BR — Byretterne

BS-30660/2023-FRB

OL-2025-BYR-00314

Endelig

Dato

27-06-2025

Sagsemne

Sagen drejer sig om markedslejeforhøjelse, jf. erhvervslejelovens § 13.

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 169.7px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 27. juni 2025

Sag BS-30660/2023-FRB

HFU Finsensvej ApS (advokat Erik Mølenberg)

mod

Coop Danmark A/S (advokat Mikkel Buus Madsen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 22. juni 2023.

Sagen angår fastsættelse af markedslejen i lejemålet beliggende Finsensvej 14A, st., 2000 Frederiksberg.

HFU Finsensvej ApS har nedlagt følgende påstande:

Principalt:

1. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål belig-gende Finsensvej 14A, 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. juli 2023 for-højes fra kr. 4.012.291,44 med kr. 1.437.908,56 til kr. 5.450.200,00, idet alle beløb er eksklusive moms og driftsudgifter, og således at lejeforhøjelsen fordeles over 4 år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og således forhøjes

med kr. 359.477,14 ekskl. moms med virkning fra henholdsvis 1. juli 2023, 1. juli 2024, 1. juli 2025 og 1. juli 2026.

2. Sagsøgtes tilpligtes til sagsøgeren at betale lejeforhøjelsen fastsat ved boligret-tens skøn, med tillæg af sædvanlig procesrente fra forfaldsdagen for de enkelte lejebetalinger, første gang den 1. juli 2023, og til betalingen sker.

Hvis boligretten mod forventning finder, at sagsøgerens varslingsskrivelse af 31. marts 2023 er ugyldig, har sagsøgeren nedlagt nedenstående subsidiære på-stand.

Subsidiært:

3. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål belig-gende Finsensvej 14A, 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2024 forhøjes fra kr. 4.119.419,62 med kr. 1.476.300,72 til kr. 5.595.720,34, idet alle be-løb er eksklusive moms og driftsudgifter, og således at lejeforhøjelsen fordeles over 4 år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og forhøjes med kr. 369.075,18 ekskl. moms med virkning fra henholdsvis 1. januar 2024, 1. januar 2025, 1. januar 2026 og 1. januar 2027.

4. Sagsøgtes tilpligtes til sagsøgeren at betale den lejeforhøjelse fastsat ved boli-grettens skøn, med tillæg af sædvanlig procesrente fra forfaldsdagen for de en-kelte lejebetalinger, første gang den 1. januar 2024, og til betalingen sker.

Coop Danmark A/S har nedlagt følgende påstande:

Overfor HFU Finsensvej ApS’ påstand 1 og 2:

Principalt: Afvisning.

Subsidiært: Frifindelse.

Overfor HFU Finsensvej ApS’ øvrige påstande:

Frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Holberg Fenger Invest A/S og sagsøgte, Coop Danmark A/S, indgik en er-hvervslejekontrakt med ikrafttræden den 12. januar 2003 vedrørende udlejning af lejemålet beliggende Finsensvej 14A, st., 2000 Frederiksberg.

Af lejekontrakten fremgår bl.a., at lejemålet, der har et samlet bruttoareal på 2.768 m2 og 58 tilhørende parkeringspladser, overtages som beset, og at lejemå-let var uopsigeligt fra udlejers side i 20 år fra lejemålets ikrafttræden.

Det fremgår endvidere, at lejer har ret til helt eller delvis fremleje eller bortfor-pagtning af det lejede, og at lejer har ret til på uændrede vilkår at afstå det le-jede til en af udlejer godkendt person eller tredjepart.

Den årlige leje ekskl. moms udgjorde 2.610.000 kr.

Det fremgår af lejekontraktens § 8, stk. 1, at lejen blev reguleret som følger:

”Den pr. 31/12 gældende regulerede basisleje forhøjes hver efterføl-gende 1/1 med 75% af den procentvise stigning, som i det senest forløbne år er konstateret ved opgørelsen af nettoprisindekset for juli måned – første gang pr. 1/1 2004 på basis af stigningen mellem nettoprisindeksene for juli 2002 og juli 2003.

…

Ovennævnte årlige stigning kan dog aldrig – uanset om nettopri-sindekset eller en tilsvarende registrering af prisudviklingen bort-falder, prisniveauet falder eller stigningstaksten er mindre en min. 2% p.a. – udgøre mindre end 2,00% og mere end 4,00% af den pr. den senest forudgående 31/12 gældende regulerede basisleje. …”

Af lejekontraktens § 8, stk. 2, fremgår:

”Udover ovennævnte aftalte lejeregulering – uanset tilsagt uopsige-lighed, jf. § 5, - kan lejen reguleres i overensstemmelse med er-hvervslejelovens § 13, idet det dog er aftalt, at ingen af parterne kan kræve basislejen, jf. ovenfor, forhøjet eller nedsat før den 1.1.2023, under henvisning til, at lejen skulle være væsentligt lavere eller væ-sentligt højere end markedslejen, idet der i perioden indtil da er af-talt en gensidig fredningsperiode, hvor lejen ikke kan kræves regu-leret med henvisning til udviklingen i markedslejen.”

Det fremgår herudover, at lejer forestår ren- og vedligeholdelse af alle udenomsarealer inkl. varegård, og at al indvendig ren- og vedligeholdelse og fornyelse af det lejede, herunder af installationer og anlæg, tillige påhviler lejer.

Endelig fremgår det af lejekontrakten, at al udvendig bygningsvedligeholdelse mv. udføres af udlejer for lejers regning, dog således at lejers samtykke ved

større vedligeholdelsesarbejder over 25.000 kr. skal indhentes forinden arbejdet påbegyndes.

Holberg Fenger Invest A/S blev den 29. november 2021 opløst ved spaltning, og lejeaftalen med Coop Danmark A/S blev i den forbindelse overdraget til sagsø-ger, HFU Finsensvej ApS, der indtrådte i lejeforholdet.

Ved brev af 31. marts 2023 varslede Holberg Fenger Invest A/S lejeforhøjelse med 1.437.908,55 kr. til ikrafttræden den 1. juli 2023.

Coop Danmark A/S gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 3. maj 2023, og den 22. juni 2023 indbragte HFU Finsensvej ApS sagen for boligretten.

Ved brev af 27. september 2023 varslede HFU Finsensvej ApS lejeforhøjelse med 1.476.300,72 kr. til ikrafttræden den 1. januar 2024, dog således at varslin-gen var subsidiær i forhold til varslingsskrivelsen af 31. marts 2023.

Coop Danmark A/S gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 10. oktober 2023.

Boligretten har udover det omhandlede lejemål besigtiget følgende lejemål:

Netto, Jernbane Allé 36, 2720 Vanløse

Netto, Peter Bangsvej 100, 2000 Frederiksberg

Netto, Falkoner Alle 1-3, 2000 Frederiksberg

Rema 1000, Nordre Fasanvej 176, 2000 Frederiksberg

Netto, Borgmestervangen 5, 2200 København N

Rema 1000, Jagtvej 64, 2200 København N

365discount, Hermodsgade 3, 2200 København N

SuperBrugsen, Søborg Hovedgade 66, 2860 Søborg

SuperBrugsen, Nørrebrogade 51-53, 2200 København N

SuperBrugsen, Halmtorvet 25, 1700 København V

SuperBrugsen, Matthæusgade 50, 1666 København V

Forklaringer

Vidne 1 har forklaret bl.a., at han for ca. 30 år siden begyndte

at opkøbe grunde og opbygge sin egen ejendomsportefølje. I dag ejer han 18-19 ejendomme, herunder Finsensvej 14, Peter Bangsvej 100 og Jernbane Allé 36.

Han købte Finsensvej 14 i ca. 1999, hvorefter han byggede den ejendom, der i dag er beliggende på adressen. Ejendommen er opført til supermarked, men han havde ingen lejer, da de gik i gang. Senere fandt de en købmand, Person 1, der gerne ville leje ejendommen, og i 2003 overtog Coop Danmark A/S lejemålet. Han har samarbejdet med Coop Danmark A/S i mange år, og de har altid haft et godt samarbejde.

Ejendommen er synlig, har en god beliggenhed og er placeret på den side af vejen, hvor folk kører, når de skal hjem fra arbejde. Der må ikke være for meget trafik, og det eksisterende niveau, med ca. 6.000 forbipasserende køretøjer i døgnet, passer rigtig godt. Der er gode tilkørsels- og parkeringsforhold. Frede-riksberg er nordens tættest befolkede område, og derfor er der et godt kunde-grundlag. På naboejendommen skal der bygges ungdomsboliger til 450 perso-ner.

Da lejekontrakten blev indgået med Coop Danmark A/S i 2003, var der butik-sindretning i forvejen. Coop Danmark A/S indrettede selv bl.a. kølerum, venti-lationsanlæg og slagterafdeling, som dog blev nedlagt igen for 7-8 år siden. Han kan ikke huske, om p-pladserne blev drøftet med Coop Danmark A/S, men de har stor betydning for lejemålet. Inden for de seneste seks måneder har han modtaget to henvendelser vedrørende lejemålet, og i begge tilfælde har de po-tentielle lejere udvist interesse for p-pladserne. De kunder, der kommer til bu-tikker i bil, køber typisk for et højere beløb end ”sutsko” kunder.

Han har aldrig gjort brug af bestemmelsen indeholdt i lejekontraktens § 10, stk. 5, 2. afsnit, om, at lejers samtykke skal indhentes forinden der udføres vedlige-holdelsesarbejde over 25.000 kr.

Det er udlejer, der står for al udvendig vedligeholdelse, herunder snerydning, selvom der står noget andet i lejekontrakten. Driftsudgifterne er lavere end an-slået, og de fakturerer ikke noget derudover.

Ejendommens vedligeholdelsesstand er almindelig. De har haft vandskader ef-ter nedtagelsen af ventilations- og køleanlæg. Tagterrassen har også givet lidt problemer, men det har de gjort noget ved. Problemerne kan skyldes nedrivnin-gen af nabohuset.

For fire år siden fik han en vurdering fra Person 2, der mente, at lejen skulle være 1 ½ mio. højere. Vurderingen er ikke fremlagt i sagen.

I 2017 blev der indgået en ny lejekontrakt vedrørende Jernbane Allé 36. Leje-kontrakten, der sikrede en højere husleje og i øvrigt almindelige lejevilkår, inde-holdt samtidig et vilkår om betaling af et indretningstilskud på 5 mio. Der er 80 parkeringspladser tilknyttet lejemålet, der kan benyttes af alle brugere af cente-ret.

Vidne 2 har forklaret bl.a., at hun er uddannet bygningskonstruktør

og har været ansat som projektchef i Coop Ejendomme i 12 år.

De overtog lejemålet på Finsensvej 14 i 2003 som beset. Der havde forinden væ-ret en Prima. På overtagelsestidspunktet lavede de ikke nogen større ændrin-ger, men i 2007 ændrede de på indretningen, hvor de bl.a. flyttede flaskerum-met. De har haft udfordringer med vandindtrængning i salgsarealet. Pga. fugtskader måtte de vistnok i 2021 skifte loftsplader i grøntafdelingen. De har endnu ikke fået svar på, om problemet er løst.

I vinters havde de udfordringer med vandindtrængning på 1. sal, hvor de skif-tede loftsplader i personalerummet. De modtog en mail fra udlejer om, at de ville se på det.

Generelt oplever de ikke problemer med utætheder i ejendommene, men når der er fladt tag, som på Finsensvej, kan der være udfordringer, når der kommer store mængder nedbør. Brøndene er ikke store nok, og derfor kan vandet ikke nå at trænge ned. Hun kan ikke svare på, hvor mange butikslejemål Coop Dan-mark A/S har i København, men de har i hvert fald 60.

Parternes synspunkter

HFU Finsensvej ApS har i sit påstandsdokument anført:

”…

Parternes erhvervslejekontrakt vedrørende Lejemålet er indgået med virkning pr. 12. januar 2003 ("Lejekontrakten"), jf. …, der udgør Lejekontrakten.

Coop har således siden 2003 anvendt Lejemålet til dagligvarebutik, der i dag drives som en ”SuperBrugsen” - butik.

Sagsøgeren har etableret Lejemålet til brug for COOP’s anvendelse.

Lejemålets samlede areal på 2.768 m2 fordeler sig som følger:

Stueetage1.957 m2

1. Sal

367 m2

Kælder364 m2

Indvendig varegård

80 m2

Bruttoareal 2.768 m2

Herudover indeholder Lejemålet en udvendig varegård på ca. 50 m2 , som imid-lertid ikke fremgår af Lejekontrakten, men dog er en del af Lejemålet, og selvsagt anvendes af COOP.

Ejendommen indeholder herudover 58 parkeringspladser, som er ”forbeholdt kunder til SuperBrugsen” , jf. … (…).

COOP betaler ikke særskilt for adgangen henholdsvis anvendelsen af parke-ringspladserne, der således er indeholdt i lejen, men efter sagsøgerens opfat-telse har disse 58 parkeringspladser naturligvis en betydelig værdi for Lejemå-let, som selvsagt skal tillægges betydning i vurderingen af lejen, da parkerings-pladserne i sig selv udgør en væsentlig værdi.

Værdien af Lejemålets parkeringspladser kommer blandt andet til udtryk ved, at COOP til det fremlagte ”sammenligningslejemål” på Nørrebrogade 51, 2200 København N, har lejet 4 parkeringspladser til en månedlig leje på kr. 1.157,63 pr. parkeringsplads (…), svarende til at COOP årligt betaler kr. 55.566,25 for disse 4 parkeringspladser, eller kr. 13.891,56 årligt pr. parkeringsplads.

Lejemålet har været fredet mod markedslejeregulering indtil 1.1.2023, hvorfor lejen de sidste 20 år ikke er blevet reguleret til markedslejen og i dag er væsent-ligt under markedslejen.

Lejemålet kan opsiges af begge parter med 12 måneders varsel, jf. …, idet uop-sigelighedsperioden er udløbet for begge parter, jf. …

Lejemålet er særligt attraktivt til dagligvarebutik som følgende af blandt andet følgende forhold:

- Lejemålet er beliggende centralt på Frederiksberg, men på en god og trafikeret indfaldsvej med et stort antal trafikanter fra

ydre Frederiksberg, Vanløse m.v. mod det indre Frederiksberg og København. Der henvises i den forbindelse til Frederiksberg Kommunes trafiktælling for Finsensvej 84, der var kommunens nærmeste sammenligningspunkt, idet det dog er Frederiksberg Kommunes opfattelse, at trafikbelastningen er højere på Fin-sensvej 14 end på Finsensvej 84, jf. …

- Hjørnet, hvor Lejemålet er beliggende, skaber en ekstra synlig-hed.

- De 58 parkeringspladser, som er forbeholdt SuperBrugsen-bu tikkens kunder, er beliggende på terræn ved siden af den byg-ning, som udgør Lejemålet. Biler, der er kørende i den anden retning (mod øst/centrum) har en såkaldt dedikeret venstre-svingsbane, som giver kunderne mulighed for nemt at svinge ind til parkeringspladserne, så Lejemålet også i praksis er til gængeligt for bilister fra begge køreretninger.

