BR — Byretterne

BS-45294/2022-FRB

OL-2024-BYR-00493

Appelleret

Dato

30-10-2024

Sagsemne

Sag om fastsættelse af lejens størrelse for lejemål

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 79.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 30. oktober 2024

Sag BS-45294/2022-FRB

Triangelhus A/S (advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis)

mod

Lejer 1 (advokat Mads Bagger Holtug)

Lejer 2 (advokat Mads Bagger Holtug)

Denne afgørelse er truffet af Dommer under medvirken af Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 25. oktober 2022.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålet beliggende Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby.

Den 27. september 2022 stadfæstede Ankenævnene for huslejenævnene huslejenævnets af-gørelse af 23. februar 2022, hvorefter den aftalte årlige leje pr. den 1. november 2019 blev nedsat fra 167.400 kr. til 134.400 kr. svarende til en årlig husleje på 1.200 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgeren, Triangelhus A/S, har indbragt Ankenævnets afgørelse for boligretten.

Triangelhus A/S har nedlagt påstand om, at de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2 tilpligtes at anerkende, at lejen for deres lejemål, Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby, pr. 1. november 2019 årligt udgør 167.400 kr. ekskl. varmeforbrug, subsidiært et højere beløb end 134.400 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer 1 og Lejer 2 (i det følgende benævnt lejerne) har ned-lagt påstand om frifindelse.

Lejerne har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, at Triangelhus A/S tilpligtes at anerkende, at den årlige leje pr. den 1. november 2019 for lejemålet beliggende Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby, udgør kr. 100.800 årligt ekskl. varme. Triangelhus A/S skal tilbagebetale for meget betalt leje med almindelige procesrenter fra betalingstidspunkterne.

Over for lejernes selvstændige påstand har Triangelhus A/S nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 3.

Det fremgår af lejekontrakten bl.a., at lejemålet andrager 112 m2, og at den indvendige ved-ligeholdelse påhviler lejer.

Af tillæg til lejekontrakten fremgår supplerende vedrørende § 3 i lejekontrakten bl.a.:

” Pristalsregulering i lejemål, der er udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2: Lejemålet er gennemgribende ombygget/forbedret og lejes ud, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I henhold til lejelovens § 53, stk. 2, aftales det, at lejen reguleres i lejeperioden efter nettop-risindekset. Hver den 1. november reguleres den gældende leje ekskl. a/conto-betalinger med stignin-gen i nettoprisindekset fra august måned året før til august måned umiddelbart forud for reguleringen. …”

Af samme punkt fremgår endvidere bl.a. følgende:

”… Det lejede overtages fuldstændig ombygget for kr. 650.000,00 i 2011/2016 hertil kommer fuldstændig maling af alle malbare flader ved overtagelsen den 1. november 2019. Der er monteret altan i 2016. Ordensregler for brug heraf vedlægges.

Lejemålet overtages nymalet overalt på samtlige malbare flader og med nyslebne/lakerede gulve F.s.v.a. mangels-indsigelser ved indflytning er 14 dages fristen ikke gældende for malerarbejdet, vægge, lofter samt træværk. Alle installationer nye. Der er ingen mangler i lejemålet. Nye el-installationer. Ny altan. Nyt køkken med nye hårde hvidevarer. Opvaske/tørremaskine. 1 nyt badeværelse.

Nye og ny lakerede, behandlede trægulve. Alle installationer er nye. Der er ingen mangler i lejemålet. Det er aftalt at udlejer monterer 3 klædeskabe inden indflytning. Skabe 2, mål 100 cm x 60, skab 1, mål 1m x 38. Skabslåger bestemmes af udlejer. Er indrettet specielt til nærværende lejere. …”

Af ankenævnets afgørelse fremgår bl.a. følgende:

”… Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet stadfæster huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet nedsætter den årlige leje pr. 1. november 2019 til 134.400 kr. ved 112 m2, sva-rende til 1.200 kr. pr. m2 årligt pr. 1, november 2019. (dissens).

Den godkendte leje er inklusive udgifter til koldt vand og eksklusive ä conto bidrag til varme. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke i lejen indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

Der henvises til reglerne i lov om boligforhold kapitel 4, lov nr. 342 af 22/03/2022 (tidligere lejelovens § 113a), jf. vedlagte bilag.

Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og renter senere end den 1. november 2022 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke kan være behjælpelig med beregning af renter og opkrævning af for meget betalt leje m.m.

Hvis lejer har fået helt eller delvist medhold, har udlejer pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter lejelovens § 194 (tidligere lejelovens § 107a), jf. vedlagte bilag. …

Huslejenævnets afgørelse

"I e-mail af 2. juni 2020 har Lejer 1 Lejer 2 v/Rent Hero ApS, bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse.

Nævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, jf. boligreguleringslovens § 29c, idet der er tale om en udlejet lejlighed i en ejendom opført i 1898 der' pr. 1. januar 1995 omfattede tre beboelseslejligheder.

Udlejer, Triangelhus A/S, er hørt i sagen i brev af 8. september 2020.

Nævnet har besigtiget lejemålet og har på et efterfølgende møde truffet følgende

Afgørelse

Nævnet har besluttet at nedsætte den årlige leje fra 167.400 kr.] svarende til 1.494,64 kr. pr. m2, til 134.400 kr., svarende til 1.200 kr. pr. m2. Lejenedsætteisen har virkning fra den 1. november 2019.

Det bemærkes, at lejerne ikke længere bor i lejemålet, hvorfor lejenedsættelsen alene har virkning frem til det tidspunkt, lejerne fraflyttede

…

Baggrund

Ifølge lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. november 2019. Det fremgår af folkeregiste-ret, at lejerne er fraflyttet lejemålet henholdsvis den 15. juni 2021 og den 1. august 2021.

Efter lejekontrakten og ejendommens BBR-meddelelse er lejemålets bruttoetageareal på 112 m2.

Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje er fastsat til 169.786,08 kr., svarende til 1. 515,95 kr. pr. m2.

Udover lejen kommer et månedligt á conto-bidrag til varme på 1.050 kr. Ifølge lejekontrak-tens § 8 har lejerne den indvendige vedligeholdelse.

Det er i lejekontraktens § 11 oplyst, at lejerne ikke kan opsige lejemålet før et år efter leje-kontraktens indgåelse og tidligst fra den 1. november 2020.

Det fremgår desuden af lejekontraktens § 11, at lejemålet er gennemgribende ombyg-get/forbedret og udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og at lejemålet er moderni-seret for 650.000 kr. i 2011, og der i 2016 er etableret en altan. Lejen i henhold til lejelovens § 53, stk. 2 reguleres efter nettoprisindekset i lejeperioden. Hver den 1. november reguleres den gældende leje ekskl. á conto betalinger med stigningen i nettoprisindekset fra august måned året før til august måned umiddelbart forud for reguleringen. Reguleringen sker så-ledes ved følgende beregningsmetode:

Gældende leje /gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Lejen blev reguleret første gang den 1. november 2020.

