BR — Byretterne

BS-36440/2023-FRB

OL-2025-BYR-00313

Afgørelse truffet

Dato

28-05-2025

Sagsemne

Sag om fastsættelse af lejens størrelse for lejemål efter lejelovens §19, stk. 2

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 167.9px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 28. maj 2025

De sambehandlede sager

BS-36440/2023-FRB

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS (advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis)

mod

Lejer 1 (advokat Henrik Palmkvist)

BS-36448/2023-FRB

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS (advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis)

mod

Lejer 2 (advokat Henrik Palmkvist)

BS-34004/2024-FRB

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS (advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis)

mod

Lejer 3 (advokat Henrik Palmkvist)

Denne afgørelse er truffet af Boligdommer 1 med boligdommerne Boligdommer 2 og Boligdommer 3.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagerne henholdsvis den 21. juli 2023 (BS-36440/2023-FRB og BS-36448/2023-FRB) og den 4. juli 2024 (BS-34004/2024-FRB).

Sagerne drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålene beliggende Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse (BS-36440/2023-FRB), Dybendalsvej 31, 1.mf., 2720 Vanløse (BS-36448/2023-FRB) og Dybendalsvej 23, 2.mf., 2720 Van-løse (BS-34004/2024-FRB).

Parternes påstande

BS-36440/2023-FRB (Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse):

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS har nedlagt følgende påstande:

Lejer 1 tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål beliggende Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse per 1. januar 2022 udgør 77.404,00 kr. årligt ekskl. forbrug, forbedringsforhøjelser varslet til ikrafttræden 1. januar 2022 og eksklusiv skatte- og afgiftsregulering 2022, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end 72.600,00 kr. årligt ekskl. forbrug, forbedringsforhøjelser varslet til ikrafttræden 1. januar 2022 og eksklusiv skatte- og afgiftsregulering 2022 årligt.

Overfor sagsøgtes selvstændige påstande påstås frifindelse.

Lejer 1 har nedlagt følgende påstande:

Frifindelse.

Selvstændige påstande:

1. Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Vanløse Alle 37, 2. mf, 2720 Vanløse, per 1. januar 2022 udgør 72.600,00 kr.

2. Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage 18.150,00 kr.

BS-36448/2023-FRB (Dybendalsvej 31, 1.mf., 2720 Vanløse):

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS har nedlagt følgende påstande:

Lejer 2 tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål belig-gende Dybendalsvej 31, 1.mf., 2720 Vanløse per 15. juli 2020 udgør 86.250,00 kr. årligt ekskl. forbrug, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end 82.250,00 kr. årligt ekskl. forbrug.

Overfor sagsøgtes selvstændige påstande påstås frifindelse.

Lejer 2 har nedlagt følgende påstande:

Frifindelse.

Selvstændige påstande:

1. Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Dybendalsvej 31, 1. mf, 2720 Vanløse, per 15. juli 2020 udgør 82.250,00 kr.

2. Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage 20.562,50 kr.

BS-34004/2024-FRB (Dybendalsvej 23, 2.mf., 2720 Vanløse):

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS har nedlagt følgende påstande:

Lejer 3 tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål be-liggende Dybendalsvej 23, 2.mf., 2720 Vanløse per 15. august 2022 udgør 77.000 kr. ekskl. varme, og per 1. oktober 2022 udgør 79.185,08 kr. årligt ekskl. varme, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end 70.400,00 kr. årligt ekskl. forbrug.

Overfor sagsøgtes selvstændige påstande påstås frifindelse.

Lejer 3 har nedlagt følgende påstande:

Frifindelse.

Selvstændige påstande:

1. Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Dybendalsvej 23, 2. mf, 2720 Vanløse pr. 15. august 2022 ud-gør 70.400,00 kr. årligt, subsidiært et andet beløb og/eller anden dato fastsat af Boligretten.

2. Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal anerkende, at bestemmelsen i le-jekontraktens § 11 om, at lejen skal stige månedligt med 182,09 kr. pr. 1. oktober 2022, er ugyldig.

Oplysningerne i sagerne

BS-36440/2023-FRB (Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse): Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er påbegyndt den 15. september 2020, og at lejemålet består af 2 værelser og har et samlet bruttoetageareal på 44 m2. Den årlige husleje er i lejekontrakten aftalt til at udgøre 75.421,92 kr., sva-rende til 1.714,14 kr. pr. m2.

Depositum og forudbetalt leje udgør hver 18.855,48 kr., svarende til 3 måneders leje, i alt 37.710,96. Lejen er pr. 1. januar 2022 regu-leret til 77.404 kr. p.a., svarende til 1.759,18 kr. pr. m2. Lejen er inklusive lejers vandforbrug, men eksklusive a conto varmebidrag. Den indvendige vedligehol-delse af lejemålet påhviler udlejer.

Huslejenævnet har ved afgørelse af 19. oktober 2022 nedsat den aftalte leje pr. 1. januar 2022 til 72.600 kr., svarende til 1.650 kr. pr. m2 (dissens).

Ankenævnet har ved afgørelse af 28. juni 2023 stadfæstet huslejenævnets afgø-relse.

Af Ankenævnets afgørelse fremgår bl.a.:

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet stadfæster huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet nedsætter den aftalte leje pr. 1. januar 2022 fra 77.404,18 kr. årligt. til 72.600 kr. årligt, svarende til 1.650 kr. pr. m2.

Den godkendte leje er inklusive udgifter til koldt vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse på 45 kr. pr. m² (2020), men eksklusive á conto bidrag til varme og antenne.

Ankenævnet har samtidig nedsat depositum til 3 måneders godkendt leje og den forudbetalte leje til 3 måneds godkendt leje, jf. lejekontrak-ten.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstids-punkterne.

…

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt den 15. september 2020.

Ifølge lejekontrakten har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt.

Indledningsvist kan det konstateres, at orienteringspligten i lejelovens § 21, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 7) er opfyldt ved fremsendelse af brev af 22. august 2019.

Endvidere kan det konstateres, at kravet om energimærkning i leje-lovens § 19, stk. 6 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 4), er op-fyldt, idet ejendommen på udlejningstidspunktet havde energimærke med karakteren C.

Der er indsendt fakturamateriale som dokumentation for udgifterne. De samlede håndværkerudgifter er opgjort til 443.100 kr. inkl. moms, hvortil kommer administration, teknikerhonorar, finansiering mv.

Moderniseringsarbejderne er udført i 2020.

