BS-46986/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 178.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 14. marts 2025

Sag BS-46986/2023-FRB

Svend Jansen A/S (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer (beskikket advokat Henrik Palmkvist)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdom-merne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 21. september 2023. Sagen er behandlet sammen med BS-16179/2023-FRB.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålet beliggende Falkoner Alle 13, 2. th., 2000 Frederiksberg.

Den 24. august 2023 nedsatte Huslejenævnet på Frederiksberg den aftalte hus-leje fra 160.739,28 kr. årligt - svarende til 1.766,36 kr. per m2 – til 136.500 kr. år-ligt – svarende til 1.500 kr. per m2. Den aftalte leje inkluderer vandforbrug.

Svend Jansen A/S har indbragt Huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Svend Jansen A/S har nedlagt følgende påstand:

2

Lejer, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Falkoner Alle 13, 2. th., 2000 Frederiksberg, per 10. august 2021 udgør kr. 160.739,28 ekskl. forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end kr. 136.500,00 ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.

Lejer har nedlagt selvstændige påstande om:

1. Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet Falkoner Allé 13, 2. th., 2000 Frederiksberg, per 10. august 2021 udgør kr. 136.500.

2. Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage kr. 34.125.

Heroverfor har Svend Jansens A/S nedlagt påstand om frifindelse.

Lejer har fri proces.

Oplysningerne i sagen

Af Huslejeklagenævnets afgørelse fra den 24. august 2023 fremgår:

”…

Vedr.: Falkoner Alle 13, 2. th., 2000 Frederiksberg Lejer har ved mail af 10. august 2021 anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, Svend Jansen A/S, opkræver højere leje end tilladt efter lejelovgivningen.

Afgørelse

Huslejenævnet vedtager, med virkning fra tidspunktet for sagens indbringelse pr. 10. august 2021, at nedsætte den aftalte leje fra 160.739,28 kr. årligt til 136.500 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2 år-ligt, idet nævnet finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. (Dissens).

Den godkendte leje er fastsat eksklusive aconto bidrag til varme, men inklusive vandforbrug.

Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Ud-lejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. lejelovens § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslo-

3

vens § 17, stk. 3). Tilbagebetaling senere end den 30. september 2023 anses for en overtrædelse af disse regler. For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lov om bo-ligforhold §§ 20-25, jf. vedlagte bilag.

Nævnet vedtager, at udlejer ikke skal pålægges et tillægsgebyr, jf. lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke kan være behjælpelig med bereg-ning af renter og opkrævning af for meget betalt leje m.m.

Ydermere gør nævnet opmærksom på, at udlejer inden for 2 uger fra nævnets afgørelse er endelig, såfremt denne giver lejer helt eller delvist medhold, skal meddele beboerrepræsentationen, eller i tilfælde, hvor en sådan ikke forefindes, har pligt til at give samtlige lejere meddelelse, om afgørelsen, jf. lejelovens § 194.

På de næste sider kan du læse om begrundelse, regler med videre.

Kendelse afsagt af 1. huslejenævn

På vegne af Person 1, forperson

Person 2

(Nævnssekretariatet)

Sagsfremstilling

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er lejemålet 91 m2 bestående af 4 værelser. Ejendommen er opført i 1899 og omfattede pr. 1. januar 1995, mere end 6 beboelseslejligheder.

Lejeforholdet er begyndt den 1. april 2020, hvor huslejen, inkl. vand ud-gjorde 160.146 kr. om året, svarende til 1.759,8 kr. pr. m2 om året. Lejen er reguleret pr. 1. januar 2021 og udgør på indbringelsestidspunktet 160.739,28 pr. m2 om året.

Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejer har den 10. august 2021 anmodet nævnet om at taget stilling til le-jens størrelse.

Udlejer har oplyst, at lejemålet blev gennemgribende forbedret i år 2016 og udlejet efter reglerne i § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Der er ikke skiftet ejer siden moderniseringen.

4

Udlejer har indsendt fakturadokumentation, som viser, at de samlede renoveringsudgifter udgør 592.556,58 kr. ekskl. byggestyring, admini-stration, finansiering mm. Forbedringsdelen er ikke anført.

Arbejderne er udført i perioden 31. december 2015 til 14. februar 2017.

Udlejer har den 18. januar 2016, orienteret lejerne om gennemgribende modernisering af lejemålet samt om indholdet i lejelovens § 21, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5, st. 7). Lejeaftalen er indgået den 14. januar 2020.

Udlejer har fremsendt dokumentation for at ejendommen pr. 27. august 2020 har energimærket C. Det fremgår af erhvervsstyrelsens hjem-meside at ejendommen pr. 4 marts 2018 har energimærket D.