Det fremgår endvidere af § 11, at lejerne i lejeperioden skal vedligeholde og forny låse og nøgler samt holde vand- og qashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejerne skal end-videre vedligeholde wc—kummer, cisterner, vaskekummer, bruser, køleskabe, komfurer, kombineret vaske- og tørremaskine og lignende installationer. Lejerne skal rense tilstoppet afløb fra håndvask, køkkenvask og toilet. Gulve og dørtrin skal vedligeholdes med hvid lak så ofte, som det er påkrævet. De skal altid fremstå ensartede i farven.

Ved indbringelsen har lejerne bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse, til-bagebetaling af for meget betalt leje samt regulering af depositum og forudbetalt leje.

Lejerne har fremsendt afgørelse af 26. november 2018, sagsnr. 2017-0405935, hvor der blev taget stilling til lejens størrelse for et andet lejemål i samme ejendom. [afgørelsen god-kendte nævnet en leje på 664,92 kr. pr. m2 årligt.

Lejerne har gjort gældende, at registreringen af beboere i lejemålet er misvisende, da det skyldes de tidligere fremlejetageres manglende afregistrering, samt at der på nuværende tidspunkt alene bor én fremlejetager, som udlejer har modtaget orientering om i overens-stemmelse med lejelovens § 69.

Lejerne har gjort gældende, at lejemålet i den ovenfor omtalte afgørelse er sammenligneligt med nærværende lejemål, og at lejen skal fastsættes herefter. Lejerne har opfordret udlejer til at fremlægge oplysninger om lejens størrelse i de øvrige lejemål i ejendommen.

Lejerne har bemærket, at fremlejeforholdene i lejemålet er irrelevante for nævnets vurde-ring af lejens størrelse, men har alligevel bemærket, at de har fordelt den af udlejer fastsatte leje mellem sig ud fra størrelsen af lejemålets værelser.

Lejerne har yderligere gjort gældende, at der siden indflytningen den 1. november 2019 til maj 2020 er betalt en månedlig leje på 14.148,84 kr som svarer til den leje, der fremgår af le-jekontrakten. Lejerne har herefter bekræftet at have betalt den af udlejer oplyste leje på 13. 950 kr. pr. måned fra maj 2020 og frem.

Lejerne har efter nævnets besigtigelse af lejemålet fremsendt billeder af lejemålet.

Udlejer har gjort gældende, at lejerne betaler en månedlig leje på 13.950 kr. svarende til en årligleje på 1.494,64 kr. pr. m2 , og at lejerne derfor ikke betaler den leje, der fremgår af leje-kontrakten. Udlejer har fremsendt dokumentation herfor.

Udlejer har yderligere oplyst, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i 2005 inden for toårs—grænsen for 613.887,81kr., modsat den sag, lejer har henvist til, der omhandlede bortfald af opkrævning på fjernvarme. altanforbedring og termoruder. Udlejer har oplyst, at moderniseringen af nærværende lejemål omfattede nedtagning af vægge, etablering af nyt køkken, etablering af nyt bad medgulvvarme, etablering af nye radiatoren strengesy-stemer og etablering af nye gulve samt nye elinstallationer. Udlejer har medsendt en række fakturaer for de pågældende arbejder.

Udlejer har gjort gældende, at det ikke er korrekt, at moderniseringerne af lejemålene er sammenlignelige. I den forbindelse har udlejer opfordret til, at der samtidigt med besigti-gelse af nærværende lejemål også foretages besigtigelse af lejemålet på 3. sal for at imødegå fejlopfattelsen om, at lejemålene er sammenlignelige.

Udlejer har gjort gældende, at lejerne har fremlejet lejemålet uden udlejers accept, hvortil udlejer har henvist til lejelovens § 69, stk. 1 og 3, og at værelserne på henholdsvis 7 og 11 m2 fremlejes til 27.600 kr. og 60.000 kr. årligt.

Udlejer har bemærket, at hvis lejerne mener, at lejen er for høj, afspejles dette ikke i den leje, lejerne opkræver hos sine fremlejetagere. Udlejer har i denne forbindelse oplyst, at le-jerne årligt fremlejer til henholdsvis 48.000 kr. for værelset på 7 m2 samt 60.000 kr. + 350 kr. for varme for værelset på 11 m2 , hvortil udlejer gør gældende, at den af udlejer fastsatte leje ikke er fordelt mellem lejerne.

Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet den 27. januar 2022. På besigtigelsen var ud-lejer repræsenteret.

På besigtigelsen kunne nævnet konstatere, af ejendommen har ringeanlæg og en stor altan. Lejemålet opvarmes ved fjernvarme og har termoruder.

Lejemålets køkken er moderniseret med træbordplade, hvide laminat—fronter og trægulv. Køkkenet er udstyret med kogeplade, ovn, emhætte, køle-/fryseskab og opvaskemaskine samt med overskabe, underskabe og skuffer.

Lejemålets badeværelse er udstyret med toilet, håndvask, bruseniche og vaskemaskine samt grå fliser på gulvet og hvide fliser på væggene.

Begrundelse og lovgrundlag

Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbe-stemt leje. Udlejers egne omkostninger vedrørende lejemålet er derfor uden betydning.

Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen pr. 1. november 2019 væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hen-syn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel Il—IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29c.

Nævnet har fundet, at det omtalte lejemål fra sag 2017—0405935 ikke er sammenligneligt med nærværende lejemål.

Nævnet har herefter besluttet at godkende en årlig leje pr. 1. november 2019 på 134.400 kr. svarende til 1.200 kr. pr. m2 , hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det (ejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29c.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved [ejefastsættelsen taget udgangs-punkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127.

Lejenedsættelsen har virkning fra 1. november 2019, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2, da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejerne, inden et år efter at lejen skulle be-tales første gang.

Det bemærkes, at lejerne ikke længere bor i lejemålet, hvorfor lejenedsættelsen alene har virkning frem til det tidspunkt, lejerne fraflyttede.

…

Ankegrunde:

Indledningsvist bemærkes, at der er henvist til dagældende boligreguleringslovens § 5 (lovbekendtgørelse nr. 929 af 04/09/2019) i nedenstående partsindlæg, da denne bestem-melse var gældende på tidspunktet for indsendelsen af partsindlæggene.

