BS-24901/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 181.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 8. oktober 2024

Sag BS-24901/2023-FRB

Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer (advokat Mads Bagger Holtug)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdommere Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 22. maj 2023.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålet beliggende Peter Bangs Vej 127, 1. tv., 2000 Frederiksberg.

Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken har nedlagt følgende påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål beliggende Peter Bangs Vej 127, 1. tv., 2000 Frederiksberg, per 1. december 2020 udgør 108.804,00 kr. ekskl. forbrug årligt.

Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.

Retten har bestemt ikke at behandle sagen i den forenklede proces efter reglerne i retsplejelovens kapitel 39.

2

Sagen indeholder ikke en fuldstændig sagsoplysning, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Oplysningerne i sagen Ifølge Bygnings— og Boligregistret (BBR) er lejemålet 68 m2 bestående af 2 væ-relser.

Ejendommen er opført i 1938 og omfattede pr. 1. januar 1995 mere end 6 beboel-seslejligheder.

Lejeforholdet er begyndt den 1. december 2020, hvor huslejen inkl. vand, ud-gjorde 108.804 kr. om året, svarende til 1.600 kr. pr. m2 om året. Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Huslejenævnet i Frederiksberg Kommune har truffet afgørelse i sagen den 24. april 2023, hvor Huslejenævnet ved formandens bestemmelse, nedsatte lejen til 1.500 kr. pr. m2 om året, svarende til 102.000 kr. om året.

Af Huslejenævnets afgørelse fremgår videre:

” … Huslejenævnets bemærkninger Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens & 38, hvorefter hus-lejenævnet afgør, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vil-kår end tilladt.

Nævnet konstaterer indledningsvist, at de formelle betingelser i hhv. lejelovens §§ 19, stk. 3, 19, stk. 5, 19, stk. 6, 21 stk. 1 og 21, stk. 1, 5. pkt. er overholdt.

Beløbsgrænserne i lejelovens & 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i 2014 enten 2.167 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 247.824 kr. Lejemålet skal ved 68 m2 være forbedret for et beløb på minimum 147.356 kr. Nævnet finder ikke grundlag til at tilsidesætte den af udlejer angivne fordeling mellem forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter, hvorfor den afholdte forbedringsudgift udgør 365.831,05 kr.

Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i år 2014 blev gennemgribende moderniseret i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Der er således tale om forbedringer, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lejelovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Lejen kan derfor fastsættes, efter lejelovens § 19, stk. 2, til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).

3

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 108.804 kr. årligt eksklusive aconto bidrag til varme og bidrag til beboerrepræsentation, men inklusive vand, svarende til 1.600 kr. pr. m2.

Nævnets forperson finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og be-slutter derfor at nedsætte den årlige leje til 102.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2.

Det bemærkes, at huslejenævnet ved fastsættelse af lejen ikke har anvendt kon-krete sammenligningslejemål, da nævnsmedlemmerne har taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Lejer har fremsat krav om nedsættelse af lejen for nævnet inden 1 år efter lejen første gang skulle betales Lejenedsættelsen sker derfor med tilbagevirkende kraft fra lejemålets begyndelse, jf. lejelovens § 30, stk. 2 (tidligere boligreguleringslo-vens § 17, stk. 2).

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stem-melighed gør forpersonens stemme udslaget, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 3.

Dissens Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening

Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening finder, at den aftalte leje oversti-ger det lejedes værdi, og stemmer derfor for at nedsætte den årlige leje til 85.000,00 kr., svarende til 1.250 kr. pr. m2. Nævnsmedlemmet har ved sin vurde-ring lagt vægt på, at moderniseringen er fra 2014.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening finder, at den aftalte leje sva-rer til det lejedes værdi, og stemmer derfor for at godkende den aftalte leje. …”

Sagen er efterfølgende af Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken blevet ind-bragt for boligretten.

I forbindelse med hovedforhandlingen har boligretten besigtiget det i sagen omhandlede lejemål beliggende på Peter Bangs Vej 127, 1. tv., 2000 Frederiks-berg samt følgende ejendomme til sammenligningslejemål:

Godthåbsvej 74, 3., 33, 2000 Frederiksberg Vagtelvej 57. 2. mf., 2000 Frederiksberg Hostrups Have 28, 3. th, 1954 Frederiksberg Helgesvej 28, st. th., 2000 Frederiksberg Danas Plads 10 st. th., 1915 Frederiksberg

4

Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken har udarbejdet følgende oversigt over de af parterne påberåbte sammenligningslejemål, der ikke er blevet besig-tiget:

5

6

Der er ikke afgivet forklaringer under hovedforhandlingen.

