BS-48458/2020-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 186.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 13. januar 2023

Sag BS-48458/2020-FRB

GR BRF Birkedommervej ApS (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer 1 (advokat Peter Steen Hansen, beskikket)

og

Lejer 2 (advokat Peter Steen Hansen, beskikket)

Denne afgørelse er truffet af Dommer under medvirken af Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 10. december 2020.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for lejemålet beliggende Skoleholdervej 77, 2. tv., 2400 København NV.

Den 19. november 2020 stadfæstede Ankenævnet for Huslejenævnene huslejenævnets afgørelse af 8. september 2020, hvorefter den aftalte årlige husleje pr. den 1. august 2018 blev nedsat fra 61.013,50 kr. til 54.000 kr. svarende til en årlig husleje på 1.350 kr. pr. m2.

2

Sagsøgeren, GR BRF Birkedommervej ApS har indbragt Ankenævnets afgørelse for boligretten.

GR BRF Birkedommervej ApS har fremsat følgende påstand:

De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2tilpligtes at anerkende, at den årlige leje for de sagsøgtes lejemål beliggende Skoleholdervej 77, 2. tv., 2400 København NV per 1. august 2018 udgør kr. 61.013,50 ekskl. forbrug og antennebidrag.

Lejer 1 og Lejer 2 har fremsat påstand om fri-findelse.

Retten har i overensstemmelse med parternes ønske bestemt, at sagen ikke skal behandles efter reglerne om småsager.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Lejer 2 og Lejer 1 har fri proces.

Oplysningerne i sagen

Af Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse fremgår bl.a. følgende:

” ….. Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet har besluttet at nedsætte den aftalte leje pr. 1. august 2018 fra 61.013,50 kr. årligt til 54.000 kr. årligt. Den godkendte leje svarer til 1. 3 50 kr. pr. m2 årligt. (Dissens)

Den godkendte leje er fastsat eksklusive á conto bidrag til varme og vand, samt til antennebidrag.

Nævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum og forud betalt leje til 2 gange 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten.

Huslejenævnets afgørelse stadfæstes i overensstemmelse med ovenstående.

3

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./. Der henvises til reglerne i lejelovens§ 113a, jf. vedlagte bilag.

Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter senere end den 1. januar 2021 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

./. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter lejelovens§ 107 a, jf. vedlagte bilag.

…

Huslejenævnets afgørelse: "Ved e-mail af 15. juli 2019 har Lejer 2 på egne og på Lejer 1's vegne, bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse.

Sagen er behandlet efter boligreguleringslovens § 15, stk. 1, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Udlejer, GR BRF Birkedommervej ApS, repræsenteret af CEJ Ejendomsadministration, er hørt i sagen i brev af 19. august 2019.

Nævnet har behandlet sagen på møde den 27. august 2020 og har truffet følgende

Afgørelse

Nævnet har besluttet at nedsætte den aftalte leje fra 61.013,50 kr. årligt til 54.000 kr. årligt. Den godkendte leje svarer til 1.350 kr. pr. m 2 årligt.

Den godkendte leje er fastsat eksklusive á conto bidrag til varme og vand, samt til antennebidrag.

Nævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum fra 15.2 53,38 kr. til 13.500 kr. og forudbetalt leje fra 15.253,38 kr. til 13.500 kr., svarende til 2 gange 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten.

Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. august 2018.

4

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./. Der henvises til reglerne i lejelovens § 113a, jf. vedlagte bilag.

Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter senere end den 1. november 2020 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke kan være behjælpelig med beregning af Renter og opkrævning af for meget betalt leje m.m.

Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge udlejer at betale et tillægsgebyr.

./. Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter lejelovens§ 107a, jf. vedlagte bilag.

Baggrund

Der er tale om en ejendom opført i 1936.

Ifølge lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. august 2018.

Efter lejekontrakten og ejendommens BBR-meddelelse er lejemålets bruttoetageareal 40 m 2.

Den årlige leje er fastsat til 61.013,50 kr., svarende til ca. 1.525 kr. pr. m 2 ved 40 m 2.

Udover lejen kommer et månedligt á conto bidrag til varme på 890 kr. og til vand på 250 kr.

