BS-36775/2021-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 187.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 24. januar 2024

Sag BS-36775/2021-FRB

GR RD 2 ApS (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer 1 (advokat Mads Bagger Holtug)

og

Lejer 2 (advokat Mads Bagger Holtug)

og

Lejer 3 (advokat Mads Bagger Holtug)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 28. september 2021.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse vedrørende lejemål beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg.

2

Sagsøgeren, GR RD 2 ApS, har nedlagt følgende påstand:

De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg per 1. januar 2020 udgør kr. 220.156,97 ekskl. forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb, men højere end 192.000 kr. ekskl. forbrug årligt.

De sagsøgte Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3, har nedlagt påstand om frifindelse.

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 har nedlagt følgende selvstændige påstande:

1. Sagsøger tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg den 1. august 2018 udgør kr. 160.154,40 årligt subsidiært et højere beløb men lavere end kr. 216.000,00 pr. år.

2. Sagsøger skal tilbagebetale for meget betalt leje med virkning fra den 1. august 2018 subsidiært et tidspunkt fastsat af retten med tillæg af sædvanlig procesrente fra betalingstidspunkterne.

GR RD 2 ApS har overfor sagsøgtes selvstændige påstande nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen, at de sagsøgte pr. 1. august 2018 blev lejere af lejemålet Dr. Abildgaards Alle 7, st. tv., 1955 Frederiksberg C. Lejen blev aftalt til 216.000 kr. årligt, svarende til 1.800 kr. pr. kvm. Lejen udgjorde med regulering for skat-ter og afgifter pr. 1. januar 2020 220.156,97 kr. Lejemålet ophørte ved udgangen af juni måned 2020. De sagsøgte indbragte herefter sagen for huslejenævnet, der den 31. august 2021 nedsatte lejen til 1.600 kr. pr. kvm.

Sagsøgeren har herefter indbragt sagen for boligretten.

Der er mellem parterne opnået enighed om, at lejen skal fastsættes efter den da-gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, (nu lejelovens § 19, stk. 2), ligesom der mellem parterne er enighed om, at der er tale om et lejemål, der blev ind-gået før fjernelsen af væsentlighedskravet i den dagældende boligregulerings-lovs § 5, stk. 2.

3

Der er under sagen fremlagt adskillige sammenligningslejemål. Boligretten har under hovedforhandlingen besigtiget det omhandlede lejemål og følgende sam-menligningslejemål:

Dr. Abildgaards Alle 7, 1. tv., 1955 Frederiksberg C,

Dr. Abildgaards Alle 5, st. th., 1955 Frederiksberg C,

Hostrups Have 28, 2. tv., 1954 Frederiksberg C,

Hostrups Have 62, 1. th., 1954 Frederiksberg C,

Helgesvej 28, st. th., 2000 Frederiksberg,

Falkonervænget 29, 5. tv., 1952 Frederiksberg C,

Vodroffsvej 39, 5. tv., 1900 Frederiksberg C,

Lykkesholms Alle 3 C, 4. th., 1902 Frederiksberg C,

Hollændervej 13, 3. tv., 1855 Frederiksberg C,

Gammel Kongevej 169, 3. tv., 1850 Frederiksberg C,

Peter Bangsvej 127, 1. tv., 2000 Frederiksberg.

Parternes synspunkter GR RD 2 ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. da-gældende BRL § 5, stk. 2,

at dette er dokumenteret ved de i sagen fremlagte sammenligningsleje-mål,

at der ikke foreligger mere byrdefulde vilkår, og der er således heller ikke på dette grundlag baggrund for at nedsætte lejen. Bevisbyrden for at der skulle foreligge mere byrdefulde vilkår påhviler sagsøgte, og denne er ikke løftet.

4

…”

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 har i deres på-standsdokument anført:

”… ANBRINGENDER – det lejedes værdi:

Til støtte for sagsøgtes påstand gøres det sammenfattende gældende:

at afgørelser, som ikke er endelige, udgør et prøvet sammenligningsle-jemål iht. lejelovens § 42, stk. 3.

at samtlige af lejers sammenligningslejemål er prøvede,

at lejer har fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningsleje-mål,

at retten skal se bort fra uprøvede lejemål,

at udlejers sammenligningslejemål ikke taler for en højere lejeværdi end den, der er dokumenteret ved lejers sammenligningslejemål,

at udlejers afgørelser hvor der godkendes en leje op til kr. 1.650,00, fordi lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, udspringer af det samme leje niveau, som kommer til udtryk i huslejenævnenes afgørel-ser om lejenedsættelse til den faktiske lejeværdi,

at retten bør se bort fra outliers, afgørelser der enten er klart lavere eller højere end den leje, som hovedparten af de prøvede sammenligningsle-jemål fastsætter,

at den almindeligt gældende leje for lignende lejemål udgør mellem kr. 1.400,00 til kr. 1.550,00 pr. m2 pr. år afhængigt at lejemålets stand og udstyr,

at huslejenævnets afgørelser skal indgå med den samme vægt som øv-rige afgørelser,

at det ved vurderingen af bevisvægten af sammenligningslejemål med domstolsafgørelse, skal inddrages, hvilken prøvelse domstolene reelt har foretaget,

5

at de til sagen fremlagte sammenligningslejemål viser, at det lejedes værdi for det omtvistede lejemål udgør kr. 1.500,00 pr. m2 pr. år.

