BS-35457/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 171.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 1. maj 2024

Sag BS-35457/2022-FRB

Helleruphus A/S (advokat Dennis Hofmann)

mod

Lejer (virksomhed) v/Vidne 1 (advokat Alexander Christian May-Worre)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 20. september 2022.

Sagen drejer sig om en af sagsøger afgivet varsling af lejeforhøjelse i henhold til erhvervslejelovens § 13 for det af sagsøgte lejede erhvervslejemål, beliggende Smallegade 26B, st. th., 2000 Frederiksberg.

Sagsøgeren, Helleruphus A/S, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Lejer (virksomhed) v/Vidne 1, tilpligtes at anerkende:

at lejen for de af sagsøgte lejede lokaler ifølge lejekontrakt oprindeligt indgået 26. november 1965, beliggende Smallegade 26B, st. th., 2000 Frederiksberg, med virkning pr. 1. december 2022 udgør kr. 123.000,00 ekskl. forbrugsomkostninger m.v.

at der herefter skal betales følgende leje:

2

Gældende leje pr. varslingstidspunktet 47.280,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202218.930,00 kr. Ny leje pr. 1. december 202266.210,00 kr.

Gældende leje pr. 1. december 202266.210,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202318.930,00 kr. Ny leje pr. 1. december 202385.140,00 kr.

Gældende leje pr. 1. december 202385.140,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202418.930,00 kr. Ny leje pr. 1. december 2024104.070,00 kr.

Leje pr. 1. december 2024104.070,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202518.930,00 kr. Ny leje pr. 1. december i 2025123.000,00 kr.

med tillæg af de huslejestigninger, der efter lejekontrakten er hjemlet efter varslingstidspunktet samt

at lejeforhøjelsen forrentes med sædvanlig procesrente fra lejebeløbenes forfald til betaling sker.

Sagsøgte, Lejer (virksomhed) v/Vidne 1, har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Sagen angår, om sagsøgeren, Helleruphus A/S, er berettiget til at kræve en varslet lejeforhøjelse i medfør af erhvervslejelovens § 13 for et af sagsøgte, Lejer (virksomhed) v/Vidne 1 (herefter ”Vidne 1”), lejet erhvervslejemål, beliggende Smallegade 26B, st. th., 2000 Frederiksberg.

Af lejekontrakten, der oprindeligt er indgået den 26. november 1965, fremgår bl.a. følgende:

” § 2. Lejen og dens betaling

1. Lejen udgår årlig 3.173,19 kr. skriver tre tusinde eethundrede syvtitre/19

Denne leje kan forhøjes i overensstemmelse med lejeloven.

3

2. Om forhøjelse som følge af skatte- og afgiftsstigninger m.v. henvi-ses til § 10. Sådan forhøjelse er i tidligere lejemål foretaget senest den 1.7.65. Ved en senere påligning af forøgede skatter og afgifter vil den nævnte dato blive taget som udgangspunkt.”

…

§ 5. Vedligeholdelse.

1. Er intet andet aftalt, påhviler det udlejeren at holde det lejede for-svarligt vedlige og at holde alle dertil hørende indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde i god og brug-bar stand. Såfremt den indvendige vedligeholdelse påhviler udleje-ren, skal fornyelse af taper, maling eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde foretages af ham, så ofte sådant under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter sædvane-mæssigt er påkrævet.

…

§ 10. Skatter og afgifter m.v.

1. Pålægges der ejendommen nye vej-, kloak- eller andre lignende bi-drag til det offentlige, forøgede udgifter til w.c.- og vandafgifter, elektricitets-, renovations- og skorstensfejningsbidrag el. lign., her-under brandslukningsbidrag, eller en forøgelse af de ejendommen påhvilende skatter, herunder også – udover hvad der følger af bestem- melsen i lejelovens § 37 – om forøgelse, der skyldes stigning i ejendoms-værdien, er udlejeren berettiget til gennem en lejeforhøjelse at for-lange udgiftsforøgelsen udlignet på samtlige lejligheder og lokaler i ejendommen. …

2. …

3. Indtræder der bortfald eller nedsættelse af de oven for nævnte skat-ter, bidrag eller afgifter, nedsættes lejen forholdsmæssigt i overens-stemmelse med reglerne i lejelovens § 37.

…

§ 16. Særlige bestemmelser for lejemål om erhvervs- og forretningslo-

kaler

1. …

4

…

6. Uanset modsat bestemmelse i § 23 i lov om leje påhviler al vedlige-holdelse samt forandring af det lejede – derunder forandringer af enhver art, der kræves af de forskellige autoriteter eller offentlige tilsyn – samt endvidere særlig vedligeholdelse af gulve og gulvbe-lægning samt alt malerarbejde, lejeren.

…

Lejeren har ret til at overdrage lejemålet til en af ejeren forinden god-kendt ny lejer.”

Ved allonge underskrevet henholdsvis den 2. og 8. april 2007 blev lejemålet af-stået til Person 1. Af allongen fremgår bl.a. følgende:

”I henhold til lejekontrakten kan lejemålet afstås til en af udlejer i for-vejen godkendt lejer indenfor samme branche.

I overensstemmelse hermed afstås lejemålet pr. 1. april 2007 til

Person 1

…

Afståelsen er betinget af, at ny lejer indtræder i samtlige rettigheder og forpligtigelser vedrørende lejemålet, herunder indbetale a/c beløb, samt afregninger efter forbrugsmålere samt eventuelle mangler i forbindelse med dennes fraflytning. De allerede indbetalte beløb for så vidt angår depositum og forudbetalt leje overtages af den nye lejer.

Til dækning af udlejers omkostninger i forbindelse med afståelse, frem-leje og bortforpagtning kan udlejer af den nye lejer kræve et gebyr på p.t. kr. 2.000,00. Gebyret reguleres efter prisindekset, idet der som ud-gangspunkt tages prisindekset ved lejemålets begyndelse.”

Ved allonge underskrevet henholdsvis den 18., 22. og 23. januar 2019 blev leje-målet afstået til Vidne 1. Af allongen fremgår bl.a. følgende:

”I henhold til lejekontrakten kan lejemålet afstås til en af udlejer i for-vejen godkendt lejer indenfor samme branche, isforretning.

I overensstemmelse hermed afstås lejemålet pr. 19. december 2018 til

5

Vidne 1

…

Afståelsen er betinget af, at ny lejer indtræder i samtlige rettigheder og forpligtigelser vedrørende lejemålet, herunder Indbetalte a/c beløb, samt afregninger efter forbrugsmålere samt eventuelle mangler i forbin-delse med dennes fraflytning. De allerede indbetalte beløb for så vidt angår depositum overtages af den nye lejer.

Til dækning af udlejers omkostninger i forbindelse med afståelse kan udlejer af den nye lejer kræve et gebyr på p.t. kr. 4.000,00. Gebyret regu-leres efter prisindekset, idet der som udgangspunkt tages prisindekset ved lejemålets begyndelse.

Lejekontraktens øvrige bestemmelser ratihaberes.”

Med overtagelsesdato den 1. januar 2020 erhvervede Helleruphus A/S den ejen-dom, hvori det omtvistede lejemål er beliggende.

Den 16. august 2022 varslede Helleruphus A/S lejeforhøjelse for lejemålet under henvisning til erhvervslejelovens § 13, således at den årlige leje forhøjes fra 47.280 kr. ekskl. moms til 123.000 kr. ekskl. moms med regulering over 4 år sva-rende til den af Helleruphus A/S nedlagte påstand.