På tidspunktet for moderniseringsarbejdernes færdiggørelse var den la-veste beløbsgrænse for lejemålet 99.924 kr. (= 2.271 kr. pr. m² * 44 m2).

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 6. juni 2023 og kan bekræfte huslejenævnets beskrivelse af lejemålet. Lejer og udlejer var repræsen-teret ved besigtigelsen.

Det blev på besigtigelsen oplyst, at de skrånende gulve ikke var udbed-rede endnu, men at man er i færd med at finde en løsning.

På baggrund af besigtigelsen og sagens oplysninger kan ankenævnet tiltræde, at lejemålet er gennemgribende forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen, og at arbejderne er udført inden for en peri-ode på 2 år, samt at arbejderne utvivlsomt har medført en væsentlig for-øgelse af det lejedes værdi jf. lejelovens § 20, stk. 1 (tidligere boligregu-leringslovens § 5, stk. 8) og at forbedringerne er opretholdt jf. lejelovens § 21, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 9).

Ankenævnet vurderer, at den aftalte leje pr. 1. januar 2022 på 77.404,18 kr., svarende til 1.759,19 kr. pr. m², overstiger den leje, som er alminde-ligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-holdelsestilstand, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2, 3 og 4 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2 og 3).

Lejen pr. 1. januar 2022 fastsættes til 72.600 kr., svarende til 1.650 kr. pr. m2.

Ved afgørelsen er lagt vægt på en samlet vurdering af lejemålets stand, kvalitet, beliggenhed, samt rumændringer i køkkenet.

Den godkendte leje er inklusive hensættelser til indvendig vedligehol-delse på 46 kr. pr. m² (2022), men eksklusive á conto bidrag til varme og antenne.

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders god-kendt leje og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 59, stk. 1 og 3 (tidligere lejelovens § 34, stk. 1).

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har benyttet konkrete sammenlig-ningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Ankenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127.

Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2022, jf. lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 2), da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer, senere end et år efter at lejen skulle betales første gang.”

BS-36448/2023-FRB (Dybendalsvej 31, 1. mf., 2720 Vanløse): Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er påbegyndt den 15. juli 2020, og at lejemålet består af 2 værelser og har et samlet bruttoetageareal på 50 m2. Den årlige husleje er i lejekontrakten aftalt til at udgøre 86.250 kr., svarende til 1.725 kr. pr. m2.

Depositum og forudbetalt leje udgør hver 21.562,50 kr., svarende til 3 måneders leje, i alt 43.125 kr. Lejen er pr. 1. januar 2021 reguleret til 86.416,20, svarende til 1.728,32 kr. pr. m2. Lejen er inklusive lejers vandforbrug, men eks-klusive aconto varmebidrag. Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet på-hviler udlejer.

Huslejenævnet har ved afgørelse af 27. oktober 2022 nedsat den aftalte leje pr. 15. juli 2020 til 82.500 kr. p.a., svarende til 1.650 kr. pr. m2 (dissens).

Ankenævnet har ved afgørelse af 28. juni 2023 ændret huslejenævnets afgørelse og nedsat den aftalte leje pr. 15. juli 2020 til 82.250 kr. p.a., svarende til 1.645 kr. pr. m2.

Af Ankenævnets afgørelse fremgår bl.a.:

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet ændrer huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet nedsætter den aftalte leje pr. 15. juli 2020 fra 86.250 kr. år-ligt til 82.250 kr. årligt, svarende til 1.645 kr. pr. m2 (Dissens)

Den godkendte leje er inklusive udgifter til koldt vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse på 45 kr. pr. m 2 (2020), men eksklusive a conto bidrag til varme og antenne.

Ankenævnet har samtidig nedsat depositum til 3 måneders godkendt leje og den forud betalte leje til 3 måneds godkendt leje, jf. lejekontrak-ten.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstids-punkterne.

…

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt den 15. juli 2020.

Ifølge lejekontrakten har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt.

Indledningsvist kan det konstateres, at orienteringspligten i lejelovens§ 21, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5 , stk. 7) er opfyldt ved fremsendelse af brev af 20. november 2020.

Endvidere kan det konstateres, at kravet om energimærkning i leje-lovens § 19, stk. 6 (tidligere boligreguleringslovens§ 5, stk. 4), er op-fyldt, idet ejendommen på udlejningstidspunktet havde energimærke med karakteren C.

Der er indsendt fakturabilag som dokumentation for udgifterne. De samlede udgifter til håndværker, tekniker og administration er opgjort til 652.739,75 kr. inkl. moms, hvortil kommer finansiering.

Moderniseringsarbejderne er udført i 2020.

På tidspunktet for moderniseringsarbejdernes færdiggørelse var den la-veste beløbsgrænse for lejemålet 113.550 kr. (= 2.271 kr. pr. m 2 * 50 m2).

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 6. juni 2023 og kan bekræfte huslejenævnets beskrivelse af lejemålet. Ankenævnet bemærker, at der var en bruseniche. Lejer og ud lejer var repræsenteret ved besigtigelsen.

På baggrund af besigtigelsen og sagens oplysninger kan ankenævnet tiltræde, at lejemålet er gennemgribende forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen, og at arbejderne er udført inden for en peri-ode på 2 år, samt at arbejderne utvivlsomt har medført en væsentlig for-øgelse af det lejedes værdi, jf. lejelovens 20, stk. 1 (tidligere boligregule-ringslovens§ 5, stk. 8) og at forbedringerne er opretholdt jf. lejelovens§ 21, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens§ 5, stk. 9).

Ankenævnet vurderer, at den aftalte leje pr. 15. juli 2020 på 86.250,00, svarende til 1.725 kr. pr. m 2, overstiger den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdel-sestilstand, jf. lejelovens§ 19, stk. 2, jf. lejelovens§ 42, stk. 2, 3 og 4 (tidli-gere boligreguleringslovens§ 5, stk. 2, jf. lejelovens§ 47, stk. 2 og 3).

3 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler:

Lejen pr. 15. juli 2020 fastsættes til 80.000 kr. svarende til 1.600 kr. pr. m 2. Hertil kommer værdien af , at udlejer har den indvendige vedligehol-delsesforpligtelse. Værdien heraf fastsættes til 45 kr. pr. m 2 pr. år.

Den samlede leje udgør herefter 82.250 kr. pr. år, svarende til 1.645 kr. pr. m 2.

Ved afgørelsen er lagt vægt på en samlet vurdering af lejemålets stand, kvalitet, beliggenhed, samt rumændringer i køkkenet.