Parternes synspunkter

Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken har i sit påstandsdokument an- ført:

”… at den gældende leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, og

at dette er dokumenteret ved de i sagen fremlagte sammenligningsle-jemål.

…”

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”… Det er Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken, der skal løfte bevisbyrden for, at den aftalte leje pr. den 1. december 2020 på en årlig leje på 108.804 kr. in-klusiv vand og indvending vedligeholdelse svarende til 1.600 kr. pr. m2 pr. år ikke overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (MS s. 9, nugældende lejelovens § 19, stk. 2, MS s. 5). Der er ikke et krav om væsentlig-hed.

Det betyder, at Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken skal godtgøre, at den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejeforhold modsvarer den leje, der er aftalt i det omtvistede lejeforhold. Det gøres gældende, at denne bevis-byrde kun er løftet, hvis hovedparten – som minimum mere end 50 % - af de prøvede sammenligningslejemål fastsætter en tilsvarende eller højere leje end aftalt for det omtvistede lejemål.

Lejer gør gældende, at hun skal frifindes, idet Ejendomspartner-selskabet Ved Boldparken ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Det er blandt andet understøttet af sammenligningslejemålene Danas Plads 10, st. th., 1915 Frederiksberg C (bilag Å) og Vodroffsvej 39, 5. tv, 2000 Frederiks-berg (bilag AA). Begge lejemål er i bedre stand end det omtvistede, idet de har

7

et køkken og bad i bedre stand, jf. billederne i bilagene. Sammenligningslejemå-lene er også bedre placerede, idet de ligger på indre Frederiksberg i modsæt-ning til det omtvistede, som ligger på ydre Frederiksberg. Virkningstidspunktet for begge sammenligningslejemål ligger tæt på det omtvistedes. Huslejenævnet har fastsat lejen i sammenligningslejemålene til kr. 1.450 pr. m2 pr. år. Da begge sammenligningslejemål er i bedre stand end det omtvistede og bedre geografisk placeret, skal lejen for det omstviste udgøre et forholdsmæssigt lavere beløb.

Bilag F – I understøtter også, at Lejer skal frifindes. Disse sam-menligningslejemål er i omtrent samme stand som det omtvistede, jf. billederne i bilagene, og er beliggende i samme område i ydre Frederiksberg. Huslejenæv-net har fastsat lejen til 1.475 kr. pr. m2 pr. år.

Selvom virkningstidspunktet for bilag F – I ligger omkring 2 år forud for det omtvistede, så kan retten trygt lægge vægt på disse, idet senere afgørelser fast-sætter en leje på samme niveau. Eksempelvis Bilag AB – AD, som er beliggende i indre Frederiksberg og dermed er mere eftertragtede end det omtvistede. Vur-deringstidspunktet i bilag AB - AD ligger op til 1 ½ år senere end vurderings-tidspunktet i det omtvistede lejemål. Til trods for at bilag AB – AD har bedre beliggenhed og et senere vurderingstidspunkt, er lejen fastsat til kr. 1.500 kr. pr. m2, svarende til huslejenævnets afgørelse for det omtvistede lejemål.

Støttebilag A, version 2, understøtter også, at Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken ikke har løftet sin bevisbyrde. Lejer har fremlagt 31 (eksklusiv bilag Q og X) prøvede sammenligningslejemål beliggende på Frede-riksberg, der alle viser, at kvadratmeterprisen pr. år ikke overstiger 1.500 kr.

Det er uden betydning, at nogle af sammenligningslejemålene, herunder bilag AA, forsat verserer ved Boligretten, at parterne efterfølgende har indgået forlig, eller at lejer under en efterfølgende retssag har taget bekræftende til genmæle. Ifølge TBB2022.76 (MS s. 69, præmisserne på s. 92) er afgørelserne alligevel prø-vede sammenligningslejemål med betydelig bevisværdi.

Et retsforlig indgået forud for hovedforhandlingen, eller at lejer under en retssag tager bekræftende til genmæle, udgør derimod ikke et prøvet sammenligningslejemål. Lejer gør derfor sammenfattende gældende, at der ikke er grund-lag for at tilsidesætte Huslejenævnets sagkyndige vurdering i afgørelse af 24. april 2023 (bilag 2), hvorefter lejen er 1.500 kr. pr. m2 pr. år.

4.1 Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparkens sammenligningslejemål Lejer gør overordnet gældende, at Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparkens sammenligningslejemål ikke er retvisende for det lejedes værdi. 26 ud af 44 sammenligningslejemål vedrører godkendelse af den aftalte leje med henvisning til, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Disse sammenligningslejemål er dermed godkendte efter et andet retsgrundlag

8

end det, som gælder i den konkrete sag. Allerede derfor bør de tillægges beske-den – om nogen – vægt i vurderingen af det lejedes værdi.