- Lejemålet er placeret på den ”rigtige” side af Finsensvej. Trafik-

ken på Finsensvej er karakteriseret ved en stor ”til arbejde” -tra-

fik om morgenen fra ydre Frederiksberg, Vanløse m.v.mod cen-

trum, og en stor ”fra arbejde” -trafik fra centrum mod ydre Fre-deriksberg, Vanløse m.v. om eftermiddagen og om aftenen. Den sidstnævnte ”fra arbejde” -trafik er mest interessant for dag-

lig varebutikker, da flere handler dagligvarer på vejen hjem fra ar-bejde (end på vej til arbejde), og Lejemålet er derfor placeret på den rigtige side af Finsensvej, nemlig på den side, som har den største ”fra arbejde” -trafik fra centrum, og for hvilken der er særlig nem adgang til butikken. Denne beliggenhed medfører, at Lejemålets placering er særligt bekvem for de mange pend-lere, som cykler ad Finsensvej på vej hjem fra arbejde.

- Lejemålets butiksarealer ligger i niveau og har egen slagter- og viktualieafdeling. Kontor- og servicearealerne er placeret på le-jemålets 1. sal og lageret i lejemålets kælder, hvorfor funktionen af disse arealer på 1. sal og i kælderen er den samme, som hvis de havde været beliggende i stueplan. Arealet på 1. sal og i kæl-deren bør derfor vægtes højt og med mindst 70% (1. sal) og 60% (kælder).

- Sagsøgeren har leveret lejemålet til Coop fuldt indrettet med slagter og bagerforretning. Ejendommen er opført særligt til for-målet, og sagsøgeren forestod og bekostede indretningen sær-ligt til Coop, hvilket gør, at Lejemålet helt overordnet er meget rationelt indrettet til dets formål, dagligvarebutik.

- Ejendommen er desuden flot, i god stand og har et lavt energi-forbrug.

- Lejemålet er beliggende på Frederiksberg, som er karakteriseret ved høje ejendomspriser og et meget højt indbyggerantal og be-

folkningstæthed, som har en relativt god købedygtighed, hvil-ket gør det velegnet for et koncept som ”SuperBrugsen” med vægt på kvalitet og økologi.

Da lejen ikke var blevet reguleret i over 20 år, varslede sagsøgeren den 31. marts 2023 en forhøjelse af lejen til markedsleje, jf. …, der udgør varslingsskrivelsen.

Lejeforhøjelsen, der også er gengivet i sagsøgerens principale påstand, er bereg-net således:

Ny årlig leje pr. 1. juli 2023 ekskl. driftsudgifter og moms: kr. 5.450.200,00

Den aktuelle markedsleje ekskl. driftsudgifter og moms: kr. 4.012.291,44

Samlet årlig forhøjelse pr. 1. juli 2023:kr. 1.437.908,56

Årlig fordeling over 4 år:kr. 359.477,14

Varslingsskrivelsen af 31. marts 2023 angav ”Holberg Fenger Invest A/S” som udlejer og således ikke HFU Finsensvej ApS, hvilket skyldes, at der på udlejer-siden var sket en succession, idet Holberg Fenger Invest A/S forud herfor var blevet ”spaltet” , hvorved HFU Finsensvej ApS overtog ejendommen og auto-matisk indtrådte i lejeforholdet med sagsøgte.

Den 3. maj 2023 gjorde COOP indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse, jf. …, hvorfra følgende gengives:

”Under henvisning til ovennævnte og Deres varslingsskrivelse af 31. marts 2023, skal jeg hermed på vegne af lejer og min klient, Coop Danmark A/S, gøre indsigelse mod den varslede huslejefor-højelse…” .

Sagsøgeren anlagde på baggrund af COOP’s indsigelse nærværende markedsle-jesag.

COOP har først under sagen gjort indsigelse mod det forhold, at varslingsskri-velsen af 31. marts 2023 angav Holberg Fenger Invest A/S og ikke HFU Finsens-vej ApS som udlejer, og at dette forhold angiveligt skulle medføre, at varslingen er ugyldig, hvilket sagsøgeren har bestridt.

Under alle omstændigheder har forholdet ikke forringet COOP’s retsstilling.

Sagsøgeren har dog som følge af COOP’s indsigelse mod varslingsskrivelsen af 31. marts 2023 fremsendt en ex tuto varslingsskrivelse af 27. september 2023,

der er fremlagt i sagen som bilag 9, som gengives nedenfor, og som kun skal have virkning, såfremt sagsøgerens oprindelige varsling af 31. marts 2023 fin-des at være ugyldig:

Ny årlig leje pr. 1. januar 2024 ekskl. driftsudgifter og moms: kr. 5.595.720,34

Den aktuelle markedsleje ekskl. driftsudgifter og moms: kr. 4.119.419,62

Samlet årlig forhøjelse pr. 1. januar 2023:kr. 1.476.300,72

Årlig fordeling over 4 år:kr. 369.075,18

Sagsøgerens ex tuto varsling er afspejlet i sagsøgerens subsidiære påstand.

COOP gjorde den 10. oktober 2023 indsigelse mod den subsidiære varsling, jf. bilag 10, hvorefter parterne udenretligt aftalte, at sagsøgerens subsidiære vars-ling kunne indgå i nærværende sag.

OPSUMMERING AF SAGSØGERENS SAMMENLIGNINGSLEJEMÅL

1. Indledende bemærkninger om andre større dagligvare-lejemål på Frederiks-berg

Det skal for god ordens skyld indledningsvist bemærkes, at en del af de daglig-vareforretninger, som er beliggende i samme område som Lejemålet, af forskel-lige årsager ikke er egnede til at indgå som sammenligningslejemål.

Lidl-butikkerne på Nordre Fasanvej 27, 2000 Frederiksberg (over for Fasanvej Metrostation) og Nordre Fasanvej 207, 2000 Frederiksberg (ved Bispeengbuen) er eksempelvis beliggende i ejerlejligheder, som er ejet af Lidl-koncernen selv.

Føtex på Nordre Fasanvej 25, 2000 Frederiksberg (også over for Fasanvej Metro-station) og Netto på H.C. Ørsteds Vej 25, 1879 Frederiksberg, er beliggende i ejerlejligheder, som også tilhører Salling Group selv.

Meny-butikken på Borups Allé 126-130, 2000 Frederiksberg, og Meny-butikken ved Domus Vista-bygningen (Nordens Plads 8B, kl., 2000 Frederiksberg) er be-liggende i ejerlejligheder, som tilhører KFI Erhvervsdrivende Fond. Meny-bu-tikken på Gammel Køge Landevej 4, 2500 Valby (ved Toftegårds Plads) er lige-ledes beliggende i en ejendom, som tilhører KFI Erhvervsdrivende Fond. KFI Erhvervsdrivende Fond er interesse-forbundet med Meny-kæden, idet fonden har til formål at styrke og til dels finansiere de selvstændige købmænd, herun-der dem, der indgår i Meny-kæden, og udlejer derfor ikke nødvendigvis på

markedsvilkår og videregiver i øvrigt aldrig oplysninger om lejevilkår til brug for markedslejesager.

2. Sagsøgerens sammenligningslejemål

Sagsøgeren har under sagen fremlagt følgende sammenligningslejemål:

- Falkoner Alle 90, 2000 Frederiksberg, jf. … og … - Falkoner Alle 1-3, 2000 Frederiksberg (Netto), ... - Nordre Fasanvej 176, 2000 Frederiksberg (Netto), ... - Jagtvej 64, 2200 København N (Rema1000), ... - Borgmestervangen 5, 2200 København N (Netto), ... - Peter Bangsvej 100, 2000 Frederiksberg (Netto), ... - Jernbane Alle 36, 2720 Vanløse (Netto), ... - Southamptongade 2, 2150 Nordhavn (Meny), ... - Tapperitorvet 2, 1799 København V (Netto), ... - Tapperitorvet 44, 1799 København V (Føtex), ... - Rosenørns Alle 31, 1970, Frederiksberg C (REMA1000).

I det omfang sagsøgeren har de relevante lejeopkrævninger til sagsøgerens respektive sammenligningslejemål nævnt ovenfor, er disse inkluderet i de frem-lagte bilag ...

For så vidt angår sammenligningslejemålet på Nordre Fasanvej 176, 2000 Frede-riksberg, indeholder lejekontrakten … også en byggeteknisk tegning, der viser, at lejemålet – i modsætning til det i sagen omtvistede lejemål - har et stort antal søjler, som reducerer indretnings- og anvendelsesmulighederne. Uagtet dette har lejemålet en noget højere leje.

Sagsøgeren har … fremlagt et luftfoto, hvorpå placeringen af de ovennævnte le-jemål og de øvrige sammenligningslejemål, som indgår i sagen, er markeret.

Frederiksberg Kommunes trafiktællinger til en del af sammenligningslejemå-lene på Frederiksberg er fremlagt … i sagen. …

3. Vægtningsprincipper og oversigt over nøgletal

Sagsøgeren er ikke enig i de betragtninger om vægtningsprincipper, som sagsøgte har fremsat i sin duplik, hvori sagsøgte blandt andet anfører, at det for supermarkedslejemål generelt skulle være mest retvisende ”at anvende et vægt-ningsprincip, der indebærer, at der beregnes et vægtet areal, hvori stuearealer indgår med 100 %, 1.-salsarealer med 50 % (og ikke 75 % som anført af HFU Finsensvej ApS), kælderarealer med 25 % og øvrige arealer, herunder varegård, med 10 %. ”

Dagligvarebutikker har behov for betydelige arealer til sekundære formål (/an-dre formål end salg/vareudstilling), herunder personalefaciliteter, affaldshånd-tering, teknik (køle- og ventilationsanlæg og lignende), håndtering af pant og ikke mindst varelager og vare-modtagelse.

For lejemål, som kun eller næsten kun har stueetage-arealer, og for hvilke en stor del af disse stueetage-arealer derfor må afsættes til de nævnte sekundære formål, bliver det meget misvi-sende, hvis hele stueetage-arealet vægtes med 100% i sammenligningen med andre lejemål, for hvilke disse sekundære funktioner kan placeres i arealer i kælder eller på 1. sal og for hvilke en større andel af stueetage-arealerne derved kan benyttes som egentlige salgsarealer.

Det afhænger af en konkret vurdering i hvilket omfang dette gør sig gældende, men det er sagsøgerens klare opfattelse, at denne betydning af kælder- og 1. sals-arealer – hvor de næsten én-til-én frigør stueetage-arealer til salg og udstil-ling og dermed næsten én-til-én forøger de effektive butiksareal – gør sig gæl-dende for de fleste af sammenligningslejemålene og særligt for selve det om-handlede lejemål.

Arealerne på 1. sal og kælder- og lager-arealerne bør derfor generelt vægtes væ-sentlig højere end de henholdsvis 50% (1. sal) og 25% (kælder- og særskilt la-ger), som sagsøgte gør gældende.

Derudover må vægtningen afhænge af en konkret vurdering fra lejemål til leje-mål.

Særligt for det omhandlede lejemål er det sagsøgerens klare opfattelse, at area-lerne i kælderen og på 1. sal har en sådan kvalitet og anvendelighed og betyd-ning for resten af lejemålet samt en sådan passende størrelse i forhold til lejemå-lets stueetage, at de skal indgå i vægtningen med et meget begrænset nedslag i forhold til arealerne i stueetagen, så de som udgangspunkt vægtes med mindst 70% (1. sal) og 60% (kælder).

For sammenligningslejemålene er det sagsøgerens opfattelse, at arealerne på 1. sal og i kælderen generelt skal vægtes lavere end dette, om end med store varia-tioner og ud fra en konkret vurdering. For de tre sammenligningsmål, som kun har stueetage-areal – inklusiv som nævnt det af COOP fremlagte SuperBrugsen-lejemål på Halmtorvet 4 – bør en passende del af stueetage-arealerne reelt væg-tes med samme lavere andel, da en del af stueetage-arealet som nævnt må af-sættes til sekundære funktioner, som for de andre lejemåls vedkommende kan placeres på 1. sal og i kælderen.

Sagsøgeren har fremlagt et oversigtsskema for sammenligningslejemålene og det omhandlede lejemål. Skemaet er fremlagt i følgende tre versioner med føl-gende forskellige vægtning:

- Som … er fremlagt sammenligningsskema med følgende vægtning: Stueetage 100%, 1. sal 75%, kælder og lager/teknik 50% og varegård 10%.

- Som … er fremlagt sammenligningsskema med følgende vægtning: Stueetage 100%, 1. sal 60%, kælder og lager/teknik 40% og varegård 10%.

- Som … er fremlagt sammenligningsskema med følgende vægtning: Stueetage 100%, 1. sal 55%, kælder og lager/teknik 35% og varegård 10%.

I hvert af sammenligningsskemaerne er det omhandlede lejemål desuden angi-vet med alle tre ovennævnte vægtninger samt med den vægtning på 70% for 1. sal og 60% for kælder, som efter sagsøgerens opfattelse konkret er mest pas-sende for det omhandlede lejemål.

Endelig er der i bilagene med sammenligningsskemaerne inkluderet et diagram med markering af den årlige leje i kr. pr. m2 for hvert sammenligningslejemål og med en tendenslinje.

SAGSØGERS BEMÆRKNINGER TIL COOP’S ”SAMMENLIGNINGSLEJE-MÅL”

COOP har (indtil videre) fremlagt 3 sammenligningslejemål i sagen, som sagsøgeren nedenfor vil kommentere:

a. SuperBrugsen, Nørrebrogade 51-53, 2200 København N (…)

Dette er af COOP fremlagt i sagen som ”ét lejemål” , hvilket imidlertid er stærkt misvisende, da der er tale om tre (!) forskellige lejekontrakter og dermed tre forskellige lejeforhold.

To af de tre lejekontrakter er p.t. med den samme udlejer og indgået i dels 1969 og dels 2008.

Den tredje lejekontrakt er indgået den 28. december 2007 og vedrører lokaler, som tilhører en helt anden udlejer.

COOP ønsker åbenbart at vilkårene for disse tre lejekontrakter til brug for sagen ”fusioneres” til ét erhvervslejemål, og at lejen for de tre lejeforhold lægges sammen og indgår som ét samlet sammenligningslejemål.

Dette synspunkt og denne ”fusionering” af flere individuelle erhvervsleje-kontrakter kunne muligvis komme på tale for de to lejekontrakter, som p.t. har samme udlejer, om end det også er noget anstrengt, idet de to fusionerede lejekontrakter er indgået på forskellige tidspunkter, med forskellige udlejere og vedrører forskellige lokaler.

Der bør derimod ikke være nogen tvivl om, at denne ”fusionering” af forskellige lejekontrakter til ét sammenligningslejemål må afvises for så vidt angår den tredje lejekontrakt. Den tredje lejekontrakt blev således indgået med en anden udlejer (K/S Nørrebrogade 51), og den vedrører et separat lejemål på 136 m2 butik, 25 m2 lager og 166 m2 kælder. Lejen for dette lejemål afspejler selvsagt dette konkrete lejemål og areal, og siger intet om den leje, som en udlejer kunne have opnået ved en samlet nyudlejning i marts eller september 2023 af alle de lokaler, som indgår i de tre lejemål, som ét erhvervslejemål.

Hverken udlejerne eller COOP har forhandlet om og indgået lejekontrakt om det lejemål, som COOP præsenterer. Udlejerne har således måttet vurdere og forhandle om lejen særskilt for deres respektive lejemål. COOP’s sammenreg-ning af den leje, som er aftalt for de tre forskellige lejeforhold med to forskellige udlejere, siger derfor intet om, hvad ”en kyndig lejer og en kyndig udlejer på vars-lingstidspunktet ville aftale ” (jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1, 2. pkt.) ved en udlejning af de tre lejemålet som én stort lejemål.

