BS-35635/2024-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 179.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 16. april 2025

Sag BS-35635/2024-FRB

Udlejer (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer (advokat Thomas Buus Pedersen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 15. juli 2024.

Sagen drejer sig om en forbedringsforhøjelse og det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, for en udlejningsejendom på Frederiksberg.

Udlejer har nedlagt påstand om, at Lejer, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Frederik VI’s Alle 7, 2. th., 2000 Frederiksberg per 1. december 2021 udgør kr. 165.657,48 ekskl. varme-forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end kr. 141.400,00 ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer har påstået frifindelse og nedlagt følgende selvstændige på-stande: Påstand 1: Sagsøger tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet Frederiks VI’s Alle 7, 2. th, 2000 Frederiksberg udgør 141.400 kr. ekskl. varmeforbrug årligt,

2

subsidiært et beløb fastsat af retten dog lavere end 165.712,20 ekskl. varme-forbrug årligt.

Påstand 2: Sagsøger skal betale 147.685,73 kr. til sagsøgte tillagt renter fra sagens anlæg indtil betaling sker.

Over for sagsøgtes selvstændige påstande har Udlejer påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen Lejer har fra den 1. august 2011 lejet lejligheden Frederik VI’s Allé 7, 2. th., som er 101 m2, af Udlejer. Huslejen blev aftalt til 126.000 kr., svarende til 1.704,44 kr./m2 på prøvelsestidspunktet. Det følger af lejeafta-lens § 7, at lejemålet ved indflytningen er modtaget nyistandsat.

Af tillæg til lejekontrakten pr. 9. august 2014 fremgår, at en af parterne indgået trappelejeaftale blev frafaldet, hvorefter lejemålet alene er omkostningsregule-ret. Det fremgår endvidere, at der blev aftalt et tillæg til lejen som følge af etab-lering af forsatsvinduer.

Pr. 19. august 2021 varslede udlejer lejeforhøjelse som følge af renovering af ejendommen bestående i isolering af ejendommen.

Huslejenævnet for Frederiksberg Kommune nedsatte den 1. juli 2024 lejen til 1.400 kr./m2 pr. 1. december 2021. Nævnet nedsatte herunder forbedringsforhø-jelsen fra 1.471,57 kr. årligt til 1.394,81 kr. årligt.

Boligretten har besigtiget 7 sammenligningslejemål:

Værnedamsvej 18, 3. th., på 108 m2, hvor lejen efter lejelovens § 19, stk. 1, udgør 1.004,90 kr. Lejemålet er byfornyet og er ikke prøvet.

Bianco Lunos Allé 3B, 2. th., på 83 m2, hvor lejen er aftalt til 1.134,63 kr./m2.

Fuglevangsvej 10, 2. lejl. 21, på 75 m2, hvor huslejenævnet godkendte lejen på 1.752 kr./m2.

Falkonervænget 22, 2. th., på 79 m2, hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.700 kr./m2.

Hostrups Have 28, 2. tv, og 3. th., på 73 og 85 m2, hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2.

3

Beringsvej 5, 5. tv., på 110 m2, hvor Huslejenævnet godkendte lejen på 1.704,44 kr./m2.

Parterne har endvidere gennemgået dokumenter og fotos fra følgende lejemål:

Lykkesholms Allé 3C, 4. th., på 77 m2, hvor Østre landsret godkendte lejen på 1.829,42 kr./m2.

Vodroffslund 5, st. tv., på 107,8 m2, hvor huslejenævnet godkendte lejen på 1.675 kr./m2.

Peter Bangs Vej 127, 1. tv., på 68 m2, hvor boligretten godkendte lejen på 1.600,06 kr./m2.

Nitivej 13, st. th, på 83 m2, hvor huslejenævnet godkendte lejen på 1.650 kr./m2.

Forklaringer Udlejer har forklaret, at Udeladt. Lejemålet er moderniseret i 1989, og ba-deværelset er lavet i starten af 0’erne. I 2011 blev alle hårde hvidevarer udskiftet med produkter fra Miele. I 2021 ville de hæve energimærket fra D til C, og de foretog derefter isolering af ejendommen og indhentede nyt energimærke. Ar-bejderne var færdige i juni 2021, og energimærket er dateret den 9. juli 2021.