Det er ubestridt, at de formelle krav til lejeforhøjelsen er opfyldt.

Der er fremlagt en landinspektørmåling foretaget den 5. august 2022, hvoraf fremgår bl.a., at bruttoetagearealet i lejemålet efter arealbekendtgørelsen udgø-res af 50 m2 i stueetagen, heraf 6 m2 udgørende andel af adgangsarealer, og 26 m2 i kælderen, i alt 76 m2.

Der er under sagen fremlagt to fakturaer fra Smedeværkstedet Andex ApS til ”Lejer (virksomhed)” dateret den 17. juni 2020 og 14. juli 2020 vedrørende henholdsvis ”RF bord med 2 stk. vaske, 3200 x 750 mm” til 23.125 kr. inkl. moms og ”RF Bordplade 2600x700mm” til 6.250 kr. inkl. moms.

Der er endvidere fremlagt en faktura dateret den 7. juli 2020 fra Bruun Nielsen VVS ApS til ”Lejer (virksomhed)” vedrørende ”Tilslutning af køkken vask med køkken batteri. Udmejsling af epoxi i green ved faldstamme, trækning af nyt afløb til dobbelt køkkenvask. samt afsætning og tilslutning af green og vand til is ma-skine. Levering samt montering af groher eurosmart køkken batteri, i ny opsat stål bord” for 6.618,75 kr. inkl. moms.

6

Boligretten har under sagen – ud over det omtvistede lejemål – besigtiget føl-gende sammenligningslejemål:

- Smallegade 22, st. tv. (CPH Vapers) - Smallegade 24, st., dør 1, 2000 Frederiksberg (Frede og Vester) - Smallegade 24, st. th., 2000 Frederiksberg (Virksomhed 1) - Smallegade 26A, st. tv., 2000 Frederiksberg (Trine Kjær Frisør) - Smallegade 26A, st., th., 2000 Frederiksberg (Frederiksberg Indramning) - Smallegade 26A, st., 2000 Frederiksberg (Virksomhed 2) - Smallegade 26B, st. tv., 2000 Frederiksberg (Rikke Gravengaard/TJ Auto-lakering ApS)

- Smallegade 26B, st. th., 2000 Frederiksberg (Mette Lyck, fotograf) - Smallegade 28, st., 2000 Frederiksberg (Virksomhed 3)

Der er fremlagt lejekontrakter samt tillæg mv. for de besigtigede lejemål, som er nærmere omtalt nedenfor.

Der er endvidere fremlagt lejekontrakt vedrørende et sammenligningslejemål beliggende Smallegade 22, st. th. (Kaffevaerk). Boligretten har under hovedfor-handlingen besigtiget nogle lokaliteter på Smallegade 22, st., hvorfra Kaffevaerk drives, men den fremlagte lejekontrakt har vist sig ikke at omfatte de lokaliteter, som blev besigtiget.

Der er desuden fremlagt lejekontrakter vedrørende sammenligningslejemål, som ikke er besigtiget.

Af lejekontrakten mv. vedrørende Smallegade 22, st. tv. (CPH Vapers) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 53 m2 i stueplan. Ifølge § 9.3 har lejer af-ståelsesret til samme branche til en, på forhånd af udlejer, godkendt ny lejer. Enhver afståelse betragtes som genudlejning, hvor samtlige vilkår, herunder le-jens størrelse, aftales mellem ny lejer og udlejer.

Den udvendige vedligeholdelse påhviler efter § 8.1 og 8.2 udlejer, bortset fra belysning og skiltning, mens ind-vendig vedligeholdelse påhviler lejer. Den aktuelle leje pr. 1. januar 2021 ud-gjorde 121.538,96 kr. årligt ekskl. driftsomkostninger, der ifølge driftsregnskab i 2019 udgjorde 8.700,82 kr.

Af lejekontrakten med tillæg vedrørende Smallegade 24, st., dør 1 (Frede og Ve-ster) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 182 m2, hvoraf 132 m2 er salgsarealer i gadeplan, og 50 m2 er kælderareal. Ifølge § 9.3 har lejer afståelses-ret til samme branche til en, på forhånd af udlejer, godkendt ny lejer.

Enhver af-ståelse betragtes som genudlejning, hvor samtlige vilkår, herunder lejens stør-relse, aftales mellem ny lejer og udlejer. Den udvendige vedligeholdelse påhvi-ler efter § 8.1 og 8.2 udlejer, bortset fra belysning og skiltning, mens indvendig vedligeholdelse påhviler lejer. Den aktuelle leje pr. 1. januar 2021 udgjorde

7

308.637,19 kr. årligt ekskl. driftsomkostninger, der ifølge driftsregnskab i 2019 udgjorde 18.276,84 kr.

Af lejekontrakten med tillæg vedrørende Smallegade 24, st. th. (Virksomhed 1) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 53 m2 brutto og 22 m2 kælder. Ifølge § 9.3 har lejer afståelsesret til samme branche til en, på forhånd af udlejer, godkendt ny lejer. Enhver afståelse betragtes som genudlejning, hvor samtlige vilkår, herunder lejens størrelse, aftales mellem ny lejer og udlejer. Den udven-dige vedligeholdelse påhviler efter § 8.1 og 8.2 udlejer, bortset fra belysning og skiltning, mens indvendig vedligeholdelse påhviler lejer. Lejen pr. 1. januar 2022 udgjorde 128.132,82 kr. årligt.

Ved Retten på Frederiksbergs dom af 14. februar 2023 blev det i forhold til leje-målet beliggende Smallegade 26A, st. tv. (Trine Kjær Frisør) endeligt afgjort, at lejen for de lejede lokaler, som ubestridt bestod af 61 m2 i stueetagen og 27 m2 kælder, pr. 1. juni 2022 med regulering over 4 år skulle udgøre 143.805 kr. ekskl. forbrugsomkostninger mv.

I lejekontrakten af 7. juni 1978 er som særligt vilkår fastsat en pristalsklausul, hvorefter den årlige leje forhøjes med 2/3 af det beløb, normal stigning i pristallet ellers ville føre til. Af § 2.6 i de almindelige bestem-melser til lejekontrakten fremgår, at lejen og betaling for varme m.v. kan æn-dres efter den til enhver tid gældende lovgivning herom.

Af en allonge fra 1996 fremgår bl.a., at lejer har generel afståelsesret, dog således at afståelse til er-hverv som f.eks. grillbar, videoforretning, døgnkiosk, pizzeria, bageri, vaffelba-geri samt øvrige erhverv med særlige lugtgener og traditionelt udvidede åb-ningstider ikke er tilladt. Det er ubestridt, at der i dette lejemål flere gange er fo-retaget lejeforhøjelser til markedslejen.

Lejemålet er efterfølgende fraflyttet.

Af lejekontrakten mv. vedrørende Smallegade 26A, st. th. (Frederiksberg In-dramning) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 114 m2, hvoraf 57 m2 er salgsarealer i stueetagen, og 57 m2 er kælderareal. Ifølge § 9.3 har lejer afstå-elsesret til samme branche til en, på forhånd af udlejer, godkendt ny lejer.

En-hver afståelse betragtes som genudlejning, hvor samtlige vilkår, herunder lejens størrelse, aftales mellem ny lejer og udlejer. Den udvendige vedligeholdelse på-hviler efter § 8.1 og 8.2 udlejer, bortset fra belysning og skiltning, mens indven-dig vedligeholdelse påhviler lejer. Udlejeren skal dog ikke holde facaden fri for grafitti vederlagsfrit.