Sagsøgtes sammenligningslejemål på Nørrebrogade 51, 2200 København N, kan derfor ikke tillægges nogen betydning og bør udgå helt af sagen.

Det eneste, der reelt er interessant ved lejemålet på Nørrebrogade 51, 2200 Kø-benhavn N, og som har en betydning for nærværende markedslejesag, er, at COOP i 2013 og 2015 har lejet i alt 4 parkeringspladser af udlejeren ”A/B Williamsgård” til en dengang årlig leje på kr. 12.000 eksklusive moms pr. plads, dvs. i alt kr. 48.000 eksklusive moms, som årligt reguleres med 5% (…), svarende til, at COOP på varslingstidpsunktet betaler kr. 1.157,63 pr. parkeringsplads (…).

Dette forhold tydeliggør behovet for parkeringspladser og værdien af, at der ved sagsøgerens lejemål på Finsensvej 14, 2000 Frederiksberg, er tilknyttet 58 parkeringspladser, som er forbeholdt COOP’s kunder, og som COOP ikke betaler særskilt for.

Hvis det blot for illustrationens skyld lægges til grund, at samme lejeniveau vil gælde for parkeringspladserne tilknyttet det i sagen omtvistede lejemål på Finsensvej 14, vil parkeringspladserne på varslingstidpsunktet besidde en årlig værdi på kr. 805.710,48 (kr. 1.157,63 * 58 * 12), hvilket selvagt også skal tillægges

en væsentlig betydning ved vurdering af lejeniveauet i nærværende markeds-lejesag.

b. SuperBrugsen, Matthæusgade 50, 1666 København V (…)

Den fremlagte aftale vedrørende dette lokale på Matthæusgade 50, 1666 København V, er en "sale and lease back - aftale" og ikke en egentlig normal erhvervslejekontrakt. Det fremgår af lejekontraktens …:

”Udlejer har ved Lejers mellemkomst erhvervet lejemålene med henblik på udlejning af disse til Lejer. […] Udlejer afgiver uigenkaldelig fuldmagt for Lejer til at stemme frit ved Ejerforeningens ordinære samt ekstraordinære general-forsamlinger, idet Lejer er berettiget til at stemme efter egen opfattelse samt stille forslag på Ejerforeningens ordinære samt ekstraordinære generalforsamlinger, dog må Lejer ikke stille forslag, der begrænset ejendommens værdi.”

Dertil kommer, at COOP ud over den oplyste leje betaler årligt kr. 280.000 som forrentning af et tilskud til renovering af lejemål på op til kr. 4.000.000,00, som blev ydet i forbindelse med lejemålets indgåelse og nyindretning, jf. leje-kontraktens … (…). Denne betaling fortsætter på ubestemt tid og må derfor på varslingstidspunkterne, marts og september 2023, anses som leje og burde indgå i opgørelsen deraf.

Det fremgår endvidere af lejekontraktens ... (jf. …), at parterne tidligst kan kræve lejen reguleret til markedslejen ”15 år efter lejeforholdets ikrafttrædelse anført i pkt. 3.1 [1. januar 2012]” . Det har således ikke på noget tidspunkt siden lejekontraktens indgåelse d. 30. december 2011 været muligt for nogen af parterne at kræve en markedslejeregulering, da dette tidlist kan ske efter 1. januar 2027. Det er derfor tvivlsomt, om lejen for dette lejemål, som blev aftalt 30. december 2011, kan sige noget om markedslejen i marts og september 2023.

Af disse årsager er der ikke rimeligt grundlag for at tillægge dette lejemål betydning ved vurderingen af markedslejen.

I det omfang dette lejemål alligevel måtte findes at være sammenligneligt med det omhandlede lejemål, er det dog sagsøgerens opfattelse, at det reelt under-støtter sagsøgerens påstand i sagen. Lejemålet er således beliggende i en ejen-dom, som er 30-40 år ældre og tilsvarende mere utidssvarende, og når der tages højde for, at det omhandlede lejemål har 58 parkeringspladser med en lejeværdi i niveauet kr. 1.000-1.200 pr. måned, underbygger lejemålet sagsøgerens påstand i sagen.

c. SuperBrugsen, beliggende Halmtorvet 23-25, 1700 København V (…) Dette dagligvarelejemål er præget af en i forhold til lejemålets samlede areal usædvanlig smal facade og dermed en meget begrænset ”præcens” i gade-billedet på Halmtorvet.

Lejemålet har i det hele taget et usædvanligt og til dagligvareformål uhensigtsmæssigt layout i kraft af sin aflange form og den omstændighed, at en stor del af arealet er beliggende dybt inde i bygningen i relativ lang afstand fra facaden og indgangen.

Dette ses også af lejemåls-tegningen, som indgår i det fremlagte kontraktmateriale, hvor følgende tegning findes (jf. …), idet facaden mod Halmtorvet er den nederste korte side på tegningen: … Lejemålet er desuden helt uden kælder- og 1. sals-arealer og består således udelukkende af det angivne stueetage-areal på 1.491 m2 .

Dagligvareforretninger har behov for betydelige arealer til varelager og -modtagelse og andre ”back of house” -funktioner. Ved sammenligning med de dagligvarelejemål, som har kælder- og/eller 1. sals-arealer til disse funktioner, bliver det misvisende (og fører til en kunstigt lavere leje pr. m2), når hele lejemålets stueetage-areal vægtes med 100% ved opgørelsen af det vægtede areal.

Lejemålets salgsareal er da også angivet som 907 m2 i ”Supermarkeds- & kioskhåndbogen 2023” , jf. …, bilag ...

Lejemålet er endvidere beliggende i Kødbyen, som ikke er en destination for supermarkeds-kunder, og hvor udlejeren, Københavns Kommune, som ejer hele Kødbyen, i øvrigt har mange tomme lejemål. I midten af vejen er der desuden en mur, som gør det vanskeligt at krydse vejen og reducerer kundetrafikken over vejen.

Endelig har lejemålet ingen egne parkeringspladser.

Som følge af disse forhold må lejemålet anses for mindre egnet til at tiltrække faste kunder fra pendlere og andre, der dagligt passerer forbi.

d. Sammenfattende om de af COOP fremlagte sammenligningsmål

Sammenfattende gælder således følgende for de af COOP fremlagte sammenligningslejemål:

- SuperBrugsen, Nørrebrogade 51-53, 2200 København N (…) kan ikke indgå som sammenligningslejemål, da der er tale om tre individuelle lejekontrakter indgået på tre forskellige tidspunkter og med p.t. tre forskellige udlejere, som ikke siger noget om mar-

kedslejen ved én udlejers samlede udlejning af de tre lejemål som ét samlet lejemål.

- SuperBrugsen, Matthæusgade 50, 1666 København V (…) kan ikke indgå som sammenligningslejemål, da der er tale om en ”sale & lease back” -konstruktion, og da lejen, som blev aftalt ultimo 2011 og er ”fredet” / undtaget fra markedslejeregulering indtil 1. januar 2027 og derfor ikke er velegnet til at belyse markedslejen i marts og september 2023. Hvis lejemålet alligel findes sammenligneligt i et eller andet omfang, understøtter det sagsøgerens påstand i sagen, når der tages højde for, at det omhandlede lejemål har 58 parkeringspladser med en lejeværdi i niveauet kr. 1.000-1.200 pr. måned.

- SuperBrugsen, beliggende Halmtorvet 23-25, 1700 København V (…) kan ingå, men det er afgørende, at der tages behørig hensyn til, at lejemålet har et kort facadeforløb, at lejemålet har et uhensigtsmæssigt aflangt layout med en meget stor del af arealet dybt inde i bygningen og dermed langt fra indgangen og facaden, at lejemålet ikke har kælder, 1. sals- eller andre arealer, hvorfor en stor del af stue-etage arealet nødvendigvis må afsættes til andet end salgsareal (varelager og andre ”back of house” -funktioner), og at lejemålet er uden parkeringspladser og beliggende et sted, som ikke er en destination for dagligvarekunder, og hvor udlejeren, Københavns Kommune, har mange tomme lejemål.

COOP har adgang til et meget stort antal dagligvarelejemål i det relevante område i form af Frederiksberg og København, inklusiv Vanløse. COOP har således selv ca. 100 dagligvarelejemål i området, hvortil kommer Salling Groups dagligvarelejemål i området, idet det er almindelig kendt og tydeligt fra markedslejesagerne, at COOP og Salling Group har et fast samarbejde om udveksling af oplysninger om sammenligningslejemål til brug for markedslejesager.

Det forhold, at COOP til støtte for sin påstand og sit synspunkt om markeds-lejen så har fremlagt blot tre lejemål i sagen, hvoraf formentlig kun ét eller måske to lejemål med blot nogen rimelighed kan indgå som et spinkelt sammenligningsgrundlag, indikerer i sig selv, at COOP’s synspunkt om markedslejen er uholdbart, og at lejemålet beliggende SuperBrugsen, Halmtorvet 23-25, 1700 København V (…), hvor udlejeren er Københavns Kommune, reelt er et undtagelsestilfælde.

VÆSENTLIGSTE LEJEVILKÅR FOR SAMMENLIGNINGSLEJEMÅLENE

Sagsøgeren har sammenholdt alle de væsentligste lejevilkår for sagens sammen-ligningslejemål og har i den forbindelse udarbejdet …, der er en oversigt med de væsentligste lejevilkår for sammenligningslejemålene.

UDVIKLINGEN I LEJEPRISER

Sagsøgeren har … fremlagt ekstraherede udgaver af markedsrapporter fra hen-holdsvis EDC, Nordicals og Colliers, som alle tre understøtter, at der er grund-lag for sagsøgerens varslede lejeforhøjelse.

For visse af sammenligningslejemålene ligger tidspunktet for lejekontraktens indgåelse eller den seneste ekstraordinære lejeregulering et stykke tilbage i tid. Det er sagsøgerens klare opfattelse, at disse lejemål alligevel er relevante ved vurderingen af markedslejen på varslingstidspunktet (marts eller september 2023).

Det afhænger således af et konkret skøn i hvilket omfang sammenligningsleje-mål, der er indgået en del år før varslingstidspunktet, kan tillægges vægt ved vurderingen af markedslejen.

I Karin Laursen, Erhvervslejeret, 2. udgave, s. 180 anføres blandt andet følgende herom: ”Hvor lang tid der må være gået siden sammenligningslejemålenes indgåelse eller genforhandling, må afhænge af et skøn, hvori det indgår, om markedet har bevæget sig i det forløbne tidsrum. Denne vurdering kan formentlig bl.a. støttes på statistisk ma-teriale. ”

Udviklingen i lejeniveauet for detailhandelslokaler i København og Frederiks-berg, herunder de gennemgående indfaldsveje på Frederiksberg (samt øvrige handelsgader i brokvartererne), har reelt i hele perioden siden omkring 2012 (/nogle år efter finanskrisen) været svagt og konstant stigende.

Udviklingen un-derstøtter derfor til fulde, at samtlige fremlagte sammenligningslejemål tillæg-ges betydning ved vurderingen af markedslejen.

Der findes et stort antal mar-kedsrapporter og righoldig statistisk materiale, som understøtter den beskrevne generelle udvikling i markedet, og sagsøgeren henviser som eksempler herpå og som dokumentation for den beskrevne generelle udvikling i markedet til de fremlagte bilag ...

SAMMENFATNING AF ANBRINGENDER

Til støtte for den principale påstand gøres det gældende,

at lejen på varslingstidspunktet svarende til kr. 4.012.291,44 eksklu-sive moms og driftsudgifter, ligger væsentligt under markedslejen,

hvorfor sagsøgeren har krav på lejeforhøjelse i henhold til er-hvervslejelovens § 13,

at markedslejen på varslingstidspunktet udgør minimum kr. 5.450.200,00 eksklusive moms og driftsudgifter, svarende til den principale påstand, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1,

at der skal tages højde de Lejekontraktens aftalte vilkår, herunder, at der til Lejemålet hører 58 parkeringspladser, som COOP ikke beta ler særskilt for, selvom parkeringspladserne er forbeholdt COOP’s kunder, hvilket i sig selv besidder en væsentlig værdi, jf. bl.a. GD 2005/54, hvoraf fremgår, at boligretten lagde særligt vægt på, at den pågældende lejer – uden at dette fremgik af lejekontrakten – dispo-nerede over i hvert fald 23 parkeringspladser uden særskilt beta-ling herfor,

at lejeniveauet for disse parkeringspladserne, såfremt COOP betalte særskilt herfor, udgør en værdi mellem kr. 1.157,63 – 1.400 pr. par-keringspladser, dvs. en værdi på minimum kr. 805.710,48 om året (kr. 1.157,63 * 58 * 12),

at en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet den 31. marts 2023 for det pågældende lejeforhold ville aftale en leje svarende til det i påstanden anførte, blandt andet under hensynta-gen til lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand,

at ugyldighed, idet varslingsskrivelsen af 31. marts 2023 ikke opfylder minimumskravene i erhvervslejelovens § 13, stk. 8, og at mang-lende angivelse af korrekt ”udlejer-selskab” har ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 8, in fine, herunder, at de reelle ejere af begge selskaber er identiske,

at de formelle krav til sagsøgerens varslingsskrivelse således er op-fyldt, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 8, idet varslingen er 1) skrift-lig, 2) indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, 3) inde-holder tre måneders varsel til ikrafttrædelsestidspunkt og 4) inde holder oplysninger om adgangen til at gøre indsigelse, hvilket da COOP netop også gjorde, og at der ikke uden klar hjemmel kan indfortolkes yderligere krav til varslingen, jf. U1988.336H,

at en eventuel formel mangel i form af, at varslingsskrivelsen angiver det daværende udlejerselskab ”Holberg Fenger Invest A/S” i stedet for HFU Finsensvej ApS, under alle omstændigheder ikke har med-

ført en forringelse af COOP’s retsstilling, og at sagsøgerens eventu-elle formelle mangel ved varslingsskrivelsen derfor ikke medfører ugyldighed, idet sagsøgeren da også særligt skal fremhæve, at sag-søgte faktisk gjorde indsigelse mod varslingsskrivelsen, at sagsøgte henviste til det korrekte lejemål og at sagsøgte ved sin indsigelse af 3. maj 2023 ikke nævnte henholdsvis gjorde indsigelse mod, at ud-lejerselskabet var anført som ”Holberg Fenger Invest A/S” .

Til støtte for den subsidiære påstand, der alene er nedlagt for det tilfælde, at boligretten mod forventning finder, at sagsøgerens varslingsskrivelse af 31. marts 2023 er ugyldig, gøres det gældende,

at lejen på varslingstidspunktet svarende til kr. 4.119.419,62 eksklu-sive moms og driftsudgifter, ligger væsentligt under markedslejen, hvorfor sagsøgeren har krav på lejeforhøjelse i henhold til er-hvervslejelovens § 13,

at markedslejen på varslingstidspunktet udgør minimum kr. 5.595.720,34 eksklusive moms og driftsudgifter, svarende til den principale påstand, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1,

Herudover gentages anbringenderne ad sagsøgerens principale påstand til støtte for sagsøgerens subsidiære påstand. …”

Coop Danmark A/S har i sit påstandsdokument anført:

”… 2.1 Indledning

Nærværende sag vedrører i første omgang den varsling om lejeforhøjelse (bilag 2), som Advokat, den 31. marts 2023 fremsendte ”for Holberg Fenger Invest A/S” , og som Coop Danmark gjorde indsigelse imod den 3. maj 2023.