Udlejers ankeskrivelse af 5. marts 2022 Udlejer har anket huslejenævnets afgørelse og bedt ankenævnet om at inddrage væsentlig-hedskriteriet i vurderingen af lejens størrelse. Derudover har udlejer bemærket at lejemål i 2005 er gennemgribende moderniseret indenfor 2 år for kr. 613.887,81 + følgeudgifter. Ud-lejer har oplyst at den gennemgribende modernisering af lejlighed indebar nedtagning af vægge, etablering af nyt køkken, etablering af nyt bad med gulvvarme, etablering af nye radiatorer, strengesystem og etablering af nye gulve samt nye elinstallationer. Der er mon-teret termoruder samt altan i 2018.

Udlejer har slutteligt bemærket at der ved lejers indflytning den 1. november 2019 efter øn-ske fra lejer, blev monteret klædeskabe i lejemålet.

Lejerrepræsentants ankeskrivelse af 15. marts 2022 Lejerrepræsentanten har anket huslejenævnets afgørelse og anført at lejen skal nedsættes til 900,00 kr. pr. m2 pr. år. med virkning fra den 1. november 2019.

Lejerrepræsentanten har bemærket, at ankenævnet den 25. august 2021, sagsnummer 2020—0886929, har truffet afgørelse om, at lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 29c skal ske ved sammenligning med den omkostningsbestemte leje + et forbedringstillæg, der kan opkræves i sammenlignelige lejemål omfattet af boligreguleringsloven Il—IV. Dette kan ikke sammenlignes med den merleje, som kan opkræves i henhold til boligregu-leringsloven § 5, stk. 2.

Lejers repræsentant har endvidere henvist til ”Ekspertgruppens rapport om boligregule-ringsloven § 5, stk. 2” , hvor det fremgår at det gennemsnitlige lejeniveau for omkostnings-bestemte udlejningsejendomme i København i 2019 var 776,00 kr. pr m2 pr. år. Dette lejeni-veau bekræftes af huslejenævnets afgørelse af 4. januar 2021, sagsnr: 2020—0807 218, hvor nævnet fastsatte den omkostningsbestemte leje + forbedringstillæg i et moderniseret leje-mål til 799,00 kr. pr. m2 pr. år.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt den 1. november 2019. Det fremgår af folkeregistret, at lejerne er fraflyttet lejemålet henholdsvis den 15. juni 2021 og den 1. august 2021.

Der er tale om et lejemål, hvor lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 29c, idet der er tale om en lejlighed i en udlejningsejendom, der indeholdt færre end 7 beboelseslej-ligheder pr. 1. januar 1995.

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 14. september 2022, og kan bekræfte huslejenæv-nets beskrivelse af lejemålet. Udlejer var repræsenteret ved besigtigelsen.

På baggrund af besigtigelsen af lejemålet og sagens øvrige oplysninger, finder ankenævnet, at den aftalte leje pr. 1. november 2019 på 167.400 kr., svarende til 1.494,64 kr. pr. m2, væ-sentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, omfattet af reglerne i lejelovens § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kapitel-II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7, jf. kriterierne i lejelovens § 32 (tidligere boligregule-ringslovens § 29c).

Et flertal på 3 af ankenævnets 5 medlemmer har besluttet at nedsætte den aftalte leje til 134.400 kr., svarende til 1.200 kr. pr. m2 .

Et mindretal på 2 af ankenævnets 5 medlemmer stemte for at godkende en højere leje.

Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet.

Dette betyder, at lejen pr. 1. november 2019 nedsættes til 134.400 kr., svarende til 1.200 kr. pr. m2 .

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. leje-lovens § 34, stk. 1, og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.

Da sagen er indbragt for huslejenævnet den 2. juni 2020 og dermed inden 1 år efter, at lejen er betalt første gang, har lejenedsættelsen virkning fra lejebegyndelse, den 1. november-2019, if. boligreguleringsloven § 17, stk. 2.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fast-sættelsen af lejen. Ankenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127. …”

Boligretten har under hovedforhandlingen besigtiget sagens lejemål og følgende sammen-ligningslejemål:

•Nørre Farimagsgade 27 A, 4. th., 1364 København K •Hostrups Have 31, 3. th., 1954 Frederiksberg C.

Endvidere har parterne fremlagt en række sammenligningslejemål med forskelligt bag-grundsmateriale

Parternes synspunkter

Triangelhus A/S har i sit påstandsdokument af 21. august 2024 anført:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi ved en sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat i hen-hold til lejelovens § 19, stk. 2 (dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2), hvor lejen er re-guleret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 32 (dagældende boligreguleringslovs § 29c).

Sagsøgte har bevisbyrden for, at den aftalte leje er væsentligt højere end det lejedes værdi.

Den bevisbyrde ikke er løftet, herunder da sagsøgtes sammenligningslejemål ikke er sam-menlignelige med hensyn til vilkår, beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-holdelsestilstand, ligesom sagsøgtes sammenligningslejemål ikke opfylder kravene i leje-lovens § 32, 2. og 3. pkt., til at kunne indgå som sammenligningslejemål.

Sagsøgers sammenligningslejemål dokumenterer derimod, at den aftalte leje for det omtvi-stede lejemål ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Til støtte for den subsidiære påstand og frifindelsespåstanden gøres det gældende, at det lejedes værdi er højere end det af huslejenævnet fastsatte. …”

Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument af 21. august 2024 anført:

”…

2. SAGENS TEMA

Retten skal tage stilling til, om der er grundlag for at tilsidesætte Ankenævnets afgørelse af 27. september 2022, hvorefter den lovlige leje for lejemålet Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby pr. den 1. november 2019 skal fastsættes til 1.200 kr. pr. m2 pr. år efter boligregule-ringslovens § 29 c (nugældende lejelovens § 32).

Lejerne gør gældende, at den lovlige leje bør fastsættes til 900 kr. pr. m2 pr. år, mens Trian-gelhus A/S gør gældende, at den aftalte leje på 1.494,64 kr. pr. m2 pr. den 1. november 2019 ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til belig-genhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

3. RETSGRUNDLAG

Idet ejendommen, som det omtvistede lejemål er beliggende i, pr. den 1. januar 1995 bestod af færre end 7 beboelseslejemål, skal lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 29 c (nu-gældende lejelovens § 32), jf. boligreguleringslovens § 29 b (nugældende lejelovens § 7).

Ifølge boligreguleringslovens § 29 c (nugældende lejelovens § 32) må den aftalte leje ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggen-hed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, omfattet af reglerne om om-kostningsbestemt leje i kapitel II-IV (nugældende lejelovens § 6, stk. 1), og hvor lejen er re-guleret efter § 7 (nugældende lejelovens § 23).

Det fremgår af forarbejderne til boligreguleringslovens § 29 c (materialesamlingens, frem-over MS, s. 64 og 105), at der ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, men at reglerne derimod skal sikre, at den omkost-ningsbestemte leje fastholdes som maksimum ved, at der sker sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, jf. også TBB2022.752 (MS s. 143, præmisserne på s. 146) og U2024.1252 (MS s. 125, præmisserne på s. 137).

