For så vidt angår nærværende sag, ser forpersonen på ovennævnte grund-lag ingen anledning til at ændre praksis. Forpersonen finder derfor, at der til den fastsatte leje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for selve lejligheden uden møblement mm. skal tillægges en leje for inventaret, som bør være 7.350 kr. årligt.

Lejerrepræsentanten stemmer for skønsmæssigt at regulere og nedsætte lejen til 127.400,00 kr. årligt, svarende til 1.300,00 kr. pr. m², ekskl. varme og møblement m.m., men inkl. vand. Lejerrepræsentanten lægger særligt vægt på, at det er en ældre modernisering fra år 2014. Lejerrepræsentanten tiltræ-der forpersonens bemærkninger om møblement, men finder, at tillægget om følge af inventar bør være 5.880,00 kr. årligt.

Ejerrepræsentanten stemmer for at godkende den opkrævede leje, idet re-præsentanten finder, at den ikke overstiger det lejedes værdi.

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stemmelighed gør forpersonens stemme udslaget, jf. boligreguleringslovens § 42, stk. 3. Det betyder, at nævnet vedtager skønsmæssigt at regulere og nedsætte lejen til 166.600,00 kr. årligt ekskl. varme og inkl. vand og møble-ment, svarende til 1.700,00 kr. pr. m².

Lejer har fremsat krav om nedsættelse af lejen for nævnet inden 1 år efter lejen første gang betaltes. Lejenedsættelsen sker derfor med tilbagevirkende

7

kraft fra lejeforholdets begyndelse den 1. august 2020, jf. boligreguleringslo-vens § 17, stk. 2.

Den opkrævede leje og depositum skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.

For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. juli 2022 anses for en overtrædelse af disse regler.

…”

Der er under sagen sket besigtigelse af det omtvistede lejemål – tillige med de 12 øvrige lejemål i det oprindelige sagskompleks – ligesom der er sket besigti-gelse af følgende 17 sammenligningslejemål:

- Falkonervænget 3, 2. th., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 33, 2. th., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 31, 4. th., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 29, 5. tv., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 23, 2. tv., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 15, 1. tv., 1952 Frederiksberg C - Falkonervænget 3, 5. th., 1952 Frederiksberg C - Helgesvej 28, st.th., 2000 Frederiksberg - Vagtelvej 15, 1. th., 2000 Frederiksberg - Finsensvej 37B, 3. tv., 2000 Frederiksberg - N.

Jespersens Vej 2, 2. th., 2000 Frederiksberg - Junggreensvej 15, 3.th., 2000 Frederiksberg - Gammel Kongevej 169, 3. tv., 1850 Frederiksberg C - Hollændervej 13, 3. tv., 1855 Frederiksberg C - Danas Plads 10, st.th., 1915 Frederiksberg C - Fuglevangsvej 10, 2., lejl. 21, 1962 Frederiksberg C - J.M. Thieles Vej 14, 5. th., 1961 Frederiksberg C

Udover besigtigelser er der under hovedforhandlingen fremlagt fotos af det omtvistede lejemål, ligesom der er forevist 3D film af lejemålet samt af sam-menligningslejemålet beliggende Falkonervænget 33, 2. th., 1952 Frederiksberg C.

Parternes synspunkter Sagsøgeren, City Apartment A/S, har i sit påstandsdokument af 8. april 2024 an-

ført følgende til støtte for sine påstande:

8

”Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende:

at den påståede leje ikke overstiger den leje, der betales for tilsvarende

lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. leje-lovens § 47, stk. 2, og

at det ved fastlæggelse af lejens størrelse skal tillægges vægt, at lejemålet

er udlejet møbleret.

Vedr. lejen som et mere byrdefuldt vilkår Det er sagsøgte, der skal løfte bevisbyrden for mere byrdefulde vilkår, jf. bl.a. TBB 2005.149 Ø.