Dernæsthandler sagen om den subsidiære varsling om lejeforhøjelse (…), som advokat Erik Mølenberg fremsendte den 27. september 2023 ” for HFU Finsens-vej” , og som Coop Danmark gjorde indsigelse imod den 10. oktober 2023.

Begge lejeforhøjelsesvarslinger (…) vedrører lejemålet beliggende Finsensvej 14, 2000 Frederiksberg, hvilket lejemål Coop Danmark lejer af HFU Finsensvej, og hvorfra Coop Danmark driver en supermarkedsbutik under kædenavnet Super-Brugsen.

2.2 Ad lejemålets historik og den fremsendte varsling i marts 2023 (…)

Det er i sagen ubestridt, at Coop Danmark med ikrafttrædelse den 12. januar 2003 har lejet lejemålet beliggende Finsensvej 14, st., 2000 Frederiksberg (det omtvi-stede lejemål).

Lejekontrakten (bilag 1) blev oprindeligt indgået mellem Holberg Fenger Invest A/S (CVR nr.) og Coop Danmark (sagsøgte i nærværende sag).

Den 29. november 2021 skete der på udlejersiden i lejeforholdet succession, idet lejeaftalen (og ejendommen) ved spaltning blev overdraget til HFU Finsensvej (sagsøger i nærværende sag), der samtidig indtrådte i lejeforholdet.

Selskabet, Holberg Fenger Invest A/S, blev samme dag opløst ved spaltning (…).

Den 31. marts 2023 fremsendte sagsøgers daværende advokat, advokat og part-ner i Advokatfirma Advokat, den som … fremlagte varslingsskrivelse, der blev fremsendt ”for Holberg Fenger Invest A/S, der er udlejer af ovenstående leje-mål ”.

Som anført ovenfor, så er det dog ikke korrekt, at Holberg Fenger Invest A/S skulle være udlejer, idet Holberg Fenger Invest A/S på dette tidspunkt var opløst ved spaltning, jf. ovenfor.

Det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 1, at ”hver part i lejeforholdet kan i lejepe-

rioden forlange lejen reguleret til markedslejen…” (…).

Da der ikke af eller på vegne af en part i lejeforholdet er varslet lejeforhøjelse den 31. marts 2023 – dette er sket af tredjemand/det opløste selskab Holberg Fenger Invest A/S – så foreligger der i marts måned 2023 ikke en (gyldig) varsling, der kan danne grundlag for en evt. regulering af den aktuelle leje til markedslejen.

HFU Finsensvej har med andre ord ikke varslet lejeforhøjelse den 31. marts 2023, og af denne årsag har HFU Finsensvej ingen retlig interesse i gennemførelsen af sagen for så vidt angår påstand 1 og 2, hvorfor sagen, for så vidt angår disse påstande, må afvises.

Subsidiært gøres det gældende, at Coop Danmark skal frifindes, jf. nærmere ne-denfor med bemærkninger til sagens materie:

2.3 Bemærkninger om det omtvistede lejemål

2.3.1 Lejemålets ikrafttræden og arealer

Det omtvistede lejemål trådte i kraft den 12. januar 2003, hvor lejemålet blev over-taget uistandsat og som beset, jf. lejekontraktens § 2 (…).

Iht. lejekontraktens § 3 skal lejemålet anvendes til ”supermarked med tilhørende per-sonalerum, teknikrum og lager…” og lejemålet omfatter, iht. lejekontrakten, føl-gende arealer:

Butikslokale, tilberedning og lager, stueetage ca. 1.957 m2 Personalerum og lager, 1. sal ca. 367 m2 Lager og teknikrum, kælder ca. 364 m2 Varegård ca. 80 m2 I alt ca. 2.768 m2

Plantegning over lejemålets stueetage fremlægges som …

Hertil kommer ca. 58 p-pladser, som Coop Danmark dog ikke har den eksklusive råderet over, idet det alene er aftalt, at p-pladserne forsynes med et ”forbeholdt kunder til SuperBrugsen” skilt.

I sagen, jf. nærmere nedenfor, er der, af hensyn til at få et ensartet sammenlig-ningsgrundlag, anvendt et vægtningsprincip til brug for sammenligning af det omtvistede lejemål med de i sagen fremlagte sammenligningslejemål.

Det anvendte vægtningsprincip, der er ofte anvendt i markedslejesager i relation til supermarkedslejemål, indebærer, at der beregnes et vægtet areal, hvori stuea-realer indgår med 100 %, 1.-salsarealer med 50 %, kælderarealer med 25 % og øvrige arealer, herunder varegård, med 10 %.

Den anførte vægtning fremkommer ud fra en betragtning om, at man ved leje af et gennemsnitligt supermarkedslejemål kan få 4 m² i kælderen, 2 m² på 1. salen eller 10 m² varegård/udendørsareal for samme pris, som man kan få 1 m² i stuen.

Hertil bemærkes, at vægtningsprincipper generelt set er begrundet i, at f.eks. et lagerrum i kælder selvsagt ikke kan oppebære samme lejeværdi som salgsarealet i stueplan, og at det følgelig er nødvendigt (og sædvanligt) at foretage en diffe-rentiering af arealerne i forhold til anvendelighed, så man kan få et (nogenlunde ens) sammenligningsgrundlag.

Det skal dog bemærkes, at fastsættelsen af lejen pr. vægtet m² alene er et hjælpe-værktøj til at sammenligne det omtvistede lejemål med sammenligningslejemå-lene, og markedslejen skal således fortsat vurderes helt konkret ud fra samtlige bevisligheder og forhold i sagen.

Med udgangspunkt i ovennævnte vægtningsprincip kan arealerne for det omt-vistede lejemål opgøres på følgende vis:

Butikslokale, tilberedning og lager, stueetage – vægtet 100 % 1.957 m2

Personalerum og lager, 1. sal – vægtet 50 %183,5 m2 Lager og teknikrum, kælder – vægtet 25 % 91 m2 Varegård – vægtet 10 % 8 m2 Vægtet areal i alt: 2.239,5 m2

Det er noteret, at HFU Finsensvej anvender andre vægtningsprincipper i sagen, men baggrunden for de af HFU Finsensvej anvendte vægtningsprincipper, hvor man anvender (mindst) tre forskellige, er der ikke redegjort nærmere for, hvorfor rigtigheden og anvendeligheden af disse bestrides.

Foruden ovennævnte indeholder lejekontrakten en række, for lejer, byrdefulde vilkår som ligeledes ikke kan anses for at være markedskonforme, hvilket skal tillægges betydning i nedadgående retning ved fastlæggelsen af markedslejen.

2.3.2 Nærmere om de for Coop Danmark særligt byrdefulde lejevilkår

Først og fremmest har parterne aftalt, at opsigelse af lejemålet skal ”ske med 12 måneders varsel til den 1. i et kvartal ” – dvs. et varsel på op mod 15 måneder, uanset at et opsigelsesvarsel på 6 måneder må anses for sædvanligt og dermed markeds-konformt.

Dernæst har parterne aftalt, at den årlige leje reguleres med 75 % af den procent-vise stigning i Nettoprisindekset (NPI), dog altid med minimum 2 % og maksi-malt 4 %.

Et sådant reguleringsvilkår har, siden lejemålets ikrafttrædelse, været et for ud-lejer særligt gunstigt lejevilkår, idet minimumsreguleringen på 2 % siden lejemå-lets ikrafttræden har fundet anvendelse i 17 ud af de 21 gange, lejen er blevet reguleret efter dette kontraktvilkår, mens maksimumsreguleringen på 4 % alene er blevet anvendt én enkelt gang – ...

I det omtvistede lejemåls løbetid, har HFU Finsensvej således fået en lejeforhø-jelse med et langt højere beløb, end hvad den almindelige prisudvikling i sam-fundet har tilsagt, jf. …, der indeholder en beregning af betydningen af lejevilkå-ret pr. kr. 1 mio. siden lejeforholdet trådte i kraft.

Reguleringsvilkåret må derfor anses som særdeles udlejervenligt, hvilket påvir-ker markedslejeværdien for det omtvistede lejemål negativt/i nedadgående ret-ning.

At reguleringsvilkåret, for så vidt angår den aftalte minimumsregulering på 2 % og maksimumsregulering på 4 % ikke længere er sædvanligt/markedskonformt, understøttesaf den som bilag 6 fremlagte skønserklæring fra sagen BS-

11171/2019-FRB, hvor skønsmanden, ejendomsmægler & valuar Skønsmand 1, anfører følgende:

Dog er det skønsmandens vurdering, at den aftalte regulering af lejen (NPI, dog minimum 2% og maksimum 4% årligt) ikke ses særligt ofte længere.

I dag aftales der typisk blot ændringen i NPI, uden noget aftalt minimum og maksimum.

Forudenovennævnte er Coop Danmark A/S iht. lejekontraktens § 10 pålagt en udvidet og byrdefuld vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelse, idet det af kon-trakten følger, at:

Al indvendig ren-/vedligeholdelse og fornyelse af det lejede, herunder af in-stallationer og anlæg m.v. (inkl. varegård), påhviler lejer i det omfang dette er nødvendigt for, at det lejede kan holdes i en god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori lejemålet blev overtaget. Det lejede skal således altid fremstå vel vedligeholdt, rengjort og præsentabelt.

Hertil kommer, at Coop Danmark endvidere skal afholde udgifterne til udvendig vedligeholdelse og fornyelse, idet det følger af lejekontraktens § 10, stk. 5, at:

Al vedligeholdelse og fornyelse af terrænbelægninger, friarealet, udvendig bygningsvedligeholdelse inkl. fælles ledninger inkl. pumper, udvendige fuger, døre, vinduer, samt udvendig maling af døre og vinduer m.v., af ud- og ind-vendige fællesarealer, fælles gangarealer, teknik-og renovationsrum, de på ejendommen værende beplantninger, udføres af udlejer for lejernes regning…

Det er i lyset af ovenstående lejevilkår, at sagen skal afgøres og markedslejen fastsættes.

2.3.3 Huslejen på varslingstidspunkterne i sagen

I nærværende sag er der fremsendt hhv. en principal varsling den 31. marts 2023 (bilag 2) og en subsidiær varsling den 23. september 2023 (…).

I relation til HFU Finsensvejs principale påstande (påstand 1 og 2) – der relaterer sig til den principale varsling af 31. marts 2023 – udgør de relevante lejemålsre-laterede udgifter følgende ekskl. moms:

Erhvervsleje (…)kr. 4.012.291,44

Fællesudgifter iht. Driftsregnskab for 2023 (…)kr. 487.463,30

I alt ekskl. Moms kr. 4.499.754,74

Ovennævnte svarer til, at Coop Danmark på det principale varslingstidspunkt betalte kr. 2.009 ekskl. moms pr. vægtet m2 p.a.

I relation til HFU Finsensvejs subsidiære påstande (påstand 3 og 4) – der relaterer sig til den subsidiære varsling af 23. september 2023 – udgør de relevante leje-målsrelaterede udgifter følgende ekskl. moms:

Erhvervsleje (…)kr. 4.119.419,62 Fællesudgifter iht. driftsregnskab for 2023 (…)kr. 487.463,30

I alt ekskl. moms kr. 4.606.882,92 Ovennævnte svarer til, at Coop Danmark på det subsidiære varslingstidspunktbetalte kr. 2.057 ekskl. moms pr. vægtet m2p.a. 2.4 Generelt om markedslejebegrebet 2.4.1 Indledende bemærkninger Erhvervslejelovens§ 13,stk. 1,2. pkt., definerer,hvad der forståsvedbegrebet”markedsleje”, og bestemmelsen har følgende ordlyd: Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejerpå varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt an-detunderhensyntagentilvilkår,lokalernesbeliggenhed,anvendelse,stør-relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Som det fremgår af det ovenfor anførte, er fokus på alle måder således rettet mod”det lejede” og vilkårene herfor.

Dvs. det er lejemålets fysiske placering og beliggenhed, dets anvendelse og stør-relse tillige med kvaliteten af lejemålet, det udstyr, der følger med, og herudoverogså vedligeholdelsestillstanden og sidst, men ikke mindst, også de vilkår, der eraftalt for lejeforholdet, der har betydning for fastsættelsen af markedslejen.

Hertil kommer, at det er den part, der kræver lejen reguleret, der har bevisbyrdenfor, at den aktuelle leje afviger væsentligt fra markedslejen, jf. Karnovs noter tilErhvervslejelovens § 13, stk. 1, 1. pkt., hvoraf det fremgår: Det er klart, at bevisbyrden for markedslejens størrelse påhviler den part, derkræver lejen reguleret.

Bevisbyrden for, at den på varslingstidspunktet aktuelle leje er væsentligt un-der markedslejen, påhviler således HFU Finsensvej, og denne bevisbyrde erikke løftet i sagen. 2.4.2 Væsentlighedskriteriet

Erhvervslejelovens § 13 opererer med en bagatelgrænse/et væsentlighedskriterie, og denne/dette er ifølge såvel lovforarbejder som fast praksis på 10-15 %, således

forstået, at hvis den betalte leje afviger med mindre end 10-15 % fra markedslejen, så er der ikke grundlag for at kræve lejeforhøjelse.

Højesteret statuerer i 2011.1639 H, at det afhænger af, hvor sikkert det er muligt at fastslå markedslejen, hvorvidt det er 10 % eller 15 %, således forstået, at hvis markedslejefastsættelsen er relativt sikker/at alle beviser peger i samme retning, så er man tættest på 10 %, mens det omvendte gælder, hvis det er usikkert, hvad markedslejen udgør/bevislighederne peger i alle mulige retninger, eller der ikke er særligt mange gode beviser.

I nærværende sag gøres det gældende, at væsentlighedskravet ligger tæt på de 15 % som følge af det beskedne antal relevante sammenligningslejemål i sagen – der i det væsentligste taler imod, at den aktuelle leje afviger væsentligt fra mar-kedslejen, jf. nærmere nedenfor om de konkrete sammenligningslejemål i sagen – samt det forhold, at HFU Finsensvej har undladt at føre et, efter landsrets-praksis, særligt relevant bevis, nemlig syn og skøn, jf. nedenstående.

2.4.3 Retspraksis i markedslejesager i relation til bevisvægten af

skønserklæringer

Landsretspraksis fra især 2011 og efterfølgende ses i vidt omfang at være baseret på, at man tager afsæt i de under sagen indhentede skønserklæringer, og hvis disse ikke indeholder åbenbare fejl, så lægges de til grund, jf. bl.a. TBB 2013.168 V og TBB 2021.36 Ø samt oversigtskema over værdien af skønserklæringer i mar- kedslejesager og ”rangfølgen” i forhold til sammenligningslejemål –...

At retspraksis generelt er positiv overfor skønserklæringer, ses også bekræftet i Karnovs note 47 til erhvervslejelovens § 13, hvoraf det fremgår:

I landsretspraksis ses en tydelig tendens til som i den netop omtalte afgørelse [TBB 2010.529 V] at lægge skønsmandens vurdering til grund, såfremt der ikke er påvist fejl deri. […]

Henset til, at retspraksis har slået fast, at der ved afgørelse af en markedslejesag tages udgangspunkt i skønserklæringer, kan det undre, at HFU Finsensvej ikke har begæret syn og skøn i sagen.