Ved indflytningen er betalt depositum svarende til 3 måneders aftalt leje og forudbetalt leje svarende til 3 måneders aftalt leje.

Den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren.

Det fremgår af lejekontraktens § 11, at lejemålet er gennemgribende moderniseret, og at lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Endvidere er det i lejekontraktens§ 11 oplyst, at:

5

” ………………. Den aftalte leje reguleres en gang årligt efter den procentvise stigning i nettoprisindekset- hver den 1. januar og første gang den 1-1-2019.

Herudover reguleres lejen med ændringer i skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 50-52.

Udlejer har oplyst, at lejligheden er gennemgribende moderniseret primo 2014, og er udlejet første gang efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 pr. 1. maj 2014.

Huslejenævnet har i afgørelse af 18. februar 2019 (sag. nr. 2018-005839), vedrørende samme lejlighed, gennemgået, at betingelserne for at betragte lejemålet som g ennemgribende moderniseret er opfyldt.

Den samlede udgift til moderniseringen inklusive følgeudgifter er opgjort til 274.728,05 kr., hvoraf forbedringsandelen udgør 180.206,37 kr., svarende til 65,59 %.

Overholdelsen af boligreguleringslovens stk. 4 (tidligere stk. 3) er dokumenteret ved brev af 27. februar 2014 udsendt til beboerrepræsentationen/lejerne, hvor der orienteres om den påtænkte modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 samt om muligheden for inden 14 dage efter modtagelsen af orienteringen at indbringe sag for huslejenævnet vedrørende eventuelle vedligeholdelsesmangler.

Ejendommen har energimærke E, men udlejer har ved e-mail af 13. april 2018 fremsendt dokumentation for, at første genudlejning efter moderniseringen er sket før lovændringen den 1. juli 2014.

Lejer har ved indbringelsen anført, at hun mener, at lejen er for høj. Hun henviser til, at hun har ejendommens mindste lejlighed, men de betaler den højeste husleje.

Naboen har fået renoveret køkkenet og bad på samme tid, men lejerne betaler mere end naboerne.

Vedrørende det lejedes værdi henviser udlejer til, at de har anket huslejenævnets afgørelse, ved hvilken lejen blev nedsat til 1.350 kr. pr. m2, til ankenævnet.

Ankenævnet besluttede ved afgørelse af 5. december 2019 (sag. nr. 2019-0076585) at stadfæste huslejenævnets afgørelse, ved hvilken lejen blev fastsat til 1.350 kr., da nævnet fandt at dette beløb svarede til det lejedes værdi.

6

Begrundelse og lovgrundlag

Beløbsgrænserne for et § 5, stk. 2-lejemål var i 2014 enten 2.167 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 24 7.824 kr. Lejemålet skal derved være forbedret for et beløb på 86.680 kr. for at være gennemgribende moderniseret.

Huslejenævnet og ankenævnet har tidligere konstateret, at der utvivlsomt er tale om et gennemgribende moderniseret lejemål i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, at forbedringerne er gennemført indenfor en periode på 2 år, og at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens§ 58.

Det er ligeledes dokumenteret, at boligreguleringslovens § 5, stk. 4, er overholdt i forbindelse med genudlejningen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Nævnet har besigtiget lejemålet kort efter nuværende lejers indflytning, i forbindelse med en sag indbragt af tidligere lejer. Nævnet kunne ved besigtigelsen konstatere, at kvaliteten af forbedringerne var opretholdt.

Nævnet er imidlertid af den opfattelse, at den aftalte leje pr. 1. august 2018 på 61.013,50 kr., svarende til 1.525 kr. pr. m 2, væsentligt overstiger den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens§ 47, stk. 2.

Nævnet har herefter besluttet alene at godkende en årlig leje på 54.000 kr. svarende til 1.350 kr. pr. m 2, hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. kriterierne i lejelovens§ 47, stk. 2, sammenholdt med lejelovens§ 49.

Efter lejelovens§ 34, stk. 1, kan depositum og forudbetalt leje ikke overstige tre måneders leje. Depositum og forudbetalt leje nedsættes derfor begge til 13.500 kr., svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten og lejelovens§ 34, stk. 1.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved lejefastsætte/sen taget ud-gangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenligningslejemål i områ-det, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127.

