BS-21879/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 173.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 15. april 2025

Sag BS-21879/2023-FRB Krista og Viggo Petersens Fond (advokat Susanne Andréa Roug) mod Frederiksberg Huslejenævn (advokat Kristin Jonasson) og Sag BS-21877/2023-FRB Krista og Viggo Petersens fond (advokat Susanne Andréa Roug)

mod

Frederiksberg Huslejenævn (advokat Kristin Jonasson)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagerne den 1. maj 2023.

Sagen drejer sig om fastsættelse af det lejedes værdi i et lejemål, som er gennemgribende forbedret.

2

Krista og Viggo Petersens fond har i sag BS-21879/2023-FRB nedlagt følgende påstande:

Principal påstand: Frederiksberg Huslejenævn tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for lejemå-let beliggende Maglekildevej 4, 2. th., 1853 Frederiksberg C, udgør kr. 141.100, svarende til kr. 1.700 pr. m2 med tillæg af aconto varme.

Subsidiær påstand: Frederiksberg Huslejenævn tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for lejemå-let beliggende Maglekildevej 4, 2. th., 1853 Frederiksberg C, udgør en lavere leje end kr. 141.100 dog højere end kr. 132.800 svarende til kr. 1.600 pr. m2 med til-læg af aconto varme.

Krista og Viggo Petersens fond har i sag BS-21877/2023-FRB nedlagt følgende påstande:

Principal påstand: Frederiksberg Huslejenævn tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Maglekildevej 4, 6. th., 1853 Frederiksberg udgør 141.100 kr. svarende til 1.700 kr./m2 om året med tillæg af a conto varme.

Subsidiær påstand: Frederiksberg Huslejenævn tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Maglekildevej 4, 6. th., 1853 Frederiksberg udgør 132.800 kr. svarende til 1.600 kr./m2 om året med tillæg af a conto varme.

Frederiksberg Huslejenævn har i begge sager nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at den årlige leje for lejemålene fastsættes af retten til en leje, der er højere end 1.600 kr. pr. m2, men dog lavere end 1.700 kr. pr. m2.

Oplysningerne i sagen Dommen indeholder ikke en fuld sagsfremstilling.

Huslejenævnet for Frederiksberg Kommune forhåndsgodkendte den 3. april 2023, at de to omhandlede lejemål blev gennemgribende forbedret, og at de ef-ter forbedring kunne udlejes til 1.550 kr. pr. m2.

Huslejenævnet genoptog efter retssagernes anlæg sagerne og traf den 13. juni 2023 afgørelse om at forhåndsgodkende en leje svarende til 1.600 kr./m2 inkl. vand.

3

Boligretten har under hovedforhandlingen besigtiget en række sammenlig-ningslejemål samt gennemgået fotodokumentation på yderligere lejemål.

Parternes synspunkter Krista og Viggo Petersens fond har i sit påstandsdokument anført:

”… Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende

at lejens størrelse kan fastsættes til kr. 1.700 pr. m2 årligt, subsidiært end lavere beløb end dette, men dog højere end kr. 1.550 pr. m2 årligt og,

at lejens størrelse kr. 1.700 pr. m2 årligt svarer til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2,

at sagsøgte ikke med rette kan sænke niveauet for lejens størrelse, når der er tale om samme gennemgribende modernisering i samme ejen-dom. …”

Frederiksberg Huslejenævn har i sit påstandsdokument anført:

”… 3.1 Ad Nævnets principale og subsidiære påstand nedlagt overfor Sagsøgers principale påstand

Til støtte for Nævnets påstande overfor Sagsøgers principale påstand gøres det gældende, at det påhviler Sagsøger at bevise, at det lejedes værdi for Lejemålet, jf. lejelovens § 19, stk. 2, udgør kr. 1.700 pr. m2, hvilken bevisbyrde Sagsøger ikke har løftet, jf. lejelovens § 20, stk. 1.

3.1.1 Lovgrundlag Det følger af lejelovens § 19, stk. 2, at lejen ved lejeaftalens indgåelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke må fastsættes til et be-løb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1 og § 161, stk. 3.

Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, jf. lejelovens § 19, stk. 2, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten over-stiger kr. 2.280 (2021) pr. m² eller et samlet beløb på kr. 260.738 (2021). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i den tidligere gældende lov om

4

sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gæl-dende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. fe-bruar 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om by-fornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere æn-dringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Videre fremgår det af lejelovens § 132, stk. 1, at huslejenævnet på eje-rens anmodning kan træffe afgørelse om størrelse af den leje, der lovligt kan kræves, hvis ejeren gennemfører en gennemgribende forbedring iht. lejelovens § 19, stk. 2. Det er denne anmodning, Sagsøger i denne sag har bedt om for Lejemålet. Vurdering af sammenligningslejemål fo-retages efter lejelovens § 42, stk. 2 og 3.

3.1.2 Nævnets brug af sammenligningslejemål i afgørelser Sagsøger gør gældende, at Nævnet ikke har inddraget tilstrækkelige og relevante sammenligningslejemål i forbindelse med fastsættelsen af det lejedes værdi for det i sagen omhandlede lejemål.

Nævnet bestrider dog, overhovedet at være forpligtet til at henvise til konkrete sammenligningslejemål i forbindelse med Nævnets fastsæt-telse af det lejedes værdi. Dette støttes på TBB 2016.127, hvor Vestre Landsret i dommen af 27. oktober 2015 udtaler: ”Det kan ikke antages, at det strider mod officialmaksimen, at huslejenævnet ikke har anført, hvilke konkrete lejemål der har dannet grundlag for nævnets vurde-ring.”

Nævnet træffer generelt afgørelser om det lejedes værdi ud fra Næv-nets generelle kendskab og henviser ikke til konkrete sammenlignings-lejemålet. Med henvisning hertil gøres det gældende, at Nævnets afgø-relse i bilag B af 13. juni 2023 er truffet på et sagligt og fyldestgørende grundlag og i øvrigt i overensstemmelse med Nævnets faste praksis.

Som det fremgår af Nævnets afgørelse, jf. bilag B, er den truffet på bag-grund af en vurdering af det af Sagsøger for Nævnet fremlagte materi-ale (bilag 1) samt efter sammenligning med tilsvarende lejemål. Det be-mærkes i øvrigt, at Nævnet efter genoptagelsen har henvist til de to le-jemål beliggende Maglekildevej 4, 3. tv. og Maglekildevej 6, st. th. (bilag 3 og 4 samt 8 og 9), som er indgået i Nævnets vurdering sammen med Nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i området.

Til yderligere støtte for Nævnets afgørelse og med henvisning til kriteri-erne i lejelovens § 42, stk. 2 og 3, henvises til de af Nævnet fremlagte

5

sammenligningslejemål i bilag C-I, som er nærmere gennemgået neden-for i pkt. 3.1.3 og i bilag J.

3.1.3 Nævnets sammenligningslejemål Til støtte for den nedlagte påstand gør Nævnet gældende, at den leje på kr. 1.700 pr. m2, som Sagsøger påstår Nævnet tilpligtet at anerkende, væsentligt overstiger det lejedes værdi, henset til den leje, der lovligt kan opkræves for tilsvarende lejemål i området, og som er omfattet af reglerne om det lejedes værdi i lejelovens § 19, stk. 2. Det dokumenteres ved nedennævnte sammenligningslejemål.

Bilag C og D: Som bilag C (Rolighedsvej 7, 4. tv.) og bilag D (Danas Plads 10, st. th.) fremlægger Nævnet afgørelser af 11. oktober 2022, henholdsvis 20. de-cember 2022, vedrørende lejemålene beliggende Rolighedsvej 7, 4. tv., 1958 Frederiksberg C og Danas Plads 10, st. th., 1915 Frederiksberg C. I de to afgørelser oversteg den aftalte leje det lejedes værdi, og Nævnet har i begge afgørelser nedsat lejen til 1.450 kr./m2 årligt.

Lejemålene i bilag C og D (Rolighedsvej 7, 4. tv. og Danas Plads 10, st. th.) samt det i sagen omhandlede er alle beliggende på det centrale Fre-deriksberg. Derudover svarer de gennemgribende forbedringer, der er foretaget i sammenligningslejemålene, i høj grad til det i bilag 1 be-skrevne projekt, henset til både udstyr i lejemålene og forbedringerne i øvrigt.

Bilag E, F og G Som bilag E, F og G fremlægges afgørelser vedrørende lejemålene belig-gende Dr. Abildgaards Allé 5, st. th., 1955 Frederiksberg C, Falkoner Allé 13, 2. th., 2000 Frederiksberg og Johnstrups Allé 5, 4. th., 1923 Fre-deriksberg C.

