BS-53772/2022-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 172.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 24. juni 2024

Sag BS-53772/2022-FRB Husejerforeningen af 1891 (advokat Henriette Juel Bruhn) mod Inito ApS (advokat Christian Steen Laursen) og Sag BS-55462/2022-FRB Husejerforeningen af 1891 (advokat Henriette Juel Bruhn)

mod

Lejer (Virksomhed) v/Person 1 (advokat Christian Steen Laursen)

og Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund Sagerne, der begge er anlagt den 21. december 2022, drejer sig om fastsættelse af lejen for erhvervslejemålene beliggende Vesterbrogade 179, st. og st. tv., 1800 Frederiksberg, og Vesterbrogade 179, st. th., 1800 Frederiksberg.

2

Boligretten har besluttet at sambehandle sagerne.

Parternes påstande

BS-53772/2022-FRB Husejerforeningen af 1891 har nedlagt påstand om, at Inito ApS tilpligtes at anerkende, at lejen for Inito ApS’ lejemål beliggende Vesterbrogade 179, st. og st. tv., 1800 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2023 forhøjes fra 164.788,20 kr. årligt til 472.800,00 kr. årligt. Den årlige lejeforhøjelse udgør 308.011,80 kr., der optrappes ligeligt over 4 år i henhold til erhvervslejelovens § 13, stk. 4.

Lejeforhøjelsen forrentes fra de enkelte ydelsers forfald med sædvanlig procesrente.

Inito ApS har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb med tillæg af procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

BS-55462/2022-FRB Husejerforeningen af 1891 har nedlagt påstand om, at Lejer (Virksomhed) v/Person 1 tilpligtes at anerkende, at lejen for Lejer (Virksomhed) v/Person 1's lejemål beliggende Vesterbrogade 179, st. th., 1800 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2023 forhøjes fra 104.753,28 kr. årligt til 228.850,00 kr. årligt. Den årlige lejeforhøjelse udgør 124.096,72 kr., der optrappes ligeligt over 4 år i henhold til erhvervslejelovens § 13, stk. 4.

Lejeforhøjelsen forrentes fra de enkelte ydelsers forfald med sædvanlig proces-rente.

Lejer (Virksomhed) v/Person 1 har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb med tillæg af procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Generelt Boligretten har under hovedforhandlingen udover de to omtvistede lejemål be-sigtiget følgende lejemål:

Person 2, Tryk og Kunst, Vesterbrogade 183, st. mf., 1800 Frederiksberg

3

K & Co. Interiør og Antik, Vesterbrogade 177, 1800 Frederiksberg Vesterbro-gade 171, 1800 Frederiksberg (tomt lejemål, besigtiget udefra)

Vesterbrogade 169, 1800 Frederiksberg (tomt lejemål, besigtiget udefra)

SaveMyPhone ApS, Vesterbrogade 77, 1620 København V

Sons ApS, Vesterbrogade 134, 1620 København V (besigtiget udefra)

Gerbola Vin, Vesterbrogade 204, 1800 Frederiksberg

Nirrimis ApS, Vesterbrogade 206, 1800 Frederiksberg

Café Jacobs Hjørne, Frederiksberg Allé 62, 1820 Frederiksberg

Person 3, urmager, Vesterbrogade 206, 1800 Frederiksberg

Mohair, Gammel Kongevej 152A, st. tv., 1850 Frederiksberg

AudioNova, Gammel Kongevej 152B, st. th., 1850 Frederiksberg

Smykbar ApS, Gammel Kongevej 152A, st. th., 1850 Frederiksberg

Me & My Box, Gammel Kongevej 134, 1850 Frederiksberg

TopNails, Rolighedsvej 8, st., 1954 Frederiksberg (besigtiget udefra)

MassageExperterne, Hostrup Have 62, st., 1954 Frederiksberg

Psykologerne på Frederiksberg, Dronning Olgas Vej 2A, st., 2000 Frederiksberg

Awork ApS, Dronning Olgas Vej 2, 1. sal, 2000 Frederiksberg (besigtiget udefra)

Contour ApS, Åboulevard 5, st. th., 1635 København V

Chen Akupunktur, Åboulevard 1, st., 1634 København V (besigtiget udefra)

Af arealfortegnelse dateret 15. februar 2022 fremgår, at de omtvistede lejemål er opmålt af landmåler i henhold til arealbekendtgørelsen. Resultatet af opmålin-gen er ifølge arealfortegnelsen følgende:

4

Opmålingen er rekvireret af Husejerforeningen af 1891.

