BS-40121/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 158.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 3. april 2024

Sag BS-40121/2022-FRB

DK Resi Propco Svend ApS (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer 1 og Lejer 2 (advokat Mads Bagger Holtug)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 14. oktober 2022.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse på baggrund af Huslejenævnets afgørelse af 16. september 2022.

DK Resi Propco Svend ApS har nedlagt følgende påstand: De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C per 30. juni 2020 udgør kr. 177.107,41 ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer 1 og Lejer 2 har nedlagt påstand om frifindelse.

De sagsøgte har fri proces.

2

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Af Huslejenævnets afgørelse af 16. september 2022 fremgår bl.a. følgende: ”… Vedr.: Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C Lejer 1 og Lejer 2 v/Digura ApS, af ovennævnte lejemål har ved mail af 26. marts 2021 anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, DK Resi Propco Svend ApS c/o Kereby ApS, forlanger højere leje end tilladt efter lejelovgivningen.

Afgørelse: Nævnet har vedtaget, med virkning fra lejemålets begyndelse den 30. juni 2020, at regulere og skønsmæssigt nedsætte den aftalte leje fra hhv. 178.200,00 kr. og 177.107,40 kr. årligt ekskl. varmebidrag og inkl. vand til 159.500,00 kr. årligt ekskl. varmebidrag og inkl. vand, svarende til 1.450 kr. pr. m², idet nævnet, ef-ter en sammenligning med andre tilsvarende lejemål, finder, at denne leje væ-sentligt overstiger det lejedes værdi. (Dissens) Den opkrævede leje og depositum skal reguleres i overensstemmelse med næv-nets afgørelse.

Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af ren-ter efter renteloven, jf. lejelovens § 40, stk. 3. For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lov om boligforhold §§ 20-25, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. november 2022 anses for en overtrædelse af disse regler.

Lovgrundlag: Indledningsvist bemærkes, at huslejenævnet har behandlet sagen efter de på indbringelsestidspunktet gældende regelsæt.

Huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, hvoraf følger, at på lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 anfører, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendom-mens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en be-regnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Af bestemmelsens dagældende stk. 2, 1. - 3. pkt. fremgår, at ved lejeaftalens ind-gåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje.

Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedrin-ger efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes

3

værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.271 kr. pr. m² (2020-ni-veau) eller et samlet beløb på 259.699 kr. (2020-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller lov om privat byfornyelse.

Bestemmelsens stk. 8, 1. og 2. pkt. anfører, at ved tvister om lejefastsættelse ef-ter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.

Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Af stk. 9 følger, at det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet.

Lejelovens 47, stk. 2, 1. pkt. anfører, at ved afgørelse om det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggen-hed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Af boligreguleringslovens § 17, stk. 1 følger, at har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virk-ning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gæl-dende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Bestemmelsens stk. 2 anfører, at lejeren uanset stk. 1 ikke kan kræve tilbagebe-taling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det leje-des værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenæv-net inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Af stk. 3 (nugældende lejelovens § 40, stk. 3) fremgår, at tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Sagsfremstilling

: Det fremgår af BBR-meddelelsen, at lejemålet er beliggende i en ejendom opført i år 1900, og at lejemålet areal er 110 m² der udgør 5 værelser. Den af parterne indgået lejeaftale er udarbejdet på typeformular A, 9. udgave. Af kontrakten, der er underskrevet af begge parter, fremgår, at lejemålets brut-toetageareal udgør 110 m², der består af 5 værelser, og at lejeforholdet begynder den 30. juni 2020.

Lejen er aftalt til 178.200,01 kr. årligt ekskl. varme, svarende til 1.620 kr. pr. m². Forudbetalt leje svarer til 3 måneders leje, og depositum svarer til 3 måneders leje. Lejemålets stand er konstateret ved indflytning, og den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren. Lejekontraktens § 11 anfører blandt andet:

4

”Ad § 3. -Lejemålet er gennemgribende forbedret og lejet ud jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I henhold til lejelovens § 53, stk. 2 aftales det, at lejen reguleres i lejeperioden efter net-toprisindekset.

Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. á conto betalinger med stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned umid-delbart forud for reguleringstidspunktet. -Reguleringen sker således: Gældende leje /gammelt indeks x nyt indeks = ny leje. -Første gang lejen reguleres er den: 01-01-2021. -Foruden regulering efter nettoprisindekset gælder lejelovgivningens regler om lejere-gulering på grund af ændringer i skatter og afgifter jf. lejelovens §§ 50-52.

Forbedres det lejede efter principperne i lejelovens § 58 kan der tillige varsles lejeforhøjelse for for-bedringerne efter lovgivningens regler herom. Lejer indbringer ved mail af 26. marts 2021 sagen for huslejenævnet.

