BS-28128/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 177.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 12. juni 2024

Sag BS-28128/2022-FRB

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS (advokat Morten Falcon)

mod

Lejer (advokat Henrik Palmkvist)

Denne afgørelse er truffet af kst. Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 25. juli 2022.

Sagen angik, da den blev anlagt, prøvelse af Huslejenævnets afgørelse af 28. juni 2022 om nedsættelse af huslejen for lejemålet beliggende Kløverbladsgade 39, 2. sal, 2500 Valby, og sagen drejede sig på daværende tidspunkt om lejens størrelse i det nævnte boliglejemål.

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS (herefter ”udlejer”) har i retsbog af 6. januar 2023 taget bekræftende til genmæle overfor Lejers (herefter ”lejer”) påstand om afvisning, idet huslejenævnets afgørelse skulle have været indbragt for Ankenævnet, og udlejer har dermed hævet denne del af sagen.

Sagen vedrører derfor alene lejers selvstændige påstand. Sagen drejer sig heref-ter om, hvorvidt retsforlig af 20. maj 2022, der blev indgået i en anden retssag mellem udlejer og lejer, omfatter et krav på tilbagebetaling af husleje på 92.625 kr., der følger af Huslejenævnets afgørelse af 28. juni 2022.

2

Lejer har nedlagt følgende selvstændige påstand:

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS skal til Lejer betale 92.625 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse.

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS har nedlagt påstand om frifindelse over for Lejers selvstændige påstand.

Oplysningerne i sagen Af udateret og ikke-underskrevet lejekontrakt fremgår, at parterne indgik en tidsbegrænset lejekontrakt vedrørende lejligheden beliggende Kløverbladsgade 39, 2. sal, 2500 Valby. Det fremgår af kontraktens § 3, at den årlige leje udgjorde 114.000 kr., og det fremgår af kontraktens § 11, at der er tale om en midlertidig lejekontrakt gældende fra den 1. januar 2021 til den 31. juli 2021.

Af allonge af 22. marts 2021 fremgår, at lejeperioden blev forlænget, således at lejeaftalen ophørte uden varsel den 31. december 2021. Det fremgår af allongens § 2.3, at lejer udtrykkeligt er gjort opmærksom på, ”at tidsbegrænsningen skyldes ejers planer om at ombygge/renovere ejendommen med henblik på indretning/opdeling i ejerlejligheder. ”

Den 6. maj 2021 indbragte Lejernes LO Hovedstaden på vegne af lejer huslejens størrelse for Huslejenævnet.

Den 9. juli 2021 anlagde lejer og dennes søster ved Retten på Frederiksberg sag mod udlejer vedrørende lovligheden af lejekontraktens tidsbegrænsning. Af meddelelse af 20. maj 2022 til retten i den anlagte sag fremgår følgende:

”Parterne er enige om følgende forlig, hvilket Retten anmodes om at tilføre rets-bogen:

1. Sagsøgerne anerkender tidsbegrænsningen af lejemålet Kløverbladsgade 39, 2., 2500 Valby, dog således at sagsøgerne fraflytter lejemålet senest den 1. august 2022.

2. Sagsøgerne betaler ikke leje for juli 2022. Såfremt sagsøgerne ønsker at fr-aflytte tidligere end den 1. august 2022, betales der ikke leje den sidste måned inden fraflytning. Blot skal fraflytning ske til den 1. i en måned og sagsøgerne skal give varsel.

3. Sagsøgte betaler til sagsøgerne kr. 110.000. Beløbet forfalder med kr. 70.000 en uge efter forligets tilføjelse til retsbogen og kr. 40.000 senest en uge efter fraflytning sker, i hvilken forbindelse sagsøgte tillige tilbagebe-taler det fulde depositum, stort kr. 28.500, idet sagsøgte afstår fra ethvert

3

istandsættelseskrav, hvorefter parterne ikke har yderligere krav mod hinanden vedrørende lejemålet.

Sagen hæves som forligt og det overlades til Retten at fastsætte sagens omkost-ninger.”

Parterne indgav omkostningsindlæg i den forligte retssag henholdsvis den 31. maj 2022 og 3. juni 2022.

Ved afgørelse af 28. juni 2022 nedsatte huslejenævnet den årlige leje for lejemå-let til 55.500 kr. Det fremgår af afgørelsen, at lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2021, og at udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depo-situm og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstids-punkterne. Af afgørelsen fremgår endvidere, at Huslejenævnet havde foretaget besigtigelse af lejemålet den 23. juni 2022, og at lejer var repræsenteret på besig-tigelsen.

Det er ubestridt, at kravet på tilbagebetaling af husleje, der isoleret set følger af Huslejenævnets afgørelse, kan opgøres til 92.625 kr.

Forklaringer Lejer har afgivet forklaring under hovedforhandlingen.

