BR — Byretterne

BS-52769/2022-FRB

OL-2024-BYR-00489

Appelleret

Dato

14-05-2024

Sagsemne

Sagen om markedsleje, jf. lejelovens § 32, samt indbringelse af huslejeankenævnets afgørelse vedrørende leje af andelslejligheden

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 172.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 14. maj 2024

Sag BS-52769/2022-FRB Udlejer (advokat Ole Olsen) mod Lejer 1 og Lejer 2 (beskikket advokat Mads Bagger Holtug for begge) og Sag BS-52770/2022-FRB Udlejer (advokat Ole Olsen)

mod

Lejer 3

Lejer 4 (beskikket advokat Mads Bagger Holtug for begge)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagerne den 19. december 2022.

Sagerne, der er sambehandlede, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1, drejer sig om markedsleje, jf. lejelovens § 32, samt indbringelse af huslejeankenævnets afgørelser vedrørende leje af andelslejlighederne beliggende Valby Langgade 90, 5. th. og 5. tv., 2500 Valby.

Sagsøgeren, Udlejer, har i begge sager overfor de sagsøgte nedlagt følgende påstand:

Ankenævnets afgørelse ændres således, at Huslejenævnets afgørelse om anvendelse af lovgrundlaget ved lejefastsættelse stadfæstes, og sagen hjemvises til realitetsbehandling i Ankenævnet.

Sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgte, Lejer 3 og Lejer 4, har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Sag BS-52769/2022-FRB Af Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse af 21. november 2022 i sagen mellem Udlejer og Lejer 1 og Lejer 2 om lejemålet beliggende Valby Langgade 90, 5. tv., fremgår bl.a.:

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet ophæver huslejenævnets afgørelse, og hjemviser sagen til

fornyet behandling i huslejenævnet.

…

Huslejenævnets afgørelse:

”I e-mail af 4. december 2020 har Rent Hero ApS på vegne af lejerne, Lejer 2 og Lejer 1, bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse.

Nævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, jf. boli-greguleringslovens § 29 c, idet der er tale om en udlejet andelslejlighed i en ejendom opført i 1903.

Udlejer er hørt i sagen i brev af 22. december 2020.

Nævnet har besigtiget lejemålet og har på et efterfølgende møde truffet følgende:

Afgørelse

Nævnet har besluttet at nedsætte den årlige leje fra 174.000 kr., sva-rende til 2.320 kr. pr. m2, til 120.000 kr., svarende til 1.600 kr. pr. m2.

…

Baggrund

Ifølge lejekontrakten begyndte lejemålet den 15. juli 2017.

Efter lejekontrakten er lejemålets bruttoetageareal 94 m2. I henhold til ejendommens BBR-meddelelse er lejemålets bruttoetageareal 75 m2, hvilket areal nævnet har lagt til grund.

Der er tale om et fremlejeforhold.

…

Begrundelse og lovgrundlag

Det er fast praksis hos Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, at sager vedrørende lejens størrelse i fremlejeforhold behandles efter boligreguleringslovens § 29c.

Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejen-domme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne omkostninger vedrørende lejemålet er derfor uden betydning.

Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse,

at lejen pr. 1. juli 2020 væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkost-ningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29c.

Nævnet har herefter besluttet at godkende en årlig leje pr. 1. juli 2020, på 120.000 kr., svarende til 1.600 kr. pr. m2, hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslo-vens § 29c.

…

Ankegrunde:

Lejer har anket med påstand om, at lejen ikke kan fastsættes, jf. leje-lovens § 32 (tidligere boligreguleringslovens § 29 c), da ejendommen 1. januar 1995 var en almindelig udlejningsejendom med mere end 6 beboelseslejligheder.

Lejer henviser til en række domme og forarbejder til lejelovgivningen.

Videre oplyser lejer, at udlejer øvrigt lejer to andre lejligheder ud i ejendommen.

Udlejer har ikke svaret i sagen.

Øvrige oplysninger i sagen:

Af tingbogen fremgår det, at ejendommen er ejet af A/B Valby Lang-gade 90/Horsekildevej 1. Andelsboligforeningen har overtaget ejen-dommen den 16. december 2005.