Den aktuelle leje pr. 15. november 2021 udgjorde 153.900 kr. årligt. Lejemålet er efterfølgende fraflyttet.

For så vidt angår lejemålet beliggende Smallegade 26A, st. tv. (Virksomhed 2), fremgår det af sagen, at lejeren i retssagen om dette lejemål tog bekræf-tende til genmæle overfor udlejerens påstande efter boligrettens tilkendegivelse efter hovedforhandlingen, således at den årlige leje for lejemålet, der ubestridt er 44 m2 i stueetagen og 23 m2 i kælderen, udgjorde 117.100 kr. ekskl. forbrugs-omkostninger. Det fremgår lejekontrakten bl.a., at lejeren har afståelsesret.

8

Af lejekontrakten af 1. september 2023 vedrørende Smallegade 26B, st. tv. (TJ Autolakering ApS) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 53 m2 i stue-plan og 30 m2 i kælderen. Af § 3.1 fremgår, at lejemålet må anvendes til frisør og salg af tøj og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål.

Ifølge § 9.3 har lejer afståelsesret til samme branche til en, på forhånd af udlejer, godkendt ny lejer. Enhver afståelse betragtes som genudlejning, hvor samtlige vilkår, herunder lejens størrelse, aftales mellem ny lejer og udlejer. Den udvendige vedligeholdelse påhviler efter § 8.1 og 8.2 udlejer, bortset fra belys-ning og skiltning, mens indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.

Udlejeren skal dog ikke holde facaden fri for grafitti vederlagsfrit. Den årlige leje er pr. 1. november 2023 fastsat til 132.000 kr.

Af en lejekontrakt af 27. september 2018 for samme lejemål (Rikke Graven-gaard) fremgår, at den årlige leje for lejemålet, der i lejekontrakten er opgjort til 48 m2 i stueplan og 28 m2 i kælderen, pr. 1. januar 2021 var 127.681,27 kr.

Af lejekontrakten vedrørende Smallegade 26B, st. th. (Mette Lyck) fremgår bl.a., at lejemålet har et bruttoareal på 96 m2 i stueetagen og 62 m2 i kælderetagen. Af en allonge fra 1996 fremgår bl.a., at lejer har generel afståelsesret, dog således at afståelse til erhverv som f.eks. grillbar, videoforretning, døgnkiosk, pizzeria, ba-geri, vaffelbageri samt øvrige erhverv med særlige lugtgener og traditionelt ud-videde åbningstider ikke er tilladt. Den 24. februar 2022 blev med virkning fra den 1. juni 2022 varslet en lejeforhøjelse til i alt 242.905 ekskl. moms. Lejemålet er efterfølgende fraflyttet.

Af lejekontrakt af 23. februar 2011 med tillæg vedrørende Smallegade 28, st. (Virksomhed 3) fremgår bl.a., at den årlige leje for lejemålet, der i lejekontrakten er opgjort til 68 m2 i stueplan, pr. 1. januar 2017 med regulering over 4 år blev fastsat til 108.000 kr.

Det fremgår endvidere, at huslejen altid kan reguleres til markedslejen i henhold til erhvervslovens § 13 og for nye og stigende skatter og afgifter efter samme lovs §§ 10 og 11. Den udvendige vedligeholdelse påhviler efter § 8 udlejer, idet lejer dog har vedligeholdelsespligt for ruder og glasdøre. Den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren. Lejeren har ikke afståel-sesret.

Forklaringer Vidne 2 og Vidne 1 har afgivet forklaring.

Vidne 2 har forklaret, at hun har været ansat som Stilling i Hel-leruphus A/S siden 1. maj 2015, hvor hun tager sig af lejeforhold, herunder har kontakt til lejere og ekstern administrator. Helleruphus A/S købte ejendommen i slutningen af 2019, og hun var sammen med en af ejerne involveret i købspro-cessen. Hun gennemgik alt materiale, herunder lejekontrakter. Der var ingen di-

9

alog med lejerne frem til tinglysning af skødet. De har ikke fået oplysninger om specialaftaler mv., som ikke fremgår af lejeaftalerne.

Hun var med i processen om indgåelse af lejekontrakten om lejemålet belig-gende Smallegade 22, st., th., 2000 Frederiksberg. Lejekontrakten og tillæg nr. 2 hertil, der er fremlagt i bilag 7, omfatter ikke lokaliteterne beliggende på hjør-net, men et mindre lejemål beliggende ved siden af. Hun ved ikke, om der er fremlagt en lejekontrakt omfattende de lokaliteterne på hjørnet. Lejemålet ved siden af har aldrig været anvendt til salg af ”the to go” , således som det fremgår af kontraktens pkt. 3.1. Hun ved ikke, hvad lejemålet bliver brugt til i dag.

Vidne 1 har forklaret, at han er bygningsingeniør og har haft forretnin-gen Lejer (virksomhed) siden 2007. Han drev den oprindeligt med sin daværende kære-ste, Person 1, men overtog den fra hende i 2019, efter hun gik konkurs. Det har hele tiden været en isbutik. Butikken plejer at være åben fra ca. medio marts til medio/ultimo september. Han tjener ikke ”kassen” på forretningen.

Han kendte til huslejen i 2007, som var den samme, som den er i dag. Den har ikke været reguleret, siden de overtog den. Der har aldrig – heller ikke i Person 1's ejertid – været varslet huslejestigninger fra den tidligere administrator. Der har heller ikke været talt om, at der forud for hans overtagelse af lejemålet har været reguleret på lejemålet.

Det overraskede ham, da varslingen kom i 2020, idet han tænkte, at de havde en gammel lejekontrakt, som ikke kunne æn-dres. Der var selvfølgelig skatter og afgifter, og der var gennem årene sket en stigning på 30-40 kr. Han havde en fin relation til Qvortrup Administration, som også administrerede de andre lejemål i karréen helt ned til Kaffeværket. Det er Øens, der i dag administrerer lejemålene.

Da Person 1 overtog forretningen, var det en gammel købmandsbutik. Lejemålet var meget slidt og havde gamle elinstallationer. Gulvet var af fyrre-træ. Der var en gammel håndvask i badeværelset. I køkkenet var der et lille bord med gas, som de fik fjernet. Der blev lagt fliser på. Det er ham, der har stået for al vedligeholdelse. Han har ikke foretaget noget udvendigt, men han har malet vinduerne. Sidste år startede Øens med at renovere på facaden. Faca-devinduerne er vist fra dengang, hvor ejendommen blev bygget.

Han bruger baglokalet bl.a. til opmagasinering af is i fryseren. Han kunne godt have brugt mere plads i salgsområdet. Kælderen anvendes til opmagasinering, og han kommer derned måske en gang hver 2. eller 3. måned.

Lejemålet, hvorfra Virksomhed 2 drives, har en nyere facade. Frisørerne har også ny-ere døre og vinduer bagved. Det er ejerne, der har skiftet vinduerne på de andre lejemål.

10

Lejerne på Smallegade 26A, st. tv. (Trine Kjær), 26A, st. th. (Frederiksberg In-dramning) og 26B, st. th. (Mette Lyck) er flyttet på grund af huslejestigningen. Mette Lyck flyttede i juni/juli 2023, Frederiksberg Indramning flyttede for ca. 3-4 måneder siden. Trine Kjær begyndte at pakke ned i sidste måned. De andre lejere synes, at det er en høj husleje i forhold til placeringen.