2 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Vi stemmer for at godkende en lavere leje.

Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet.

Dette betyder, at lejen pr. 15. juli 2020 nedsættes til 82.250 kr., svarende til 1.645 kr. pr. m 2 .

Den godkendte leje er inklusive udgifter til koldt vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse på 45 kr. pr. m 2 (2020), men eksklusive å conto bidrag til varme og antenne.

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders god-kendt leje og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens§ 59, stk. 1 og 3 (tidligere lejelovens§ 34, stk. 1).

Lejenedsættelsen har virkning fra 15. juli 2020, jf. lejelovens§ 40, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens§ 17, stk. 2), da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer, inden et år efter at lejen skulle betales før-ste gang. ”

BS-34004/2024-FRB (Dybendalsvej 23, 2. mf., 2720 Vanløse): Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er påbegyndt den 15. august 2022, og at lejemålet består af 2 værelser og har et samlet bruttoetageareal på 44 m2. Den årlige husleje er i lejekontrakten aftalt til at udgøre 77.000 kr., svarende til 1.750 kr. pr. m2.

Depositum og forudbetalt leje udgør hver 19.250,01 kr., svarende til 3 måneders leje, i alt 38.500,02 kr. Lejen er pr. 1. oktober 2022 reguleret til 79.185,08 kr. p.a., svarende til 1.799,66 kr. pr. m2. Lejen er inklusive lejers vand-forbrug, men eksklusive aconto varmebidrag. Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejeren.

Huslejenævnet har ved afgørelse af 17. august 2023 nedsat den aftalte leje pr. 15. august 2022 til 68.200 kr. p.a., svarende til 1.550 kr. pr. m2 (dissens).

Ankenævnet har ved afgørelse af 6. juni 2024 ændret huslejenævnets afgørelse og nedsat den regulerede leje pr. 1. oktober 2022 til 70.400 kr. p.a., svarende til 1.600 kr. pr. m2.

Af Ankenævnets afgørelse fremgår bl.a.:

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet ændrer huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet nedsætter den regulerede leje pr. 1. oktober 2022 fra 79.185,08 kr. årligt til 70.400 kr. årligt svarende til1.600 kr. pr. m2.

Den godkendte leje er inklusive vand, men eksklusive a conto bidrag til varme og betaling for antenne. Da lejeren har den indvendige vedlige-holdelsespligt, er der ikke i lejen indregnet et særskilt beløb til hensæt-telser til indvendig vedligeholdelse.

Ankenævnet har samtidig nedsat depositum til 3 måneders godkendt leje og den forudbetalte leje til 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrak-ten.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstids-punkterne.

…

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt den 15. august 2022.

Ifølge lejekontrakten har lejer den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejen er aftalt til 77.000 kr. pr. 15. august 2022, svarende til 1.750 kr. pr. m2.

I henhold til lejekontrakten er lejen pr. 1. oktober 2022 steget med 2.185,08 kr. til 79.185,08 kr. pr. år svarende til1.799,66 kr. pr. m2.

Indledningsvist kan det konstateres, at orienteringspligten i lejelovens % 21, stk.1 er opfyldt ved fremsendelse af brev af 20. januar 2022.

Endvidere kan det konstateres, at kravet om energimærkning i leje-lovens 519, stk. 6 er opfyldt, idet ejendommen på udlejningstidspunktet havde energimærke med karakteren C.

Der er ikke sket kontrolskifte efter 22. april 2020.

Der er indsendt byggeregnskab og fakturaer som dokumentation for udgifterne. De samlede håndværkerudgifter udgør 466.411,25 kr., som er dokumenteret ved fakturaer for 463.081,25 kr. Hertil kommer føl-

geudgifter til teknisk bistand, administration og finansiering. De sam-lede udgifter er i byggeregnskabet opgjort til 573.664,59 kr.

Moderniseringsarbejderne er udført i 2021.

På tidspunktet for moderniseringsarbejdernes færdiggørelse var den la-veste beløbsgrænse for lejemålet 101.596 kr. (= 2.309 kr. pr. m2 * 44 m2).

Ankenævnet hår besigtiget lejemålet den 30. maj 2024 og kan bekræfte huslejenævnets beskrivelse af lejemålet. Lejer var repræsenteret ved be-sigtigelsen.

På baggrund af besigtigelsen og sagens oplysninger kan ankenævnet tiltræde, at lejemålet er gennemgribende forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen, og at arbejderne er udført inden for en peri-ode på 2 år, samt at arbejderne utvivlsomt har medført en væsentlig for-øgelse af det lejedes værdi jf. lejelovens 20, stk. 1 og at forbedringerne er opretholdt, jf. lejelovens § 21, stk. 2.

Tilbagebetaling af leje Af lejelovens § 40, stk. 2 fremgår, at lejeren kan kræve tilbagebetaling af leje, hår lejen overstiger det lejedes værdi, så længe kravet er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Reglen har betydning for, fra hvilket tidspunkt tilba-gebetalingskravet skal beregnes.

Ankenævnet har ændret praksis vedrørende fortolkningen af lejelovens § 40, stk. 2. Der henvises til afgørelse af 3. april 2024 i sag nr. 2023-0166503.

3 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Lejelovens § 40, stk. 2, indeholder en forældelsesregel, hvorefter lejerens krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, fortabes, medmindre krav om ned-sættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tids-punkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Begrænsninger af lejerens muligheder for at anfægte lejen bunder i bl.a. et hensyn til udlejeren, som indretter sig på aftalen, og som er afskåret fra efterfølgende at varsle en korrekt lejeforhøjelse, som han eventuelt kunne have gjort, hvis indsigelsen var fremkommet tidligere.Det er samtidig vanskeligt at fastslå det lejedes værdi lang tid tilbage, hvilket også taler for begrænsningen af kravet på tilbagebetaling.

Hvis lejen reguleres, løber der en ny 1-års frist fra tidspunktet, hvor den forhøjede leje første gang skal betales.

En indbringelse af lejen må som udgangspunkt angå den gældende leje. 1-årsindbrihgelsesfristeh efter bestemmelsen er udløst af lejemålets på-begyndelse eller seneste regulering, da 1 års-fristen løber fra det tids-punkt, hvor lejen ” første gang” skal betales

Lejelovens § 40, stk. 2, eller forarbejderne hertil omtaler ikke en situa-tion, hvor der er aftalt en leje og sket regulering inden for 1-års fristen. Bestemmelsen må dog fortolkes på samme måde, som den tilsvarende 1-årsfrist i lejelovens § 45, stk. 3 og 4, hvorefter lejeren helt afskæres fra at få prøvet lejen, hvis 1 års fristen ikke overholdes. Af forarbejderne til denne bestemmelse fremgår bl.a., at ” tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt hvor lejen senest er blevet re-guleret.”