Afgørelser, der fastsætter den lovlige omkostningsbestemte leje efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 1 (nugældende lejelovens § 19, stk. 1), kan trods manglende regulering efter § 7 (nugældende lejelovens § 23) derimod indgå som sammenligningslejemål, jf. U2024.1252V (kæret til Højesteret, MS s. 125, præmisserne på s. 137).

Det fremgår af boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt. (lejelovens § 32, 3. pkt.), at der ved leje-fastsættelse af beboelseslejligheder i blandede ejendomme skal ske sammenligning med det omkostningsbestemte lejeniveau i blandede ejendomme med omkostningsbestemt leje.

År-sagen hertil er at sikre, at der ikke sammenlignes med en leje, der potentielt er for høj, jf. forarbejderne til bestemmelsen og U.2024.3867H s. 117, dommens beskrivelse af forarbej-derne på side 121 og præmisserne på side 123), hvor udlejer påberåbte sig sammenlig-ningslejemål i ejendomme med rene beboelseslejemål med formålet at godtgøre en højere lovlig leje.

Når lejerne fremlægger sammenligningslejemål i ejendomme med rene beboelseslejemål, er situationen imidlertid en anden. Risikoen for, at disse sammenligningslejemål potentielt re-præsenterer en for høj lejeværdi, skal efter lejernes opfattelse ikke afskære dem fra at på-beråbe sig disse til støtte for, at den aftalte leje er for høj.

Boligretten kan desuden ved lejefastsættelsen godt lægge vægt på sammenligningslejemål, som retten ikke besigtiger, jf. TBB2024.53OE (MS s. 139, præmisserne på s. 141), og sam-menlignelige lejemål behøver ikke at være i samme bydel, jf. U2012.2159V (MS s. 155, præ-misserne på s. 157), hvorefter de kan ligge i andre dele af byen og dens nære omegn.

Når der er fremlagt tilstrækkeligt med prøvede sammenligningslejemål, skal der ses bort fra uprøvede sammenligningslejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 3 (MS s. 109, forarbejderne til bestemmelsen på s. 114).

4. ANBRINGENDER

Lejerne gør gældende, at det er godtgjort, at den aftalte leje på 1.494,64 kr. på m2 årligt væ-sentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, omfattet af reglerne om omkost-ningsbestemt leje i kapitel II-IV (nugældende lejelovens § 6, stk. 1), og hvor lejen er regule-ret efter § 7 (nugældende lejelovens § 23), jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c (nu-gældende lejelovens § 32).

Det er først og fremmest understøttet af, at den aftalte leje ifølge lejekontrakten og stævnin-gen er fastsat efter en forkert bestemmelse - boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nugældende lejelovens § 19, stk. 2).

Triangelhus A/S har fastsat den aftalte leje under antagelse af, at leje-målet var omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og således kunne bære en højere leje end det, der følger af boligreguleringslovens § 29 c (nugældende lejelovens § 32). Lejerne gør allerede på den baggrund gældende, at retten skal tilsidesætte den i lejekontrakten fast-satte leje.

Til støtte for, at den aftalte leje væsentligt overstiger den omkostningsbestemte leje, der gælder for tilsvarende ejendomme, gør lejerne også gældende, at både huslejenævnet og ankenævnet på baggrund af en besigtigelse af det omtvistede lejemål vurderede, at den af-talte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål.

Der henvises også til ”Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2” fra 2019. Ekspertgruppen, som blev nedsat af aftalepartierne bag lejelovsforliget i 2014, op-gjorde på rapportens s. 71 den gennemsnitlige omkostningsbestemte leje i henhold til boli-greguleringslovens § 5, stk. 1 (nugældende lejelovens § 19, stk. 1) i København og Frede-riksberg til 776 kr. pr. m2 pr. år. I modsætning hertil opgjorde ekspertgruppen det lejedes værdi i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nugældende lejelovens § 19, stk. 2) til 1.456 kr. pr. m2 pr. år.

At den aftalte leje på 1.494,64 kr. på m2 årligt væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål, er eksempelvis også understøttet af bilag J, hvor Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje til 916 kr. pr. m2 pr. år. Som tabellen viser nedenfor, er det på de væsentligste parametre et sammenligneligt lejemål med det omtvistede. De re-levante forhold for det omtvistede lejemål er i tabellen nedenfor angivet i parentes.

At bilag J er mindre end omtvistede, taler for en lavere leje for det omtvistede end fastsat for sammenligningslejemålet i bilag J. Det skyldes, at den samlede leje pr. m2 pr. år for bi-lag J herunder det individuelle forbedringstillæg er beregnet på baggrund af blandt andet et nyt køkken. Forskellen på udgiften til et lille køkken og et større køkken er ikke propor-tionelle, tværtimod.

Det er forholdsmæssigt dyrere at få lavet et mindre køkken fremfor et stort køkken. Det betyder, at små lejligheder vil oppebære et større individuelt forbed-ringstillæg for køkken- og badmoderniseringer sammenholdt med lignende moderniserin-ger i større lejemål.

Støttebilag A, version 2 understøtter også, at den aftalte leje væsentligt overstiger den lov-lige omkostningsbestemte leje. Lejerne har fremlagt 16 prøvede sammenligningslejemål i Valby og dens omegn, der viser den lovlige omkostningsbestemte leje. Gennemsnitslejen baseret på de af huslejenævnet og ankenævnet fastsatte omkostningsbestemte leje er 854 kr. pr. m2 pr. år, hvilket også støtter, at den lovlige leje er væsentligt lavere end den aftalte på 1.456 kr. pr. m2 pr. år.

Støttebilag B, version 2 viser et diagram over lejernes sammenligningslejemål sammen-holdt med det omtvistede. Støttebilaget viser tydeligt, at lejernes prøvede sammenlignings-lejemål dokumenterer en væsentligt lavere leje end den aftalte leje, og hvad der er fastsat af Ankenævnet.

Lejerne gør på den baggrund sammenfattende gældende, at den lovlige leje pr. den 1. november 2019 udgør kr. 100.800 ekskl. varme svarende til 900 kr. pr. m2 pr. år., subsidiært et af retten fastsat leje, dog lavere end det aftalte på 1.494,64 kr. pr. m2.

4.1. Sammenligningslejemålenes bevisvægt

4.1.1. Lejernes sammenligningslejemål Boligretten kan trygt tillægge lejernes sammenligningslejemål vægt i vurderingen af den lovlige leje.

Sammenlignelige lejemål behøver ikke at være i samme bydel, jf. U2012.2159V (MS s. 155, præmisserne på s. 157), hvorefter de kan ligge i andre attraktive dele af byen og dens nære omegn. Det er også understøttet af, at den skønsmæssige værdi af beliggenhed, udsigt, her-lighed mv. ingen betydning har for beregningen af den omkostningsbestemte leje, som ud-gør sammenligningsgrundlaget i sager om lejefastsættelse i småhuse. Det bemærkes dog for god ordens skyld, at bilag A – D, L og M ligger i Valby ligesom det omtvistede lejemål. De øvrige bilag ligger i Valbys omegn.