Af tingbogen fremgår, at ejendommen den 1. januar 1995 var ejet af Byens Køkken Center ApS.

Af BBR fremgår, at ejendommen indeholder 21 beboelseslejligheder med køkken.

Ved opslag i byggesagsarkivet kan det konstateres, at lejlighederne Valby Langgade 90, 5. th., 5. tv. og Horsekildevej 1, 5. sal er søgt lovlig-gjort i 2010 og 2012.

Det fremgår videre af byggesagsarkivet, at der er givet tilladelse til del-vis sammenlægning af lejlighederne Valby Langgade 90, 1. th. og Hor-sekildevej 1, 1. tv. ved etablering af adgang mellem de to enheder. De to enheder fremgår af gældende BBR, som to selvstændige enheder, men med oplysning om sammenlægning.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

I forbindelse med behandlingen af sagen har ankenævnet undersøgt, hvorvidt huslejenævnet har truffet afgørelse om lejens størrelse med henvisning til rette lovbestemmelser.

Spørgsmålet er, om lejemålet er omfattet af lejelovens kapitel 3 (tidli-gere boligreguleringslovens kap. II) om omkostningsbestemt leje, eller om lejemålet er et såkaldt småhus.

Det fremgår af lejelovens § 7 (tidli-gere boligreguleringslovens § 4, stk. 5), at ejendomme, der den 1. januar 1995 alene indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder, ikke er omfattet af lejelovens § 6, stk. 1, herunder kapitel 3 (tidligere boligreguleringslo-vens kap. II). Dog gælder reglerne i § 9, § 32, §§ 33-36, § 38, stk. 3 og § 40 (tidligere boligreguleringslovens § 4 a, kap. V, kap.

IV a, § 15, stk. 3 og § 17), alligevel, når ejendommen er omfattet af § 7, stk. 1 og 2 (tidligere boligreguleringslovens § 4, stk. 5).

Det fremgår af tingbogen, at ejendommen den 1. januar 1995 var ejet af Byens Køkken Center ApS. Andelsboligforeningen har først overtaget ejendommen den 16. december 2005.

På baggrund af oplysningerne i byggesagsarkivet lægger ankenævnet videre til grund, at ejendommen den 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder.

Det bemærkes samtidig, at da lejekontrakten ikke indeholder vilkår om fri lejefastsættelse, er det ikke undersøgt nærmere, om lejlighederne på 5. sal eventuelt kan være omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3 (tidli-gere lejelovens § 53, stk. 5).

Da lejemålet er beliggende i en ejendom, som pr. 1. januar 1995 omfat-tede mere end 6 beboelseslejligheder, er lejemålet omfattet af reglerne i lejelovens kapitel 3 (tidligere boligreguleringslovens kap. 11) om om-kostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 6, stk. 1 og § 7, stk. 1 (tidligere bo-ligreguleringsloven herunder § 4, stk. 5).

Det bemærkes, at undtagelsen i lejelovens § 7, stk. 1, vedrørende antal udlejede lejligheder pr. 1. januar 1995 (tidligere boligreguleringslovens § 29 b), i forhold til andelsboligforeninger ikke finder anvendelse, da andelsboligforeningen først er dannet efter 1. januar 1995, og ejendom-men således ikke var ejet af andelsboligforeningen på skæringstids-punktet, den 1. januar 1995.

Huslejenævnet har i afgørelsen henvist til ankenævnets faste praksis. Hertil bemærkes, at ankenævnet efter seneste konstituering har ændret sin praksis, da den hidtidige udvidende fortolkning af lejelovens § 7 (tidligere boligreguleringslovens§ 4, stk. 5), ikke ses at have fornødent grundlag i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder.

Det er således forholdene pr. 1. januar 1995, der er afgørende for, hvor-dan lejen skal fastsættes. Dette fremgår tillige af Højesterets dom refereret i U 2018.2719 H, hvoraf fremgår, at den daværende boligregu-leringslovs § 4, stk. 5 (nu lejelovens § 7), efter sin ordlyd og forarbej-derne må forstås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995 uanset senere ændringer i ejendommen.