Desuden henvises der til Grubbe og Edlund i Boliglejeret (4. udg.) s. 247, hvor det om fortolkningen af lejelovens § 45, stk. 4 er anført, at: ”Nedsættelsen kan således får virkning fra et tidspunkt, der ligger forud for kravets fremsættelse, men tidligst fra det tidspunkt, hvor lejen — efter en leje-forhøjelse den forhøjelede leje — første gang skulle betales, hvilket tidspunkt skal være inden for et år forud for indbringelsen.

Retspraksis er i overensstem-melse hermed.” [redaktionel fremhævelse]. Se tilsvarende Claus Rohdes artikel Tilbagesøgnings- og efterbetalingskrav i lejeforhold (Festskrift Dansk Selskab for Boligret 2011).

Endvidere fremgår tilsvarende af Karnovs note til § 40, stk. 2.

Af disse grunde må lejelovens § 40, stk. 2, forstås på den måde, at der for hver gang lejen fastsættes eller reguleres begynder en frist på 1 år, hvor lejeren kan anfægte lejens størrelse med virkning fra det seneste tidspunkt, hvor lejen er fastsat eller reguleret.

Det kan ikke føre til en anden vurdering, at Dons og Kier har udtrykt en anden opfattelse i Omkostningsbestemt leje og forbedring (4. udg.), s. 305, som fremhævet af mindretallet.

2 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Undtagelsesreglen i lejelovens § 40, stk. 2, er en undtagelse til de almin-delige forældelsesregler. Siden 1931 hvor der direkte stod ”forældes" i loven, er den blevet opfattet som sådan. Senere ændringer har ikke haft til hensigt at indskrænke lejerens ret til tilbagebetaling. Med lejeloven fra 1980 gøres tilbagebetalingsretten endda ”ubetinget” , da det mod-satte resultat ”vil gøre parterne usikre med hensyn til deres retsstil-ling” .

Undtagelsesregler må fortolkes indskrænkende. Af den grund må be-stemmelsen forstås på den måde, at lejeren kan få prøvet lejen fra det tidligste tidspunkt, hvor lejen er fastsat eller reguleret, inden for 1 år fra indbringelsen. Er der sket reguleringer af lejen mellem dette tidligste tidspunkt og indbringelsen, skal der derfor tillige tages stilling til om lejen efter reguleringerne kan godkendes.

Vi lægger i fortolkningen vægt på bestemmelsens ordlyd, hvorefter til-bagebetalingskravet afskæres ” medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat forhuslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt lejen eller [vor frem-hævning] den forhøjede leje første gang skal betales.”

Ordvalget indikerer en valgmulig hed, og det må være rettighedshave-ren, lejeren, som må afgøre fra hvilket tidspunkt dette skal gælde.

” Første gang den forhøjede leje skal betales” henviser til virkningstidspunktet. Det er en præcisering ift., at fristen tidligere skulle regnes fra indgåelsen og ikke forfaldstiden. Hensynet var historiskset at udvide muligheden for tilbage-betaling til mere end bare1 år fra indgåelsestidspunktet [RT1948-49 sp. 3561-3562].

Formålet med paragraffen er at give lejeren en ”ubetinget" ret til at kræve tilbagebetaling. At betinge denne ret af tilfældige lejeforhøjelser, og derved forkorte lejers 1 årsfrist, er derfor ikke i overensstemmelse med formålet.

Der er ingen faste holdepunkter for at kravet skulle forældes hurtigere end 1 år.

Som anført i Claus Rohdes artikel Tilbagesøgnings- og efterbetalings-krav i lejeforhold (Festskrift Dansk Selskab for Boligret 2011) ” Tilstede-værelsen af 1 års fristen levner ikke megen plads til passivitetsregler i lejened-sættelsessager efter LL 5 49 [..]

Der er således ikke et passivitetshensyn at tage til mod parten. Der er heller ikke et hensyn til huslejenævnet, som uden problemer fastsætter lejesager, der er indbragt inden 1 år, hvis der ikke er kommet lejevars-linger i mellemtiden.

Dette synspunkt kan godt rummes inden for Ankenævnets hidtidige praksis, da det ikke er noget krav, at tilbagebetalingskravet skal tage udgangspunkt i fx den ”seneste" regulering.

De af flertallet påkaldte nye forarbejder til lejelovens anden forældelses-regel § 45, stk. 4), som dog ikke direkte angår § 40, stk. 2, nævner gan-ske rigtigt at lejenedsættelsen skal ske fra lejen ”senest er blevet regule-ret” . Konteksten er dog, at man forklarer, at huslejeniveauet godt kan blive lavere end startlejen og lejen efter varslingen:

” En hvilken som helst lejeforhøjelse afbryder fristen, herunder også fx en aftalt regulering af lejen efter nettoprisindeks. Bestemmelsen indebærer, at lejeren får en ny mulighed for at få prøvet den samlede leje, hvis udlejeren opkræver leje-forhøjelse efter flere år uden lejeforhøjelse. Prøvelsesadgangen er ikke begrænset til den seneste lejeforhøjelse.

Bestemmelsen forhindrer således ikke, at husleje-nævnet eller domstolene ved en tvist om lejens størrelse fastsætter lejen til et lavere beløb end den leje, der var gældende 1 år før indbringelse af sag om le-jens størrelse for huslejenævnet, men tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet regule-ret.”

Vi læser disse forarbejder som en upræcis formulering, som tjener til at forklare hvilket lejeniveau huslejen potentielt kan nedsættes til ”efter flere år uden lejeforhøjelse” . Ikke nødvendigvis som den foreliggende situation, hvor 1 års fristen slet ikke er sprunget. Vi bemærker desuden, at der ikke var tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Endvidere henvises til Dons og Kier i Omkostningsbestemt leje og for-bedring (4. udgave), 5. 305 nederst, hvor det om den tidligere boligre-

guleringslovs § 17, stk. 2 — nugældende lejelovs § 40, stk. 2 — er anført som eksempel: ” Eksempel: En lejer flytter ind den 1. januar 2017. lejen for januar måned betales umiddelbart inden indflytningen. Den 1. april 2017 varsles der lejeforhøjelse. Lejeren indbringer spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet i december 2017. Sagen er indbragt inden for et års fristen, sml. T:BB 2000300 Ø og GA 2011/02. Nævnet træffer afgørelse i januar 2018, og lejeren får medhold. Der skal ske tilbagebetaling fra 1. januar 2017.”