Sagsøger har fremlagt lejerlister med konkrete oplysninger om lejeforhol-dene, herunder indflytningstidspunktet, antal rum, areal, den årlige leje og lejen pr. m2. Af lejerlisten, bilag 73 (BS-56747/2023-FRB), fremgår relevante oplysninger om de øvrige lejemål i ejendommene, der er udlejet efter boli-greguleringslovens § 5, stk. 2 (nu lejelovens § 19, stk. 2), pr. den 20. juli 2020.

I henhold til lejelovens § 22 foretages vurderingen af mere byrdefulde vil-kår efter en samlet bedømmelse og har til hensigt at sikre ensartede vilkår. Som det fremgår af præmisserne i TBB 2006.322 Ø, indgår lejemålets stør-relse i vurderingen, og som det fremgår af lejerlisten, er de lejemål, der afvi-ger i lejens størrelse, enten meget større end det omtvistede lejemål og/eller indgået meget tidligere, hvorfor lejeniveauet naturligvis tilsvarende skal sættes lavere. Sagsøger har ikke viden om, i hvilket omfang vilkårene i øv-rigt er ens.

Det kan derfor ikke bekræftes, at lejemålenes vilkår og stand er sammenlig-nelige, jf. også tidligere processkrifter.

På baggrund af ovenstående bestrides det, at sagsøgte har dokumenteret, at den aftalte leje er mere byrdefuld for sagsøgte end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, idet der mangler den nødvendige sammenligne-lighed og identitet mellem lejemålene.

Vedr. det lejedes værdi - sammenligningslejemål Det gøres gældende, at afgørelser omhandlende lejeforhold indgået før den 1. juli 2020, hvor lejen godkendes, er et udtryk for det lejedes værdi. Så-danne afgørelser skal tillægges den samme bevisvægt som afgørelser, hvor den aftalte leje nedsættes. Hvor en lejekontrakt er indgået før den 1. juli 2020, som i nærværende sag, finder væsentlighedskriteriet anvendelse,

9

hvormed lejen i princippet kan være 9,9 % højere henholdsvis lavere end det lejedes værdi.

Det bestrides, at enhver nedsættelse af lejen er et præcist udtryk for det leje-des værdi. Huslejenævnets afgørelser omgøres ofte i boligretten, fordi hus-lejenævnet ikke anvender konkrete sammenligningslejemål og lejeværdien derfor i mange tilfælde ikke fastsættes korrekt.

Det gøres gældende, at afgørelser, der er indbragt for en højere instans, og dermed fortsat er verserende, skal tillægges en differentieret bevismæssig vægt end endelige afgørelser, jf. hertil også TBB 2021.492.”

Sagsøgte, Lejer, har i sit påstandsdokument af 8. april 2024

anført følgende til støtte for sine påstande:

”Til støtte for de nedlagte påstande, gøres det sammenfattende gældende

at der ikke gyldigt kan aftales en leje, der er mere byrdefuld end det, der var gældende for andre lejere på tidspunktet for indgåelse af lejekon-trakten,

at lejen som mere byrdefuldt vilkår skal vurderes på baggrund af den lov-lige leje i ejendommen på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse og det kun er lejemål, hvor lejen er lovlig, der kan indgå i vurderingen af lejen som et mere byrdefuldt vilkår,

at det herefter kun er de lejemål i ejendommen, der betaler et lejeniveau, som er godkendt af nævn eller domstole, som kan indgå i vurderingen,

at det skal tillægges processuel skadevirkning, at udlejer ikke har imøde-kommet lejers opfordringer, hvorefter lejen som et mere byrdefuldt vil-kår skal vurderes på baggrund af oplysningerne i lejelisten,

at det i vurderingen skal lægges til grund, at lejemålene i ejendommen er sammenlignelige i stand, udstyr og vedligeholdelsesstand samt indgået på ensartede kontraktvilkår,

at lejen nedsættes til den mindre byrdefulde leje fra lejeforholdets begyn-delse.

