BR — Byretterne

BS-24083/2023-FRB

OL-2023-BYR-00483

Endelig

Dato

21-11-2023

Sagsemne

Sagen drejer sig om lejefastsættelse for tidligere andelshavere

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 122.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 21. november 2023

Sag BS-24083/2023-FRB

Heimstaden Duegården ApS (advokat Patrick Viggo Møller)

mod

Lejer 1 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 2 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 3 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 4 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 5 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 6 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 7 (advokat Anders Lindqvist)

Lejer 8 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 9 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 10 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 11 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 12 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 13 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 14 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 15 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 16 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 15. maj 2023.

Sagen drejer sig om lejefastsættelse for tidligere andelshavere.

Heimstaden Duegården ApS har nedlagt følgende påstand:

Lejerne tilpligtes at anerkende at årslejen, eksklusive vand og varme, pr. 1. september 2017 for Lejernes lejemål i ejendommen Godthåbsvej 74, 2000 Frederiksberg skal fastsættes til et beløb svarende til den boligafgift, som blev betalt i boligafgift til A/B Duegården, og at årslejen, eksklusive vand og varme, pr. 1. september 2017 udgør det beløb, som er anført ud for den enkelte lejer i bilag 1 til stævningen.

Lejer 1, Lejer 2, boet efter Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 har overfor sagsøgers påstand nedlagt påstand om frifin-delse.

Lejer 1, Lejer 2, boet efter Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 har nedlagt følgende selvstændige påstande:

1) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 1's lejemål Duevej 6, 5. tv., 2000 Frederiksberg C, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 64.183,41 kr.

2) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 2's lejemål Duevej 12, 5. tv, 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. september 2017 nedsættes til 64.183,41 kr.

3) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 3's lejemål Duevej 16, 5. tv., 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 64.183,41 kr.

4) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 4's lejemål Godthåbsvej 74, 2. 28, 2000 Frederiksberg C, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 27.114,23 kr.

5) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 5's lejemål Duevej 6, 3. tv., 2000 Frederiksberg C, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 64.183,41 kr.

6) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 6's lejemål Duevej 6, 4. tv., 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 64.183,41 kr.

7) Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at den årlige leje for Lejer 7's lejemål Duevej 16, 5. th., 2000 Frederiksberg C, med virkning fra den 1. september 2017 fastsættes til 57.199,36 kr.

Der nedlægges videre påstand om, at sagsøgeren skal tilbagebetale de for meget opkrævede lejebeløb med tillæg af morarente fra de enkelte betalingstids-punkter.

Lejer 8, Lejer 9, Lejer 10, Lejer 11, Lejer 12, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15 og Lejer 16 har nedlagt følgende påstande:

1.1 Lejer 8 og Lejer 9 – Duevej 4, 6. sal, 2000 Frederiksberg

1.1.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.1.2 Lejer 8 og Lejer 9 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 4, 6. sal, overfor Lejer 8 og Lejer 9 kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 8 og Lejer 9 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 4, 6. sal, 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 1.369,83, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 8 og Lejer 9 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.2 Lejer 10 – Duevej 20, 2. th., 2000 Frederiksberg:

1.2.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.2.2 Lejer 10 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 20, 2. th., 2000, overfor Lejer 10 kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 10 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS s skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 20, 2. th., 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 666,28, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 10 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker

1.3 Lejer 11 – Duevej 22, 3. tv., 2000 Frederiksberg:

1.3.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.3.2 Lejer 11 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 22, 3. tv., 2000 Frederiksberg, overfor Lejer 11 kan opkræves et for-bedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 11 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 22, 3. tv., 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 3.643,57, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 11 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.4 Lejer 12 – Duevej 4, 1. tv., 2000 Frederiksberg:

1.4.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.4.2 Lejer 12 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 4, 1. tv., 2000 Frederiksberg., overfor Lejer 12 kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 12 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 4, 1. tv., 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 3.556,51, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 12 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.5 Lejer 13 – Duevej 28, 2. th., 2000 Frederiksberg:

1.5.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.5.2 Lejer 13 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 28, 2. th., 2000 Frederiksberg, overfor Lejer 13 kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligregule-ringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 13 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 28, 2. th., 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 2.634,92, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 13 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.6 Lejer 14 – Duevej 24, 6., 2000 Frederiksberg:

1.6.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.6.2 Lejer 14 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 24, 6. sal, overfor sagsøger kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 14 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges følgende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 24, 6. sal, 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 3.402,45, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 14 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.7 Lejer 15 – Duevej 18, 2. th., 2000 Frederiksberg:

1.7.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse

1.7.2 Lejer 15 nedlægger følgende selvstændige påstande:

Principale påstande:

1. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at der ikke for lejemålet Duevej 18, 2. th., 2000 Frederiksberg, overfor sagsøger kan opkræves et forbedrings-tillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

2. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 15 tilbagebetale opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

Subsidiær påstand:

Såfremt Retten ikke måtte tage den principale påstand til følge, nedlægges føl-gende subsidiære påstand:

3. Heimstaden Duegården ApS skal anerkende, at det årlige forbedringstillæg for lejemålet Duevej 18, 2. th., 2000 Frederiksberg, ikke kan overstige kr. 2.774,71, subsidiært alene et af boligretten fastsat forbedringstillæg lavere end det af Huslejenævnet på Frederiksberg beregnede.

4. Heimstaden Duegården ApS skal til Lejer 15 tilbagebetale for meget opkrævet forbedringstillæg fra den 1. september 2017 med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3, til betaling sker.

1.8 Lejer 16 – Godthåbsvej 74, 3, 39, 2000 Frederiksberg:

1.8.1 Overfor Udlejers påstande nedlægges følgende:

Frifindelse.

Lejer 2 og Lejer 4 har fri proces.

Oplysningerne i sagen Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Sagerne har været behandlet ved Frederiksberg Huslejenævn, som den 23. de-cember 2020 traf afgørelse i sagerne, hvor nævnet besluttede, at lejen i de omtvi-stede lejemål skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 med tillæg af forbedringer.

Af afgørelserne fremgår:

Sagsfremstilling

: Denne sag er en del af det samlede ”Duegården-sagskompleks” . De ind-ledende og neden for følgende kommentarer/høringssvar er således par-ternes afgivne og helt generelle kommentarer til lejefastsættelsen m.m. Der kan således forekomme kommentarer, der ikke er helt relevante for nærværende lejemål.

Andelsboligforeningen A/B Duegården, der blev stiftet i 2007, blev i maj 2016 erklæret konkurs.

En række lejere, organiseret i ”Duegårdens Lejerforening, Interessefore-ningen Duegården” og repræsenteret ved advokatfirmaet Elmann, ved advokat Kasper Westberg, indbringer ved brev af 22. oktober 2017 denne sag for nævnet. Lejerne anmoder nævnet om at træffe afgørelse om lejens størrelse og lejeaftalens øvrige vilkår.

I sagen er fremlagt en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse for et lejemål i ejendommen, dateret den 30. september 2016. Som sagen er op-lyst, er det konkrete lejemål, som den fremlagte varsling omhandler, ikke omfattet af sagen for huslejenævnet. Af varslingsbrevet fremgår blandt andet følgende:

” Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Vi skal hermed varsle en huslejestigning for lejemålet Godthåbsvej 74, 1. 17. Lejestigningen træder i kraft den 1. januar 2017 og bliver varslet i henhold til reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt leje.

Hvad er omkostningsbestemt leje? Omkostningsbestemt leje betyder, at huslejen bliver fastsat efter ejendommens driftsudgifter – som fx skatter og afgifter til det offentlige, renovation, udgifter til vand, fælles belysning, forsikringer, vicevært og renholdelse af ejendommen. Endvidere indgår der et afkast af ejendommens værdi, som er beregnet efter sær-lige regler i Boligreguleringsloven. Dertil kommer regulering af hensættelser til vedligeholdelse.

Der opkræves i dag følgende leje for lejligheder, der er udlejet til omkost-ningsbestemt leje: Til dækning af driftsudgifter og afkast af ejendommens Værdi 1.485.825,16 kr. Til dækning af hensættelser til vedligeholdelse 855.485,00 kr.

Sådan beregner vi din lejestigning Forhøjelsen er beregnet på grundlag af det vedlagte budget. Lejeændringen

og din kommende kvartalsvise lejebetaling er sammensat sådan:

Sidst varslet Ændring Ny leje

Budgetleje beboelse4,223,96 228,52 4.452,48 Skat – bolig68,67 0,00 68,67 Udvendig vedl. § 181.147,50 0,00 1.147,50Udvendig vedl. § 18 b1.058,25 0,00 1.058,25Køkken/bad modern.2.276,85 0,00 2.276,85Elevator100,74 0,00 100,74 Antenne357,87 0,00 357,87 Beboerrepræsentation75,00 0,00 75,00Aconto varme1,120,05 0,00 1.120,05 I alt10,428,89 228,52 10.657,41"

Udlejer har fremlagt et driftsbudget for ejendommen for 2017 og har over for nævnet oplyst, at der ikke er udarbejdet nyt budget siden det senest varslede, idet der ikke er registreret en stigning i ejendommens udgifter. Af det fremlagte driftsbudget for ejendommen for 2017 fremgår blandt andet følgende poster:

Skatter og afgifter2.016.129,56

Forsikringer546.704,36

Abonnementer130.591,77

Vicevært, renholdelse887.742,78

Anden renholdelse42.802,50

Varme76.053,86

Diverse udgifter7.420,63

Afkast2.307.048,00

Budgetudgifter i alt6.014.493,46

Boligernes andel 23,35%1.404.384,22

Administration177.718,75

I alt1.582.102,97

Ved brev af 18. august 2017 meddelte DEAS Ejendomsadministration/ud-lejer lejeren, at Andelsboligforeningen Duegården har besluttet at sælge foreningens ejendom til Akelius med DEAS som administrator, og at overdragelsen finder sted den 1. september 2017. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

” Som tidligere andelshaver har du efter overdragelsen ret til fortsat brugsret som lejer i ejendommen. Det betyder, at du pr. 1. september 2017 overgår til at blive lejer i ejendommen med Akelius som udlejer, men på samme vilkår, som har været gældende, mens du har været andelshaver.

Vilkårene for lejemålet svarer således til de vilkår, som var gældende for dig

som medlem af andelsboligforeningen. Du skal således betale samme beløb i leje, som du hidtil har betalt i boligafgift.”

Advokatfirmaet Elmann, ved advokat Kasper Westberg, gjorde ved brev af 31. august 2017 indsigelse over for udlejer, idet det i brevet var anført, at advokaten repræsenterer en række lejere organiseret i ”Duegårdens Le-jerforening, Interesseforeningen Duegården” . Advokaten gør i brevet gældende, at lejebetaling pr. 1. september 2017 og fremefter i henhold til udlejerens opkrævninger sker uden præjudice for lejernes retsstilling. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

” Der er ikke ved betalingen af det opkrævede beløb sket accept af eller indgået aftale om, at beløbet er den lovlige leje, som kan opkræves, og lejer forbeholder sig at indbringe såvel spørgsmålet om leje og øvrige vilkår for huslejenævn og domstole. Betalingen sker derfor også med forbehold for tilbagesøgning. I den forbindelse kan det oplyses, at det er lejernes opfattelse, at det er lejelovgiv-ningens vilkår, som er gældende, herunder med hensyn til betaling af husleje, indvendig vedligeholdelse mv. allerede fra konkursens indtræden, jf. lejelovens § 4, stk. 3.”

Udlejers advokat, Advokatfirma ved Advokat 1, fastholdt ved brev af 21. september 2017 til lejernes advokat, at lejen for de enkelte lejer udgør den pr. 1. september 2017 opkrævede leje.

Lejernes advokat indbragte herefter sagen for huslejenævnet ved brev af 22. oktober 2017. I brevet redegør lejernes advokat for, hvilke lejere, han repræsenterer i sagen, og at disse lejere bebor henholdsvis:

- 2-værelses lejligheder på 54 m², - 3,4 og 5-værelses lejligheder på 106-135 m² og - 7-værelses lejligheder på 205-213 m².

Af indbringelsen fremgår blandt andet følgende: Lejerne nedlægger under denne sag påstand om, at

1) Lejen skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf.

boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og udlejer skal tilbage-betale for meget opkrævet leje fra og med 1. september 2017.

2) Lejevilkårene, som skal fremgå af lejekontrakten, skal

være de som følger af lejelovgivningen, herunder med hensyn til indvendig vedligeholdelse, jf. lejelovens § 19 og 21, og udlejer skal udarbejde lejekontrakt på bag-grund heraf, jf. lejelovens § 4, stk. 1.

Til støtte for de nedlagte påstande henviser lejers repræsentant navnlig til gældende praksis fra Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn vedr. A/B Klostergården, der også er gået konkurs, og ejendommen solgt ud af konkursboet.

Som bilag 4 fremlægges Ankenævnets afgørelse af 1. august 2017, og hvor det blev fastslået, at lejen i en tidligere andelsboligforenings ejendom for de tidligere andelshavere som bliver lejere i medfør af andelsboligfore-ningslovens § 4, skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. boli-greguleringslovens § 5, stk. 1 at der ikke kan stilles krav om indbetaling af depositum og forudbetalt leje, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejer.

Lejer finder, at resultatet er helt i overensstemmelse med såvel ordlyden af andelsboligforeningslovens § 4 samt den dertil knyttede redegørelse fra 1980, bilag 5, hvoraf bl.a. fremgår, at andelsboligforeningslovens § 4 giver adgang til at fortsætte brugen som lejer på normale vilkår, jf. rede-gørelsen side 173:

” 6.4 En vurdering af gældende ret De tidligere andelshavere bør i en ophørssituation beskyttes ved, at der gives dem ret til at forblive i ejendommen som lejere, medmin-dre der foreligger et frivilligt salg, og den enkelte andelshaver selv har accepteret at ville flytte i forbindelse med salget. Ejendommens panthavere eller andre kreditorer hos for eningen har ikke nogen berettiget interesse i en anden løsning, da en udlejning til andre personer ikke vil give højere indtægter.

Da de tidligere andelshavere nu bliver lejere, bør de vilkår, hvorunder de kan forblive i ejendommen, svare til de almindelige regler i lejelovgivningen.

Det er næppe muligt at lave en operationel regel om, hvilken leje, der skal til, for at bestående panthavere kan blive dækket ind. Panthavere bør derfor beskytte sig selv ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en almindelig lejeindtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed typisk i form af medhæftelse for andelshaverne. … 6.5 Forslag til nye regler. Arbejdsgruppen finder, at der på baggrund af usikkerheden om-kring gældende ret bør indføjes en bestemmelse om, at andelsha-vere ved overgang af en ejendom fra en andelsboligforening til

tredjemand har krav på at forblive lejere i ejendommen på normale vilkår. Reglen bør dog kunne fraviges i de tilfælde, hvor der er tale om frivillig overdragelse, og den enkelte andelshaver selv i forbindelse hermed har samtykket i at flytte.”

Lejer finder således, at det ganske klart fremgår, at de tidligere andelsha-vere har krav på at forblive i ejendommen på lejelovgivningens normale vilkår. Det fremgår intetsteds, at lejen skal fastsættes til en anden leje end den normale leje, som lejelovgivningen hjemler, f.eks. boligafgift, eller at de tidligere vilkår som andelshavere skulle fortsætte.

Lejer mener således ikke, at udlejer har hjemmel til fortsat at opkræve bo-ligafgift eller stille krav om, at de tidligere vilkår for andelshaverne fort-sat skal være gældende. Til orientering for sagen kan det oplyses, at den omkostningsbestemte leje for ejendommens øvrige beboere pr. 1. septem-ber 2017 androg cirka 500 kr. pr. m² pr. år.

Udlejeren nedlagde ved brev af 6. november 2017 for huslejenævnet på-stand om frifindelse for lejernes krav. Af brevet fremgår blandt andet føl-gende:

” Principielt gøres det fra Akelius’ side gældende, at andelsbolig-lovens § 4, stk. 1, fører til, at lejen for lejemålene skal fastsættes til den boligafgift, som le-jerne betalte umiddelbart før ejendommen blev overdraget til Ake-lius at lejernes brugsret skal udøves på de samme vilkår, som var gældende umiddelbart før ejendommens overragelse, herunder at lejerne har påtaget sig en udvidet indvendig vedligeholdelsespligt.

Lejer har ved indmeldelse i Andelsboligforeningen Duegården ac-cepteret vilkårene for brugsretten tilknyttet andelsbeviset, herun-der boligafgiftens størrelse, udvidet vedligeholdelsespligt mm. An-delsbeviser og/eller overdragelsesaftaler for de enkelte andele ved-lægges som bilag A.

Disse vilkår binder også lejerne i de lejeforhold, der er opstået ved ejendommens overdragelse til Akelius. Det følger således af an-delsboliglovens § 4, at når en andelsboligforenings ejendom er-hverves af en ny ejer, ”har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere” . Denne ”fortsættelse” skal forstås i almindelig lejeret-lig forstand som en fortsat brug af brugsretten på uændrede vilkår.

Fortolkningen har også støtte i forarbejderne til bestemmelsen, herunder redegørelsen fra 1980, som lejerne henviser til, og det er ikke korrekt, når lejerne anfører, at det intetsteds i redegørelsen fremgår, at lejen skal fastsættes til en anden leje end den normale leje. Redegørelsen (fremlagt af lejerne som bilag 5) henviser såle-des på side 170-171 til, at

” Indtil 1975 fandtes der i § 10, stk. 5, i boligreguleringsloven en bestemmelse, hvorefter en udlejer/tvangsauktionskøber uden hus-lejenævnets godkendelse kunne kræve den senest gældende boligaf-gift for en tidligere andelsboligforenings ejendom betalt af tidligere andelshavere. Bestemmelsen blev ophævet, da man indførte reg-lerne om den omkostningsbestemte husleje.

Da den tidligere bestemmelse i § 10, stk. 5, alene var en undta-gelse fra den dagældende regel om, at huslejen altid skulle godken-des af huslejenævnet, og da de nye regler om omkostningsbestemt leje ikke indeholdt en sådan regel, hvorfor der heller ikke var brug for en undtagelsesregel, kan man ikke antage, at ophævelsen af den gamle bestemmelse i § 10, stk. 5, har tilsigtet nogen realitetsæn-dring.

Det er derfor arbejdsgruppens opfattelse, at der ikke i 1975 er sket nogen ændring af retstilstanden, således at man stadig kan lade en andelshaver betale en leje svarende til boligafgift, som han betalte ved ejendommens ophør som andelsboligforeningsejendom.

Arbejdsgruppen har fra Advokat 2 modtaget en hen-stilling om at overveje en anbefaling af en gennemførelse af be-stemmelsen i § 10, stk. 5, i boligreguleringsloven fra 1967.

Arbejdsgruppen finder af de ovenfor anførte grunde ikke, at det er nødvendigt at genindføre en tilsvarende regel.”

Som følge af ovenstående blev spørgsmålet om fastsættelse af lejen ikke berørt yderligere i forbindelse med ændringen af loven i 1981. Fastsættelsen af leje som et beløb svarende til boligafgiften var ganske enkelt ikke et unormalt vilkår.

Arbejdsgruppen anfører videre, at denne regel ikke giver pantha-ver nogen beskyttelse, da udlejer netop kun kan gennemføre leje-forhøjelse i overensstemmelse med reglerne om omkostningsbe-stemt husleje og ikke vilkårligt. Det af lejer anførte uddrag af rede-gørelsens side 173 skal læses i dette lys. Arbejdsgruppens betænke-

ligheder omkring lejen og den manglende mulighed for panthavere til at beskytte sig vedrører således henvisningen til den manglende mulighed for vilkårligt at hæve lejen og ikke til selve fastsættelsen af lejen.

I forhold til lejernes bemærkninger om A/B Klostergården må det overordnet afvises, at en afgørelse fra ankenævnet for Københavns huslejenævn skulle være udtryk for gældende retspraksis, således som lejerne anfører. Der er tale om en enkeltstående huslejenævns-sag fra en anden kommune, der ikke har og ikke bør have nogen for form præjudikatsværdi i nærværende sag. Sagen vedrørende A/B Klostergården er i øvrigt indbragt for domstolene, og er dermed også fortsat verserende.

Endelig henviser lejerne til, at der ikke kan stilles krav om betaling af depositum og forudbetalt leje. I den sammenhæng bemærkes det for en god ordens skyld, at Akelius ikke har stillet krav herom, hvorfor huslejenævnet heller ikke skal tage stilling hertil, jf. dog sidste afsnit nedenfor.

Proces for sagen og afsluttende bemærkninger Vi er enige med lejerne i, at nærværende huslejenævnssag vedrø-rer samme principielle spørgsmål som i sagen om de tidligere an-delshavere i A/B Klostergården.

Da sidstnævnte sag verserer ved domstolene, anmoder vi derfor også venligst huslejenævnet om at sætte sagen i bero, indtil der er truffet endelig afgørelse ved domstolene om A/B Klostergården, idet det må forudsættes, at en endelig retslig afgørelse i denne sag kan få betydning for udfaldet af nærværende huslejenævnssager.

Såfremt huslejenævnet (i) ikke imødekommer vores anmodning om at sætte sagen i bero og (ii) heller ikke imødekommer vores påstand om frifindelse, vil vi naturligvis redegøre for, hvorledes forudbetalt leje samt depositum skal fastsættes i henhold til reglerne i leje-loven og boligreguleringsloven, ligesom det i så fald må påregnes, at vi anmoder om gennemførelse af besigtigelse af lejemålene med henblik på at konstatere og beregne tillæg for individuelle forbed-ringer.”

Huslejenævnets sekretariat oplyste herefter ved breve af den 24. oktober 2017 parterne om, at der er indbragt cirka 125 sager omhandlende Due-gården, og at nærværende sag behandles som en ”generel” sag, indehol-dende det materiale, der måtte gå igen i samtlige sager, således at det for-

mentlig omfattende materiale ikke skal fremsendes 125 gange i forbin-delse med behandlingen af sagerne.

Ved brev af 8. december 2017 kommenterede lejerne udlejerens indlæg, idet lejerne samtidig anførte, at lejerne ikke er indstillet på, at sagerne om-handlende Duegården sættes i bero i huslejenævnet, idet udlejer opkræ-ver boligafgift og ikke omkostningsbestemt leje. Videre anfører lejerne, at i det omfang udlejer er indstillet på alene at opkræve omkostningsbe-stemt leje, indtil sagen om A/B Klostergården er endeligt afsluttet, vil le-jerne genoverveje, om sagerne kan sættes i bero for huslejenævnet. Af brevet fremgår videre blandt andet følgende:

” Til støtte for de nedlagte påstande henvises fortsat til gældende praksis fra Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, jf. bi-lag 4. Der er ikke tale om en enkeltstående sag. Der er truffet tilsvarende afgørelser i cirka 70 sager. Der er ikke grundlag for, at Frederiksberg Huslejenævn skulle komme frem til en anden retstilstand i de foreliggende sager.

Tværtimod er resultatet helt i overensstemmelse med såvel ordly-den af andelsboligforeningslovens § 4 samt den dertil knyttede re-degørelse fra 1980, bilag 5, hvoraf bl.a. fremgår, at andelsboligfore-ningslovens § 4 giver adgang til at fortsætte brugen som lejer på normale vilkår, jf. redegørelsen side 173:

” 6.4 […citeret ovenfor…]

6.5 […citeret ovenfor…]

Det fremgår således ganske klart, at de tidligere andelshavere har krav på at forblive i ejendommen på lejelovgivningens normale vil-kår.

Det fremgår ikke, at det skulle være på ”normale vilkår for tidli - gere andelshavere” eller lignende.

Tilsvarende har udlejer intet belæg for sit synspunkt om, at de øv-rige lejevilkår skal være på de vilkår, som fulgte af den tidligere andelsboligforenings vedtægter eller ”på uændrede vilkår” eller lignende.

Det følger hverken af andelsboligforeningslovens § 4 eller forarbej-derne hertil, jf. ovenfor.

Tværtimod følger det, at det er lejelovgivningens normale vilkår.

Der er netop sendt et lovforslag om ændring af love om andelsbo-ligforeninger og andre boligfællesskaber i høring, bilag 6. Forsla-get om tilføjelse og dermed en ændring af et nyt stk. 3 i lovens § 4 indebærer, at en udlejer, der har erhvervet en andelsboligfore-ningsejendom på tvangsauktion eller salg ud af et konkursbo i en periode på 6 år skal kunne kræve et gennemsnit af de seneste 4 års boligafgift, hvorefter lejelovgivningen skal regulere lejefastsættel-sen.

Dette lovgivningsinitiativ er fremsat for at fratage andelshavere et muligt incitament i at lade en andelsboligforening gå konkurs for at opnå en besparelse ved at overgå til omkostningsbestemt leje i forhold til den boligafgift, som andelshaveren betaler.

Hvis retsstillingen er, som udlejer påstår i denne sag, nemlig at der fortsat kunne kræves boligafgift, ville lovgivningsinitiativet være overflødigt, og er nærmere en forringelse af kreditgivernes retsstilling. Dette er selvfølgelig ikke tilfældet og viser blot, at lov-giver (også) må lægge en anden retsstilling til grund, end den retsstilling udlejer gør gældende.

Det bekræftes også af pkt. 2.4.1 i bemærkningerne til lovforslaget, hvoraf fremgår:

” …Bestemmelsen blev indsat i andelsboligloven i 1980. Tanken var, at andelshavere i tilfælde af ejerskifte har ret til at blive bo -ende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning. Formålet hermed var at fjerne den

usikkerhed, der havde været om andelshavernes retsstilling itil-fælde af ejerskifte af foreningens ejendom.” [min understregning]

I pkt. 2.4.3.1. anføres direkte, at der er tale om en ændring:

” Med lovforslaget foreslås en ændring af lovens § 4, så huslejeni-veauet for den tidligere andelshaver kan fastsættes til et beløb, der ikke overstiger et gennemsnit af boligafgiften for den forudgående 4-årige periode….” [min understregning]

Uden udtrykkelig lovhjemmel vil det efter lejernes opfattelse også være i strid med boligreguleringslovens § 5, stk. 9, at opstille an-dre vilkår for de tidligere andelshavere end de, som gælder for ejendommens øvrige lejere.

Det er noteret, at udlejer ikke gør krav på forudbetalt husleje og depositum, og dette kan således lægges til grund ved sagernes af-gørelse.”

Ved brev af 23. januar 2018 fastholdt udlejeren sin anmodning om, at sa-gen stilles i bero og afviste samtidig at opkræve en lavere leje end sva-rende til boligafgiften. Udlejeren anmoder i brevet om nævnets stillingta-gen til spørgsmålet om, hvorvidt sagen stilles i bero. Af brevet fremgår vi-dere blandt andet følgende:

Det må afvises, at den omtalte afgørelse fra Københavns Anke-nævn har præjudikatsværdi i nærværende sag. Lejerne anfører, at der er tale om 70 sager. Lejerne opfordres i den sammenhæng til at dokumentere, at der er tale om andre sager end sagen om Kloster-gården, som verserer ved domstolene.