Fravalget heraf skal derfor bevismæssigt komme HFU Finsensvej til skade, og det således, at der ved sagens afgørelse anvendes en skærpet bevisbyrde, når boligretten skal vurdere, om HFU Finsensvej, ved de i sagen fremlagte sam-menligningslejemål, har løftet sin bevisbyrde for, at den aktuelle leje er væsent-ligt lavere end markedslejen.

2.4.4 Nærmere om anvendelsen af sammenligningslejemål som bevis i

markedslejesager

Ved bedømmelsen af kvaliteten af sammenligningslejemål spiller flere faktorer ind, herunder størrelsen, vilkårene, beliggenheden, kvaliteten af det lejede, an- vendelsen/branchen,indretningen, vedligeholdelsesstanden osv., ligesom det fremgår direkte af erhvervslejelovens §13, stk. 1’s ordlyd, at:

Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågæl-dende lejemål.

Før et lejemål kan indgå i en sag som et sammenligningslejemål, skal dette såle-des dokumenteres fuldt ud, hvorfor det bl.a. er et krav, at det fulde kontrakt- grundlagfremlægges – og på den baggrund kan boligretten så tage stilling til, om og i hvilken grad lejemålet er sammenligneligt med det omtvistede lejemål.

Såvel i den juridiske teori som i retspraksis er der enighed om, at supermarkeder sammenlignes med supermarkeder, og almindelige detailbutikker med andre al-mindelige detailbutikker, kontorlejemål med kontorlejemål og lagerlejemål med lagerlejemål etc.

Det understøttes også af den juridiske litteratur, f.eks. Karin Laursens "Erhvervs-lejeloven med kommentarer” , side 166", og hvorfra der hermed især fremhæves og citeres følgende:

Centerlejemål, supermarkeder og lignende har typisk en særlig position in-denfor praksis om sammenligningslejemål i markedslejesager, idet de ikke i første række bør sammenlignes med andre typer af lejemål. De er ofte belig-gende i meget store lejemål og bør, hvor det er muligt, sammenlignes med lejemål i samme størrelse og med samme faciliteter.

Retsstillingen er således, at hvor der er tale om lejemål i en speciel branche med karakter af supermarkedsdrift, så er det også den type af lejemål, der sammen-ligningsmæssigt er relevante.

Ad betydningen af et sammenligningslejemåls størrelse og anvendelse:

Den næste problematik er så, hvilke typer af supermarkedslejemål der er rele-vante.

I både litteraturen (f.eks. side 166-168 i "Erhvervslejeloven med kommentarer” af KarinLaursen) og retspraksis antages det, at sammenligningslejemålene skal være i nogenlunde samme størrelseskategori.

I UfR 1996.1431 Ø antog Østre Landsret, at et lejemål på 1.000 m2 kunne sammen-lignes med lejemål over 500 m2 . En ”tommelfingerregel” i relation til, hvad der sammenligningsmæssigt er rele-vant, er således, at de to lejere meningsfyldt skal kunne ”bytte” lejemål – og så

hver især fortsætte deres eksisterende butik/supermarkedsdriftfra den andens lejemål.

Er det praktisk muligt, så er udgangspunktet, at lejemålene kan være sammen-lignelige, i hvert fald i relation til branche og størrelse, og om de så også faktuelt er det, afhænger bl.a. af lejevilkårene og fordelingen af arealerne, samt selvfølge-lig beliggenheden.

I tilknytning hertil bemærkes i øvrigt, for så vidt angår discountdagligvarebutik-ker, at disse normalt ikke vil være sammenligningsmæssigt relevante ift. decide-rede supermarkeder, idet de typisk ikke blot er betydeligt mindre, men også har et helt andet omsætningsflow og et smalspektret varesortiment – det vil heller ikke give nogen mening for en discountbutik på eksempelvis 1.200 m2 at skulle bytte med et supermarkedslejemål på 2.750 m2 (svarende til arealet af det omtvi- stedelejemål, jf. princippet i ovennævnte Østre Landsrets afgørelse/UfR 1996.1431 Ø) og omvendt.

Helt konkret fokuserer discountbutikkerne således typisk på få varenumre med hurtigomsættelighed og minimal service, og disse er derfor også traditionelt i stand til at betale en noget højere husleje pr. m2 end de almindelige ”altfavnende” supermarkeder, der typisk har et meget bredt og mindre profitabelt varesorti-ment, hvilket man imidlertid er nødt til, idet dette mere eller mindre er essentielt for, at en butik af den størrelsesorden kan leve/opfylde kundernes forventninger.

Ligeledeser det sædvanligvis en nødvendighed, at et supermarked har egen slagterafdeling, hvorfor en del af lejemålets stue-/salgsarealer nødvendigvis må anvendes hertil – et forhold, der ikke gør sig gældende for discountbutikkerne.

Ovennævnte stemmer tillige med det, som ejendomsmægler, valuar, MDE, MRICS Skønsmand 2 har anført i sin skønserklæring af 8. december 2016 vedr. markedslejeregulering af et Kvickly-lejemål i Frederiksværk, jf. nærmere erklæ-ringens side … – ...

Det anførte underbygges også af retspraksis, herunder f.eks. TBB 2013.168 V, hvorafdet fremgår, at der besigtigelsesmæssigt/i sammenligningsgrundlaget indgik to betydeligt mindre Netto-butikker, men at disse ikke blev tillagt vægt, jf. boligrettens præmisser, som landsretten stadfæstede.

Ligeledes fremgår det af landsrettens præmisser i TBB 2021.36 Ø, at der ved fast- læggelsenaf markedslejen for et supermarkedslejemål særligt skulle tages ud- gangspunkt i andre sammenlignelige supermarkedslejemål – det var det skøns-manden i sagen havde gjort – og ikke, som var det boligretten havde gjort, andre nærliggende detaillejemål, der blev anvendt til andet end supermarked.

Østre Landsrets afgørelse i TBB 2021.36 Ø gjorde således op med den retsstilling, som (muligvis) var kommet til udtryk i Østre Landsrets afgørelse i TBB 2011.247

Ø – en dom der vedrørte de samme parter og det samme lejemål som i 2021-afgørelsen – hvorfor afgørelsen fra 2011 således ikke er gældende ret.

Ad tidspunktet for lejefastsættelse og aftalte fredningsperioder:

Det vil ofte være lejemål, der enten er nyindgået eller nyforhandlet/markedsleje-reguleret indenfor de seneste år/omkring varslingstidspunktet, der er mest rele-vante, mens f.eks. lejemål, hvor lejen ikke kan markedslejereguleres, almindelig-vis vil være mindre sammenlignelige/ikke-sammenlignelige, idet lejens størrelse vil være udtryk for et historisk lejeniveau, der evt. blot er indekseret og altså ikke udviser, hvad markedet aktuelt kan bære, hvis lejefastsættelsen var fri.

Ved vurderingen af et lejemåls sammenlignelighed er det således bl.a. relevant, om (a) lejen er reguleret indenfor de nærmeste år ift. varslingstidspunktet, om (b) en kontraktpart kan kræve lejen reguleret, eller om lejen er, og i en længere peri-ode har været, spærret/fredet for, at en kontraktpart kan kræve markedslejeregu-lering.

Hvis det sidste er tilfældet, dvs. at parterne således ikke i en længere periode har kunnetkræve lejen reguleret, så er den betalte leje meget sjældent udtryk for, hvaden kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale/betale på varslingstids- punktet, men derimod er lejen blot udtryk for, hvad parterne historisk har aftalt, og dette historiske lejeniveau er så evt. blot fremskrevet matematisk iht. et aftalt indekseringsvilkår.

Det bemærkes herved, at en spærring/fredning af lejens størrelse i sig selv ikke er afgørende for sammenligningsværdien, men derimod er det spærringen/fred-ningen kombineret med det tidsmæssige perspektiv, der svækker beviset.

Således vil en lejekontrakt indgået i 2013, hvor parterne ikke kan kræve lejen mar-kedslejereguleret før i 2028, i udgangspunktet ikke være udtryk for markedslejen i 2023 – mens en lejekontrakt indgået i 2020, godt kan være udtryk for markeds-lejen i 2023, idet lejen er aftalt/reguleret nogle få år forinden.

Der findes ikke nogen fast grænse for, hvornår en fredning fører til, at et sam-menligningslejemåls sammenligningsværdi er så svækket, at det reelt er uden værdi, men sammenligningsværdien svækkes som tiden går, og efter ca. 5 år er et sammenligningslejemåls bevisværdi antageligvis svækket så meget, at det re-elt set er uden bevisværdi.

2.5 Konkret om de i sagen fremlagte bevisligheder

Som anført ovenfor, har HFU Finsensvej i nærværende sag fravalgt at føre det efter landsretspraksis mest anvendte og afgørende bevis – nemlig syn og skøn.

Fravalget af at gennemføre syn og skøn må selvsagt komme HFU Finsensvej be-vismæssigt til skade, idet man har undladt at føre et særdeles relevant bevis for, hvad markedslejen udgør for det omtvistede lejemål på varslingstidspunktet.

Det eneste, som HFU Finsensvej har fremlagt til støtte for sin påstand om leje-forhøjelse, er relativt få sammenligningslejemål, der ovenikøbet har en tvivlsom sammenligningsværdi, jf. nærmere nedenfor:

2.5.1 Ad det af HFU Finsensvej i sagen fremlagte sammenlignings-

materiale

”Sammenligningslejemål” , hvor vilkår m.m. ikke er dokumenteret:

Indtil fire uger før hovedforhandlingen havde HFU Finsensvej alene fremlagt et beskedentuddrag af en række skønserklæringer, men ingen reelle sammenlig- ningslejemål.

Således havde HFU Finsensvej blot fremlagt følgende:

•… – Markedslejevurdering fra en skønserklæring fra 2020 vedr. en nu fraflyttet Irma på Rosenørns Allé.

•… – … til ovennævnte markedslejevurdering vedr. Rosenørns Allé. •… – Skønserklæring af den 2. januar 2020 vedr. en nu fraflyttet Irma på Sylows Allé.

•… – Skønserklæring, men ikke dennes bilag, af 10. december 2021 vedr. en Kvickly på Falkoner Allé.

•… – … til ovennævnte skønserklæring vedr. Falkoner Allé.

Fælles for det ovennævnte er, at der for ingen af de påberåbte ”sammenlignings-lejemål” er fremlagt lejekontrakter, lejeopkrævninger eller tilsvarende.

Hertil kommer, at de to Irma-lejemål (for længst) er opsagt og fraflyttet, hvorfor de efter gældende retspraksis ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, ligesom de i øvrigt arealmæssigt er meget mindre end det omtvistede lejemål, og også af den grund uden sammenligningsværdi.

Derudover har HFU Finsensvej fremlagt dele af en skønserklæring vedr. Kvickly på Falkoner Allé, men også her har man undladt af fremlægge lejekontrakten m.m.

Hertil kommer, at dette lejemål er genstand for en verserende ankesag om den krævede lejeforhøjelse, hvorfor dette lejemål tillige må anses som værende af me-get begrænset sammenligningsværdi – og hvis det skal indgå, så kan det maksi-malt ske med den leje, som boligretten fastsatte i boligretsdommen, og som er citeret i den som bilag H fremlagte ankestævning – dvs. en markedsleje, som er

kr. 574.506 ekskl. moms p.a. lavere, end den leje som HFU Finsensvej har henvist til i sagen.

Samlet set er materialet dog uden bevisværdi, og boligretten kan således se bort herfra.

Ad de af HFU Finsensvej på forberedelsens sidste dag fremlagte sammenlig- ningslejemål:

På sidstedagen for sagsforberedelsen – og det 1 time og 8 minutter før midnat/fri-stens udløb – fremlagde HFU Finsensvej 9 sammenligningslejemål, og det i form af følgende, hvortil bemærkes:

Ad Netto – Falkoner Allé 1-3, 2000 Frederiksberg (…): Dette sammenligningslejemål består af et bruttoareal på 766 m², dvs. et areal på under 30 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvorfor lejemålet allerede af den grund er uden eller i hvert fald af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålets beliggenhed er noget bedre end det omtvistede, at lejer er indrømmet en betydelig lejerabat på kr. 1.640.208,54 ekskl. moms, samt at lejemålet anvendes til discountbutik og derfor kan oppebære en højere leje pr. m².

Samlet set er dette sammenligningslejemål således af meget begrænset sammen-ligningsværdi (hvis nogen), ligesom den betydelige lejerabat, som lejer har mod-taget, den bedre beliggenhed og anvendelsen til discountbutik tilsiger, at lejen for dette sammenligningslejemål skal være betydeligt højere pr. vægtet m² end det omtvistede lejemåls leje.

Ad Rema 1000 – Nordre Fasanvej 176, 2000 Frederiksberg (…):

Dette sammenligningslejemål består af et bruttoareal på 1.157 m², dvs. et areal på godt40 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet er og har været fredet/spærret for markedslejeregu-lering siden 2019, hvilket svækker bevisværdien af lejemålet, idet det dog bemær-kes, at lejen er fastsat i forbindelse med indgåelsen af tillæg 1 af 29. juni 2020 som led i overdragelse af ejendommen fra Rema Butiksudvikling (et med lejer kon-cernforbundet selskab) til ATP-Ejendomme A/S, hvorfor lejemålet som følge af fredningen således ikke er uden bevisværdi – men modsat skal der tages højde for, at lejekontrakten/lejen er fastlagt som led i en sale-and-lease-back aftale, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 7.

Samlet set er dette sammenligningslejemål af beskeden sammenligningsværdi, idet lejemålet arealmæssigt afviger væsentligt fra det omtvistede lejemåls areal.

I det omfang der lægges vægt på dette sammenligningslejemål, skal der dog ta-ges højde for, at lejen pr. vægtet m² for dette sammenligningslejemål må anses for at være højere end for det omtvistede lejemål, idet lejemålet dels arealmæssigt er væsentligt mindre, og dels at lejemålet anvendes til discountbutik, hvor lejen pr. vægtet m² er højere, end hvis lejemålet blev anvendt til supermarked.

Ad Rema 1000 – Jagtvej 64-66, 2200 København N (…):

Dette sammenligningslejemål består af et bruttoareal på 1.313 m², dvs. et areal på under 48 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Endvidere er og har lejemålet været fredet/spærret for markedslejeregulering si-den 2013, hvilket yderligere svækker bevisværdien/sammenligningsværdien.

Samlet set gøres det derfor gældende, at dette sammenligningslejemål er uden sammenligningsværdi, hvorfor boligretten ved sagens afgørelse i sin helhed kan se bort herfra.

Ad Netto – Borgmestervangen 5, 2200 København N (…):

Først og fremmest bemærkes, at dette lejemål er og har været fredet/spærret for markedslejeregulering siden 2016, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet består af et bruttoareal på 1.720 m², dvs. et areal på ca. 62 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvilket, sammenholdt med, at dettelejemål anvendes til discountbutik, yderligere svækker sammenlignings- værdien.

Endvidere bemærkes, at lejemålet er beliggende på en væsentligt bedre lokation end det omtvistede, idet lejemålet er beliggende på Mimers Plads ved Nørrebro Station.