Ankenævnet ophæver herefter huslejenævnets afgørelse om lejens

størrelse og hjemviser den til fornyet behandling i huslejenævnet.

I forbindelse med huslejenævnets fornyede behandling af sagen, bedes huslejenævnet således fastsætte lejen efter reglerne om omkostningsbe-stemt leje i lejelovens §§ 19-31 (tidligere boligreguleringslovens kapitel II).”

Sag BS-52770/2022-FRB Af Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse af 21. november 2022 i sagen mellem Udlejer og Lejer 4 og Lejer 3 om lejemålet beliggende Valby Langgade 90, 5. th., fremgår bl.a.:

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet ophæver huslejenævnets afgørelse, og hjemviser sagen til fornyet behandling i huslejenævnet.

…

Huslejenævnets afgørelse:

”I e-mail af 12. november 2020 har Rent Hero ApS på vegne af lejerne,

Lejer 4 og Lejer 3, bedt husleje-nævnet om at tage stilling til lejens størrelse.

Nævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, jf. boli-greguleringslovens § 29 c, idet der er tale om en udlejet andelslejlighed i en ejendom opført i 1903.

Udlejer er hørt i sagen i brev af 23. november 2020.

Nævnet har besigtiget lejemålet og har på et efterfølgende møde truffet følgende:

Afgørelse

Nævnet har besluttet at nedsætte den årlige leje fra 264.000 kr., sva-rende til 2.146 kr. pr. m2, til 196.800 kr., svarende til 1.600 kr. pr. m2.

…

Baggrund

Lejers repræsentant har oplyst, at lejeperioden er indgået med virkning fra den 16. juni 2020.

Det fremgår af folkeregisteret, at Lejer 4, er flyttet ind pr. 1. august 2020. Lejer 3, er flyttet ind pr. 21. marts 2019.

Lejerne har ikke modtaget nogen lejekontrakt, men er i besiddelse af tidligere lejers lejekontrakt.

Den tidligere lejers lejeaftale er indgået med virkning fra den 28. august 2018.

I henhold til ejendommens BBR-meddelelse er lejemålets bruttoetagea-real 123 m2, hvilket areal nævnet har lagt til grund.

Der er tale om et fremlejeforhold.

…

Begrundelse og lovgrundlag

Det er fast praksis hos Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn,

at sager vedrørende lejens størrelse i fremlejeforhold behandles efter boligreguleringslovens § 29c.

Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen pr. 1. august 2020 væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkost-ningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29c.

…

Ankegrunde:

Lejer henviser til en række domme og forarbejder til lejelovgivningen.

Videre oplyser lejer, at udlejer øvrigt lejer to andre lejligheder ud i ejendommen.

Udlejer har ikke svaret i sagen.

Øvrige oplysninger i sagen:

Af tingbogen fremgår det, at ejendommen er ejet af A/B Valby Lang-gade 90/Horsekildevej 1. Andelsboligforeningen har overtaget ejen-dommen den 16. december 2005.

Af tingbogen fremgår, at ejendommen den 1. januar 1995 var ejet af Byens Køkken Center ApS.

Af BBR fremgår, at ejendommen indeholder 21 beboelseslejligheder med køkken.

Ved opslag i byggesagsarkivet kan det konstateres, at lejlighederne Valby Langgade 90, 5. th., 5. tv. og Horsekildevej 1, 5. sal er søgt lovlig-gjort i 2010 og 2012.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

I forbindelse med behandlingen af sagen har ankenævnet undersøgt, hvorvidt huslejenævnet har truffet afgørelse om lejens størrelse med henvisning til rette lovbestemmelser.

Spørgsmålet er, om lejemålet er omfattet af lejelovens kapitel 3 (tidli-gere boligreguleringslovens kap. II) om omkostningsbestemt leje, eller om lejemålet er et såkaldt småhus.