Lejerne gør også gældende, at lejer, i modsætning til udlejer, ikke er afskåret fra at på-beråbe sig sammenligningslejemål i ejendomme alene med beboelseslejligheder, selvom det omtvistede lejemål både består af erhverv og beboelse.

Formålet med reglen i boligre-guleringslovens § 29 c, 3. pkt. (lejelovens § 32, 3. pkt.) er at sikre, at der ikke sammenlignes med en leje, der potentielt er for høj, jf. forarbejderne til bestemmelsen og U.2024.3867H (MS s. 117, dommens beskrivelse af forarbejderne på side 121 og præmisserne på side 123), hvor udlejer påberåbte sig sammenligningslejemål i ejendomme med rene beboelseslejemål med formålet at godtgøre en højere lovlig leje.

Situationen er en anden, når lejerne fremlægger disse sammenligningslejemål. Hvis sam-menligningslejemål, der potentielt har et for højt lejeniveau sammenlignet med lejen for blandede ejendomme, dokumenterer, at den aftalte leje for det omtvistede lejemål er for høj, er det utvivlsomt godtgjort, at den aftalte leje er for høj.

Lejerne gør derfor gældende, at det ikke afskærer lejerne fra at påberåbe sig sammenlig-ningslejemål, der potentielt repræsenterer en for høj lejeværdi, når disse dokumenterer en lavere leje end det aftalte. Når retten skal fastsætte den lovlige leje, kan det imidlertid indgå i vurderingen, at lejen i disse sammenligningslejemål potentielt er højere end for blandede ejendomme. For god ordens skyld bemærkes, at det alene er bilag H, L og Q (den

tilhørende huslejenævnsafgørelse til bilag Q er bilag N), som kun består af beboelseslejlig-heder, mens de resterende er blandede ejendomme ligesom det omtvistede.

Boligretten kan også tillægge de af lejernes sammenligningslejemål vægt, som ikke er regu-leret efter boligreguleringslovens § 7 (nugældende lejelovens § 23). Afgørelser, der fastsæt-ter den lovlige omkostningsbestemte leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (nugæl-dende lejelovens § 19, stk. 1), kan trods manglende regulering efter boligreguleringslovens § 7 (nugældende lejelovens § 23) godt indgå som sammenligningslejemål, jf. U2024.1252V (kæret til Højesteret, MS s. 125, præmisserne på s. 137).

Boligretten kan ved lejefastsættelsen desuden godt lægge vægt på sammenligningslejemål, selvom retten ikke besigtiger disse, jf. TBB2024.53OE (MS s. 155, præmisserne på s. 157).

4.1.2. Triangelhus A/S’ sammenligningslejemål Lejerne gør overordnet gældende, at Triangelhus A/S’ sammenligningslejemål ikke opfyl-der de formelle betingelser, og derfor ikke kan indgå som sammenligningslejemål i vurde-ringen af den lovlige leje efter boligreguleringslovens § 29 c (nugældende lejelovens § 32).

Triangelhus A/S har fremlagt fem uprøvede sammenligningslejemål i form af kopi af leje-kontrakter udfærdiget af Heimstaden Hostrups Have ApS, c/o CEJ Ejendomsadministra-tion. Idet der er fremlagt tilstrækkeligt med prøvede sammenligningslejemål, gør lejerne gældende, at retten allerede af den årsag skal se bort fra disse sammenligningslejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 3 (MS s. 109).

For god ordens skyld bemærker lejerne, at det udtrykkeligt fremgår af lejekontrakterne, bi-lag 3-7, at lejen er fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nugældende leje-lovens § 19, stk. 2). Idet det fremgår af forarbejderne til boligreguleringslovens § 29 c, at der ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, skal retten også af den årsag se bort fra disse uprøvede sammenligningslejemål, jf. også TBB2022.752 (MS s. 143, præmisserne på s. 146).

Lejerne bestrider desuden, at det er den samlede leje fra disse sammenligningslejemål, der kan indgå til sammenligning, da lejen kun delvist er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (nugældende lejelovens § 23). Forarbejderne skriver eksplicit, at den leje der skal sam-menlignes med, skal være omkostningsbestemt beregnet og ikke fastsat efter det lejedes værdi.

Da der i Triangelhus A/S’ sammenligningslejemål ikke opkræves en leje, der er om-kostningsbestemt beregnet (udover budgetlejen), men er fastsat til den højere leje, der føl-ger af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nugældende § 19, stk. 2), kan den aftalte leje i sam-menligningslejemålene ikke tillægges vægt.

Bilag 8 er en afgørelse fra Huslejenævnet efter lejelovens § 32, hvorfor den ikke opfylder de formelle kriterier til at kunne indgå som sammenligningslejemål.

Sammenfattende gør lejerne derfor gældende, at retten skal se bort fra Triangelhus A/S’ sammenligningslejemål. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Højesteret har den 18. september 2024 - efter hovedforhandlingens afholdelse i nærvæ-rende sag – afsagt kendelse i sagen BS-7731/2024- HJR, som er en prøvelse af Vestre Lands-rets kendelse af 22. november 2023 (BS-33399/2023-VLR, optrykt i U.2024.1252 V. Parterne har haft lejlighed til og har udtalt sig i anledning af Højesterets kendelse.

Triangelhus A/S er fremkommet med supplerende indlæg herom den 26. september 2024. Heraf fremgår følgende:

”… Lejen i lejemålene i sagsøgtes fremlagte sammenligningslejemål i bilag A – L, N – R og W (alle sammenligningslejemål bortset fra bilag M) er ikke reguleret efter lejelovens § 23, hvil-ket er et krav i lejelovens § 23, 2. pkt., og nu fastslået af Højesteret i BS-7731/2024- HJR.

Sagsøgtes sammenligningslejemål i bilag A – L, N – R og W kan derfor ikke indgå som be-vis, da de ikke opfylder det formelle krav i lejelovens § 32, 2. pkt., om § 23-regulering.

Sagsøgte har herefter alene sammenligningslejemålet i bilag M tilbage. Èt sammenligninsle-jemål er ikke tilstrækkeligt til at bevise den almindeligt gældende leje, jf. GD 2014/7 Ø.

Des-uden mangler der væsentlige oplysninger om det lejemål, før det kan vurderes, om det ma-terielt er sammenligneligt, herunder fordelingen af indvendig vedligeholdelsesforpligtelse, hårde hvidevarepakke, om vand er inkl. i lejen, moderniseringsår og oplysning om lejemå-lets stand. Lejemålet blev ikke besigtiget, og der er ikke fremlagt billeder af det.