Tidspunktet for lejefastsættelsen for lejemålet Lejekontrakten i nærværende sag er indgået med virkning fra 15. au-gust 2022. Lejen er reguleret efter aftale i lejekontrakten pr. 1. oktober 2022. Lejer har indbragt sagen for huslejenævnet den 31. oktober 2022.

Huslejenævnet har fastsat lejen pr. 15. august 2022, men ikke forholdt sig til, om lejen kunne reguleres som sket pr. 1. oktober 2022.

3 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Flertallet finder under henvisning til ovenstående, at lejen skal fastsæt-tes pr. 1. oktober 2022, og ikke som huslejenævnet har gjort pr. 15. au-gust 2022, med følgende godkendelse af reguleringen pr. 1. oktober 2022.

2 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Mindretallet finder under henvisning til ovenstående, at lejen skal fast-sættes pr. 15. august 2022, og at der herefter skal tages stilling til, om den regulerede leje pr. 1. oktober 2022 kan godkendes.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Det betyder, at lejen fastsættes pr. 1. oktober 2022, da lejen seneste er re-guleret på dette tidspunkt, forud for indbringelsen den 31. oktober 2022.

Lejefastsættelsen Ankenævnet vurderer, at den aftalte leje pr. 1. oktober 2022 på 79.185,08 kr., svarende til 1.799,66 kr. pr. m2, overstiger den leje, som er alminde-ligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-holdelsestilstand, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens % 42, stk. 2, 3 og 4.

3 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Lejen pr. 1. oktober 2022 fastsættes til 70.400 kr. svarende til 1.600 kr. pr. m2.

Ved afgørelsen er lagt vægt på lejemålets beliggenhed, at der ikke er elevator i ejendommen, at der er altan til lejemålet, og at badeværelset er uhensigtsmæssigt indrettet uden en separat bruseniche.

2 af ankenævnets 5 medlemmer udtaler: Vi stemmer for at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet.

Dette betyder, at lejen pr. 1. oktober 2022 nedsættes til 70.400 kr., sva-rende til1.600 kr. pr. m2.

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders god-kendt leje og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 59, stk.1 og 3.

Lejenedsættelsen har virkning fra 1. oktober 2022, jf. lejelovens § 40, stk. 2 da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer, inden et år efter at den regulerede leje skulle betales første gang.”

Besigtigelser og sammenligningslejemål

Boligretten har under hovedforhandlingen foretaget besigtigelse af de tre omt-vistede lejemål og af følgende sammenligningslejemål:

- Vanløse Allé 19, 1. th., 2720 Vanløse - Vanløse Allé 19, 1. tv., 2720 Vanløse - Åbakkevej 34, st. tv., 2720 Vanløse - Åbakkevej 24, st. th., 2720 Vanløse - Åbakkevej 18, 1. th., 2720 Vanløse - Veras Allé 16, 1. mf., 2720 Vanløse

Der er endvidere fremlagt afgørelser frabyretten, Ankenævnet og Huslejenæv- net samt forlig fra byretten vedrørende en række yderligere sammenligningsle-jemål, som ikke er besigtigede.

Parternes synspunkter

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS har i sine påstandsdokumenter anført bl.a.:

BS-36440/2023-FRB (Lejer 1):

”Det gøres til støtte for de nedlagte påstande gældende, at den gæl-dende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens §

19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, og at der ved bedømmelse af det lejedes værdi skal bortses fra mangler ved gulvene, da de mangler er udbedret.

Alle sagsøgers fremlagte sammenligningslejemål kan indgå i bevisbe-dømmelsen.

Sammenligningslejemål, hvorom der verserer en sag om lejens stør-relse, kan indgå i sammenligningen. Det er dog åbenbart, at de ikke har samme bevismæssige vægt som endelige afgørelser, jf. T:BB 2021.492 Ø.

Afgørelser der er indbragt for højere instans, viser netop et opbrud med den praksis, som er lagt i huslejenævnet, der ikke opererer med anven-delse af sammenligningslejemål, men derimod baserer afgørelserne på et skøn baseret på nævnsmedlemmernes generelle kendskab. Hvis der er tvist om det skøn, som afgørelsen er udtryk for, må bevisværdien dermed være begrænset.

Af samme grund bestrides det, at det retmæssige prøvede lejeniveau følger af afgørelsen fra en instans, som senest har fastsat lejens størrelse, hvis der er indgået et efterfølgende forlig mellem parterne. I sådanne tilfælde vil afgørelsen ikke længere stå ved magt, idet den er omgjort med det mellem parterne indgåede forlig. Hertil skal det bemærkes, at den af sagsøgte påståede bevisregel hverken har hjemmel i lejelovgiv-ningen eller retspraksis.”

BS-36448/2023-FRB (Lejer 2):

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, den gældende leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. leje-lovens § 42.

Alle sagsøgers fremlagte sammenligningslejemål kan indgå i bevisbe-dømmelsen.

Sammenligningslejemål, hvorom der verserer en sag om lejens størrelse, kan indgå i sammenligningen. Det er dog åbenbart, at de ikke har samme bevismæssige vægt som endelige afgø- relser, jf. T:BB 2021.492 Ø.

BS-34004/2024-FRB (Lejer 3):

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at den gæl-dende leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42.

Alle sagsøgers fremlagte sammenligningslejemål kan indgå i bevisbe-dømmelsen.

Ad sammenligningsgrundlaget: Sammenligningslejemål, hvorom der verserer en sag om lejens stør-relse, kan indgå i sammenligningen. Det er dog åbenbart, at de ikke har samme bevismæssige vægt som endelige afgø- relser, jf. T:BB 2021.492 Ø.

Ad forbedringstillægget: Sagsøger varslede den 30. september 2021 foreløbig forbedringsforhø-jelse over for lejerne i ejendommen til ikrafttræden den 1. oktober 2022 grundet forbedringsarbejder i det fælles haveanlæg, bilag 16. Det om-handlede lejeforhold blev mellem parterne indgået den 4. august 2022 til ikrafttræden den 15. august 2022. Det vil sige efter tidspunktet for

varslingen af de øvrige lejere i ejendommen, men før den foreløbige for-bedringsforhøjelses ikrafttræden.