IV a, § 15, stk. 3 og § 17), alligevel, når ejendommen er omfattet af § 7, stk. 1 og 2 (tidligere boligreguleringslovens § 4, stk. 5).

Det fremgår af tingbogen, at ejendommen den 1. januar 1995 var ejet af Byens Køkken Center ApS. Andelsboligforeningen har først overtaget ejendommen den 16. december 2005.

På baggrund af oplysningerne i byggesagsarkivet lægger ankenævnet videre til grund, at ejendommen den 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder.

Da lejemålet er beliggende i en ejendom, som pr. 1. januar 1995 omfat-tede mere end 6 beboelseslejligheder, er lejemålet omfattet af reglerne i lejelovens kapitel 3 (tidligere boligreguleringslovens kap. II) om om-kostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 6, stk. 1 og § 7, stk. 1 (tidligere bo-ligreguleringsloven herunder § 4, stk. 5).

Huslejenævnet har i afgørelsen henvist til ankenævnets faste praksis. Hertil bemærkes, at ankenævnet efter seneste konstituering har ændret sin praksis, da den hidtidige udvidende fortolkning af lejelovens § 7 (tidligere boligreguleringslovens § 4, stk. 5), ikke ses at have fornødent grundlag i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder.

Ankenævnet ophæver herefter huslejenævnets afgørelse om lejens

størrelse og hjemviser den til fornyet behandling i huslejenævnet.

Forklaringer Der er ikke afgivet forklaringer under sagen.

Parternes synspunkter Udlejer har i påstandsdokumenterne anført:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at bestemmelsen i Lejelovens § 7 alene regulerer forhold hvor en an-delsboligforening er udlejer, men ikke den situation, hvor en an-

delshaver udlejere den lejlighed, som andelshaveren har brugsret til,

at en andelsbolig som ejes af en andelshaver skal ligestilles med en ejerlejlighed, jfr. Lejelovens § 9,

at lejen derfor skal fastsættes efter principperne i Lejelovens § 32, og

at sagen derfor skal hjemvises til Ankenævnet til realitetsbehandling.”

Lejer 3, Lejer 4, Lejer 1 og Lejer 2 har i påstandsdokumenterne anført:

”Til støtte for den nedlagte påstand, gøres det gældende,

at Lejemålet den 1. januar 1995 var en del af en ejendom, der bestod af flere end 6 lejligheder, der var ejet af den samme ejer.

at andelsforeningen er stiftet efter den 1. januar 1995 og lejelovens § 7, stk. 1, 2. pkt. ikke finder anvendelse i nærværende sag,

at småhusreglerne alene finder anvendelse på de samlede ejen-domme, der den 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre lejligheder ejet af samme ejer,

at småhusreglerne er en undtagelse til hovedreglen om omkostnings-bestemt leje og det derfor påhviler den, der gør småhusreglerne gældende, at dokumentere at lovens betingelser er opfyldt,

at status for nyetablerede beboelseslejeligheder følger af hovedejen-dommens status pr. 1. januar 1995,

at sagsøger ikke har dokumenteret, at småhusreglerne finder anven-delse i nærværende sag,

at lejeforholdet angår en lejlighed, der ikke opfylder kriterierne for at blive undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje.

at lejen skal fastsættes omkostningsbestemt og ankenævnets afgørelse er korrekt”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Retsgrundlaget

Lejelovens § 7, stk. 1 og 3, fik ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 følgende ordlyd:

”Stk. 1. § 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, og som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt

der i ejendommen er seks eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

…

Stk. 3. Lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 er ikke omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejendomme §§ 9 og 33-36, § 38, stk. 3, og § 40. For lejemål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 105, 106 og 109, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen af iværksættelsen af forbedringen omfatter fire eller flere beboelseslej-ligheder, medmindre ejendommen er beliggende i landzone og ejen-dommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.”

Af lovforslagets specielle bemærkninger til bestemmelserne, jf. FT 2021-22, til-læg A, s. 132f, fremgår følgende:

”Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i lovens kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for leje-forhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre be-boelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendom-men er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en land-brugs- eller skovbrugsejendom.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 29 b, at reglerne i lovens kapitel 4 A gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. ja-nuar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejen-dommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsbo-ligforeningen.