[…] Tillige må det afvises, at det omtalte udkast til lovforslag kan til-lægges vægt i nærværende sag, da det er domstolene og ikke lovgi-ver eller regeringen, der fastlægger den rette fortolkning af gæl-dende ret.

Det har således ingen betydning, at forslagsstillerens begrundelse for lovforslaget skulle være at fratage andelshaverne et muligt incitament til at lade en forening gå konkurs for at opnå en besparelse ved at overgå til omkostningsbestemt leje, som le-jerne anfører.

Uanset at der måtte være lejere (og andre), som har været i vildfarelse om, hvad den retlige konsekvens af andelsbolig-foreningens konkurs måtte blive i forhold til lejens fastsættelse i henhold til loven, er der ikke juridisk grundlag for at konkludere, at retstilstanden er, som lejer har indrettet sig på.

Endelig må det afvises, at lejevilkårene kan tilsidesættes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 9. For det første omhandler be-stemmelsen i § 5, stk. 9, aftalte vilkår, idet det fremgår, at der ikke ved lejeaftalens indgåelse ”kan aftales en leje eller lejevilkår, der ef-ter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren” . Vilkå-rene for de tidligere andelshavere er imidlertid fastsat i medfør af andelsboligforeningslovens § 4, hvorfor der ikke er tale om ”aftalte vilkår” i den forstand, som bestemmelsen henviser til.

For det andet er det fastslået i praksis, at en leje, der er lovligt fast-sat i henhold til lovgivningen ikke kan kræves nedsat blot med henvisning til bestemmelsen om byrdefulde vilkår, idet bestemmel-sen kun gælder, hvor der netop ikke er hjemmel til den højere leje. Endelig er der også vilkår for de tidligere anelshavere, som er mere lempelige, end det er tilfældet for ejendommens øvrige lejere, her-under eksempelvis angående spørgsmålet om depositum og forud-betalt leje, hvorfor der ikke efter en samlet bedømmelse kan siges at være tale om mere byrdefulde vilkår.”

Ved e-mail af 24. januar 2018 fastholdt lejerne det tidligere anførte og op-lyste, at der er cirka 70 sager omhandlende Klostergården, det er altså ikke blot én sag, huslejenævnet og Ankenævnet i København har forholdt sig til. Lejerne bemærkede i samme forbindelse, at der i lejernes øjne slet ikke er hjemmel til at sætte sagen i bero mod lejernes protest, og at denne protest opretholdes, idet lejerne har krav på, at der tages stilling.

Frederiksberg Huslejenævn behandlede spørgsmålet, hvorvidt sagerne skal sættes i bero på et møde den 14. februar 2018.

Nævnet bemærkede, at det fremgår af boligreguleringslovens § 15, jf. § 5, at huslejenævnet kan behandle en sådan sag efter reglen i § 15, jf. § 5, i boligreguleringsloven, hvorefter huslejenævnet på lejerens begæring skal afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter be-stemmelserne i dette kapitel.

Eftersom det er lejer, der har indbragt sagen for nævnet, og eftersom lejer ikke ønsker sagen sat i bero, finder husleje-nævnet ikke, at huslejenævnet har hjemmel til, mod lejers/indbringers krav, at sætte sagen i bero. Huslejenævnet besluttede således at fortsætte sagens behandling og dermed ikke imødekomme udlejers ønske om at sætte sagerne i bero.

Til brug for sagens videre behandling anmodede sekretariatet ved brev af 12. marts 2018 parterne om at udfylde skemaer for de enkelte lejemål til afdækning af lejlighedernes stand, moderniseringsgrad, finansieringsfor-hold omkring en eventuel, stedfunden modernisering, indflytningsdato samt hvorvidt der er betalt depositum og/eller forudbetalt leje ved leje-målets begyndelse.

Ligeledes anmodede sekretariatet udlejerne om at fremsende kopi af det seneste samt det nugældende budget for ejendommen og en liste over de § 5, stk. 2, lejemål, der var i ejendommen, da andelsboligforeningen stifte-des.

Dette affødte en begæring fra udlejeren om fristforlængelse på seks måne-der med henblik på besigtigelse af og udarbejdelse af rapport for hver en-

kelt lejlighed. Lejerne protesterede mod fristforlængelse på seks måneder og fremsendte et revideret skema og foreslog, at lejerne selv kunne ud-fylde dette med en frist på tre uger.

Udlejeren på sin side protesterede mod det reviderede skema, idet for-hold omkring vinduer og badefaciliteter var fjernet fra skemaet og oply-ste, at udlejer vil anføre 0 ud for forudbetalt leje og depositum i de ud-fyldte skemaer, idet der ikke er tvist om disse spørgsmål i sagen. Udlejer protesterede videre mod, at lejerne selv udfylder skemaerne ensidigt, uden at udlejer har mulighed for at verificere rigtigheden af indholdet.

Videre ville udlejer fremsende budgetoplysningerne samt liste over leje-mål omfattet af § 5, stk. 2, sammen med de udfyldte skemaer. Således fastholdt udlejer anmodningen om fristforlængelse på seks måneder.

Spørgsmålet om fristforlængelse blev herefter behandlet på et møde i huslejenævnet den 15. maj 2018, hvor nævnet besluttede at meddele par-terne en fristforlængelse til den 30. oktober 2018. Nævnet bemærkede, at det fremgår af lejelovens § 55, at udlejeren med 6 ugers varsel kan iværk-sætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Henset hertil, samt den forestående sommerperiode, finder huslejenæv-net det ikke urimeligt, når udlejer anmoder om en fristforlængelse på 6 måneder, fra den 30. april 2018, til at gennemgå lejemålene og efterføl-gende udfylde og returnere de fremsendte skemaer. For så vidt angår det af lejer fremsendte reviderede skema, fandt huslejenævnet ikke grundlag for at ændre heri.

I sagen har udlejer fremlagt en varsling af 29. maj 2018 af lejeforhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter. Af varslet fremgår blandt andet følgende:

I henhold til lejelovens §§ 50 og 51 varsles hermed lejeforhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter m.v., jf. nedenstående.

Nuværende Nyt budget i kr. Ændring i

budget i kr. kr.

Skatter og afgifter:

Grundskyld til kommunen 1.046.973,90 1.082.233,35 35.259,45

Afgift for vand, afløb m.m. – Bolig 405.028,20405.928,65 900,45Renovationsafg. – Bolig291.490,00308.117,00 16.627,00 Rottebekæmpelse5.541,908.369,402.827,50Skorstensfejning og kanalrensning 4.869,515.073,58204,07

Elafgift m.m. – Bolig262.226,05262.226,05Skatter og afgifter i alt2.016.129,56 2.071.948,0355.818,47

Uændret boligprocent, 23,55% 470.766,25483.799,87I ALT FOR BOLIGERNE470.766,25 483.799,87 13.033,62

Senest varslet/godkendt budgetleje 470.766,25

Forhøjelse/Nedsættelse (-) 13.033,62

Ændringen fordeles mellem lejemålene i forhold til boligernes samlede vurde-ringsleje, som er 386.066,00 kr.”

I en e-mail af 26. juni 2018 fremgår det, at udlejer varslede besigtigelse af et af lejemålene over for lejeren. Af e-mailen fremgår blandt andet føl-gende:

” Forud for besigtigelsen bedes du, hvis muligt, finde dokumenta-tion frem for udførte forbedringsarbejder i lejemålet. Dokumenta-tionen kan f.eks. være kvitteringer eller fakturaer på udført arbejde i lejemålet. Ved forbedringsarbejde forstås f.eks. opsætning af nyt køkken eller ombygning af bad/toilet. Du bedes have dokumenta-tionen klar ved besigtigelsen, således at vi kan billeddokumentere kvitteringer og fakturaer.”

Lejerne gjorde i brev af 14. august 2018 gældende, at den besigtigelse, ud-lejer skal gennemføre af lejemålene, alene er en besigtigelse, og at lejerne ikke vil fremlægge den af udlejer efterspurgte dokumentation i forbin-delse med besigtigelserne. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

” Jeg bemærker i den forbindelse, at udlejer hidtil har opkrævet leje i form af den tidligere boligafgift, som andelsboligforeningen opkrævede. Udlejer har således ikke opkrævet eller beregnet en leje i henhold til lejelovens § 5, stk. 1, med tillæg af evt. individuelle forbedringer, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, sidste pkt. Det gøres ex tuto allerede af denne grund gældende, at udlejer er afskå-ret fra at kræve en sådan anden leje end ren omkostningsbestemt leje

i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, således som lejerne har nedlagt påstand om.

Endvidere gøres det gældende, at det under alle omstændigheder påhviler udlejer at dokumentere, at udlejer har foretaget og beko-stet en evt. forbedring, der kan berettige til en forbedringsforhø-jelse, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, sidste pkt. […]

Lejerforeningen ønsker som en tryghedsskabende foranstaltning for lejerne at tilbyde lejerne, at en repræsentant fra bestyrelsen ved

besigtigelsen kan deltage som bisidder. Lejerforeningen skal derfor anmode om, at Akelius senest en uge før første besigtigelse til Le-jerforeningen fremsender en liste med adresse og tidspunkt for be-sigtigelsen.”

I e-mail af 14. august 2018 tilkendegav udlejer, at det er udlejers opfat-telse, at det af huslejenævnet oprindeligt udsendte skema skal anvendes. Videre har udlejer ingen indvendinger mod, at der deltager en repræsen-tant fra lejerforeningen ved besigtigelserne, men udlejer finder ikke an-ledning til at være koordinater på dette. Videre fremgår blandt andet føl-gende af e-mailen:

” 2. Ad forbedringsarbejder: Forbedringsarbejder indgår i skemaet, hvilket er årsagen til, at det er taget op af udlejer i denne sammen-hæng. Jeg noterer mig, at lejerne ikke ønsker at fremlægge nogen dokumentation. Vi vil som nævnt i brevet af 6. november 2017 til huslejenævnet redegøre nærmere for fastsættelse af leje i henhold til boligreguleringsloven og lejeloven, såfremt huslejenævnet ikke imødekommer vores påstand om frifindelse og ikke før.”

Sekretariatet oplyste ved e-mail af 17. august 2018 parterne om, at husle-jenævnet, jf. sin afgørelse af 15. maj, forventer at få det reviderede skema, som fremsendt af lejerne den 30. april, retur i udfyldt stand efter besigti-gelse af lejemålene.

Ved brev af 21. september 2018 fremsendte udlejeren de udfyldte oplys-ningsskemaer om lejemålene med undtagelse af fem lejemål, hvortil udle-jer ikke havde haft adgang. Udlejer går ifølge brevet ud fra, at nævnet ikke pålægger udlejer nogen processuel skadevirkning for de manglende besigtigelser.

Videre oplyste udlejer i brevet, at udlejer ikke er i besid-delse af oplysninger om, hvorvidt der var § 5, stk. 2-lejemål, da andelsbo-ligforeningen blev stiftet. Brevet var vedlagt det senest varslede omkost-ningsbudget med ikrafttrædelse 1. januar 2017. og udlejer oplyste, at der ikke er udarbejdet nyt budget siden det senest varslede, idet der ikke var registreret en stigning i ejendommens udgifter.

Udlejer var på dette tids-punkt i færd med separat at varsle lejestigning på grund af mindre stig-ninger i vedligeholdelsessatser, ligesom udlejer oplyste, at der tidligere var varslet separat lejestigning for højere skatter og afgifter med ikraft-træden den 1. september 2018 (jf. den tidligere omtalte varsling af denne huslejestigning).

Ved brev af 5. december 2018 kommenterede lejerne det af udlejeren fremsendte. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

” 2. De indleverede skemaer

Beboerrepræsentationen har ved en stikprøve sammenlignet de af Akelius indleverede skemaer med tilsvarende skemaer udarbejdet af den pågældende lejer, som beboerrepræsentationen på vegne af lejerne har indleveret til huslejenævnet. Beboerrepræsentationen har konstateret uoverensstemmelser mel-lem flere af de af parterne indleverede skemaer for samme lejemål, herunder blandt andet for lejemålene Duevej 22, 4. tv., Duevej 4, 1. tv., Duevej 20, 3. th., Duevej 14, 6. sal.

Det er beboerrepræsentationens opfattelse, at det er de af beboerre-præsentationen indleverede skemaer, som skal lægges til grund ved eventuelle uoverensstemmelser mellem skemaerne. Det gøres gældende, at lejerne i kraft af kendskab til deres hjem har bedst mulighed for at sikre, at de indleverede skemaer er retvisende.

Det er Akelius, som har bevisbyrden for, at Akelius er berettiget til at forlange leje med tillæg af individuelle forbedringer og således bæ-rer bevisbyrden for, at disse lejeforhøjende forbedringer foreligger i den foreliggende situation, hvor der er tale om andelshavere, der er overgået til at være lejere i medfør af andelsboligforeningslovens § 4.

Beboerrepræsentationen bemærkninger eller indsigelser til Ake-lius’ skemaer udgøres altså af indholdet af den individuelle lejers skema i tilfælde af uoverensstemmelse mellem de to skemaer for det pågældende lejemål.

3. Opfordringer til Akelius Såfremt udlejer måtte bestride indholdet af de skemaer, som er ud-arbejdet af lejerne, opfordres Akelius til 1) at dokumentere, at ind-holdet af de af Akelius indleverede skemaer bør lægges til grund frem for lejernes.

Akelius opfordres endvidere til 2) at fremlægge dokumentation for de forbedringer, som udlejer mener berettiger til et forbedringstil-læg, herunder fremlæggelse af bilag, der dokumenterer de af udle-jer afholdte omkostninger til forbedringer mv.”

Udlejer kommenterede efter høring det af lejerne anførte ved brev af 22. januar 2019. I brevet anfører udlejeren, at udlejer på huslejenævnets an-modning har foretaget besigtigelser af lejemålene, og at de respektive le-jere deltog i besigtigelsen og underskrev det udfyldte skema med tilhø-rende fotodokumentation. Videre konstaterede udlejeren, at lejerne selv har udfyldt og den 14. november 2018 indleveret endnu et sæt skemaer

vedrørende de samme oplysninger, hvilket huslejenævnet ikke har bedt om. Af brevet fremgår videre blandt andet følgende:

” Vedrørende Duevej 4, 1. tv., kan der af Akelius ikke konstateres nogen uoverensstemmelser. Paterne er enige om, at moderniserin-gerne i lejligheden består af et nyere køkken og badeværelse fra 90'erne, som den tidligere andelshaver har finansieret. Desuden er der lagt linoleum på gæstetoilettets gulv. Der henvises til fotodo-kumentationen, som Akelius har foretaget.

Vedrørende Duevej 14, 6., består uoverensstemmelsen i antallet af værelser, formentlig grundet køkken/alrum sammenlægningen. Parterne er dog enige om lejemålets størrelse. Køkken og bad er fra 2013, og lejeren har selv finansieret disse, i perioden mens lejeren var andelshaver.

Der henvises til fotodokumentationen, som Ake-lius har foretaget. Vedrørende Duevej 20, 3. th., er der uoverensstemmelser i for-hold til indflytningsdatoen og hvorvidt gulvbelægningen i bade-værelset er udført i fliser eller mosaik (fliser), hvilket dog må anses for underordnet. Parterne er enige om, at der ikke er udført moder-niseringer.

Der henvises til fotodokumentationen, som Akelius har foretaget. Vedrørende Duevej 22, 4. tv., har lejeren uoverensstemmende angivet, at der ikke er opvaskemaskine i lejemålet. Dog kan det konstateres med henvisning til det fælles udarbejdede skema og fo-todokumentationen, at der er en opvaskemaskine.

Endvidere har lejeren angivet, at der er fliser på badeværelset, mens det af det fælles udarbejdede skema og af billeddokumentationen fremgår, at badeværelsesgulvet er udført i terrazzo. Parterne er enige om, at der ikke er udført moderniseringer.

I de fremhævede eksempler er der således ikke uoverensstemmelser af betydning.

På den baggrund går Akelius ud fra, at der ikke er uoverensstem-melser mellem andre skemaer, der ikke er nævnt i brevet af 5. de-cember 2018.

Huslejenævnet bør således lægge skemaerne indleveret den 12. ok-tober 2018 til grund for sagen, da disse er udarbejdet under fælles-besigtigelse mellem lejer og udlejer, underskrevet af den enkelte le-jer og dokumenteret med fotos optaget under den fælles besigti-gelse af det enkelte lejemål.

Hvis huslejenævnet måtte konstatere, eller klagerne måtte frem-hæve, andre konkrete uoverensstemmelser, og disse ikke kan afkla-res ved huslejenævnets spørgsmål til parterne, bør uoverensstem-melserne afklares ved huslejenævnets besigtigelse af det pågæl-dende lejemål.”

Lejerne svarede ved brev af 20. februar 2019 og anfører her, at husleje-nævnets anmodning i brev af 12. marts 2018 og 15. maj 2018 om parternes udfyldelse af et skema for hvert enkelt lejemål blev fremsat med henblik på at fastlægge samtlige af de omtvistede lejemåls vedligeholdelsesmæs-sige stand i forbindelse med lejefastsættelsen. Videre fremgår blandt an-det følgende af lejernes brev:

” Det fremgår af ovennævnte breve, at parterne skal udfylde et skema for de enkelte lejemål. Beboerrepræsentationen blev blandt andet – efter Akelius’ indlevering af skemaerne i print – bedt om på tilsvarende vis at indlevere skemaerne i print, hvilket selvsagt er huslejenævnets tilkendegivelse af, at begge parter har været for-pligtet til at indlevere de pågældende skemaer . Det er derfor ukorrekt anført i Akelius’ brev af 22. januar 2019, at huslejenævnet ikke skulle have bedt beboerrepræsentationen om at indlevere et sæt skemaer.

For så vidt angår de i beboerrepræsentationens brev af 5. december 2018 omtalte lejemål, hvis stand ved sammenligning af parternes skemaer afviger fra hinanden, fremgår det tydeligt af brevet, at der ikke er tale om en udtømmende oplistning, men blot en stikprøve.

Formålet hermed var blot at dokumentere, at lejer og udlejer ikke nødvendigvis er enige om den vedligeholdelsesmæssige stand af le-jemålene, og at flere af skemaerne således ikke indholdsmæssigt er ens, og at forskellene kan have afgørende betydning for, hvorvidt lejemålet kan anses for moderniseret eller ej.

Det er beboerrepræsentationens opfattelse, at der udover de leje-mål, som blev fremhævet i brev af 5. december 2018, er indholds-mæssige forskelle for en længere række af de øvrige lejemål afhæn-gig af, om skemaet er udfyldt af Akelius eller af beboerrepræsenta-tionen.

Der er tillige flere af de af Akelius’ indleverede skemaer, som ikke er underskrevet af den pågældende lejer, hvorfor disse skemaer al-lerede af denne årsag ikke kan lægges til grund for sagen.

Uanset om lejerne har underskrevet det af Akelius udfærdigede skema, har lejerne ikke modtaget en kopi af heraf og har derfor ikke reelt haft mulighed for at forholde sig til, hvad udlejer har anført i skemaerne. Det må i øvrigt anses for sædvanlig god udlejnings-skik, at den professionelle part udleverer en kopi af et underskrevet dokument i forbindelse med fastlæggelse af et lejemåls stand til den svage part, så det fremgår klart, hvad den pågældende har skrevet under på.

Henset til Akelius’ manglende udlevering af kopi af det under-skrevne skema, er lejerne ikke sikret imod, at der efter tidspunktet for lejernes underskrift evt. er påført skemaerne yderligere oplys-ninger inden fremsendelse til huslejenævnet.

Beboerrepræsentationen fastholder, at det er de af beboerrepræsen-tationen indleverede skemaer, som skal lægges til grund for sa-gerne.

Alternativt må huslejenævnet besigtige lejemålene individuelt.

Dette forekommer dog voldsomt al den stund, at udlejer ikke har fremlagt dokumentation for, at der (i) er afholdt de fornødne for-bedringsudgifter, som berettiger udlejer til at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller at der (ii) er varslet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 4, hvilke er betingelser for, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller § 5, stk. 1, med tillæg af forbedring.

I øvrigt henvises til bilag 6, hvor andelsboligforeningslovens § 4 er præciseret, og hvoraf det af bemærkningerne til lovforslaget frem-går, at der i forbindelse med en andelshavers overgang til at være lejer er tale om en fortsat brugsret og ikke en ny brugsret. Der er således ikke i lovens forstand tale om et nyetableret lejeforhold og derfor heller ikke en genudlejning.

I forlængelse heraf fremgår det af bemærkningerne til § 4, stk. 7, at ”Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bestemmer, at private udlej-ningsboliger, som er blevet gennemgribende forbedret, kan udlejes til en husleje, der er fastsat efter det lejedes værdi. Bestemmelsen kan alene anvendes ved genudlejning” .

Det fremgår endvidere af bemærkningerne til § 4, stk. 4, at udlejer ved lejefastsættelse efter lejelovgivningens regler ikke kan beregne

sig en lejeforhøjelse for forbedringer, som den enkelte andelshaver har foretaget, mens den pågældende var andelshaver.

De forbedringer, som udlejer har gjort gældende over for lejerne i nærværende sag, er foretaget og bekostet af lejerne i deres tid som andelshavere, og disse kan derfor ikke danne grundlag for en leje-forhøjelse.

De nye bestemmelser i andelsboligforeningslovens § 4 er i henhold til bemærkningerne til lovforslagets bemærkninger en præcisering af gældende ret og således i høj grad en kodificering af retstilstan-den.

Det forekommer åbenbart, at lejen kun kan fastsættes efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 1, da udlejer ikke er berettiget til at fast-sætte lejen efter § 5, stk. 2, og forholdene i nærværende sag desu-den ikke omfattet af de nye regler om lejefastsættelse i ABL § 4, stk. 4.”

Udlejer kommenterede lejernes brev ved en e-mail af 27. februar 2019, hvori udlejer anfører, at det i henhold til parternes påstande er sagens kerne, at huslejenævnet skal træffe afgørelse om, hvilken leje, lejerne i Duegården skal betale – boligafgift eller omkostningsbestemt leje.

Udleje-ren gør videre gældende, at lejernes brev af 20. februar indeholder for-hold, der intet har med huslejenævnssagen at gøre, herunder spørgsmål om, hvorvidt der kan kræves § 5, stk. 2- leje og spørgsmål om lejemålenes vedligeholdsmæssige stand. Ifølge udlejeren berører disse spørgsmål ikke problemstillingen i sagen og er sagen uvedkommende.

Det er således ud-lejers opfattelse, at lejerne blander forskellige forhold sammen og på den måde tilmudrer sagen og trækker behandlingen af den i langdrag. Udle-jer anmoder derfor om nævnets skriftlige stillingtagen til, hvorledes sa-gen fremadrettet vil blive behandlet, herunder hvilke oplysninger nævnet skal bruge i forbindelse med sagsbehandlingen.

Videre anmodede udleje-ren om et telefonmøde i sagen, hvor sagen kan drøftes og skæres til, såle-des at uvedkommende forhold ikke skal diskuteres fremover.

Sekretariatet oplyste i en e-mail af 4. marts 2019, at nævnet i dette sagskompleks vil tage stilling til lejens størrelse.

Huslejenævnets bemærkninger til det samlede ”Duegården-sagskom-pleks”

Huslejenævnet bemærker, at der, som sagen er oplyst, ikke foreligger en lejeaftale, hvorfor nævnet finder, at den indbragte tvist skal afgøres i hen-

hold til lejelovens regler, jf. lejelovens § 4, stk. 4, hvorefter en lejeaftale an-ses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Nævnet bemærker videre, at nævnet er af den opfattelse – som Ankenæv-net for Huslejenævnene i Københavns Kommune i sag nummer 2017-0120603/2017-0120829 – at lejefastsættelsen i ejendommen skal ske i hen-hold til den præceptive bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, som er udgangspunktet ved lejefastsættelse i storhuse i regulerede kommuner.

Nævnet finder, at lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gældende regler i lejelovgivningen. Dette in-debærer blandt andet, at udlejer i overensstemmelse med lejelovens reg-ler står for såvel udvendig som indvendig vedligeholdelse af lejemålet.

Huslejenævnet har besluttet at lægge til grund, at det er tidspunktet for ejendommens overdragelse til den nye ejer, den 1. september 2017, der er afgørende for, hvornår lejerne, der er tidligere andelshavere, får status af lejere, og derved hvornår lejefastsættelsen har virkning fra.

Huslejenævnet har konstateret, at spørgsmålet om lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke er aktuelt i denne sag, idet udlejer ikke har anmodet om stillingtagen hertil.

Det fremgår af bemærkningerne til ændringen af andelsboligforeningslo-vens § 4, der fandt sted ved lov nr. 486 af 5. november 1980, jf. lovforslag nr. L 9 af 8. oktober 1980, at ” …Da der har været tvivl om andelshaveres rets-stilling i tilfælde af overdragelse eller tvangsauktion af foreningens ejendom, fore-slås der i redegørelsen fastsat lovregler herom.

De foreslåede regler går ud på, at andelshavere i tilfælde af, at en ny ejer overtager ejendommen, har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning. Denne regel kan fraviges i tilfælde af frivilligt salg, når der fore-ligger skriftligt samtykke fra den enkelte andelshaver.”

Nævnet er på den anførte baggrund af den opfattelse, at lejefastsættelsen skal ske efter den præceptive bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, der på baggrund af den historiske udvikling i boligreguleringslo-ven er udgangspunktet for lejefastsættelse i storhuse i regulerede kom-muner.

Nævnet finder, at ordlyden af bestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 4 og bemærkningerne til bestemmelsen giver de tidligere andelshavere ret til at blive boende i den tidligere andelslejlighed som lejere i et lejefor-hold med ejendommens ejer som kontraktpart. Lejevilkårene, herunder

lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gældende reg-ler i lejelovgivningen.

Nævnet tillægger det herved betydning, at den dagældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 10, stk. 5, hvorefter lejen ved opløsning af en andelsboligforening kunne fastsættes til den senest gældende boligafgift, blev ophævet i 1975. Nævnet finder, at denne retstilstand ikke blev ge-nindført ved andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, der fandt sted ved lov nr. 486 af 5. november 1980.

Lejerrepræsentanten mener, i modsætning til formanden og ejerrepræsen-tanten, at der ikke er hjemmel til at kræve leje for forbedringer betalt af en tidligere andelshaver, idet ejendomsretten til disse forbedringer efter le-jerrepræsentantens opfattelse ikke er overgået til den nye ejer.

