BS-39061/2020-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 187.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 1. maj 2025

Sag BS-39061/2020-FRB Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Katja Lykke Paludan) mod Lejer 1 og Sag BS-23471/2021-FRB Heimstaden Hostrups Have ApS(advokat Katja Lykke Paludan) mod Lejer 2 (advokat Henrik Palmkvist) Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerneBoligdommer 1 og Boligdommer 2. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget BS-39061/2020-FRB den 7. oktober 2020 og BS-23471/2021- FRB den 18. juni 2021.

Sagerne drejer sig om fastsættelse af det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2.

2

Heimstaden Hostrups Have ApS har i BS-39061/2020 nedlagt følgende påstand: Sagsøgte Lejer 1 tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Hostrups Have 29, 2. th., 1954 Frederiksberg C per 1. august 2019 udgør kr. 141.900,00 og per 1. januar 2020 kr. 142.864,92 ekskl. varmeforbrug årligt, subsidiært et højere beløb end kr. 124.700,00 ekskl. varmeforbrug årligt.

Heimstaden Hostrups Have ApS har i BS-23471/2021 nedlagt følgende påstand: Lejer 2 tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Hostrups Have 48, 1. th., 1954 Frederiksberg per 1. september 2019 udgør 168.300 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, har nedlagt påstand om frifindelse.

Lejer 2 har endvidere nedlagt påstand om, at Heimstaden Hostrups Have skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Hostrups Have 48, 1. th., 1954 Frederiksberg C, per 1. september 2019 udgør kr. 160.650.

Heimstaden Hostrups Have har heroverfor påstået frifindelse.

Lejer 1 har fri proces.

Sagen har været hovedforhandlet sammen med sagerne BS-2730/2024 og BS-56895/2023, hvor der afsiges særskilt dom.

Oplysningerne i sagen Parterne har oplyst følgende om lejemålene i sagen: Lejer 1 bebor lejligheden Hostrups Have 29, 2. th., som er 86 m2. Huslejenævnet nedsatte den 24. september 2020 huslejen til 124.700 kr., sva-rende til 1.450 kr./m2.

Lejer 2 bebor lejligheden Hostrups Have 48, 1. th., som er 102 m2. Huslejenævnet nedsatte den 26. maj 2021 huslejen til 147.900 kr. om året, sva-rende til 1.450 kr./m2.

Boligretten har besigtiget 7 sammenligningslejemål:

Falkoner Alle 52, 2. tv., hvor boligretten nedsatte den aftalte leje til 1.750 kr./m2 pr. 1. august 2020. Lejemålet er moderniseret i 2014.

Godthåbsvej 74, 3, lejl. 33, hvor huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 1.690 kr./m2.

3

Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., hvor boligretten godkendte den aftalte leje på 1.831,64 kr./m2. Lejemålet er moderniseret i 2018. Sagen er indbragt for Østre Landsret.

Hostrups Have 62, 1. th., hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2. Le-jemålet er moderniseret i 2019.

Hostrups Have 28, 2. tv., hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2. Le-jemålet er moderniseret i 2019.

Hostrups Have 28, st. tv., hvor lejen er aftalt til 1.325 kr./m2. Lejemålet er ikke moderniseret.

Hostrups Have 6, 4. th., hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2. Leje-målet er moderniseret i 2019.

Parterne har endvidere dokumenteret oplysninger og fotos vedrørende føl-gende sammenligningslejemål:

Lykkesholms Allé 3C, 4. th., hvor Østre Landsret godkendte den aftalte leje på 1.829 kr./m2 pr. 1. oktober 2019. Lejemålet er moderniseret i 1996

Nitivej 13, st. th., hvor huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 1.650 kr./m2 pr. 15. juli 2020. Lejemålet er moderniseret i 2015.

Hostrups Have 28, 3. th., hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2 pr. 15. juli 2019. Lejemålet er moderniseret i 2019.

Vodroffslund 5, st. tv., hvor huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 1.675 kr./m2 pr. 1. januar 2020. Lejemålet er moderniseret i 2010.

Peter Bangs Vej 127, 1. tv., hvor boligretten godkendte den aftalte leje på 1.600,06 kr./m2 pr. 2019. Lejemålet er moderniseret i 2014.

Vodroffsvej 39, 1. tv., hvor boligretten godkendte den aftalte leje på 1.700 kr./m2 pr. 15. oktober 2022. Lejemålet er moderniseret i 2017.

Vodroffsvej 39, 5. tv., hvor boligretten godkendte den aftalte leje på 1.666,69 kr./m2 pr. 1. marts 2020. Lejemålet er moderniseret i 2015.

Beringsvej 5, 2. tv., hvor huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 1.704,44 kr./m2 pr. 1. juli 2018. Lejemålet er moderniseret i 2008.

4

Frøbels Allé 8, 4. tv, hvor sagen blev forligt efter boligrettens tilkendegivelse om at fastsætte den aftalte leje til 1.650 kr./m2 pr. 1. september 2019. Lejemålet er moderniseret i 2019.