I § 7, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at § 32 alene gælder for lejeforhold i ejen-domme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

Bestemmelsen har sammen med lovforslagets § 32 til formål at lempe den administrative byrde for beregning og varsling af den omkost-ningsbestemte leje i små ejendomme.

Reglerne i lovforslagets § 32 om småejendomme gælder for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Reg-lerne gælder alene i regulerede kommuner.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslagets § 6, stk. 1, ikke omfatter de ejendomme, som havde 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, jf. stk. 3. Der er dog en række af bestemmelserne opremset i § 6, stk. 1, som alligevel finder anvendelse.

Det afgørende er antallet af beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendom-men indeholdte før eller efter den 1. januar 1995.

Ved opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder anvendes det udvi-dede ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9. Det ville altså fx være en sto-rejendom, hvis 7 ejerlejligheder, der pr. 1. januar 1995 henhørte under samme ejerforening, ejedes af samme ejer.

Det er antallet af beboelseslejligheder, som er afgørende for, om ejen-dommen er omfattet af lovforslagets § 32. Antallet af separate værelser (klubværelser) eller erhvervslejligheder har som udgangspunkt ikke be-tydning for ejendommens status. Er ejendommen omfattet af reglerne om 80 pct. ejendomme, jf. lovforslagets § 6, stk. 2, vil reglerne om småe-jendomme dog ikke finde anvendelse. Det er ligeledes uden betydning, om beboelseslejlighederne er udlejet eller ej.

Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Be-grebet beboelseslejlighed omfatter således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser. Blandede lejemål ind-går tillige, når de opfylder betingelserne.

Eventuelle enkeltværelser udlejet til beboelse har således ingen indfly-delse på, om ejendommen kan klassificeres som en småejendom.

Er en ejendom omfattet af lovforslagets § 32, gælder de for al udlejning til beboelse i ejendommen, også eventuelle enkeltværelser.

Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til beboelse skal således medregnes ved opgørel-sen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til andet end beboelse har været i strid med dagældende regler om benyttelse af boliger. Har en del af en ejendom således den 1. januar 1995 været benyttet til andet end beboelse i strid med reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i opgørelsen. I sidste ende be-ror det dog på en konkret vurdering, hvori bl.a. kan indgå, hvem der har etableret det ulovlige forhold.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at i ejendomme beliggende i regulerede kommu-ner, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejen-dommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsbo-ligforeningen.

Bestemmelsen fastslår særlige regler for kvalificeringen af småejen-domme, når ejendommene ejes af andelsboligforeninger. Her gælder, at udlejes der pr. 1. januar 1995 af andelsboligforeningen 6 eller færre be-boelseslejligheder, gælder reglerne om småejendomme i ejendommen.

Bestemmelsen skal læses i forbindelse med 1. pkt., og det er derfor sta-dig forholdene pr. 1. januar 1995, som er afgørende for ejendommens status. Reglen fastsætter således alene, hvilke lejligheder der skal med-regnes, når det skal opgøres, hvor mange lejligheder der var udlejet pr. 1. januar 1995, idet det alene er beboelseslejligheder, der er udlejet af foreningen og således ikke af den enkelte andelshaver.

Det er en forudsætning for at falde ind under bestemmelsen, at ejen-dommen til stadighed ejes af en andelsboligforening. En ejendom med fx 10 beboelseslejligheder, som pr. 1. januar 1995 var ejet af en andelsbo-ligforening, hvor 6 eller færre beboelseslejligheder var udlejet af andels-boligforeningen, vil således overgå til at være en storejendom, såfremt den sælges til privat udlejning, jf. stk. 1, 1. pkt.

Overtager en andelsboligforening omvendt en privat udlejningsejen-dom efter d. 1. januar 1995, vil nærværende bestemmelse ikke finde an-vendelse, men ejendommens status vil være afhængig af antallet af be-boelseslejligheder i ejendommen pr. 1. januar 1995, jf. stk. 1, 1. pkt.

