BS-24717/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 183.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 30. april 2025

Sag BS-24717/2023-FRB Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS (advokat Katja Lykke Paludan) mod Lejer 1 (advokat Mads Bagger Holtug) og Lejer 2(advokat Mads Bagger Holtug) Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdommerne Boligdommer 1Boligdommer 1 og Boligdommer 2. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 18. maj 2023.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse vedrørende lejemåletbeliggende Carl Bernhards Vej 17, 1. sal, 1817 Frederiksberg C. Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS har nedlagt følgende påstand: De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål beliggende Carl Bernhards Vej 17, 1. sal, 1817 Frederiksberg, pr. 1. maj 2021 udgør 211.200

2

kr. med tillæg af skatter og afgifter for 2021, ekskl. forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb, dog højere end 192.000,00 kr. ekskl. forbrug årligt.

Lejer 1 og Lejer 2 har nedlagt føl-gende påstand:

Frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Lejeforholdet begyndte den 1. maj 2021, hvor huslejen inkl. vand samt skatter og afgifter for 2020 blev aftalt til 211.200 kr. årligt, svarende til 1.650 kr. pr. m2.

Huslejenævnet i Frederiksberg Kommune har truffet afgørelse i sagen den 20. april 2023, hvor lejen blev nedsat til 1.500 kr. pr. m2 om året, svarende til 192.000 kr. om året.

Af Huslejenævnets afgørelse fremgår:

”Huslejenævnets bemærkninger Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens § 38, hvor-efter huslejenævnet afgør, om udlejeren har krævet højere leje eller be-tinget sig andre vilkår end tilladt.

Nævnet konstaterer indledningsvist, at de formelle betingelser i hhv. lejelovens §§ 19, stk. 3, 19, stk. 5, 19, stk. 6, 21 stk. 1 og 21, stk. 1, 5. pkt. er overholdt.

Beløbsgrænserne i lejelovens § 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i 2011 enten 2.054 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 463.210,501 kr. Lejemålet skal ved 128 m2 være forbed-ret for et beløb på minimum 262.912 kr.

Nævnet finder ikke grundlag til at tilsidesætte den af udlejer angivne fordeling mellem forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter, hvorfor den afholdte forbedringsudgift udgør 463.210,501 kr.

Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i 2011 blev gennemgri-bende moderniseret i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boli-greguleringslovens § 5, stk. 2). Der er således tale om forbedringer, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lej-elovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Lejen

3

kan derfor fastsættes, efter lejelovens § 19, stk. 2, til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).

Tillige konstaterer nævnet, at de gennemgribende moderniseringer af køkken og bad er opretholdt, jf. lejelovens § 21, stk. 2 (boligregulerings-lovens § 5, stk. 9).

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 211.200 kr. årligt ekskl. varme og bidrag til beboerrepræsentation men inkl. vand sva-rende til cirka 1.650 pr. m².

Nævnets flertal, bestående af forpersonen og nævnsmedlemmet indstil-let af en lejerforening, finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og beslutter derfor at nedsætte den årlige leje til 192.000 kr., sva-rende til 1.500 kr. pr. m2.

Det bemærkes, at huslejenævnet ved fastsættelse af lejen ikke har an-vendt konkrete sammenligningslejemål, da nævnsmedlemmerne har ta-get udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammen-lignelige lejemål i området.

Lejer har fremsat krav om nedsættelse af lejen for nævnet inden 1 år ef-ter lejen første gang skulle betales. Lejenedsættelsen sker derfor med til-bagevirkende kraft fra lejemålets begyndelse, jf. lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 2).

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stemmelighed gør forpersonens stemme udslaget, jf. Lov om bolig-forhold § 86, stk. 3.

Dissens Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og stemmer derfor for at nedsætte den år-lige leje til 153.600 kr., svarende til 1.200 kr. pr. m2.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening finder, at den aftalte leje svarer til det lejedes værdi, og stemmer derfor for at godkende den aftalte leje. …”

4

Sagen er efterfølgende af Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS indbragt for boli-gretten.