Forbedringsarbejderne, der ligger til grund for den foreløbige forbed-ringsforhøjelse, var færdige ved lejeforholdets indgåelse og ikrafttræ-den i august 2022. Som dokumentation herfor fremlægges et udklip af ejendommen fra Google Earth per den 19. juli 2022, bilag 17, som tyde-ligt illustrerer, at forbedringsarbejderne i det fælles haveanlæg er udført på daværende tidspunkt.

Den foreløbige forbedringsforhøjelse kunne dog først opkræves hos de øvrige lejere som varslet per den 1. oktober 2022. For at ligestille sagsøgte med ejendommens øvrige lejere, blev lejen i perioden fra leje-forholdets begyndelse den 15. august 2022 til den 1. oktober 2022 nedsat med et beløb svarende til den foreløbige forhøjelse.

Sagsøgte har siden den 1. oktober 2022 betalt forbedringsforhøjelsen uden indsigelse særskilt til forbedringsforhøjelsen, som sagsøgte, på lige fod med alle andre lejere i ejendommen, også skal betale for. Deru-dover har hverken husleje- eller ankenævnet tilsidesat aftalen om, at sagsøgte fik forbedringsforhøjelsen i lejerabat fra lejeforholdets begyn-delse den 15. august 2022 til den 1. oktober 2022, hvilket i sig selv doku-menterer, at forbedringen kunne tages i brug på begyndelsestidspunk-tet.

Det faktum, at sagsøgte har fået en lejerabat de første to måneder af le-jeforholdet, medfører ikke, at forbedringstillægget ikke skal indgå i den samlede leje. Det bestrides dermed, at det mellem parterne aftalte vilkår i lejekontraktens § 11 er ugyldig.

Ad skæringsdato: Lejelovens § 40, stk. 2, indeholder en forældelsesregel, hvorefter lejers krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, fortabes, hvis krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet 1 år efter det tidspunkt, hvor hen-holdsvis den aftalte leje eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Bestemmelsen eller forarbejderne hertil tager dog ikke stilling til den si-tuation, hvor både lejeforholdets ikrafttræden og seneste lejeregulering finder sted inden for 1-års fristen, som er tilfældet i nærværende sag, hvor lejeforholdet trådte i kraft den 15. august 2022, og lejen senest blev reguleret forud for sagsøgtes indbringelse for huslejenævnet per 1. ok-tober 2022.

Indbringelse af lejen for huslejenævnet må som altovervejende hoved-regel angå den gældende leje på indbringelsestidspunktet.

Ifølge et flertal i ankenævnet skal lejelovens § 40, stk. 2, fortolkes på samme måde, som den tilsvarende 1-års frist i lejelovens § 45, stk. 4, hvilket sagsøger kan tiltræde. Af forarbejderne til den bestemmelse fremgår det, at ”tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt hvor lejen senest er blevet reguleret.” , jf. forslag nr. 47 af 13.10.2021 vedr. lov om leje.

Det følger ligeledes af den juridiske litteratur om fortolkningen af leje-lovens § 45, stk. 4, at en lejenedsættelse kan få virkning fra det tids-punkt, der ligger forud for kravets fremsættelse for huslejenævnet, men tidligst fra det tidspunkt, hvor lejen efter en lejeforhøjelse første gang skulle betales, jf. Grubbe og Edlund i Boliglejeret, 4. udgave, s. 247.

På baggrund heraf må det lægges til grund, at der for hver gang lejen fastsættes eller reguleres løber en ny 1-års frist, hvorved lejer kan an-fægte lejens størrelse med virkning fra det seneste tidspunkt, hvor lejen er fastsat eller reguleret.

Det gøres dermed gældende, at skæringsdatoen i nærværende sag er den 1. oktober 2022. I den af sagsøger nedlagte påstand er der dog både taget højde for lejen ved lejeforholdets ikrafttræden og den efterføl-gende regulering.”

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 har i deres fælles påstandsdokument anført bl.a.:

”Det gøres gældende, at den aftalte leje overstiger det lejede værdi, hvorfor lejen skal nedsættes således som fastslået af Ankenævnet.

Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke overstiger det lejedes værdi, påhviler sagsøger, jf. lejelovens § 20, stk. 1, in fine. Denne bevisbyrde er på det foreliggende grundlag ikke løftet.

Det gøres gældende, at sammenligningslejemål med lejefastsættelse på senere tidspunkter end de omtvistede lejemål, ikke kan indgå i bevis-grundlaget. Dette udtalte Østre Landsret senest i sag BS-26385/2022-OLR, refereret i TBB2024.485Ø, hvor Landsretten udtalte følgende:

” Sammenligningen af lejen skal ske med den leje, der var i sammenlig-

ningslejemål på skæringstidspunktet den 1. december 2018. Landsretten finder herefter, at de påberåbte sammenligningslejemål,

hvor den angivne leje er fastsat i 2019 eller senere, ikke kan tillægges vægt.”

Det gøres gældende, at sammenligningslejemål, hvor lejen er prøvet ved huslejenævn, Ankenævn eller domstolene, skal tillægges større værdi end sammenligningslejemål, der ikke er prøvede, jf. lejelovens § 47, stk. 3. Samtlige af sagsøgtes sammenligningslejemål er prøvede, hvorfor dette skal tillægges særlig vægt i vurdering af lejens størrelse.

Endvidere gøres det gældende, at der foreligger et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, hvorfor Boligretten ved vurderingen af lejeniveauet helt skal se bort fra ikke-prøvede sammenligningsleje-mål.

Det gøres desuden gældende, at et retsforlig om lejens størrelse ikke an-ses for et prøvet lejemål, medmindre forliget er på domsvilkår, jf. f.eks. TBB 2022.76 Ø og TBB 2022.978 Ø. Såfremt parterne har indgået forlig om lejen for så vidt angår et sammenligningslejemål, gøres det gæl-dende, at der skal sammenlignes med den senest prøvede lejens stør-relse.

Det gøres også gældende, at lejemål, hvor en afgørelse om lejefastsæt-telse er indbragt for en højere instans, må anses for at have været gen-stand for særskilt prøvelse, selv om afgørelsen ikke er endelig, jf. f.eks. TBB 2021.1207 Ø og TBB 2022.76 Ø.

Det gøres således gældende, at det ikke har betydning for de fremlagte, prøvede afgørelser, om afgørelsen efterfølgende er indbragt og verse-rende for en højere instans, da sammenligningslejemålet utvivlsomt fortsat har været genstand for særskilt prøvelse og dermed er et såkaldt ”prøvet sammenligningslejemål” .