…

I stk. 3, 1. og 2. pkt., foreslås, at lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 ikke er omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejen-domme §§ 9, 33-36, § 38, stk. 3, og § 40.

Bestemmelsen fastslår, at lovforslagets § 6, stk. 1, ikke omfatter lejefor-hold i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme).

Bestemmelsen indebærer først og fremmest, at småejendomme er undta-get reglerne i lovforslagets kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti i lovforslagets §§ 119-123 og om vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 113.

Reglerne gælder endvidere ikke for ejendomme opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Småejendomme er derimod omfattet af lovforslagets § 32 om huslejere-gulering for mindre ejendomme.

Det bemærkes, at reglerne om fri husleje i lovforslagets kapitel 5 tillige gælder for ejendomme omfattet af stk. 1 og 2.

Ved opgørelsen af, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen omfat-tede pr. 1. januar 1995, benyttes det udvidede ejendomsbegreb, jf. lovfor-slagets § 9. Der henvises til § 9 for nærmere om det udvidede ejendoms-begreb.

I henhold til lovforslagets § 9, 3. pkt., hvorefter flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, anses som én ejendom, er det ejerforholdene pr. 1. januar 1995, som er afgørende. Ejendommens status kan ikke efterfølgende ændres.

Tilsvarende vil et frasalg af en blandt flere ejendomme, som tilsammen pr. 1. januar 1995 indeholdt flere end 6 beboelseslejligheder, og som sam-men skulle anses for én ejendom, jf. lovforslagets § 9, ikke ændre ved, at ejendommene hver især ikke vil være omfattet af bestemmelsen.

Ved en beboelseslejlighed forstås et lejemål, som indeholder selvstæn-digt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Ved opgørelsen medreg-nes såvel lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, som blan-dede lejemål. Værelseslejemål og erhvervslejemål medregnes ikke.

Ændringeri antallet af beboelseslejligheder efter den 1. januar 1995 er uden betydning for, om ejendommen omfattes af bestemmelsen. En ejen-dom, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 beboelseslejligheder, og hvorpå der sidenhen er opført yderligere lejligheder, vil således være omfattet af bestemmelsen. Tilsvarende vil en ejendom, som fx indeholdt 8 beboel-seslejligheder pr. 1. januar 1995, og hvori der efterfølgende er sket sam-menlægning af flere lejligheder, således at ejendommen indeholder 6 be-boelseslejligheder, ikke være omfattet af bestemmelsen

…”

De tidligere gældende bestemmelser i § 4, stk. 5, og § 29 b, i boligreguleringslo-ven, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, har følgende ordlyd:

”Kap. II. Huslejeregulering for beboelseslejligheder

§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5. …

Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfat-tede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejen-domme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

…

Kap. IV A. Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejen-domme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af an-delsboligforeningen.

§ 29 c . For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af leje-vilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II- IV, og hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige le-

jemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræ-ves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7.

Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om individuel boligstøtte, jf. lovens § 2, nr. 1 og 61.

Af lovforslagets specielle bemærkninger til bestemmelserne, jf. LFF 1994-04-06, nr. 229, fremgår:

”Til nr. 1

Det foreslås i den nye bestemmelse i § 4, stk. 5, at undtage lejeforhold i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder fra reglerne om le-jens størrelse m.v. ved lejeaftalens indgåelse, de komplicerede regler om omkostningsbestemt leje og de hertil knyttede regler om vedligehol-delse. Ændringen foreslås at skulle gælde for ejendomme, som den 1. januar 1995 indeholder 6 eller færre beboelseslejligheder.

Ved at knytte lejlighedsantallet sammen med et bestemt tidspunkt opnås, at senere lejlighedssammenlægninger ikke bevirker, at ejendommen igen bliver omfattet af den omkostningsbestemte leje m.v. Dette princip svarer til, hvad der gælder for 80%-ejendommene i boligreguleringslovens § 4, stk. 2, nr. 2.

…

Til nr. 61

Til § 29 b

Det foreslås at samle de regler, som gælder for lejefastsættelsen for de mindre ejendomme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være om-fattet af den omkostningsbestemte leje, i et særskilt kapitel.