Huslejenævnets bygningskyndige medarbejder har den 3. november 2021 besigtiget lejemålet med deltagelse af udlejers repræsentant, Person 3 og Lejer.

Besigtigelse af lejemålet Ved besigtigelse konstateredes følgende vedrørende lejemålet.

Indgang til lejemålet er via opgang med porttelefon og toløbstrappe med linoleumsbelægning og med elevator. Der er fællesarealer, og ejen-dommen har fjernvarme.

Beskrivelse af lejemålet: Lejemålet er en 4-værelseslejlighed bestående af: 1 stue med fransk al-tan, 3 værelser, køkken, badeværelse og entré.

Generelt: Lejemålet fremstår generelt med almindelig brugsslitage. Vægge er fil-tede, og lofter er hvidmalede oprindelige pudsede lofter med stukroset-ter og stuklister. Gulve er belagt med sildebensparket, og døre er hvid-malede fyldningsdøre. Vinduer er trævinduer med termoruder, der er dateret år 2014. Der er nyere stikkontakter og elmåler i entré. Der er ad-gang til tagterrasse.

5

Køkken: Areal: cirka 8 m².

Køkkenet er et tosidet elementkøkken fra Aubo, der er opsat i år 2016, og som består af 7 overskabe og 8 underskabe. Over underskabene er hvide vægfliser på 20 cm x 20 cm. Bordpladen er af laminat. Køkkenet fremstår med følgende hårde hvidevarer: Siemens komfur, Smeg ga-skoge-plade, Siemens køle/fryseskab, Electrolux emhætte med meka-nisk udsugning og Bosch opvaskemaskine.

Gulv er belagt med linoleum. Vægge er hvidmalede, og loft er hvidma-let. Der er aftræk til emhætte, og varmekilden er radiator.

Badeværelse: Areal: cirka 3,5 m².

Badeværelset er senest indrettet i år 2016, og badeværelset har bruse-hjørne med håndbruser med termostatbatteri, toilet med dobbeltskyl, håndvask med blandingsbatteri og håndklædevarmer.

Gulv er gulvfliser på 10 cm x 10 cm med 2 gulvafløb. Vægge er med hvide vægfliser på 20 cm x 20 cm op i en højde på cirka 2,2 m. Over-vægge er filtede og hvidmalede. Loft er pudset og hvidmalet. Der er vindue til det fri.

6

Huslejenævnets bemærkninger Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens § 38, hvor-efter huslejenævnet afgør udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt.

Nævnet konstaterer indledningsvist, at de formelle betingelser i hhv. lejelovens §§ 19, stk. 3, 19, stk. 5, 19, stk. 6, 21 stk. 1 og 21, stk. 1, 5. pkt. er overholdt.

Beløbsgrænserne i lejelovens § 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i år 2017 enten 2.213 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 253.064 kr. Lejemålet skal ved 91 m2 være forbedret for et beløb på minimum 201.383 kr. Nævnet finder på baggrund af det i sagen fremlagte materiale, at beløbsgrænserne er opfyldt.

Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i år 2016 blev gennemgri-bende moderniseret i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boli-greguleringslovens § 5, stk. 2).

Der er således tale om forbedringer, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lej-elovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).

Lejen kan derfor fastsættes, efter lejelovens § 19, stk. 2, til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).

Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 160.739,28 kr. årligt inkl. vandforbrug, svarende til 1.766,4 pr. m².

Nævnets forperson finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, og beslutter derfor at nedsætte den årlige leje til 136.500 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2.

Det bemærkes, at huslejenævnet ved fastsættelse af lejen ikke har an-vendt konkrete sammenligningslejemål, da nævnsmedlemmerne har ta-get udgangspunkt i deres generelle kendskab til leje-niveauet i sam-menlignelige lejemål i området.

Nævnet bemærker, at krav om nedsættelse af lejen ikke er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales. Lejenedsættelsen har derfor virkning fra tidspunktet for sagens indbringelse for huslejenævnet.

7

Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, og i tilfælde af stemmelighed gør for-personens stemme udslaget, jf. Lov om bolig-forhold § 86, stk. 3.

Dissens Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og beslutter derfor at nedsætte den årlige leje til 109.200 kr., svarende til 1.250 kr. pr. m2.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening finder, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, og stemmer derfor for at god-kende den aftalte leje. …”

Boligretten har besigtiget sagens lejemål.