Af indbrin-gelsen fremgår: -” Principal påstand: På vegne af lejeren skal jeg hermed nedlægge påstand om, at udlejer tilpligtes at tilbagebetale for meget opkrævet leje i perioden 30.06.2020 til 31.03.2021 svarende til 30.273,89 DKK med tillæg af almindelig procesrente. Endvidere skal jeg hermed nedlægge påstand om, at lejen nedsættes fra 01.04.2021 og fremadrettet til et af huslejenævnet fastsat beløb.

Subsidiær påstand: På vegne af lejeren skal jeg hermed nedlægge påstand om, at udlejer tilpligtes at tilbagebetale et af huslejenævnet fastsat beløb som følge af for meget opkrævet leje i perioden 30.06.2020 til 31.03.2021 med tillæg af almindelig procesrente. Endvidere skal jeg hermed nedlægge påstand om, at lejen nedsættes fra 01.04.2021 og fremadrettet til et af huslejenævnet fastsat beløb.

Sagsfremstilling

Nærværende sag udspringer af et mellem parterne etableret lejeforhold på adressen Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C. Lejeforholdet begyndte den 30.06.2020, jf. lejekontraktens § 2, jf. bilag 1. […] Lejer betalte frem til den 30.11.2020 månedligt 14.850,00 DKK svarende til 1.620,00 DKK pr. m2/år. Siden den 01.12.2020 har lejer månedligt betalt 14.758,95 DKK svarende til 1.610,07 DKK pr. m2/år.

Derudover betaler lejer månedligt 680,00 DKK i a conto varmebidrag samt et elbidrag direkte til forsyningen. Der er mulighed for at regulere lejen hver den 01.01 efter stigningen i nettoprisindekset. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Endvidere er lejer pålagt vedligeholdelsespligten for lyskilder.

Lejer skal herudover po-lere glas, spejle og vinduer ind- og udvendigt, samt rengøre afløb, vandlåse, blandings-batterier, armaturer, sanitet, bruseniche, radiatorer samt depotrummet.

5

Lejemålet bærer præg af at være af ældre dato, idet der generelt er koldt og især fodkoldt, muligvis som følge af ældre og utætte vinduer. Derudover er lejemålet meget lydt, hvor-for lejer generes af larm fra vejen, skolen tæt på, overboer samt omkringliggende lejlig-heder og opgange.

Anbringender

: Til støtte for den anførte påstand gøres det gældende, at ejendommen ikke er gennemgri-bende forbedret, og dermed ikke omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Hvis udle-jer mener, at ejendommen er gennemgribende forbedret i overensstemmelse med de på-krævede formalia, samt at en sådan forbedring er opretholdt efter boligreguleringsloven § 5, stk. 9, bedes dette dokumenteres.

Uagtet dette må lejen for et lejemål omfattet af bo-ligreguleringslovens eller lejelovens regler om huslejefastsættelse ikke væsentligt over-stige det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, stk. 2. For at vurdere dette må tages hensyn til sammenlignelige lejemål i kvarteret under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvali-tet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

På baggrund af en sådan sammenligning er det DIGURAs overbevisning, at lejen væ-sentligt overstiger det lejedes værdi og skal derfor nedsættes til 1.250,00 DKK pr. m2/år, jf. lejelovens § 49, stk. 1. 1. pkt. Endvidere følger det af lejelovens § 49, stk. 4, at lejer kan få tilbagebetalt for meget be-talt husleje, såfremt lejen første gang blev erlagt eller reguleret for mindre end et år siden.

Da det er mindre end et år siden, at lejen blev betalt reguleret, har lejer krav på at få til-bagebetalt for meget erlagt husleje, jf. lejelovens § 49, stk. 3.

På baggrund heraf er udlejer pligtig at tilbagebetale 30.273,89 DKK opgjort som for me-get opkrævet leje i perioden 01.06.2020 til 31.03.2021, samt nedsætte lejen fra 01.04.2021 og fremadrettet til 11.458,33 DKK/mdr. svarende til 1.250,00 DKK pr. m2/år. […] ” Udlejers mail af 29. april 2021 anfører: ” I forlængelse af nævnets høringsbrev af 29. marts 2021 skal jeg på vegne af ejendom-mens ejer, afgive svar i sagen.

Vedhæftet er: -Håndværkerfakturaer -Byggeregnskab -Orienteringsskrivelse -Ejendommens energimærkning Lejemålet er gennemgribende moderniseret, jf. vedhæftede håndværkerfakturaer og byg-geregnskab. Derudover kan jeg oplyse, at lejekontraktens indgåelse samt lejeperiodens begyndelse var i juni 2020. Ejendommen havde energimærke D, jf. det dagældende energimærke som er vedhæftet.