Af bilag E og G (Dr. Abildgaards Allé 5, st. th. og Falkoner Allé 13, 2. th.) fremgår det, at Nævnet i afgørelserne har nedsat den aftalte leje, da den oversteg det lejedes værdi. Afgørelserne vedrører 3-værelseslejlig-heder, som den i sagen omhandlede.

Af bilag E (Dr. Abildgaards Allé 5, st. th.) fremgår det, at Nævnet i sin afgørelse af 3. juli 2023 har nedsat lejen fra 1.780 kr./m2 til 1.550 kr./m2 årligt. Det fremgår yderligere af bilag E, at lejemålet tidligere er gen-nemgribende forbedret i 2017, herunder med nyt køkken og bad. Afgø-relsen vedrører en 3-værelseslejlighed, som den i sagen omhandlede.

6

Af bilag F (Falkoner Allé 13, 2. th.) fremgår, at Nævnet i sin afgørelse af 24. august 2023 har nedsat den aftalte leje fra 1.766,4 kr./m2 til 1.500 kr./m2 årligt. Dette lejemål er ligeledes gennemgribende forbedret. Det fremgår af afgørelsen, at forbedringsarbejderne blev afsluttet i 2017. Forbedringen omfattede også her blandt andet nyt køkken og bad, og lejligheden indeholder 4 værelser, dvs. et mere end Lejemålet.

Af bilag G (Johnstrups Allé 5, 4. th.) fremgår det, at Nævnet i sin afgø-relse af 11. maj 2023 har nedsat den aftalte leje fra 1.819,45 kr./m2 til 1.550 kr./m2 årligt. Også dette lejemål er gennemgribende forbedret med bl.a. nyt køkken og bad. Lejemålet er gennemgribende forbedret i 2014 og har efterfølgende i 2019 fået opsat en altan. Derudover var lej-ligheden møbleret.

Vedrørende afgørelserne i bilag E, F og G (Dr. Abildgaards Allé 5, st. th., Falkoner Allé 13 og Johnstrups Allé 5, 4. th.) præciseres, at der er tale om afgørelser truffet i 2023, hvorfor afgørelser afspejler det aktuelle niveau. Lejemålene er desuden alle beliggende centralt på Frederiks-berg i umiddelbar nærhed af det i sagen omhandlede lejemål.

Bilag H og I: Som bilag H og I fremlægges Nævnets afgørelser vedrørende Dr. Abild-gaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg C og Falkoner Allé 42, 5. tv., 2000 Frederiksberg.

Af bilag H og I (Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv. og Falkoner Allé 42, 5. tv.) fremgår, at Nævnet i sine afgørelser af 31. august 2021 henholdsvis af 14. juli 2023 har nedsat lejen til 1.600 kr./m2 årligt, da den aftalte leje oversteg det lejedes værdi.

Det bemærkes særligt, at afgørelsen i bilag I (Falkoner Allé 42, 5. tv.) er fra 2023, og lejen i øvrigt er fastsat til samme niveau som den af Nævnet forhåndsgodkendte leje for det i sagen omhandlede lejemål. Lejemålet beliggende Falkoner Allé 42, 5. tv. er gennemgribende forbedret i 2021. Forbedringsarbejderne svarer i det væsentligste til dem, der er udført i det i sagen omhandlede Lejemål både med hensyn til omfang og ud-styr.

Bilag 3 og 4: Endelig fremhæver Nævnet bilag 3 og 4 (der også er fremlagt som bilag 8 og 9). Disse betragtes af Nævnet som de for sagen mest relevante og retvisende sammenligningslejemål, da der er tale om to lejemål placeret i samme ejendom, som det i sagen omhandlede Lejemål. For begge leje-mål, Maglekildevej 4, 3. tv. og Maglekildevej 6, st. th., gør det sig gæl-

7

dende, at Nævnet i 2021 har truffet afgørelse og forhåndsgodkendt en leje på 1.600 kr./m2 årligt. De to lejemål i bilag 3 og 4 (Bilag 8 og 9) ad-skiller sig på ingen væsentlig måde fra det i sagen omhandlede Lejemål og projekt. Således bør lejen for det i sagen omhandlede Lejemål ligele-des fastsættes til 1.600 kr./m2 årligt.