Statusskif-tet fra andelshaver til lejer kan ifølge lejerrepræsentanten ikke i sig selv medføre ejendomsrettens overgang, idet det må holdes for øje, at ejen-domsretten ikke er et udslag af medlemskabet af foreningen, men at det derimod er den almindelige tingsretlige regel, at personer, som indføjer genstande i en andens faste ejendom, har ret til at fjerne disse igen, så-fremt dette kan ske, uden at ejendommen eller dennes ejer lider skade herved.

Dette gælder også for forbedringer, som andelshaveren har betalt gennem forhøjet udligningsboligafgift for andelshaveren i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse.

For så vidt angår udlejers bemærkninger om eventuelt at kræve betaling af depositum og forudbetaling af leje, hvilket lejernes advokat protesterer imod, bemærker nævnets flertal, formanden og lejerrepræsentanten, føl-gende:

Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, giver en tidligere andelshaver ret til at blive boende i lejligheden som lejer på vilkår efter lejelovgivningens almindelige regler. Det er formandens og lejerrepræsentantens opfattelse, at opkrævning af depositum og forudbetalt leje hos tidligere andelsha-vere, som nu er blevet lejere, kræver en forudgående aftale mellem par-terne. Ingen af de berørte lejere har underskrevet udlejers fremsendte leje-kontrakt eller indgået anden aftale herom, hvorfor flertallet ikke finder, at der i denne situation fra udlejers side kan opkræves depositum og forud-betaling af leje.

Mindretallet (ejerrepræsentanten) bemærker hertil følgende: Ved andelshaveres overgang til lejere i medfør af andelsboligforeningslo-vens § 4, stk. 1, foreligger der et nyt lejeforhold, som har den retsstilling som fremgår af lejelovens regler. Kun rettigheder, der kræver parternes aftale, og som rækker ud over lejelovgivningens regler, kan ikke pålæg-

ges lejer. Af lejelovens § 34 fremgår, at udlejer ved lejemålets indgåelse kan kræve et depositum svarende til 3 måneders leje. Ligesom det frem-går, at udlejer kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder.

I henhold til lejeloven kræves der således ikke en aftale mellem parterne for, at udlejer kan pålægge lejer et helt sædvanligt vilkår i form af opkrævning af depositum og forudbetalt leje, hvilket ankenævnet i Kø-benhavn tillige har lagt til grund i afgørelsen refereret som GD1989/20Ø.

Ejerrepræsentanten stemte med disse bemærkninger for, at såfremt udle-jer ønskede at opkræve depositum og forudbetalt leje fra de tidligere an-delshavere, så giver lejeloven mulighed herfor.”

Skønsmand har ved skønserklæring af 30. august 2023 be-svaret parternes spørgsmål 1-8, IA-IH og IIA-IIO. Følgende fremgår af skønser-klæringen:

Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 6, 5. tv., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køkken i 2016. Som bilag A vedlægges de af beboeren afholdte udgifter.

Svar på spørgsmål 1: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2016 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger :

Køkken kr. 64.000,- Hvidevare kr. 27.000,- Badeværelse kr. 12.000,- Gæstetoilet kr. 7.000,- Sum nutidskroner kr. 110.000,- index 2016 kr. 90.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 27.000,- index 2016 kr. 22.000,-

I følge det oplyste har lejer selv betalt kr. 17.328,71 jf. bilag A.

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 20.000,-

Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 16, 5. th., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køkken i 2015.

Som bilag B vedlægges de af beboeren afholdte udgifter.

Svar på spørgsmål 2: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2015 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 47.000,- Hvidevare kr. 27.000,- Badeværelse kr. 14.000,- Gæstetoilet kr. 7.000,- Sum nutidskroner kr. 95.000,- index 2015 kr. 76.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 27.000,- index 2015 kr. 22.000,-

I følge det oplyste har lejer selv betalt udgifter som det fremgår af bilag B.

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 19.000,-

Spørgsmål 3: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 12, 5. tv., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets bad og køkken, herunder anslå udførelsestidspunktet/erne.

I det omfang skønsmandens besvarelse, herunder ad omfanget af arbej-der, afviger fra det i besigtigelsesrapporten fra 2021 anførte (bilag C), be-des afvigelserne angivet.

Svar på spørgsmål 3: I følge det oplyste er køkken og hvidevare fra omkring år 2000 og bade-værelse og gæstetoilet fra år 2005. Moderniseringsudgifterne på udførelsestidspunktet er skønsmæssigt op-gjort som følger : Køkken kr. 113.000,- Hvidevare kr. 27.000,- Sum nutidskroner kr. 140.000,- index 2000 kr. 76.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 27.000,- index 2000 kr. 15.000,- Badeværelse kr. 55.000,- Gæstetoilet kr. 16.000,- Sum nutidskroner kr. 71.000,- index 2005 kr. 44.000,-

Der ses ikke at være afvigelser i forhold til besigtigelsesrapporten bilag C.

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 91.000,-

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 6, 4. tv., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køkken i 2010.

Svar på spørgsmål 4: Indledningsvis skal det anføres at skønsmanden ikke har besigtiget det pågældende lejemål og at vurdering af moderniseringsudgifterne udeluk-kende er baseret på de meget sparsomme oplysninger anført i bilag 9.

Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2010 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 72.000,- Hvidevare kr. 15.000,- Badeværelse kr. 12.000,- Gæstetoilet kr. 12.000,- Sum nutidskroner kr. 111.000,- index 2010 kr. 81.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 15.000,- index 2010 kr. 11.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 30.000,-

Spørgsmål 5: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 16, 5. tv., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets ba-deværelse i 1988.

Svar på spørgsmål 5: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 1988 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 91.000,- Hvidevare kr. 27.000,- Badeværelse kr. 110.000,- Gæstetoilet kr. 14.000,- Sum nutidskroner kr. 242.000,- index 1988 kr. 91.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 27.000,- index 1988 kr. 10.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 151.000,-

Spørgsmål 6: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Godthåbsvej 74, 2. 28, 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemå-lets bad og køkken, herunder anslå udførelsestidspunktet/erne.

Svar på spørgsmål 6: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2003 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 41.000,- Hvidevare kr. 17.000,- Badeværelse kr. 28.000,- Sum nutidskroner kr. 86.000,- index 2003 kr. 51.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 17.000,- index 2003 kr. 10.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 35.000,-

Spørgsmål 7: Skønsmanden bedes for alle ovennævnte lejemål skønne den sparede vedligeholdelse ved de skete moderniseringer, hvorved forstås det beløb eller procentdel, som det alternativt må formodes, at der skulle være brugt på at bringe det/et tidligere køkken eller bad op til en normalt god tidssvarende stand (nyt for gammelt).

Svar på spørgsmål 7: De sparede moderniseringsomkostninger som skulle være brugt for at bringe køkken, hvidevare, badeværelser og evt. gæstetoilet op til nutidig standard er beregnet som forskellen mellem den samlede skønnede mo-derniseringsudgift i forhold til udgiften på moderniseringstidspunktet.

Udgiften er opgivet i nutidskroner (index 2023) og anført under svar på de enkelte spørgsmål.

Spørgsmål 8: Skønsmanden bedes efter besigtigelse af lejemålet Duevej 6, 3. tv., 2000 Frederiksberg anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køkken i 2004.

Svar på spørgsmål 8: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2004 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 140.000,- Hvidevare kr. 27.000,- Badeværelse kr. 12.000,- Gæstetoilet kr. 13.000,- Sum nutidskroner kr. 192.000,- index 2004 kr. 115.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 27.000,- index 2004 kr. 16.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 77.000,-

9. Spørgsmål fra rekvirenterne 2 Spørgsmål fra rekvirenterne 2 anføres fortløbende og være litreret såle-des: IA, IB, IC osv.

Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.

Spørgsmål IA: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 4, 6. sal, anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken og el-arbejder udført i 2009.

Det bedes herunder angivet, om de i bilag D angivne materialer og udgif-ter er tilstrækkelige, og om priserne heri var markedskonforme.

Svar på spørgsmål IA: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2009 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 94.000,- Hvidevare kr. 15.000,- Badeværelse kr. 7.000,- Sum nutidskroner kr. 116.000,- index 2009 kr. 84.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 15.000,- index 2009 kr. 11.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 32.000,-

Spørgsmål IB: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 20. 2. th, anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken udført i 1980.

Svar på spørgsmål IB: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 1980 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 71.000,- Hvidevare kr. 13.000,- Badeværelse kr. 7.000,- Gæstetoilet kr. 7.000,- Sum nutidskroner kr. 104.000,- index 1980 kr. 22.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 13.000,- index 1980 kr. 3.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 82.000,-

Spørgsmål IC: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 22. 3. tv., anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken udført i 2007.

Svar på spørgsmål IC: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2007 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 148.000,- Hvidevare kr. 20.000,- Badeværelse kr. 14.000,- Gæstetoilet kr. 13.000,- Sum nutidskroner kr. 195.000,- index 2007 kr. 136.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 20.000,- index 2007 kr. 14.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 59.000,-

Spørgsmål ID: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 4. 1. tv., anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken og bad udført i 1998.

Det lejer selv har finansieret hårde hvidevarer i henholdsvis 2011, 2016 og 2018, jf. bilag L.

Skønsmanden bedes skønne den sparede vedligeholdelse ved den fore-tagne modernisering, hvorved forstås det beløb, eller den procentdel, som det alternativt må formodes, at der skulle være brugt på at bringe det tid-ligere køkken og bad op til en normalt god (tidssvarende) stand. Svar på spørgsmål ID: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 1998 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 106.000,- Hvidevare kr. 22.000,- Badeværelse kr. 85.000,- Sum nutidskroner kr. 213.000,- index 1998 kr. 111.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 22.000,- index 2015 kr. 18.000,-

I følge det oplyste har lejer selv betalt udgifter som det fremgår af bilag IL.

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 102.000,-

Spørgsmål IE: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 28, 2., th., anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken udført i 2008/2009.

Svar på spørgsmål IE: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2009 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 109.000,- Hvidevare kr. 22.000,- Badeværelse kr. 12.000,- Gæstetoilet kr. 13.000,- Sum nutidskroner kr. 156.000,- index 2009 kr. 112.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 22.000,- index 2009 kr. 16.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 44.000,- Spørgsmål IF:

Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 24, 6. sal, anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken udført i 1998.

Svar på spørgsmål IF: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 1998 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 176.000,- Hvidevare kr. 33.000,- Badeværelse kr. 12.000,- Gæstetoilet kr. 12.000,- Sum nutidskroner kr. 233.000,- index 1998 kr. 121.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 33.000,- index 1998 kr. 17.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 112.000,-

Spørgsmål IG: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Due-vej 18, 2. th., anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køk-ken og bad udført i 2000.

Svar på spørgsmål IG: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2000 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 98.000,- Hvidevare kr. 26.000,- Badeværelse kr. 51.000,- Gæstetoilet kr. 8.000,- Sum nutidskroner kr. 183.000,- index 2000 kr. 100.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 26.000,- index 2000 kr. 14.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 83.000,-

Spørgsmål IH: Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af lejligheden beliggende Godt-håbsvej 74, 3., 39, anslå omkostningerne til moderniseringen af lejemålets køkken og bad udført i 2003/2004. Skønsmanden bedes skønne den sparede vedligeholdelse ved den fore- tagne modernisering, hvorved forstås det beløb, eller den procentdel, som det alternativt må formodes, at der skulle være brugt på at bringe det tid-ligere køkken og bad op til en normalt god (tidssvarende) stand.

Svar på spørgsmål IH: Omkostningerne i forbindelse med modernisering af det pågældende le-jemål i 2003 udgør skønsmæssigt følgende omkostninger : Køkken kr. 27.000,- Hvidevare kr. 8.000,- Badeværelse kr. 37.000,- Sum nutidskroner kr. 72.000,- index 2003 kr. 43.000,- Heraf udgør hvidevare kr. 8.000,- index 2003 kr. 5.000,-

Den sparede vedligeholdelsesudgift i nutidskroner udgør skønsmæssigt : kr. 29.000,-

10. Spørgsmål fra modpart Spørgsmål fra modpart anføres forløbende og være litreret således: IIA, IIB, IIC osv. Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgs-mål.

Spørgsmål IIA: Skønsmanden bedes anslå, hvilke moderniseringer efter 1. april 1973 er udført for lejemålet Duevej 6, 5. tv., 2000 Frederiksberg, herunder men ikke begrænset til køkken, bad, el, vinduer, gulve, varmebesparende til-tag, opsætning af glasfilt eller lign. m.v., anslå de enkelte moderniserin-gers moderniseringsår samt anslå udgifterne hertil på de individuelle mo-derniseringstidspunkter.

Svar på spørgsmål IIA – IIO: Spørgsmålene IIA – IIO besvares generelt som følger :

Moderniseringsudgifter og moderniseringsår er anført under svar på re-kvirenternes spørgsmål, hvori tillige er medregnet udgifter til nedrivning, gulve, el-installation, VVS-installation, malerarbejde mv.

Der er ingen steder konstateret varmebesparende tiltag.

I følge det oplyste er alle vinduer udskiftet i 2020, men udgifterne hertil er ikke medregnet under svar på rekvirentens spørgsmål, idet udskiftnings-udgifterne fordelt på de enkelte lejemål er ukendt.

Forklaringer Lejer 2, Lejer 1, Lejer 4, Lejer 9, Lejer 5, Lejer 7 og Skønsmand har afgivet forklaring.

Lejer 2 har forklaret, at han overtog andelen i 2011. Han indtrådte altså i andelsforeningen på dette tidspunkt, og han var ikke lejer inden. Han betalte 30.000 kr. for andelen. Det havde været en tidligere viceværtslejlighed, som blev købt direkte af andelsforeningen.

Han er formand for lejerforeningen og har derfor været involveret i sagerne. Han er statsautoriseret ejendomsmægler og diplomvaluar. Han ejer selv bolig- udlejningsejendomme i dag. Han husker ikke helt, hvordan den indvendige vedligeholdelse var før i tiden, men han mener, at den var delt imellem lejer og udlejer. Lejer havde indvendige vedligeholdelse og udlejer den udvendige.

De hvide fliser er gennemgående i boligerne, og de er fra oprindelig tid. Bade-værelsesindsatserne er ejendommen født med. Han har besigtiget lejlighederne i ejendommen mange gange. 6. sal på Duevej er anderledes end de andre. I disse lejemål er der små mosaik fliser, og i de andre er der terrazzogulv. Der er ikke gennemgående træk ved de øvrige dele af badeværelserne.

Der er nye elinstallationer i dele af ejendommen, da det løbende er blevet ud-skiftet grundet defekter. Eltavlerne tilhører Radius. Vinduerne blev skiftet i 2020, og der er blevet skiftet elinstallationer i nogle af køkkenerne som følge af dette.

Der er mange af lejligheder, som ikke er blevet besigtiget af Huslejenæv-net. 3-6 måneder efter Akelius’ overtagelse foretog udlejer en besigtigelse af de lejemål, hvor beboerne tidligere havde været gamle andelshavere, men ikke de tidligere lejeres lejemål. Hovedparten af de tidligere andelsboliger blev besigti-get, der var nok 3-5, der ikke blev besigtiget.

Nævnet har herefter kun besigtiget de lejemål, som udlejer ikke besigtigede, så altså 3-5.

Hans eget køkken blev moderniseret i 1998. Han ved ikke meget om, hvordan det er blevet forbedret inden hans tid. Han tror der er sket en løbende vedlige-holdelse af toilettet. Han ved ikke, hvorfor nævnet har anført, at hans badevæ-relse blev moderniseret i 2005. Foreholdt ekstraktens side 705, besigtigelsesrap-port fra nævnets sagkyndige, forklarede parten, at den sagkyndig har sat køk-kenet til 40.000,00 kr., men der står 100.000,00 kr. i nævnets afgørelse. Han har talt med nævnet, som sagde, at de havde drøftet forholdet, men de kunne ikke have et køkken, der afveg væsentligt fra de øvrige sager, hvor de havde sat om-

kostningerne til 100.000,00 kr. Alternativt var man nødt til at ændre alle de an-dre, og det var nævnet ikke interesserede i.

Han er ikke stødt på lejemål i ejendommene, hvor der har været opkrævet leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Han udelukker dog ikke, at der har væ-ret nogen. Han har ikke afgivet oplysningerne i skemaet til huslejenævnet. Der er udskiftet døre i ejendommene og opgangene er malet. Derudover er der sat indsatser i elevator og der er skiftet rør i nr. 6.

Lejer 1 har forklaret, at han flyttede ind i andelsboligen i maj 2013. Han moderniserede selv køkkenet i 2016, da hans kone flyttede ind. Det er derfor ikke korrekt, når nævnet har anført 2014. Han har selv lavet køkkenet. Faktu-raer fremgår af ekstraktens side 182-83. Fakturaerne er udstedt til hans firma. Han har foruden posterne i fakturaerne købt en bordplade i IKEA til 1.800,00 kr. og hårde hvidevarer for ca. 20.000,00 kr. Det tog en uge for ham at sætte køkkenet op. Der er ikke udført VVS-arbejde. Han har selv malet væggene. I le-jemålet har han vaskemaskine, tørretumbler og opvaskemaskine.

Badeværelse og gæstetoilet er fuldstændige oprindelige foruden et lille badevæ-relsesmøbel til 2.500,00 kr., som han har købt i IKEA. Det giver ingen mening, at skønsmanden har anført 7.000,00 kr. og 14.000 kr. til modernisering af hhv. gæ-stetoilet og badeværelse. Han mener ikke, at skønsmanden har besigtiget bade-værelserne.

Lejer 4 har forklaret, at han flyttede ind den 1. juni 2007, altså lige før andelsforeningen blev stiftet. Hans afgørelse fremgår på side 357 af ekstrak-ten. Han ved ikke, hvor meget han betalte for andelen. Det var et depositum, som han skulle betale som lejer, som blev omdannet til indskuddet for køb af andelsboligen.

Han arbejder på øjenklinikken på Frederiksberg Hospital, så han fik boligen som en sygeplejerbolig. Han kan ikke huske, hvad han betalte som lejer i de 3 måneder, før han overgik til andelshaver. Han ved ikke, hvor årstallene i næv-nets afgørelse kommer fra. Han ved ikke, hvornår forbedringerne i køkken og bad er sket. Han har bruseniche i stedet for siddebadekar.

Ellers ved han ikke, hvilke ændringer der er foretaget i lejemålet. Der var en fransk skillevæg, som han selv fjernede, da han var andelshaver. Han ved ikke, hvad der er sket af nye ting i køkkenet, alle forbedringer er sket før hans tid. Han mener ikke, at huslejenævnet har besigtiget hans lejemål, men han er ikke helt sikker. Af hårde hvidevarer har han stort køleskab, indsat ovn, to kogeplader og en emhætte.

Lejer 9 har forklaret, at hun flyttede ind i 1. marts 2009. Hun og hendes ægtefælle betalte lige knap 2,2 mio. kr. for andelen.

Køkkenet blev moderniseret i 2009. Det oprindelige køkken havde lav bord-plade på 60-65 cm. De købte billige elementer, som de udskiftede, ligesom de købte ny kogeplade og indbygningsovn. De beholdte de eksisterende lamper og gulv. Hun har lavet en opgørelse og fremlagt fakturaer på ekstraktens side 771-74. Hun har gemt alle kvitteringer. Der har ikke været afholdt andre udgifter til køkkenet.

Hun ved ikke, hvorfor nævnet har sat omkostningerne til modernise-ring af køkkenet til 170.000,00 kr. Hun fik skiftet samtlige kontakter ved indflyt-ning og hun har fremlagt faktura for elarbejde på ekstraktens side 782. Hun me-ner ikke, at det var en forbedring, da det kan det samme som før.

Af hårde hvidevarer har hun vaskemaskine, som blev skiftet ud sidste år. Deru-dover har hun købt ny ovn og køleskab.

På badeværelset har de gjort absolut intet. Brusearmaturet er blevet skiftet af udlejer i forbindelse med legionella udbrud. Fliserne på badeværelset er også sat op af udlejer. På det lille badeværelse har tidligere udlejer bedt dem om ikke at bruge bruser i gæstetoilet, da det løb igennem til underboen. De blev bedt om ikke at bruge bruseren i gæstetoilettet af den tidligere ejer. De hørte dog ikke mere til det efter Heimstaden overtog ejendommen. Hun ved ikke, hvorfor skønsmanden og nævnet har skrevet, at der er brugt penge på forbedringer i badeværelset.

Lejer 5 har forklaret, at hun flyttede ind som lejer i juli 2014. Hun kan ikke helt huske, hvornår hun blev andelshaver, men det var nogle år efter. Hun betalte 1 kr. for sin andel. Hun kender ikke noget til moderniseringen af køkkenet, som ifølge nævnet skulle være sket i 2004. Hun har skiftet greb i køk-kenet og har malet vægge og loft. Under corona fik hun en ny vandhane af ud-lejer.

Vedrørende badeværelse og gæstetoilet har hun ingen idé om, hvad der er ble-vet lavet for 25.000,00 kr. på badeværelserne i 2004. Badeværelserne ligner no-get fra 70’erne, da de er udstyret med brune fliser. Hun har fået en håndvask på det store toilet og ny vandhane på gæstetoilettet af udlejer, og der derfor ikke blevet opkrævet noget for det.

Lejer 7 har forklaret, at han flyttede ind 1. juni 2010.

Han har selv moderniseret køkkenet i 2015. Han købte bordplader i Ikea samt underskabe, køkkenø, ovn, to skuffeskabe og to almindelige skabe med låger. Derudover købte og installerede han induktionskogeplade og emhætte. På den anden side opsatte han bordplade, håndvask, armatur, vaskemaskine, rengø-ringsskab og opvaskemaskine. Han har brugt ca. 23.000,00 kr. på modernisering af køkkenet. Han har købt billige elementer. Køleskabet kostede 5-6.000 kr. Han

har brugt ca. halvdelen af det beløb, som skønsmanden har anslået. Akelius har skiftet en stikkontakt, som åbenbart var ulovlig.

Vedrørende badeværelse og gæstetoilet har han på badeværelset indsat møbel til 2.500,00 kr. På gæstetoilettet har han indsat hjørneskabsmodul med hånd-vask, som kostede omkring 1.500,00 kr. Det hele ser originalt ud udover det, og han tror ikke der er lavet øvrige forbedringer udover dem, som han har nævnt.

Skønsmand har forklaret, han har anslået omkostnin-gerne til modernisering ved at tælle køkkenelementer samt ud fra de billeder, som han har taget under besigtigelserne. Han har lavet regnestykke konkret ud fra hver enkelt lejemål, men der er tale om et groft skøn, da han har brugt gen-nemsnitlige priser på hvidevarer og køkkenelementer, selvom der kan være store afvigelser afhængig af, hvilket mærke man køber.

Navnlig er der i to af le-jemålene købt hhv. multiform og unoform køkkener, som har en betydelig hø-jere stykpris end gennemsnittet. I disse tilfælde vil hans prissætninger forvente-ligt være lavere end, hvad der reelt er afholdt af omkostninger.

Beløbene er inklusive moms. Tallene på hvidevarer er også konkrete, han har talt antallet af hvidevarer og beregnet ud fra gennemsnitlige standardpriser.

Han har medtaget de hvidevarer, som er registreret i køkkenet, altså køleskabe, ovn, kogeplade, emhætte, opvaskemaskine og vaskemaskine.

Han har samlet taget over 200 fotos. Han har kigget på fotos, hvis han ikke har fået adgang til de pågældende lejemål. Han mener, at billederne var fyldestgø-rende til at lave vurderingen. Han har taget enhedspriser på køkkenelementer og hvidevarer. Malerarbejde og VVS har han været inde og vurdere enkeltvist.

Han benytter et prissystem, der hedder Molio, som bruges i byggebranchen. Han kender ikke rigtigt til nogen alternativer. Han har regnet priserne sammen og indekseret dem ud fra de årstal, som er oplyst. Det gør man ved brug af Danmarks Statistiks hjemmeside. Han kender ikke rigtigt til nogen alternativer, som er brugbare.

Lejer 1, Duevej 6, 5. tv Foreholdt at Lejer 1 har fremlagt fakturaer på 17.000,00 kr. for modernise-ring af køkken, kan skønsmanden ikke forklare, hvorfor han har anslået om-kostningerne til 64.000,00 kr. Han antager, at det må være forskelle i prissæt-ning af elementer.

Han har anslået omkostningerne til modernisering af badeværelse til 12.000,00 kr., bestående af ny håndvask til 5.000,00 kr. og nyt toilet til 7.000,00 kr.

Han har anslået omkostningerne til modernisering af gæstetoilet til 7.000,00 kr. til nyt toilet.

Det er svært at vurdere, præcis hvornår toilet og håndvask er udskiftet, og det anførte årstal kan derfor variere med 10 år i op- eller nedadgående retning.

Han har anslået omkostningerne til modernisering af hårde hvidevarer til 27.000,00 kr. for nyt køle/fryseskab, ovn, kogeplade, emhætte, komfur, opvaske-maskine og vaskemaskine. Skal der ses bort fra de to sidstnævnte, skal der fra-trækkes 13.000,00 kr., svarende til 7.000,00 kr. til ny vaskemaskine og 6.000,00 kr. til ny opvaskemaskine.

Lejer 2, Duevej 12, 5. tv.: Foreholdt Lejer 2's forklaring om, at køkkenet blevet moderniseret i 1998, oplyste skønsmanden, at omkostningerne til modernisering af køkken og hvidevarer i 1998 index udgør hhv. 73.000,00 kr. og 14.000,00 kr.

Han har ingen forklaring på, hvorfor han skønner omkostningerne til moderni-sering væsentligt højere end huslejenævnets egen sagkyndige, som også har be-sigtiget lejemålet.

Badeværelset er istandsat og han har medtaget udgifter til nedrivning, opsæt-ning af fliser, nyt toilet, VVS-arbejde og malerarbejde.

På gæstetoilettet har han medtaget vaskemodul, nyt toilet, nyt gulv, nedhængt loft. Det kan ikke afvises, at forbedringerne er foretaget 5-10 år før eller efter det årstal, som han har anført i skønsrapporten.

Lejer 3, Duevej 16, 5. tv. Lejemålet var totalt moderniseret før besigtigelsen. Lejemålet så derfor ikke ud som beskrevet i huslejenævnets rapport på ekstraktens side 238.

Det er en speciel lejlighed, men hans vurdering er bygget på, at der er sket ud-skiftning af køkkenelementer og hårde hvidevarer, ligesom der på badeværelset er opsat nye fliser og nyt toilet. Endelig har han sat lidt af til VVS- og malerar-bejde.

Han har talt alle elementer i køkkenet og på badeværelse og gæstetoilet. Han kan ikke se, hvorfor tallene skulle svinge mere her, altså kan de anførte årstal svinge med 10 år i begge retninger.

Køkken, bad og gæstetoilet kan også sagtens være udført på forskellige tids-punkter.