Der kan derfor ikke foretages en materiel sammenligning med det lejemål og det omtvistede, og også af den grund kan det ikke indgå i bevisvurderingen.

Bevisbyrden for, at den gældende leje er væsentligt højere end det lejedes værdi, er sagsøg-tes, og det er der enighed om. Da sagsøgte ikke har nogen sammenligningslejemål, der kan indgå i bevisvurderingen, har sagsøgte ikke løftet sin bevisbyrde, og af den grund skal sagsøgers påstande tages til følge. …”

Sagsøgte er fremkommet med supplerende indlæg herom den 30. september 2024. Heraf fremgår følgende:

”… Supplerende kommentarer i forlængelse af Højesterets kendelse.

Sagen for Højesteret angik spørgsmålet om, hvorvidt huslejenævnets afgørelser, som fast-satte den omkostningsbestemte leje, kunne indgå som sammenligningslejemål i lejefastsæt-telsen efter LL § 32. Højesteret har bestemt, at det alene er sammenligningslejemål med leje, som erreguleret efter lejelovens § 23 i overensstemmelse med ordlyden i lejelovens § 32, der kan indgå som sammenligningslejemål. Ingen af bilagene i Højesterets kendelse var re-guleret efter § 23. Huslejenævnet fastsatte i stedet den omkostningsbestemte leje ud fra et skøn.

Situationen er væsentligt forskellig fra denne sag, hvor lejers sammenligningslejemål, godt nok er afgørelser efter lejelovens § 19, stk. 1, men i modsætning til højesteretssagen, er den omkostningsbestemte leje i hovedparten af afgørelserne beregnet eller fastsat på baggrund af lejevarslinger fra ejendommen.

Når lejen er fastsat på baggrund af lejevarslinger i lejemålet, er lejen reguleret efter leje-lovens § 23 i overensstemmelse med ordlyden i lejelovens § 32 og kan indgå som sammen-ligningslejemål i overensstemmelse med Højesterets kendelse.

Nedenfor gennemgås, hvilken betydning Højesterets kendelse har for de fremlagt sam-menligningslejemål og sagen i øvrigt.

De af lejers sammenligningslejemål, som boligretten besigtigede enten fysisk eller ved

billeder:

Bilag F – Vesterbrogade 89, 5. th. – reguleret efter § 23: Ankenævnet har på baggrund af oplysninger om den omkostningsbestemte leje i ejendommen beregnet den lovlige omkostningsbestemte leje. Det fremgår af afgørelsen, at

” Ankenævnet bemærker, at fastsættelsen af lejen efter lejelovens § 19, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 1) beror på en beregning af den omkostningsbestemte leje på baggrund af ejendommens udgifter i overens-stemmelse med lejelovens § 23(tidligere boligreguleringslovens § 7) med til-læg af hensættelser efter lejelovens § 119 og § 120 (tidligere boligregule-ringslovens § 18 og § 18 b) og forbedringstillæg, der er beregnet i overens-stemmelse med lejelovens § 127(tidligere lejelovens § 58).”

Der er ikke tale om en skønsmæssig fastsættelse af den omkostningsbestemte leje, men derimod en konkret beregning i overensstemmelse med lejelovens § 23, hvorfor lejen i lejemålet netop er reguleret efter lejelovens § 23 i overens-

stemmelse med ordlyden i lejelovens § 32.

Bilag J – Nørre Farimagsgade 27A, 4. th. – reguleret efter § 23: Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af leje-varslinger fra ejendommen samt et driftsbudget for ejendommen. Der er ikke tale om en skønsmæssig fastsættelse af den omkostningsbestemte leje, men derimod en konkret beregning i overensstemmelse med lejelovens § 23, hvorfor lejen i lejemålet netop er reguleret efter lejelovens § 23 i overens-stemmelse med ordlyden i lejelovens § 32.

Bilag K – Grønnegade 36, 2. tv. – reguleret efter § 23 Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af leje-varslinger fra ejendommen. Udlejer i sagen har overfor nævnet bekræftet næv-nets opgørelse af den omkostningsbestemte leje: ” Nævnet har i brevet oplyst, at lejen på den baggrund vil blive fastsat således, hvis udlejer ikke svarer:

Ved e-mail af 7. maj 2020 har udlejer fremsendt et budget for 2017, hvoraf fremgår en bud-getleje på 308,72 kr./ m2. Der er ikke dokumentation for, at dette er varslet og dermed den gældende budgetleje i ejendommen.

Udlejer har endvidere fremlagt kopi af en skatte- og afgiftsvarsling for en anden lejer i ejen-dommen pr. 1. januar 2019. Det fremgår ikke af varslingen, hvilke skatter og afgifter der er steget, og der er ikke en indsigelsesvejledning.

Herudover har udlejer tiltrådt nævnets opgørelse af lejen.”

Lejefastsættelsen tiltrædes af ankenævnet.

Der er ikke tale om en skønsmæssig fastsættelse af den omkostningsbestemte leje, men der-imod en konkret beregning i overensstemmelse med lejelovens § 23, hvorfor lejen i lejemå-let netop er reguleret efter lejelovens § 23 i overensstemmelse med ordlyden i lejelovens § 32.

Bilag O – Finsensvej 37A, 3. th. - afskåret

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje skønsmæssigt, og sammenlig-ningslejemålet kan i henhold til Højesterets kendelse ikke indgå i vurderingen efter LL § 32.

De af lejers sammenligningslejemål, som boligretten hverken besigtigede fysisk eller ved

billeder

Bilag A – Vigerslevvej 152 – reguleret efter § 23

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af omkostningsbe-stemte lejevarslinger fra ejendommen.

Bilag B – Gammel Jernbanevej 32, 2500 Valby - afskåret

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af en tidligere afgø-relse, hvor den omkostningsbestemte leje blev fastsat skønsmæssigt, og sammenligningsle-jemålet kan i henhold til Højesterets kendelse ikke indgå i vurderingen efter LL § 32.

Bilag G – Oehlensschlægersgade 68, 4. th. - afskåret

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af en tidligere afgø-relse om den omkostningsbestemte leje for samme lejemål. Det fremgår ikke af afgørelsen, hvordan lejen er beregnet og sammenligningslejemålet kan i henhold til Højesterets ken-delse ikke indgå i vurderingen efter LL § 32.

Bilag H – Valdemarsgade 81 – reguleret efter § 23

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af den tidligere af-gørelse fra ejendommen, hvor huslejenævnet har tagets stilling til en omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

Lejen er således fastsat i henhold til en regulering efter lejelovens § 23 i overensstemmelse med ordlyden i lejelovens § 32.