Det er Nævnets klare opfattelse, at de af Nævnet fremlagte lejemål samt bilag 3 og 4 (bilag 8 og 9) alle er sammenlignelige i medfør af lejelovens § 42, stk. 2 og 3. Lejemålene er alle, med undtagelse af de to lejemål på Falkoner Allé, beliggende på Frederiksberg C. De to lejemål på Falko-ner Allé er dog beliggende tæt på det centrale Frederiksberg og i øvrigt i samme kvarter som det i sagen omhandlede lejemål.

Det bemærkes slutteligt, at lejen i ingen af de af Nævnet fremlagte leje-mål overstiger 1.600 kr./m2 årligt. For størstedelen af lejemålene gælder det sågar, at lejen er lavere end 1.600 kr./m2 årligt. Der henvises til bilag J, der indeholder et oversigtsskema for Nævnets sammenligningsleje-mål og Sagsøgers sammen- ligningslejemål.

3.1.4 Sagsøgers sammenligningslejemål Som ovenfor nævnt har Sagsøger ifølge lejelovens § 20, stk. 1, bevisbyr-den for, at den ønskede leje ikke overstiger det lejedes værdi. I den sam-menhæng skal Nævnet fremhæve, at forbedringsudgifterne til gennem-gribende forbedringer i de af Sagsøger fremlagte sammenligningsleje-mål i bilag 11, 12, 14 og 15, er betydeligt højere end de i bilag 1 projekte-rede forbedringsudgifter.

Lejemålene i bilag 11, 12, 14 og 15 samt det i sagen omhandlede er omtrent samme størrelse. De højere udgifter til forbedringer indikerer derfor, at de udførte forbedringer er af en højere kvalitet og derfor kan berettige, at det lejedes værdi er tilsvarende hø-jere.

Det gøres derfor gældende, at de af Sagsøger fremlagte lejemål i bi-lag 11, 12, 14 og 15 har mindre værdi som sammenligningslejemål og derfor ikke bør tillægges stor vægt ved vurderingen af det lejedes værdi for det i sagen omhandlede Lejemål.

Vedrørende Sagsøgers sammenligningslejemål fremlagt i bilag 17, be-mærkes det særligt, at husnummeret på lejemålet ikke er oplyst. Det er oplyst, at lejemålet i bilag 17, er beliggende på Falkoner Allé. Dette be-tyder, at lejemålet potentielt kan være beliggende på grænsen til Køben-havn N og dermed ikke i samme område/kvarter som det i sagen om-handlede lejemål. Da det ikke er muligt præcist at fastlægge dette leje-måls geografiske placering, gøres det gældende, at lejemålet ikke er eg-net til anvendelse som sammenligningslejemål i medfør at lejelovens § 42, stk. 2.

8

De to øvrige lejemål fremlagt af Sagsøger i bilag 16 og 18, er i sig selv ikke tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for, at en leje på 1.700 kr./m2 årligt ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Hertil bemærkes det i øvrigt, at lejemålene i bilag 16 og 18 er noget større end Lejemålet, og at lejen er fastsat til 1.675 kr./m2 og 1.650 kr./m2, dvs. lavere end påstået af Sagsøger.

3.1.5 Nettoprisindekset og den generelle prisudvikling Sagsøger gør gældende, at Nævnet, ved fastsættelse af det lejedes værdi og ved sammenligningen med lignende lejemål, er forpligtet til at lægge vægt på udviklingen i nettoprisindekset.

Nævnet bestrider at være forpligtet til at tage udviklingen i nettoprisin-dekset i betragtning, når der sker sammenligning med tilsvarende leje-mål. Ved vurderingen af det lejedes værdi, kan Nævnet inddrage lejen for sammenlignelige lejemål.

Ved vurderingen af om et lejemål kan be-tragtes som ”sammenligneligt” , kan Nævnet udelukkende tage de sam-menligningsmomenter i betragtning, der positivt er oplistet i lejelovens § 42, stk. 2. Sammenlignelige lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, ud- styr og vedligeholdelsestand kan således inddra-ges i Nævnets afgørelse.

Sammenligningslejemålene, der er fremlagt som bilag 3 og 4 (og som bilag 8 og 9), der har beliggenhed i samme ejendom som det omhandlede Lejemål, er derfor det bedste sammenlig-ningsgrundlag, da Lejemålet og lejemålene i bilag 3 og 4 (og bilag 8 og 9) i det væsentligste er identiske på alle de sammenligningsmomenter, der er anført i lejelovens § 42, stk. 2.