BS-53772/2022-FRB Med ikrafttræden den 1. august 2012 indgik Husejerforeningen af 1891 en er-hvervslejekontrakt med Scantik/Antikhallen vedrørende udlejning af lejemålet beliggende Vesterbrogade 179, st. og st. tv., 1800 Frederiksberg. Lejekontrakten er udarbejdet på brevpapir fra Advokat, Advokatfirma.

Af lejekontraktens § 1, stk. 1, fremgår:

”… Det lejedes areal udgør i alt 189 m2 fordelt med ca. 109 m2 i gadeplan, jf. BRR og ca. 80 m2 i kæl-der og er beliggende Vesterbrogade 179, 1800 Frederiksberg C. Det oplyste m2 areal kan afvige idet bl.a. kælder er opmålt af udlejer selv. Afvigelser er udlejer uvedkommende og kan ikke be-grunde lejeregulering. …”

Af lejekontrakten fremgår desuden, at lejemålet overtages ryddet, og i øvrigt som det er og forefindes, og at lejemålet ikke er istandsat. Det fremgår endvi-dere, at det lejede kan anvendes til at drive antikvitetshandel eller anden form for forretning, dog ikke salg af fødevarer o. lign., samt at det er forudsat, at kæl-deren anvendes til varelager og opbevaring.

Af lejekontraktens § 6, stk. 1, fremgår:

”… Den årlige leje (basislejen) er indledningsvist aftalt til kr.144.000,-, som erlægges forholdsmæs- sigt forud hver den 1. i en måned med kr. 12.000,-, første gang den 1. august 2012. Alle betalin-ger er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejer er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Lejen er fastsat således, at der betales ca. 1.101 kr. pr. kvadratmeter i stuee-tage og ca. 300 kr. pr. kvadratmeter i kælderen. …”

Af lejekontraktens § 6, stk. 2 og 3, fremgår, at lejen reguleres med 2 pct. én gang årligt, hver den 1. april, første gang den 1. april 2016, og at begge parter uanset

5

den årlige regulering på 2 pct. er berettiget til at kræve lejen reguleret til mar-kedsleje i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13.

Videre fremgår det af lejekontrakten blandt andet, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, der omfatter; a) maling, hvidtning og tapetsering, b) gulvbelægninger (overfladen), herunder tæpper, c) ruder og maling af vindues-rammer indvendig, d) installationer og fast inventar af enhver art, herunder vvs-installationer og radiatorer, for så vidt disse installationer ikke er en byg-ningsmæssig bestanddel, e) rensning af afløb til faldstamme og f) låse, nøgler, beslag og dørhåndtag. Vedligeholdelsespligten påhviler derudover udlejer.

Det fremgår tillige, at lejer har afståelsesret, og at lejer har ret til at foretage del-vis fremleje eller bortforpagtning. Derudover fremgår det, at lejer skal betale et ”udlejesalær” til Advokat, at lejer skal betale honoraret for lejekontrakten samtidig med depositum til udlejer, og at udlejers advokat ved afståelse skal honoreres med nyt salær, selvom der alene skal udarbejdes al-longe.

Ved allonge af 4. juli 2016 er Inito ApS (dengang Qura KT Zone ApS) indtrådt i den tidligere lejers rettigheder og forpligtelser i henhold til den oprindelige leje-kontrakt.

Af allongen fremgår blandt andet, at den nye lejer overtager lejemålet i den stand, det er og forefindes, ligesom den nye lejer overtager enhver fremtidig vedligeholdelsesforpligtelse og eventuel fraflytningsforpligtelse, som udlejer kan kræve i henhold til den oprindelige erhvervslejekontrakt.

Videre fremgår det af allongen, at huslejen pr. 1. august 2016 hæves fra 12.000 kr. til 12.240 kr., hvortil kommer aconto varme og vand. Endelig fremgår det, at den oprindelig kontrakts vilkår vedrørende det lejedes anvendelse ændres, så-ledes at det lejede fremadrettet skal anvendes til kosmetisk klinik samt salg af vintage tøj, tasker og smykker, og at lejemålet ikke må benyttes til andre formål.

Husejerforeningen af 1891 varslede ved skrivelse af 29. september 2022 en for-højelse af lejen med virkning fra den 1. januar 2023. Inito ApS gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen, hvorefter sagen blev indbragt for boligretten.