Til orientering er nyeste energimærkning på ejendom-men fra ultimo 2020 også D. (…) Jeg stiller mig undrende over for, at lejer anfører, at lejemålet bærer præg af at være af ældre dato, når udlejer har brugt et så stort beløb på at modernisere lejemålet. Der er tale om en etageejendom, som har nogle år på bagen, ligesom ejendommen har en rigtig

6

god beliggenhed i et område med liv. Det er således ikke til at undgå, at ejendommen kan være lidt lydt. Det gøres gældende, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.” Det vedlagte byggebudget er dateret 30. oktober 2020. Af budgettet fremgår, at den samlede udgift inkl. tomgangsleje udgør 1.046.950,41 kr., hvoraf forbed-ringsandelen er 662.428,12 kr.

Forbedringsandelene for køkken, badeværelse og tømrerarbejder er 75 pct. og for udskiftning og udvidelse af elinstallationer er 50 pct. Lejers mail af 10. maj 2021 anfører, at udlejers bemærkninger ikke giver lejer an-ledning til at fremkomme med nye supplerende bemærkninger.

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at lejemålet er beliggende i en ejendom opført i år 1900, og at lejemålets boligareal er 110 m², der består af 5 værelser. Huslejenævnets bygningskyndige medarbejder har den 18. august 2021 besigti-get lejemålet med deltagelse af udlejers repræsentant, Person samt le-jer, Lejer 1.

Ved besigtigelsen konstateredes: Indgang til lejemålet er via opgang med porttelefon og toløbstrappe med linole-umsbelægning. Der er fællesarealer og ejendommen har fjernvarme. Beskrivelse af lejemålet: Lejemålet er en 5-værelseslejlighed bestående af: 1 stue, 4 værelser, køkken, ba-deværelse og entré. Generelt: Lejemålet fremstår generelt i pæn stand.

Vægge er tapetserede, og lofter er hvidmalede oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister. Gulve er afhøvlede og lakerede bræddegulve, og døre er hvidmalede fyldningsdøre. Vin-duer er udskiftet til termoruder for cirka 25 år siden. Der er nyere stikkontakter og elmåler i entré. Lejer oplyser, at der er meget lydt i lejemålet, men at de ellers er glade for at bo der. … Køkken: Areal: cirka 8 m².

Køkkenet er et tosidet elementkøkken fra HTH, der er opsat i år 2020, og som består af 4 overskabe og 4 underskabe. Bordpladen er af laminat. Køkkenet fremstår med følgende hårde hvidevarer: Siemens komfur, Siemens induktionskogeplade, emhætte med udsugning, ind-bygget køle/fryseskab, Siemens opvaskemaskine og Siemens vaskemaskine. Gulv er belagt med linoleum.

Vægge er hvidmalede, og loft er forsænket gipspladeloft med spotlys. Der er aftræk med tilkobling til emhætte. Badeværelse: Areal: cirka 3 m². Badeværelset er forbedret i år 2020, og har bruseniche med glasvæg, håndbru-ser med termostatbatteri, toilet med dobbeltskyl, håndvask med blandingsbat-

7

teri. Gulv er gulvfliser på 60 cm x 60 cm med 2 gulvafløb. Vægge er med sand-farvede vægfliser på 60 cm x 60 cm op i en højde på cirka 185 cm. Overvægge er tapetserede og hvidmalede. Loft er nedsænket gipspladeloft med spotlys. Der er aftræk i loft med mekanisk udsugning. Ovenstående sagsfremstilling ikke er fuldstændig.

Det af parterne fremsendte materiale er alene gengivet i uddrag, men er i sin helhed forelagt huslejenæv-net. Huslejenævnets bemærkninger: For lejemål, der er gennemgribende forbedret, jf. boligreguleringslovens dagæl-dende § 5, stk. 2, kan lejen fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Ved lejemål som er forbedret gennemgribende, forstås – ifølge bestemmelsen – lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det leje-des værdi og hvor forbedringsudgifterne enten overstiger 2.271 kr. pr m2 eller et samlet beløb på 259.699 kr. (2020-niveau). Forbedringerne skal endvi-dere være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering m.v.

Ifølge dagældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 8, skal udleje-ren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge dokumentation for for-bedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.

Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde an-vendelse, såfremt det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringerne er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Udlejer har indsendt byggeregnskab for 2020, som viser, at udlejer har renove-ret lejemålet for i alt 1.046.950,41 kr. inkl. tomgangsleje, hvoraf forbedringsan-delen udgør 662.428,12 kr.

Udlejer har endvidere fremsendt ejendommens ener-gimærkning og håndværkerfakturaer. Udlejer har også fremsendt kopi af orienteringsskrivelse til de øvrige lejere i ejendommen af 17. november 2019, jf. dagældende § 5, stk. 7 i boligregulerings-loven.