Han ved ikke, hvad der er sket i perioden fra 1965 til 2007 i forhold til huslejere-guleringer, herunder hvordan lejen er steget fra de ca. 3.167 kr. ved indgåelse af lejekontrakten i 1965 til de ca. 47.000 kr. i 2007. Han talte med Qvortrup Admi-nistration om ændringerne i lejemålet, og de var ok med det, så længe det var indvendigt, og at han ikke ville rive bærende vægge ned.

Parternes synspunkter

Helleruphus A/S har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand anført:

” Til støtte for størrelsen af den krævede markedsleje gøres det gæl- dende,

at den gældende leje på varslingstidspunktet for det omtvistede leje-mål er væsentligt lavere end markedslejen,

at den varslede leje svarer til markedslejen sammenholdt med Er-hvervslejelovens § 13, dvs. kr. 2.200 pr. m2 stueetage og kr. 500 pr. m2 kælderareal,

at sagsøger har løftet dennes bevisbyrde med de i sagen fremlagte be- viseligheder i form af rettens tilkendegivelse i BS-21683/2021-FRB, Helleruphus A/S mod Person 2, Virksomhed 2 (bilag 11), lejers (Frisør Trine Kjær) anerkendelse af varslingen i BS-17155/2022- FRB (bilag 15), samt de supplerende sammenlignings-lejemål, der er beliggende i naboejendommene,

at en udlejer kan løfte dennes bevisbyrde med egne sammenlignings-lejemål, idet erhvervslejerne af disse sammenligningslejemål er ”kyndige” og ”objektive” , hvilket sikrer, at lejen i sammenlignings-lejemålene er udtryk for markedslejen,

at de af sagsøgte fremlagte sammenligningslejemål ikke er sammen- lignelige, bl.a. som følge af, at bilag C er et kælderlejemål, og bilag E´s ” beliggenhed” er ca. 1,8 kilometer fra det omtvistede lejemål, samt at de består af udbudsprospekter, der ikke har bevismæssig værdi i forhold til fastsættelsen af markedslejen,

at driftsomkostninger, der betales af lejerne af sammenligningslejemå-lene ved siden af den aftalte leje, skal medtages i den samlede leje-byrde for sammenligningslejemålet, jf. TBB 2005.42 V,

11

at dette tillige følger af sagens natur, idet lejers betaling af udlejers driftsomkostninger vedrørende ejendommen ved siden af lejen fak-tuelt er at ligestille med en lejebetaling,

I forhold til sagsøgtes bemærkninger omvedligeholdelsesstanden af det omtvistede lejemål gøres det gældende,

at den indvendige vedligeholdelsespligt har påhvilet lejer siden leje-målets ikrafttræden den 1. december 1965, jf. lejekontraktens § 16, stk. 6, med den konsekvens, at en eventuel mindre god stand af le-jemålet i dag alene skyldes lejers manglende iagttagelse af vedlige-holdelsesforpligtigelsen i de 58 år, hvor lejemålet har bestået, samt

at sagsøgte ved dennes indtræden i lejekontrakten er indtrådt i tidli-gere lejers manglende vedligeholdelse af lejemålet.

I forhold til lejemålets areal, gøres det gældende,

at lejemålet består af 50 m2 stueetage og 26 m2 kælderetage, jf. den som bilag 4 fremlagte landinspektøropmåling, der er foretaget den 11. august 2022 efter forudgående aftale med sagsøgtes daværende advokat,

at landinspektøropmålingen er indhentet og fremlagt i sagen efter af-tale med sagsøgtes daværende advokat, hvilket er dokumenteret med sagens bilag 18, 19 og 20,

at landinspektøropmålingen under alle omstændigheder er korrekt og retvisende i forhold til antallet af m2 i lejemålet, samt

at lejemålets arealer skal opgøres i overensstemmelse med Arealbe-kendtgørelsen, hvorfor det tinglyste areal ikke er relevant for fast-sættelsen af markedslejen.

I forhold til de af sagsøgte påberåbte forbedringer gøres det gældende,

at der ved fastsættelsen af markedslejen ikke skal ses bort fra indret-ningerne, som sagsøgte har udført, idet arbejderne dels er gennem-ført uden sagsøgers samtykke og dels udgør særindretninger, hvilke der ikke skal ses bort fra jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1, og

at det påhviler sagsøgte at bevise, at indretningerne er af en sådan ka-rakter, at der ved fastsættelsen af markedslejen skal ses bort fra in-dretningerne, samt at udlejer har givet samtykke til indretningerne, hvilken bevisbyrde ikke er løftet af sagsøgte.

I forhold til sagsøgtes anbringende om, atvarslingen (bilag 2) er ugyl- dig, gøres det gældende,

at varslingen opfylder formkravene til en gyldig markedslejevarsling, der er oplistet i erhvervslejelovens § 13, stk. 8, samt

12

at varslingen således er gyldig.

I forhold til sagsøgtes standpunkt om, at der ikke er adgang til at varsle lejen forhøjet til det lejedes værdi/markedslejen, idet der ikke forefand-tes hjemmel hertil ved kontraktens indgåelse den 26. november 1965, gøres det gældende,

at hjemlen for udlejer til at kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi blev indført i § 35, stk. 2 i lov af 14. marts 1975 (loven vil indgå i materialesamlingen),

at det af den nævnte lovs ikrafttrædelsesbestemmelser § 2 og 3 kan udledes, at § 35, stk. 2, der indrømmer udlejer adgang til lejeværdi-forhøjelser, tillige finder anvendelse på lejekontrakter indgået før lovens ikrafttræden den 1. april 1975 jf. § 2,

at udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi

blev fortsat i lov nr. 237 af 8. juni 1979, hvor ovennævnte § 35, stk. 2 blev videreført i lejelovens § 47, stk. 1,

at der med ikrafttræden den 1. januar 1989 blev vedtaget Lov om

lejeregulering af erhvervslokaler, der i § 3 fortsætter oven-nævnte § 47, stk. 1´s hjemmel til, at udlejer kan gennemføre leje-forhøjelser til det lejedes værdi, hvilken adgang til lige inklude-rer tidligere indgåede erhvervslejekontrakter, jf. ikrafttrædel-sesbestemmelserne i lovens kapitel 4,

at udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi

blev fortsat med virkning fra 1. januar 1992 i den dengang ved-tagne erhvervslejereguleringslov, hvor forhøjelsesmuligheden blev videreført i erhvervslejereguleringslovens § 3,

at udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi,

med den ændrede betegnelse markedslejen, blev fortsat i lov nr. 934 af 20. december 1999, hvor ovennævnte erhvervslejeregule-ringslovs § 3 blev videreført i den nugældende erhvervslejelovs § 13, der ifølge Erhvervslejelovens § 86, stk. 2 udtrykkeligt fin-der anvendelse på lejekontrakter indgået før 1. januar 2000,

at erhvervslejemålet således ikke, som påstået af sagsøgte, er reguleret af lejeloven fra 1937, fremlagt som bilag P, idet reglerne for er-hvervslejemål, herunder reglerne om lejefastsættelse, løbende er ændret, hvilke ændringer inkluderede erhvervslejekontrakter, der var indgået før lovændringen jf. ovenfor,

at sagsøgtes standpunkt i sagen, dvs. at det er lejeloven på aftaletids-punktet, der afgør, hvorvidt der er hjemmel til at kræve lejeforhø-jelse til det lejedes værdi, nu markedslejen, allerede har været fore-lagt Højesteret i U 2012.871/2H/TBB 2012.184 H, hvor lejeren (Sy-noptik A/S) netop gjorde gældende,