Der er under sagen fremlagt adskillige sammenligningslejemål. Boligretten har under hovedforhandlingen besigtiget det omhandlede lejemål og følgende sam-menligningslejemål:

Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg C,

Finsensvej 37E, 1. tv., 2000 Frederiksberg,

Peter Bangs Vej 117, 1. tv., 2000 Frederiksberg,

Hostrup Have, 28, 2. tv., 1954 Frederiksberg C,

Hostrup Have, 62, 1. th., 1954 Frederiksberg C,

Finsensvej 37A, 2. th., 2000 Frederiksberg og

Helgesvej 28, st. th., 2000 Frederiksberg.

Parternes synspunkter Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, og

at dette er dokumenteret ved de i sagen fremlagte sammenligningsleje-mål. …”

Lejer 1 har i sit påstandsdokument anført:

”… 4. ANBRINGENDER

På baggrund af de fremlagte sammenligningslejemål gør Lejer 1 og Lejer 2 (fremover lejerne) gældende, at retten skal tage frifindelsespåstanden til følge, idet

5

Bernhards Vej ApS ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje pr. den 1. maj 2021 på 211.200 kr. (1.650 kr. pr. m2) med tillæg af skatter og afgifter for 2021, ekskl. forbrug årligt udgør det lejedes værdi.

Der er ikke et krav om væsentlighed. Det betyder, at Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS skal godtgøre, at den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejeforhold modsvarer den leje, der er aftalt i det omtvistede lejeforhold.

Det gøres gældende, at denne bevisbyrde kun er løftet, hvis hovedpar-ten – som minimum mere end 50 % - af de prøvede sammenlignelige le-jemål på Frederiksberg efter justering for eventuelle materielle forskelle fastsætter en tilsvarende eller højere leje end aftalt for omtvistede leje-mål (almindelig sandsynlighedsovervægt).

Parterne har fremlagt 42 prøvede sammenligningslejemål på Frederiks-berg, som fastsætter den rene lejeværdi, og som har en leje reguleret se-nest samtidig med omtvistede lejemål. Heraf er der 31 sammenlignings-lejemål med en lavere leje end omtvistede, fire har tilsvarende og alene syv lejemål, som har en højere leje pr. m2 end omtvistede. Disse 42 sam-menligningslejemål har en gennemsnitlig leje på ca. 1460 kr. pr. m2 år-ligt. Sammenligningslejemålene er bilag A – S, W – AA, AC – AJ, AL og 4-6.

Bilag 14, 30 (AJ) og 31 (Æ) er forlig/bekræftende til genmæle indgået forud for hovedforhandlingen og er dermed uprøvede sammenlig-ningslejemål. Idet der er fremlagt 42 prøvede sammenligningslejemål, skal der ved fastsættelsen af det lejedes værdi for omtvistede ses bort fra disse uprøvede sammenligningslejemål, jf. lovforarbejderne til leje-lovens § 42, stk. 3 (LFF 2020-04-22 nr. 178, dagældende § 47, stk. 3) ved-taget ved lov 2020-06-09 nr. 817 og eksempelvis TBB2022.76. Der kan derimod lægges vægt på den underliggende prøvede afgørelse jf. utrykt Østre Landsrets dom afsagt den 18. maj 2022 i sag BS- 41617/2020-OLR.

Der kan desuden ikke sammenlignes med lejemål, hvor lejen har virk-ning fra et senere tidspunkt end vurderingstidspunktet i det omtvistede lejemål, jf. TBB2024.485. Bilag T, U, AB, AK, 15, 17, 19, 21 og 23-28 kan derfor ikke indgå i fastsættelsen af det lejedes værdi for omtvistede.

Lejerne gør også gældende, at det lejedes værdi for bilag 3, 7, 10 – 13, 16, 18, 20, 22 og 29 ikke er kendt, idet lejen i disse afgørelser er god-kendt efter væsentlighedskriteriet. En godkendelse efter væsentligheds-kriteriet betyder alene, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi med mere end 10 - 15 procent. Det er dermed uvist, hvilken leje

6

disse sammenligningslejemål repræsenterer, og bør derfor ikke tillæg-ges vægt. Særligt ikke, når der er fremlagt 42 prøvede sammenlignings-lejemål, der fastsætter den rene lejeværdi.

Det gælder også bilag 8 og 9, som herudover er forhåndsgodkendelser, hvorfor der ikke sket en besigtigelse af det konkrete lejemål efter den gennemgribende modernisering. Afgørelserne er truffet på baggrund af udlejers oplysninger om, hvad der forventes udført af forbedringer i le-jemålet.