Nævnet skal derfor lægge lejen i sammenligningslejemålene, jf. bilag 3-4 (bilag 8-9) samt bilag C-J, til grund, og udviklingen i nettoprisindekset er uden betydning for vurde-ringen.

Sagsøger anfører, at nettoprisindekset siden april 2021 er steget fra 104,8 til 118,7 i april 2023, og Sagsøger mener derfor, at den generelle prisudvikling medfører, at Nævnets afgørelser (bilag 3, 4, 8 og 9) fra 2021 ikke kan lægges til grund for fastsættelsen af det lejedes værdi i Lejemålet.

Nævnet bestrider dog, at nettoprisindekset og udviklingen heri har be-tydning for fastsættelsen af det lejedes værdi.

3.1.6 Sagsøgers bilag 5-7 Nævnet har ved den korrigerede afgørelse af 13. juni 2023 (bilag B) ind-draget de af Nævnet tidligere trufne afgørelser i ejendommen Maglekil-devej 4-6, hvorfor den af Sagsøger fremlagte korrespondance, fremlagt som bilag 5-7, ingen betydning har.

9

3.1.7 Sagsøgers for sent fremlagte bilag 19-25 og bilag 26-30 Sagsøger har den 20. februar 2025 fremlagt Processkrift med bilag 19-30 (12 bilag i alt), der indeholder nye anbringender og beviser, dvs. mere end 4 uger efter forberedelsens afslutning.

Sagsøgte protesterer mod at processkrift 2 og de 12 bilag fremlægges, jf. retsplejelovens § 358, stk. 1, og gør gældende, at der skal ses bort fra anbringenderne og bilagene. Sagen blev berammet til hovedforhandling ved det forberedende rets-møde den 27. oktober 2023, og af retsbogsudskriften fremgår, at forbe-redelsen sluttede 8 uger før hovedforhandling, dvs. den 21. januar 2025.

Sagsøger har haft ca. 15 måneder til at fremkomme med et afsluttende processkrift og eventuelle nye beviser.

Sagsøgte afgav den 25. september 2023 svarskrift i sagen, og Sagsøger har haft rig mulighed for at kommentere på Nævnets svarskrift, men vælger først at kommentere på det 1 år og 5 måneder efter modtagelsen. Tilsvarende har Sagsøger haft rig mulighed for at fremlægge de sam-menligningsleje- mål, som nu ønskes fremlagt som bilag 19-25.

Der er tale om afgørelser, der er dateret i perioden november 2017-november 2023, og som derfor kunne have været fremlagt langt tidligere i proces-sen. For så vidt angår bilagene 26-30, der har relation til Sagsøgtes sam-menligningslejemål, bemærkes, at det også er materiale, der kunne have været fremlagt langt tidligere, idet det er dateret i perioden juli 2023-juli 2024. Der henvises til FM2010.84Ø.

Der foreligger ikke nogen undskyldende omstændigheder på Sagsøgers side, og det forhold at Sagsøger har skiftet advokat den 30. januar 2025, ændrer ikke herpå. I tillæg hertil bemærkes, at man kan undre sig over, at materialet først fremlægges den 20. februar 2025, selvom ny advokat kom på den 30. ja-nuar 2025.

Der er tale om et omfattende materiale, som det vil tage tid at sætte sig ind i, og sagsøgte har derfor ikke i tilstrækkelig grad mulig-hed for at varetage sine interesser. Dertil kommer, at Sagsøger allerede under sagen har fremlagt sammenligningslejemål, og en nægtelse af til-ladelse til at fremkomme med de 12 nye bilag, vil ikke give et ufor-holdsmæssigt tab for Sagsøger.

Såfremt Sagsøger får Rettens tilladelse, jf. retsplejelovens § 358, stk. 6, jf. stk. 1, til at fremlægge de nye anbringender og 12 bilag, gøres det gæl-dende, at oplysningerne, der fremgår af de 12 bilag, ikke er egnede som sammenligningslejemål til fastlæggelse af en forhåndsgodkendt leje for til det omtvistede Lejemål, jf. lejelovens § 42, hvilket jeg vil uddybe nærmere under hovedforhandlingen.

3.2 Ad Nævnets principale og subsidiære påstand nedlagt overfor Sagsøgers subsidiære påstand

10

Sagsøger påstår subsidiært, at Nævnet skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Maglekildevej 6, 4. th., 1853 Frederiksberg ud-gør kr. 132.800 svarende til 1.600 kr./m2.