Thorvaldsens Vej 11, st. th., hvor huslejenævnet nedsatte lejen til 1.700 kr./m2 pr. 1. oktober 2023. Lejemålet er moderniseret i 2012.

Vagtelvej 57, 2. mf., hvor huslejenævnet godkendte den aftalte leje på 1.627,83 kr./m2 pr. 15. marts 2020 ekskl. vand. Lejemålet er moderniseret i 2018.

Parternes synspunkter Heimstaden Hostrups Have ApS har i sine påstandsdokumenter anført:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at den aftalte leje ikke væsentligt over- stiger det lejedes værdi, boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at det lejedes værdi er højere end det af huslejenævnet fastsatte. …”

Lejer 1 har til støtte for påstanden gjort gældende, at lejen skal fastsættes i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse.

Lejer 2 har i sit påstandsdokument anført:

”… Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor lejen skal nedsættes.

Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor lejen skal nedsættes i overensstemmelse med sagsøgtes selvstændige påstand.

Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger det leje-des værdi, påhviler sagsøger, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, in fine (nugældende lejelovs § 20, stk. 1). Denne bevisbyrde er på det fore-liggende grundlag ikke løftet.

Det gøres herudover gældende, at det ved fastsættelsen af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål skal tillægges betydning, at der til leje-målet ikke hører nogen altan.

Det gøres herefter gældende, at det lejedes værdi passende kan fastsæt-tes til kr. 1.575 pr. m2 årligt, svarende til sagsøgtes selvstændige på-stand. …”

5

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at de to lejemål i Hostrups Have er gennemgribende forbedret i 2019. Lejeren har den indvendige vedligeholdelse. Vand er inkluderet i lejen.

Lejemålet Hostrups Have 29, 2. th., er på 86 m2. Ved forbedringen er lejemålets køkken moderniseret, men badeværelset er ældre.

Lejemålet Hostrups Have 48, 1. th., er på 102 m2 og indeholder ikke altan. Lej-ligheden har 4 værelser, og både køkken og bad er moderniseret i 2019.

Boligretten finder på baggrund af Østre Landsrets dom af 22. september 2022, at begge disse lejemål er meget sammenlignelige med de i denne dom behand-lede. På den baggrund og ud fra sammenligning med de øvrigt fremlagte leje-mål finder boligretten, at sagsøgeren har bevist, at det lejedes værdi for begge lejemål udgør 1.650 kr. pr. m2 på skæringsdatoen.

For lejemålet Hostrups Have 48, 1. th., bemærker boligretten, at den manglende adgang til altan har en betydning for det lejedes værdi, ligesom det modsat har betydning, at lejemålet også har moderniseret badeværelse. Boligretten bemær-ker, at væsentlighedskravet i den tidligere gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, finder anvendelse for så vidt angår den oprindeligt aftalte leje på 1.752,35 kr./m2. Allerede fordi det ledes værdi på den baggrund ikke er mindre end 1.593 kr./m2, tages sagsøgerens påstand til følge.

Boligretten bemærker, at lejemålet Hostrups Have 28, st. tv., stadig bebos af en tidligere andelshaver. Det er ikke moderniseret og er uprøvet og er derfor ikke anvendeligt som sammenligningslejemål.

Retten tager på den baggrund Heimstaden Hostrups Have ApS’ påstand til følge i begge sager.

I sag BS-39061/2020 udgør sagens værdi 86.000 kr. kapitaliseret over 5 år.

I sag BS-23471/2021 udgør sagens værdi 102.000 kr. kapitaliseret over 5 år.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald i hver sag fastsat til dækning af advokatudgift med 43.750 kr. I dette beløb indgår advokatens ud-gifter til transport af boligretten og parterne under hovedforhandlingen. Bolig-retten har taget hensyn til, at fire sager har været sambehandlet. Heimstaden Hostrups Have ApS er ikke momsregistreret.

6

THI KENDES FOR RET:

I BS-39061/2020 tilpligtes Lejer 1 at anerkende, at lejen for sagsøg-tes lejemål Hostrups Have 29, 2. th., 1954 Frederiksberg C per 1. august 2019 udgør kr. 141.900,00 og per 1. januar 2020 kr. 142.864,92 ekskl. varmeforbrug år-ligt.

Statskassen skal til Heimstaden Hostrups Have ApS betale 43.750 kr. i sagsomkostninger.

I BS-23471/2021 tilpligtes Lejer 2 at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Hostrups Have 48, 1. th., 1954 Frederiksberg per 1. september 2019 ud-gør 168.300 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer 2 skal til Heimstaden Hostrups Have ApS inden 14 dage betale 43.750 kr. i sagsomkostninger.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 01-05-2025 kl. 12:45 Modtagere: Boligdommer 1, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Sagsøgte Lejer 1, Sagsøger Heimstaden Hostrups Have ApS, Boligdommer 2