Henset til, at lejemål siden 2016 har været spærret/fredet for markedslejeregule-ring, kan dette ikke indgå som et relevant bevis ved vurderingen af det omtvi-stede lejemåls markedsleje, men selv hvis det kunne, så kan dette lejemål oppe-bære en væsentligt højere leje pr. vægtet m² end det omtvistede lejemål, hvorfor lejemålet ikke understøtter, at det omtvistede lejemåls aktuelle leje på varslings-tidspunktet var under markedslejen.

Ad Netto – Peter Bangs Vej 100, 2000 Frederiksberg (…):

Dette lejemål består af et bruttoareal på 1.636 m², dvs. et areal på ca. 59 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvilket, sammenholdt med, at dette lejemål an-vendes til discountbutik, svækker sammenligningsværdien betydeligt.

Endvidere bemærkes, at lejemålet er beliggende på en langt bedre lokation end det omtvistede, idet lejemålet er beliggende ved en S-togsstation, ligesom lejer er indrømmet en betydelig lejerabat på kr. 2.536.219,94 ekskl. moms.

Hensettil ovenstående er dette lejemål af ringe/mindre sammenligningsværdi, idet lejemålet endvidere må anses for at kunne oppebære en højere leje pr. vægtet m² sammenholdt med det omtvistede lejemål, idet lejemålet har en bedre belig- genhed,idet lejer er indrømmet en betydelig lejerabat, og idet lejemålet areal- mæssigter noget mindre end det omtvistede lejemål, ligesom det anvendes til discountbutik, hvor lejen pr. vægtet m² er højere.

Ad Netto – Jernbane Allé 36, 2720 Vanløse (…):

Først og fremmest bemærkes, at dette lejemål er og har været fredet/spærret for markedslejeregulering siden 2017, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet består af et bruttoareal på 1.679 m², dvs. et areal på ca. 60 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvilket, sammenholdt med, at dettelejemål anvendes til discountbutik, yderligere svækker sammenlignings- værdien.

Endvidere bemærkes, at lejemålet er beliggende på en væsentlig bedre lokation end det omtvistede, idet lejemålet er beliggende ud til Vanløse Station, hvor der både er adgang til S-tog og Metro.

Henset til, at lejemålet er og siden 2017 har været spærret/fredet for markedsle-jeregulering, kan dette ikke indgå som et relevant bevis ved vurderingen af det omtvistede lejemåls markedsleje, men selv hvis det kunne, så kan dette lejemål oppebæreen væsentligt højere leje pr. vægtet m² end det omtvistede lejemål, hvorforlejemålet ikke understøtter, at det omtvistede lejemåls aktuelle leje på varslingstidspunktet var under markedslejen.

Ad Meny – Southhamptongade 2, 2150 Nordhavn (…):

Hertil kommer, at lejer har modtaget en betydelig lejerabat på kr. 4.487.185 ekskl. moms,ligesom lejemålet nyopført anno 2017 og beliggende på en væsentligt bedre lokation end det omtvistede, idet lejemålet er beliggende i Nordhavnen og ud til Nordhavn Metrostation.

Endvidere bemærkes, at lejemålet må anvendes til andet end blot supermarkeds-butik, idet lejer tillige har ret til at drive café og vinbar fra lejemålet, ligesom der ikke er fremlagt dokumentation for, hvad lejen udgør i 2023.

Samlet set er dette lejemål således ikke sammenligneligt med det omtvistede le-jemål.

Ad Netto – Tapperitorvet 2, 1799 København V (…):

Først og fremmest bemærkes, at dette lejemål er og har været fredet/spærret for markedslejeregulering siden 2015, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af særdeles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet er beliggende på en væsentligt bedre lokation end det omtvistede, lejemålet er nyopført anno 2016, ligesom det består af et bruttoa-real på 1.679 m², dvs. et areal på under 46 % af det omtvistede lejemåls bruttoa- real,hvilket, sammenholdt med, at dette lejemål anvendes til discountbutik, svækker sammenligningsværdien betydeligt.

Endvidere er der ikke fremlagt dokumentation for, hvad lejen udgør i 2023, idet det alene fremgår. hvilken lejeparterne har aftalt i 2015/ved indgåelsen af leje-kontrakten.

På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at dette lejemål er uden sam-menligningsværdi, idet lejen på varslingstidspunktet ikke er dokumenteret, idet lejemålet har været fredet/spærret for markedslejeregulering siden 2015, idet le-jemålet er væsentligt nyere, idet lejemålet har en anden og væsentligt bedre be-liggenhed, idet lejemålet arealmæssigt er mindre end 50 % af det omtvistede le-jemåls areal, og idet lejemålet anvendes til discountbutik.

Ad Føtex – Tapperitorvet 44, 1799 København V (…):

Først og fremmest bemærkes, at dette lejemål har været fredet/spærret for mar-kedslejeregulering siden 2015, hvorfor lejemålet allerede af den grund er af sær-deles begrænset sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet er beliggende på en væsentligt bedre lokation end det omtvistede, og at lejemålet er nyopført anno 2016.

Endvidere er der ikke fremlagt dokumentation for, hvad lejen udgør i 2023, idet det alene fremgår, hvilken leje parterne har aftalt i 2015/ved indgåelsen af leje-kontrakten.

På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at dette lejemål er uden sam-menligningsværdi, idet lejen på varslingstidspunktet ikke er dokumenteret, idet lejemålet har været fredet/spærret for markedslejeregulering siden 2015, idet le-jemålet er væsentligt nyere, og idet lejemålet har en anden og væsentligt bedre beliggenhed.

Ad det øvrige sammenligningsmateriale fremlagt af HFU Finsensvej:

Foruden ovennævnte har HFU Finsensvej fremlagte en række forskellige ensidigt udarbejdede skemaer og oversigter, hvis indhold og rigtighed bestrides.

Skemaerne og oversigterne har i sin helhed karakter af hjælpebilag, og indholdet heraf udgør således ikke et særskilt bevis eller dokumentation for, at det anførte heri er korrekt.

Foruden ovennævnte har HFU Finsensvej fremlagt uddrag af en række markeds-rapporter fra EDC, Nordicals og Colliers, hvis betydning for sagen synes (meget) begrænset.

Rapporterne er udfærdiget på et generelt og meget overordnet niveau, og rap-porterne kan således ikke tages til indtægt for, at lejeniveauet er som påstået af HFU Finsensvej.

Ligeledes bemærkes, for så vidt angår. de af HFU Finsensvej fremlagte trafikmå-linger, at disse tillige må anses som værende uden bevisværdi.

Således er trafikmålingerne foretaget på forskellige tidspunkter og på lokationer, der ikke direkte relaterer sig til de i sagen fremlagte sammenligningslejemål.

Hertil kommer, at der ikke er taget højde for gående eller cyklister, hvorfor tra-fikmåleringerne ikke kan anvendes som dokumentation for, hvor mange poten-tielle kunder der faktisk kommer forbi de enkelte sammenligningslejemål i sa-gen.

Konklusion på det af HFU Finsensvej fremlagte sammenligningsmateriale:

Som gennemgået ovenfor er det af HFU Finsensvej fremlagte sammenlignings-materiale i det væsentlige uden bevis- og sammenligningsværdi.

De eneste sammenligningslejemål, der reelt set har relevans ved sagens afgørelse, og det alene med en beskeden sammenligningsværdi, er Rema 1000 på Nordre Fasanvej 176 og Netto på Peter Bangs Vej 100.

Når der imidlertid tages højde for, at disse to lejemål anvendes til discountbutik (hvorfor lejen pr. vægtet m² skal være højere end det omtvistede lejemåls leje pr. vægtetm²), det forhold, at lejemålene arealmæssigt er noget/betydeligt mindre end det omtvistede lejemåls areal, og det forhold, for så vidt angår Netto på Peter Bangs Vej 100, at lejer er indrømmet en betydelig lejerabat, så understøtter de pågældende lejemål ikke HFU Finsensvej påstand om lejeforhøjelse, især ikke i lyset af, og stillet overfor, de af sagsøgte fremlagte sammenligningslejemål, jf. lige nedenfor.

De resterende 7 fremlagte sammenligningslejemål er, især som følge af disses manglende aktualitet, uden betydning for sagens afgørelse.

2.5.2 Ad det af Coop Danmark i sagen fremlagte sammenlignings-

materiale:

Ad de af Coop Danmark fremlagte sammenligningslejemål:

Ad SuperBrugsen – Nørrebrogade 51-53, 2200 København N (…):

Denne SuperBrugsen er beliggende i lokaler, som er lejet på tre særskilte kon- trakter.Dette betyder, at lejen pr. vægtet m² alt andet lige vil være højere, idet der sædvanligvis betales en højere leje pr. m² i mindre lejemål, ligesom lejer har oplagte liebhaverinteresser i at leje alle tre lejemål – butikken er ikke levedygtig, hvis ikke den har adgang til alle tre lejemål.

Der skal ved sammenligningen med det omtvistede lejemål tages højde for oven- stående,men det medfører ikke, at denne SuperBrugsen er uden sammenlig- ningsværdi.

Når der ses på SuperBrugsen som en samlet enhed, så består lejemålet af et brut-toareal på 2.041 m², dvs. et areal på ca. 74 % af det omtvistede lejemåls bruttoa-real, ligesom anvendelsen er den samme som for det omtvistede lejemål – begge anvendes til supermarked.

På varslingstidspunktet/i 2023 kunne såvel udlejer som lejer kræve lejen regule-ret for dette lejemål.

Den samlede bruttoleje udgør for denne SuperBrugsen kr. 1.668 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a. (det både i marts og september 2023), hvorfor lejemålet understøt- ter, at den på varslingstidspunktetaktuelle leje ikke er væsentligt under mar- kedslejen.

Ad SuperBrugsen – Matthæusgade 50, 1666 København V (…):

Dette lejemål består af et bruttoareal på 3.536 m², dvs. et areal på ca. 127 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, ligesom anvendelsen er den samme som for det omtvistede lejemål – begge anvendes til supermarked – men sammenholdt med det omtvistede lejemål, har dette lejemål en bedre beliggenhed, herunder da le-jemålet er beliggende på et hjørne.

Lejemålet er arealmæssigt således ganske sammenligneligt med det omtvistede, mensammenligningsværdien svækkes af, at lejemålet er og har været fre- det/spærret for markedslejeregulering siden 2011.

Bruttolejen for dette lejemål udgjorde i 2023 kr. 6.769.623,96 ekskl. moms – sva-rende til kr. 2.134 ekskl. moms pr. vægtet m².

Ad SuperBrugsen – Halmtorvet 23-25, 1700 København V (…):

Lejen for dette lejemål er nyreguleret, idet markedslejen (dvs. nettolejen inkl. evt. drift) pr. 1. maj 2023 er aftalt til kr. 2.086.840 ekskl. moms, jf. erhvervslejelovens § 13.

Den fastlagte markedsleje svarer til kr. 1.400 pr. vægtet m² p.a.

Henset til, at lejen er reguleret få måneder fra varslingstidspunkterne i nærvæ- rendesag, må dette lejemål tillægges en betydelig bevisvægt ved sagens afgø- relse.

Det bemærkes i den henseende, at det forhold, at lejemålet har en, ift. det omtvi-stede lejemål, smal facade, ikke medfører, at lejemålet ikke kan anvendes som sammenligningslejemål, men der skal ved lejefastlæggelsen blot tages højde her-for – og den smallere facade kan ikke begrunde, at lejen skal være kr. 600 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a. lavere end lejen for det omtvistede lejemål, hvorfor dette

lejemål understøtter, at lejen for det omtvistede lejemål på varslingstidspunktet ikke er væsentligt lavere end markedslejen – tværtimod.

Ad SuperBrugsen – Søborg Hovedgade 66, 2860 Søborg (…):

Dette lejemål består af et bruttoareal på 1.834 m², dvs. et areal på ca. 66 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, ligesom anvendelsen er den samme som for det omtvistede lejemål – begge anvendes til supermarked. Begge dele styrker sam-menligningsværdien, omend det forhold, at arealet er noget mindre end det om-tvistede, taler for, at lejen for dette lejemål skal være højere pr. vægtet m² sam-menholdt med det omtvistede lejemål.

Hertilkommer, at lejen for dette lejemål er nyreguleret, idet bruttolejen pr. 1. april 2025 er aftalt til kr. 2.921.200 ekskl. moms (svarende til den aftalte nettoleje på kr. 2.800.000 ekskl. moms, med tillæg af a/c drift på kr. 121.100 ekskl. moms for 2025), jf. erhvervslejelovens § 13.

Den aftalte leje svarer til en årlig bruttoleje i 2025 på kr. 2.041 ekskl. moms pr. vægtet m², dvs. stort set på kronen det samme som den i 2023 for det omtvistede lejemål betalte bruttoleje.

Hensettil, at lejen er reguleret i 2025, skal dette lejemål tillægges betydelig be- visvægt ved sagens afgørelse, idet der tillige må tages højde for, at markedslejen formentlig er steget siden 2023 (om end næppe med et væsentligt beløb).

For fuldstændighedens skyld bemærkes, at bruttolejen for dette lejemål i marts 2023 udgjorde kr. 1.894.680 ekskl. moms p.a. – svarende til kr. 1.324 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a., og at bruttolejen i september 2023 udgjorde kr. 1.972.200 ekskl. moms p.a. – svarende til kr. 1.378 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a.

Dette lejemål understøtter således, at lejen for det omtvistede lejemål på vars-lingstidspunktet ikke er væsentligt lavere end markedslejen.

Ad SuperBrugsen – Njalsgade 25-27, 2300 København S (…):

Lejen for dette lejemål er vurderet i en verserende markedslejesag, og markeds-lejen/bruttolejen er pr. 17. juni 2022 vurderet til kr. 4.200.180 ekskl. moms (vur-deret nettoleje på kr. 3.229.700 ekskl. moms med tillæg af a/c drift på kr. 970.480 ekskl. moms). Den vurderede markedsleje svarer til kr. 1.861 pr. vægtet m² p.a.

Lejemåleter arealmæssigt ganske sammenligneligt med det omtvistede, idet dette lejemål består af et bruttoareal på 2.763 m², dvs. 5 m² mindre end det omt-vistede, svarende til 99,8 % af det omtvistede lejemåls areal.

Såvel vurderingstidspunktet som arealet taler derfor for en høj grad af sammen- ligningsværdi, men modsat svækkes sammenligningsværdienaf, at der er tale om en verserende og ikke afgjort markedslejesag.

På det foreliggende grundlag, og med udgangspunkt i vurderingen, understøtter dette lejemål, at lejen for det omtvistede lejemål på varslingstidspunktet ikke er væsentligt lavere end markedslejen.

Ad 365discount – Hermodsgade 3, 2200 København N (…):

Lejen for dette lejemål er nyreguleret, idet markedslejen/bruttolejen pr. 1. juni 2022 er fastlagt ved et retsforlig til kr. 1.789.200 ekskl. moms, jf. erhvervsleje-lovens § 13. Den fastlagte markedsleje svarer til kr. 2.162 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a.

Hensettil, at lejen er reguleret indenfor et år fra varslingstidspunket i nærvæ- rende sag, skal dette lejemål tillægges en betydelig bevisvægt ved sagens afgø-relse.

Dette sammenligningslejemål består dog alene af et bruttoareal på 969 m², dvs. et areal på ca. 35 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvilket svækker leje-målets sammenligningsværdi betydeligt.

Hertil kommer, at lejemålet anvendes til discountbutik, hvor lejen pr. vægtet m² er højere, end hvis lejemålet blev anvendt til supermarked.