Nævnet finder på baggrund af det oplyste, det fremsendte byggeregn-skab og øvrig dokumentation samt det ved besigtigelse konstateret, at lejemålet i 2020 blev gennemgribende moderniseret i henhold til dagældende § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, og at forbedringerne er opretholdt, jf. § 5, stk. 9, 1. pkt.

Der er således tale om forbedringer, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i leje-lovens § 58, og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i boligregu-leringslovens dagældende § 5, stk. 2. Lejen kan derfor fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter dagældende lejelovens § 47, stk. 2.

Nævnet bemærker, at lejeaftalen for nærværende omtvistede lejemål er indgået i 2020, hvor der i den på det tidspunkt gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3 gjaldt et krav om, at ejendommen skulle have opnået en energiramme på A-D, hvorfor ejendommen med energimærke D opfylder det energikrav, der gjaldt i medfør denne bestemmelse.

8

Lejen kan på baggrund af ovenstående fastsættes til det lejedes værdi efter boli-greguleringslovens dagældende § 5, stk. 2.

Nævnet bemærker i den anledning, at sagen er indbragt den 26. marts 2021, men at lejeforholdet begynder den 30. juni 2020, før lov nr. 817 af 9. juni 2020 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvorved kravet om væsentlighed i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, blev ophævet, trådte i kraft pr. 1. juli 2020.

På denne baggrund skal der for så vidt angår nærværende omtvistede lejemål laves en vurdering af, hvorvidt lejen væsentlige overstiger det lejedes værdi. Ved lejemålets begyndelse den 30. juni 2020 udgjorde lejen 178.200,00 kr. årligt ekskl. Varmebidrag men inkl. vand, svarende til 1.620 kr. pr. m², hvilket er be-talt fra lejemålets begyndelse til 30. november 2020.

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 177.107,40 kr. ekskl. Varmebidrag men inkl. vand, sva-rende til cirka 1.610 pr. m², hvilket er betalt fra 1. december 2020.

Nævnets forperson har vedtaget, med virkning fra lejemålets begyndelse den 30. juni 2020, at regulere og skønsmæssigt nedsætte den aftalte leje fra hhv. 178.200,00 kr. og 177.107,40 kr. årligt ekskl. varmebidrag og inkl. vand 159.500,00 kr. årligt ekskl. varmebidrag og inkl. vand, svarende til 1.450 kr. pr. m², idet nævnet, efter en sammenligning med andre tilsvarende lejemål, finder, at denne leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Et medlem af nævnet finder det ikke tilstrækkeligt dokumenteret, at lejemålet blev gennemgribende moderniseret i 2020. Der foreligger ikke dokumentation i form af billeder eller lignende af tilstanden før moderniseringen, hvorfor det er vanskeligt umuligt at vurdere brugsværdiforøgelsen, som følge af denne mo-dernisering.

Flertallet i nævnet mener imidlertid, at lejemålet utvivlsomt blev gennemgribende moderniseret i 2020 og at lejen skal sættes efter Brl. § 5 stk. 2. Med dette som udgangspunkt stemmer mindretallet for en Brl. § 5 stk. 2 leje på 1300 kr. pr. m2.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening finder efter sammenligning med andre tilsvarende lejemål af denne størrelse, kvalitet, art, udstyr og belig-genhed, at den aftalte leje er i den lave ende af det lejedes værdi, hvorfor ejerre-præsentanten godkender denne.

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stem-melighed før forpersonens stemme udslaget, jf. lov om boligforhold § 86, stk. 3. Det betyder, at nævnet vedtager skønsmæssigt at regulere og nedsætte lejen til 159.500,00 kr. årligt ekskl. varmebidrag og inkl. vand, svarende til 1.450 kr. pr. m².

Lejer har fremsat krav om nedsættelse af lejen for nævnet inden 1 år efter lejen første gang betaltes. Lejenedsættelsen sker derfor med tilbagevirkende kraft fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens dagældende § 17, stk. 2. Den opkrævede leje og depositum skal reguleres i overensstemmelse med næv-nets afgørelse.

Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter rente-loven, jf. lejelovens nugældende § 40, stk. 3.

9

For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lov om boligforhold §§ 20-25, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. november 2022 anses for en overtrædelse af disse regler. Nævnet finder ikke anledning til at pålægge udlejer tillægsgebyr i medfør af lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejer skal inden for 2 uger fra nævnets afgørelse er endelig, såfremt denne gi-ver lejer helt eller delvist medhold, meddele beboerrepræsentationen, eller i til-fælde, hvor en sådan ikke forefindes, give samtlige lejere meddelelse om afgø-relsen, jf. lejelovens nugældende § 194 stk. 1. Klagevejledning: Huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten, jf. lov om boligforhold § 88, stk. 1, 1. pkt.