Der har under sagen været besigtiget en række sammenligningslejemål anført i bilag AC, bilag 6, bilag Q, bilag 41, bilag AK og bilag 24. Endvidere er 2 sam-menligningslejemål, bilag A og bilag AQ, besigtiget virtuelt. Endelig er der fremlagt lejekontrakter mv. vedrørende en lang række sammenligningslejemål, som boligretten ikke har besigtiget.

Parternes synspunkter

Svend Jansen A/S har i sit påstandsdokument af 10. januar 2025 anført:

”… ANBRINGENDER:

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende:

at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lej-elovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42. …”

Lejer har i sit påstandsdokument af 10. januar 2025 anført:

”…

ANBRINGENDER:

8

Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejede værdi, hvorfor lejen skal nedsættes således som fastslået af Huslejenæv-net.

Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger det leje-des værdi, påhviler sagsøger, jf. lejelovens § 20, stk. 1, in fine. Denne be-visbyrde er på det foreliggende grundlag ikke løftet.

Det gøres gældende, at skæringstidspunktet for lejefastsættelsen i nær-værende sag var den 10. august 2021, hvorfor afgørelser, hvor lejefast-sættelsen sker flere år senere, ikke kan indgå i bevisgrundlaget. Dette udtalte Østre Landsret senest i sag BS-26385/2022-OLR, refereret i TBB2024.485Ø, hvor Landsretten udtalte følgende:

”Sammenligningen af lejen skal ske med den leje, der var i sammenligningsle-jemål på skæringstidspunktet den 1. december 2018. Landsretten finder heref-ter, at de påberåbte sammenligningslejemål, hvor den angivne leje er fastsat i 2019 eller senere, ikke kan tillægges vægt.”

Herudover gøres det gældende, at der foreligger et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, hvorfor Boligretten ved vurderingen af lejeniveauet helt skal se bort fra ikke-prøvede sammenligningsleje-mål, jf. TBB 2021.1207 Ø, TBB 2022.076 Ø og TBB 2022.978 Ø.

Det gøres endvidere, at lejemål, hvor en afgørelse om lejefastsættelse er indbragt for en højere instans, må anses for at have været genstand for særskilt prøvelse, selv om afgørelsen ikke er endelig, jf. TBB 2021.1207 Ø.

Det gøres således gældende, at det ikke har betydning for de fremlagte prøvede afgørelser, om afgørelsen efterfølgende er indbragt og verse-rende for en højere instans, da sammenligningslejemålet utvivlsomt fortsat har været genstand for særskilt prøvelse.

Endelig gøres det gældende, at der ved møblering tillægges 15 % af møblementets anskaffelsespris i den årlige leje.

Det bemærkes, at det er sagsøger, der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Det forhold, at sagsø-ger måtte kunne bevise, at der findes lejemål i området eller kvarteret, hvor der betales en højere leje, beviser ikke, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. For at løfte bevisbyrden må det kunne lægges til grund, at der er tale om en afvigelse, når man ser på lejeniveauet gene-

9

relt for området eller kvarteret. Dette er ikke tilfældet, og sagsøger kan i sagens natur ikke dokumentere, at det skulle forholde sig sådan.

Det gøres endvidere gældende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt kan udgøre et beløb svarende til 3 måneders leje. Depositum og forudbetalt leje skal derfor nedsættes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagens lejemål er beliggende Falkoner Alle 13, 2. th. og er 91 m2.

Den 24. august 2023 nedsatte Huslejenævnet den årlige leje per den 10. august 2021 fra 160.739,76 kr. til 136.500 kr. svarende til 1.500 kr. pr m2 per år.

Det lægges til grund, at lejemålet ved indgåelse af lejeaftalen var gennemgå-ende renoveret, og at lejen ikke må fastsættes til et beløb, der væsentligt oversti-ger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42, stk. 1. Det er udlejer, der skal bevist, at huslejen ikke overstiger det lejedes værdi.

Ved afgørelsen af, om den fastsatte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gæl-dende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. leje-lovens § 42, stk. 2.

Efter lejelovens § 42, stk. 3, tillægges det vægt ved sammenligningen af lejemål, når lejen har været genstand for særskilt prøvelse.

2 dommere (Boligdommer 1 og Dommer) udtaler:

Det fremgår af afgørelsen, at Huslejenævnet i forbindelse med deres afgørelse ikke har benyttet sammenligningslejemål, men har taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Det fremgår imidlertid af afgørelsen, at de 3 nævnsmedlemmer er uenige om le-jeniveauet, og at afgørelsen er truffet i overensstemmelse med forpersonens stemme.

På baggrund heraf finder flertallet, at Huslejenævnets afgørelse kun kan tillæg-ges meget begrænset vægt ved huslejefastsættelsen.