Det gøres endelig gældende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt kan udgøre et beløb svarende til 3 måneders leje. Deposi-tum og forudbetalt leje skal derfor nedsættes.

Særligt for BS-34004/2024-FRB Lejer 3 Det følger af lejelovens § 40, stk. 2, at lejeren ikke kan kræve tilbagebe-taling af for meget betalt leje m.v. med den begrundelse, at lejen oversti-ger det lejedes værdi, medmindre krav om lejenedsættelse er fremsat for Huslejenævnet inden et år efter det tidspunkt, at lejen eller den for-højede leje første gang skal betales.

Lejeforholdet startede den 15. august 2022, og sagsøgte indbragte sagen for Huslejenævnet den 31. oktober 2022. I mellemtiden var lejen blevet reguleret den 1. oktober 2022, hvorfor Ankenævnet bestemte, at leje- nedsættelsen skulle have virkning fra dette tidspunkt Dettebestrides.

Eftersom kravet om lejenedsættelse er indbragt for Huslejenævnet in-den et år fra lejeforholdets start og dermed første gang, at der skulle be-tales leje, skal lejenedsættelsen have virkning fra lejeforholdets begyn-delse den 15. august 2022 og ikke fra lejereguleringstidspunktet, som tidsmæssigt lå mellem lejeforholdets begyndelse og sagsøgtes klage til Huslejenævnet.

Herudover gøres det gældende, at bestemmelsen i lejekontraktens § 11 om, at lejen skal stige månedligt med kr. 182,09 pr. 1. oktober 2022, er ugyldig, idet udlejer ifølge lejeloven alene har ret til at regulere lejen ef-ter nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det retlige grundlag

Der er enighed mellem parterne om, at det i sagen omhandlede lejemål er gen-nemgribende forbedret ved indgåelsen af lejeaftalen, og at lejen for lejemålet der-for kan fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 2, jf. § 42, stk. 2. Det følger heraf, at lejen ikke må overstige det lejedes værdi, og at der ved vurderingen af, om den fastsatte leje overstiger det lejedes værdi, skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligehol-delsestilstand.

Bevisbyrden for, at den årlige husleje for de tre omtvistede lejemål ikke oversti-ger det lejedes værdi, påhviler udlejer, jf. lejelovens § 20, stk. 1, sidste pkt.

Sammenligningslejemål

Parterne har for boligretten fremlagt en række sammenligningslejemål, hvoraf en del er besigtiget af boligretten.

To af de besigtigede sammenligningslejemål, hvoraf det ene er besigtiget af bo-ligretten, er beliggende på Veras Allé 16, 2720 Vanløse og dermed i et andet om-råde og kvarter end de omtvistede lejemål. Boligretten finder allerede derfor, at

disse lejemål ikke er relevante som sammenligningslejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 2.

Ved sammenligningen af lejemål tillægges det vægt, når lejen i sammenlignings-lejemålene har været genstand for særskilt prøvelse, jf. lejelovens § 42, stk. 3.

Der er for boligretten fremlagt ét sammenligningslejemål beliggende på Åbak-kevej 18, 1. th., 2720 Vanløse, hvor lejen er prøvet af huslejenævnet, men hvorafgørelsen ikke er endelig. Boligretten finder, at lejemål, hvor en afgørelse omlejefastsættelse er indbragt for en højere instans, men endnu ikke er endelig,må anses for at have været genstand for en særskilt prøvelse, jf. lejelovens §42, stk. 3, og bl.a.

TBB 2022.76 Ø. De sammenligningslejemål, der er fremlagt i sagen, hvor parterne har indgået retsforlig om lejen, eller hvor der under boligrettens behandling er taget be- kræftende til genmæle over for modpartens påstand, anser boligretten ikke for at være sammenligningslejemål, hvori lejen har været genstand for en særskilt prøvelse.

Der er herefter fremlagt i alt 14 sammenligningslejemål, som kan indgå i vur -deringen af de omtvistede lejemål. Heraf kan 10 sammenligningslejemål anses for prøvede, hvoraf 2 er besigtiget af boligretten. Boligretten finder efter en samlet vurdering, at der ikke er fremlagt et fornødent antal prøvede sammen -ligningslejemål til at se bort fra de uprøvede sammenligningslejemål. Boligret-ten ser derfor ikke bort fra de 4 uprøvede lejemål, hvoraf 3 er besigtiget af bo-ligretten.

Sammenligningen af lejen for de tre omtvistede lejemål skal ske med den leje, der var i sammenligningslejemål på det tidspunkt, hvor lejen for de omtvi-stede lejemål blev fastsat, dvs. henholdsvis den 1. januar 2022 (BS-36440/2023-FRB – Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse), den 15. juli 2020 (BS-36448/2023-FRB – Dybendalsvej 31, 1. mf., 2720 Vanløse) og den 15. august 2022 og den 1. oktober 2022 (BS-34004/2024-FRB – Dybendalsvej 23, 2. mf., 2720 Vanløse).

Påberåbte sammenligningslejemål, hvor den angivne leje er fastsat senere end de anførte skæringstidspunkter kan ikke tillægges vægt, jf. TBB 2024.485 Ø.

Bevisværdien af de fremlagte prøvede sammenligningslejemål må i øvrigt vur-deres konkret på baggrund af kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2.

De konkrete sager

BS-36440/2023-FRB (Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse): Det omtvistede lejemål er godt indrettet, velholdt og af høj kvalitet. Efter en samlet vurdering af kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2, og de sammenlignings-lejemål, der kan indgå i vurderingen af det omtvistede lejemål, finder boligret-ten dog, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at den fastsatte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Boligretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastsætte en højere leje end 72.600 kr. p.a., svarende til 1.650 kr. pr. m2, som bestemt af Ankenæv-net.

Sagsøgtes påstande tages herefter til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 10.000 kr. inkl. moms. Der er herved også lagt vægt på, at hovedforhandlingen er gennemført over to halve retsdage, og at der er tale om tre sambehandlede sager, hvor de sagsøgte har været repræsenteret at samme advokat. Lejer 1 er ikke momsregistreret.

BS-36448/2023-FRB (Dybendalsvej 31, 1. mf., 2720 Vanløse): Det omtvistede lejemål er godt indrettet, herunder med bruseniche, velholdt og af høj kvalitet. Efter en samlet vurdering af kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2, og de sammenligningslejemål, der kan indgå i vurderingen af det omtvi-stede lejemål, finder boligretten dog, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at den fastsatte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Boligretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastsætte en højere leje end 82.50 kr. p.a., svarende til 1.645 kr. pr. m2, som bestemt af Ankenæv-net.