Bestemmelsens stk. 2 anfører, at indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligret-ten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges in-den 4 uger.

Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boli-grettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger. Nævnet skal ikke medindstævnes, idet alene udlejer og lejer er parter i en even-tuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen. …”

Der er som led i hovedforhandlingen foretaget besigtigelse af det omhandlede lejemål på Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C, samt af 10 sammenligningslejemål på Frederiksberg.

Forklaringer Der er ikke afgivet forklaringer.

Parternes synspunkter DK Resi Propco Svend ApS har i sit påstandsdokument anført: ”… SAGSFREMSTILLING: Sagen handler om fastsættelsen af det lejedes værdi for en gennemgribende mo-derniseret 5 værelses lejlighed beliggende på Værnedamsvej på Frederiksberg i 2020. Parterne er i sagen enige om, at det er sagsøger, der har bevisbyrden for at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

10

Lejemålet er 110 m2, bestående af 5 værelser og lejen er fastsat til det lejedes værdi efter lejelovens § 19, stk. 2. Lejen blev aftalt til kr. 178.200 årligt, men blev grundet fald i skatte og afgifter reguleret med tilbagevirkende kraft fra lejemå-lets begyndelse i overensstemmelse med bilag 2, og lejen udgør derfor kr. 177.107,41 årligt, svarende til 1.610 kr. per m2.

De sagsøgte klagede over lejens størrelse til huslejenævnet den 26. marts 2021, og således inden 1 år fra lejemålets begyndelse. Ved afgørelse af den 16. september 2022, bilag 3, nedsatte Frederiksberg Husle-jenævn lejen for sagsøgtes lejemål til 1.450 kr. per m2 for 110 m2, idet nævnets formand skønnede, at dette svarede til det lejedes værdi. Det udgør en årsleje på 159.500 kr. ekskl. forbrug.

Et af nævnets medlemmer stemte for en leje på kr. 1.300 per m2, og et andet medlem fandt at den aftalte leje lå i den lave ende af det lejedes værdi og stemte for at godkende den aftalte leje. Da der ikke var enighed, blev formandens stemme udslagsgivende. Da sagsøger ikke kunne acceptere huslejenævnets afgørelse, blev denne ind-bragt for boligretten.

I sagen er der fremlagt en række prøvede sammenligningslejemål, der efter sagsøgers opfattelse alle kan indgå ved vurderingen, dog med forskellig be-visvægt alt efter om der er tale om sammenlignelige skæringstidspunkter og kriterier efter LL § 42, stk. 2, om afgørelsen er endelig og hvilken instans afgø-relsen er afsagt af.

Idet der er tale om et lejemål omfattet af væsentlighedskrite-riet efter dagældende BRL § 5, stk. 2, er sagsøger ikke enig i det af sagsøgte an-førte om at lejemål hvor der er tale om godkendelse af den gældende leje, skulle udgøre et ringere bevis.

For at der skal være baggrund for en nedsættelse, skal boligretten finde at den årlige leje for det omtvistede lejemål er lavere end kr. 161.006,74 årligt ekskl. svarende til kr. 1.463,69 per m2 for 110 m2 inkl. lejers vandforbrug for et lejemål med et af Frederiksbergs mest attraktive beliggenheder.

De i sagen fremlagte sammenligningslejemål viser med al tydelighed, at den al-mindeligt gældende leje ikke ligger på hverken kr. 1.450 per m2 som fastsat af huslejenævnet direkte i strid med gældende domstolspraksis i området, eller kr. 1.463,69 per m2, men derover.

Derfor er det sagsøgers opfattelse, at der ikke er baggrund for en nedsættelse, da den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, når der sammenlignes, jf. LL § 42, stk. 2.

ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende: at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2 (nu LL § 42, stk. 2), og at bevisbyrden herfor er løftet ved de i sagen fremlagte sammenligningsleje-mål. …”

Lejer 1 og Lejer 2 har i sit påstandsdokument anført:

11

”…

TVISTEN OG SAGENS RAMME:

Sagen angår, hvorvidt udlejer har opkrævet en leje, der væsentligt overstiger det lejdes værdi og i så fald, hvad lejen skal nedsættes til. Det betyder at overstiger den aftalte leje, det lejedes værdi med 10 % eller mere, skal der ske nedsættelse af den aftalte leje til det lejedes værdi. Den aftalte leje udgør kr. 1.620,00 pr. m2 pr. år.

Det betyder, at såfremt det lejedes værdi udgør kr. 1.472,73 pr. m2 pr. år eller mindre, skal lejen nedsættes. RETSGRUNDLAG: Det følger af praksis fra Østre Landsret, at når der er fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, skal der ses bort fra uprøvede sammen-ligningslejemål.