At en aftalt leje godkendes efter væsentlighedskriteriet, betyder desuden alene, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi med mere end 10-15 procent. Sammenligningslejemålene er bilag 3, 10-13, 20, 25-32, 34-35, 38-39, 41-47 og 50, jf. støttebilag B, version 2, markeret med rødt.

I denne sag skal der ikke ske vurdering af væsentlighed, men en vurdering af den rene lovlige lejeværdi for det omtvistede lejemål. Den godkendte leje i de fremlagte sammenligningslejemål kan dermed ikke tillægges vægt, da den god-kendte leje sandsynligvis overstiger det lejedes værdi med op til 15 procent.

For at forstå, hvilken lovlig leje, der ligger til grund for godkendelsen af den af-talte leje i de fremlagte sammenligningslejemål, bør den godkendte leje reduce-res med mindst 10 procent. Herved undgår man, at sammenligningslejemålene indgår med en for høj lejeværdi, jf. støttebilag B, version 2, kolonne ”nedregule-ret efter kriteriet om væsentlighed” .

Støttebilag C, version 2, viser en grafisk fremstilling af disse efter væsentlig-hedskriteriet godkendte sammenligningslejemål sammenholdt med Lejers sammenligningslejemål og det omtvistede lejemål.

De grønne markeringer sammenkædet med en grøn stiplet linje viser lejevær-dien for de sammenligningslejemål, hvor lejen er nedsat til den lovlige leje. De røde markeringer sammenkædet med en rød stiplet linje viser de sammen-ligningslejemål, hvor den aftalte leje er godkendt, fordi den ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. De røde datapunkter er ikke den godkendte leje, men derimod den godkendte leje med et fradrag på 10 procent. Hermed er der taget højde for, at den godkendte leje kan overstige den lovlige leje med 10-15 procent.

Sammenholdes den godkendte lejeværdi nedjusteret med 10 procent (rød) med de afgørelser, som fastsætter den rene lovlige lejeværdi (grøn), kan man se (bortset fra fem afvigere), at der er åbenbare sammenfald mellem dem. Lejer gør derfor gældende, at hovedparten af Ejendomspartner-selskabet Ved Boldparkens sammenligningslejemål understøtter, at Husleje-nævnets afgørelse af 24. april 2023 (bilag 2) er korrekt.

Hun gør gældende, at disse sammenligningslejemål understøtter, at lejen korrekt er fastsat til 1.500 kr. Bilag 14, 16, 18, 23, 33 og 37 er forhåndsgodkendelser. Disse har beskeden – om nogen – bevisværdi, idet disse lejemål endnu ikke er besigtiget. Afgørelserne er truffet på baggrund af udlejers oplysninger om, hvad der forventes udført af forbedringer i lejemålet.

9

Bilag 5 er også af begrænset bevisværdi. Det skyldes, at lejers repræsentant i sa-gen ikke redegjorde for væsentlighedskriteriets betydning for Huslejenævnets afgørelser. Landsretten konkluderede, at der synes at forekomme en uensartet-hed i praksis hos Huslejenævnet på Frederiksberg.

Imidlertid skyldes det alene, at en godkendt leje efter væsentlighedskriteriet ikke svarer til det lejedes værdi, men derimod er inden for 10 - 15 procent af det lejedes værdi.

Herudover er de sammenligningslejemål, som landsretten lagde vægt på ved lejefastsættelsen for fire lejemål i Hostrups Have, enten afgjort på baggrund af uprøvede sammen-ligningslejemål, eller det alene er udlejer, som har fremlagt sammenligningsleje-mål.

Bilag 21 er en dom fra Boligretten, hvor det også alene er udlejer, der har frem-lagt sammenligningslejemål, hvorfor bevisværdien er begrænset. Bilag 22 er et retsforlig indgået på baggrund af rettens tilkendegivelse, uden at der er oplysninger om de fremlagte sammenligningslejemål. Derfor kan det ikke tillægges nogen vægt i vurderingen.

De resterende af Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparkens sammenlignings-lejemål er to huslejenævnsafgørelser, bilag 36 og 40.

I bilag 36 er det tvivlsomt, om Huslejenævnet har vurderet sagen efter væsent-lighedskriteriet. Huslejenævnet har ikke specifikt taget stilling til det, da der fremgår forskellige formuleringer i nævnets afgørelse og begrundelse.

Det fremgår ikke af afgørelsen, hvornår lejekontrakten er indgået, men idet lejefor-holdet begynder den 15. juli 2020, er det mest sandsynligt, at lejekontrakten er indgået mere end 15 dage forud herfor, hvorfor det i mangel af andre oplysnin-ger må lægges til grund, at lejeforholdet er omfattet af væsentlighedskriteriet.

