BS-28606/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 179.7px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 6. december 2024

Sag BS-28606/2022-FRB

ANDELSBOLIGFORENINGEN JYDEGÅRDEN (advokat Per Skelbæk-Pedersen)

mod

Lejer (advokat Mikkel Buchwald Møller)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 28. juli 2022.

Sagen drejer sig om lejeforhøjelse.

ANDELSBOLIGFORENINGEN JYDEGÅRDEN har nedlagt følgende påstand:

Principalt: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje for det af sagsøgte af sagsøger lejede erhvervslejemål, beliggende Ålekistevej 100, st.th., 2720 Vanløse, med virkning fra 1. september 2022 udgør kr. 200.000,000.

Subsidiært: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige husleje for lejemålet med virkning fra 1. september 2022 udgør kr. 178.150,00.

2

Lejeforhøjelsen fordeles over 4 år som angivet i varslingsskrivelsen og forrentes med procesrente fra lejebeløbenes forfaldstid til betalingsdagen. Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 30. maj 2022 varslede Andelsboligforeningen Jydeholmen lejen for det om-handlede lejemål forhøjet fra 146.546,40 kr. til 200.000 kr. Forhøjelsen skulle træde i kraft den 1. september 2022 og fordeles over 4 år med 13.363,40 kr. pr. år.

Boligretten har besigtiget det omhandlede lejemål, Ålekistevej 100, samt lejemå-lene, Jydeholmen 63, Ålekistevej 84 og Ålekistevej 68.

Det er oplyst, at lejer i lejemålet, Jydeholmen 63, betaler en årlig leje på 189.084 kr. for 180 kvm i stueetage og 100 kvm kælder, at lejer på Ålekistevej 84 betaler en årlig leje på 206.802 kr. for 166 kvm, og at lejemålet Ålekistevej 68 på 165 kvm. er udbudt til 1.600 kr. pr. kvm.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn. Af skønserklæringen af 9. fe-bruar 2023 fremgår blandt andet:

”… Spørgsmål 1:

Skønsmanden anmodes om vurdere markedslejen for lejemålet Ålekistevej 100, 2720 Vanløse under hensyntagen til lejekontraktens vilkår, lokalernes beliggen-hed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand og på baggrund af sammenlignelige lejemål i området eller lignende områder. I sin besvarelse bedes skønsmanden inddrage bilag A-H, herunder som sammenlig-ningslejemål.

Svar på spørgsmål 1:

Af lejekontrakten fremgår desværre ikke et areal. Men efter at have frekventeret byggesagsarkivet i Københavns Kommune har jeg fundet tegninger over såvel stueetagens del, såvel som kælderens del af lejemålet. Tegning er vedlagt som bilag 3.

Efter at have gennemgået tegningsmaterialet, er det min opfattelse at lejemålet totalt udgør ca.163 m². Heraf består de ca. 63 m² af en lav kælder med en lofts-højde på ca. 1,7 til 1,9 m.

3

Billede udeladt pga. personfølsomme oplysninger Ovenstående er en nettoleje og der er taget hensyn til at det fremgår af lejekon-trakten at der kan opkræves lejemålets andel af ejendomsskatter fra lejer. For hele ejendommen opkræves i 2023 kr. 162.431. Ejendommens samlede areal ekskl. kælder er iflg. BBR 3.600 m², svarende til kr.45/m², svarende til 4.500 for de 100 m² i stueetagen.

I skønnet over markedslejeværdien af ovennævnte lejeniveauer har jeg ikke i nævneværdig grad lagt vægt på de referencer der er fremlagt i sagen omhand-lende lejeniveauer i butikslejemål i området. Det skyldes at det ikke er fremlagt hvornår disse kontrakter er indgået eller der er indgået forlig om markedsregu-lering.

Der er lagt mere vægt på de to udbudte lejemål som er fremlagt som bilag B og G i sagen. Det er dog vigtigt at pointere at lejemålene er udbudt på markedet, uden dog at være udlejet.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes begrunde svaret, herunder med dokumentation redegøre for sit kendskab til relevante sammenligningslejemål i området samt redegøre for faktorer, der trækker markedslejen i det omtvistede lejemål henholdsvis op og ned.

Svar på spørgsmål 2.

I vedlagte bilag 1 fremgår 11 udlejede detaillejemål i Vanløse og et enkelt i Brønshøj, ved Brønshøj Torv alle udlejede mellem d. 1. januar 2020 og d. 1. fe-bruar 2023 og således repræsentative for markedet i de seneste to år.