Lejer 5, Duevej 6, 3. tv.

Der er samme usikkerhed årstallene, som således kan svinge med 10 år i begge retninger. Vedrørende badeværelset har han medtaget omkostninger til ny håndvask og nyt toilet. På gæstetoilettet har han medtaget omkostninger til ny håndvask, nyt toilet og nyt gulv. Omkostningerne til hårde hvidevarer skal nedsættes med 13.000,00 kr., hvis omkostningerne til vaske- og opvaskemaskine ikke skal medtages.

Lejer 6, Duevej 6, 4. tv. Foreholdt at Lejer 6 har oplyst, at hun mener moderniseringen fandt sted før 2010, som skønsmanden har anført, oplyste skønsmanden, at det kan han ikke udtale sig nærmere om.

Et toilet holder omtrent 10-15 år ligesom en håndvask, men det kommer natur-ligvis an på, hvordan man passer det. Der er samme usikkerhed årstallene, som således kan svinge med 10 år i begge retninger.

Lejer 7, Duevej 16, 5. th. Han har medtaget hårde hvidevarer i form af køleskab, ovn, emhætte, opvaske-maskine og vaskemaskine. Omkostningerne til hårde hvidevarer skal nedsættes med 13.000,00 kr., hvis omkostningerne til vaske- og opvaskemaskine ikke skal medtages.

På badeværelse har han medtaget omkostninger til udskiftning af vaskemodul og nyt toilet til i alt 14.000,00 kr.

På gæstetoilettet har han medtaget omkostninger til nyt toilet til 7.000,00 kr. Der er samme usikkerhed årstallene, som således kan svinge med 10 år i begge ret-ninger.

Lejer 9, Duevej , Duevej , 6. sal Lejerens opgørelse på ekstraktens side 771 har ikke haft indflydelse, idet skøns-manden har taget udgangspunkt i sine egne beregninger.

Som hårde hvidevarer har han medtaget kølefryseskab, ovn, kogeplade og op-vaskemaskine. Omkostningerne skal nedsættes med 6.000,00 kr., såfremt om-kostningerne til opvaskemaskine ikke skal medtages.

På badeværelset har han medtaget 7.000,00 kr. til nyt toilet.

Lejer 10, Duevej 20. 2. th.

Han har medtaget hårde hvidevarer i form af køleskab og emhætte, som er sat til 13.000,00 kr. Han har ikke registreret køkkenets alder, men er gået ud fra, at det er lavet i 1980.

På badeværelset har han medtaget omkostninger til nyt toilet til 7.000,00 kr. På gæstetoilettet har han medtaget ny håndvask, nyt toilet og nyt gulv til i alt 13.000,00 kr.

Lejer 11, Duevej 22, 3. tv. Han har medtaget hårde hvidevarer i form af kølefryseskab, ovn, kogeplade, emhætte og opvaskemaskine. Sidstnævnte koster 6.000,00 kr.

På badeværelset har han medtaget omkostninger til nyt toilet og vaskemodul til 14.000,00 kr.

På gæstetoilettet har han medtaget ny håndvask, nyt toilet og nyt gulv til i alt 13.000,00 kr.

Lejer 12, Duevej 4, 1. tv. Han har medtaget hårde hvidevarer i form af kølefryseskab, ovn, kogeplade, opvaskemaskine og vaskemaskine. De to sidstnævnte koster 13.000,00 kr. På badeværelset har han medtaget omkostninger til nedrivning, opsætning af gulvfliser, vægfliser, ny håndvask, nyt toilet samt VVS-, el- og malerarbejde. Han kan ikke sige, om arbejderne i de forskellige rum er udført samtidigt.

Lejer 13, Duevej 28, 2. th. I køkkenet har han medtaget omkostninger til nedrivning, opsætning af skabe, bordplade, vask- og amatur, VVS-, el- og malerarbejde.

Som hårde hvidevarer har han medtaget kølefryseskab, ovn, kogeplade, em-hætte og opvaskemaskine. Sidstnævnte koster 6.000,00 kr..

På badeværelset har han medtaget omkostninger til ny håndvask og nyt toilet.

På gæstetoilettet har han medtaget omkostninger til ny håndvask, nyt toilet og nyt gulv.

Lejer 14, Duevej 28, 6. sal. Også i dette køkken er omkostningerne til modernisering beregnet ud fra gen-nemsnitlige enhedspriser, selvom der er tale om elementer, som er dyrere end gennemsnittet.

Som hårde hvidevarer har han medtaget kølefryseskab, ovn, kogeplade, em-hætte, opvaskemaskine, vaskemaskine og tørretumbler. De tre sidstnævnte ko-ster 17.000,00 kr.

På badeværelset har han medtaget omkostninger til ny håndvask og nyt toilet.

På gæstetoilettet har han medtaget omkostninger til ny håndvask og nyt toilet.

Lejer 15, Duevej 18, 2. th. Som hårde hvidevarer har han medtaget kølefryseskab, ovn, emhætte, komfur, opvaskemaskine og vaskemaskine. De to sidstnævnte koster 13.000,00 kr.

På badeværelset har han medtaget omkostninger til nedrivning, opsætning af gulvfliser, vægfliser, ny håndvask, nyt toilet, VVS- og malerarbejde. Han kan ikke sige, om arbejderne i de forskellige rum er udført samtidigt.

Lejer 16, Godthåbsvej 74, 3, 39. I køkkenet har han medtaget omkostninger til nedrivning, opsætning af under-skabe, bordplade, vask og armatur samt VVS- og elarbejde.

Som hårde hvidevarer har han medtaget kølefryseskab, ovn og kogeplade.

På badeværelset har han medtaget omkostninger til udskiftning af badekar samt nedrivning, opsætning af vægfliser, vaskemodul, toilet og VVS- og maler-arbejde. Han kan ikke sige, om arbejderne i de forskellige rum er udført samti-digt.

Han har også regnet med, at vægfliserne på badeværelse er udskiftet i forbin-delse med moderniseringen, og dette er prissat til 5.000,00 kr.

Parternes synspunkter Heimstaden Duegården ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… 4

Anbringender

4.1 Nyt etableret lejeforhold

Udlejer gør gældende, at andelshaveres overgang til lejere efter andels-boligforeningslovens § 4, stk. 1 skal betragtes som etablering af et nyt lejeforhold, i.e. en genudlejning af lejemålet. Betragtningen støttes på afgørelsen GD 1989/20 Ø. I sagen fik udlejer medhold i, at udlejer kunne kræve depositum og forudbetalt leje af en tidligere andelshaver, der overgik til at være lejer i medfør af andelsboligforeningslovens § 4,

stk. 1, idet fortsættelsen af brugsretten blev betragtet som etablering af et nyt lejeforhold.

Der henvises tillige til utrykt afgørelse truffet af Københavns 2. Husleje-nævn d. 31. august 2011 i sagsnr. 2010-145099 ("Bartholinsgade 13"), der med reference til GD 1989/20 Ø gav en ny ejer af en andelsboligforening ret i, at der var tale om et nyt lejeforhold.

Se tilsvarende GA 2019.03 og GD 2017/71 H, hvor Højesteret i sidst-nævnte afgørelse udtalte, at tidligere andelshavere først overgår til at være lejere, når der sker et ejerskifte af ejendommen. Da andelshavere jo netop ikke anses som lejere i lejelovens forstand, kan der selvsagt ikke være tale om andet end et nyt etableret forhold.

4.2 Lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2.

Principalt til støtte for påstanden gøres det gældende, at der for så vidt angår Lejer 4, Lejer 12, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15 og Lejer 16 skal ske lejefastsættelse efter det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, da disse lejemål opfylder betingelser for lejens fastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og idet Lejernes overgang til at være lejere i medfør af andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 betyder, at der etableres et nyt lejeforhold.

At Udlejer kan fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis betingelserne herfor er opfyldte for lejerne i en tidligere andelsbo-ligforening følger tillige af U 2022.3134 Ø, hvor landsretten anfører, at:

"Det følger heraf, at U ApS i forbindelse med overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017 var berettiget til at fastsætte lejen i overensstemmelse med det lejedes værdi i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis betingel-serne herfor i øvrigt var opfyldt."

4.2.1

Retsgrundlaget

– boliglejereguleringslovens § 5, stk. 2

For lejemål beliggende i ejendomme i kommuner, hvor boligregule-ringsloven finder anvendelse, fastsættes lejen som udgangspunkt om-kostningsbestemt. Der er valgfrihed for udlejer om hvorvidt lejen fast-sættes beregnet efter BRL § 5, stk. 1, eller skønnet efter BRL § 5, stk. 2, jf. TBB 2022.404 Ø. De omtvistede lejemål i denne sag er beliggende på Frederiksberg, som er en reguleret kommune.

Lejen kan derfor fastsættes til et beløb, som ikke må overstige det beløb, der kan dække Ejendommens driftsudgifter, et afkast af Ejendommens værdi med tillæg af en beregnet forbedrings-forhøjelse, jf. BRL § 5, stk. 1.

For lejemål, som er gennemgribende forbedret, kan lejen fastsættes til et beløb der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. BRL § 5, stk. 2, 1. pkt., 4. led i lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, jf. § 2, nr. 1 i lov nr. 817 af 9. juni 2020.

Lejemål, der skal udlejes efter BRL § 5, stk. 2, skal opfylde en række overordnede krav før det kan anses for at værende gennemgribende forbedret.

1) Forbedringsudgiften skal overstige de lovbestemte beløbsgrænser

Beløbets størrelse udgjorde fra bestemmelsens indførelse pr. 1. juli 1996 til og med 31. december 2000 kr. 1.500 pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 170.000, jf. lov nr. 461 af 12. juni 1996.

Ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev satserne indeksreguleret pr. 1. januar 2001 med inflationen i perioden 1996 – 2000, således at sat-serne pr. 1. januar 2001 udgjorde kr. 1.600 pr. m2 eller et samlet be-løb på kr. 183.000. Disse nye satser er siden løbende blevet indeks-reguleret.

2) Forbedringerne skal være gennemført indenfor en periode på 2 år.

3) Ejendomme, hvori lejemålet er beliggende skal opfylde et vist ener-gikrav med en indplacering A-D, jf. BRL § 5, stk. 4. (Ikrafttræden 1. juli 2014, jf. § 2, nr. 2, jf. § 6, stk. 1 i lov nr. 439 af 6. maj 2014)

4) Ved den første udlejning af et gennemgribende forbedret lejemål, skal udlejer forud for udlejningen have sendt en orienteringsskri-velse til lejerne i ejendommen eller beboerrepræsentationen, hvor-efter de pågældende kan gøre udlejer opmærksom på evt. vedlige-holdelsesmangler på ejendommen jf. BRL § 5, stk. 7 (Ikrafttræden 1. januar 2001, jf. § 2, nr. 2 og § 11, stk. 1 i lov nr. 406 af 31. maj 2000.)

Det er et tema under sagen om dette krav overhovedet finder an-vendelse i et tilfælde som det omhandlede, hvor der ikke på skæ-ringstidspunktet er samme hensyn til vedligeholdelse at tage til Le-jerne, som det er tilfældet i en sædvanlig udlejningsejendom.

4.2.2 Lejemålene opfylder kravene til lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2

4.2.2.1 Nr. 1 (Beløbsgrænserne) og nr. 2 (Forbedringer udført over 2 år)

I forbindelse med behandlingen af sagen i huslejenævnet tog husleje-nævnet stilling til omfanget af moderniseringen i de enkelte lejemål, året for moderniseringen samt beregningen af forbedringsudgiften. Det er alene skønnet over forbedringsudgiften til de individuelle forbedrin-ger, der er omtvistet under sagen.

På baggrund af nævnsafgørelserne er nedenstående oversigt udarbej-det. Oversigten viser, at disse lejemål alle opfylder beløbsgrænserne for den samlede forbedringsudgift og/eller beløbsgrænsen pr. m2 for den pågældende moderniserings år markeret med grønt. For de lejemål, hvor moderniseringen er foretaget over 2 år, er det sidste års beløbs-grænse anvendt.

Betingelse nr. 1 er således opfyldt.

Billede udeladt pga. personfølsomme oplysninger Billede udeladt pga. personfølsomme oplysninger Som det tillige fremgår af oversigten, er de pågældende forbedringer udført højest i løbet af en 2-årig periode, hvorfor betingelse nr. 2 tillige er opfyldt.

I relation til spørgsmålet om ejerskabet til forbedringerne henvises i sin helhed til pkt. 4.3.2.

4.2.2.2 Nr. 3 (Energikrav)

Energikravene trådte i kraft første gang 1. juli 2014, jf. § 2, nr. 2, jf. § 6, stk. 1 i lov nr. 439 af 6. maj 2014.

Disse krav trådte således først i kraft efter de pågældende modernise-ringer, hvorfor de ikke finder anvendelse i - nærværende sag.

I det omfang, at retten måtte mene at tidspunktet for de tidligere an-delshaveres overgang til lejere (dvs. den 1. september 2017, hvor Udle-jer overtog Ejendommen) er det afgørende tidspunkt for vurderingen af om energikravet finder anvendelse, gøres det gældende, at Ejendom-men på dette tidspunkt under alle omstændigheder opfyldte kravet til en indplacering D.

Som bilag 7 er fremlagt Ejendommens energimærke med gyldighed fra 19. september 2016 til 19. september 2026.

4.2.2.3 Nr. 4 (Orienteringsskrivelse)

Som anført under pkt. 4.2.1 skal en udlejer – hvis der er tale om første udlejning – orientere lejerne i ejendommen eller beboerrepræsentatio-nen, såfremt udlejer ønsker at udleje efter BRL § 5, stk. 2, jf. BRL § 5, stk. 7.

Bestemmelsen trådte i kraft 1. januar 2001, jf. § 2, nr. 2 og § 11, stk. 1 i lov nr. 406 af 31. maj 2000, og finder derfor ikke anvendelse for de fleste lejemål i denne sag, idet moderniseringen er foretaget før 2001.

For Duevej 28, 2.th., Duevej 14, 6., Godthåbsvej 74, 2., 28, og Godthåbs-vej 74, 3, 39 er moderniseringen imidlertid gennemført efter 1. januar 2001. Vedrørende lejemålene på Duevej er det relevant at se på om kra-vet om orienteringsskrivelse overhovedet kan anvendes i denne situa-tion, jf. nedenfor. Da kravet om orienteringsmeddelelse alene finder an-vendelse ved første udlejning, gælder dette ikke for de 2 lejemål på Godthåbsvej, jf. også nedenfor.

Formålet med orienteringsskrivelsen er imidlertid efter motiverne, at bestemmelsen skal sikre at der ikke sker udlejning efter BRL § 5, stk. 2 i nedslidte ejendomme med vedligeholdelses-mangler.

Bestemmelsen tager sigte på den situation, hvor en almindelig udlejer foretager en gennemgribende forbedring af et lejemål i en udlejningse-jendom.

Den tager ikke sigte på en situation, som nærværende hvor der er tale om en konkursramt andelsboligforening, og hvor Lejerne selv forinden overtagelsen har været fuld ud rådende over den vedligeholdelse, der er foretaget på ejendommen – eller mangel på samme. Det er således Udlejer opfattelse, at det ikke giver mening at opretholde dette som en gyldighedsbetingelse for udlejning efter BRL § 5, stk. 2 i nærværende tilfælde.

Dette understøttes i øvrigt også af ordlyden af bestemmelsen, idet der jo ikke er tale om et lejemål, som opsiges eller ophæves i forbindelse med den tidligere andelshavers overgang til lejer.

Anvendelsen af bestemmelsen kan derfor ikke udstrækkes til også at gælde i tilfælde, hvor tidligere andelshavere fortsætter brugsretten efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1.

Dertil kommer, at såfremt orienteringspligten skulle finde anvendelse, ville det svare til at stille formkrav med tilbagevirkende kraft, hvilket er særdeles indgribende, og kræver derfor en tydelig hjemmel, som ikke er tilfældet i denne sag.

I det omfang, at retten må nå frem til, at orienteringspligten tillige fin-der anvendelse i dette tilfælde, gøres det gældende, at der allerede har været udlejet første gang BRL § 5, stk. 2 for Duevej 4, 1.tv., Godthåbsvej 74, 2. lejl. 28, og Godthåbsvej 74, 3, 39 idet alle lejere i husleje-nævnssa-gen i oplysningsskemaet, som tillige fremgår af afgørelserne, har oplyst at indflytning fandt sted i hhv. 2004, 2007 og 2015, dvs. efter at moder-niseringen er foretaget.

Med Udlejers overtagelse af Ejendommen er der således under alle omstændigheder for disse tre lejemål ikke tale om første udlejning, og derfor finder orienteringspligten ikke anvendelse, idet Højesteret i U 2017.65 H har fastslået, at ugyldighedsvirkningen ikke kan strækkes til efterfølgende udlejninger.

4.2.3 Lejen pr. 1. september 2017 overstiger ikke væsentligt det lejedes værdi

Hvis lejen kan fastsættes efter BRL § 5, stk. 2 er det ligeledes et tema om den gældende leje per 1. september 2017 ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi.

Det er Udlejers opfattelse, at den gældende leje pr. 1. september 2017 for samtlige prøvelejemål ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. BRL § 5, stk. 2 (nu LL § 19, stk. 2), og at dette er dokumenteret med de i sagen fremlagte sammenligningslejemål.

I forlængelse heraf skal det bemærkes, at væsentlighedskravet først ud-gik ved lov nr. 178 af 4. juni 2020, der finder anvendelse på lejemål ind-gået efter den 1. juli 2020, jf. den pågældende lovs § 3, stk. 1.

Lejemålene betalte pr. 1. september 2017 en leje pr. m2 svarende til ca. kr. 914 beregnet ved at tage den årlige leje, som anført i bilag 1 divideret med deres størrelse, som anført i huslejenævnets afgørelser i bilag 6. Udlejer har indhentet i alt 25 prøvede sammenligningslejemål fra Hus-lejenævnet på Frederiksberg med billedmateriale, som dokumentation for, at den gældende leje pr. 1. september 2017 ikke væsentligt oversti-ger det lejedes værdi.

Afgørelser med billedmateriale for de enkelte sammenligningslejemål er fremlagt som bilag 8.

Som hjælpebilag, har Udlejer udarbejdet et sammenligningsskema, hvor prøvelejemålene sammenholdes med de enkelte sammenlignelige sammenligningslejemål, herunder oplysninger om beliggenhed, god-kendt leje pr. m2, dato for godkendt leje, størrelse samt fotoeksempler, hvor billederne fra prøvelejemålene sammenholdes med billeder for de enkelte sammenligningslejemål.

I den forbindelse har Udlejer valgt at fremhæve en række af sammenlig-ningslejemålene og sammenholde disse med de enkelte prøvelejemål, idet det dog er Udlejers opfattelse, at alle 25 sammenligningslejemål er sammenlignelige.

Sammenligningsskemaet er fremlagt som bilag 9.

Udlejer har tillige udarbejdet en statistik over lejen pr. m2 for sammen-ligningslejemålene fordelt på de enkelte prøvelejemål. Det fremgår heraf, at den gældende leje pr. m2 på ca. kr. 914 ikke væsentligt oversti-ger det lejedes værdi, idet samtlige sammenligningslejemål har en leje pr. m2 i spændet kr. 1.200 – 1.700.

Der er tale om en leje pr. m2 fastsat af huslejenævnene i perioden 2016-2018, i.e. i nær tilknytning til 1. september 2027, der er det relevante skæringstidspunkt i sagen.

Skulle Lejerne have krav på nedsættelse, ville dette kræve, at det lejedes værdi udgjorde et beløb i spændet mellem ca. kr. 795 og ca. kr. 830 pr. m2, idet der i praksis er krav om en afvigelse på mellem 10-15 % i for-hold til det lejedes værdi før, der er tale om en leje, der væsentligt afvi-ger fra det lejedes værdi.

Før lejen kan nedsættes kræver det således, at retten finder, at det leje-des værdi er lavere end kr. 830 pr. m2.

Grafik med statistik over leje pr. m2 er fremlagt sombilag 10.

Endvidere er der som bilag 11 fremlagt landsrettens dom af 20. oktober 2022 samt billeder vedrørende 7 øvrige sammenligningslejemål på Fre-deriksberg med følgende godkendt leje pr. m2 i perioden 2017-2018:

Bentzonsvej 33, 1. tv.kr. 1.350 pr. m2 Falstersvej 2, 2.th.kr. 1.250 pr. m2 Prinsesse Maries Allé 9, st. th. kr. 1.350 pr. m2 Prinsesse Maries Allé 15, 4. Sal kr. 1.400 pr. m2 Worsaaevej 7, 4. tv.kr. 1.350 pr. m2 Helgesvej 24, 1.thkr. 1.425 pr. m2 Helgesvej 28, st. th.kr. 1.400 pr. m2

Endelig er som bilag 12 fremlagt landsrettens dom af 27. marts 2015 samt billeder vedr. lejemålet Sankt Nikolai Vej 18, 1. th., 2000 Frederiks-berg med en årlig leje pr. m2 svarende til kr. 1.420 pr. m2.

Lejerne er opfordret til at oplyse, om der kan indgås en procesaftale om, at lejen pr. 1. september 2017, der er det relevante skæringstidspunkt, ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, således at sagen kunne skæres til i alle sagerne, eller som minimum i prøvelejemålene. Dette er dog ikke imødekommet.

4.3 Omkostningsbestemt husleje med tillæg af forbedringer

I det omfang retten måtte nå frem til, at Udlejer ikke kan fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, gøres det gældende, at lejen skal fastsættes efter BRL § 5, stk. 1 med tillæg af forbedringer, herunder individuelle for-bedringer i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelser.

4.3.1

Retsgrundlaget

For lejemål beliggende i ejendomme i kommuner, hvor boligregule-ringsloven finder anvendelse, fastsættes lejen som udgangspunkt om-kostningsbestemt efter dagældende BRL kapitel 2.

Kan lejen ikke fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, da kan lejen fastsættes til et beløb, som ikke må overstige det beløb, der kan dække Ejendommens driftsudgifter, et afkast af Ejendommens værdi med tillæg af en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. boligreguleringslo-vens § 5, stk. 1 (omkostningsbestemt husleje) i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelser.

4.3.2 Ejerskabet til Lejemålenes individuelle forbedringer

Udlejer gør gældende, at Udlejer i forbindelse med erhvervelsen af den konkursramte andels-boligforening med overtagelse 1. september 2017 også har erhvervet de individuelle forbedringer i lejemålene – uanset, hvornår eller hvem der i øvrigt har udført forbedringerne, dvs. i alle de under pkt. 3 nævnte typetilfælde tilfalder forbedringsforhøjelsen Udle-jer.

Som erhverver af Ejendommen i sin helhed, er det også nærtliggende at betragte individuelle forbedringer som tilhørende Udlejer. Forbedrin-gerne kan medregnes som et tillæg til den omkostningsbestemte leje, da der ikke er tale om forbedringer udført af "lejeren", men enten af den tidligere andelshaver/ejer/tidligere lejere i Ejendommen – uanset om den tidligere andelshaver tilfældigvis nu er overgået til at være lejer. Der er ikke tale om forbedringer udført af de tidligere andelshavere i deres tid som lejere efter andelsboligforeningens konkurs.

Synspunktet er tillige støttet i retspraksis, jf. GD 2006.79 Ø. I sagen havde L udført en række forbedringer i lejligheden i sin tid som fremle-jetager for ca. kr. 450.000. I forbindelse med en boligretssag, hvor L blev pålagt at fraflytte lejemålet, indgik L og U en aftale om leje af lejlighe-den, hvormed L blev den direkte lejer. Såvel boligretten som landsret-ten traf afgørelse om, at disse forbedringer kunne medtages i beregnin-gen af lejen.

Dommen viser, at når selve grundlaget for brugsretten bliver ændret, så tilfalder de individuelle forbedringer ejeren af ejendommen i.e. udlejer. Da lejerne overgik fra at være andelshavere til at være lejere i medfør af andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 skiftede grundlaget for brugsret-ten til lejemålet også, og derfor bør samtlige forbedringer i lejemålene også kunne indgå i beregningen af den omkostningsbestemte leje.

I den forbindelse bemærkes det, at en fortsættelse af brugsretten efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 betragtes som et nyetableret leje-forhold, i.e. genudlejning, jf. GD 1989/20 Ø, hvorfor der kan kræves for-bedringstillæg uanset, hvem der tidligere har bekostet forbedringerne. Der kan også henvises til utrykt afgørelse truffet af Københavns 2. Hus-lejenævn d. 31. august 2011 i sagsnr. 2010-145099 ("Bartholinsgade 13"), der med reference til GD 1989/20 Ø gav en ny ejer af en andelsboligfore-ning i, at der var tale om et nyt lejeforhold.

Derudover kan også nævnes GD 1988/12 B, hvormed en tidligere lejers forbedringer også kunne medtages i beregningen af den omkostnings-bestemte leje ved genudlejning.

At forbedringstillæggene tilfalder Udlejer kan endvidere støttes af til-vækstlæren, hvormed inventar, materialer mv. indført i ejendommen tilhørende en anden ikke kan borttages, hvis borttagning vil forringe værdien af ejendommen og/eller beskadige denne. Moderniseringerne udført i lejemålene kan alt andet end lige ikke borttages uden at hver-ken ejendommen beskadiges eller værdien forringes, hvis køkken/bad mv. skal brækkes op og fjernes.

Særligt i forhold til typetilfælde nr. 3, jf. pkt. 3 kan nævnes, at ejen-domsretten for forbedringerne bekostet af den tidligere ejer af bygnin-gen ikke kan overgå til de tidligere andelshavere ved stiftelsen af an-delsboligforeningen, idet der er tale om genstande omfattet af tinglys-ningslovens § 38, der har følgende ordlyd:

"Når en bygning er opført, helt eller delvis, og når ledninger, varmeanlæg, husholdnings-maskiner eller lignende er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, kan særskilt ret over bygningens materialer og over nævnte tilbehør ikke forbeholdes, være sig som ejendomsret eller på an-den måde. Tinglyst pantebrev i en ejendom omfatter uden særlig vedtagelse også dette tilbehør."

Der er således for denne gruppe tale om husholdningsmaskiner eller lignende, som er blevet indlagt i bygningen på den tidligere ejers be-kostning til brug for bygningen, hvormed særskilt ret, herunder ejen-domsret eller på anden måde ikke kan forbeholdes.

Afslutningsvist kan også anføres, at uagtet, at der er tale om forbedrin-ger, som en lejer måtte have udført, mens denne var andelshaver, er der således under alle omstændigheder ikke tale om forbedringer, som var udført, mens denne har været lejer hos Udlejer, og der således ikke kan ses bort fra disse forbedringer ved lejefastsættelsen, jf. princippet i leje-

lovens § 42, nr. 4, hvor der alene ses bort fra forbedringer udført af leje-ren, jf. Huslejenævnet for Esbjerg og Fanø Kommuner i sagsnr. 55-H-2017 19/842 af 1. maj 2019.