Afgørelsen, hvor den aftalte leje godkendes, tilsiger derfor alene, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Den godkendte leje er ikke et udtryk for den rene lejeværdi.

Bilag 40 har en virkningstidspunkt halvandet år efter det omtvistede. Et sådant lejemål opfylder ikke de formelle kriterier, og kan derfor ikke indgå i fastsættel-sen af den lovlige leje, jf. Østre Landsrets utrykte dom af d. 22. december 2023 (MS s. 41, præmisserne på side 43, BS-26385/2022-OLR). Bilag 40 er desuden uden billeder.

Men ud fra beskrivelsen i Huslejenævnets afgørelse, hvor lejen er godkendt til 1.683 kr. pr. m2 efter afskaffelse af væsentlighedskriteriet, er sam-menligningslejemålet i væsentligt bedre stand end det omtvistede, jf. ”lejemålet fremstår generelt i nyere stand” og har badeværelse og køkken fra 2021.

Det omtvistede er derimod ”generelt i pæn stand og med almindelig brugsslidtage” og har badeværelse og køkken fra 2014, jf. Huslejenævnets afgørelse af 24. april 2023 (bilag 2). Derfor gør Lejer gældende, at den lovlige leje for det omtvistede lejemål er betydeligt lavere end fastsat i bilag 40.

10

Sammenfattende gør Lejer på den baggrund gældende, at Ejen-domspartnerselskabet Ved Boldparkens sammenligningslejemål har begrænset – om nogen – bevisværdi. Under alle omstændigheder er de ikke – med henvis-ning til de af Lejer fremlagte sammenligningslejemål – tilstrække-lige til at løfte bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi. Lejer skal derfor frifindes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er i sagen ubestridt, at udlejer har bevisbyrden for, at den aftalte leje pr. den 1. december 2020 på en årlig leje på 108.804 kr. inklusiv vand og indvending vedligeholdelse svarende til 1.600 kr. pr. m2 pr. år ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2 (dagældende boligreguleringslovens § 5, stk. 2)

Lejemålet blev indgået den 1. december 2020, der således også er skæringsda-toen i sagen i forhold til sammenligningslejemål.

Der er fremlagt flere sammenligningslejemål, der har været genstand for selv-stændig prøvelse. Flere af sammenligningslejemålene vedrører således dom-stolsafgørelser og huslejenævnsafgørelser. Flere af sammenligningslejemålene vedrører endvidere forhåndsgodkendelser og forlig. Størstedelen af sammenlig-ningslejemålene er prøvet efter skæringsdagen.

Boligretten finder, at alle fremlagte sammenligningslejemål kan tillægges en be-vismæssig værdi, men bevisværdien må konkret vurderes ud fra en række for-hold såsom den pågældende boligs størrelse, stand, beliggenhed og hvor tæt på skæringsdatoen, afgørelsen ligger.

En voterende udtaler: Jeg finder efter en gennemgang af sammenligningslejemålene i sagen, at udlejer ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje stemmer overens med det leje-des værdi.

Jeg har herved særlig lagt vægt på, at det omhandlede lejemål er et lejemål be-liggende på ydre Frederiksberg, mens flere af de lejemål som retten besigtigede var beliggende på indre Frederiksberg dvs. der var en geografisk forskel og andre var meget forskellige i areal eller udstyr. Da der er mange direkte sam-menlignelige prøvede lejemål i området er det udlejerens ansvar at vise retten disse, hvorfor jeg ikke mener at udlejer har løftet bevisbyrden og lejer derfor skal frifindes.

11

To voterende udtaler: Vi finder efter en gennemgang af sammenligningslejemålene i sagen, herunder særligt de i sagen besigtigede sammenligningslejemål, at udlejer har løftet be-visbyrden for, at den aftalte leje stemmer overens med det lejedes værdi.

Vi har særligt lagt vægt på størrelsen, standen og beliggenheden af lejligheden.

Vi stemmer derfor for at give sagsøgeren medhold i sin principale påstand.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 21.500 kr. Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken er ikke momsregistreret

THI KENDES FOR RET:

Lejer tilpligtes at anerkende, at lejen for Lejers lejemål beliggende Peter Bangs Vej 127, 1. tv., 2000 Frederiksberg, per 1. december 2020 udgør 108.804,00 kr. ekskl. forbrug årligt.

Lejer skal til Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken betale sagsomkostninger med 21.500 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 08-10-2024 kl. 12:45 Modtagere: Advokat Mads Bagger Holtug, Lejer, Sagsøger Ejendomspartnerselskabet Ved Boldparken, Boligdommer 1, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Boligdommer 2