Når relevante referencer skal analyseres, er det vigtigt udføre de korrekte sam-menligninger. Således opgives referencer ofte med et samlet areal og en samlet leje. Når der dykkes ned i tallene, er det vigtigt at kende arealet på en eventuel kælder, der jo typisk oppebærer en lavere leje/m². Samtidig kan de opgivne fak-tiske lejer være bruttolejer som inkluderer driftsomkostninger til ejendommens drift, eller om dette betales ud over lejen.

I vedlagte bilag 1 har jeg udført en sådan analyse, og kan for hvert lejemål med rimelig sikkerhed fastslå bruttolejen pr. m² for arealerne i stuetagen.

4

I forhold til referencerne i bilag 1, vil jeg i det følgende redegøre for faktorer der har påvirket skønnet på lejen i denne sag.

Blandt de positive faktorer er:

• God beliggenhed på et godt hjørne.

• Butikken er beliggende et par trin op, hvilket fremmer synbarheden.

• Der har været bageri i lejemålet siden ejendommens opførelse i 1930.

• For et bageri er der gode produktionslokaler i tilknytning til butikken.

Der er også negative faktorer.

1. Beliggenheden i en ældre ejendom som ikke er tilpasset moderne produktion. 2. Adgangen ad smal trappe til kælder

3. Den lave loftshøjde i kælderen.

4. Den generelle stand i lejemålet

Til belysning af udviklingen af bruttolejeniveauet for detail i de seneste 10 år i Vanløse, Rødovre, Brønshøj, Frederiksberg og Frederiksberg C, Valby, KBH SV og NV vises i bilag 2 udviklingen. Det bemærkes at det viste er gennemsnitsle-jer inkl. kælderarealer for lejemål under 600 m².

I bilag 3 vises den oprindelige tegning for hhv. stueplan og kælder fra byggean-dragende i 1929. Bilag 4 vises de nærmere oplysninger for de i bilag 1 viste refe-rencer.

…”

Forklaringer

Der er under hoveforhandlingen afgivet forklaring af Lejer og Skønsmand.

Lejer har forklaret, at han valgte lejemålet, fordi det havde en god

beliggenhed, og fordi det lå tæt på deres hjem i Vallensbæk.

Lejemålet var misligholdt, da de overtog det.

Da han modtog varslingen om huslejeforhøjelse, syntes han at der var tale om en voldsom stigning. Det hang ikke sammen. Da de overtog lejemålet i 2008, var der også en stigning. Derudover stiger lejen på grund af nettoprisindeks-re-guleringsbestemmelsen i lejekontrakten.

5

Han undersøgte lejemålene i området for at se, hvad markedslejen var, så de kunne undgå at skulle i retten.

Andelsboligforeningen har ikke brugt penge på lejemålet. Han har selv stået for det hele, herunder ny el-tavle til 100.000 kr., facade og gulv i bageri og kælder. Lejemålet er efter hans opfattelse ringere end de lejemål, der i dag blev besigti-get, da der ikke er isolering og på grund af trapperne. De er nødt til at hånd-bære brødet. Han har selv sat maskinerne op.

Der er elendige parkeringsforhold. De ansatte, der møder kl. 4 om morgenen skal køre rundt i 20 minutter for at finde en plads. Det er også svært for kunder at finde p-plads. Hvis der sker en forhøjelse af lejen, vil han overveje om det overhovedet kan betale sig at fortsætte.

Han har ikke ønsket at forlige sagen på de 178.150 kr., da det stadig er for højt. Hans lejemål er ikke sammenlignelig med lejemålene i skønserklæringen. Han vil ikke få penge for forbedringerne i forbindelse med afståelse.

30-50 % af omsætningen ligger mellem klokken 6 og 8 om morgenen, hvor kun-derne ikke kan parkere i nærheden af butikken. Medarbejderne har 7 timers vagter.

Skønsmand har forklaret, at han har vurderet markedslejen til

178.150 kr. pr. februar 2023, hvor skønserklæringen blev udarbejdet. Hvis han havde vurderet lejen pr. 1. september 2022, ville det ikke have gjort en forskel.