Bilag I & R – Åbakkevej 34 - afskåret

Det fremgår ikke af husleje- eller ankenævnets afgørelse, hvordan budgetlejen og hensæt-telserne er fastsat. Da det ikke fremgår af afgørelserne, hvordan lejen er beregnet, kan disse sammenligningslejemål i henhold til Højesterets kendelse ikke indgå i vurderingen efter LL § 32.

Bilag Q – Vanløse Alle 20 – reguleret efter § 23

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af omkostningsbe-stemte lejevarslinger fra ejendommen.

Ankenævnet stadfæster huslejenævnets afgørelse.

Bilag P – Dag Hammarskjolds Alle 32A, 1. sal – reguleret efter § 23

Huslejenævnet har fastsat den omkostningsbestemte leje på baggrund af omkostningsbe-stemte lejevarslinger fra ejendommen.

Sammenligningslejemål, hvor huslejenævnet har vurderet lovligheden af omkostnings-bestemte lejeforhøjelser.

Bilag C, D, L og M – reguleret efter § 23

Disse bilag er sammenligningslejemål, hvor huslejenævnet har vurderet lovligheden af en omkostningsbestemt lejevarsling og truffet afgørelse om lejen i henhold til lejelovens § 23 (tidligere brl. § 7). Lejen i lejemålene er regulerede efter lejelovens § 23 i overensstemmelse med ordlyden i lejelovens § 32.

Udlejers advokat har i bemærkningerne af 26. september 2024 anført, at afgørelserne frem-lagt som bilag C, D, L og M ikke kan indgå som sammenligningslejemål. Det er ikke kor-rekt.

Alle disse afgørelser er en prøvelse af en omkostningsbestemt lejevarsling, jf. lejelovens § 23. Udlejers repræsentant synes at argumentere for en retsstilling, hvor uprøvede varslin-ger kan indgå, men prøvelsen af samme varslinger ikke kan indgå. Det giver ikke mening og finder i øvrigt ikke støtte i Højesterets kendelse.

Huslejenævnet/ankenævnet har i bilag C, D, L og M prøvet, hvorvidt den varslede omkost-ningsbestemte lejeforhøjelse kunne godkendes.

Afgørelserne opfylder således kriterierne i lejelovens § 32, da lejen følger af en regulering efter lejelovens § 23.

Det, som huslejenævnet/ankenævnet har taget stilling til, er lovligheden af budgetlejen + hensættelser til vedligeholdelse.

Det bemærkes, at bilag D – Toftegårds Alle 5A – 9E er opført i 1991, hvorfor afkastet og dermed den omkostningsbestemte budgetleje fastsættes væsentligt højere end det, der gæl-der for ejendomme, der er opført forud for 1964, som det omtvistede, jf. lejelovens § 25 stk. 2, jf. lejelovens § 23.

Den gennemsnitlige budgetleje + hensættelser til udvendig vedligeholdelse for sammenlig-ningslejemålene i bilag C, L og M udgør kr. 532,05 pr. m2 pr. år.

Som det også blev procederet under hovedforhandlingen, er den omkostningsbestemte leje i form af budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse uafhængig af ejendommens stand og beliggenhed.

Som det fremgår af bilag F, udtaler ankenævnet:

”Hvorvidt ejendommen har en god beliggenhed eller i øvrigt fremtræder som værende af høj kvalitet er derfor uden betydning for fastsættelsen af lejen.”

Der er således ikke sammenhæng mellem, hvordan en ejendom ser ud eller er beliggende, og størrelsen af den omkostningsbestemte leje.

I øvrigt har de konkrete lejevilkår for sammenligningslejemålene ikke indflydelse på den omkostningsbestemte leje i form af budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse. Den er den samme for alle beboere i ejendommen uanset vilkår.

Der kan netop tages højde for, at der ikke sammenlignes med en leje, der gælder for leje-mål, hvor udlejer har den indvendige vedligeholdelse, idet man således bare undtager hen-sættelsen til indvendig vedligeholdelse, hvilket er sket i de fremlagte støttebilag.

Udlejer angiver yderligere, at der ikke kan ske en sammenligning, da vi ikke kender sam-menligningslejemålenes stand. Det er i og for sig korrekt, men det ville vi alligevel ikke, da en lejevarsling efter lejelovens § 23 eller en prøvelse af samme, ikke siger noget om lovlige forbedringstillæg for sammenligningslejemålet – som er det, der er relevant ved den kon-krete sammenligning lejemålene imellem. Dette uddybes i nedenstående afsnit ”Det lovlige forbedringstillæg for lignende omkostningsbestemte lejemål” .

Det er lejers opfattelse, at den omkostningsbestemte leje i form af budgetleje + hensættelser til vedligeholdelse skal fastsættes på baggrund af et gennemsnit af den omkostningsbe- stemte leje i sammenligningslejemålene. Dette er i overensstemmelse med det, derblev procederet under hovedforhandlingen.

TRIANGELHUS A/S’ sammenligningslejemål reguleret efter § 23

Til sagen har udlejer fremlagt 5 sammenligningslejemål beliggende i Hostrups Have, hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23. De fremgår af sagens støttebilag D. Der skete besigti-gelse af et sådant lejemål under hovedforhandlingen.

Den gennemsnitlige budgetleje + hensættelser til udvendig vedligeholdelse udgør kr. 459,95 pr. m2 pr. år.

Det bemærkes, som det også blev fremhævet under proceduren, at disse sammenlignings-lejemål er tillagt et § 5, stk. 2 (lejeværdi) tillæg. Idet tillægget ikke er et beregnet forbed-ringstillæg, men er et tillæg, der er fastsat for, at lejen fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 2 (lejeværdi) skal der ses bort herfra i vurderingen. Det følger klart af forarbejderne til brl. §

29 c, at der skal sammenlignes med den faktiske omkostningsbestemte leje, hvilket oven-stående tillæg ikke er et udtryk for. Formålet med kravet om regulering efter § 23 er ekspli-

cit anført i forarbejderne og skal tilsikre, at der ikke sammenlignes med den leje, der kan opkræves efter reglerne om lejeværdi.

Selv hvis man kun lagde udlejers sammenligningslejemål til grund for vurderingen, har le-jer ved ovenstående dokumenteret, at den omkostningsbestemte budgetleje + hensættelser til udvendig vedligeholdelse udgør ca. kr. 500,00 pr. m2 pr. år, som er sammenfaldende med lejers sammenligningslejemål.

Det følger af TBB2024.53 (lejernes materialesamling s. 139) at beviset for lejens størrelse ef-ter lejelovens § 32, kan løftes ved fremlæggelse af 3 sammenligningslejemål, hvor ingen af dem besigtiges.

Lejers bevisbyrde er således løftet alene ved udlejers sammenligningslejemål.