Ved indflytningssynet blev aftalt, at der skulle udbedres nogle malerarbejder, hvilket de blev. Desuden ville lejeren gerne have termoruder i køkkenet, hvilket de skiftede samtidig. Der har ikke været reklamationer fra lejeren.

Der er fælles vaskerum på 5. sal. Der er i alt tre vaskerum i ejendommen. Der er el-måler for hver lejlighed på vaskemaskinen. Han har aldrig hørt om, at lejeren har udskiftet el-installationer. Han kan se, at lejeren har ændret i køkkenet i modstrid med, hvad der fremgår af lejekontrakten. Det fremgår klart af lejekon-trakten, at lejeren ikke må lave noget uden godkendelse, og hun har aldrig fore-lagt noget. Han kender ikke til, at der er givet afslag på at ændre til induktions-komfur, og han har forhørt sig hos sin vicevært, som heller ikke kender til det.

De andre lejligheder i ejendommen, ligger på nogenlunde samme niveau. Nogle er over 1.800 kr./m2.

Lejer har forklaret, at hun arbejder på et administrationskontor. Ved indflytningen blev noget af det udbedret, men lister i køkkenet er slidte. Der var også hakker i gulvet, og hun har derfor lagt et nyt linoleumsgulv i køkkenet, fordi det ikke så pænt ud. Hun har på et tidspunkt reklameret over blandings-batteriet i badeværelset, men har fået at vide, at det er hendes vedligeholdelses-

4

pligt. Hun har derfor udskiftet det. Hun har udskiftet et skab i køkkenet for at få plads til en tørretumbler. Hun har ved indflytningen fået at vide, at hun ikke både måtte have vaskemaskine og tørretumbler i lejligheden. Hun har fået af-slag på at skifte køkkenet og etablere vaskesøjle. Hun har problemer med vin-duerne ud mod gaden, som sidder løst. Det har hun gjort udlejer opmærksom på. En håndværker har været oppe at kigge på dem.

Hendes husleje er siden indflytningen steget 50%, og hvis det fortsætter, har hun ikke råd til at blive boende.

Parternes synspunkter Udlejer har i sit påstandsdokument anført:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at ydelsespro-centen på tidspunktet for arbejdernes afslutning rettelig var 6,5 %, og at det dermed er denne sats, som man ved beregningen af forbedringsfor-højelsen, skal tage udgangspunkt i. Dette udgør herefter en årlig forhø-jelse på kr. 1.416,95 ved 101 m2, som kan indeholdes i det oprindelig varslede beløb på kr. 1.471,57 årligt. Den årlige leje udgør herefter kr. 165.657,48, svarende til kr. 1.640,17 per m2, hvilket begrunder den ned-lagte påstand.

Det gøres endvidere gældende, at den herefter gældende leje på kr. 1.640,17 per m2 årligt ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvor-for der ikke er grundlag for en nedsættelse af lejen, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42.

Der er i sagen fremlagt sammenligningslejemål fra sagsøger, der er opsummeret i støttebilaget til brug for hovedfor-handlingen, heraf flere domstolsafgørelser, hvortil der henvises, og som sagsøger mener dokumenterer, at der ikke er en væsentlig forskel i for-hold til den almindeligt gældende leje, når der henses til kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2, (dagældende lejelovs § 47, stk. 2).

Subsidiært gø-res det gældende, at det lejedes værdi skal fastsættes højere end skøn-net af huslejenævnet.

Huslejenævnet nedsatte den gældende leje per 1. december 2021 fra kr. 165.939,00 til kr. 141.400,00 årligt. Lejer har i den forbindelse fået tilba-gebetalt for meget betalt leje inklusive renter til og med den 1. oktober 2024. Ved opgørelsen heraf er der taget udgangspunkt i den af sagsøgte faktuelle betalte husleje inklusive huslejestigningerne efter udviklingen i nettoprisindekset.