Han har set DK-Valuarens vurdering i forbindelse med forberedelse af sagen. Han kan ikke huske, om han så den forud for sin vurdering. Men han kan godt have set den. En vurdering på 200.000 kr. over for 178.000 kr. er inden for nor-mal unøjagtighed. Her var der ikke angivet noget areal for lejemålet, hvorfor han måtte kigge på gamle tegninger for at finde ud af lejemålets størrelse. Deri kan godt ligge 3 kvm. Det ville være nemt at fastsætte markedslejen, hvis der var 15 bagerier på Ålekistevej. Her er vurderingen foretaget ud fra et skøn.

Han har ikke besigtiget sammenligningslejemålene, som han selv har fundet frem til. Han har kørt rundt til lejemålene og har stukket hovedet indenfor dø-ren og er kørt igen.

Bageriet er tredelt hvad vedligeholdelse angår.

Butikken er pæn. Fremstillingslokalerne er mindre pæne og kælderen er endnu mindre pæn. Han har behandlet tidsbegrænsningsvilkåret neutralt. Det skal genforhandles i 2035. Det er ikke noteret som en negativ faktor. Han har ikke

6

tjekket lejekontrakterne i de sammenligningslejemål, som han selv har fundet frem til, da han ikke havde adgang til disse.

Han kunne ikke bruge de fremlagte sammenligningslejemål i sin vurdering, da han ikke vidste, hvornår lejeaftalerne var indgået.

Parkeringsforholdene er hverken attraktive eller ringe.

Hvis de ansatte kan holde i gården på en p-plads har det en værdi. Han har set på, om der er p-pladser i nærheden. Der var p-pladser på Helga Larsens Plads, som ligger 50- 75 meter væk. Det er hverken meget dårligt eller meget godt. Han har ikke lagt vægt på el-tavle og gulvene i lejemålet. Når han gennemgår et lejemål med den historik, ser han ikke så meget på det. Det er naturligt, at der sker vedligeholdelse.

Parternes synspunkter ANDELSBOLIGFORENINGEN JYDEGÅRDEN har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER: Sagsøger gør gældende, at sagsøgers husleje på varslingstidspunktet, kr. 146.546,40 pr. år, er væsentligt lavere end markedslejen, jfr. Er-hvervslejelovens § 13.

Dette er dokumenteret ved markedslejevurderingen af 23. maj 2022 fra DK-Valuaren (bilag 3) og ved sammenligningslejemål.

Ved vurderingen af lejeforhøjelsens væsentlighed skal beregningen fo-retages i forhold til lejen på varslingstidspunktet den 1. september 2022, kr. 146.546,40, idet senere indeksreguleringer ikke er relevante.

En husleje på kr. 200.000,00 pr. år udgør 136,48% af den pr. 1. septem-ber 2022 gældende leje, og en husleje på kr. 178.150,00 udgør 121,57%. Lejeforhøjelsen er således væsentlig. …”

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”… 2. ANBRINGENDER

Til støtte for de nedlagte påstande gøres følgende anbringender gæl-dende:

7

Markedslejen udgør ikke DKK 200.000 pr. år

Det gøres overordnet gældende, at markedslejen for lejemålet Ålekiste-vej 100, 2720 Vanløse ikke udgør kr. 200.000 pr. år svarende til kr. 2.000,00 pr. kvm pr. år.

Det påhviler Andelsboligforeningen Jydegården at føre bevis for mar-kedslejen, og at den gældende leje er væsentlig lavere end markeds-lejen. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

2.1.1 Udlejers referencelejemål

Udlejer har som bilag 3 fremlagt en markedslejevurdering fra DK-Valu-aren. Det skal bemærkes, at markedslejevurderingen fra DK-Valuaren baserer sig på lejemål, der ikke er direkte sammenlignelige. Dette følger direkte af bilag 3, pkt. 11, side 7. Det skal også bemærkes, at udlejer ikke har fremlagt lejekontrakter for de referencelejemål der er anvendt til vurderingen. Lejer har derfor ikke haft mulighed for at gennemgå kontrakterne herunder de vilkår der gør sig gældende for lejemålene. Derudover gøres det overordnet gældende, at bilag 3 ensidigt indhentet og betalt af udlejer og derfor ikke bør tillægges vægt.

Det skal tillige bemærkes, at tre af de fem referencelejemål i bilag 3 har en årlig leje pr. kvm omkring kr. 2.000,00, mens to af lejemålene har en markant lavere leje pr. kvm pr. år., henholdsvis kr. 808,50 for Ålekiste-vej 40, 2720 Vanløse og 1643,00 for Jernbane Allé 35, 2720 Vanløse.