Lejer har forklaret, at hun boede i lejemålet sammen med sin søster fra september 2018 og indtil 1. august 2022, hvor de i overensstem-melse med forliget fraflyttede lejemålet. Den første lejekontrakt var indgået med hendes søster. Så vidt hun husker, havde søsteren mindst to lejekontrakter med udlejer, før den fremlagte lejekontrakt mellem hende selv og udlejer blev indgået. Lejekontrakterne med søsteren var også tidsbegrænsede.

Den husleje på 114.000 kr. om året, der fremgår af kontrakten, er også den leje, de faktisk har betalt.

Hun og søsteren tog på et tidspunkt fat i Lejernes LO. Hun mener, at det var i slutningen af 2020, og at det var efter, at den fremlagte lejekontrakt mellem hende selv og udlejer var indgået. Kontraktperioderne i de forskellige kontrak-ter var meget korte, og det synes hun og søsteren var mærkeligt. Udlejer op-sagde lejemålet i slutningen af 2020 med tre måneders varsel.

Selvom de havde betalt de tre måneders husleje, der svarede til opsigelsesperioden, blev de i for-bindelse med opsigelsen opkrævet en yderligere måneds husleje. De tog fat i Lejernes LO, fordi de var i tvivl om, hvorvidt selve opsigelsen og kravet om, at de skulle betale en måneds yderligere husleje, var lovlig.

4

Lejernes LO havde i den forbindelse oplyst dem, at de betalte for meget i hus-leje, og at Lejernes LO kunne hjælpe dem med huslejens størrelse, men at de var nødt til at kontakte en advokat i forhold til spørgsmålet om lejekontraktens tids-begrænsning. Lejernes LO henviste dem til Advokat og Henrik Palm-kvists firma.

Det var jurister hos Lejernes LO, der hjalp med sagen vedrørende huslejestør-relsen. Advokat og Henrik Palmkvists firma var kun involveret i spørgsmålet om tidsbegrænsningen og den kompensation, som de endte med at modtage i den forbindelse. Hun tror ikke, at hun nævnte sagen om huslejestør-relsen for advokaterne i sagen vedrørende tidsbegrænsningen, for de to sager havde ikke noget med hinanden at gøre.

Forliget af 20. maj 2022 blev indgået med hjælp fra Advokat og Hen-rik Palmkvists firma. Efter hendes opfattelse havde forliget ikke noget med hus-lejesagen at gøre, for sagen vedrørende huslejens størrelse blev ordnet af ”andre advokater” , og de to sager havde som sagt ikke noget med hinanden at gøre. Når hun i forbindelse med sagen om huslejens størrelse omtaler ”andre advoka-ter” , mener hun juristerne hos Lejernes LO.

Parternes synspunkter

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”…

ANBRINGENDER:

Det gøres gældende, at sagsøger ikke har indbragt Huslejenævnets af-gørelse for Ankenævnet, hvorfor Huslejenævnets afgørelse står ved magt.

Det gøres herefter gældende, at sagsøger skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af sædvanlig procesrente fra det enkelte betalings-tidspunkt, til tilbagebetaling sker.

Det gøres endvidere gældende, at det indgåede forlig (bilag 4) alene vedrører spørgsmålet om tidsbegrænsning og sagsøgtes fraflytning af lejemålet i forlængelse heraf.

Det gøres desuden gældende, at ingen af parterne har oplyst Husleje-nævnet om, at der skulle være indgået et forlig om lejens størrelse.

5

Herudover gøres det gældende, at ingen af parterne hverken forud for, i forbindelse med forligets indgåelse eller i forbindelse med Rettens om-kostningsafgørelse har drøftet endsige nævnt spørgsmålet om lejens størrelse.

Derudover gøres det gældende, at sagsøger ved indbringelsen af Husle-jenævnets afgørelse for Retten reelt selv har godtgjort, at sagsøger ej heller anså forliget som omfattende sagsøgtes krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, idet sagsøgers indbringelse af spørgsmålet for Ret-ten herved ville være formålsløst.

Samlet gøres det således gældende, at det indgåede forlig ikke vedrører spørgsmålet om lejens størrelse. …”

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER

• Det gøres på vegne af Sagsøger overordnet gældende, at parter-

nes mellemværender vedr. lejemålet Kløverbladsgade 39, 2. tv, 2500 Valby, er endeligt udlignet ved forlig. Sagsøgte har således intet krav mod Sagsøger herunder ikke noget krav vedr. for me-get eller for lidt lejebetaling.

• Der har været ført en sag vedr. lejemålet mellem Parterne (BS-

26791/2021-FRB), som blev forligt iht meddelelse af den 20. maj 2022 til Retten på Frederiksberg fra Sagsøgtes advokat, Advokat, Bilag 4. Sagsøger skulle betale hhv. kr. 70.000 og kr. 40.000 til Sagsøgte. Et samlet beløb på kr. kr. 110.000.