4.4 Syn og skøn

Under sagen er der afholdt syn og skøn med henblik på at vurdere mo-derniseringsudgifterne for Lejemålene, idet disse dels har en betydning for, hvorvidt beløbsgrænserne med henblik på lejefastsættelse efter bo-ligreguleringslovens § 5, stk. 2 er opfyldte, dels har de en betydning i forhold til størrelsen på forbedringstillægget ved lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Skønsmanden har på baggrund af en besigtigelse og billedmateriale fo-retaget en vurdering af moderniseringsudgifterne i nutidskroner og til-bagediskonteret dem til det oplyste moderniseringsår efter byggeindek-set.

Derefter har skønsmanden skønnet den sparede vedligeholdelse ved at tage forskelsbeløbet mellem moderniseringsomkostningerne i nutids-kroner og omkostningerne efter en tilbagediskontering.

Skønsmanden har skriftligt oplyst til Parterne at alle beløb er inkl. moms.

Udlejer har følgende bemærkninger til skønserklæringen af 30. august 2023 ("Skønserklæringen").

4.4.1 Skønsmanden har skønnet moderniseringsudgifterne urealistisk lavt

Skønsmanden har i adskillige tilfælde skønnet moderniseringsudgifter til halvdelen af de af huslejenævnet skønnede beløb, og i visse tilfælde helt ned til ¼ af det af huslejenævnet fastsatte beløb (!).

F.eks. har skønsmanden skønnet de samlede udgifter til moderniserin-ger af køkken, hvidevare, badeværelse og gæstetoilet for Duevej 28, 2.th. til i alt kr. 112.000 (svar på spørgsmål IE, s. 8), hvorimod husleje-nævnet for køkkenet alene har fastsat moderniseringsudgiften til kr. 440.000, dvs. ca. ¼ (!) (bilag 6, s. 328). Lejer af Duevej 28, 2.th. har under huslejenævnssagen selv fremlagt et byggeregnskab, der viser, at moder-niseringsudgifterne for køkkenet alene beløb sig til kr. 440.000 ud fra et fremlagt byggeregnskab. Til trods herfor har skønsmanden skønnet ud-gifterne til ¼ af den reelle pris(!).

For lejemålet Duevej 24, 6. sal har skønsmanden skønnet udgifterne til i alt kr. 121.000 (svar på spørgsmål IF, s. 9) for køkken, hvidevare, bade-værelse og gæstetoilet, hvilket er under halvdelen af den af huslejenæv-net fastsatte modernisering for køkkenet alene (bilag 6, s. 23). Lejer har selv under huslejenævnssagen oplyst, at udgifterne beløb sig til kr. 250.069,16, og fremlagt fakturaer herfor.

Byggeregnskab for moderniseringer for Duevej 28, 2.th. med fakturaer er fremlagt som bilag 13.

Fakturaer for moderniseringer for Duevej 24, 6. sal er fremlagt som bi-lag 14.

Uagtet skønsmandens vurderinger, bør retten lægge de af lejerne for Duevej 28, 2.th. og Duevej 24, 6. sal oplyste udgifter til grund, da der her er dokumentation for de faktiske udgifter.

På baggrund af ovenstående meget store forskel på de faktiske udgifter og de af skønsmanden vurderede udgifter, bør retten lægge de af husle-jenævnet skønnede udgifter til grund også for de øvrige lejemål, da det er klart, at skønsmanden har skønnet samtlige udgifter urealistisk lave.

Huslejenævnet har en særlig sagkundskab på området, og behandler årligt over 1.000 sager med b.la. bistand af en teknisk sagkyndig, og derfor må huslejenævnet formodes at være særlig kompetent til at fore-tage skøn over moderniseringsudgifter, når der ikke foreligger doku-mentation for de faktiske udgifter.

I tillæg hertil, er huslejenævnet også opmærksom på, hvilke arbejder der indgår i forbedringsberegningen, sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsbegrebet, ligesom huslejenævnet også er opmærksomme på at tillægge regnskabet sæd-vanlige teknikerhonorar, administration m.v.

Huslejenævnets vurdering af moderniseringsomkostningerne bør der-for ikke tilsidesættes, medmindre der er grundlag herfor. I nærværende tilfælde er der ikke grundlag herfor henset til, at de af skønsmanden skønnede udgifter, er urealistisk lave, når sammenholdes med de fak-tisk dokumenterede udgifter.

De af huslejenævnet skønnede moderniseringsomkostninger bør derfor lægges til grund i samtlige Lejemål.

4.4.2 Skønsmandens grundlag for opgørelsen af sparet vedligehold er ikke korrekt

I Skønserklæringen har skønsmanden løbene skønnet det sparede vedli-gehold til et beløb svarende til differencen mellem moderniseringsud-gifterne i nutidskroner fratrukket de skønnede moderniseringsudgifter på moderniseringstidspunktet.

Sparet vedligehold er de udgifter til vedligeholdelse, som en udlejer slipper for at afholde for at opretholde brugsværdien af et eksisterende køkken, bad, m.v. Jo ældre et eksisterende (f.eks.) køkken er, desto min-dre vil det sparede vedligehold ved en modernisering være og vice versa.

I nærværende sager har skønsmanden ikke haft mulighed for at besig-tige / se billeder af det køkken/bad/gæstetoilet, der eksisterede forud for de pågældende moderniseringer, og derfor har skønsmanden ikke no-get grundlag at vurdere et evt. sparet vedligehold.

Dertil kommer at en vurdering af det sparede vedligehold kræver en sondring mellem det leje-retlige vedligeholdelses- og forbedringsbe-greb, hvilket er en juridisk og ikke teknisk vurdering.

Derfor må retten på baggrund af den retspraksis der foreligger foretage et juridisk skøn over, hvad det sparede vedligehold udgør. I dette til-fælde har huslejenævnet efter fast praksis lagt en procentsats på 25 % til grund, hvilket er i overensstemmelse med praksis, og det af skønsman-den anførte giver ikke anledning for retten til at ændre denne vurde-ring. Som nævnt under pkt. 4.4.1, har huslejenævnet særlig sagkund-skab på området, og behandler over 1.000 sager om året. …”

Lejer 1, Lejer 2, boet efter Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 har i sit påstandsdokument anført:

”… Denne sag drejer sig om prøvelse af en lang række enslydende afgørel-ser fra Huslejenævnet på Frederiksberg.

Afgørelserne, der er truffet fra den 30. oktober 2020 og frem, er medta-get af sagsøger som en del af bilag 6.

Indbringelsen for Boligretten er sket i medfør af dagældende boligregu-leringslovs § 43.

Sagens centrale problemstilling er, hvorledes lejen skal fastsættes, når en andelsboligforening ophører, og andelshaverne fortsætter som lejere.

Den dagældende andelsboligforeningslov anførte herom:

§ 4. Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har an-delshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.

Hvilket skal sammenholdes med den daværende lejelovs § 4, stk. 4, hvorefter:

Stk. 4. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Huslejenævnet har på dette grundlag fastsat lejen efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 1, dvs. som almindelig omkostningsbestemt leje -hvilket er den gældende og præceptive regel for en større ejendom som nærværende.

Heri er de sagsøgte enige.

Uenigheden består i, at Huslejenævnets flertal har medtaget en forbed-ringsforhøjelse efter bolig-reguleringslovens § 5, stk. 1 for de køkkener og badeværelser, som de enkelte lejere selv har ladet udføre eller beko-stet, herunder som andelshavere.

Det er således ubestridt, at alle de forbedringsarbejder, som Husleje-nævnet har pålagt lejerne at betale husleje for, er bekostet af den enkelte lejer selv.

De således fastsatte individuelle forbedringer svinger fra 5.325 kr. pr. år til 12.975 kr. pr. år:

Billede udeladt pga. personfølsomme oplysninger Eller sagt på en anden måde – jo flere penge, den enkelte lejer har brugt på at istandsætte sit eget lejemål, jo højere leje har Huslejenævnet be-sluttet, at lejeren fremover skal betale.

Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel til at pålægge en lejer at be-tale forbedringsforhøjelse af de istandsættelsesarbejder, som den en-kelte lejer selv har udført og bekostet.

Sagsøger (udlejer) har principalt gjort gældende, at huslejen skal fast-sættes i overensstemmelse med, hvad der tidligere er betalt i boligafgift i foreningen. Det er der med sikkerhed ikke hjemmel til.

Subsidiært har man nu gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 om lejemål, der over en 2-årig periode er blevet gennemgribende forbedret af udlejer for et vist minimumsbeløb, og hvor forbedringen på udlejers foranledning siden er opretholdt.

Det gøres gældende, at disse betingelser hverken juridisk eller faktuelt er opfyldt.

På baggrund af den afgivne skønserklæring må det således lægges til grund, at INGEN af forbedringerne opfylder de økonomiske betingel-ser:

(*) Ved ovennævnte lægges Huslejenævnets standardfradrag på 25 pct. i sparet vedligehold til grund i stedet for skønsmandens vurdering, idet skønsmandens entrepriseretlige kriterier næppe er overførlige til leje-retten.

(**) Regneeksempel: Køkken inkl. hvidevarer (som også medtaget i Nævnets afgørelse), er af skønsmanden opgjort til 91.000 kr. pr. d.d. Det svarer til 74.455 kr. pr. udførelsestidspunktet i 2016, jf. skønsmandens index, dvs. 91.000 kr. * 90/110. De øvrige arbejder er opgjort til 19.000 kr. pr. d.d. for WC + bad, svarende til 15.546 kr. pr. udførelsestidspunk-tet i 2016. For begge fratrækkes et skønnet sparet vedligehold på 25 pct., jf. Nævnets afgørelser, hvilket beløb er anført i parentes – og det reelt anvendelige beløb, når vi taler både forbedringsforhøjelser og 5.2 mo-derniseringer.

Allerede af denne grund er betingelserne for 5.2 ikke opfyldt.

De juridisk formelle betingelser for fastsættelsen af lejen efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 2 er heller ikke opfyldt.

Sagsøgeren har således bl.a. ikke godtgjort, at lejen forud for andelsbo-ligforeningens stiftelse den 2. marts 2007 var fastsat og blev opkrævet efter 5.2.

Ad lejemål Duevej 16, 5.tv. (sagsøgte 3) bemærkes, at dette lejemål un-der sagen er blevet gennemgribende moderniseret, jf. bilag D & E.

Det kan således med sikkerhed lægges til grund, at hvis dette lejemål forinden havde været gennemgribende moderniseret, så er denne mo-dernisering ikke siden opretholdt, som det kræves.

Betingelserne for at fastsætte huslejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er ikke opfyldt for nogen af lejemålene. - Subsidiært består uenigheden i vurderingen og beregningen af forbed-ringsforhøjelsen.

Huslejenævnet har kun besigtiget et fåtal af lejemålene og på dette grundlag skønnet udgifterne nogenlunde ens i samtlige lejligheder. Uanset udførelsestidspunkt. Jf. i det hele skemaet ovenfor.

Ved det afholdte syn & skøn er denne lemfældige sagsbehandling fra Huslejenævnets side blevet åbenbar.

For lejligheden Godthåbsvej 74, 2. 28 har nævnet fx skønnet, at der i 2003 blev anvendt 200.000 kr. på modernisering af køkken og bad.

Men det er tale om et klubværelse (brutto 50 m2). Med kun et minimalt toilet og et tekøkken.

Skønsmanden har vurderet, at moderniseringsudgifterne rettelig kun har udgjort max 51.000 kr.

Generelt må skønserklæringen, der er baseret på en konkret vurdering af hvert enkelt lejemål, lægges til grund.

Med enkelte forbehold.

I Huslejenævnets afgørelse er medtaget komfur og køle/fryseskab, idet disse hvidevarer findes omfattet af lejemålet, mens øvrige hvidevarer er holdt uden for.

Skønsmanden har angivet udgifterne til hvidevarer under ét. I det omfang skønsmanden har medtaget andet end komfur og køle/fryseskab, skal udgifterne hertil fratrækkes, da pågældende da er at betragte som lejers inventar uden relevans for leje-fastsættelsen.

Der er videre dét forbehold, at skønsmanden i sin værdiansættelse har medtaget udgifter, som ikke lejeretligt kan medtages som en del af for-bedringen, herunder fx udlejers udbedring af ulovlig el, som det blev forklaret under skønsforretningen.

Det gælder herudover generelt, at der ikke kan medtages udgifter til malerarbejder i forbindelse med opgørelsen af den samlede forbedring. Malerarbejde kan medtages, når udlejeren foretager en forbedring, idet man da sparer lejeren for dennes vedligeholdelsesudgift. Det er ikke til-fældet, når moderniseringen sker af lejeren selv.

Lejerens egne arbejder kan ikke medtages.

Uanset om det skønnes, at der er tale om en forbedring, så kan forbed-ringsforhøjelsen aldrig beregnes af et højere beløb end det, der rent fak-tisk er medgået til udførelsen, jf. lejelovens § 58, stk. 1 og 2.

Det gælder bl.a. sagsøgte 1 og 7, der begge selv har udført arbejderne til kun en brøkdel af, hvad det ville have kostet at få tredjemand til at gøre det.

Endeligt tages der forbehold ad udførelsestidspunkterne.

Om sagsøgeren som udlejer er berettiget til nu at opkræve lejerne en forbedringsforhøjelse af deres egne moderniseringsarbejder, så gøres det gældende, at denne moderniseringsforhøjelse maksimalt kan opgø-res som sket af skønsmanden og herefter med en beregning som foreta-get af Huslejenævnet ad sparet vedligehold og den respektive ydelses-sats pr. udførelsestidspunktet. - Særligt ad prøvesagerne bemærkes, at de bl.a. dækker over tilfælde, hvor forbedringsarbejder-ne er bekostet af lejeren selv som andelsha-ver, dvs. efter andelsboligforeningens stiftelse den 2. marts 2007.

Det gælder de sagsøgte 1, 6 og 7.

Der kan ad disse dels ikke være tale om, at lejen blev fastsat efter 5.2 forud for andelsboligforeningens stiftelse, dels er der for disse tale om arbejder, de har udført i kraft af selv at være ejere.

For andre sagsøgte er arbejderne udført af lejeren selv som lejer (sagsøgte 2 og 3).

Det har ikke givet udlejer mulighed for at opkræve en forbedringsfor-højelse forud for andelsboligforeningens stiftelse og derfor heller ikke nu.

Der er tilfælde, hvor det er den tidligere udlejer, der har udført arbej-derne, som så er købt af den nuværende lejer som andelshaver (sagsøgte 4).

Det har – måske – givet den tidligere udlejer ret til at opkræve en for-bedringsforhøjelse, men der foreligger ikke dokumentation herom, og da lejeren siden købte forbedringerne som andelshaver, ophørte denne mulighed.

Endeligt er der tilfælde, hvor arbejderne er udført af en tidligere lejer og overtaget af den nuværende lejer som andelshaver (sagsøgte 5).

Her gælder det tilsvarende, at udlejer ikke har haft mulighed for at opkræve en forbedringsforhøjelse forud for andelsboligforeningens stif-telse og derfor heller ikke nu.

For samtlige sagsøgte gælder det, at de både som andelshavere og siden som lejere var- og er berettiget til at fjerne deres egne installationer igen og bringe lejemålet tilbage til dén stand, det var forud for arbejdernes udførelse.

Også af denne grund kan de ikke som lejere tilpligtes at betale leje af egne (midlertidige) for-bedringsarbejder.

Opsummerende og i tillæg til ovennævnte gøres det således gældende:

At der ikke er hjemmel til at fastsætte lejen efter den tidligere andelsbo-ligydelse (som i øvrigt er udokumenteret) eller iht. boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

Der er heller ikke hjemmel til at lade de sagsøgte som lejere betale en forbedringsforhøjelse af arbejder, de selv har udført eller bekostet.

Ved fastsættelsen af lejen for de sagsøgtes lejemål efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 1 kan der således ikke medtages individuelle for-bedringer, som den enkelte lejer i sin egenskab af lejer eller andelshaver selv tidligere har foretaget eller bekostet, herunder gennem dennes køb af andelen.

Bestemmelsen i den dagældende andelsboligforeningslovs § 4 fører ikke til, at en tidligere andelshaver skal til at betale leje af sådanne egne individuelle forbedringer.

Huslejenævnets fastsættelse af moderniseringsudgifterne (brugsværdi-forøgelsen) er fastsat uden konkret skøn eller stillingtagen til de konkret afholdte udgifter.

Om sagsøgeren som udlejer er berettiget til nu at opkræve lejerne en forbedringsforhøjelse af deres egne moderniseringsarbejder, så gøres det gældende, at denne moderniseringsforhøjelse maksimalt kan opgø-res som sket af skønsmanden og herefter med en beregning som foreta-get af Huslejenævnet ad sparet vedligehold og den respektive ydelses-sats pr. udførelsestidspunktet, jf. praksis efter dagældende lejelovs § 58, stk. 1 og 2.

Heraf følger bl.a., at alene de faktisk afholdte udgifter kan medtages. For god ordens skyld bemærkes, at der udover ovennævnte tillige gøres de anbringender gældende, der anføres af min kollega i dennes på-standsdokument til støtte for den anden halvdel af prøvesagerne. …”

Lejer 8, Lejer 9, Lejer 10, Lejer 11, Lejer 12, Lejer 13, Lejer 14, Lejer 15 og Lejer 16 har i sit påstandsdokument anført:

”… 3.

Anbringender

3.1 Ad Udlejers anbringender om lejefastsættelse efter boligregulerings-lovens § 5, stk. 2:

Ved indlevering af det sammenfattende processkrift af den 8. juni 2022 (gentaget i stævningen hvorfor der herefter henvises til stævningen), kan Lejerne konstatere, at Udlejer har inddraget betragtninger og an-bringender, der ikke var gjort gældende for huslejenævnet.

Således fremgår det af stævningen, at Udlejer nu gør gældende, at hus-lejen for nogle af lejemålene skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i stedet for den boligafgift de tidligere andelshavere betalte til andelsboligforeningen.

Det gøres gældende, at Udlejer ikke kan fremkomme med påstande el-ler anbringender om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet Udlejer ikke ved fremsendelse af meddelelse af den 18. au-gust 2017 til de tidligere andelshavere har varslet lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. bilag IA, ligesom spørgsmålet ikke har været påkendt af Huslejenævnet som kompetent første instans.

Derimod fremgår det af brevet til lejerne:

” Vilkårene for lejemålet svarer således til de vilkår som var gældende for dig som medlem af andelsboligforeningen. Du skal således betale samme beløb i leje, som du hidtil har betalt i boligafgift. For så vidt angår betaling af aconto varme mm skal disse beløb tilsvarende betales. Akelius vil som udlejer udar-bejde for-brugsregnskaber ved regnskabsårets afslutning.

Endelig gør vi opmærksom på, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet fortsat påhviler dig, som det hidtil har været gældende ifølge andelsboligfore-ningens vedtægter.” (Min fremhævning)

3.1.1 Ad Huslejenævnet på Frederiksbergs afgørelse:

Spørgsmål om lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 har ikke været omfattet af sagen for huslejenævnet på Frederiksberg, og har derfor ikke været behandlet af huslejenævnet på Frederiksberg som kompetent første instans.

Det fremgår i den forbindelse af samtlige af de af Lejerne og Udlejer indbragte sager for boligretten på Frederiksberg, jf. f.eks. bilag 6, side 20, at:

” Huslejenævnet har konstateret, at spørgsmålet om lejefastsættelse efter boli-greguleringslovens § 5, stk. 2, ikke er aktuelt i denne sag, idet udlejer ikke har anmodet om stillingtagen hertil” . (Min fremhævning)

Det bemærkes i den forbindelse, at Udlejer i de enkelte sager for Husle-jenævnet gjorde gældende, at spørgsmål om § 5, stk. 2-leje ikke var rele-vante for sagen, jf. eksempelvis uddraget af sagsfremstillingen i Husle-jenævnets afgørelse i Udlejers bilag 6, side 19:

” Udlejeren gør videre gældende, at lejernes brev af 20. februar indeholder for-hold, der intet har med huslejenævnssagen at gøre, herunder spørgsmål om, hvorvidt der kan kræves § 5, stk. 2-leje og spørgsmål om lejemålenes vedlige-holdsmæssige stand. Ifølge udlejeren berører disse spørgsmål ikke problemstil-lingen i sagen og er sagen uvedkommende. Det er således udlejers opfattelse, at lejerne blander forskellige forhold sammen og på den måde tilmudrer sagen og trækker behandlingen af den i langdrag.” (min fremhævning)

Nærværende sambehandlede sager omhandler både Lejernes og Udle-jers indbringelse af Huslejenævnets afgørelse i ”Duegården-komplek-set” . Huslejenævnets afgørelse i sagerne vedrørte derfor som ovenfor anført ikke forhold om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det fremgår af ordlyden af boligreguleringslovens § 43, stk. 1, 1. pkt., at:

” Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af par-terne indbringes for boligretten.”

Det gøres derfor gældende, at alene forhold omfattet af Huslejenævnet på Frederiksbergs afgørelser, kan være genstand for boligretten på Fre-deriksberg behandling i nærværende sambehandlede sager.

Der henvises i den forbindelse til Vestre Landsrets afgørelse af den 3. november 1989 i kæresag nr. B 1805/1989, udgivet som GD 1989/46 V. I denne sag havde udlejer varslet omkostningsbestemt leje i oktober 1986. Lejerne havde rettidigt rejst indsigelse med en række enkeltposter i budgettet, hvilket var genstanden for Huslejenævnets behandling af sa-gen. Udlejer indbragte sagen for boligretten, hvor lejerne først i duplik-

ken gjorde gældende, at den hidtil gældende leje dannede et maksi-mum for det lejedes værdi. Vestre Landsret udtalte i den forbindelse:

” Når henses til at spørgsmålet om, hvorvidt lejen overstiger det lejedes værdi, ikke har foreligget for huslejenævnet til afgørelse, finder landsretten ikke, at et sådant anbringende nu kan fremlægges for boligretten under dennes behand-ling af huslejenævnets afgørelse.”

Der er ikke mellem parterne uenighed om, at der ikke er regler efter retsplejeloven der forhindrer parterne i at fremkomme med påstande, anbringender og beviser, der ikke har været fremlagt for Huslejenæv-net.

Spørgsmål herom afgøres efter almindelige forvaltningsretlige regler om domstolenes prøvelse af forvaltningsmyndigheders afgørelser.

Det gøres i den forbindelse gældende, at domstolene ikke kan behandle anbringender, der ikke relaterer sig til det retlige grundlag som Husle-jenævnets afgørelse er truffet på baggrund af.

Med andre ord skal anbringenderne relatere sig til den afgørelse, der er truffet af Huslejenævnet.

Huslejenævnet har i denne sag netop ikke forholdt sig til anbringender om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og dette juridiske grundlag for leje-fastsættelsen adskiller sig netop grundlæg-gende fra fastsættelse af lejen efter bolig-reguleringslovens § 5, stk. 1.

Der er i et sådant tilfælde ikke tale om nova, eller et tilfælde der falder ind under retsplejelovens regler. Der er tale om, at Udlejer gør et an-bringende gældende, der reelt ændrer sagens karakter og retlige grund-lag, og derved et anbringende der ikke er omfattet af den afgørelse, der er indbragt for boligretten. Det gøres i den forbindelse gældende, at et sådant anbringende alene kan indbringes for Huslejenævnet i første in-stans.

Der er tale om grundlæggende forskellige hensyn bag lejefastsættelsen efter disse to bestemmelser, ligesom Huslejenævnet ved påstand om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal vurdere om betingelserne herfor er opfyldt. Dette har Huslejenævnet i nærvæ-rende sag ikke haft mulighed for.

Udlejer angiver da netop selv, at Huslejenævnet i henhold til lov er til-lagt den primære kompetence til at træffe afgørelse i tvister efter leje-

lovgivningen. Når Udlejer netop ikke har indbragt spørgsmålet om fast-sættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for Huslejenæv-net, vil det reelt udhule den kompetence der er tillagt Huslejenævnet, såfremt boligretten kan behandle spørgsmål herom som første instans.

Endvidere vil det grundlæggende stride imod det lejeretlige tvistebe-handlingssystem, såfremt boligretten behandler spørgsmål om § 5, stk. 2-leje, idet boligretten på Frederiksberg vil behandle det juridiske grundlag som 1. instans.

Udlejer har i den forbindelse gjort gældende, at anbringendet vedrører den samme juridiske tvist som blev behandlet i Huslejenævnet, idet der er tale om et anbringende, der vedrører lejens størrelse.

Dette bestrides i sin helhed.

Spørgsmål om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 udgør et helt nyt juridisk grundlag. Huslejenævnet har i den forbin-delse ikke haft lejlighed til at tage stilling til de grundlæggende betin-gelser for fastsættelse af lejen i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, betingelser der på ingen måde er sammenlignelige med fastsæt-telsen af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

I sådan et tilfælde vil boligretten på Frederiksberg påkende grundlaget for anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 som 1. instans, og denne kompetence er reelt tillagt Huslejenævnet, som anført ovenfor.

Det gøres samlet gældende, at idet spørgsmål om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke har indgået i det retlige grundlag som Huslejenævnets afgørelse er truffet på grundlag af, kan Udlejer ikke gøre anbringender herom gældende i boligretten, idet der ikke er tale om anbringender, der vedrører den afgørelse som Husleje-nævnet som forvaltningsmyndighed har afsagt.

Endvidere gøres det gældende, at Udlejer har afskåret sig fra at gøre an-bringender og påstande om lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 gældende i nærværende sag, idet Udlejer ikke hverken har indbragt spørgsmålet for Huslejenævnet, eller inddraget spørgsmålet i den af Lejerne anlagte sag for Huslejenævnet. Udlejer har endda aktivt fremført det synspunkt, at § 5, stk. 2 leje ikke var relevant for Husleje-nævnets vurdering af lejefastsættelsen. Udlejer har derfor også af denne grund afskrevet sig fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

3.1.2 Ad officialmaksimen

Udlejer gør gældende, at Huslejenævnet ikke har overholdt officialmak-simen, idet Huslejenævnet ikke har påset om betingelserne for at fast-sætte lejen efter daværende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 er til stede. Dette bestrides, idet Udlejer selv har anført overfor Huslejenævnet, at spørgsmål om fastsættelse af lejen efter § 5, stk. 2 ”intet har med husleje-nævnssagen at gøre ”. Efter Udlejers opfattelse på daværende tidspunkt ”berører disse spørgsmål ikke problemstillingen i sagen, og er sagen uvedkom-mende ”.

Det må derfor anses for et synspunkt, der er konstrueret til lejligheden, at Udlejer nu mener at Huslejenævnet burde have behandlet spørgsmål om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når Udle-jer under Huslejenævnets behandling af sagen var af den modsatte op-fattelse.