Lejenedsættelsen har virkning fra 1. august 2018, jf. boligreguleringslovens § 17,

7

stk. 2, da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer, inden et år efter at lejen skulle betales første gang.

Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge udlejer at betale et tillægsgebyr."

Ankegrunde:

E-mail af 10. september 2020 fra udlejers repræsentant:

Det anføres, at udlejer ikke kan acceptere huslejenævnets afgørelse.

Huslejenævnet har nedsat lejen med virkning fra lejeforholdets begyndelse den 1. august 2018. Dermed er det startlejen, der er vurderet op mod kriterierne for regulering.

Øvrige oplysninger i sagen:

E-mail af 22. september 2020 fra udlejers repræsentant:

Udlejers repræsentant har oplyst, at:

- Der er varslet forhøjelse af antennebidrag pr. 1. januar 2019 med

296,16 kr. pr. år.

- Der er varslet forhøjelse med 655,82 kr. pr. år pr. 1. januar 2019

som følge af en pristalsregulering.

- Der er varslet forhøjelse for skatter og afgifter pr. 1. januar 2019

med 51,91 kr.

- Der er varslet forhøjelse af lejen med 298,07 kr. pr. år med

virkning fra 1. januar 2020 som følge af pristalsregulering.

- Der er varslet forhøjelse for skatter og afgifter pr. 1. januar 2020

med 193,33 kr. pr. år.

E-mail af 24.september 2020 fra lejer:

Lejer har anført, at der bag radiatoren i soveværelset er hul til ledninger.

Der falder jævnligt puds ned fra væggen.

Lejer mener ikke, at køkkenrenoveringen lever op til almindelig standart.

Der er frostgrader i køkkenet om vinteren, fordi der ikke er sket isolering

8

af ydervæggene under vinduet ud til vejen. Der er blot sat en plade op.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt 1. august 2018.

Ifølge lejekontrakten har lejer den indvendige vedligeholdelsespligt.

Det fremgår af lejekontraktens § 11, at lejen reguleres årligt via nettoprisindek-set hver 1. januar. Første regulering sker den 1. januar 2019. Derudover regule-res lejen med stigninger i skatter og afgifter.

Lejen er forhøjet med 655,82 kr. pr. år pr. 1. januar 2019 som følge af stigninger i nettoprisindekset og for skatter og afgifter pr. 1. januar 2019 med 51,91 kr. Lejen udgør herefter 61.728,23 kr., svarende til 1.543,21 kr. pr. m2 på indbringelsestidspunktet.

Ankenævnet har tidligere i sag nr. 2019-0076585 besluttet, at lejemålet er gennemgribende moderniseret og kan udlejes efter boligreguleringslovens§ 5, stk. 2.

Ankenævnet har besigtiget det lejede den 20. oktober 2020. På besigtigelsen var lejer og udlejer repræsenteret. Ankenævnet kan tiltræde huslejenævnets beskrivelse.

På baggrund af besigtigelsen har ankenævnet har vurderet, at den aftalte leje pr. 1. august 2018 på 61.013,50 kr., svarende til 1.525 kr. pr. m 2, overstiger den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens§ 5, stk. 2, jf. leje-lovens§ 47, stk. 2 og 3.

Et flertal på 3 af ankenævnets 5 medlemmer har besluttet at nedsætte den aftalte leje pr. 1. august 2018 til 54.000 kr., svarende til 1.350 kr. pr. m2_

Et mindretal på 2 af ankenævnets 5 medlemmer stemte for at godkende en højere leje.

Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet.

Dette betyder, at lejen pr. 1. august 2018 nedsættes til 54.000 kr.,

9

svarende til 1.350 kr. pr. m 2.

Den godkendte leje er eksklusive á conto bidrag til varme og vandeksklusive.

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens§ 34, stk. 1, og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måne-ders godkendt leje, jf. lejelovens§ 34, stk. 1.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningsleje-mål ved fastsættelsen af lejen. Ankenævnets medlemmer har ved lejefastsættel-sen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlig-nelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127. … …”

Der har under sagen været besigtiget en række sammenligningslejemål. Endvi-dere er der fremlagt lejekontrakter mv. vedrørende en række sammenlignings-lejemål, som boligretten ikke har besigtiget.