Henset antallet af prøvede sammenligningslejemål i nærværende sag, kan der ikke være tvivl om, at der ikke kan lægges vægt på uprøvede sammenlignings-lejemål. Spørgsmålet, som det også er fremført af sagsøger, er herefter, hvilken be-visvægt de forskellige typer af prøvede sammenligningslejemål skal indgå med. Diskussionen heraf kan opdeles i følgende 2 temaer: 1.

Forskellen på prøvede lejemål, henholdsvis hvor afgørelsen nedsætter lejen til det lejedes værdi og afgørelser, hvor den aftalte leje godkendes.

Lejers konklusion er, at afgørelser hvor lejen nedsættes til den eksakte lejeværdi er det mest præcise sammenligningsgrundlag og derfor skal indgå med størst vægt. 2. Forskellen på nævns- og domstolsafgørelser. Lejers konklusion er, at retsafgørelser ikke udgør et bedre bevis end nævnsafgø-relser.

1. Forskellen på prøvede lejemål, henholdsvis hvor afgørelsen nedsætter lejen til det lejedes værdi og afgørelser, hvor den aftalte leje godkendes. Væsentlighedskriteriet Til forståelse af forskellen mellem en afgørelse med lejenedsættelse og en afgø-relse om godkendelse af den aftalte leje, fordi lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi – er væsentlighedskriteriet essentielt.

I henhold til væsentlighedskriteriet, kan der først ske lejenedsættelse, når den aftalte leje overstiger det lejedes værdi med 10 – 15 %. Det følger af fast husleje-og ankenævnspraksis, at væsentlighedskriteriet fastsættes til 10 %. Det betyder rent praktisk, at huslejenævnet som domstolene først kan nedsætte en aftalt leje, hvis den aftalte leje overstiger det lejedes værdi med 10 % eller mere.

Det ligger derfor implicit i væsentlighedsbegrebet, at en godkendt leje kan være op til 10 % højere end det lejedes værdi.

12

Det kan illustreres ved følgende eksempel. Det lejedes værdi for et lejemål udgør kr. 1.500,00 pr. m2 pr. år. Det betyder, at udlejer kan få godkendt en leje op til kr. 1.650 pr. m2 pr. år for det konkrete lejemål – da lejen godt nok vil være højere end det lejedes værdi men ikke væsentligt.

Bortfald af væsentlighedskriteriet Lejeaftaler indgået før den 1. juli 2020 – omfattet af væsentlighed Væsentlighedskriteriet bortfaldt med virkning fra den 1. juli 2020. Det betyder, at det kun er lejemål, hvor lejeaftalen er indgået før den 1. juli 2020, hvor udlejer kan få godkendt en leje, der overstiger det lejedes værdi.

Lejeaftaler indgået den 1. juli 2020 eller senere – ikke omfattet af væsentlighed For lejeforhold indgået efter den 1. juli 2020 skal lejen altid nedsættes til det leje-des værdi uanset hvor lidt den aftalte leje overstiger det lejedes værdi.

Der er ikke tvivl om, at lejeforhold omfattet af væsentlighedskriteriet vil få god-kendt en aftalt leje der er højere end i de lejeforhold, som ikke er omfattet af væ-sentlighedskriteriet. Skulle jeg forsøge at tegne et billede af en høj prøvet leje, ville jeg fremlægge af-gørelser vedr. lejeforhold indgået før den 1. juli 2020, hvor lejen godkendes fordi lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Hovedparten af udlejers prøvede sammenligningslejemål udgøres overra-skende nok af sådanne afgørelser. Forholdet mellem afgørelser med lejenedsættelse og godkendelse af den aftalte leje. Væsentlighedskriteriet medfører et klart defineret forhold mellem almindeligt gældende lejeværdi, og den leje som godkendes. Forholdet er defineret af væsentlighedskriteriet og udgør 10 %.

Til illustration er der til nærværende sag fremlagt få prøvede sammenlignings-lejemål, hvor lejen nedsættes til omkring kr. 1.500,00 pr. m2 pr. år. Den nedsatte leje svarer til den eksakte lejeværdi.

Når den faktiske lejeværdi for et pænt lejemål udgør kr. 1.500,00 pr. m2 pr. år, er det ikke overraskende, at der findes afgørelser, hvor der godkendes en aftalt leje på op til kr. 1.650,00 – da en sådan leje godt nok er højere men ikke væsent-ligt højere end det lejedes værdi.

Udlejer har da også fremlagt en række prøvede sammenligningslejemål., hvor hovedparten angår godkendelse af en aftalt leje på op til omkring kr. 1.650,00 pr. m2 pr. år. Udlejers sammenligningslejemål, hvor den aftalte leje godkendes fordi den ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi udspringer af det samme lejeniveau, som er dokumenteret i lejers sammenligningslejemål.