BS-55462/2022-FRB Med ikrafttræden den 1. juli 2013 indgik Husejerforeningen af 1891 en er-hvervslejekontrakt med lron & Ink Tattoo Studio ApS (cvr.nr. 35405046) vedrø-rende udlejning af lejemålet beliggende Vesterbrogade 179, st. th., 1800 Frederiksberg. Lejekontrakten er udarbejdet på brevpapir fra Advokat, Advokatfirma.

6

Af lejekontraktens § 1, stk. 1, fremgår:

”… Det lejedes areal udgør i alt 91 m2 i henhold til BBR-information vedrørende ejerlejlighed nr. 4 af matr.nr. 55 AX beliggende Vesterbrogade 179, st. th., 1800 Frederiksberg C. Det lejede omfatter ligeledes opmålt kælderareal på 34 m2 hvortil der er adgang direkte fra forretningen, idet kæl-derareal er opmålt af udlejer selv. Afvigelser i opmåling af kælderareal er udlejer uvedkom-mende og kan ikke begrunde lejeregulering. …”

Af lejekontrakten fremgår desuden, at lejemålet overtages ryddet, og i øvrigt som det er og forefindes, at det lejede ikke er istandsat, og at lejer har lejefrihed for juli måned, da lejer påtager sig enhver istandsættelse af lejemålet uden no-gen form for refusionskrav. Det fremgår endvidere, at det lejede kan anvendes til at drive tatovørforretning under anvendelse af materiel til tatovering af en-keltpersoner, at hvis det lejede ønskes anvendt til salg af varer, skal dette god-kendes af udlejer, samt at det er forudsat, at kælderen anvendes til varelager og opbevaring.

Af lejekontraktens § 6, stk. 1, fremgår:

”… Den årlige leje (basislejen) er indledningsvist aftalt til kr. 79.980,-, som erlægges forholdsmæs-sigt forud hver den 1. i en måned med kr. 6.665,-, første gang den l . august 2013. Lejer har leje-frihed juli 2013, som følge af at lejer påtager sig al istandsættelse af lejemålet. Alle betalinger er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejer er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Lejen er fastsat således, at der betales ca. 785,49 kr. pr. kvadratmeter i stueetage (91 m2 ) og 250 kr. pr. kvadratmeter i kælderen (34 m2 ) (8.500 kr. årligt). …”

Af lejekontraktens § 6, stk. 2 og 3, fremgår, at lejen reguleres med 3 pct. én gang årligt, hver den 1. juli, første gang den 1. juli 2014, og at begge parter uanset den årlige regulering på 3 pct. er berettiget til at kræve lejen reguleret til markeds-leje i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13.

Videre fremgår det blandt andet, at lejeren har den indvendige vedligeholdel-sespligt, der omfatter; a) maling, hvidtning og tapetsering, b) gulvbelægninger (overfladen), herunder tæpper, c) ruder og maling af vinduesrammer indven-dig, d) installationer og fast inventar af enhver art, herunder vvs-installationer og radiatorer, for så vidt disse installationer ikke er en bygningsmæssig be-standdel, e) rensning af afløb til faldstamme og f) låse, nøgler, beslag og dør-håndtag. Vedligeholdelsespligten påhviler derudover udlejer.

Det fremgår tillige, at lejer har afståelsesret. Derudover fremgår det, at ”udle-jesalær” til Advokat betales af lejer og udlejer i lige deling,

7

og at udlejers advokat ved afståelse skal honoreres med nyt salær, selvom der alene skal udarbejdes allonge.

Ved allonge af 4. august 2015 er lejemålet med virkning fra den 1. juli 2015 over-draget til indtrædende lejer Iron & Ink Tattoo Studios ApS (cvr.nr. 37727527).

Ved allonge underskrevet i januar 2017 er Lejer (Virksomhed) v/Person 1 ind-trådt i den tidligere lejers rettigheder og forpligtelser i henhold til den oprinde-lige lejekontrakt, og anvendelsesformålet er ændret til klinik og butiksformål.

Af allongen fremgår blandt andet, at den nye lejer overtager lejemålet i den stand, det er og forefindes, ligesom den nye lejer overtager enhver fremtidig vedligeholdelsesforpligtelse og eventuel fraflytningsforpligtelse, som udlejer kan kræve i henhold til oprindelig erhvervslejekontrakt.

Videre fremgår det af allongen, at huslejen er 7.26S kr. pr. måned + acontobeta-ling af varme på 1.500 kr., og at lejen pr. 1. juli 2017 stiger til 7.483 kr. pr. må-ned.