Hvis boligretten ved sagens afgørelse skeler til discountbutikker (uanset at dette, jf. det ovenfor anførte, må anses for i hvert fald at være på kanten af gældende ret), så understøtter dette lejemål, at lejen for det omtvistede lejemål på varslings-tidspunktet ikke er væsentligt lavere end markedslejen.

Ad 365discount – Masnedøgade 11, 2100 København Ø (…):

Lejen for dette lejemål er nyreguleret, idet markedslejen/bruttolejen pr. 1. juli 2022 er fastlagt ved et retsforlig til kr. 1.727.100 ekskl. moms, jf. erhvervsleje-lovens § 13. Den fastlagte markedsleje svarer til kr. 1.875 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a.

Henset til, at lejen er reguleret indenfor ca. et år fra varslingstidspunket i nærvæ-rende sag, skal dette lejemål tillægges en betydelig bevisvægt ved sagens afgø-relse.

Dette sammenligningslejemål består dog alene af et bruttoareal på 1.029 m², dvs. et areal på ca. 35 % af det omtvistede lejemåls bruttoareal, hvilket svækker leje-målets sammenligningsværdi.

Hertil kommer, at lejemålet anvendes til discountbutik, hvor lejen pr. vægtet m² er højere, end hvis lejemålet blev anvendt til supermarked.

Ad Coop Danmarks øvrige lejemål i Københavnsområdet:

Som anført ovenfor, så påhviler det HFU Finsensvej af dokumentere/løfte bevis-byrden for, at den på varslingstidspunktet aktuelle leje var væsentligt under mar-kedslejen.

Det forhold, at Coop Danmark ikke har fremlagt alle sine discount- og supermar-kedslejemål i Københavnsområdet kan således ikke ved sagens afgørelse tillæg-ges processuel skadevirkning, idet dette i realiteten ville være at vende bevisbyr-den om, således at det påhviler Coop Danmark at bevise, at den at HFU Finsens-vej krævede leje ikke skulle være markedslejen.

Ved sagens afgørelse kan boligretten således i sin helhed se bort fra, at Coop Danmark har andre discount- og supermarkedslejemål i Københavnsområdet.

2.6 Konklusion på sagens bevisligheder

Når der ved vurderingen af de i sagen fremlagte sammenligningslejemål tages højde for:

at et sammenligningslejemål arealmæssigt skal være sammenligneligt med det omtvistede (dvs. lejerne skal meningsfyldt kunne ”bytte” lejemål – og så hver især fortsætte deres eksisterende butik/supermarkedsdrift fra den andens lejemål),

at lejen for et sammenligningslejemål, der er og i en længere periode (dvs. mere end 5 år) har været spærret for markedslejeregulering, blot er udtryk for et historisk lejeniveau og et evt. matematisk fremskrevet lejeniveau, og

at discountbutikker traditionelt er i stand til at betale en noget højere husleje pr. m² (formentlig omkring 20-25 %, jf. …),

kan det konkluderes, en stor andel af de i sagen fremlagte sammenligningsleje-mål er uden reel sammenligningsværdi, og at de resterende sammenligningsle-jemål ikke understøtter den af HFU Finsensvej krævede lejeforhøjelse.

Ved sagens afgørelse kan følgende lejemål indgå med en betydelig sammenlig-ningsværdi: •SuperBrugsen, Halmtorvet (hvor bruttolejen i 2023 og iht. erhvervsleje-lovens § 13 blev aftalt til kr. 1.400 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a.), og •SuperBrugsen,SøborgHovedgade(hvorbruttolejeni2025ogiht.er-hvervslejelovens § 13 blev aftalt til kr. 2.041 ekskl. moms pr. vægtet m²p.a.).

Dernæst kan følgende lejemål indgå med en middel sammenligningsværdi: •SuperBrugsen, Nørrebrogade (hvor bruttolejen i 2023 udgjorde kr. 1.668pr. vægtet m² p.a. for den samlede butik).

Afslutningsviskanfølgendelejemålindgåmedenbeskedensammenlignings-værdi: •SuperBrugsen,Njalsgade(hvormarkedslejenpr.juni2022afenskøns-mand i en verserende markedslejesag er vurderet til kr. 1.861 pr. vægtetm² p.a.), og •Netto, Peter Bangs Vej (hvor bruttolejen i 2023, efter fradrag af lejerabat-ten, udgjorde kr. 2.501 ekskl. moms pr. vægtet m² p.a.).

Som det fremgår ovenfor, er der reelt set kun 3 sammenligningslejemål, der kanindgåmedmereendenbeskedensammenligningsværdivedsagensafgørelse,ogalledisselejemålunderstøtter,atdenbetaltelejeimartsogseptember2023ikke var væsentligt under markedslejen – tværtimod.

Det eneste sammenligningslejemål, der ikke iht. gældende retspraksis er uden sammenligningsværdi, og som til dels understøtter den af HFU Finsensvej kræ-vede lejeforhøjelse, er Netto-lejemålet på Peter Bangs Vej, men en sådan ”enlig svale” er ikke tilstrækkelig til, at HFU Finsensvej har løftet sin bevisbyrde, lige- som dettelejemål, når der tages højde for, at det anvendes til discountbutik, i øvrigt må anses at understøtte, at den af Coop Danmark for det omtvistede leje-mål betalte leje i marts og september 2023 ikke var væsentligt under markeds-lejen.

På baggrund af ovenstående er Coop Danmark derfor at frifinde.

3. HOVEDANBRINGENDER

I tillæg til ovenstående gøres det overordnet og til støtte for den nedlagte afvis-ningspåstand gældende,

at HFU Finsensvej ikke har en aktuel interesse, og dermed ikke retlig interesse, i, at Coop Danmark skal anerkende, hvad markedslejen for det omtvistede lejemål udgjorde pr. den 31. marts 2023, idet der ikke af, eller på vegne af, HFU Finsensvej som udlejer i lejeforholdet er varslet lejeforhøjelse den 31. marts 2023, og

at HFU Finsensvejs påstande 1 og 2 derfor skal afvises. Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det overordnet og i tillæg til ovenstående gældende,

at den gældende leje på varslingstidspunktet (såvel den 31. marts 2023 som den 27. september 2025) ikke afviger væsentligt fra markedslejen,

at bevisbyrden herfor påhviler HFU Finsensvej, og at denne ikke er løftet i sa-gen,

at sammenligningslejemål, hvor bruttoarealet er mindre end 50 % af det omt-vistede lejemåls areal/hvor lejerne ikke kan ”bytte” lejemål uden påvirk-ning af deres eksisterende butik/supermarkedsdrift, er uden reel sammen-ligningsværdi,

at sammenligningslejemål, hvor lejen i en længere periode har været spærret for, at en part kan kræve markedslejeregulering, er uden reel sammenlig-ningsværdi,

at de i sagen relevante/anvendelige sammenligningslejemål alle tilsiger, at den gældende leje på varslingstidspunkterne ikke afviger væsentligt fra markedslejen,

at Coop Danmark derfor er at frifinde, at det ved tilkendelse af sagsomkostninger skal tillægges væsentlig betyd-ning, at HFU Finsensvej ikke overholdt den af parterne og retten aftalte plan for sagens forberedelse, hvorfor Coop Danmark, mindre end 4 uger før ho-vedforhandlingen, har måttet forholde sig til omfattende bilagsmateriale fremlagt af HFU Finsensvej, samt at Coop Danmark har opfyldt den af HFU Finsensvej ved processkrift af 3. marts 2025 fremsatte provokation – som HFU Finsensvej efterfølgende har bestridt er relevant for sagen – og endelig,

at det af HFU Finsensvej anførte ikke kan føre til et andet resultat. …”

HFU Finsensvej ApS har i sit processkrift af 28. april 2025 anført:

”… 1. Bemærkninger til de af COOP fremlagte sammenligningslejemål

Sagsøgeren har følgende bemærkninger til de supplerende sammenlignings-lejemål, som sagsøgte har fremlagt med sit sammenfattende processkrift af 24. april 2025:

a. SuperBrugsen, Søborg Hovedgade 66, 2860 Søborg (…)

Dette lejemål har med sin placering i Søborg i Gladsaxe Kommune en helt an-den beliggenhed end det omhandlede. Afstanden til det omhandlede lejemål er ca. 6 km, og området er præget af villaer, en meget lavere befolkningstæthed og må generelt karakteriseres som et forstadsområde.

Ved COOP’s egen ønskede vægtning er den aftalte leje på kr. 2.041 ekskl. moms pr. vægtet m².

Det er sagsøgerens opfattelse, at lejemålet som følge af sin beliggenhed ikke er sammenligneligt med det omhandlede.

Hvis lejemålet på Søborg Hovedgade 66, 2860 Søborg alligevel skal indgå i vur-deringsgrundlaget, må der ved sammenligningen med lejemålet på Finsensvej 14 nødvendigvis tages højde for – og korrigeres for – følgende væsentlige for-hold:

- Det generelt lavere lejeniveau i Søborg / Gladsaxe Kommune: Beliggen-heden i Søborg i Gladsaxe Kommune er som nævnt ikke sammen-lignelig med det omhandlede lejemåls beliggenhed i starten af Fin-sensvej på Frederiksberg.

Ejendomspriserne er væsentligt højere på Frederiksberg end i Sø-borg, og det samme gælder i høj grad befolkningstætheden og leje-niveauerne.

På … i den som … fremlagte markedsrapport fra EDC Erhverv an-føres i overensstemmelse hermed følgende om afkastkrav og mar-kedsleje i kr. pr. m2 for Frederiksberg (samt Østerbro og Gentofte):

For Københavns Vestegn, hvortil Gladsaxe Kommune normalt henreg-nes, anføres i samme rapport følgende afkastkrav og markedsleje:

Som det ses, er lejen for primære og sekundære områder ifølge disse angivelser henholdsvis 37,5 % og 33,3 % højere på Frederiks-berg end på Københavns Vestegn.

Ovennævnte tal er selvsagt meget generelle og dækker relativt store områder, men selv hvis det lægges grund, at lejeniveauet i Sø-borg er højere end Vestegnen som helhed, og forskellen mellem Frederiksberg og Søborg derfor ligger på eksempelvis 20% eller 25% (og ikke 33,3-37.5 % som ovennævnte data fra EDC indikerer), vil den for SuperBrugsen på Søborg Hovedgade 66 aftalte leje på kr. 2.041 ekskl. moms pr. vægtet m² med et tillæg på 20 % eller 25 % (for at korrigere forskellen mellem Søborg og Frederiksberg) sva-rende til en leje på kr. 2.450 eller kr. 2.550 på Frederiksberg.

Det er sagsøgerens opfattelse, at der – hvis der overhovedet skal ske sam-menligning med Søborg Hovedgade 66 – skal ske en sådan korrek-tion, da lejeniveauet generelt er væsentligt højere på Frederiksberg.

- Parkeringspladser: Til Finsensvej 14 hører som bekendt – ud over selve det lejede areal – 58 p-pladser, som er forbeholdt SuperBrug-sens kunder.

Det er ikke tilfældet for lejemålet på Søborg Hovedgade 66. Dette lejemål har visse parkeringspladser i det areal i kælderen, som alle rede indgår i lejemålets areal. Dertil kommer parkeringspladser på terræn, som COOP’s kunder kan benytte, men de parkeringsplad-ser er ”fælles for bolig og erhverv” , og anvendelsen sker i overens-stemmelse med Gladsaxe Kommunes anvisninger, jf. lejekontrak-tens punkt 1.2 (…), og er derfor ikke forbeholdt COOPs kunder.

Ved sammenligning mellem Finsensvej 14- og Søborg Hovedgade 66-lejemålene skal der derfor tages højde for, dels at parkerings-pladser generelt har en væsentlig højere værdi/markedsleje på Fre-deriksberg

(som nævnt kr. 12.000 pr. p-plads pr. år) end i Søborg, og

dels at der for så vidt angår parkeringspladserne ved Søborg Ho-vedgade 66-lejemålet er grundlag for et yderligere nedslag, da de ikke er forbeholdt lejerens/COOPs kunder, men er ”fælles for bolig og erhverv” og underlagt ”Gladsaxe Kommunes anvisninger” .

Det er sagsøgerens opfattelse, at det som bilag N fremlagte lejemål på Søborg Hovedgade 66 ikke er egnet til at indgå som sammenligningsgrundlag ved vur-deringen af markedslejen for det omhandlede lejemål. Hvis lejemålet alligevel findes egnet til at indgå ved vurderingen af markedslejen for Finsensvej 14 må det af de ovennævnte grunde imidlertid anses at underbygge, at den aktuelle leje for Finsensvej 14 er væsentlig lavere end markedslejen.

b. SuperBrugsen, Njalsgade 25-27, 2300 København S (…)

For dette lejemål har COOP fremlagt en skønsrapport i en verserende markedslejesag, og COOP henviser til skønsmandens vurdering i denne skønsrapport og ikke til den aktuelle leje, som er væsentlig højere. Da sagen fortsat verserer har rapporten kun en meget begrænset bevisværdi, men i det omfang den findes egnet til at indgå i vurderingen, har sagsøgeren følgende bemærkninger dertil:

Det fremgår af punkt 1.2 i allonge nr. 4 til lejekontrakten (…), at arealerne i henhold til en udført landinspektør-opmåling udgør 1.751 m2 i stueplan, 1.012 m2 på 1. sal, 0 m2 i kælder og 25 m2 i varerepos, hvilket svarer til et vægtet areal på 2.259,50 m2 ved den af COOP selv foretrukne vægtning. Samme sted (…) fremgår det, at der til lejemålet hører én (1) parkeringsplads.

I den fremlagte skønsrapport er lejen for en parkeringsplads anslået til kr. 1.000 pr. måned / kr. 12.000 pr. år. (jf. …).

Ved sammenligning med Finsensvej 14 må der derfor nødvendigvis tages højde for, at der i lejen for Finsensvej 14 indgår en betaling for de nævnte 58 p-pladser, mens der i lejen for Njalsgade 25-27 indgår betaling for én parke-ringsplads. Samtidig skal der ved sammenligningen tages højde for, at den af COOP angivne leje er lejeniveauet pr. 17. juni 2022, og at denne leje pr. 1. december 2022 skal indekseres i henhold til nettoprisindekset men minimum med 2% og maksimum 4% (jf. § 6 i lejekontrakten, …) for at fremskrive lejen til de relevante varslingstidspunkter i denne sag.

Når der tages højde for disse forhold, kan lejen for SuperBrugsen på dels Finsensvej 14 og dels Njalsgade 25-27 (sidstnævnte som vurderet i den fremlagte, men af udlejeren af lejemålet omtvistede skønserklæring) opgøres til følgende, når COOP’s egen foretrukne vægtning lægges til grund:

Når parkeringspladserne fjernes fra ligningen, er lejen for Njalsgade 25-27 (uden p-plads) i henhold til den fremlagte skønserklæring derfor kr. 202 pr. m2 , eller 12,02 %, højere end lejen for Finsensvej 14.