13

at ”kontraktforholdet bestående af lejekontrakten fra 1956…. ikke inde-

holdte hjemmel for udlejer til at kræve lejen forhøjet efter erhvervsleje-lovens § 13,”

at ”lejelovgivningen på aftaletidspunktet i 1956 (lejeloven fra 1951) end

ikke indeholdt hjemmel for udlejer til at kræve lejen forhøjet til det le-jedes værdi…”

at ”Lejelovgivningens regel om regulering til det lejedes værdi først med

virkning fra 1. april 1975 blev ændret således, at udlejer kunne kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi.” ,

at Højesteret i U 2012.871/2H/TBB 2012.184 H konkluderer følgende herom i afgørelsen:

” Ret for en udlejer til, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, at forlange lejen forhøjet til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, blev indført i 1975 gennem en ændret affattelse af § 35 i den dagældende lov, jf. lov nr. 82 af 19. marts 1975 om ændring af lov om leje. Ændrings-loven trådte i kraft den 1. april 1975 og var ikke begrænset til kun at finde anvendelse på lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden, jf. ændringslovens § 2.”

at det således endegyldigt er fastlagt af højesteret, at reglerne om ud-lejers adgang til at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi (indført den 1. april 1975) tillige finder anvendelse på lejekontrakter indgået forud for lovens ikrafttræden, idet dette fremgår direkte af ikraft-trædelsesbestemmelserne, nærmere betegnet dennes § 2 og § 3, og

at der således i nærværende sag tillige er hjemmel til at varsle lejen forhøjet til det lejedes værdi, nu markedslejen efter erhvervsleje-lovens § 13.

I forhold til sagsøgtes standpunkt om, at der skal væreet forbehold i le- jekontrakten om, at sagsøger kan regulere lejen til det lejedes værdi/markedslejen, gøres det gældende,

at et sådant forbehold ikke er påkrævet, idet der ikke er aftalt fast lø-bende regulering af lejen, herunder efter f.eks. nettoprisindekset,

at det ikke er korrekt, når sagsøgte i sin duplik anfører, at ” Parterne er

enige om, at der ikke kan varsles lejeforhøjelse til markedslejen, såfremt dette ikke fremgår af lejekontrakten….” ,

at dette allerede følger af det faktum, at hjemlen til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi ikke eksisterede på tidspunktet, hvor lejekon-trakten blev indgået jf. de nærmere bemærkninger ovenfor, og at en udlejer naturligvis ikke skal tage forbehold om at bevare en juridisk ret, der ikke består på aftaletidspunktet,

at retten til at regulere til markedslejen følger direkte af erhvervsleje-lovens § 13,

14

at der under alle omstændigheder er et forbehold i lejekontrakten (ty-peformular A 1959), nærmere betegnet i § 3, stk. 1, hvor ”Denne leje kan forhøjes i overensstemmelse med lejeloven.” ,

at afgørelsen U 2012.3561 H ikke er relevant for sagen, idet den vedrø-rer et lejeforhold, hvor der mellem parterne var aftalt en fast lø-bende regulering af lejen (indeksregulering), og hvor der således kan være krav om et kombinationsforbehold,

at de af sagsøgte fremlagte Højesteretsafgørelser (U 2014.909 H og U 2015.2429 H) vedrører udtrykkelighedskravet til et kombinations-forbehold, hvorfor disse tillige er juridisk irrelevante for sagen,

at typeformularens gengivelse af reglerne om udlejers muligheder ved forhøjelse af skatter og afgifter, forbedringsforhøjelser m.v. ikke er at ligestille med en aftale om løbende regulering af lejen ef-ter nettoprisindekset, der ikke følger af lejelovgivningens deklara-toriske regler,

at det ifølge retspraksis påhviler sagsøgte at bevise, at sagsøger har gi-vet afkald på retten til at regulere lejen til det lejedes værdi/mar-kedslejen ved siden af en aftalt lejeregulering, hvilken bevisbyrde ikke er løftet, samt

at sagsøgers lejeforhøjelse således ikke er ugyldig.

I forhold til sagsøgtes standpunkt i processkrift B om, at der mellem parterne er indgået en aftale om, at sagsøger ikke kan regulere lejen til det lejedes værdi/markedslejen efter ELL § 13, gøres det gældende,

at der ved indgåelsen af lejekontrakten i 1965 ikke eksisterende en ret for udlejere til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi (jf. anbrin-genderne ovenfor), hvorfor parterne åbenlyst ikke har indgået en aftale i 1965, som påstået af lejer, idet dette i 1965 ville forudsætte, at parterne kendte til lovændringen om udlejers adgang til at for-høje til det lejedes værdi, der først blev gennemført 10 år senere (1975),

at den påståede aftale hverken har støtte i kontraktens ordlyd eller lej-elovens udvikling,

at det forhold, at tidligere udlejere ikke har varslet lejen forhøjet til det lejedes værdi/markedslejen ikke dokumenterer, at der ikke er ad-gang hertil, idet en part ikke kan fortabe lovregulerede rettigheder i lejelovgivningen ved ikke at anvende disse løbende,

at sagsøger eller tidligere udlejere ikke på anden måde har givet af-kald på muligheden for at varsle lejen forhøjet til det lejedes værdi, nu markedslejen,

at eventuelle mundtlige aftaler herom med tidligere udlejere er ekstingveret efter Tinglysningslovens § 1 ved sagsøgers tinglysning af skøde på ejendommen.”

15

Lejer (virksomhed) v/Vidne 1 har i sit påstandsdokument anført:

”2. ANBRINGENDER – IKKE MULIGHED FOR MARKEDSREGU-LERING

2.1. Retssagen angår spørgsmålet om hvorvidt erhvervslejekontrakten

kan fortolkes således, at erhvervslejelovens § 13 finder anvendelse mellem parterne, og hvis denne finder anvendelse, om sagsøgtes leje er væsentligt lavere end markedslejen.

2.2. Vedrørende erhvervslejelovens § 13 og parternes aftale

2.3. Det gøres gældende, at erhvervslejelovens § 13 ikke finder anven-

delse mellem parterne, hvorfor erhvervslejen ikke kan reguleres til markedsleje.

2.4. Erhvervslejelovens § 13 er deklaratorisk, og den finder således an-

vendelse, hvis andet ikke følger af parternes aftale, jf. erhvervsleje-lovens § 4.

2.5. Erhvervslejelovens § 13 finder ikke anvendelse på nærværende leje-

mål, idet parterne har aftalt anden særlig regulering af lejen og ud fra en obligationsretlig vurdering af parternes aftale, givet afkald på forhøjelse til markedslejen.

2.6. Det er erhvervslejelovens klare udgangspunkt, at der er aftalefri-

hed, således at det står parterne frit at aftale andre bestemmelser end dem, der fremgår af erhvervslejeloven, herunder erhvervsleje-lovens § 13. Således kan parterne fx aftale, at en tidligere lovgiv-ning skal finde anvendelse i deres indbyrdes lejeforhold.

2.7. Til støtte herfor henvises der til U2011.3469H, hvoraf fremgår [min

understregning]:

”Ifølge § 13, stk. 1, 1. pkt., kan parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden for-lange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Den fravigelige bestemmelse i er- hvervslejelovens § 13 om markedsregulering finder efter lovens § 4 anvendelse, medmindre andet er aftalt.