2. Forskellen på nævns- og domstolsafgørelser Udlejer har gjort gældende, at huslejenævnets afgørelser ikke kan indgå med den samme bevisvægt som domstolsafgørelser, idet huslejenævnets afgørelser er truffet uden inddragelse af sammenligningslejemål.

13

Det bemærkes hertil, at huslejenævnet er sammensat af medlemmer udpeget af henholdsvis udlejer- og lejerforeninger, og medlemmerne har et indgående kendskab til området og huslejeniveauet for området. Nævnet er bekendt med sin egen praksis (prøvede sammenligningslejemål) Ligeledes har nævnet et indgående kendskab til de afgørelser, de tidligere har truffet vedrørende lejens størrelse for andre lejemål i området.

Det bemærkes hertil, at nævnets tidligere afgørelser i henhold til loven udgør prøvede sam-menligningslejemål. Nævnet træffer således afgørelser om lejens størrelse med viden om lejeni- veauet i henhold til deres tidligere afgørelser (prøvede sammenligningslejemål) i området.

Selvom huslejenævnet ikke henviser til sammenlignelige lejemål, indgår deres viden om nævnets praksis i naturligt i deres afgørelse om lejens størrelse. Officialmaksimen Herudover er huslejenævnet omfattet af officialmaksimen, som sikrer, at deres afgørelser beror på et fuldt oplyst grundlag.

Der således ved huslejenævnets af-gørelser en betydelig grad af sikkerhed for, at afgørelserne afspejler de faktiske forhold og er objektivt korrekte.

Retten træffer afgørelser på baggrund af det, som parterne har (ikke har) fremlagt: Angående domstolsafgørelser er der ikke tvivl om, at de for så vidt angår den konkrete tvist, er mere korrekt end en forudgående nævnsafgørelse – særligt hvis domstolsafgørelsen tilsidesætter/ændrer nævnets afgørelse.

Men henset den grundlæggende forskel på behandlingen af sager underlagt of-ficialmaksimen og sager behandlet ved domstolene, vil det altid være relevant af vurdere præmisserne og grundlaget for domstolens afgørelse, når bevisvær-dien af den konkrete domstolsafgørelse skal vurderes.

En domstolsafgørelse, hvor begge parter har fremlagt et væsentligt antal prø-vede sammenligningslejemål har større ”sandhedsværdi” end afgørelser, der alene bygger på beviser fra den ene part. Har kun den ene part fremlagt sammenligningslejemål eller har domstolene misforstået reglerne, er afgørelsens bevisvægt begrænset.

Sagens økonomiske værdi er væsentligt forskellig for udlejer og lejer: I sager om lejens størrelse, har udlejer ud over det mindre økonomiske mel-lemværende parterne imellem, en betydelig risiko for at en lav lejefastsættelse medfører et stort værditab for ejendommen.

Ligeledes medfører orienteringspligten, at udlejer skal orientere de øvrige lejere i ejendommen om en eventuelt afgørelse om lejenedsættelse, hvilket giver udle-jer incitament til at udtømme alle klage- og ankemuligheder.

Lejerne, som er repræsenteret med dækning af fri proces eller retshjælp, har sjældent mulighed for at mønstre den samme intensive arbejdsindsats fra deres repræsentant – hvorfor sammenligningsgrundlaget i sager har en tendens til at falde i udlejers favør. I vurderingen af med hvilken vægt en domstolsafgørelse skal indgå – særligt i forhold til en husleje - eller ankenævns afgørelse, er det derfor relevant at vur-

14

dere, om den domstolsafgørelse beror på fyldestgørende grundlag eller om re-sultatet i hovedsagen skyldes skævvridningen mellem parternes procesøko-nomi. Statistisk forståelse af datasættet ”prøvede sammenligningslejemål” .

Når man i statistisk henseende kigger på et datasæt for at finde middelværdien (den almindeligt gældende værdi) vil man tage stilling til datasættets nøjagtig-hed ved at identificere outliers – forstået som datapunkter, der adskiller sig væ-sentligt fra de øvrige værdier i datasættet.

Det giver det mest retvisende resultat, når man skal identificere den almindeligt gældende leje i området/kvarteret, at den almindelige gældende leje fastsættes på baggrund af de mest forekommende værdier, og der lægges mindre vægt på eventuelle outliers – der ikke kan anses som almindelige.

Boligretten bør således tillægge afgørelser, som ligger i henholdsvis det laveste og højeste kvartil mindre vægt, da de ikke er repræsentative for den lejeværdi, som hovedparten af sammenligningslejemålene fastsætter. Det er herefter de mest forekommende lejeværdi, der skal lægges til grund som den almindeligt gældende leje.