Hertil skal det bemærkes, at den af nævnet nedsatte leje er lavere end den gældende leje fratrukket pristalsreguleringerne. Det gøres dermed gældende, at sagsøgte har fået tilbage- betalt for me-get betalt leje i henhold til den ugyldigt opkrævede stigning efter net-toprisindekset. …”

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”…

5

ANBRINGENDER: Til støtte for den principale påstand gøres følgende anbringender gæl-dende: Det gøres gældende, at den af Huslejenævnet fastsatte leje til 141.400 kr. ekskl. varmeforbrug årligt svarende til en årsleje på 1.400 m2 pr. m2, er et udtryk for det lejedes værdi.

Det gøres herunder gældende, at Huslejenævnet kender lejeniveauet i området og på denne baggrund har fastsat lejen til kr. 141.400 eksl. var-meforbrug svarende til kr. 1.400 pr. m2, hvilket er udtryk for det lejedes værdi i området.

Det gøres gældende, at det påhviler sagsøger at godtgøre, at den vars-lede lejeforhøjelse tilsvarer det lejedes værdi, og at den af huslejenæv-net fastsatte leje er væsentlige lavere end det lejedes værdi.

De af sagsøger fremlagte lejemål omfatter for hovedpartens vedkom-mende lejemål, som er istandsat/moderniseret væsentlig senere end modernieringen af sagsøgtes lejemål, som fandt sted i 1989, hvorfor disse ikke dokumenterer det ønskede lejeniveau.

At en stor del af de af sagsøger fremlagte sammenligningslejemål tillige omfatter lejemål, hvor der indgår møbler, kunst m.v., hvorfor de ikke er sammenlignelige med sagsøgtes lejemål.

At en del af lejemålet ikke ud fra stand, størrelse, beliggenhed m.v. er sammenligneligt med sagsøgtes lejemål og derfor ikke dokumenterer et højere lejeniveau.

At de af sagsøgte fremlagte sammenligningslejemål dokumenterer, at den af Huslejenævnet fastsatte leje for sagsøgte lejemål svarer til det le-jedes værdi.

Til støtte for den selvstændigt nedlagte påstand 2 gøres følgende an-bringender gældende: Det gøres gældende, at huslejenævnet har truffet afgørelse om, at lejen for nærværende lejemål skal nedsættes til en årsleje på 1.400 m2 pr. m2. Sagsøgte har herved et tilbagebetalingskrav svarende til difference mel-lem den varslede/opkrævede leje og den berettigede leje, som fastsat af huslejenævnet tillagt tilskrevne renter jf. lejelovens § 40, stk. 1-3.

Det gøres gældende, at sagsøger uberettiget har reguleret lejen efter nettoprisindekset fra den 1. juli 2021. Sagsøger skal derfor tilbagebetale leje, som følge af sagsøgers uberettigede nettoprisindeksregulering spe-cificeret ved bilag C.

Sagsøgte har den 26. september 2024 modtaget 115.415,72. Sagsøgte er enig i opgørelsen, dog ikke i sammentællingen jf. bilag 14, side 1. Det samlede udestående i henhold til sammentællingen udgør således 135.746,57 kr. jf. bilag 14, men er i sagsøgers sammentælling fejlagtigt opgjort til kr. 115.415,72.

6

Der udestår således 20.3330,85 kr., som sagsøger høfligst opfordres til at fremsende. Yderligere mangler sagsøger, at afregne 16.000,00 kr. vedrø-rende uberettiget nettoprisindeksregulering, som ikke ses indeholdt i afregningen ved bilag 14.

Det er udestår således 36.330,85 kr., hvilket er reflekteret i sagsøgtes selvstændige påstand. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Boligretten finder det i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse bevist, at lejemålet er gennemgribende forbedret.

For så vidt angår værdien af den seneste gennemførte forbedring finder bolig-retten, at der efter praksis skal tages udgangspunkt i ydelsesprocenten ved fær-diggørelsestidspunktet. Da arbejderne var færdiggjort inden 1. juli 2021, skal ydelsesprocenten udgøre 6,5%. Boligretten tilsidesætter derfor Huslejenævnets afgørelse om at nedsætte forbedringen.