DET LEJEDES VÆRDI: ANBRINGENDER:

Til støtte for de nedlagte påstande, gøres det sammenfattende gældende:

10

at afgørelser, som ikke er endelige, udgør et prøvet sammenligningsleje-mål iht. Lejelovens § 47, stk. 3.

at sagsøgte har fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningsle-jemål,

at retten skal se bort fra uprøvede lejemål,

at retsforlig, der er indgået forud for hoveforhandlingen er et uprøvet sammenligningslejemål og kan derfor ikke indgå i vurderingen,

at den afgørelse, som ligger til grund for forliget, er et prøvet sammenlig-ningslejemål og kan indgå i vurderingen,

at prøvede sammenligningslejemål, hvor vurderingstidspunktet for lejens størrelse er senere, end vurderingstidspunktet i det omtvistede lejemål, ikke kan indgå i vurderingen,

at bevisværdien af domstolsafgørelser beror på den konkrete prøvelse, ek-sempelvis har afgørelsen mindre bevisvægt hvis det alene er udlejer el-ler leje, der har fremlagt sammenligningslejemål eller hvis domstolene har lagt vægt på uprøvede sammenligningslejemål,

at sammenligningslejemål, hvor afgørelsen behandler lejeforhold indgået før den 1. juli 2020 og hvor lejen godkendes, ikke dokumenterer det le-jedes værdi for det pågældende sammenligningslejemål, da den god-kendte leje kan være op til 10 % højere end den rene lejeværdi for sam-menligningslejemålet,

at sammenligningslejemål kun kan indgå i vurderingen, hvis vurderingen af lejens størrelse er sket med samme virkningstidspunkt, som det omt-vistede eller et tidligere tidspunkt,

at bevisbyrden påhviler udlejer

at udlejer ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen, herunder har sagsøgte tilkendegivet, at sagsøgtes anbringende – såle-des som anført i påstandsdokumentet – om, at væsentlighedskriteriet finder an-vendelse, retteligt ikke gøres gældende i nærværende sag.

11

Rettens begrundelse og resultat

Sagen angår i første række fastsættelse af det lejedes værdi og dernæst spørgs-mål om lejen som et mere byrdefuldt vilkår.

Sagen angår lejemålet beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg. Lejemålet udgør 98 m2 fordelt på 4 værelser. Lejemålet er indgået pr. 1. august 2020, der tillige udgør skæringsdatoen. På baggrund af sagens oplysninger læg-ger boligretten til grund, at den årlige leje for lejemålet blev aftalt til 192.000 kr. inkl. vand, svarende til 1.959,18 kr. pr. m2 .

Boligretten lægger – som Huslejenævnet - efter sagens oplysninger endvidere til grund, at lejemålet er møbleret. Det af lejeren anførte kan ikke føre til en anden vurdering.

Parterne er enige om, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2014, og at lejen dermed ikke kan fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det leje-des værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2 (dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2), jf. § 42, stk. 2 (dagældende lejelovs § 47, stk. 2) og stk. 3. Parterne er endvi-dere enige om, at væsentlighedskriteriet ikke finder anvendelse.

Sagen er oprindelig ført som en del af et større sagskompleks vedrørende i alt 13 lejemål (15 sagsnumre), hvoraf de 14 sagsnumre – der alle vedrører lejemål beliggende i den nærliggende ejendom Falkonervænget/Sankt Nikolaj Vej – blev sluttet som forligt den 14. maj 2024; dagen før parternes procedure i sa-gerne.

Forinden var der den 22.-23. april 2024 besigtigelse af de 13 lejemål samt i alt 17 sammenligningslejemål.

Herudover har parterne hver især fremlagt adskillige sammenligningslejemål, som ikke er besigtiget under sagen.

Om anvendelse af sammenligningslejemål fremgår af lejelovens § 42, stk. 2, at der ved fastsættelse af lejen skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslej-lighed med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligehol-delsestilstand.