I det omfang der overhovedet er grundlag for at inddrage Njalsgade 25-27-leje-målet ved vurderingen af markedslejen, underbygger det snarere, at den aktu-elle leje for det omhandlede lejemål er væsentligt lavere end markedslejen.

c. Hermodsgade 3, 2200 København N (…)

Dette lejemål har en beliggende, der er ”tilbagetrukket fra Tagensvej” , jf. skøns-mandens formulering på side ... Placeringen fremgår af følgende luftfoto med markering af den ejendom, hvori lejemålet er beliggende:

Som det ses, er lejemålet således ikke synligt for den betydelig trafik på Tagens-vej, hvilket må anses at gøre det betydeligt mindre attraktivt end eksempelvis

det omhandlede lejemål, som er beliggende umiddelbart ud til Finsensvej, der for så vidt angår trafikmængde, er sammenligneligt med Tagensvej.

Det fremgår desuden af skønsrapporten, at lejemålet har ”begrænset parke-ringsmuligheder” , ”lille adgangsvej for varelevering (via vareelevatorens dør)” , og at ”Varelevering skal ske via vareelevatoren fra gadeplan via fortovet og ga-deparkering” .

Særligt beliggenheden væk fra Tagensvej fremstår som afgørende for, at skøns-manden har vurderet markedslejen for dette lejemål til kr. 2.163 ekskl. moms pr. vægtet m² (ved vægtning efter det af COOP ønskede princip).

Når der tages højde for denne mindre attraktive beliggenhed, og der samtidig korrigeres for værdien af parkeringspladserne ved Finsensvej 14, taler også dette sammenligningslejemål snarest for, at lejen for Finsensvej 14 er væsentlig under markedslejen.

d. Masnedøgade 11, 2100 København Ø (…)

Den af COOP anførte leje for dette lejemål er fremkommet ved et retsforlig, hvori parterne ganske vist skriver, at de ”er enige om, at markedslejen […] udgør kr. 1.727.100 ekskl. moms og forbrug, men inkl. drift, skatter og afgifter ”, men det fremgår af selvsamme forlig, at der mellem COOP og udlejeren også var en tvist om driftsudgifterne, idet der af udlejer ”ikke er udarbejdet driftsregnskaber for lejemålet i en årrække ”, og at tvisten herom blev løst samtidig.

Det fremstår sand-synligt, at tvisten om udlejerens manglende aflæggelse af driftsregnskaber gen-nem en årrække har påvirket aftalen om lejereguleringen i COOPs favør.

Derudover bemærkes følgende vedrørende dette lejemål:

- Lejemålet har ingen arealer på 1. sal eller i kælderen. For dette leje-mål må en større del af stueetage-arealet på i alt 909 m2 derfor af sættes til sekundære formål end det er tilfældet for de lejemål, som har arealer på 1. sal eller i kælderen. Ved vurderingen af lejen for dette lejemål bør der derfor tages højde for dette.

- Lejemålet ikke beliggende ved en større indfaldsvej og er derfor ikke synlig for et større antal forbipasserende. Afstanden til Jagtvej er således 150 meter, og afstanden til Østerbrogade er 200 meter.

- Der hører ikke parkeringspladser til lejemålet.

De ovennævnte tre forhold er væsentlige og forklarer til fulde den relativt lave leje på kr. 1.875 ekskl. moms pr. vægtet m2 (ved vægtning i henhold til den af COOP valgte metode).

2. Øvrige bemærkninger til COOPs processkrift af 24. april 2025

Jeg har desuden følgende bemærkninger til sagsøgeren

a. Det omhandlede lejemål

COOP anfører om det omhandlede lejemål, at det blev overdraget til COOP ui-standsat og som beset. Det er ikke korrekt, idet lejemålet blev overdraget til COOP fuldt indrettet.

Sagsøgte ignorerer fortsat spørgsmålet om værdiansættelse af de 58 parkerings-pladser og gentager udelukkende udsagnet om, at COOP ikke har eksklusiv brugsret til parkeringspladserne.

Det bemærkes hertil, at det fremgår direkte af lejekontraktens § 1, stk. 3, at ”P-pladser forsynes med ”forbeholdt kunder til SuperBrugsen” ”, og at der gælder ”Tidsbegrænsning på 1 time i forretningernes åbningstid.” Disse vilkår er udle-jer selvsagt bundet af, og de indebærer, at parkeringspladserne står til fuld rå-dighed for kunder til SuperBrugsen, idet tidsbegrænsningen udelukker dags-parkeringer, og idet skiltet og parkeringspladserne beliggenhed indebærer, at de facto stort kun er til gavn for og benyttes af sagsøgtes kunder, hvilket også har været parternes intention.

Parkeringspladserne har en betydelig værdi, og det er afgørende, at den anslås ved sammenligningen med de øvrige lejemål.

I den … fremlagte skønsrapport vedrørende Njalsgade 25-27, 2300 København S, er lejen pr. parkeringsplads anslået til kr. 1.000 pr. måned, svarende til kr. 12.000 pr. år. I rapporten i … henvises der (…) desuden til, at den månedlige leje pr. parkeringsplads netop udgør kr. 1.000 for lejemål beliggende Holm-bladsgade 70, 23000 Københavns S, og Jenagade 22, 2300 København S. I sagen findes der dermed dokumentation for følgende lejeniveauer for parkeringsplad-ser:

- Nørrebrogade 51, 2200 København N: Kr. 1.157,63 pr. parkerings-plads (…)

- Falkoner Alle 90, 2000 Frederiksberg: Kr. 1.000 pr. parkeringsplads (jf. …)

- Njalsgade 25-27, 2300 København S: Kr. 1.000 pr. parkeringsplads (jf. …)

- Holmbladsgade 70, 23000 Københavns S: Kr. 1.000 pr. parkerings-plads (jf. …)

- Jenagade 22, 2300 København S: Kr. 1.000 pr. parkeringsplads (jf. …)

Det er på den baggrund sagsøgerens klare opfattelse, at de 58 p-pladser må og skal tillægges en værdi på kr. 1.000 pr. stk., og at der skal tages fuldt ud højde herfor ved sammenligningen med de i sagen fremlagte lejemål.

Sagsøgeren er helt uenig i sagsøgtes bemærkninger om, at lejekontraktens be-stemmelser om den årlige regulering af lejen, hvorefter lejen reguleres med 0,75 % af den årlige stigning i nettoprisindekset, men minimum 2 % og maksimum 4 %, skulle være et ”for udlejer særligt gunstigt lejevilkår” . Det er helt sædvanligt med et minimumsregulering på 2%, hvilket da også svarer til Nationalbankens inflationsmål.

Samtidig medfører lejekontraktens vilkårene om, at reguleringen skal svare til 75% af nettoprisindekset, og at reguleringen maksimeres til 4 %, at COOP i perioder, hvor inflationen er over 2 %, opnår en nedsættelse af lejen, når der korrigeres for prisudviklingen.

Betydningen af et sådanne vilkår er afklaret i retspraksis med TBB.2007.269Ø (Zinnsgade-dommen), som der er redegjort nærmere for i af Louise Faber i Leje-vilkårenes betydning for markedslejen (s. 179-202. i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret (Lejefastsættelse og lejeregulering)). Det fremgår heraf, at der skal ses på den normale markedspraksis for indekseringsbestemmelser, og en even-tuel fravigelse derfra skal værdiansættes baseret på en 4-årige periode. Sagsøge-ren agter at redegøre nærmere herfor under hovedforhandlingen.

Vedrørende vilkåret om vedligeholdelse og fornyelse bemærkes, at stort alle sammenligningslejemålene har lignende vilkår, om at lejeren har den fulde ved-ligeholdelses- og fornyelsespligt til alt inden for lejemålets ydre grænser. Dertil kommer, at ejendommen, hvori det omhandlede lejemål er beliggende, er rela-tivt ny, hvilket reducerer vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet væsentligt i forhold til mange af sammenligningslejemålene.

b. Betydningen af skønserklæringer

Sagsøgte har i processkriftet af 24. april 2025 fremsat en række bemærkninger om betydningen af skønserklæringer i markedslejesager, som nærmest giver indtryk af, at der skal gennemføres syn og skøn i markedslejesager. Det er selvsagt ikke korrekt.

I markedslejesager sættes retten netop med lægdommere, som har en særlig viden om markedslejesager, og som fuldt ud er i stand til at vurdere betydningen af dokumentation for markedslejen.

Det afgørende er i praksis den dokumentation, og i overensstemmelse hermed vil skønserklærin-ger, hvori en markedslejevurdering udelukkende eller næsten udelukkende er baseret på skønsmandens subjektive vurdering uden henvisning til konkrete sammenligningslejemål, også fortsat blive tilsidesat.

Sagsøgeren agter også at komme nærmere ind på dette spørgsmål under hoved-forhandlingen.

c. Lejemål der kan indgå som sammenligningsgrundlag

Sagsøgeren er ganske uenig i sagsøgtes udokumenterede udsagn om, hvilke le-jemål der er relevant ved sammenligningen, herunder at udsagnene om, at leje-mål der er noget mindre end det omhandlede ikke kan indgå, om at visse su-permarkedskoncepter generelt betaler en højere leje, og om at lejemål der er mere end 5 år gamle mere eller mindre automatisk må udgå som sammenlig-ningsgrundlag, hvis de er underlagt fredning for markedslejeregulering. Sagsø-geren agter at komme med bemærkninger hertil under hovedforhandlingen …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagen angår i første række spørgsmålet om, hvorvidt varslingsskrivelsen af 31. marts 2023 er gyldig, idet kravet om lejeregulering blev fremsendt af Holberg Fenger Invest A/S i stedet for HFU Finsensvej ApS.

Det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 8, at et krav om regulering af lejen, der kan gennemføres med tre måneders varsel, skal være skriftlig og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse samt oplysning om adgangen til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmin-dre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Boligretten lægger til grund, at varslingsskrivelsen af 31. marts 2023 indeholder oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse, og om Coop Danmark A/S’ adgang til at gøre indsigelse. Herefter, og da Coop Danmark A/S, der den 3. maj 2023 gjorde brug af adgangen til at gøre indsigelse, ikke har været i tvivl om, hvem der var afsender af varslingsskrivelsen, og hvilket lejemål, der var tale om, fin-der boligretten, at varslingsskrivelsen er gyldig.

Sagen angår herefter, om HFU Finsensvej ApS, som anført i varslingsskrivelsen, var berettiget til at kræve lejen reguleret med en årlig forhøjelse på 1.437.908,56 kr.

Efter erhvervslejelovens § 13, stk. 1, kan hver part i et lejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den

leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville af-tale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokaler-nes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestil-stand. Det følger endvidere af bestemmelsen, at der ved anvendelse af sammen-lignelige lejemål i vurderingen af markedslejen, skal tages højde for samtlige re-levante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.

Bevisbyrden for, at lejen på varslingstidspunktet var væsentligt lavere end mar-kedslejen, påhviler HFU Finsensvej ApS. Boligretten bemærker, at HFU Fin-sensvej ApS, som det helt klare udgangspunkt, ikke kan overvælte bevisbyrden på Coop Danmarks A/S, og at det derfor heller ikke kan tillægges processuel skadevirkning, at Coop Danmark A/S ikke i videre omfang har fremlagt lejeop-lysninger for Coop Danmarks A/S´ øvrige lejemål beliggende i København.

Boligretten har besigtiget det i sagen omhandlede lejemål, Finsensvej 14A, st., samt yderligere 11 sammenligningslejemål. Da der ikke er udmeldt syn og skøn, og da den vurdering, der var foretaget af Person 2, som efter det oplyste ligger til grund for varslingen af markedslejeforhøjelse, ikke er fremlagt, er det alene sammenligningslejemål, som ligger til grund for boligrettens vur-dering af markedslejen af det omtvistede lejemål.

Boligretten finder, at enkelte af de besigtigede lejemål, herunder Rema 1000, Jagtvej 64, 365discount, Hermodsgade 3, SuperBrugsen, Nørrebrogade 51-53 og SuperBrugsen, Søborg Hovedgade 66 ikke kan tjene til direkte sammenligning i vurderingen af markedslejen med lejemålet Finsensvej 14A, st. For så vidt angår SuperBrugsen, Søborg Hovedgade 66, bemærker boligretten, at dette lejemål er beliggende i Søborg knap 6 km fra lejemålet Finsensvej 14A, st., hvilket – i hvert fald på det foreliggende grundlag, hvor der foreligger mange andre sammenlig-ningslejemål i nærområdet – gør lejemålet uegnet som sammenligningsgrund-lag.

Derimod finder boligretten, at lejemålene Netto, Jernbane Allé 36, Netto, Peter Bangs Vej 100 og Netto, Borgmestervangen 5, uanset at disse tre lejemål anven-des til discountbutik, samt lejemålet SuperBrugsen, Matthæusgade 50 i høj grad er sammenlignelige med lejemålet Finsensvej 14A, st., men at også lejemålene Netto, Falkoner Alle 1-3, Rema 1000, Nordre Fasanvej 176 og SuperBrugsen, Halmtorvet 25 kan tjene som sammenligningsgrundlag.

Efter bevisførelsen, herunder besigtigelsen af lejemålet Finsensvej 14A, st., og oplysningerne om de fremlagte og besigtigede sammenligningslejemål, finder boligretten, at den årlige leje, som på varslingstidspunktet udgjorde 4.012.291,44 kr. ekskl. moms og driftsudgifter, var væsentligt lavere end mar-kedslejen, og at der derfor bør ske en lejeforhøjelse, således at den årlige leje

med virkning fra den 1. juli 2023 udgør 4.944.536,72 kr. ekskl. moms og drifts-udgifter.

Boligretten har herved navnlig henset til lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand sammenholdt med de ovenfor an-førte sammenligningslejemål.

Boligretten tager herefter HFU Finsensvej A/S’ subsidiære påstand til følge, hvorefter Coop Danmark A/S skal anerkende en lejeforhøjelse med 932.245,28 kr., der fordeles over fire år, jf. erhvervslejeloven § 13, stk. 4, og forrentes som påstået.

Boligretten finder efter sagens udfald, at Coop Danmark A/S skal betale sagsomkostninger til HFU Finsensvej ApS. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi (det vundne beløb på 932.245,28 x 5), forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 230.000 kr. ekskl. moms, og retsafgift af det vundne beløb med 110.000 kr. HFU Finsensvej ApS er momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Coop Danmark A/S skal anerkende, at den årlige leje for HFU Finsensvej A/S´ lejemål beliggende Finsensvej 14A, st., 2000 Frederiksberg, med virkning fra den 1. juli 2023 forhøjes med 932.245,28 kr. ekskl. moms og driftsudgifter, såle-des at den årlige leje herefter udgør 4.944.536,72 kr. ekskl. moms og driftsud-gifter, dog således at lejeforhøjelsen fordeles over fire år i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og forhøjes med 233.061,32 kr. ekskl. moms og driftsudgifter med virkning fra henholdsvis 1. juli 2023, 1. juli 2024, 1. juli 2025 og 1. juli 2026 med tillæg af procesrente fra forfaldsdagen for de enkelte lejebetalinger, første gang den 1. juli 2023, og til betaling sker.

Coop Danmark A/S skal til HFU Finsensvej A/S betale sagsomkostninger med 340.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 27-06-2025 kl. 12:45 Modtagere: Advokat (L) Erik Mølenberg, Sagsøgte COOP DANMARK A/S, Advokat (H) Simon Paul Langvardt Müller, Boligdommer 2, Boligdommer 1, Sagsøger HFU Finsensvej ApS

Sagen drejer sig om markedslejeforhøjelse, jf. erhvervslejelovens § 13.

Civilsag · 1. instans

KilderDomsdatabasen →

Kilde: https://domsdatabasen.dk/#sag/10982