Endvidere gøres det gældende, at Huslejenævnet alene skal behandle spørgsmål hvorom der er tvist mellem parterne. Da der mellem par-terne var enighed om, at tvisten i Huslejenævnet vedrørte, om lejen skulle fastsættes til den boligafgift som Lejerne betalte som andelsha-vere, eller om lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, kan Huslejenævnets afgørelse ikke være i strid med official-mak-simen.

Det fremgår da også direkte af Huslejenævnets afgørelse, side 19 og 20, jf. f.eks. side 19 og 20 i bilag C1, at Udlejer ikke har ønsket behandling efter boligregulerings § 5, stk. 2.

3.1.3 Ad domstolsprøvelse af administrative afgørelser

Det fremgår af de af Udlejer påberåbte afgørelser, at prøvelse af Husle-jenævnets afgørelser skal ske efter regler, der svarer til de almindelige regler om domstolsprøvelse af forvaltningsakter.

Det almindelige udgangspunkt ved domstolens prøvelse af forvalt-ningsafgørelser er, at prøvelsen skal vedrøre det juridiske grundlag som afgørelsen er truffet på baggrund af. Domstolene skal således ikke på-kende spørgsmål, der vedrører et uprøvet juridisk grundlag, når for-valtningsmyndigheden er tillagt kompetencen til bedømmelse heraf som 1. instans.

Såfremt Udlejer er af den opfattelse, at Huslejenævnet som forvalt-ningsmyndighed har begået fejl i sin sagsbehandling, burde Udlejers

påstand have været, at sagen skulle hjemvises til Huslejenævnet for for-nyet behandling.

Udlejer har endvidere ikke på noget tidspunkt før Lejernes indsigelse til anbringenderne om fastsættelse af lejen i medfør af boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 anført synspunktet, at Huslejenævnet enten har begået fejl i sin sagsbehandling, eller at afgørelsen hviler på et forkert grund-lag. Synspunktet må derfor i højeste grad anses som konstrueret til for-målet, og strider endvidere imod, hvad Udlejer har gjort gældende for Huslejenævnet.

Udlejer har af denne årsag heller ikke fremsat påstand om hjemvisning til fornyet behandling hos Huslejenævnet, eller at Huslejenævnets afgø-relse generelt skulle anses for at være ugyldig.

3.1.4 Ad juridisk teori om spørgsmålet

Jakob Juul-Sandberg anfører i Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018, side 409:

” Såfremt den påstand eller det anbringende, som fremsættes for domstolene, omhandler et forhold, hvortil huslejenævnet ikke har taget stilling, og som i øv-rigt er omfattet af huslejenævnets kompetence, tillades det heller ikke fremsat” .

Dette synspunkt er af samme forfatter tidligere anført i artiklen Nova ved indbringelse af Huslejenævnsafgørelser for domstolene – udgivet som TBB 2007.561, hvori Jakob Juul Sandberg anfører:

” Der tillades i øvrigt kun påstande, der omhandler det retlige grundlag, som tvisten for huslejenævnet indeholder” .

Senere i samme artikel anføres:

” Såfremt den påstand, eller det anbringende, som fremsættes for domstolene, omhandler et forhold, hvortil huslejenævnet ikke har taget stilling, og som i øv-rigt er omfattet af huslejenævnets kompetence, tillades det ikke fremsat. Så-fremt det er uklart, hvad klagen vedrører, må nævnet søge dette oplyst forud for en stillingtagen til sagens videre forløb. Det følger af officialprincippet.

Deraf må også følge, at boligretten alene skal tage stilling til forhold, som har været omtvistede i huslejenævnet, men heraf kan det ikke udledes, at boligret-ten er bundet af samme processtof, hverken bevis, parternes påstande eller juri-diske anbringender” . (Min fremhævning)

Denne gengivelse af retstilstanden følger derved det ovenfor anførte. Huslejenævnet har netop ikke begået en sagsbehandlingsfejl ved ikke at tage stilling til spørgsmålet om fastsættelse af lejen efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, idet Udlejer eksplicit har anført overfor Husleje-nævnet, at spørgsmål herom ikke berørte problemstillingen i sagen.

Dette medfører ikke, at der ikke kan fremsættes anbringender, der ikke var fremførte for Huslejenævnet. Disse anbringender skal blot vedrøre forhold som Huslejenævnet har taget stilling til, forstået som det retlige grundlag som tvisten vedrører, dvs. fastsættelse af lejen til den tidligere gældende boligafgift, eller efter § 5, stk. 1, evt. med tillæg af forbedrin-ger.

Det gøres gældende, at Udlejer har frafaldet anbringendet om leje efter § 5, stk.2 definitivt i forbindelse med sit afkald i Huslejenævnet.

3.1.5 Ad den af Udlejer påberåbte retspraksis 3.1.5.1 TBB 2014.159 V

Den refererede afgørelse udgivet som TBB 2014.159 V er ikke relevant for spørgsmålet om, hvorvidt Udlejer kan fremkomme med anbringen-der der ikke var fremsat for Huslejenævnet, og som ikke relaterer sig til det juridiske grundlag for Huslejenævnets afgørelse.

Sagen vedrørte et tilfælde hvor lejeren først for boligretten gjorde gæl-dende, at den omkostningsbestemte grundleje var lavere end den om-kostningsbestemte grundleje der var enighed om for Huslejenævnet.

Der var derfor tale om det samme juridiske grundlag for sagens afgø-relse, både for Huslejenævnet og for boligretten, og anbringendet ved-rørte derfor den afgørelse som Huslejenævnet havde afsagt.

3.1.5.2 TBB 2002.216 B

Den af Udlejer refererede TBB 2002.216 B vedrørte et tilfælde, hvor der mellem parterne var strid om opgørelsen af kontoen for den udvendige vedligeholdelse. Under sagens behandling for Huslejenævnet, behand-lede Huslejenævnet saldoens størrelse pr. den 1. januar 1993. Udlejer indbragte sagen for Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn. Lejerne påstod Huslejenævnet afgørelse stadfæstet, og spørgsmålet om saldoens størrelse pr. den 1. januar 1993 blev derfor ikke behandlet af Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn.

Ved sagens indbringelse for Boligretten ved Københavns Byret, påstod lejeren saldoen pr. den 1. januar 1993 nedsat, og udlejeren anmodede

om afvisning af denne påstand under henvisning til, at Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn ikke havde behandlet dette spørgsmål. Byretten henviste i sin afgørelse til, at spørgsmålet om saldoens stør-relse pr. den 1. januar 1993 netop havde været genstand for prøvelse i Huslejenævnet. Ligeledes fremgik saldoens størrelse af Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævns afgørelse.

Byretten fandt under hen-visning hertil, og under henvisning til, at det ikke burde komme lejerne til skade, at deres påstand under ankenævnssagen havde været stadfæ-stelse af Huslejenævnets afgørelse, at lejerne ikke skulle afskæres fra prøvelse af saldoen pr. 1. januar 1993.

Det bemærkes, at afgørelsen er afsagt med dissens, og at den dissentie-rende dommer stemte for at afskære lejernes påstand om nedsættelse af saldoen pr. den 1. januar 1993.

Udlejer kan ikke konkludere som anført i processkrift A, at denne afgø-relse tjener som grundlag for, at anbringender der ikke relaterer sig til det juridiske grundlag for Huslejenævnets afgørelse, frit kan fremsættes for boligretten.

Denne afgørelse handler om, hvorvidt parterne kunne fremsætte an-bringender om delposter vedrørende kontoen for udvendig vedligehol-delse.

Anbringender

der i øvrigt allerede havde været behandlet af Huslejenævnet. Anbringendet vedrørte derfor den indbragte afgørelse, og det juridiske grundlag afgørelsen var afsagt på grundlag af, hvorfor der ikke kan sluttes ud fra afgørelsen, at der er fri adgang til at frem-sætte anbringender ved indbringelse af en huslejenævnsafgørelse, der relaterer sig til et fuldstændig uprøvet lejefastsættelsesgrundlag. 3.1.5.3 U.1995.957 Ø

Det gøres gældende, at Østre Landsrets afgørelse i U.1995.957 Ø ikke længere er udtryk for gældende ret, både af hensyn til afgørelsens al-der, og af hensyn til nylig landsretspraksis, se hertil under pkt. 1.6 ne-denfor.

3.1.6 Ad nyere retspraksis på området 3.1.6.1 GD 2020/44 V

I sagen GD 2020/44 V, gjorde en lejer indsigelse mod sit varmeregnskab for 2016. Indsigelsen var begrundet med, at der i varmeperioden var målt forbrug på to forskellige typer målere som følge af, at målerne i le-jemålet var blevet udskiftet.

I boligretten påstod lejeren i stedet varmeforbruget nedsat under hen-visning til, at forbruget skulle være beregnet på baggrund af graddage. Dette synspunkt havde ikke været gjort gældende for Huslejenævnet.

Boligretten udtalte i den forbindelse:

” L har over for boligretten påstået sin varmeregning nedsat med den begrun-delse, at beregningen af hans varmebetaling er forkert, idet den skal ske på bag-grund af en graddagsberegning baseret på det samlede graddagstal for hele året. Dette synspunkt har ifølge huslejenævnets kendelse ikke været gjort gæl-dende over for huslejenævnet, som derfor ikke har forholdt sig hertil.

Da L's indsigelser over for U således ikke har været tilstrækkeligt specificeret til, at huslejenævnet har taget tvisten om rette beregningsregel under påken-delse, og da tvister om varmebetaling henhører under huslejenævnets kompe-tence, jf. LL § 106, stk. 1, nr. 7, kan sagen ikke behandles af boligretten” . (Min fremhævning)

For Vestre Landsret fastholdt lejer påstanden om nedsættelse, og henvi-ste til de af Udlejer ovenfor refererede U.1995.957 Ø og TBB 2002.2016 B. Landsretten udtalte i den forbindelse:

” Efter det oplyste var L i besiddelse af alt relevant materiale vedrørende varme-regnskabet, inden huslejenævnet den 15. november 2017 behandlede sagen, uden at han over for huslejenævnet påberåbte sig, at grad-dagsberegning skulle anvendes.

Der er hverken i lejelovgivningen eller retsplejeloven forhold, der generelt hin-drer, at en part i en boligretssag vedrørende en huslejenævnsafgørelse fremsæt-ter nye anbringender.

Det følger imidlertid af LL § 45, at en indsigelse over for et varmeregnskab skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Dette medfører, at det skal fremgå med hvilken begrundelse, der gøres indsi-gelse mod de punkter i regnskabet, der ikke kan godkendes. Herefter og med de af flertallet i boligretten anførte grunde tiltrædes det, at sagen skal afvises, idet indsigelsen ikke har været prøvet i huslejenævnet.” (Min fremhævning)

Vestre Landsret har derfor for nyligt taget stilling til det omhandlede spørgsmål om afvisning af forhold der ikke har været behandlet for Huslejenævnet, og har i den forbindelse afvist, at afgørelsen i U.1995.957 Ø skulle være udtryk for gældende ret.

Det gøres i den forbindelse gældende, at selvom ovenstående sag ved-rører afvisning af en sag grundet en påstand der ikke var gjort gæl-dende for Huslejenævnet, er der tale om det samme grundlæggende princip, som Lejerne har gjort gældende ovenfor, nemlig at boligretten ikke skal tage stilling til synspunkter, der ikke har været indeholdt i det retlige grundlag som Huslejenævnet afgørelse er afsagt på baggrund af, jf. hertil Vestre landsrets reference til, at det skal fremgå af Lejers indsi-gelse med hvilken begrundelse, der gøres indsigelser mod de punkter i varmeregnskabet, der ikke kan godkendes.

I den foreliggende sag har Udlejer endda selv gjort gældende, at boli-greguleringslovens § 5, stk. 2 ikke var relevant.

3.2 Ad Udlejers anbringender til støtte for Udlejers påstand

Udlejers påstand er ved indleveringen af stævningen uændret, dvs.: ” Lejerne tilpligtes at anerkende, at årslejen, eksklusive vand og varme, pr. 1. september 2017 for Lejernes lejemål i ejendommen Godthåbsvej 74, 2000 Fre-deriksberg skal fastsættes til et beløb svarende til den bolig-afgift, som blev be-talt i boligafgift til A/B Duegården, og at årslejen ekskl. vand og varme, pr. 1. september 2017 udgør det beløb, som er anført ud for den enkelte lejer i bilag 1 i stævningen.”

Udlejer påstår således stadig Lejerne tilpligtet at anerkende, at lejen skal fastsættes til et beløb, svarende til den boligafgift som blev betalt til A/B Duegården.

Udlejer har derfor ikke fremsat en påstand om, at lejen skal fastsættes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men fremsat nye anbrin-gender til støtte for den nedlagte påstand, jf. pkt. 2.1.

I medfør af retsplejelovens § 338, 1. led, kan retten ikke tilkende en part mere, end han har påstået.

En påstand om fastsættelse af lejen til den boligafgift som blev betalt til A/B Duegården, er ikke en påstand om fastsættelse i medfør af boligre-guleringslovens § 5, stk. 2.

Et anbringende om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er endvidere ikke et anbringende til støtte for udlejernes påstand om fastsættelse af lejen efter boligafgiften. Tværtimod relaterer anbrin-gender herom sig overhovedet ikke til påstanden, men kan nærmere karakteriseres som anbringender med påstandslignende karakter.

Efter retsplejelovens § 338, vil en afgørelse om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i medfør af Udlejers påstand, tilkende Udlejer mere, end hvad Udlejer har påstået.

Anbringender

om lejefast-sættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 til støtte for Udlejers på-stand bør derfor heller ikke af den grund indgå i rettens bedømmelse af nærværende sag, da lejefastsættelsen da vil være fastsat kvalitativt an-derledes end Udlejers påstand giver anledning til.

Udlejer angiver i den forbindelse på side 12 i stævningen:

” I det omfang, at retten måtte nå frem til, at der ikke er tale om et nyetableret lejeforhold, når en tidligere andelshavers brugsret fortsættes i medfør af andels-boligforeningslovens § 4, stk. 1, gøres det gældende, at der er tale om en fortsat brugsret på samme vilkår i.e. en leje svarende til den seneste boligafgift.”

Udlejer gør derved selv gældende, at anbringender om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er et anbringende til støtte for en påstand om fastsættelse af lejen til den seneste boligafgift.

Det gøres derfor samlet gældende, at anbringender om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er anbringender til støtte for nogen af de af Udlejer nedlagte påstande, og at retten derfor ikke bør behandle anbringer herom i forbindelse med afgørelsen af nærværende sag.

I det tilfælde, at Udlejer herefter gør påstande gældende om fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, gøres det på forhånd gældende, at Udlejer ikke kan nedlægge en sådan påstand i nærvæ-rende sambehandlede sager, jf. hertil argumentationen i ovenstående pkt. 3.1.

Den i stævningen angivne anerkendelsespåstand, hvorefter Udlejer på-står Lejerne tilpligtet at anerkende, at have den indvendige vedligehol-delsespligt, fremgår ikke af stævningen. Udlejer har flere gange været opfordret til at oplyse, hvorvidt denne påstand er frafaldet med stæv-ningen, herunder både processkrift 1 (før retten oprettede den samlede prøvesag) og herefter i svarskriftet. Udlejer har ikke svaret på opfor-dringen, hvorfor det må kunne lægges til grund, at Udlejer har frafaldet påstanden.

3.3 Ad fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2:

I det tilfælde, at retten måtte finde, at Udlejer kan gøre anbringender gældende om, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,

stk. 2, gøres det af lejerne gældende, at Lejerne har ret til fortsat brugs-ret som lejer i forbindelse med en andels-boligforenings konkurs, jf. an-delsboligforeningslovens § 4, stk. 1.

Det fremgår af forarbejderne til denne bestemmelse, at ”andelshaverne har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid værende lejelovgivning ”, jf. bemærkninger til Lovforslag nr. L 8 af den 8. oktober 1980 – Forslag til Lov om ændring af lov om andelsbo-ligforeninger og andre boligfællesskaber, Folke-tingstidende 1980-81, tillæg A, sp. 211, fremlagt som sagens bilag IH.

Lejefastsættelsen skal derfor følge udgangspunktet i lejelovgivningen. Udgangspunktet for lejefastsættelsen i storhuse i regulerede kommuner er BRL § 5, stk. 1.

Der er ikke indgået en aftale om fastsættelse af lejen efter reglerne i BRL § 5, stk. 2, i forbindelse med fortsættelsen af brugsretten pr. 1. septem-ber 2017, hvorfor lejen skal fastsættes efter BRL § 5, stk. 1.

Lejerne gør gældende, at betingelserne for at fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, ikke er opfyldt, hvorfor Indstævnte ikke er berettiget til at fast-sætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, idet

(i) Lejeforholdet ved de tidligere andelshaveres overgang til lejerstatus har karakter af en fortsat brugsret og ikke et nyt lejeforhold (genudlej-ning),

(ii) bestemmelsen alene kan anvendes vedgenudlejning, jf. Lovforslag nr. L 177 – Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber af den 28. februar 2018, side 15-16, fremlagt som sagens bilag II.

Lovgivningen fra 2018 præciserer gældende ret for så vidt angår forståel-sen af ABL § 4, stk. 1, jf. pkt. 2.4.2 og 2.4.3 i lovbemærkningerne, jf. bilag II, side 8, og er i denne henseende udtryk for hvordan ABL § 4, stk. 1, skal og har skullet fortolkes.

Hvorvidt en tidligere andelshavers ret til fortsat brugsret som lejer, jf. ABL § 4, stk. 1, kan karakteriseres som en ny eller fortsat brugsret er netop adresseret i forarbejderne til ændringsloven, jf. bilag II, side 15-16, som således fastslår, at der er tale om en fortsat brugsret:

”Da lejeforholdet hverken ved den nye ejers erhvervelse af ejendommen efter stk. 3 eller ved 6-års periodens udløb kan betragtes som et nyt lejeforhold, vil

lejen for de tidligere andelshavere ikke kunne fastsættes efter boligregulerings-lovens § 5, stk. 2. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bestemmer, at private ud-lejningsboliger, som er blevet gennemgribende renoveret, kan udlejes til en husleje, der er fastsat efter det lejedes værdi. Bestemmelsen i boligregulerings-lovens § 5, stk. 2, kan alene anvendes ved genudlejning af den tidligere andels-bolig ” [mine understregninger].

[…]

1. pkt. fastsætter, at en erhverver af ejendommen ikke kan kræve betaling af for-udbetalt leje eller depositum af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om en fortsættelse af en brugsret og ikke en ny brugsret. Bestemmelsen omfatter enhver erhverver og gælder således også for den, der på tvangsauktion eller af et konkursbo har erhvervet ejendommen ” [min understregning].

Det kan udledes af forarbejderne til ændringsloven – der således i høj grad er relevante i nærværende sag – at de tidligere andelshaveres ret til at forblive i ejendommen på de vilkår, som fremgår af den til enhver tid gældende lejelovgivning, har karakter af en fortsat brugsret og ikke en ny brugsret, og at der dermed ikke er tale om et nyt lejeforhold og dermed heller ikke en genudlejning, jf. BRL § 5, stk. 2.

Ændringsloven har ikke ændret retsstillingen på dette punkt.

Derfor kan en udlejer, som har erhvervet en ejendom af en konkursramt andelsbolig-forening ikke for de tidligere andelshavere, som overgår til lejerstatus, fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2. Erhverver af ejendom-men må altså ”nøjes” med at fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, når den tidligere andelshaver fraflytter, og det pågældende lejemål genudlejes. Allerede som følge af, at der ved andelshavernes overgang til lejerstatus ikke er tale om en genudlejning, kan Udlejer ikke samtidig opkræve leje efter BRL § 5, stk. 2.

Til yderligere dokumentation for, at der hverken er eller har været lov-hjemmel til at opkræve leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 hen-vises til svar af 28. maj 2013 fra daværende boligminister Person 1 på foranledning af Person 2 (EL) vedr. en udlejers mulighed for at fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, i forbindelse med de tidligere an-delshaveres overgang til lejerstatus. Besvarelsen fremlægges som sa-gens bilag IJ. Det fremgår heraf:

” Efter andelsboliglovens § 4, stk. 1, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejer, såfremt en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer.

Der foreligger ikke praksis, der belyser, hvorvidt en ny ejer efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, vil kunne medtage værdien af gennemgribende forbed-ringer på ejendommen ved den fremtidige leje for de hidtidige andelshavere, der overgår til at være lejere efter andelsboligforeningens bestemmelse herom.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har til hensigt at beskytte lejere i eksiste-rende lejemål mod ekstraordinære forhøjelser af lejen i tilfælde af forbedringer af ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at der kun kan ske forhøjelse af lejen på grund af gen-nemgribende forbedringer i tilfælde af genudlejning.

Det er ministeriets vurdering, at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i overens-stemmelse med intentionerne bag bestemmelsen ikke finder anvendelse i til-fælde, hvor andelshavere fortsætter som lejere efter salg af en andelsboligfor-enings ejendom.

Det endelige stillingtagen til spørgsmålet vil i sidste ende bero på domstolenes afgørelse.

Det bemærkes i øvrigt, at der såfremt domstolene måtte finde frem til at bo-li-greguleringslovens § 5, stk. 2, fandt anvendelse, alene vil kunne foretages leje-forhøjelse efter § 5, stk. 2, for de gennemgribende forbedringerne, der er gen-nemført af andelsboligforeningen. For andelsboliger vurderes dette ikke at være hyppigt forekomne tilfælde.

De individuelle forbedringer, der måtte være foretaget af andelshaveren inden ejendommen sælges, vil derimod ikke kunne medtages som lejeforhøjelse efter § 5, stk. 2, da udgifterne ikke er afholdt af udlejer” [min understregning] .

Forudsætningen for, at et lejemål kan karakteriseres som gennemgri-bende forbedret, er bl.a.

(i) at forbedringer i henhold til princippet i LL § 58 væsentlig har forø-get det lejedes værdi,

(ii) forbedringsudgiften enten overstiger kr. 2.228 pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 254.836 (2018-tal),

(iii) og forbedringerne er foretaget inden for en periode på 2 år. Ved tvister om lejefastsættelse efter BRL 5, stk. 2, skal udlejer frem-lægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Det påhviler tillige udlejer

at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. BRL § 5, stk. 5.

Det påhviler tillige udlejer at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet, jf. BRL § 5, stk. 6. Det bestrides, at nogen udlejer har opret-holdt nogle gennemgribende forbedringer, idet ejendommen i andelsbo-ligforeningens levetid ikke har været en udlejningsejendom. Endvidere påstår Udlejer, at det er Lejerne, der bærer den indvendige vedligehol-delsespligt, hvilket yderligere taler for, at der ikke er opretholdt en for-bedring.

I forbindelse med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, skal udlejer varsle lejerne herom efter reglerne i BRL § 5, stk. 4. I henhold til disse regler skal beboerrepræsentationen eller lejerne – inden der indgås en ny leje-aftale efter § 5, stk. 2 – orienteres.

Lejerne har ikke modtaget en varsling efter BRL § 5, stk. 4. Indstævnte har heller ikke dokumenteret, at evt. forbedringer er foretaget inden for en periode på 2 år, jf. BRL § 5, stk. 2.

Det er endvidere for en lang række af lejemålene lejerne selv, der har udført forbedringerne.

Det fremgår i den forbindelse af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.:

(…) Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor for-bedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det leje-des værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. (…)

Af lejelovens (lovbekendtgørelse nr. 188 af den 27. februar 2007) § 58, stk. 1, 1. pkt. fremgår:

Har udlejeren under iagttagelse af § 66 forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Der kan derfor efter ordlyden af bestemmelserne i boligreguleringslo-ven og lejeloven ikke være tvivl om, at fastsættelse af lejen efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 2, forudsætter at forbedringerne er foretaget af udlejer.

Det gøres endvidere gældende, at det er Udlejer der skal dokumentere, at ejendomsretten til forbedringerne er overgået til Udlejer ved overta-

gelse af ejendommen i 2017. Det gøres endvidere gældende, at ejen-domsretten til en af lejer installeret forbedring ikke uden særskilt aftale automatisk overgår til Udlejer. Udlejer har ikke fremlagt et eneste do-kument der understøtter dette synspunkt. Udlejer er endda ikke selv klar over hvilke forbedringer der er udført i lejemålene, jf. hertil samt-lige af Udlejer spørgsmål til skønsmanden, jf. side 10-12 i skønserklæ-ringen.

Heller ikke af disse grunde kan Udlejer opkræve leje efter BRL § 5, stk. 2.

For så vidt angår kravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 om, at hus-lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, bestrider Lejerne ikke, at den af Udlejer påståede leje ikke væsentligt overstiger det leje-des værdi. Det gøres dog også i denne forbindelse gældende, at spørgs-målet om hvorvidt lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi ikke har været forelagt Huslejenævnet til bedømmelse, og at Udlejer ligeledes af denne årsag er afskåret fra at gøre gældende, at lejen skal fastsættes i medfør af boligereguleringslovens § 5, stk. 2, jf. den ovenfor under pkt. 3.1.1 citerede GD 1989/46.

Lejernes bemærkninger for så vidt angår de enkelte lejemål følger sær-skilt nedenfor. Det bemærkes, at Udlejer i processkrift II, indleveret på forberedelsens sidste dag, har gjort anbringender om § 5, stk. 2 leje gæl-dende for samtlige lejemål. Dette bestrides naturligvis, jf. hertil neden-for:

3.3.1 Duevej 4, 6. sal, 2000 Frederiksberg – Lejer 8 og Lejer 9:

Det gøres gældende, at betingelserne for fastsættelse af lejen i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt, allerede fordi forbed-ringerne i lejemålet ikke overstiger beløbsgrænserne i § 5, stk. 2 på tids-punktet for forbedringernes udførelse.

Lejerne har selv oplyst deres omkostninger til køkken og bad til kr. 54.436, jf. side 219 i bilag 6 og bilag ID. Hertil skal fratrækkes et vedlige-holdelsesfradrag af 25%, dvs. kr. 40.827.

Skønsmanden har endvidere vurderet, at omkostningerne skønsmæs-sigt fastsættes til kr. 84.000, jf. side 7 i skønserklæringen.

Hvis retten ikke lægger lejerne egne oplysninger til grund for vurderin-gen af omkostningerne til forbedringerne, gøres det gældende, at skøns-

mandens vurdering af kr. 63.000 efter vedligeholdelsesfradrag skal læg-ges til grund for vurderingen af, om beløbsgrænsen i boligregulerings-lovens § 5, stk. 2 er opfyldt.

Selv hvis huslejenævnets opgørelse af forbedringer lægges til grund – hvilket bestrides – udgør udgifterne til forbedring efter vedligeholdel-sesfradrag kr. 136.275, jf. bilag 6, side 220, eller kr. 639,79 pr. m2. Græn-sen på tidspunktet for udførelsen af arbejderne i 2009 var hhv. kr. 226.918 eller kr. 1.984 pr. m2.