• Dette forlig indebar bl.a., at Sagsøger skulle først betale kr. 70.000

til Sagsøgte, Sagsøgte skulle fraflyttelejemålet senest den 1. au-gust 2022 og Sagsøger skulle en uge herefter indbetale sidste del af forligsbeløbet kr. 40.000 og Sagsøgtes depositum kr. 28.500, ”…. hvorefter parterne ikke har yderligere krav på hinanden vedr. lejemålet”

• Sagsøger betalte de første kr. 70.000 jf. forliget, Sagsøgte fraflyt-

tede lejemålet pr. 1. august 2022 og Sagsøger betalte sidste del af forligsbeløbet kr. 40.000 og Sagsøgtes depositum kr. 28.500.

6

• Parterne havde herefter ”ikke yderligere krav mod hinanden

vedr. lejemålet”

• Da Sagsøgte den 6. maj 2021 havde indbragt spørgsmål om lejens

størrelse for Huslejenævnet, forelå der således allerede en tvist vedr. lejemålet, da Sagsøgte anlagde Boligretssag ved at udtage stævning den 9. juli 2021 og dermed havde sagen om lejens stør-relse forløbet i mere end 1år, da forliget blev meddelt retten den 20. maj 2022.

• Det bemærkes i øvrigt, at forliget udover betaling til Sagsøgte til-

lige indebar, at Sagsøger skulle afstå ”.fra et ethvert istandsættel-seskrav..”

• Såfremt Sagsøgte måtte have ment, at den afsluttende bemærk-

ning i forligets pkt. 3 om, at ”..parterne har herefter ikke yderli-gere krav mod hinanden vedr. lejemålet.” ikke skulle gælde for så vidt angik given lejestørrelse og mulige krav om tilbagebeta-ling af for meget betalt leje, skulle Sagsøgte have taget forbehold herfor.

• Ved forligets indgåelse forelå der ikke afgørelse fra Huslejenæv-

net, hvorfor Sagsøgtes mulige gætterier og betragtninger om, hvad Sagsøgte ville have accepteret i kompensation for fraflyt-ning, ikke giver mening.

• Da Huslejenævnet ved afgørelse den 28. juni 2022 besluttede, at

lejen skulle nedsættes og at Sagsøger skulle betale beløb vedr. for meget betalt leje tilbage til Sagsøgte forelå der hermed et krav vedr. lejemålet, som parterne havde indgået aftale om.

• Det bemærkes, at Sagsøger i stævningen i nærværende sag, som

ét af 2 anbringender har gjort gældende, ”at parternes givne uoverensstemmelser endelig afklaret ved Sagsøgers betaling af et forligsbeløb og ved Sagsøgtes efterfølgende fraflytning”

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Parternes forlig af 20. maj 2022 er indgået i den tidligere verserende retssag ved-rørende lejekontraktens tidsbegrænsning. Det følger blandt andet af pkt. 3 i for-liget, at udlejer til lejer skal betale 110.000 kr. samt det fulde depositum på

7

28.500 kr., og at udlejer afstår fra ethvert istandsættelseskrav. Retten finder, at bestemmelsen ”hvorefter parterne ikke har yderligere krav mod hinanden ved-rørende lejemålet” , der fremgår af samme pkt. 3, og som sprogligt knytter sig til den foranstående sætning, må forstås i den kontekst, hvor bestemmelsen ind-går.

Der skal herefter foreligge klare holdepunkter for, at forliget tillige omfatter krav, som den forligte retssag ikke omhandlede, herunder krav, der udspringer af den på daværende tidspunkt endnu ikke afgjorte huslejenævnssag.

Forliget og de to efterfølgende omkostningsindlæg i sagen omtaler ikke husleje-nævnssagen, og der foreligger ingen oplysninger om baggrunden for det aftalte forligsbeløb, herunder at forligsbeløbet skulle tage højde for det potentielle til-bagebetalingskrav vedrørende husleje. Derudover tog ingen af parterne efter indgåelse af forliget initiativ til at afslutte huslejenævnssagen.

På den baggrund finder retten ikke grundlag for at fastslå, at parternes forlig af 20. maj 2022 tillige omfatter kravet på tilbagebetaling af husleje, der følger af Huslejenævnets afgørelse af 28. juni 2022.

Udlejer er derfor forpligtet til i overensstemmelse med nævnets afgørelse at til-bagebetale for meget opkrævet husleje, der ubestridt kan opgøres til 92.625 kr.

Sagsomkostninger Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr., og af retsafgift med 750 kr., i alt 35.750 kr. Sagsomkostningerne omfatter tillige den hævede del af sagen, som blev hævet af Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS efter indlevering af svarskrift. Lejer er ikke momsregistreret.

Lejer opfylder de økonomiske betingelser for fri proces og har derfor ikke betalt retsafgift. 750 kr. (retsafgift) af de pålagte sagsomkostninger tilfalder som følge heraf statskassen.

THI KENDES FOR RET:

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS skal til Lejer betale 92.625 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse.

Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS skal til Lejer betale sagsomkostninger med 35.000 kr. og til statskassen betale sagsomkostninger med 750 kr.

8

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 12-06-2024 kl. 12:45 Modtagere: Sagsøger Kløverbladsgade 37-39 Valby ApS, Advokat (L) Morten Falcon, Advokat (H) Henrik Palmkvist, Sagsøgte Lejer