Da nærværende sag vedrører lejemålet beliggende Maglekildevej 4, 2. th., 1853 Frederiksberg, og Nævnets anerkendelse af lejen for andre leje-mål ikke er relevante i denne henseende, påstår Nævnet afvisning, subsidiært frifindelse for så vidt angår Sagsøgers subsidiære påstand med henvisning til ovennævnte under pkt. 3.1 anførte anbringender. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Boligretten lægger til grund, at den omhandlede ejendom er opført i 1950. De godkendte arbejder er nu gennemført. Boligretten finder, at lejemålene ligger i et meget attraktivt kvarter ud til en rolig vej og er forbedret og moderniseret til en meget høj stand. Lejemålene indeholder elevator og en anvendelig terrasse.

Ved vurdering af lejens værdi har parterne fremlagt en række sammenlignings-lejemål, som alle ligger på Frederiksberg C inden for geografisk nærhed. Bolig-retten vurderer, at de fremlagte sammenligningslejemål i det væsentlige er til-svarende, således at de er beliggende i samme kvarter og er af væsentligt sam-me størrelse, vedligeholdelsesstand, kvalitet og indretning. Boligretten finder således, at de fremlagte lejemål er sammenlignelige, uagtet at der er mindre for-skelle på dem.

Parterne har under hovedforhandlingen begrænset besigtigelsen til 6 lejemål. Parternes har derudover fremlagt adskillige yderligere lejemål, som boligretten tillige på baggrund af oplysninger om beliggenhed, størrelse, forbedringer og ud fra fremlagt billedmateriale finder sammenlignelige.

Om sammenligningslejemålenes anvendelighed bemærker boligretten, at en række af de huslejenævnsafgørelser, som Frederiksberg Huslejenævn har frem-lagt, efterfølgende er tilsidesat af enten boligretten eller landsretten, eller forligt indenretligt til en højere leje end det af huslejenævnet fastsatte.

I disse tilfælde, hvor huslejenævnets afgørelse således ikke endeligt har fastlagt, hvilken leje der betales, finder boligretten ikke nævnsafgørelserne anvendelige til belysning af den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder, og dermed for det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. § 42, stk. 2 og 3.

Boligretten bemærker, at i tilfælde, hvor forliget ikke er ind-

11

gået på baggrund af boligrettens eller landsrettens tilkendegivelse, kan forligets indhold heller ikke anses for at være prøvet efter lejelovens § 42, stk. 3.

På den baggrund lægger boligretten som retvisende for det lejedes værdi sær-ligt vægt på følgende afgørelser:

For lejemålet Rosenørns Allé 33, st. tv. og 3. th., har huslejenævnet forhånds-godkendt en leje på 1.700 m2 i lejemål, som er ringere og ligger mere støjudsat end de i denne sag omhandlede. Lejemålet havde indeliggende radiatorer, lejen omfattede ikke vand, og der var ikke altan eller elevator.

For lejemålet Falkonervænget 33, 2. th., har Østre Landsret godkendt en leje på 1.700 kr. i et lejemål, som ligger i en sammenlignelig bygning, men var forbed-ret i 2002, fremtræder væsentlig mere slidt og ligger mere støjudsat. Lejligheden havde altan, men af dårligere beskaffenhed og ud til trafikeret vej. Lejemålet er møbleret.

For lejemålet Falkoner Allé 13, 2. th, har boligretten godkendt en leje på 1.766 kr./m2 for et lejemål, som fremtræder væsentlig mere slidt og ligger mere støjudsat.

For lejemålene Smallegade 37, st. tv. og 3. tv. har huslejenævnet et år før de om-handlede afgørelser godkendt en husleje på 1.650 for lejemål, som ikke indehol-der elevator eller altan, og hvor vand ikke er inkluderet i lejen.

For lejemålet Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv, har boligretten godkendt en leje på 1.834 kr./m2 for et lejemål i sammenlignelig stand. Denne dom er indbragt for landsretten.

For lejemålet Lykkesholms Allé 3 C, 4. th., har Østre Landsret godkendt en leje på 1.829 kr./m2 i et sammenligneligt lejemål.

For lejemålet Fuglevangsvej 10, 2, lejlighed 21, har huslejenævnet i 2017 god-kendt en leje på 1.752 kr./m2 for et lejemål, som er istandsat i 2007, og som fremtræder tydeligt ældre end de omtvistede, men som dog er udlejet møbleret.