I lejekontrakten indgået i august 2002 mellem den tid-ligere udlejer og lejer aftalte parterne en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettoprisindeks, og Højesteret fandt ikke holdepunkter for at forstå parternes aftale således, at der tillige kunne ske regulering af lejen til markedslejen efter er-hvervslejelovens § 13. Byretten og landsretten var nået til samme resultat.”

2.8. Af erhvervslejekontrakten af 26. november 1965, fremgår det, at

lejen alene kan reguleres efter dagældende lejelov, dvs. lov 1937-03-23 nr. 54, jf. bilag P. Det betyder, at parterne alene kan regulere lejen i henhold til den lejelov, der var gældende på daværende tids-punkt.

16

2.9. Det betyder også, at andre bestemmelser om lejeregulering i er-

hvervslejeloven, herunder erhvervslejelovens § 13, ikke finder an-vendelse. Muligheden for markedslejeregulering var der ikke hjem-mel til i den dagældende lejelov. Der henvises til erhvervsleje-lovens § 4.

2.10 Dette udgangspunkt blev bekræftet ved allonge af 2. april 2007 til

lejekontrakten, og herefter ved sagsøgtes indtræden i lejemålet den 18. november 2019, hvor lejekontraktens bestemmelser af den 26. november 1965 i øvrigt blev genbekræftet, idet følgende fremgår af allongen:

2.11 ”Lejekontraktens øvrige bestemmelser ratihaberes.” 2.12 Det blev således endnu engang den 18. november 2019 bekræftet, at

lejen alene kan reguleres i henhold til dagældende lejelov. Såfremt det var aftaleparternes intention, at lejen skulle kunne reguleres med andre bestemmelser end de bestemmelser, der fremgår af den dagældende lovgivning, havde tidligere udlejer reguleret lejen. Der fremgår nemlig tydeligt følgende af lejekontrakten, jf. dennes § 3, punkt 1, hvilket er gældende mellem parterne:

”Denne leje kan forhøjes i overensstemmelse med lejeloven.”

2.13 Der er således ikke hjemme i lejekontrakten til, at lejen kan regule-

res i til markedslejen, hvilket heller aldrig er sket tidligere siden le-jekontraktens indgåelse i 1965, jf. nærmere nedenfor. Sagsøgte skal således frifindes.

2.14 Obligationsretlig vurdering af parternes aftale

2.15 Af dommen U2012.871/2H fremgår der tydeligt, at der skal ske en

obligationsretlig vurdering af parternes aftale efter de almindelige fortolkningsprincipper, hvis en lejekontrakt er indgået før 1992 og efter 1999 og indeholder pristalsregulering eller en anden særlig re-gulering. Følgende fremgår af dommen [min fremhævelse]:

2.16 ” Hvis en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af

lejen er indgået før 1992 eller efter 1999, beror det på en konkret fortolk-ning af parternes aftale på grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren har givet afkald på forhøjelse til markedslejen.”

2.17 Det gøres gældende med udgangspunkt i ovenstående, at der skal

ske en obligationsretlig vurdering af parternes aftale.

2.18 Parterne er enige om, at der først den 8. juni 1979 (lov nr. 1979-06-

08 nr. 237) blev indført en mulighed for udlejers adgang til at regu-lere lejen til det lejedes værdi.

2.19 Det er bemærkelsesværdigt, at på trods af den nye bestemmelse om

mulighed for regulering af lejen til det lejedes værdi i 1979, valgte daværende udlejer ikke at regulere lejen, jf. erhvervslejelovens § 13, men har altid alene reguleret i henhold til lejekontraktens § 10 med

17

de samme, udtømmende muligheder for regulering, samt i henhold til dagældende lejelov. Det har således aldrig været aftaleparternes intention, at der skulle ske en anden regulering end den, der frem-går af lejekontrakten, jf. dagældende lejelovgivning. Det er knap 45 år siden, at bestemmelsen om regulering har tidligere udlejer i samtlige af disse år ikke reguleret lejen, jf. erhvervslejelovens § 13.

2.20 At sagsøger har overtaget lejemålet i 2020 og nu ønsker at gøre op

med dette udgangspunkt, skal således ikke medføre, at parternes aftale såvel som praksis bliver tilsidesat, idet udgangspunktet altid har været, at der ikke sker anden regulering end den der fremgår af dagældende lejelov.

2.21 Således kan det lægges til grund, at parternes aftale er, at lejen kan

reguleres i henhold til dagældende lejelovgivning, hvor der ikke var mulighed for at regulere lejen til det lejedes værdi. Sagsøger har således, i henhold til parternes aftale alene mulighed for at regulere lejen, såfremt sagsøger foretager forandringer eller nyindretninger af ejendommen, eller ejendommen bliver pålagt vej – og kloakbi-drag eller lignende bidrag af offentlige myndigheder. Derudover har sagsøger er der aftalt løbende regulering af lejen, i form af for-højelse i henhold til stigende skatter og afgifter, jf. lejekontraktens § 10 af den 26. november 1965.

2.22 Det kan herefter lægges til grund, at parterne har aftalt en særlig re-

gulering af lejen, idet parterne tydeligt har aftalt, at lejeloven på da-gældende tidspunkt finder anvendelse, og at regulering sker fast og løbende ved stigende skatter og afgifter. Det kan lægges til grund, at parterne aldrig har reguleret lejen til markedslejen efter er-hvervslejelovens § 13, og bevidst valgt og genbekræftet formulerin-gen om, at den tidligere lejelovgivning er gældende mellem par-terne, hvorfor det også ud fra en obligationsretlig kan lægges til grund, at parterne gyldigt har aftalt ikke at regulere lejen til mar-kedsleje. At sagsøger overtog lejemålet i 2020, ændrer ikke herpå.

2.23 Kombinationsforbehold

2.24 Parterne er enige om, at der skal være et kombinationsforbehold

med erhvervslejelovens § 13, hvis der er aftalt en anden regulering af lejen samtidig. Sagsøger gør gældende, at der i nærværende sag ikke skal være et kombinationsforbehold, idet parterne ikke har af-talt en anden særlig regulering af lejen.

2.25 Det gøres gældende, at der er aftalt en særlig regulering af lejen,

herunder regulering i henhold til stigende skatter og afgifter jf. er-hvervslejekontrakten af den 26. november 1965 § 10.

2.26 I nærværende sag er der aftalt reguleringsklausul i form af forhø-

jelse af skatter og afgifter, jf. lejekontraktens § 10, herunder dagæl-dende bestemmelser i lejelovens § 37 (lov 1937-03-23 nr. 54) om leje-forhøjelse, jf. lejekontraktens § 10, nr. 1 og 2. Der er ikke taget forbe-hold om markedslejeregulering, hvorfor erhvervslejelovens § 13 (el-ler en tilsvarende bestemmelse) ikke finder anvendelse. Højeste-

18

retsdoms, U.2015.2429H er netop relevant for sagen, uanset, at sa-

gen drejer sig om udtrykkelighedsperioden, idet Højesteret i dom-men tydeligt omtaler forhøjelse med stigende skatter og afgifter som en regulering [min fremhævelse]:

2.27 Sagen angår, om K/S af 1. august 2010 som udlejer har ret til - ud over regulering

efter nettoprisindekset og med skatter og afgifter - at kræve lejen reguleret efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markeds-leje, jf. erhvervslejelovens § 13.