ANBRINGENDER: Til støtte for sagsøgtes påstand gøres det sammenfattende gældende: at afgørelser, som ikke er endelige, udgør et prøvet sammenligningslejemål iht. lejelovens § 42, stk. 3. at samtlige af lejers sammenligningslejemål er prøvede, at lejer har fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, at retten skal se bort fra uprøvede lejemål, at udlejers sammenligningslejemål ikke taler for en højere lejeværdi end den, der er dokumenteret ved lejers sammenligningslejemål, at udlejers afgørelser hvor der godkendes en leje op til kr. 1.650,00, fordi lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, udspringer af det samme leje ni-veau, som kommer til udtryk i huslejenævnenes afgørelser om lejenedsættelse til den faktiske lejeværdi, at retten bør se bort fra outliers, afgørelser der enten er klart lavere eller højere end den leje, som hovedparten af de prøvede sammenligningslejemål fastsæt-ter, at den almindeligt gældende leje for lignende lejemål udgør mellem kr. 1.400,00 til kr. 1.500,00 pr. m2 pr. år afhængigt at lejemålets stand og udstyr, at huslejenævnets afgørelser skal indgå med den samme vægt som øvrige afgø-relser, at de til sagen fremlagte sammenligningslejemål ikke giver anledning til at æn-dre huslejenævnets afgørelse, og lejen skal nedsættes til kr. 1.450,00 pr. m2 pr. år. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

15

Rettens begrundelse og resultat

Retten lægger indledningsvis til grund, at der mellem parterne er enighed om de faktiske forhold knyttet til det omhandlede lejemål på Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C, herunder at der i 2020 er udført forbedringer af lejemålet for mindst 662.428,12 kr. På baggrund af en samlet vurdering af de prø-vede lejemål, herunder bevisvægten af ikke endelige afgørelser, finder boligret-tens flertal ikke, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. da-gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2 (gældende lej-elovs § 42, stk. 2).

En boligdommer finder ikke sagsøger har løftet sin bevisbyrde tilstrækkeligt til at kunne ændre Huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnet er et sagkyndigt nævn. Skal nævnets sagkyndige skøn tilsidesættes kræves vægtige beviser. Huslejenævnet på Frederiksberg var dog ikke indbyrdes enige om, hvad den korrekte leje var i denne sag. Ét medlem ønskede en lavere leje, ét medlem øn-skede at godkende den aftalte leje og endeligt mente den sagkyndige formand, at lejen skulle fastsættes til 1.450 kr. pr. kvadratmeter pr. år. Der var således alene ét af de tre nævnsmedlemmer, som delte sagsøgers opfattelse om, hvad lejen skal være.

Parterne har fremlagt en mænge prøvede sammenligningslejemål. I de prøvede sammenligningslejemål er der et årligt lejespænd på mere end 600 kr. pr. kva-dratmeter. Spændet forekommer ikke at være særligt tilknyttet en bestemt in-stans, da fx Østre Landsret både godkender lejen på 1829,42 i Lykkesholms Allé 3C, og senere på 1.400 på Helgesvej 28, st. th., uden at der ved besigtigelsen i denne sag kan konstateres en klar forskel i lejemålenes indbyrdes kvalitet, bort-set fra at lejemålet på Lykkesholms Allé var moderniseret 20 år før det billigere lejemål på Helgesvej.

Forskellen kan formentligt forklares med forhandlingsmaksimen ved domsto-lene, hvor parterne oplyser sagen fremfor huslejenævnets officialmaksime, hvor myndigheden oplyser sagen for parterne og kan trække på sit generelle kend-skab til lejeniveauet i området. Dette taler dog for, at retten skal være tilbage-holdende med at ændre et sagkyndigt nævns skøn.

Under de omstændigheder stemmer denne dommer for ikke at tilsidesætte hus-lejenævnets skøn, og dermed at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorefter der gives sagsøger medhold i den nedlagte påstand.

Efter sagens udfald skal de sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøger. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, omfang, forløb og udfald fastsat til

16

dækning af advokatudgift med 50.000 kr. inkl. moms, hvori indgår udgifterne til omfattende fysiske ekstrakter og transport ved besigtigelsen af lejemålene. Sagen er uden retsafgift. Da de sagsøgte har fri proces, skal sagsomkostnin-gerne endeligt afholdes af statskassen.

THI KENDES FOR RET:

De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål Værnedamsvej 9, 3. th., 1819 Frederiksberg C, pr. 30. juni 2020 udgør 177.107,41 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

Statskassen skal til DK Resi Propco Svend ApS betale sagsomkostninger med 50.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 03-04-2024 kl. 12:00 Modtagere: Lejer 1, Advokat Mads Bagger Holtug, Sagsøger DK Resi Propco Svend ApS, Boligdommer 1, Lejer 2, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Boligdommer 2