Fælles for referencelejemålene i bilag 3 med en årlig leje på omkring kr. 2.000,00 er, at de er beliggende på Sallingvej 3, 2720 Vanløse, Sallingvej 5, 2720 Vanløse og Sallingvej 62, 2720 Vanløse. Som det fremgår af bilag A, er disse lejemålene placeret i et andet område end det i sagen om-handlende lejemål. Lejemålene Ålekistevej 80 og Jernbane Allé 35 – som begge har en markant lavere leje pr. kvm. pr. år - er omvendt placeret i samme område som Ålekistevej 100 og er herved sammenlignelige.

2.1.2 Referencelejemål fremlagt af lejer

Lejer gør gældende, at flere lejemål i området har en markant lavere husleje end den af udlejer varslede husleje. Lejer har indhentet huslejen for følgende erhvervslejemål:

Ålekistevej 68, 2720 Vanløse, der er udbudt af DEAS med en årlig kva-dratmeterpris på kr. 1600,00. Huslejen er fremlagt som bilag B.

8

Ålekistevej 84, st. th, 2720 Vanløse, der er udlejet til RealMæglerne af DEAS med årlig kvadratmeterpris på kr. 1236,00, der er fremlagt som bilag C.

Jydeholmen 63, 2720 Vanløse, der er udlejet til Flügger Farver med årlig kvadratmeterpris på kr. 1.050,50, der er fremlagt sombilag D.

Børglumvej 43, 2720 Vanløse, der er udlejet til Boncat.dk (catering) med årlig kvadratmeterpris på 1376,77, der er fremlagt sombilag E.

Ålekistevej 42, 2720 Vanløse, der er udlejet til Virksomhed med en årlig kvadratmeterpris på kr. 1.350,00, der er fremlagt sombilag F.

Ålekistevej 40, st. tv., 2720 Vanløse, der er udbudt af EDC Erhverv med årlig leje pr. kvm på kr. 1.587,00, der er fremlagt som bilag G. Det frem-går af opstillingen, at lejemålet er særlig egnet til f.eks. bagerudsalg og har gode udstillingsmuligheder mod gaden.

Fælles for lejemålene nævnt ovenfor er, at de er centralt beliggende i Vanløse med synlige hjørnebeliggenheder med gode parkeringsmulig-heder.

Det gøres gældende, at lejer med fremlæggelsen af lejen for omkringlig-gende hjørnelejemål har dokumenteret, at markedslejen ikke udgør kr. 2.000,00 pr. kvm pr. år. Tværtimod understøtter lejemålene samt Åleki-stevej 80 og Jernbane Allé 35, der har en gennemsnitlig leje på kr. 1.322,65 pr. kvm pr. år, at markedslejen er væsentligt lavere end den varslede regulering af lejen.

2.1.3 Syn og skøn den 31. januar 2023

Parterne mødtes til skønsforretning den 31. januar 2023, hvor skøns-manden vurderede markedslejen for lejemålet Ålekistevej 100, 2720 Vanløse.

Det fremgår af skønserklæringen af den 9. februar 2023, at vurderings-lejen p.a. ifølge skønsmanden udgør DKK 178.150,00 (nettoleje).

Skønsmanden har foretaget vurderingen af markedslejen ud fra en række referencelejemål oplistet i skønsmandens bilag 1. Skønsmanden har tillige noteret, at der er blevet lagt vægt på lejemålene fremlagt som bilag B og G i sagen.

9

Skønsmandens vurdering har derfor også påvist, at markedslejen ikke udgør DKK 200.000 p.a.

Udlejers markedslejeregulering opfylder ikke betingelserne i er-hvervslejelovens § 13, stk. 1.

Lejer gør herefter gældende, at den af Andelsboligforeningen Jydegår-den varslede leje ikke opfylder betingelserne efter erhvervslejelovens § 13, stk. 1, idet den gældende leje ikke er væsentligt lavere end markeds-lejen, jf. også afsnit 2.1. ovenfor.

Andelsboligforeningen Jydegårdens varsling af regulering af lejen den 30. maj 2022 med ikrafttrædelse den 1. september 2022 er således ugyl-dig.

Lejer gør tillige gældende, at udlejer heller ikke kan kræve regulering til vurderingslejen på DKK 178.150,00 p.a., idet den gældende leje heller ikke er væsentligt lavere end vurderingslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1.