Sagsøgtes påstande tages herefter til følge.

BS-34004/2024-FRB (Dybendalsvej 23, 2. mf., 2720 Vanløse): Det omtvistede lejemål er godt indrettet, velholdt og af høj kvalitet. Efter en samlet vurdering af kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2, og de sammenlignings-lejemål, der kan indgå i vurderingen af det omtvistede lejemål, finder boligret-

ten dog, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at den fastsatte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Boligretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastsætte en højere leje end 70.400 kr. p.a., svarende til 1.600 kr. pr. m2, som bestemt af Ankenæv-net.

Lejekontrakten er indgået pr. 15. august 2022, lejen er reguleret pr. 1. oktober 2022 og lejer har indbragt lejen for huslejenævnet den 31. oktober 2022.

Det fremgår af lejelovens § 40, stk. 2, at lejeren ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejede værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal be-tales.

Af bemærkningerne til bestemmelsen, der trådte i kraft den 1. juli 2022, jf. lov nr. L 341 af 22. marts 2022 § 207, stk. 1, fremgår bl.a. (LFF nr. 47 af 13. oktober 2021):

”I stk. 2 foreslås, at lejeren uanset stk. 1 ikke kan kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det leje-des værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for hus-lejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Som undtagelse til reglen om tilbagebetalingskrav i stk. 1 er fastsat en særlig frist for krav om tilbagebetaling, som vedrører krav om tilbage-betaling af leje, der overstiger det lejedes værdi. For et sådant krav gæl-der, at det skal være indbragt for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Kravet fortabes dermed, hvis 1-års fristen overskrides. I disse tilfælde vil leje-ren kunne forlange tilbagebetaling af for meget betalt husleje med virk-ning tilbage til den seneste huslejeregulering.”

Det fremgår af lejelovens § 45, stk. 3, at hvis der er sket nedsættelse af en leje, der er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve det for meget betalte beløb tilbagebetalt. Sag om nedsættelse af leje, der er væsentlig højere end det lejedes værdi, skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales, jf. lejelovens § 45, stk. 4.

Af bemærkningerne til lejelovens § 45, stk. 3 og 4, fremgår bl.a. (LFF nr. 47 af 13. oktober 2021):

”I stk. 3 foreslås, at nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Bestemmelsen regulerer lejerens ret til tilbagebetaling, når lejen nedsæt-tes med henvisning til, at lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi.

…

I stk. 4 foreslås, at sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Bestemmelsen indebærer, at lejeren er afskåret fra at kræve lejenedsæt-telse både med tilbagevirkende kraft og med virkning for fremtiden, hvis lejeren ikke indbringer sag herom for huslejenævnet inden 1 år ef-ter den første lejebetaling efter aftalens indgåelse eller efter lejeforhø-jelse. Efter 1-års fristens udløb kan lejeren alene kræve lejenedsættelse med henvisning til aftalelovens § 36.

En hvilken som helst lejeforhøjelse afbryder fristen, herunder også fx en aftalt regulering af lejen efter nettoprisindeks. Bestemmelsen indebærer, at lejeren får en ny mulighed for at få prøvet den samlede leje, hvis ud-lejeren opkræver lejeforhøjelse efter flere år uden lejeforhøjelse. Prøvel-sesadgangen er ikke begrænset til den seneste lejeforhøjelse.

Bestem-melsen forhindrer således ikke, at huslejenævnet eller domstolene ved en tvist om lejens størrelse fastsætter lejen til et lavere beløb end den leje, der var gældende 1 år før indbringelse af sag om lejens størrelse for huslejenævnet, men tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet regu-leret.”

Det fremgår således af forarbejderne til både lejelovens § 40, stk. 2, og § 45, stk. 4, at tilbagebetaling af for meget betalt leje alene kan kræves med virkning fra tidspunktet for den seneste huslejeregulering. Boligretten finder, at dette også må gælde i en sag som den foreliggende, hvor både lejekontraktens ind-gåelse og lejens efterfølgende regulering ligger inden for 1 års fristen.

Sagsøger skal herefter anerkende, at lejen for lejemålet pr. 1. oktober 2022 ud-gør 70.400 kr. p.a., svarende til 1.600 kr. pr. m2.

Den månedlige lejestigning pr. 1. oktober 2022 på 182,09 kr. til haveanlæg, jf. lejekontraktens § 11 in fine, indgår i den aftalte leje på 79.185,08 kr. pa., som Ankenævnet har nedsat til 70.400 kr. p.a., hvilket boligretten som anført tiltræ-der. Boligretten finder derfor ikke grundlag for at behandle sagsøgtes selv-stændige påstand 2.

THI KENDES FOR RET:

BS-36440/2023-FRB (Vanløse Allé 37, 2. mf., 2720 Vanløse): Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Vanløse Alle 37, 2. mf, 2720 Vanløse, pr. 1. januar 2022 udgør 72.600 kr.

Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage 18.150,00 kr.

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal til Lejer 1 betale sagsomkostninger med 10.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

BS-36448/2023-FRB (Dybendalsvej 31, 1. mf., 2720 Vanløse): Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Dybendalsvej 31, 1. mf, 2720 Vanløse, pr. 15. juli 2020 udgør 82.250 kr.

Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage 20.562,50 kr.

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal til Lejer 2 betale sagsom-kostninger med 10.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

BS-34004/2024-FRB (Dybendalsvej 23, 2. mf., 2720 Vanløse): Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Dybendalsvej 23, 2. mf, 2720 Vanløse pr. 1. oktober 2022 udgør 70.400 kr. årligt.

Ejendomsselskabet Dalhusene ApS skal til Lejer 3 betale sagsomkostninger med 10.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 28-05-2025 kl. 12:45 Modtagere: Boligdommer 3, Advokat (L) Henrik Bregnhøj Bøgeriis, Øvrige Advokat, Sagsøgte Lejer 1, Øvrige Lejer 2, Advokat (H) Henrik Palmkvist, Øvrige DEAS Invest I A/S, Boligdommer 2, Sagsøger Ejendomsselskabet Dalhusene ApS

Sag om fastsættelse af lejens størrelse for lejemål efter lejelovens §19, stk. 2

Civilsag · 1. instans

KilderDomsdatabasen →

Kilde: https://domsdatabasen.dk/#sag/10971