ANBRINGENDER -Lejen som et mere byrdefuldt vilkår:

Til støtte for ovenstående gøres det gældende,

at der ikke gyldigt kan aftales en leje, der er mere byrdefuld end det, der var gældende for andre lejere på tidspunktet for indgåelse af leje-kontrakten,

at lejen som mere byrdefuldt vilkår skal vurderes på baggrund af den lovlige leje i ejendommen på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse, og at det kun er lejemål, hvor lejen er lovlig, der kan indgå i vurderin-gen af lejen som et mere byrdefuldt vilkår

at lejer kan påberåbe sig sammenligningslejemål, hvor lejen er fastsat efter andre regler end lejelovens § 19, stk. 2, så længe at den leje der sammenlignes med svarer til den leje, der kunne opkræves i et § 19, stk. 2 lejemål,

at lejemål, hvor lejeforholdet ikke er dokumenteret, ikke kan indgå i vurderingen såfremt der protesteres herimod,

at den mindre byrdefulde leje udgør kr. kr. 1.330,17 pr. m2 pr. år

at lejenedsættelsen har virkning fra lejeforholdets begyndelse, …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er udlejer, der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt over-stiger det lejedes værdi, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2.

Der er under sagen fremlagt adskillige sammenligningslejemål, og boligretten har besigtiget nogle af disse. De sammenligningslejemål, der ikke har været be-sigtiget, kan alene tillægges en begrænset bevisværdi.

Der verserer en boligretssag sag vedrørende lejemålet på Vodroffsvej 39, 5. tv., hvorfor lejefastsættelsen vedrørende dette lejemål ikke er endelig, og lejemålet kan derfor tillige alene tillægges en begrænset bevisværdi. Af de i øvrigt besig-tigede lejemål finder boligretten, at det omhandlede lejemål var det lejemål, der

6

var i bedst stand, ligesom lejemålet havde en god indretning og et stort bade-værelse. I det omhandlede lejemål påhviler den indvendige vedligeholdelse – modsat de fleste sammenligningslejemål – udlejer, svarende til 45 kr. pr. kvm. i 2020-niveau.

Af de besigtigede lejemål har boligretten tillagt lejemålene i Hostrups Have, der har en beliggenhed meget tæt på det omhandlede lejemål, og som tillige var i en fin stand, betydelig vægt. Lejemålet på Lykkesholms Alle 3C, 4. th. var i ringere stand end det omhandlede lejemål. Lejemålets kvadratmeterpris er meget lig det omhandlede lejemåls aftalte leje.

Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger finder boligretten her-efter, at sagsøgeren har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2.

Ad mere byrdefulde vilkår.

Som ovenfor nævnt påhviler den indvendige vedligeholdelse i det omhandlede lejemål udlejer. For så vidt angår de fremlagte lejemål i ejendommen i øvrigt påhviler den indvendige vedligeholdelse lejer.

Højesteret har i U.2018.1142H udtalt, at den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, (nu lejelovens § 22), skulle anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, ikke kunne afta-les en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen, der havde indgået lejeaftale i hen-hold til § 5, stk. 2.

Boligretten finder, at det følger heraf, at de lejemål i ejendommen, der kan indgå i vurderingen af mere byrdefulde vilkår, skal være af samme type. Leje-mål, der er udlejet til erhvervsmæssig videreudlejning, kan herefter ikke indgå i vurderingen. Der findes herefter alene at være et enkelt lejemål i ejendommen, hvor den aftalte leje er lavere end den leje, der er aftalt for det omhandlede leje-mål.

Boligretten finder ikke, at dette er tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for, at der ved indgåelse af lejeaftalen efter en samlet bedømmelse er aftalt mere byrdefulde vilkår end for de øvrige lejere i ejendommen, jf. herved U.2011.1843V.

Boligretten tager herefter sagsøgerens principale påstand samt sagsøgerens fri-findelsespåstand over for de sagsøgtes selvstændige påstande til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, omfang, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 60.000 kr. GR RD 2 ApS er ikke momsregistreret for så vidt angår udlejningen. *

7

THI KENDES FOR RET:

De sagsøgte, Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3, tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg per 1. januar 2020 udgør kr. 220.156,97 ekskl. forbrug årligt.

Sagsøgeren, GR RD 2 ApS, frifindes for de sagsøgtes selvstændige påstande.

**Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 skal til GR RD

2 ApS betale sagsomkostninger med 60.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

*Tilføjes: De sagsøgte har fri proces.

**Ændres til: Statskassen

Berigtiges i medfør af retsplejelovens § 221

Retten på Frederiksberg, den 26. januar 2024

Dommer

Dommer

Vejledning

Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe

Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe

Blank ID-Gruppe

Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe

Blank ID-GruppeBlank ID-GruppeBlank ID-Gruppe

Publiceret til portalen d. 30-01-2024 kl. 09:18 Modtagere: Sagsøgte Lejer 2, Sagsøger GR RD 2 ApS, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Sagsøgte Lejer 3, Advokat Mads Bagger Holtug, Sagsøgte Lejer 1