For lejemålet Bille Brahes Vej 8, 2. tv. har huslejenævnet i 2017 forhåndsgod-kendt en leje på 1.650 kr./m2 i sammenligneligt lejemål. Lejen er i dette lejemål efter det oplyste reguleret til 1.714 kr./m2, om end denne lejeregulering ikke i sig selv har været genstand for prøvelse.

To voterende, Dommer og Boligdommer 1, udtaler herefter:

12

På baggrund af de fremlagte sammenligningslejemål finder vi det bevist, at der for et lejemål af tilsvarende stand, beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelse gælder en leje på 1.700 kr./m2.

Vi finder, at dette stemmer overens med, at Huslejenævnet for to andre lejlighe-der i samme ejendom og med samme forbedring i 2021 godkendte en leje på 1.600 kr./m2. Vi lægger i den forbindelse vægt på, at der i disse lejemål er aftalt indekslejeregulering, dog begrænset til højst 4 % om året, svarende til en leje på over 1.700 kr./m2 på afgørelsestidspunktet. Uagtet at denne lejeregulering ikke i sig selv har været prøvet, svarer det efter vores opfattelse også til den alminde-ligt gældende leje.

Vi stemmer derfor for at tage Krista og Viggo Petersens Fonds principale på-stand til følge.

En voterende, Boligdommer 2, udtaler: Under hensyn til lejemålenes stand, beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelse finder jeg, at lejen skal fastsættes svarende til 1.650 kr./m². Jeg lægger herved også vægt på huslejenævnets forhåndsgodkendelse fra 2021 samt Østre Landsrets afgørelse i sagen om lejemålene i Hostrups Have (TBB2022.978).

Den retlige standard "det lejedes værdi", jf. lejelovens § 42, stk. 2, følger ikke nettoprisindekset. Reguleres en leje efter nettoprisindekset, er det således fast antaget i den juridiske teori, at det kan prøves, om lejen ved reguleringen overstiger det lejedes værdi. Se hertil: Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, Boliglejeret, 4. udg., 2022, s. 205 og Jakob Juul-Sandberg, Det lejedes værdi, 5. udg., 2022, s. 186.

En senere indeksering af et prøvet lejemål medfører således, at lejen potentielt kan overstige det lejedes værdi. At medtage et uprøvet indekstillæg i vurderin-gen af et prøvet sammenligningslejemål medfører, at vurderingen ikke længere sker af et lejemål, hvor lejen er "prøvet", jf. lejelovens § 42, stk. 3.

Hvis en part ønsker at benytte et prøvet sammenligningslejemål med senere in-deksregulering, kan der i stedet fremlægges oplysninger om, hvad den gæl-dende leje er for lejemålene, jf. bl.a. U.2017.2922 H. Disse oplysninger må dog selvsagt anses som uprøvede, da hele lejen ikke har været underlagt prøvelse.

Jeg stemmer derfor for at tage parternes subsidiære påstande til følge for et be-løb på 1.650 kr./m².

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

13

Sagsomkostningerne er efter sagernes værdi, forløb og udfald fastsat til dæk-ning af advokatudgift med 150.000 kr. og af retsafgift med samlet 3.000 kr. Ad-vokatudgiften indeholder 2.800 kr. til taxaudgift. Krista og Viggo Petersens fond er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

I sag BS-21879/2023-FRB tilpligtes Frederiksberg Huslejenævn at anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Maglekildevej 4, 2. th., 1853 Frederiks-berg C, udgør kr. 141.100, svarende til kr. 1.700 pr. m2 med tillæg af aconto varme.

I sag BS-21877/2023-FRB tilpligtes Frederiksberg Huslejenævn at anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Maglekildevej 4, 6. th., 1853 Frederiks-berg C, udgør 141.100 kr., svarende til 1.700 kr./m2 om året med tillæg af a conto varme.

Frederiksberg Huslejenævn skal til Krista og Viggo Petersens Fond inden 14 dage samlet betale sagsomkostninger med 153.000 kr.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 15-04-2025 kl. 12:45 Modtagere: Boligdommer 1, Advokat (H) Susanne Andréa Roug, Sagsøgte Frederiksberg Huslejenævn, Advokat (L) Kristin Jonasson, Boligdommer 2, Sagsøger Krista og Viggo Petersens Fond