10

I nærværende sag indgår en lang række sammenligningslejemål, som boligret-ten ikke har besigtiget, og selv om de indgår i bevisvurderingen, finder bolig-retten, at de af boligretten besigtigede sammenligningslejemål skal tillægges be-tydelig vægt ved vurderingen af lejens størrelse, såfremt de i øvrigt er sammen-lignelige med sagens lejemål.

Flertallet bemærker, at de 2 lejemål, der er besigtiget virtuelt, er tidsbegrænsede lejemål, hvorfor flertallet, som sagen er oplyst, finder det betænkeligt at lægge vægt på disse lejemål.

Efter besigtigelsen af sammenligningslejemålene skal disse voterende særligt fremhæve lejemålet beliggende Hostrups Have 62, 1. th., 1954 Frederiksberg C, som på afgørende punkter kan sammenlignes med nærværende lejemål ud fra de kriterier, der er anført i lejelovens § 42, stk. 2.

Ved Østre Landsrets dom af 22. september 2022 (BS-35727/2021-OLR) nedsatte landsretten den årlige husleje til 1.650 kr. inkl. vand per den 15. juni 2019 vedrørende dette lejemål. I dommen lægges det endvidere til grund, at der synes at forekomme en uensartethed i praksis hos Huslejenævnet på Frederiksberg.

I dommen har landsretten endvi-dere nøje gennemgået en række sammenligningslejemål, som de har tillagt vægt ved deres vurdering af huslejeniveauet.

Disse voterende finder herefter, at landsrettens dom skal tillægges afgørende vægt ved vurderingen af huslejeniveauet. Herefter, og da disse voterende ikke finder, at der ud fa sagens øvrige beviser er grundlag for at foretage et anderle-des skøn, finder disse voterende, at udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Disse voterende stemmer derfor for at tage udlejers påstand til følge.

1 dommer (Boligdommer 2) udtaler:

Spørgsmålet i denne sag er, om en sagkyndig vurdering fra huslejenævnet skal tilsidesættes, fordi udlejer (sagsøger) ønsker at få godkendt en højere husleje end den, nævnet har fastsat. Sagen rejser også spørgsmålet om betydningen af de mange sammenligningslejemål, som begge parter har fremlagt.

Huslejenævnet er et sagkyndigt nævn, hvor formanden skal have en juridisk kandidateksamen og beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet (nu Social- og Boligministeriet) efter indstilling fra kommunalbestyrelsen, jf. lov om boligfor-hold § 79, stk. 2. De to øvrige medlemmer skal have kendskab til huslejeforhold og udpeges af kommunalbestyrelsen, jf. § 79, stk. 3.

11

Sagkyndigheden er desuden anerkendt i de specielle bemærkninger til leje-loven, idet prøvede lejemål fortrænger uprøvede, jf. § 42, stk. 3:

"Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillæg-ges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenlig-ningslejemål." (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 47, s. 181).

Det er ligeledes anerkendt, at nævnet kan fastsætte leje ud fra sit generelle kendskab til lejeniveauet uden nødvendigvis at henvise til specifikke sammen-ligningslejemål:

"Huslejenævnenes praksis bygger på en samlet vurdering af huslejeniveauet i et område, og det kan ikke kræves, at nævnene i alle tilfælde henviser til speci-fikke sammenligningslejemål." (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 47, s. 181).

Huslejenævnenes afgørelser har derfor stor bevismæssig vægt, og det under-streges, at de ikke nødvendigvis kræver brug af sammenligningslejemål.

Flertallet i denne sag mener, at nævnets afgørelse har "meget begrænset vægt", da nævnsmedlemmerne var uenige om lejeværdien. Jeg er uenig i denne vurde-ring, da uenigheden for nævnets flertal alene angik størrelsen af en eventuel le-jenedsættelse. Kun ét medlem støttede det resultat, som rettens flertal når frem til – nemlig godkendelse af den aftalte leje.

Efter min opfattelse skal der være vægtige grunde til at tilsidesætte nævnets skøn. Beviserne i den konkrete sag skal herefter vægtes indbyrdes.

Om bevisvægtningen

I denne sag er der fremlagt et betydeligt antal sammenligningslejemål, herun-der mere end 40 huslejenævnsafgørelser. Selvom spørgsmålet om, hvorvidt leje-målene er besigtigede, kan have betydning for bevisvurderingen, betyder det langt fra, at deres bevisværdi er nul – hverken formelt eller reelt.