Parterne er i denne sag enige om, at det i den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, gældende væsentlighedskriterium finder anvendelse i denne sag. Væsentlighedsvurderingen sker med udgangspunkt i lejen på prøvelsestids-punktet, således 1.640,17 kr./m2, og det lejedes værdi skal derfor være mindre end ca. 1.490 kr./m2 på prøvelsestidspunktet, før boligretten vil finde grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje.

Om det omhandlede lejemål bemærker boligretten, at det ligger i en meget at-traktiv og velholdt herskabelig ejendom på en stille sidegade til Allégade med brugbar altan og uhindret udsigt over Frederiksberg Have. Moderniseringen af køkkenet er af ældre dato, men fremstår flot og velholdt og med materialer af høj kvalitet. Badeværelset er moderniseret i starten af 2000-tallet. Det er småt og uden separat bruseniche, men pænt vedligeholdt. Vand er inkluderet i lejen. Der er ikke vaskemaskine i lejligheden, men i et loftlokale i ejendommen.

I forhold til de fremlagte sammenligningslejemål ser boligretten bort fra lejemå-let Værnedamsvej 18, 3. th. Dette er ikke sammenligneligt, da lejen er fastsat ef-ter lejelovens § 19, stk. 1, da det er byfornyet og lejen derfor fastsat efter disse regler, og da lejen er uprøvet.

Da der er fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, ser boligretten endvidere bort fra lejemålet Bianco Lunos Alle 3B, 2. th., da det er

7

uprøvet, og da hverken lejens størrelse eller lejeaftalens omstændigheder på prøvelsestidspunktet er oplyst.

Boligretten finder de øvrigt fremlagte lejemål sammenlignelige, idet boligretten bemærker, at det lejemål, der er til prøvelse i sagen, ligger betydeligt mere at-traktivt og fremtræder eksklusivt, hvilket trækker op i prisen. Modsat trækker det meget ned i prisen, at badeværelset er meget lille uden separat bruseniche, og at der ikke er vaskemaskine i lejligheden, men i et loftlokale.

To voterende, Boligdommer 1 og Dommer, udtaler: Ud fra en samlet vurdering af den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende beboelseslejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, finder vi, at lejens værdi for det om-handlede lejemål med sikkerhed overstiger 1.490 kr. pr. m2. Vi finder det derfor bevist, at den aftalte husleje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

En voterende, Boligdommer 2, udtaler: Under hensyn til, at ejendommens modernisering er af væsentligt ældre dato, og de uhensigtsmæssige løsninger vedrørende bad og vaskemaskine, finder jeg ikke anledning til at tilsidesætte huslejenævnets skøn, hvorefter det lejedes værdi udgør 1.400 kr/m2.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorfor sagsøgerens påstand tages til følge.

Sagsøgte har ikke for boligretten dokumenteret, hvorfor man måtte mene, at be-regningen af tilbagebetalingskravet som følge af ophør af trappelejeregulering måtte være forkert, eller at der måtte bestå et krav efter nettoprislejeregulering. Sagsøgtes betalingspåstand tages derfor ikke til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 53.750 kr. Dette beløb omfatter advokatens udgifter, her-under 2.800 kr. til taxakørsel i forbindelse med besigtigelse. Udlejer er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Lejer tilpligtes at anerkende, at lejen for hendes lejemål Frederik VI’s Alle 7, 2. th., 2000 Frederiksberg per 1. december 2021 udgør kr. 165.657,48 ekskl. varmeforbrug årligt.

Udlejer frifindes for Lejers selvstændige påstande.

8

Lejer skal til Udlejer inden 14 dage betale sagsom-kostninger med 53.750 kr.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 16-04-2025 kl. 12:45 Modtagere: Boligdommer 2, Lejer, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Udlejer, Boligdommer 1, Advokat (L) Thomas Buus Pedersen