Det følger af retspraksis, at lejen betragtes for at være væsentligt lavere eller højere, hvis markedslejen er over 10 % højere eller lavere, jf. bl.a. U.2011.1639 H, hvor Højesteret udtalte: ”Der har gennem retspraksis i til-knytning til begrebet det lejedes værdi dannet sig en fortolkning af begrebet »væsentligt« forstået som en forskel på plus eller minus 10-15 % i forhold til niveauet for det lejedes værdi” .

Forskellen i procent beregnes således: (markedsleje – gældende leje) / markedsleje * 100 = %

Lejer skal dog bemærke, at det ikke fremgår af skønserklæringen, fra hvornår vurderingslejen regnes fra. Lejer skal dog gøre gældende, at idet skønsmanden ikke er blevet bedt om at vurdere lejen ud fra et be-stemt tidspunkt, må det formodes, at skønsmanden har vurderet mar-kedslejen på vurderingstidspunktet den 9. februar 2023.

Det følger des-uden af bevarelsen af spørgsmål 1 i skønserklæringen, at der i vurderin-gen er taget hensyn til, at det fremgår af lejekontrakten at der kan opkræves lejemålets ejendomsskatter fra lejer, og at der for hele ejen-dommen opkræves i 2023 kr. 162.431. Skønsmandens fastsatte vurde-ringsleje må derfor udgøre markedslejen pr. 9. februar 2023.

Spørgsmålet er herefter, hvilken leje der skal tages udgangspunkt i, idet lejen blev nettoprisreguleret pr. 1. januar 2023. Der kan i beregningen af forskellen mellem vurderingslejen og lejen enten tages udgangspunkt i

10

lejen pr. 1. januar 2023 eller lejen på tidspunktet for indbringelse af sa-gen.

2.2.1 Hvis markedslejen skal sammenholdes med lejen pr. 1. januar 2023

Som bilag I er fremlagt brev fra udlejer af den 16. december 2022, hvori det oplyses, at lejen reguleres i henhold til nettoprisindekset, således at lejen pr. 1. januar 2023 udgør DKK 164.850,36 p.a.

Hvis den vurderede markedsleje skal sammenholdes med lejen pr. 1. ja-nuar 2023, bliver regnestykket således:

(178.150,00 – 164.850,36 / 178.150,00) * 100 = 7,46 %

Idet forskellen mellem vurderingslejen og lejen pr. 1. januar 2023 alene er 7,46 %, kan udlejer ikke kræve lejen reguleret til markedslejen/vurde-ringslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, 1. pkt.

2.2.2 Hvis markedslejen skal sammenholdes med den dagældende leje pr. 28. juli 2022

Hvis den vurderede markedsleje skal kunne sammenholdes med lejen på tidspunktet for indbringelse af sagen den 28. juli 2022, dvs. den da-gældende leje på DKK 146.546,40 p.a., skal der tages hensyn til den større nettoprisregulering der fandt sted i 2023. I 2023 skete der en æn-dring i procent på 10,31 % i nettoprisindekset.

Den høje udvikling i nettoprisindekset må derfor fratrækkes i vurde-ringslejen på DKK 178.150,00 p.a., for at kunne sammenholde vurde-ringslejen med den gældende leje på tidspunktet for sagens indbrin-gelse.

Der skal derfor trækkes 10,31 % fra vurderingslejen: 178.150/100 * 10,31 = DKK 18.367,27.

Vurderingslejen bliver herefter DKK 159.782,73 p.a., og regnestykket bliver således:

(159.782,73 – 146.546,40 / 159.782,73) * 100 = 8,28 %

Idet forskellen mellem vurderingslejen/markedslejen og den dagæl-dende leje pr. 28. juli 2022 alene udgør 8,28 %, kan udlejer heller ikke med udgangspunkt i lejen på tidspunktet for sagens indbringelse kræve

11

lejen reguleret til markedslejen/vurderingslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, 1. pkt.

2.2.3 Konklusion

Lejer gør derfor endeligt gældende, jf. redegørelsen ovenfor, at uanset om der tages udgangspunkt i den gældende leje for 2022 eller for 2023, er lejen ikke væsentlig lavere end vurderingslejen, hvorfor betingel-serne ikke er opfyldt for, at udlejer kan kræve markedslejeregulering til vurderingslejen fastsat af skønsmanden, jf. erhvervslejelovens § 13. Den nuværende leje skal derfor fastholdes, således at sagsøgte frifindes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen, herunder har sagsøgte anført, at bilag B og G, som skønsmanden har lagt vægt på, ikke er udtryk for gældende leje, men lejemål i udbud, og at skøn-serklæringen ikke godtgør, at den gældende leje er væsentlig lavere end mar-kedslejen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter erhvervslejelovens § 13, stk. 1, kan hver part i et lejeforhold i lejeperioden for-lange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Ved markedslejen forstås i henhold til bestemmelsen den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Bevisbyrden for, at lejen på varslingstidspunktet er væsentligt lavere eller væsent-ligt højere end markedslejen, påhviler den part, som varsler lejeforhøjelse eller lejenedsættelse.