Af bevisvægtningsreglen i lejelovens § 47, stk. 3, følger videre, at det ved sammenligningen af lejemål i medfør af stk. 2 tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Af lejelovens § 20, stk. 1, in fine, fremgår, at det ved indbringelse for boligretten påhviler ud-lejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

For så vidt angår de besigtigede lejemål bemærker boligretten, at sammenlig-ningslejemålene beliggende Vagtelvej 15, 1.th., Finsensvej 37B, 3. tv., N. Jesper-

12

sens Vej 2., 2. th., og Junggreensvej 15, 3. th., alle ligger længere ude og mindre centralt på Frederiksberg end det omtvistede lejemål, mens lejemålet belig-gende Danas Plads 10, st.th., ligger i et mere attraktivt område end det omtvi-stede lejemål. Boligretten bemærker endvidere, at det prøvede sammenlignings-lejemål beliggende Helgesvej 28, st.th., og hvor lejen blev fastsat til 1.400 kr. pr. m2 , er et tidsbegrænset lejemål.

Af de øvrige besigtigede sammenligningslejemål, hvor lejen har været genstand for særskilt prøvelse – og som boligretten finder tilstrækkelige – lægger bolig-retten særlig vægt på lejemålet beliggende Falkonervænget 33, 2. th., 1952 Fre-deriksberg C. Dette lejemål udgør 79 m2 fordelt på 3 værelser og med skærings-dag den 15. juli 2019. Lejemålet er gennemgribende renoveret i 2002, har altan og elevator. Huslejen er ved Østre Landsrets dom af 28. marts 2023 fastsat til 1.700 kr. pr. m2 .

I forhold til lejemålet i nærværende sag finder boligretten, at der i opadgående retning må lægges vægt på modernisering i 2014 frem for i 2002, at ejendom-men Falkoner Allé 52 fremstår mere herskabelig end Falkonervænget 33, og at planløsningen i det omtvistede lejemål fremstår bedre og uden gennemgangs-rum, mens der i nedadgående retning må lægges vægt på, at der ikke er eleva-tor i ejendommen Falkoner Allé 52, samt at det omtvistede lejemål ikke har al-tan, mens Falkonervænget 33, 2. th., har to altaner. Boligretten finder, at godt gårdmiljø ikke nødvendigvis fuldt ud opvejer adgangen til egen altan.

For så vidt angår spørgsmålet om lejen som et mere byrdefuldt vilkår, påhviler bevisbyrden, som er tung at løfte, lejeren. Efter en samlet bedømmelse af oplys-ningerne i sagen finder boligretten, at lejeren ikke har godtgjort, at huslejen er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendom-men. Boligretten tager derfor ikke lejerens indsigelse om lejen som et mere byr-defuldt vilkår til følge.

Efter en samlet vurdering af oplysningerne i sagen finder boligretten, at den år-lige leje for det omtvistede lejemål beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Fre-deriksberg, skal fastsættes til 1.750 kr. pr. m2 , svarende til en årlig leje på 171.500 kr.

Lejerens selvstændige påstand om tilbagebetaling af for meget betalt leje med virkning fra den 1. august 2020 med tillæg af procesrente fra betalingstidspunk-terne tages til følge.

Efter en samlet vurdering af sagens værdi, forløb og udfald, herunder den fast-satte husleje i forhold til parternes påstande og at sagsøgte ikke gives medhold i synspunktet om lejen som et mere byrdefuldt vilkår, finder retten, at hver part skal bære egne sagsomkostninger.

13

THI KENDES FOR RET:

City Apartment A/S skal anerkende, at den årlige leje pr. 1. august 2020 for lejemålet beliggende Falkoner Allé 52, 2. tv., 2000 Frederiksberg, udgør kr. 171.500 ekskl. varme, men inkl. vand og møbler.

City Apartment A/S skal inden 14 dage til Lejer tilbagebetale for meget betalt leje med virkning fra den 1. august 2020 med tillæg af proces-rente fra betalingstidspunkterne.

Hver part bærer egne sagsomkostninger.

Publiceret til portalen d. 28-06-2024 kl. 15:03 Modtagere: Boligdommer 1, Advokat (H) Susanne Andréa Roug, Sagsøger CITY APARTMENT A/S, Sagsøgte Lejer, Boligdommer 2, Advokat Mads Bagger Holtug