Forklaringer

Lejer 2 har afgivet forklaring.

Lejer 2 har forklaret, at hun ansøgte og fik tilbudt lejlighe-den. Hun havde ingen indflydelse på lejekontraktens indhold. Der hører et kæl-derrum til lejligheden, der er på ca. på 10 m2. Der er ikke noget loftsrum. Hun betaler 1.100 kr. i aconto varme om måneden. Hun har fået at vide, at beløbet er så højt, fordi lejligheden er dårligt isoleret. Der er kun 2 radiatorer i lejligheden, og kulden samles i køkkenet.

Hele vinteren er der meget koldt i køkkenet. Der har været et hul i væggen, som udlejer ikke ville reparere, fordi hun havde ind-bragt huslejen for Huslejenævnet. Hullet er nu udbedret. Hun er meget træt af lejligheden og vil gerne flytte.

Parternes synspunkter

GR BRF Birkedommervej ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

10

at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, og

at bevisbyrden herfor er løftet ved de i sagen fremlagte sammenlig-ningslejemål.

…”

Lejer 1 og Lejer 2 har i sit påstandsdokument anført:

”… atlejen forinden Ankenævnets afgørelse, og som fremgår af Sagsøgers påstand, ligger væsentligt over den leje, der lovligt kan opkræves for tilsvarende lejemål i området, og som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. BRL § 5, stk. 2, jf. LL § 47, stk. 2 og 3,

atdet er Sagsøger, der skal løfte bevisbyrden for, at den ved lejeafta-lens indgåelse, med senere reguleringer, fastsatte leje, er lovlig samt

atdenne bevisbyrde ikke er løftet. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagens lejemål er beliggende Skoleholdervej 77, 2. tv., 2400 København NV, og er 40 m2.

Den 19. november 2020 stadfæstede Ankenævnet for Huslejenævnene husleje-nævnets afgørelse, hvorefter den aftalte årlige leje pr. 1. august 2018 blev nedsat fra 61.013, 50 kr. til 54.000 kr. svarende til en årlig leje på 1.350 kr. pr. m2.

Det fremgår af afgørelserne, at hverken huslejenævnet eller ankenævnet i for-bindelse med deres afgørelser har benyttet konkrete sammenligningslejemål, men taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammen-lignelige lejemål i området.

11

I nærværende sag indgår en lang række sammenligningslejemål, som boligret-ten ikke har besigtiget, og selv om de indgår i bevisvurderingen, finder bolig-retten, at de af boligretten besigtigede sammenligningslejemål skal tillægges be-tydelig vægt ved vurderingen af lejens størrelse.

På baggrund af besigtigelsen af sagens lejemål henholdsvis sammenligningsle-jemålene finder boligretten, at sagens lejemål generelt er i noget dårligere stand end de besigtigede sammenligningslejemål.

På baggrund heraf og på baggrund af de gennemgåede lejevilkår for de besigti-gede lejemål, herunder det oplyste om huslejens størrelse, finder boligretten, at GR BRF Birkedommervej ApS ikke har løftet bevisførelsen for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. dagældende boligregulerings-lovs § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47.

Boligretten er derfor enig med Ankenævnet i, at det lejedes værdi svarer til en årlig husleje på 1.350 kr. pr. m2. Boligretten bemærker, at forskellen på den af-talte leje og niveauet for det lejedes værdi herefter udgør ca. 13%.

Herefter frifindes Lejer 1 og Lejer 2

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 26.250 kr. Lejer 1 og Lejer 2 er ikke momsregistreret. Retten anser GR BRF Birkedommervej ApS som den tabende part. Sagsomkostningerne skal betales til statskassen, da Lejer 1 og Lejer 2 har fri proces.

THI KENDES FOR RET:

Lejer 1 og Lejer 2 frifindes.

GR BRF Birkedommervej ApS skal til statskassen betale sagsomkostninger med 26.250 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 13-01-2023 kl. 12:45 Modtagere: Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Lejer 1, Boligdommer 2, Sagsøger GR BRF Birkedommervej ApS, Boligdommer 1, Advokat Peter Steen Hansen, Lejer 2