Til § 29 c

Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de omfat-tede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII om ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at le-jefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter leje-lovens bestemmelser om det lejedes værdi.

Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst een gang er regule-ret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendommene« svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejen-

domme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sam-menlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et tids-punkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennemført en lejeregulering efter § 7.

Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter reg-lerne om omkostningsbestemt husleje.

Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregule-ringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den modifi-kation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkostningsbe-stemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme.

Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejefor-hold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et een- eller tofamilieshus, som udlejer beboer - de såkaldte klubværelser.”

Rettens begrundelse og resultat

Sagerne angår, om lejen for de af Udlejer udlejede andelsboliger skal fastsættes efter lejelovens § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme el-ler reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens kapitel 3.

Det følger af lejelovens § 7, stk. 1, 1. pkt., at § 32 alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. I overensstemmelse med Hø-jesterets dom i U2018.2719H om den tidligere gældende bestemmelse i § 4, stk. 5, i boligreguleringsloven, findes bestemmelsen efter sin ordlyd og forarbejder at må forstås således, at det afgørende for en ejendoms status er forholdene den 1. januar 1995, uanset senere ændringer i ejendommen.

Retten finder ikke tilstrækkeligt holdepunkt i forarbejderne til lejelovens § 7, stk. 1, eller den tidligere gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, for at fastslå, at bestemmelsen ikke finder anvendelse i lejeforhold, hvor en andelshaver udle-jer en lejlighed, som andelshaveren har brugsret til.

Det afgørende findes heref-ter at være, om lejemålene den 1. januar 1995 var beliggende i en samlet ejen-dom, hvor ejeren ejede mere end 6 lejemål i ejendommen, jf. tilsvarende TBB 2015.376 V for så vidt angår lejefastsættelsen for ejerlejligheder. Det bemærkes i den forbindelse, at parterne er enige om, at de i sagen omhandlede andelsboli-ger skal behandles på samme måde som ejerlejligheder.

Da det er ubestridt, at lejemålene i de foreliggende sager er beliggende i en ejen-dom, som den 1. januar 1995 omfattede mere end 6 beboelseslejligheder ejet af samme ejer, følger det heraf, at lejemålene – i overensstemmelse med Ankenæv-net for Huslejenævnenes afgørelser i sagerne – må anses for omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens kapitel 3.

Retten tager herefter de sagsøgtes frifindelsespåstande til følge.

Sagsomkostninger Parterne er enige om, at sagernes værdi kan opgøres til henholdsvis 276.500 kr. (BS-52679/2022) og 273.986,60 kr. (BS 52770/2022).

Sagsomkostningerne i begge sager fastsættes herefter efter sagernes værdi, for-løb og udfald til dækning af advokatudgift med 30.000 kr. i hver sag. Det er ved udmålingen af omkostninger til advokatudgift tillige tillagt betydning, at sa-gerne omhandlede i al væsentligt de samme faktiske og retlige problemstillin-ger. Da de sagsøgte i begge sager har fri proces, skal Udlejer betale 30.000 kr. i hver sag, i alt 60.000 kr., til statskassen.

THI KENDES FOR RET:

Sag BS-52769/2022-FRB De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, frifindes.

Udlejer skal til statskassen betale sagsomkostninger med 30.000 kr.

Sag BS-52770/2022-FRB De sagsøgte, Lejer 3 og Lejer 4, frifindes.

Udlejer skal til statskassen betale sagsomkostninger med 30.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 14-05-2024 kl. 12:45 Modtagere: Advokat Mads Bagger Holtug, Boligdommer 1, Advokat (H) Ole Olsen, Udlejer, Lejer 3, Boligdommer 2, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 1

Sagen om markedsleje, jf. lejelovens § 32, samt indbringelse af huslejeankenævnets afgørelse vedrørende leje af andelslejligheden

Civilsag · 1. instans

KilderDomsdatabasen →

Kilde: https://domsdatabasen.dk/#sag/11002