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 4, 6. sal, 2000 Frede-riksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 2009.

Endvidere er det Lejer 8 og Lejer 9 der har udført for-bedringerne, hvorfor lejen også af denne grund ikke kan fastsættes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.2 Duevej 20, 2. th., 2000 Frederiksberg – Lejer 10

Det gøres gældende, at betingelserne for fastsættelse af lejen i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt, allerede fordi forbed-ringerne er udført før ikrafttrædelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Forbedringerne er udført i 1980, jf. side 247 i bilag 6, og boligregule-ringslovens § 5, stk. 2 trådte i kraft den 1. juli 1996. Det bør komme Ud-lejer omkostningsmæssigt til skade, at Udlejer har gjort påstande og an-bringender herom gældende for lejemålet Duevej 20, 2. th., 2000 Frede-riksberg, da betingelserne åbenlyst ikke er opfyldt.

Det gøres subsidiært gældende, at værdien af forbedringerne ikke op-fylder beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, der på tids-punktet for reglens indførelse i 1996 udgjorde kr. 170.000. Skønsman-den har fastsat omkostningerne til kr. 22.000 før vedligeholdelses-fradrag på udførelsestidspunktet i 1980, jf. side 7 i skønserklæringen, og huslejenævnet har sat omkostningerne til kr. 75.000 efter vedligeholdel-ses-fradrag, jf. side 247 i bilag 6. Ingen af disse beløb opfylder beløbs-grænsen i § 5, stk. 2.

Endvidere er det Lejer 10 der har udført forbedringerne, hvor-for lejen også af denne grund ikke kan fastsættes i medfør af boligregu-leringslovens § 5, stk. 2.

Endvidere og for god ordens skyld, gøres det af de under pkt. 3.3 an-førte grunde ligeledes gældende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.3 Duevej 22, 3. tv., 2000 Frederiksberg – Lejer 11

Det gøres gældende, at betingelserne for fastsættelse af lejen i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt, allerede fordi værdien forbedringerne i lejemålet ikke overstiger beløbsgrænserne i § 5, stk. 2 på tidspunktet for forbedringernes udførelse i 2007.

Skønsmanden har fastsat værdien af forbedringerne på udførelsestids-punktet til kr. 87.872,40 efter vedligeholdelsesfrag, jf. side 8 skønserklæ-ringen, og huslejenævnet har fastsat omkostningerne til kr. 127.500 efter vedligeholdelsesfradrag i 2007.

Hvis huslejenævnets opgørelse af forbedringer lægges til grund – hvil-ket bestrides - udgør udgifterne til forbedring efter vedligeholdelses-fradrag kr. 127.500, jf. bilag 6, side 274, eller kr. 1.071,43 pr. m2. Græn-sen på tidspunktet for udførelsen af arbejderne i 2007 var hhv. kr. 214.342 eller kr. 1.874 pr. m2.

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 22., 3. tv., 2000 Fre-deriksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgræn-sen på udførelsestidspunktet i 2009.

Endvidere er det den tidligere lejer af lejemålet der har udført forbed-ringerne, hvorfor lejen også af denne grund ikke kan fastsættes i med-før af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det gøres også for dette lejemål gældende, at når Udlejer ikke selv har afholdt forbedringsudgifterne, og Udlejer ikke har dokumenteret at have overtaget ejendomsretten til forbedringerne efter den tidligere le-jer, er betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke opfyldt.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.4 Duevej 4., 1. tv., 2000 Frederiksberg – Lejer 12 og Person 3:

Skønsmanden har vurderet, at omkostningerne til forbedring af lejemå-lets køkken og badeværelse på udførelsestidspunktet i 1998 udgør kr. 111.000. Udgifterne efter sparet vedligehold udgør derfor kr. 83.250 hvilket svarer til kr. 699,58 pr. m2

Beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var i 1998 kr. 170.000 i alt, eller kr. 1.500 pr. m2

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 4, 1. tv., 2000 Frede-riksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 1998.

Endvidere er det den tidligere lejer af lejemålet der har udført forbed-ringerne, hvorfor lejen også af denne grund ikke kan fastsættes i med-før af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.5 Duevej 28, 2. th. – Lejer 13

Skønsmanden har vurderet, at værdien af udgifterne til forbedring af lejemålets køkken på udførelsestidspunktet i 2009 udgør kr. 131.000.

Udgifterne efter sparet vedligehold udgør derfor kr. 94.044,90, hvilket svarer til kr. 887,22 pr. m2

Beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var i 2009 kr. 226.918 i alt, eller kr. 1.984 pr. m2

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 28, 2. th., 2000 Frede-riksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 2009.

Forbedringerne i nærværende lejemål er foretaget af Lejer 13 selv, jf. i den forbindelse bilag 6, side 327, hvor det fremgår af det angivne skema, at moderniseringen/ombygningen er foretaget af lejer. Dette angiver Udlejer også selv, hvorfor lejen ikke kan fastsættes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.6 Duevej 24, 6. – Lejer 14

Skønsmanden har vurderet, at værdien af udgifterne til forbedring af lejemålets køkken på udførelsestidspunktet i 1998 udgjorde kr. 108.553,70. Udgifterne efter sparet vedligehold udgør derfor kr. 81.400,27, hvilket svarer til kr. 397,07 pr. m2

Beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var i 1998 kr. 170.000 i alt, eller kr. 1.500 pr. m2

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 28, 2. th., 2000 Frede-

riksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 2009.

Forbedringerne i nærværende lejemål er foretaget af Lejer 14 selv, jf. i den forbindelse bilag 6, side 354, hvor det fremgår af det angivne skema, at moderniseringen/ombygningen er foretaget af lejer.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.7 Duevej 18, 2. th. – Lejer 15

Skønsmanden har vurderet, at værdien af udgifterne til forbedring af lejemålets køkken og badeværelse på udførelsestidspunktet i 2000 ud-gjorde kr. 95.620. Udgifterne efter sparet vedligehold udgør derfor kr. 71.715, hvilket svarer til kr. 676,56 pr. m2.

Beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var i 2000 kr. 170.000 i alt, eller kr. 1.500 pr. m2

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Duevej 18, 2. th., 2000 Frede-riksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger beløbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 2000.

Det gøres også for dette forhold gældende, at når Udlejer ikke selv har afholdt forbedringsudgifterne, og Udlejer ikke har dokumenteret at have overtaget ejendomsretten til forbedringerne efter den tidligere le-jer, er betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke opfyldt.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.3.8 Godthåbsvej 74, 3., nr. 39 - Lejer 16:

Skønsmanden har vurderet, at omkostningerne til forbedring af lejemå-lets køkken og badeværelse på udførelsestidspunktet i 2003 udgør kr. 43.000, hvilket svarer til kr. 860 pr. m2.

Beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var i 2003 kr. 202.776 i alt, eller kr. 1.733 pr. m2

Der er derfor intet grundlag for, at Udlejer kan fastsætte lejen efter boli-gregulerings-lovens § 5, stk. 2 for lejemålet Godthåbsvej 74, 3., nr. 39, 2000 Frederiksberg, da værdien af forbedringerne ikke overstiger be-løbsgrænsen på udførelsestidspunktet i 2003.

Det fremgår af stævningens side 10, at forbedringerne er ”udført af ud-lejer inden A/B stiftelse” . Af bilag 6, side 410 fremgår dog af skemaet på side 24 i afgørelsen for Godthåbsvej 74, 3., nr. 39, at det ikke fremgår hvem der har finansieret moderniseringen/ombygningen. Det gøres gældende, at Udlejer ikke kan lægge til grund, at det er ”udlejer inden A/B stiftelse” der har finansieret moderniseringen/ombygningen, uden dokumentation herfor, hvorfor angivelsen i skemaet på side 10 i stæv-ningen bestrides som udokumenteret.

Endvidere gøres det af de under pkt. 3.3 anførte grunde ligeledes gæl-dende, at betingelserne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2 ikke er opfyldt.

3.4 Ad fastsættelse af lejen til boligafgiften:

Til støtte for den af Lejerne nedlagte påstand om frifindelse gøres føl-gende anbringender gældende:

Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel for Udlejer til at kunne opkræve en leje svarende til den for de tidligere andelshavere i A/B Du-egården gældende boligafgift eller at pålægge Lejerne den indvendige vedligeholdelse af lejemålene.

Derimod havde de tidligere andelshavere ret til at forblive i ejendom-men som lejere, jf. ABL § 4, stk. 1, som har følgende ordlyd:

” Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere” .

Det gøres gældende, at Lejerne med rette afviste at underskrive lejekon-trakterne, idet Lejerne alene var forpligtet til at acceptere lejelovgivnin-gens almindelige vilkår ved overgang til lejerstatus, jf. blandt andet 1980-redegørelsen, bilag 7, side 170:

” Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det er de almindelige regler i lejelovgiv-ningen, der danner grundlag for, hvilken leje, der fremover skal betales, lige-som det er lejelovgivningens regler, der i mangel af modsat aftale må regulere retsforholdet mellem den tidligere andelsgaver og den nye ejer i øvrigt” .

Derudover bemærkes følgende for så vidt angår gældende ret på områ-det:

” De tidligere andelshavere bør i en ophørssituation beskyttes ved, at der gives dem ret til at forblive i ejendommen som lejere, medmindre der foreligger et fri-villigt salg, og den enkelte andelshaver selv har accepteret at ville flytte i for-bindelse med salget. Ejendommens panthavere eller andre kreditorer hos fore-ningen har ikke nogen berettiget interesse i en anden løsning, da en udlejning til andre personer ikke vil give højere indtægter.

Da de tidligere andelshavere nu bliver lejere, bør de vilkår, hvorunder de kan forblive i ejendommen, svare til de almindelige regler i lejelovgivningen” [min understregning].

Det er næppe muligt at lave en operationel regel om, hvilken leje, der skal til, for at bestående panthavere kan blive dækket ind. Panthavere bør derfor be-skytte sig selv ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en almindelig lejeindtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed ty-pisk i form af medhæftelse for andelshaverne.

Indholdet og fortolkningen af ABL § 4, stk. 1, er yderligere beskrevet i Lovforslag L 177 - Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligfor-eninger og andre boligfællesskaber (L 2018 555), jf. bilag II, side 8 og har efter Lejerne opfattelse karakter af en kodificering og præcisering af gældende ret:

” Bestemmelsen blev indsat i andelsboligloven i 1980. Tanken var, at andelsha-verne i tilfælde af ejerskifte har ret til at blive boende som lejere i overensstem-melse med reglerne i den til enhver tid værende lejelovgivning” .

Det gøres gældende, at det af 1980-redegørelsen samt forarbejderne til 2018-ændrin-gen af ABL, som netop præciserer, hvad der i sin tid men-tes med ”almindelige vilkår” , kan udledes, at de tidligere andelshavere har ret til fortsat brugsret på lejelovgivningens almindelige vilkår.

Det gøres gældende, at Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn tillige har lagt ovennævnte fortolkning af ABL § 4, stk. 1, til grund for afgørelse af sagerne 1. august 2017 i sagerne 2017-0120603 / KSK og 2017-0120829 / KSK, der fremlægges som bilag IK.

Flertallet af Ankenævnets medlemmer udtaler i afgørelsen, side 30-31, følgende:

” Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer er på den anførte baggrund af den opfattelse, at lejefastsættelsen skal ske efter den præceptive bestemmelse i BRL § 5, stk. 1, der på baggrund af den historiske udvikling i BRL er udgangs-punktet for lejefastsættelse i storhuse i regulerede kommuner. […] Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gældende regler i lejelovgivningen” .

Afslutningsvist anfører Ankenævnet på side 36, at

” Flertallet er således af den opfattelse, at hvis lejer ikke vil acceptere udlejers udkast til lejevilkår, og der ikke kan opnås en aftale mellem parterne, kan der heller ikke stilles strengere krav til lejerne, end hvad der følger af lejelovens de-klaratoriske regler”

Kristian Graven Nielsen og Hans Henrik Edlund gør i henholdsvis TBB 2012.249 og i TBB 2013.497 samme fortolkning af ABL § 4, stk. 1, gæl-dende.

Forfatterne er i begge artikler af den opfattelse, at det er lejelovgivnin-gens almindelige vilkår, som regulerer forholdet mellem den nye ejer af

ejendommen og lejeren, og at de lejeaftaler, som opstår, i ethvert hense-ende skal udfyldes med lejelovgivningens præceptive og deklaratoriske regler, medmindre den nye ejer kan opnå lejerens accept af andre vil-kår.

Da Lejerne ikke har accepteret vilkårene fremsendt af Udlejer den 18. august 2017, jf. Bilag IA, anses lejeforholdene for at være indgået på lej-elovgivningens vilkår, jf. også lejelovens (”LL”) § 4, stk. 4.

Det lejeretlige udgangspunkt for så vidt angår den indvendige vedlige-holdelse følger af LL kapitel 4, hvorefter udlejer har den indvendige vedligeholdelse, medmindre det aftales, at lejer overtager pligten til vedligeholdelse, jf. LL § 24, stk. 1.

Det gøres derfor gældende, at den indvendige vedligeholdelse af leje-målene påhviler Udlejer, idet Lejerne ikke har accepteret at overtage den indvendige vedligeholdelse af lejemålene.

Da lejeforholdene ubestridt er omfattet af BRL, er det lejeretlige ud-gangspunkt, at lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbe-stemt leje, jf. BRL § 5, stk. 1.

Ovennævnte retsstilling for så vidt angår lejefastsættelse og indvendig vedligeholdelse er ligeledes lagt til grund i huslejenævnets afgørelser i Duegården komplekset, jf. bilag 6, samt i ovenfor omtalte afgørelser fra ankenævnet af 1. august 2017 i sagerne 2017-0120603 / KSK og 2017-0120829 / KSK, jf. bilag IB.

Udlejer gør gældende, at hjemlen til at fastsætte lejen til et beløb sva-rende til den tidligere boligafgift følger af ABL § 4, stk. 1, med henvis-ning til, at der er tale om en ”fortsat” brugsret.

Det gøres gældende, at ABL § 4, stk. 1, sikrer de tidligere andelshavere ret til, at brugsretten ikke kan bringes til ophør ved ejendommens er-hvervelse af en ny ejer, og at den ”fortsatte” brugsret således henviser til den fortsatte ret til fysisk at forblive i den pågældende bolig.

Det fremgår som omtalt under afsnit 5.2 konkret af 1980-redegørelsen, lovforarbejder og -bemærkninger, den juridiske litteratur samt husleje-og ankenævnspraksis, at den fortsatte brugsret er underlagt den til en-hver tid gældende lejelovgivning og de heri indeholdte udgangspunk-ter, idet brugsretten modsat forud for overgang til lejerstatus nu regule-res af lejelovgivningen.

Den brugsret, som de tidligere andelshavere havde i kraft af deres med-lemskab af A/B Duegården, var reguleret af foreningens vedtægter og de andelsboligretlige regler. Der var således ikke tale om en lejeretlig brugsret omfattet af lejelovgivningen, og henset til at den fortsatte brugsret er underlagt lejelovgivningen, betyder dette i sagens natur, at de for andelsboligforeningen gældende vedtægter selvsagt ikke læn-gere finder anvendelse.

Såfremt det var lovgivers hensigt, at den fortsatte brugsret fortsat skulle være underlagt den nu ophørte andelsboligforenings vedtægter, må det have formodningen for sig, at dette konkret var anført i enten lovtek-sten, i lovforarbejder eller -bemærkninger eller gengivet i retspraksis. Dette er ikke tilfældet.

Det bestrides, at den tidligere BRL § 10, stk. 5, som ikke har været gæl-dende ret siden afskaffelse af bestemmelsen i 1975, giver Udlejer hjem-mel til at opkræve en leje svarende til den tidligere boligafgift. Det kon-kluderes under afsnit 6.4 og 6.5 i 1980-rede-gørelsen omkring henholds-vis ”Gældende ret” og ”Forslag til nye regler” , at det er lejelovgivnin-gens almindelige vilkår, som de tidligere andelshaveres er forpligtet til at acceptere ved overgang til lejerstatus.

Af pkt. 4.2.2 i stævningen fremgår, at Udlejer også er enig i, at andels-boligforenings-lovens § 4, stk. 1 skal forstås således, at der er tale om en fortsat brugsret, og ikke en ny brugsret, forstået i den forstand, at der ikke er tale om et nyt lejeforhold.

Tvisten ved boligretten på Frederiksberg vedrører således på hvilke vil-kår de tidligere andelshavere fortsætter brugen som lejer.

3.5 Ad omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg:

Til støtte for den principale påstand gøres følgende anbringender gæl-dende:

Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til, at

(i) forbedringer udført og bekostet af lejerne i disses tid som andelsha-vere,

(ii) forbedringer tilkøbt som en forbedring ved køb af den tidligere an-delsbolig, eller

(iii) forbedringer udført før andelsboligforeningens stiftelse i 2007, kan medføre, at Udlejer kan forlange et forbedringstillæg herfor.

Det gøres således gældende, at lejerne ikke kan pålægges at betale den af huslejenævnet opgjorte forbedringsforhøjelse i tillæg til den omkost-ningsbestemte leje.

For så vidt angår (iii) vedr. forbedringer udført før andelsboligforenin-gens stiftelse – da der var tale om et lejemål – gøres det gældende, at en sådan lejeretlig forbedring under alle omstændigheder er bortfaldet ved lejemålenes overgang til andelsboliger.

Hertil kommer, at de lejere, som overtog en andelsbolig, der var forbed-ret af Magistrenes Pensionskasse i tiden som andelshavere har betalt et særtillæg til den almindelige boligafgift for forbedringen i form af enten et 10-årigt tillæg til boligafgiften eller ved at foretage en fuld kontantbe-taling af værdien for forbedringerne, jf. de individuelle afgørelser i bi-lag 6.

Ved et senere salg af andelsboligen kunne disse tidligere andelshavere kræve værdien af de individuelle forbedringer betalt af en køber i tillæg til andelsværdien i overensstemmelse med gængs andelsboligretlig praksis for forbedringer. De individuelle forbedringer indgik således ikke i andelsboligforeningens formue eller ved beregning af andelskro-nen.

Det gøres gældende, at de pågældende tidligere andelshavere og nu le-jere har købt og betalt den tidligere andelsboligforening for ejendoms-retten til forbedringerne.

Det gøres gældende, at ejendomsretten til de individuelle forbedringer fortsat tilfalder disse lejere, hvorfor Udlejer ikke kan kræve et forbed-ringstillæg til lejen herfor, ligesom det er tilfældet for (i) forbedringer, der er udført og bekostet af lejerne i disses tid som andelshavere, eller (ii) forbedringer, der er tilkøbt som en forbedring ved køb af den tidli-gere andelsbolig, jf. nærmere nedenfor.

Det gøres gældende, at lovgiver i forbindelse med ændringerne til an-delsboligforeningslovens i 2018 netop har taget stilling til det principi-elle spørgsmål om, hvorvidt en udlejer har mulighed for at opkræve et forbedringstillæg til lejen for forbedringer, som er udført af en tidligere andelshaver, og afvist dette, jf. bemærkningerne til Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber fra 2018, jf. bilag II, side 15:

”Ved fastsættelsen af lejen efter lejelovgivningens regler kan udlejeren ikke be-regne sig en lejeforhøjelse for forbedringer, som den enkelte andelsbolighaver har foretaget, mens pågældende var andelshaver ”.

Det gøres gældende, at denne retsstilling er udtryk for gældende ret på området såvel forud for ændringslovens ikrafttræden som efter lovens ikrafttræden.

I overensstemmelse hermed følger det af princippet i lejelovens § 47, stk. 1, litra h, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort fra blandt andet forbedringer, som lejeren har udført for egen regning. Hensynet bag bestemmelsen er, at en udlejer ikke skal kunne opnå en ”omkostningsfri” gevinst ved at kunne forlange en højere leje for for-bedringer af et lejemål, som er udført og finansieret af lejer.

Det gøres gældende, at huslejenævnets flertalsafgørelse strider direkte imod dette hensyn, idet lejerne enten selv i disses tid som andelshavere har udført og bekostet de forbedringer, som huslejenævnet har beregnet et forbedringstillæg for, eller har betalt herfor som en forbedring af an-delsboligen i forbindelse med, at andelsboligen blev købt.

Det gøres gældende, at samme retsstilling ligeledes er lagt til grundt i den juridiske litteratur af Kristian Graven Nielsen i TBB 2012.249 og af Hans Henrik Edlund og Kristian Graven Nielsen i TBB 2013.497, hvor det konkluderes, at en ny ejer af en tidligere andelsboligforenings ejen-dom alene kan indregne værdien af de individuelle forbedrin-ger i lejen, hvis ejendomsretten til forbedringerne også er overgået til den nye ejer i overensstemmelse med principperne i tilvækstlæren.

Det gøres gældende, at ejendomsretten ikke er overgået til Udlejer, idet forbedringerne kan udskilles og fjernes fra ejendommen uden skade for ejendommen.

Ligeledes gøres det gældende, at det er Udlejer der bærer bevisbyrden for, at ejendomsretten er overgået til Udlejer som følge i) aftale eller ii) tilvækst.

Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det gøres i den forbindelse gældende, at Udlejer for det første ikke har fremlagt et eneste dokument der understøtter dette synspunkt. Udlejer har end ikke fremlagt købsaftalen, hvorfor det gøres gældende, at der ikke foreligger en aftale om, at Udlejer ved købet af andelsboligforenin-

gen har overtaget ejerskabet til forbedringerne. For det andet gøres det gældende, at Udlejer tilsyneladende ikke selv er bekendt hvilke for-bedringer der indgår i de enkelte lejemål, jf. hertil Udlejers spørgsmål til skønsmanden i IIA-IIO, hvor Udlejer anmoder skønsmanden om at gå på fisketur efter mulige forbedringer. Det har formodningen imod sig, at udlejer ved aftale overtager ejerskabet til forbedringerne, når Ud-lejer ikke selv kan identificere forbedringerne i de enkelte lejemål.

På linje med det ovenfor anførte udtalte daværende boligminister, Person 1, den 28. maj 2013 i notat om moderniseringer og forbedrin-ger i tilfælde af en andels-boligforenings salg af foreningens ejendom, bilag IJ, følgende:

” Det bemærkes i øvrigt, at der såfremt domstolene måtte finde frem til at boli-greguleringslovens § 5, stk. 2, fandt anvendelse, alene vil kunne foretages leje-forhøjelse efter § 5, stk. 2, for de gennemgribende forbedringer, der er gennem-ført af andelsbolig-foreningen. For andelsboliger vurderes dette ikke at være hyppigt forekomne tilfælde.

Den daværende boligminister oplyste, at det således ikke er muligt for en udlejer at beregne en lejeforhøjelse for individuelle forbedringer, der er foretaget af den tidligere andelshaver, før ejendommen blev solgt til en ny ejer.

Det gøres gældende, at dette også må være tilfældet for forbedringstil-læg i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, da samme hensyn gør sig gældende.

Den anførte retsstilling har lejerrepræsentanten ligeledes afgivet dissens på baggrund af, jf. dennes udtalelse på afgørelsens side 21:

” Lejerrepræsentanten mener, i modsætning til formanden og ejer-repræsentan-ten, at der ikke er en hjemmel til at kræve leje for forbedringer betalt af en tidli-gere andelshaver, idet ejendomsretten til disse forbedringer efter lejerrepræsen-tantens opfattelse ikke er overgået til den nye ejer.

Statusskiftet fra andelshaver til lejer kan ikke i sig selv medføre ejendomsrettens overgang, idet det må hol-des for øje, at ejendomsretten ikke er et udslag af medlemskabet af foreningen, men at det derimod er den almindelige tingsretlige regel, at personer, som ind-føjer genstande i en andens faste ejendom, har ret til at fjerne disse igen, hvis dette kan ske, uden at ejendommen eller dennes ejer lider skade herved.

Dette

gælder ifølge lejerrepræsentanten også for forbedringer, som andelshaveren har betalt gennem forhøjet udligningsboligafgift for andelshaveren i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse, og det gælder, uanset det ved fraflytning ikke er fordelagtigt at fjerne disse forbedringer og erstatte med den oprindelige kvalitet.”

Det gøres gældende, at lejerrepræsentantens synspunkt burde have væ-ret lagt til grund for huslejenævnets afgørelse, idet hverken formanden eller ejerrepræsentanten har angivet, hvori den konkrete hjemmel for Udlejer til at kunne beregne et forbedringstillæg for de af de tidligere andelshavere udførte forbedringer består.

3.6 Ad fastsættelse af lejen til boligaften med forbedringstillæg

Såfremt boligretten måtte lægge til grund, at Udlejer er berettiget til at opkræve et individuelt forbedringstillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, gøres det gældende, at den af huslejenævnet opgjorte forbedrings-forhøjelse ikke er korrekt beregnet, jf. ovenfor under pkt. 4.4 og 4.5.

Udover uenighed om den ejendomsretlige problemstilling har husleje-nævnets flertal foretaget et skøn over værdien af forbedringerne, som ikke tager udgangspunkt i de af Lejerne faktisk oplyste udgifter eller evt. afskrivninger af forbedringens værdi samt forbedringens vedlige-holdelsesmæssige og faktiske stand.

Det gøres gældende, at huslejenævnets flertal har foretaget et udoku-menteret skøn, der har ført til en fastsættelse af en såkaldt ”anslået mar-kedspris” . Det giver således, selv hvis forbedringsforhøjelse kan opkræ-ves af udlejer, et alt for stort forbedringstillæg.

Også på dette punkt har lejerrepræsentanten i huslejenævnet dissentie-ret med følgende begrundelse, som kan tiltrædes:

” Nævnets mindretal, lejerrepræsentanten, er af den opfattelse, at værdien af køkkenmoderniseringen er skønnet for højt, idet værdien efter lejerrepræsen-tantens opfattelse ligger væsentligt over markedsprisen.”

Det gøres således til støtte for den subsidiære påstand gældende, at en evt. individuel forbedringsforhøjelse skal beregnes med udgangspunkt i de under pkt. 2.6.1-2.6.7 anførte udgifter med fradrag af andelsboli-gretlige afskrivninger siden udførelse af forbedringen (frem til den 1. september 2017) og ikke på baggrund af en af huslejenævnets flertal til-

fældigt fastsat ”markedsværdi” , som ikke er nærmere uddybet eller do-kumenteret.

Det gøres gældende, at forbedringen afskrives over 20 år og således er blevet afskrevet med 1/20 om året fra det formodede udførelsesår frem til den 1. september 2017, hvor Lejerne overgik til lejerstatus.