Da lejeaftalen og dermed aftalen om pristalsregu-lering mv. er indgået i perioden fra den 1. januar 1992 til den 31. december 1999, kan udlejer kun kræve lejen forhøjet i medfør af erhvervslejelovens § 13, såfremt det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at udlejeren tillige kan kræve lejen regule-ret efter § 3 i den dagældende erhvervslejereguleringslov, jf. denne lovs § 9, stk. 4, 2. pkt., og erhvervslejelovens § 80, stk. 5, 4. pkt.

2.28 Det er korrekt, at nærværende sag ikke er omfattet af udtrykkelig-

hedsperioden, men det er bemærkelsesværdigt, at Højesteret omta-ler regulering med skatter og afgifter som en regulering. I nærvæ-rende tilfælde skal det således ikke fremgå udtrykkeligt, idet leje-kontrakten ikke er indgået i perioden fra den 1. januar 1992 til den 31. december 1999, men det gøres gældende, at der i hvert fald skal være et forbehold. idet regulering med skatter og afgifter er en re-gulering på lige fod med nettoprisindekset.

2.29 Det gøres gældende, at sagsøger således har fortabt retten til at re-

gulere til markedsleje, idet tidligere udlejer ikke har taget forbehold herom i lejekontrakten, jf. erhvervslejelovens § 4 samt U2012.871/2H samtidig med regulering efter stigende skatter og af-gifter. Tidligere udlejer har ej hellere taget forbehold om, at lejen kan reguleres med den til enhver tid gældende lovgivning.

2.30 Det kan derfor lægges til grund, at der skal være et kombinations-

forbehold, hvis man har aftalt særlig regulering, herunder regule-ring efter stigende skatter og afgifter.

2.31 Sagsøgers sammenligningslejemål og omtvistede lejemål

2.32 Det er ubestridt, at erhvervslejekontrakten i har følgende ordlyd, jf.

kontraktens § 3, punkt 1:

”Denne leje kan forhøjes i overensstemmelse med lejeloven.”

2.33 Parterne er enige om, at de der først den 8. juni 1979 (lov nr. 1979-

06-08 nr. 237) blev indført en mulighed for udlejers adgang til at re-gulere lejen til det lejedes værdi. Sagsøger gør i den forbindelse gældende, at der ikke var basis for at medtage bemærkninger herom i sagsøgtes lejekontrakt af 1965.

2.34 Der var dog mulighed for at medtage bemærkningen om, at den

” til enhver tid gældende lovgivning” skulle være gældende mellem af-taleparterne. Tidligere udlejer har fravalgt denne formulering, og igennem hele lejeforholdet alene reguleret efter dagældende lovgiv-ning, trods lovændring.

19

2.35 Til sammenligning herfor kan der henvises til sagsøgers eget bilag

15 – Trine Kjær, en erhvervslejekontrakt fra 1978, som også er ind-gået før indførelsen af bestemmelsen om regulering til det lejedes værdi den 8. juni 1979, hvor det udtrykkeligt er aftalt, at lejen kan forhøjes med den til enhver tid gældende lovgivning, jf. § 2 under almindelige bestemmelser side 17, pkt. 6.

2.36 Det gøres gældende, at de fleste af sagsøgers sammenligningsleje-

mål er indgået efter 8. juni 1979, og nærværende erhvervslejekon-trakt er fra 1965. Af denne årsag er nærværende erhvervslejekon-trakt meget anderledes end de øvrige lejekontrakter fremlagt i sa-gen.

3. ANBRINGENDER – DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE

3.1 Hvis retten finder, at erhvervslejelovens § 13 finder anvendelse, gø-

res det gældende, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at den nuværende leje er væsentligt lavere end markedslejen. Bevisbyr-den, jf. erhvervslejelovens § 13, påhviler den part, der ønsker lejen reguleret og det ses ikke, at sagsøger har løftet denne bevisbyrde.

3.2 Det kan ikke afvises, at de anførte arealer i lejemålet er korrekte,

men fordeling af arealerne er ukorrekte og tegningen over lejemålet er ikke retvisende. Lejemålet er således opdelt i kælderrum, baglo-kale og salgslokale.

3.3 Formentlig udgør salgsarealet 24 m2, og dette skal der tages højde

for i denne sag, idet baglokalet, som i øvrigt ligger i højere niveau og med adgang via en trappe på ingen måde kan tilskrives samme egenskaber og dermed lejeniveau, som det ganske lille salgslokale. Der således uklarhed vedrørende arealernes anvendelse som pri-mær – sekundær og tertiære arealer.

3.4 Sagsøger har fremlagt sammenligningslejemål, som sagsøger selv

er udlejer af. Følgende fremgår af erhvervslejelovens § 13:

3.5 ”Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på

varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold….”

3.6 Det gøres gældende, at sagsøger ikke kan anvende egne udlejnings-

lejemål til sammenligning. I ordet "kyndig” ligger også en forud-sætning om, at vurderingen skal være objektiv eller objektiveret. Når sagsøger selv er udlejer af sammenligningslejemålene, er kra-vet om objektivitet ikke opfyldt, jf. FT 1999-2000 Tillæg A 996f, som er fremlagt som bilag F. Sagsøger kan således ikke fremlægge leje-mål, som denne selv er udlejer af, idet kravet om objektivitet ikke er opfyldt og lovligheden ved de lejefastsættelser kan ikke bedømmes.

3.7 Det gøres i øvrigt gældende, at de fremlagte sammenligningsleje-

mål er i langt bedre stand end omtvistet lejemål.

20

3.8 Omtvistet lejemål er beliggende Smallegade 26B, st. th, på en min-

dre attraktiv del af Smallegade. Skrot overfor lejemålet er en bygge-plads, samt foran er der parkeringsplads.

3.9 Lejemålet er opdelt i tre dele: en kælder, et baglokale samt salgsa-

real. Hvis kælderen er på 26 m2 , udgør salgsarealet, der er placeret lige ovenover kælderens areal på samme størrelse, ud fra en skøns-mæssig beregning ca. 24 m2 , idet der også er placeret en trappe på salgsarealet, som ca. udgør 2 m2 . Resten af lejemålets areal er et baglokale/køkken samt en kælder.

3.10 Kælderen er i rigtig dårlig stand og kan ikke udgøre 500 kr. pr. m2,

som påberåbes af sagsøger. Der er tale om en gammel, fugtig kæl-der, formentlig angrebet af skimmelsvamp/råd med en rigtig stejl trappe. Kælderen er fuldstændig ubrugelig og det gøres gældende, at lejen pr. m2 for kælderen ikke kan udgøre mere end 0 kr. pr. m2.

3.11 Salgsarealet er gammelt med ældre vinduer, gammelt indgangs-

parti og det fremstår helt tydeligt, at det er et gammelt lejemål. Det samme gør sig gældende ved baglokalet samt toilettet, som er gam-melt, med gamle vinduer og i dårlig stand.

3.12 De af sagsøger fremlagte lejemål er i langt bedre stand end omtvi-

stede lejemål, hvorfor lejen i de fremlagte lejemål, bl.a. af den årsag heller ikke kan sammenlignes med omtvistede lejemål.