Det er således Andelsboligforeningen Jydeholmen, som har bevisbyrden for, at den gældende leje pr. 1. september 2022 er væsentligt lavere end markedslejen.

Andelsboligforeningen Jydeholmen har ensidigt indhentet en erklæring hos DK-Valuaren vedrørende markedslejen. Det er anført i erklæringen, at det ikke har væ-ret muligt at finde direkte sammenlignelige udlejede lejemål som referencelejemål. Vurderingen baserer sig herefter også på udbud af butikslejemål. Det er i erklæ-ringen anført, at disse ikke er direkte sammenlignelige med det omhandlede le-

12

jemål, og at vurderingen af markedslejen i høj grad er baseret på DK-Valuarens generelle kendskab til markedsforholdene, lejeniveau mv.

Boligretten har på denne baggrund alene tillagt DK-valuarens vurdering en yderst begrænset bevisværdi.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn. Skønsmanden har vurderet mar-kedslejen til 178.150 kr. Skønsmanden har under hovedforhandlingen forklaret, at han har vurderet markedslejen pr. februar 2023, men at det ikke ville have gjort en forskel, dersom han havde vurderet lejen pr. 1. september 2022.

Skønsmanden har i erklæringen anført, at han ikke i nævneværdig grad har lagt vægt på de refe-rencer, som er fremlagt i sagen, da det ikke fremgår, hvornår kontrakterne er indgået, eller om der er indgået forlig om markedsregulering. Skønsmanden har dog lagt mere vægt på lejemålene i bilag B og G, som imidlertid er lejemål i udbud.

Skønsmanden har forklaret, at han ikke har gennemgået lejekontrak-terne på de sammenligningslejemål, som han selv har fundet frem til og baseret sin vurdering på. Boligretten har endelig lagt til grund, at skønsmanden ikke har foretaget en besigtigelse af disse lejemål.

Boligretten bemærker, at skønsmanden ikke ses at have tillagt det vægt, at sa-gens lejemål er tidsbegrænset, uanset det fremstår som et temmelig væsentligt vilkår, herunder henset til lejemålets mange faste installationer. Det relevante tidspunkt for vurderingen af markedslejen er desuden pr. varslingstidspunktet og burde, uanset det af skønsmanden anførte under hovedforhandlingen, være sket på basis af det da gældende lejeniveau i de valgte sammenligningslejemål, som må antages at have afveget fra det senere valgte vurderingstidspunkt.

På den baggrund finder boligretten, at skønserklæringen ikke i sig selv godtgør, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen.

De af boligretten 3 besigtigede lejemål indikerer i tillæg hertil ikke, at lejen for det omhandlede lejemål skulle være væsentlig lavere end markedslejen pr. varslingstidspunktet. Disse lejemål fandtes størrelses- og beliggenhedsmæssigt sammenlignelige, men fremstod alle i bedre stand og med et lejeniveau sva-rende til eller lavere end sagens lejemål.

Efter en samlet vurdering finder boligretten herefter ikke, at Andelsboligfore-ningen Jydeholmen har løftet bevisbyrden for, at lejen pr. 1. september 2022 er væsentlig lavere end markedslejen.

Andelsboligforeningen Jydeholmen skal betale sagsomkostninger til Lejer. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 44.000 kr. Lejer er momsregistreret.

13

Andelsboligforeningen Jydeholmen skal endeligt afholde udgifterne til syn og skøn.

THI KENDES FOR RET:

Lejer frifindes.

ANDELSBOLIGFORENINGEN JYDEGÅRDEN skal betale sagsomkostninger med 44.000,00 kr. til Lejer.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 06-12-2024 kl. 12:45 Modtagere: Sagsøger ANDELSBOLIGFORENINGEN JYDEGÅRDEN, Advokat (L) Mikkel Buchwald Møller, Lejer, Advokat (H) Per Skelbæk-Pedersen, Boligdommer 2, Boligdommer 1