Det lovlige forbedringstillæg for lignende omkostningsbestemte lejemål

Spørgsmålet bliver herefter, hvilket forbedringstillæg, der kan opkræves i et omkostnings-bestemt lejemål, der er tilsvarende det omtvistede.

Den udfordring, som Højesterets kendelse medfører, er, at omkostningsbestemte lejevars-linger efter lejeloven § 23 ikke redegør for eller tager stilling til det lovlige forbedringstil-læg, der kan opkræves efter lejelovens § 128.

Konsekvensen heraf er enten, at lejen i småhuse er afgrænset til den omkostningsbestemte leje, der fastsættes efter lejelovens § 23 (budgetleje + hensættelser til vedligeholdelse) – hvil-ket ikke synes hensigtsmæssigt – eller at forbedringstillægget for det omtvistede skal fast-sættes enten ved sammenligning med det lovlige forbedringstillæg i lignende omk. lejemål eller ved en konkret beregning af forbedringstillægget for det omtvistede lejemål.

Er lejen i småhuse ikke afgrænset til den omkostningsbestemte leje (budgetleje + hensættel-ser til vedligeholdelse), skal der føres bevis for det lovlige forbedringstillæg efter lejelovens § 128.

Der kan ikke føres bevis herfor ved lejevarslinger efter lejelovens § 23, hvorfor afgørelser, der fastsætter det lovlige forbedringstillæg for sammenlignelige lejemål ikke er afskåret i henhold til Højesterets kendelse.

Det betyder, at selvom nogle af huslejenævnets afgørelser ikke kan anvendes til at fastslå den omkostningsbestemte leje (budgetleje + hensættelser til vedligeholdelse), afskærer hø-jesterets kendelse ikke anvendelsen af de samme afgørelser til at fastlægge det lovlige for-bedringstillæg for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål.

Det bedste bevis til fastlæggelsen af det lovlige forbedringstillæg efter leje- lovens § 128 er afgørelser, som fastsætter det lovligeforbedringstillæg.

Der er under proceduren redegjort for, at det lovlige forbedringstillæg for til-svarende lejemål udgjorde ca. kr. 350 pr. m2 pr. år.

Beregnes det konkrete forbedringstillæg for det omtvistede lejemål på bag- grund af de arbejder, der er udført, og de omkostninger, der erafholdt, støtte- bilag C, vil forbedringstillægget udgøre kr. 352,57 pr. m2 pr. år.

Sammenholdes det lovlige forbedringstillæg enten konkret beregnet eller fast-lagt ved sammenligning med tilsvarende omk. lejemål med den lovlige omk. leje (budgetleje + hensættelser til udvendig vedligeholdelse) for omkostningsbe-stemte ejendomme, udgør den samlede leje for det omtvistede lejemål ca. kr. 850 pr. m2 pr. år, hvilket er mindre end den af lejer nedlagte selvstændige på-stand.

…”

Rettens begrundelse og resultat

Parterne indgik lejeaftalen med virkning fra den 1. november 2019, og den af-talte leje androg 1.494,64 kr. pr. m2 pr. år.

Ved afgørelse af 27. september 2022 stadfæstede Huslejeankenævnet husleje-nævnets afgørelse af 23. februar 2022, hvorefter lejen blev nedsat til 1.200 kr. pr. m2 pr. år pr. den 1. november 2019.

Af ankenævnets afgørelse fremgår, at det er lagt til grund, at sagens ejendom indeholdt færre lejligheder end 7 pr. den 1. ja-nuar 1995, hvorfor lejefastsættelsen er sket efter den dagældende boligregule-ringslovs § 29 c (nugældende lejelovs § 32).

Af afgørelsen fremgår tillige, at Huslejeankenævnet forud for afgørelsen besigtigede lejemålet, og at ankenæv-net ved fastsættelse af huslejen ikke har anvendt konkrete sammenligningsleje-mål, men har taget udgangspunkt i ankenævnets generelle kendskab til lejeni-veauet i sammenlignelige lejemål i området.

Parterne er enige om, at det omhandlede lejemål er beliggende i en ejendom, der er omfattet af lejelovens § 7, hvorfor huslejen skal fastsættes efter lejelovens § 32. Det lægges endvidere til grund, at ejendommen er en blandet ejendom, idet ejendommen både indeholder beboelseslejemål og erhvervslejemål.

Lejelovens § 32 bevirker, jf. forarbejderne til den tidligere lignende bestemmelse i boligreguleringslovens § 29c, at lejefastsættelse og -regulering i modsætning til tidligere ikke længere skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter lejelovens bestemmelser om det lejedes værdi.

Det følger imidlertid af § 32, 2. pkt., at lejen i § 7 ejendomme dog ikke væsent-ligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

Endelig følger det af lejelovens § 32, 4. pkt., at såfremt der ikke findes sammen-lignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse an-sætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skal beregnes efter § 23.

Som sagen er oplyst, finder boligretten, at der ikke er holdepunkter for at an-tage, at der i de sammenligningslejemål, som lejerne har fremlagt, og hvor hus-lejenævnet har fastsat lejen efter lejelovens § 19, stk. 1, efterfølgende er sket leje-regulering efter lejelovens § 23 bortset fra i et enkelt tilfælde.

Under hensyn til Højesterets kendelse af 18. september 2024 (BS-7731/2024) kan disse sammenligningslejemål herefter ikke indgå i vurderingen af lejen i denne sag.

På det anførte grundlag, og som sagen herefter foreligger oplyst, finder bolig-retten det herefter ikke godtgjort, at den aftalte leje væsentligt overstiger det le-jedes værdi, hvorfor boligretten tager Triangelhus A/S´ påstand om, at Lejer 1 og Lejer 2 tilpligtes at anerkende, at lejen for deres lejemål, Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby, pr. 1. november 2019 årligt udgør 167.400 kr. ekskl. varmeforbrug, til følge.

Det af lejerne i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Lejerne skal som den tabende part betale sagsomkostninger til Triangelhus A/S.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 50.000 kr. Triangelhus A/S er ikke momsregistreret. Der er ikke betalt retsafgift.

THI KENDES FOR RET:

Lejer 1 og Lejer 2, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål, Toftegårds Alle 1, 2. sal, 2500 Valby, per 1. november 2019 årligt udgør 167.400 kr. ekskl. varmeforbrug.

Lejer 1 skal in solidum til Triangelhus A/S betale sagsomkost-ninger med 50.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 30-10-2024 kl. 12:45 Modtagere: Advokat Mads Bagger Holtug, Sagsøger Triangelhus A/S, Advokat (H) Anne Louise Husen, Boligdommer 2, Boligdommer 1, Lejer 1, Lejer 2

Sag om fastsættelse af lejens størrelse for lejemål

Civilsag · 1. instans

KilderDomsdatabasen →

Kilde: https://domsdatabasen.dk/#sag/10992