Antallet af fremlagte sammenligningslejemål er så stort, at de ikke med rimelig-hed kan ignoreres. Der er tale om prøvede lejemål, der som udgangspunkt fortrænger uprøvede, jf. lejelovens § 42, stk. 3.

Sagsøgers advokat argumenterer for, at huslejenævnsafgørelser har mindre be-visværdi end afgørelser fra boligret og landsret. Derfor mener sagsøger, at ret-ten skal se bort fra et stort antal huslejenævnsafgørelser.

12

Dette synspunkt kan ikke tiltrædes.

Det er korrekt, at en huslejenævnsafgørelse, der ændres af boligretten eller en højere instans, mister sin præjudikatsværdi, da skønnet dermed ophæves eller justeres. Dette kan dog ikke udstrækkes til, at afgørelser fra bolig- eller landsret-ter påvirker rigtigheden af huslejenævnsafgørelser, som domstolene ikke har ændret.

Boligretsdomme om lejens størrelse angår alene de omtvistede lejemål, vurderet på baggrund af beviserne i den konkrete sag. På den baggrund skal alle de fremlagte huslejenævnsafgørelser indgå som prøvede lejemål med samme vægt i fastsættelsen af den generelle leje, jf. lejelovens § 42, stk. 2. Ingen af afgørel-serne kan fortrænge de øvrige.

Hvis kun de sager, hvor der er størst uenighed og derfor bliver anket, skal have betydning, vil det betyde, at de sager, hvor parterne var mest tilfredse, ikke kan bruges som sammenligningsgrundlag. Det ville føre til et skævt billede af lejeni-veauet.

Særligt om afgørelser, hvor der efterfølgende er indgået forlig

Sagsøgte har gjort gældende, at afgørelser, hvor parterne har indgået forlig efter en afgørelse eller dom, stadig skal indgå som prøvede lejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 3, med henvisning til Østre Landsrets dom.

Østre Landsret har fastslået, at forlig eller det at lejeren tager bekræftende til genmæle ikke udgør prøvede afgørelser, medmindre der er tale om et forlig på domsvilkår, jf. LL § 42, stk. 3. (Østre Landsrets dom af 18. maj 2022, sag BS-41617/2020-OLR).

Forlig kan være indgået af mange grunde – fx procesøkonomiske overvejelser – og kan derfor ikke sidestilles med en ændring foretaget af en højere instans, som ud fra de samme faglige kriterier ændrer et skøn. Dog kan et forlig indgået efter rettens tilkendegivelse indikere, at nævnets vurdering var forkert.

Samlet set betyder dette, at de fremlagte huslejenævnsafgørelser stadig tæller som prøvede lejemål, også selvom de senere er blevet forligt. De kan derfor indgå som sammenligningslejemål i denne sag.

Konkret om sammenligningslejemålet Hostrups Have 62 1. th.,

Flertallet finder, at sammenligningslejemålet Hostrups Have 62, 1. th., er særligt sammenligneligt. Jeg er uenig.

13

Lejemålet var i væsentlig bedre stand, bedre indrettet og moderniseret med ny-ere og mere eksklusive forbedringer. Det havde desuden bedre adgang til ele-vator, en stor muret altan og en roligere beliggenhed end det omtvistede leje-mål på Falkoner Allé.

Flertallet finder det problematisk at tillægge to virtuelt besigtigede lejemål vægt, fordi de var tidsbegrænsede. Samtidig fremhæver flertallet en oven-nævnte dom fra Hostrups Have, hvor et af de centrale sammenligningslejemål netop var tidsbegrænset (Lykkeholms Allé 3C, 4. th., 1902 Frederiksberg C). Jeg mener derfor, at det kan tillægges vægt, uanset tidsbegrænsningen.

Efter en samlet vurdering af de mange fremlagte sammenligningslejemål er det ikke godtgjort, at der er grundlag for at ændre huslejenævnets afgørelse.

Jeg stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Svend Jansen A/S anses som den vindende part. Da Lejer har fri proces, afholdes sagsomkostningerne af statskassen.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000 kr. og af øvrige udgifter med 1.400 kr., i alt 21.400 kr. Svend Jansen A/S er ikke momsregistreret

THI KENDES FOR RET:

Lejer, tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Falkoner Alle 13, 2. th., 2000 Frederiksberg per 10. august 2021 udgør kr. 160.739,28 ekskl. forbrug årligt.

Statskassen skal til Svend Jansen A/S betale sagsomkostninger med 21.400 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 14-03-2025 kl. 12:45 Modtagere: Advokat (H) Henrik Palmkvist, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Boligdommer 2, Sagsøger SVEND JANSEN A/S, Lejer, Boligdommer 1