Lejerne gør derfor sammenfattende gældende, at Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje på 1.650 kr. pr. m2 pr. år udgør det lejedes værdi. Tværtimod dokumente-rer de fremlagte sammenligningslejemål, at den lovlige leje ikke er over 1.500 kr. pr. m2 pr år for et lejemål, som:

• ikke har altan, • køkken og bad er moderniseret i 2011, hvilket det bærer præg af, • det trækker fra vinduerne, • radiatorerne er gamle og ikke varmer tilstrækkeligt, og • Københavns Metro er ført under ejendommen, hvilket kan høres i lejemålet.

Der er dermed ikke grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets afgø-relse af 24. april 2023 (bilag 2). Lejerne skal derfor frifindes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2 (dagæl-dende boligreguleringslove § 5, stk. 2).

Der er under sagen fremlagt adskillige sammenligningslejemål, herunder sammenligningslejemål, der har været genstand for selvstændig prøvelse. Blandt disse sammenligningslejelmål er nogle godkendt efter væsentligheds-kriteriet, og andre er prøvet efter skæringsdatoen. Endvidere er der fremlagt flere sammenligningslejemål, der bl.a. vedrører forhåndsgodkendelser og forlig.

For så vidt angår bevisværdien af de enkelte sammenligningslejemål, må der – ud over de anførte forhold – lægges vægt på en række parametre såsom den pågældende boligs størrelse, stand og beliggenhed. Hertil kommer, at de

7

sammenligningslejemål, som boligretten ikke har besigtiget, må tillægges en begrænset bevisværdi i forhold til de sammenligningslejemål, som boligretten har besigtiget. Endvidere har boligretten haft for øje, at lejefastsættelsen af de besigtigede sammenligninglejemål ikke i alle tilfælde er endelig.

To voterende udtaler: Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger og under hensyntagen til lejemålets størrelse, stand og beliggenhed samt den foretagne udnyttelse af bad og toilet, finder vi, at lejen skal fastsættes til 1.600 kr. pr. m2, svarende til 204.800 kr. ekskl. forbrug årligt.

Vi stemmer derfor for at give Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS medhold i sin subsidiære påstand.

En voterende udtaler: Parterne har fremlagt et meget stort antal prøvede sammenligningslejemål, som viser et spænd i huslejen inden for begge parters påstande.

Huslejenævnets skøn afviger ikke væsentligt fra en stor del af de fremlagte sam-menligningslejemål – særligt når man tager i betragtning, at moderniseringen var ti år gammel ved aftalens indgåelse, at lejemålet hverken havde altan eller elevator samt den uhensigtsmæssige opdeling af bad og toilet i to meget små rum ved siden af hinanden.

Til sammenligning havde Østre Landsret i TBB 2022.978 (”Hostrups Have-sa-gerne”) fastsat lejen til 1.650 kr. for mindre lejemål med både altan og elevator samt større og bedre indrettede badeværelser – i en ejendom, hvor modernise-ringen (hovedsageligt) var helt ny ved lejers indflytning. Lejemålene lå ligesom lejemålet i nærværende sag med god beliggenhed på indre Frederiksberg.

Der må således ske en korrektion for disse forhold i vurderingen af lejeni-veauet, hvilket huslejenævnet også har gjort.

På den baggrund er der ikke grundlag for at tilsidesætte Huslejenævnets skøn.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 30.000 kr. inkl. moms, og af øvrige udgifter med 2.800 kr., i alt 32.800 kr. Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS er ikke momsregistreret for så vidt angår udlejningen.

THI KENDES FOR RET:

8

De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, tilpligtes at anerkende, at lejen for Lejer 1 og Lejer 2's lejemål beliggende Carl Bernhards Vej 17, 1. sal, 1817 Frederiksberg, pr. 1. maj 2021 udgør 204.800 kr. ekskl. forbrug årligt.

Lejer 1 og Lejer 2 skal til Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS betale sagsomkostninger med 32.800 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 30-04-2025 kl. 13:51 Modtagere: Boligdommer 2, Sagsøger Heimstaden Carl Bernhards Vej ApS, Advokat Mads Bagger Holtug, Boligdommer 1, Lejer 1, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Lejer 2