3.13 Derimod kan nabolejemålet (Virksomhed 3), jf. bilag N sammenlig-

nes med omtvistede lejemål. Sammenligningslejemålet er helt kon-kret beliggende på Smallegade 28 og huslejen udgør pr. 1/1-2020 108.000,00 kr. om året. Lejemålet har areal af 68 m2 uden kælder. Det betyder, at lejen udgør 1.588,23 kr. pr m2, jf. bilag N.

3.14 Det gøres med støtte i ovenstående gældende, at sagsøger på nuvæ-

rende tidspunkt ikke har løftet bevisbyrden for, at den nuværende husleje er væsentligt lavere end markedslejen. Bevisbyrden, jf. er-hvervslejelovens § 13, påhviler den part, der ønsker lejen reguleret og det ses ikke, at sagsøger har løftet denne bevisbyrde.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Helleruphus A/S har frafaldet anbringendet om, at det af Vidne 1 udførte arbejde i lejemålet er foretaget uden samtykke fra udlejeren.

Rettens begrundelse og resultat

Som anført i U2012.871/2H har lejelovgivningen siden 1975 givet udlejer i et er-hvervelejemål adgang til – medmindre andet er aftalt – at forlange lejeforhø-jelse, såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. § 35, stk. 2, i den dagældende lejelov, der blev videreført som § 47 i lejeloven af 1979, senere som § 3 i erhvervslejereguleringsloven fra 1988, og som nu er erstattet af er-hvervslejelovens § 13 om adgang for hver af parterne til at forlange lejen regule-ret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt

21

højere end markedsværdien. Ændringsloven fra 1975 er ikke begrænset til kun at finde anvendelse på lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden.

Efter pkt. 2 i den i 1965 indgåede lejekontrakt kan lejen for det omtvistede leje-mål ”forhøjes i overensstemmelse med lejeloven” . Vidne 1 indtrådte den 10. december 2018 i samtlige rettigheder og forpligtelser for lejemålet, og leje-kontraktens øvrige bestemmelser blev ratihaberet.

Retten finder ikke efter bestemmelsens ordlyd eller i øvrigt grundlag for at fast-slå, at det – som hævdet af Vidne 1 – herved skulle være aftalt, at alle fremtidige lejeforhøjelser er begrænset til alene at kunne ske efter den på tids-punktet for lejekontraktens indgåelse gældende lejelov fra 1937. Det forhold, at det ikke er fremlagt dokumentation for, at der tidligere er foretaget lejeforhøjel-ser til markedslejen, kan ikke føre til en ændret vurdering.

Retten finder endvidere ikke, at den omstændighed, at der ikke i lejekontrakten – som er indgået uden for den periode, hvor der er krav til udtrykkeligt kombi-nationsforbehold – er taget et forbehold om regulering til markedslejen, i sig selv afskærer Helleruphus A/S fra at kræve lejeforhøjelse til markedslejen.

Det bemærkes i tilknytning hertil, at retten ikke finder, at der er aftalemæssige holdepunkter, herunder ved lejekontraktens pkt. 10 om udlejerens adgang til gennem lejeforhøjelse at forlange forøgede udgifter til skatter og afgifter på ejendommen udlignet, for at fastslå, at udlejeren ved aftaleindgåelsen herved må anses for at have givet afkald på at kræve lejen forhøjet til markedslejen.

Helleruphus A/S findes herved ikke at være afskåret fra at forlange lejen regule-ret til markedslejen, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt.

Spørgsmålet er herefter, om Helleruphus A/S har godtgjort, at den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen, og at den varslede lejeforhøjelse sva-rer til markedslejen.

Det fremgår af erhvervslejelovens § 13, 2. og 3. pkt., at der ved ”markedslejen” forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunk-tet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og ved-ligeholdelsestilstand.

Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevil-kår for de pågældende lejemål. Efter bestemmelsens stk. 6, nr. 1, skal der ved vurderingen ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

22

Parterne har fremlagt en række lejekontrakter mv. for sammenligningslejemål, hvoraf de fleste har været besigtiget. De sammenligningslejemål, som ikke har været besigtiget, findes alene at have begrænset bevisværdi. Det forhold, at Helleruphus A/S er udlejer af størstedelen af sammenligningslejemålene, kan imidlertid ikke føre til, at disse ikke kan indgå i grundlaget for vurderingen, jf. f.eks. TBB 2008.598 V.

Herefter og efter en samlet vurdering af det omtvistede lejemål og dets udnyt-telsesmuligheder overfor de fremlagte sammenligningslejemål, hvori retten navnlig har lagt vægt på lejemålene beliggende Smallegade 26A, st. tv. (Virksomhed 2) og Smallegade 26B, st. tv. (Rikke Gravengaard/TJ Autolakering ApS), der bl.a. i forhold til størrelse og planløsning fremstår umiddelbart sam-menlignelige med det omtvistede lejemål, finder retten, at Helleruphus A/S har godtgjort, at den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen.

På samme grundlag, og da Vidne 1 ikke findes at have godtgjort, at de af ham foretagne arbejder med indretning af lejemålet har haft en sådan karakter, at der ved fastsættelsen af markedslejen skal ses bort fra indretningerne, og da det i øvrigt af ham anførte ikke kan føre til et andet resultat, finder retten efter en samlet vurdering, at lejen ekskl. forbrugsomkostninger mv. med virkning fra den 1. december 2022 passende kan fastsættes til 118.000 kr. årligt med regule-ring over fire år som nedenfor bestemt.

Retten tager herefter Helleruphus A/S’ påstand til følge i det nedenfor bestemte omfang.

Efter sagens udfald skal Vidne 1 betale sagsomkostninger til Helleruphus A/S. Sagsomkostningerne fastsættes efter sagens værdi, omfang og forløb til dækning af advokatudgift med 40.000 kr. og af retsafgift med 9.500 kr., i alt 49.500 kr. Helleruphus A/S er momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte, Lejer (virksomhed) v/Vidne 1, tilpligtes at anerkende,

at lejen for de af sagsøgte lejede lokaler ifølge lejekontrakt oprindeligt indgået 26. november 1965, beliggende Smallegade 26B, st. th., 2000 Frederiksberg, med virkning pr. 1. december 2022 udgør kr. 118.000,00 ekskl. forbrugsomkostninger m.v.

at der herefter skal betales følgende leje:

Gældende leje pr. varslingstidspunktet 47.280,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202217.680,00 kr.

23

Ny leje pr. 1. december 202264.960,00 kr.

Gældende leje pr. 1. december 202264.960,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. j december 202317.680,00 kr. Ny leje pr. 1. december 202382.640,00 kr.

Gældende leje pr. 1. december 202382.640,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202417.680,00 kr. Ny leje pr. 1. december 2024100.320,00 kr.

Leje pr. 1. december 2024100.320,00 kr. Lejeforhøjelse pr. 1. december 202517.680,00 kr. Ny leje pr. 1. december i 2025118.000,00 kr.

med tillæg af de huslejestigninger, der efter lejekontrakten er hjemlet efter varslingstidspunktet samt

at lejeforhøjelsen forrentes med sædvanlig procesrente fra lejebeløbenes forfald til betaling sker.

Sagsøgte, Lejer (virksomhed) v/Vidne 1, skal til sagsøgeren, Helleruphus A/S, be-tale sagsomkostninger med 49.500 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 01-05-2024 kl. 12:45 Modtagere: Sagsøgte Lejer (virksomhed) v/Vidne 1, Boligdommer 1, Advokat (L) Alexander Christian May-Worre, Boligdommer 2, Sagsøger Helleruphus A/S, Advokat (L) Dennis Hofmann