Det gøres gældende, at den maksimale individuelle forbedringsforhø-jelse højst kan udgøre det afholdte beløb til forbedringen fratrukket vedligeholdelsesfradrag på 25 %, og med fradrag af andelsboligretlige afskrivninger af dette beløb, ganget med ydelsen på et 20-årigt lån.

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Boligretten lægger til grund, at de tidligere andelshavere efter A/B Duegårdens konkurs og ved Heimstadens overtagelse af ejendommen beliggende Godthåbs-vej 74 & Duevej 4-28, 2000 Frederiksberg den 1. september 2017 fortsatte deres brugsret i lejemålene efter andelsboligforeningslovens § 4, og overgik til at være lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgiv-ning.

Boligretten lægger endvidere til grund, at de tidligere andelshaveres overgang til lejere betragtes som etablering af nyt lejeforhold gældende fra tidspunktet for udlejers overtagelse af ejendommen.

Boligretten lægger til grund, at der ikke blev indgået en lejeaftale mellem sa-gens parter ved sagsøgerens overtagelse af ejendommen den 1. september 2017, og at lejeaftalen herefter anses for indgået på lovens vilkår, ligesom lejen anses for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. lej-elovens § 4, stk. 4 (nugældende lejelov § 11, stk. 2 og 3).

Lejemålene er beliggende i ejendomme fra 1963 og 1964 i en reguleret kom-mune. Ejendommene indeholder mere end 6 beboelseslejemål, og lejens stør-relse vil herefter som udgangspunkt skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 1. pkt.

Boligretten finder endvidere på denne baggrund, at udlejer ved overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017 var berettiget til at fastsætte lejens størrelse efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, forudsat at betingel-serne herfor ses opfyldt.

Det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 4, at udlejeren skal, såfremt denne ønsker at indgå en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og såfremt det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, når le-jeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne be-stemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at de pågældende lejemål tidligere har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og boligretten lægger her-efter til grund, at der er tale om en første udlejning efter denne bestemmelse.

Boligretten lægger endvidere til grund, at der ikke er fremsendt en orienterings-skrivelse om fastsættelse af leje efter § 5, stk. 2 til lejerne eller til beboerrepræ-sentanterne.

Udlejer har heroverfor gjort gældende, at bestemmelsen om fremsendelse af ori-enteringsskrivelse ikke finder anvendelse i nærværende sag, idet der er tale om de samme lejere, som hele tiden har beboet lejemålene og som således er be-kendte med eventuelle vedligeholdelsesmangler, som kan påberåbes overfor udlejeren.

To dommere, Boligdommer 1 og Dommer udtaler: Boligrettens flertal bemærker, i overensstemmelse med Højesterets præmisser i U2017.65H, at formålet med boligreguleringslovens § 5, stk. 4 er at sikre, at der ikke sker udlejning af nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler.

Det følger endvidere af Højesterets præmisser, at bestemmelsens ordning med orienteringspligt giver lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler afhjælpes, før udlejeren indgår en ny lejeaftale efter § 5, stk. 2, for et gennemgri-bende forbedret lejemål.

Boligretten finder, at udlejers manglende fremsendelse af orienteringsskrivelse til lejerne i ejendommen medfører, at udlejer er afskåret fra at fremsætte vilkår overfor de nuværende lejere om, at lejens størrelse skal fastsættes efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 2. Det forhold, at de tidligere andelshavere selv har haft råderet over lejemålene i deres tid som andelshavere kan således ikke føre til et andet resultat, idet lejerne ikke er blevet orienteret om, at udlejer ville fast-sætte lejen efter § 5, stk. 2 og idet lejernes fortsættelse af brugsretten betragtes som etablering af nyt lejeforhold.

Boligretten finder endvidere, at der ikke foreligger omstændigheder, som har forhindret udlejer i at fremsende orienteringsskrivelsen til de tidligere andels-havere umiddelbart efter udlejers overtagelse af ejendommen.

Én dommer, Boligdommer 2, udtaler: Boligrettens mindretal lægger til grund, at det i forarbejderne til bestemmelsen og i Højesterets afgørelse i U2017.65H fremgår, at bestemmelsens formål er at sikre, at der ikke aftales leje efter § 5, stk. 2 i nedslidte ejendomme med vedlige-holdelsesmangler. I nærværende sag er der tale om en ejendom, hvor de nye le-jere har været tidligere andelshavere i ejendommen, og således har haft den fulde råderet over de enkelte lejemål, herunder været i stand til at udpege og påberåbe eventuelle vedligeholdelsesmangler overfor udlejeren.

Herefter, og da der ikke er sket en ophævelse eller opsigelse af de tidligere an-delshavere, som alene fortsætter deres brugsret af lejemålene, finder retten, at udlejers manglende fremsendelse af orienteringsskrivelse efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 4 ikke medfører, at vilkåret om lejefastsættelse efter § 5, stk. 2 bliver ugyldigt.

Boligrettens mindretal henviser endvidere til Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse af 2. februar 2023, hvor udlejers manglende frem-sendelse af orienteringsskrivelse til lejerne i en tom ejendom ligeledes ikke medførte, at vilkåret om fastsættelse af lejen efter § 5, stk. 2 blev ugyldigt.

Boligrettens mindretal har ligesom Ankenævnet og Højesteret i U2017.65H end-videre lagt vægt på, at lejerne altid har mulighed for at indbringe en sag om eventuelle vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at boligretten finder, at ud-lejer er afskåret fra at fastsætte lejens størrelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Tvistepunktet er herefter, hvorvidt udlejeren ved fastsættelsen af lejens stør-relse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er berettiget til at medtage værdien af de individuelle forbedringer i de enkelte lejemål, jf. bestemmelsens 2. pkt.

To dommere, Dommer og Boligdommer 2, udtaler: Boligretten lægger til grund, at der er sket en modernisering af Duevej 16, 5. tv, 2000 efter udlejerens overtagelse af ejendommen, og at moderniseringen er sket som følge af, at den tidligere Lejer 3 er afgået ved døden.

Det er ubestridt, at samtlige forbedringer i de øvrige lejemål er udført i lejernes tid som andelshavere eller som lejere forud for andelsboligforeningens stiftelse, og at ingen af forbedringerne er udført i tiden efter udlejers erhvervelse af ejen-dommen.

Som udgangspunkt vil de individuelle forbedringer, som en andelshaver udfø-rer i sin andelsbolig, blive medtaget ved andelshaverens salg af sin ideelle an-del, således at den nye ejer af andelen køber forbedringerne med ved overtagel-sen.

100

Boligrettens flertal finder på samme måde, at udlejer ved erhvervelsen af ejen-dommen som følge af andelsboligforeningens konkurs ligeledes har erhvervet ejendomsretten til de individuelle forbedringer i lejemålene, dette uanset at en række af forbedringerne er udført og betalt af de nu tidligere andelshavere.

Boligretten finder således, at andelshaverne ved salget af ejendommen overdra-ger ejendomsretten til de individuelle forbedringer til den nye ejer ved forenin-gens konkurs, idet konkursen, foruden at medføre en overdragelse af ejendom-men til ny ejer, ligeledes medfører en grundlæggende ændring af vilkårene for lejernes brugsret over lejemålet.

Boligrettens flertal finder herefter, at ejendomsretten til de individuelle forbed-ringer tilkommer udlejer som ny ejer af ejendommen, og at der herefter ikke ses at være grundlag for at se bort fra værdien af de individuelle forbedringer i leje-målene ved fastsættelsen af lejens størrelse, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2. pkt.

Èn dommer, Boligdommer 1, udtaler: Det lægges til grund, at de tidligere andelshavere i deres tid som andelshavere har haft ejendomsretten til de af sagen omhandlede forbedringer i deres lejlig-heder, enten i kraft af at andelshaverne har bekostet og/eller udført forbedrin-gerne i deres tid som lejere og/eller andelshavere, eller ved at andelshaverne har betalt for forbedringerne til andelsboligforeningen i kraft af den 10-årige be-talingsordning, der udløb den 1. september 2017, eller ved at andelshaverne har erhvervet forbedringerne ved deres køb af andelsboligen under andelsboligfor-eningens beståen.

Andelshavernes ejendomsret til forbedringerne i deres lejligheder består, så længe andelshaverne er andelshavere. Ved lejeforhold kan ejendomsretten til lejers egne individuelle forbedringer først anses for overgået til ejendommens ejer ved lejerens fraflytning, hvor lejeren efterlader forbedringerne i lejligheden.

Uanset om andelshavernes fortsatte beboelse anses for et nyetableret lejefor-hold, har andelshaverne efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, ret til fort-sat til brugsret som lejere til den samme lejlighed, som de har boet i som andels-havere, og en fraflytning kan derfor ikke blive aktuel, og dermed opstår den si-tuation ikke, at ejendomsretten overgår til ejendommens ejer.

Efter tidligere gældende lejelov § 47, stk. 1, litra h, og nugældende lejelov § 42, stk. 1, nr. 4, skal der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Sagsøger har gjort det anbringende gældende, at der ikke er tale om forbedrin-ger udført af "lejeren", og anbringendet må forstås sådan, at lovreglen skal for-

101

stås modsætningsvist. De sagsøgte har gjort gældende, at der ikke er hjemmel til at medregne tidligere andelshavers forbedringer ved beregningen af lejen.

Dette medlem af retten finder, at tidligere lejelov § 47, stk. 1, litra h, skal anven-des analogt på den foreliggende situation, idet der her må lægges vægt på be-stemmelsens formål, at en lejer ikke skal betale lejeforhøjelse for forbedringer, som lejeren selv har betalt for.

Boligrettens mindretal finder herefter, at ejendomsretten til de individuelle for-bedringer i lejlighederne fortsat er hos de sagsøgte, og at der derfor skal ses bort fra forbedringerne ved fastsættelsen af lejen i medfør af dagældende boligregu-leringslovs § 5, stk. 1.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at boligretten finder, at ud-lejer ved fastsættelsen af lejens størrelse er berettiget til at medtage værdien af de individuelle forbedringer.

Der er udført en række forbedringer i lejemålene, herunder er der i samtlige lej-ligheder siden ejendommens opførelse sket udskiftning af toilet og håndvask på badeværelse og/eller gæstetoilet. Boligretten lægger til grund, at modernisering i form af udskiftning af toilet og håndvask skal betragtes som en forbedring, og at omkostningerne forbundet hermed beregnes som forbedring med 75% og vedligeholdelse med 25%.

Boligretten finder endvidere, at der ved beregningen af forbedringstillægget ikke er grundlag for at se bort fra enkelte forbedringer i form af vaskemaskine, opvaskemaskine og tørretumbler.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn, og skønsmanden har ved be-svarelsen af parternes spørgsmål anslået omkostningerne til modernisering af de enkelte lejemål.

Boligretten bemærker, at der i adskillige tilfælde er betydelig diskrepans mel-lem de af skønsmanden anslåede omkostninger og de af huslejenævnet anslå-ede omkostninger.

Boligretten bemærker i den forbindelse, at skønsmandens vurdering er baseret på besigtigelse af samtlige lejemål, og at der er sket beregning af omkostnin-gerne til forbedring på baggrund af gennemsnitlige stykpriser for elementerne i køkken, bad og gæstetoilet. Skønsmanden har under sin forklaring oplyst, at han ikke har taget højde for prisen på de individuelle elementer, men taget ud-gangspunkt i gennemsnitspriser, som er blevet omregnet efter et byggeprisin-deks på baggrund af oplysningerne om tidspunktet for arbejdets udførelse. Skønsmanden har endvidere oplyst, at der for samtlige lejemål hersker en bety-

102

delig usikkerhed om, hvornår de enkelte arbejder er udført, idet de angivne års-tal kan variere med 10 år i begge retninger.

Huslejenævnets tekniker har alene besigtiget et enkelt af lejemålene, Duevej 12, 5. tv, den 10. februar 2021 og Huslejenævnet har herefter beregnet størrelsen af moderniseringsomkostninger på baggrund af oplysningerne i de skemaer, som lejerne har udfyldt og fremsendt til nævnet.

Boligretten finder herefter, at skønsmandens beregning af moderniseringsom-kostningerne må lægges til grund i de tilfælde, hvor der ikke foreligger doku-mentation fra lejerne om det udførte arbejde og omkostningerne forbundet her-med. I de tilfælde, hvor lejerne har fremlagt dokumentation for arbejdet og om-kostningerne, lægger boligretten oplysningerne i dokumentationen til grund, forudsat at dokumentationen er tilstrækkeligt specificeret og i overensstem-melse med boligrettens betragtninger under besigtigelserne.

Boligretten finder endvidere, at der til skønsmandens beregninger skal tillæg-ges 20 % af det samlede omkostningsbeløb, til dækning af omkostninger til til-syn, administration og finansiering.

Endelig finder boligretten, at der ved beregning af forbedringstillægget skal fra-trækkes 25 % af de samlede omkostninger svarende til sparet vedligehold. For-bedringstillægget beregnes på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån på tidspunktet for forbedringens færdiggørelse. Boligretten har som hovedregel lagt de procentsatser til grund, som Huslejenævnet har lagt til grund i sine af-gørelser.

Boligretten tiltræder den af huslejenævnet opgjorte budgetleje på 308,73 kr. pr m2 , udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 18 på 90,00 kr. pr. m2 , indvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 18 b på 83,00 kr. pr. m2 og indvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 22 på 43,00 kr. pr. m2 .

Duevej 6, 5. tv. – Lejer 1 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 90.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet.

Vedrørende køkkenet er der fremlagt regninger fra Kvik for 17.328 kr. samt bordplade til 1.800 kr., i alt 19.128 kr. Skønsmanden har anslået hårde hvideva-rer til 22.000 kr., og bad og gæstetoilet til 15.545 kr.

Boligretten lægger dokumentationen og skønsmandens beregninger til grund, ligesom boligretten tillægger 25.000 kr. i skønnet arbejdsløn.

103

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 4.998 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 for le-jemålet udgør 69.181,41 kr.

Duevej 16, 5. th – Lejer 7 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 76.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 4.856 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 62.055,36 kr.

Duevej 12, 5. tv. – Lejer 2 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 76.000 kr. til modernisering af køkken og hvidevarer, og 44.000 kr. til modernisering af badeværelse og gæste-toilet, i alt 120.000 kr. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 6.293 kr. for køkken og hårde hvidevarer, og et årligt forbedringstillæg på 3.168 kr. for badeværelse og gæstetoilet, i alt 9.461 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 73.644,41 kr.

Duevej 6, 4. tv. – Lejer 6 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 81.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 5.759 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 69.942,41 kr.

Duevej 16, 5. tv. – Lejer 3

104

Lejemålet er blevet gennemgribende moderniseret i 2020, og således efter udle-jerens overtagelse af ejendommen. Skønsmanden har anslået omkostningerne til 91.000 kr. inklusive badeværelset og gæstetoilet. Skønsmandens beregning er imidlertid baseret på besigtigelse af det moderniserede lejemål, og ikke på for-bedringerne udført i 1988. Huslejenævnet har anslået omkostningerne til 76.000 kr. på baggrund af oplysningerne fra lejeren i det fremsendte oplysningsskema.

Det fremgår bl.a. af skemaet, at lejligheden før moderniseringen i 2020 var ud-styret med det oprindelige køkken, men et nyere toilet/bad.

Boligretten finder herefter, at huslejenævnets beregning af omkostningerne må lægges til grund, og at der ikke tillægges omkostninger til administration m.v., da omkostningerne forudsættes indeholdt i huslejenævnets beregning.

Boligretten finder på denne baggrund, at der skal beregnes et årligt forbed-ringstillæg på 5.625 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 69.808,41 kr.

Godthåbsvej 74, 2. 28. – Lejer 4 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 51.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 3.970 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 31.084,23 kr.

Duevej 6, 3 tv. – Lejer 5 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 115.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 8.694 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 72.877,41 kr.

Duevej 4, 6. – Lejer 8 og Lejer 9

105

Skønsmanden har anslået omkostningerne til 84.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Lejeren har fremlagt fakturaer på i alt 46.630 kr. som dokumen-tation for det udførte arbejde i køkkenet. Lejeren oplyser, at der endvidere er af-holdt 7.806 kr. til køle/fryseskab og opvaskemaskine, 3.912 kr. til tørretumbler og 11.701 kr. til udskiftning af stik og stikkontakter. Med tillæg af omkostninger til malerarbejde finder boligretten, at de samlede moderniseringsomkostninger skønsmæssigt kan fastsættes til 70.000 kr.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 5.418 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 120.101,45 kr.

Duevej 20, 2. th. – Lejer 10 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 22.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 4.059 kr. Boligretten har her forudsat en ydelsesprocent på 20,5 under henvisning til ren-teniveauet i 1980.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 61.258,36 kr.

Duevej 22, 3. tv. – Lejer 11 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 136.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 10.526 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 74.709,41 kr.

Duevej 4, 1. tv. – Lejer 12 Skønsmanden har anslået omkostninger til 99.535 kr. for køkken og badevæ-relse. Lejeren har fremlagt fakturaer på i alt 24.199 kr. for hårde hvidevarer. Bo-ligretten lægger herefter til grund, at de samlede omkostninger til modernise-ring kan beregnes til 123.734 kr.

106

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 10.133 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 74.316,41 kr.

Duevej 28, 2. th – Lejer 13 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 112.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Lejer har fremlagt fakturaer og egen opgørelse som dokumenta-tion for de udførte arbejder. Lejers egen opgørelse af moderniseringsomkostnin-gerne inklusive egen arbejdsløn udgør 440.000 kr. for modernisering af køkken, herunder slibning af gulve, samt diverse installationer i gang og soveværelse. Lejers opgørelse indeholder således ikke omkostninger til modernisering af bad og gæstetoilet, som skønsmanden har opgjort til 17.948 kr.

Boligretten bemærker, at der er tale om et multiform køkken af høj kvalitet, og at omkostningerne til modernisering herefter må forventes at overstige det af skønsmanden foretagne skøn, som baserer sig på gennemsnitspriser for køkke-ner af samme størrelse. Boligretten finder på denne baggrund, at lejerens opgø-relse af de afholdte omkostninger må lægges til grund ved beregningen af for-bedringstillægget, og at der hertil skal tillægges skønsmandens anslåede om-kostninger til modernisering af bad og gæstetoilet.

Boligretten finder herefter, at de samlede omkostninger til modernisering af køkken, bad og gæstetoilet kan opgøres til 437.949 kr., idet boligretten har fra-trukket 20.000 kr. fra de samlede omkostninger, svarende til den del af omkost-ningerne til gulvslibning, som boligretten vurderer at udgøre vedligeholdelse.

Efter fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et år-ligt forbedringstillæg på 28.576 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 85.775,36 kr.

Duevej 24, 6. – Lejer 14 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 121.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet.

Lejer har fremlagt fakturaer på 254.106 kr. til modernisering af køkken og 22.500 kr. til hårde hvidevarer, i alt 276.606 kr., som dokumentation for omkost-ningerne til modernisering. Lejers opgørelse indeholder således ikke omkost-ninger til modernisering af bad og gæstetoilet, som skønsmanden har opgjort til 12.463 kr.

107

Boligretten bemærker, at der er tale om et Unoform køkken af høj kvalitet, og at omkostningerne til modernisering herefter må forventes at overstige det af skønsmanden foretagne skøn, som baserer sig på gennemsnitspriser for køkke-ner af samme størrelse. Boligretten finder på denne baggrund, at lejerens doku-mentation for de afholdte omkostninger må lægges til grund ved beregningen af forbedringstillægget, og at der hertil skal tillægges skønsmandens anslåede omkostninger til modernisering af bad og gæstetoilet.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 23.675 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 134.060,58 kr.

Duevej 18, 2. th. – Lejer 15 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 100.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 9.000 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 66.199,36 kr.

Godthåbsvej 74, 3 39. – Lejer 16 Skønsmanden har anslået omkostningerne til 43.000 kr. inklusive badeværelse og gæstetoilet. Der foreligger ikke anden dokumentation på det udførte arbejde, og boligretten lægger herefter skønsmandens beregninger til grund.

Efter tillæg af administrationsomkostninger og fratræk af sparet vedligehold finder boligretten, at der skal beregnes et årligt forbedringstillæg på 4.463 kr.

Boligretten finder derfor, at den samlede årlige leje pr. 1. september 2017 udgør 31.577,23 kr.

Sammenfattende finder boligretten, at udlejeren i samtlige lejemål er berettiget til at opkræve leje i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 1, at udlejer ved beregningen af lejen kan medtage værdien af de individuelle for-bedringer og at lejens størrelse pr. 1. september 2017 herefter kan opgøres som sket af boligretten ovenfor.

108

Lejerne frifindes herefter for sagsøgerens påstand om, at lejens størrelse kan fastsættes til et beløb svarende til den tidligere opkrævede boligafgift. På samme måde frifindes sagsøgeren for lejernes selvstændige, primære påstande.

Retten bemærker vedrørende sagsomkostningerne, at i størstedelen af sagerne er lejens størrelse pr. 1 september 2017 blevet fastsat til et beløb, som ikke afvi-ger væsentligt fra lejernes subsidiære påstande. Retten finder på denne bag-grund, at lejerne i en lang række af sagerne må anses for at have fået mest med-hold og dermed er berettiget til delvise sagsomkostninger, ligesom udlejer i sa-gerne er forpligtet til at endeligt afholde forholdsmæssige omkostninger til skønsmanden.

Retten finder imidlertid, at udlejer har fået mest medhold vedrørende fastsæt-telsen af lejens størrelse for Lejer 13, og at udlejer i denne sag må betragtes som vindende part, og dermed er berettiget til sagsomkostninger, ligesom lejeren er forpligtet til at endeligt afholde forholdsmæssige omkostnin-ger til skønsmanden.

Som følge af rettens fastsættelse af lejens størrelse, finder boligretten endelig, at udlejer er forpligtet til at tilbagebetale for meget opkrævet husleje til de enkelte lejere, jf. boligreguleringslovens § 17. Beløbene tillægges procesrente fra de en-kelte lejeydelsers erlæggelse, jf. bestemmelsens stk. 3.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 1 er sagsomkost-ningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatud-gift med 20.000,00 kr., og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 1 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 7 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr., og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 7 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 2 er sagsom-kostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advoka-tudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 2 er ikke momsregistreret. Beløbet betales til statskassen, idet Lejer 2 har fri proces.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 6 er sagsom-kostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advoka-tudgift med 20.000,00 kr., og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 6 er ikke momsregistreret.

109

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og boet efter Lejer 3 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Boet efter Lejer 3 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 4 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 4 er ikke momsregistreret. Beløbet betales til statskassen, idet Lejer 4 har fri proces.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 5 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 4.168,57 kr., i alt 24.168,57 kr. Lejer 5 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 8 og Lejer 9 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dæk-ning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 8 og Lejer 9 er ikke momsregistrerede.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 10 er sagsomkost-ningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatud-gift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 10 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 11 er sagsomkost-ningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatud-gift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 11 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 12 er sagsomkost-ningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatud-gift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 12 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 13 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Heimstaden Duegården ApS er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 14 er sagsom-kostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advoka-

110

tudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 14 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 15 er sagsom-kostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advoka-tudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 15 er ikke momsregistreret.

I forholdet mellem Heimstaden Duegården ApS og Lejer 16 er sagsomkostningerne efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000,00 kr. og af øvrige udgifter med 2.488,12 kr., i alt 22.488,12 kr. Lejer 16 er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Lejerne frifindes for Heimstaden Duegården ApS’ påstand om, at Lejerne til-pligtes at anerkende at årslejen, eksklusive vand og varme, pr. 1. september 2017 for Lejernes lejemål i ejendommen Godthåbsvej 74, 2000 Frederiksberg skal fastsættes til et beløb svarende til den boligafgift, som blev betalt i boligaf-gift til A/B Duegården.

Heimstaden Duegården ApS frifindes for Lejernes påstand om, at Heimstaden Duegården ApS tilpligtes at anerkende, at der ikke for lejemålene kan opkræves et forbedringstillæg i tillæg til den omkostningsbestemte leje, jf. boligregule-ringslovens § 5, stk. 1.

Heimstaden Duegården ApS tilpligtes at anerkende, at de årlige forbedringstil-læg til den omkostningsbestemte husleje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, ikke kan overstige følgende beløb:

Duevej 6, 5. tv. – Lejer 1 4.998,00 kr.

Duevej 16, 5. th – Lejer 7 4.856,00 kr.

Duevej 12, 5. tv. – Lejer 2 9.461,00 kr.

Duevej 6, 4. tv. – Lejer 6 5.759,00 kr.

Duevej 16, 5. tv. – Boet efter Lejer 3 5.625,00 kr.

111

Godthåbsvej 74, 2. 28. – Lejer 4 3.970,00 kr.

Duevej 6, 3 tv. – Lejer 5 8.694,00 kr.

Duevej 4, 6. – Lejer 8 og Lejer 9 5.418,00 kr.

Duevej 20, 2. th. – Lejer 10 4.059,00 kr.

Duevej 22, 3. tv. – Lejer 11 10.526,00 kr.

Duevej 4, 1. tv. – Lejer 12 10.133,00 kr.

Duevej 28, 2. th – Lejer 13 28.576,00 kr.

Duevej 24, 6. – Lejer 14 23.675,00 kr.

Duevej 18, 2. th. – Lejer 15 9.000,00 kr.

Godthåbsvej 74, 3 39. – Lejer 16 4.463,00 kr.

Heimstaden Duegården ApS skal til lejerne tilbagebetale for meget opkrævet husleje siden 1. september 2017. Beløbene forrentes med procesrente fra de en-kelte lejeydelsers erlæggelse.

Heimstaden Duegården ApS skal til hver af følgende parter betale 22.488,12 kr. i sagsomkostninger:

- Lejer 8 og Lejer 9 - Lejer 10 - Lejer 11 - Lejer 12 - Lejer 15 - Lejer 16

112

- Lejer 14 *)

Heimstaden Duegården ApS skal til hver af følgende parter betale 24.168,57 kr. i sagsomkostninger:

- Lejer 1 - Lejer 7 - Lejer 6 - Boet efter Lejer 3 - Lejer 5

Heimstaden Duegården ApS skal til statskassen betale sagsomkostninger med 48.337,14 kr.

Lejer 13 skal til Heimstaden Duegården ApS betale sagsomkostninger med 22.488,12 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Berigtiget den 21. november 2023 i medfør af retsplejelovens § 221, således, at ”Lejer 14” er tilføjet ved *)

Publiceret til portalen d. 21-11-2023 kl. 12:56 Modtagere: Boligdommer 1, Advokat Patrick Viggo Møller, Advokat (H) Kasper Meedom Westberg, Lejer 14, Advokat (H) Anders Lindqvist, Boligdommer 2, Sagsøger Heimstaden Duegården ApS, Lejer 2

Sagen drejer sig om lejefastsættelse for tidligere andelshavere

Civilsag · 1. instans

KilderDomsdatabasen →

Kilde: https://domsdatabasen.dk/#sag/10977