Af allongen fremgår endelig, at den nye lejer forpligter sig til at reparere under-gulvet i lejemålet og som kompensation herfor modtager to måneders husleje-frihed i marts og april 2017, samt at den nye lejer forpligter sig til at acceptere og betale for vedhæftede tilbud fra Perssons Gulvteknik ApS på i alt 47.750 kr. vedrørende øvrig istandsættelse af gulvet.

Husejerforeningen af 1891 varslede ved skrivelse af 29. september 2022 forhø-jelse af lejen med virkning fra den 1. januar 2023. Lejer (Virksomhed) v/Person 1 gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen, hvorefter sagen blev indbragt for bo-ligretten.

Forklaringer Vidne 1, Person 1 og Vidne 2 har afgivet forklaring.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun siden juni 2021 har været bestyrelsesformand i Husejerforeningen af 1891. Før det var hun menig bestyrelsesmedlem i 2 år. Foreningen består af ca. 500 medlemmer, og medlem-skab til foreningen går nærmest i arv, da man kun kan skrives op, hvis man har familie i foreningen. Foreningen har 219 boliglejemål og 8 erhvervslejemål. For-eningens lejemål blev tidligere administreret af bestyrelsen selv, men forenin-gen har siden 2018 haft en professionel administrator til at varetage administra-tionen af lejemålene.

8

I forbindelse med en udskiftning af medlemmerne i bestyrelsen, fandt de ud af, at der ikke havde været varslet huslejestigninger i mange år, og at foreningen havde tabt mange penge, fordi der ikke var opkrævet korrekt husleje. Det var hendes mandat som formand at få ryddet op i foreningens økonomi. Forenin-gen er på en rejse mod at blive mere professionaliseret.

Lejen i boliglejemålene fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Der er af den grund ikke meget luft i budgettet, og det er derfor vigtigt, at fore-ningen får den rette husleje ind fra erhvervslejemålene.

Hun kan med 100 pct. sikkerhed sige, at foreningen ikke har modtaget ansøg-ninger vedrørende istandsættelse mv. af de to omtvistede lejemål siden 2021, hvor hun blev bestyrelsesformand. Hun kan ikke med samme sikkerhed sige, om der inden dette tidspunkt blev indgivet sådanne ansøgninger, men spørgs-mål herom har i hvert fald ikke været drøftet på møder i bestyrelsen siden 2019, hvor hun blev medlem.

Foreningen troede, at de to kældre i lejemålene kun blev brugt til lager og opbe-varing, og foreningen fandt først i forbindelse med opmålingen af lejemålene ud af, at kældrene var ombygget.

I forhold til varmeanlægget havde der været en tæring på et rør, som vicevær-ten troede, at Frederiksbergs Forsyning havde ansvaret for. Frederiksberg For-syning mente imidlertid, at tæringen sad inden for hovedledningen, og at fore-ningen derfor havde ansvaret. De ønskede i foreningen at bruge deres egen fa-ste VVS’er til udbedring af skaden.

Foreningen accepterede Frederiksberg For-synings tilbud om at lave et serviceeftersyn og justeringer af anlægget, og som det fremgår af fakturaen blev tilsynet udført den 15. december 2022. VVS’eren fiksede efterfølgende selve tæringen i januar 2023, og i foråret 2023 fik de lavet en stor rapport vedrørende varmeanlægget.

Det er foreningens holdning, at hvis der er nogle vedligeholdelsesmæssige mangler, skal de laves. Hvis der er tale om store ting, kan de dog ikke nødven-digvis laves med det samme, da de i foreningen har vedligeholdelsesplaner. Foreningen har fået etableret altaner og udskiftet vinduer og tag på ejendom-men på Vesterbrogade, så ejendommen bør være i god stand.

Den varslede lejeforhøjelse for de to erhvervslejemål, som denne sag drejer sig om, baserede sig på forskellige input, som bestyrelsen havde fået. Foreningen er medlem af Frederiksberg Grundejerforening, som er en forening for professio-nelle udlejere. På generalforsamlingen i denne forening, hvor der også deltager erhvervsmæglere, er der altid en gennemgang af det nuværende lejeniveau. Be-styrelsen har blandt andet anvendt input fra grundejerforeningen. Bestyrelsen

9

har også talt med mæglere, advokater og andre folk, der kunne give input til, hvad den markedskonforme leje var.

Ombygningerne af de to erhvervslejemål er foretaget, inden hun selv blev en del af bestyrelsen. Ingen af lejerne har fremlagt skriftlig dokumentation for, at foreningens bestyrelse har godkendt ombygningerne. Hun har ikke kunnet finde noget i gamle mails. Lejerne har heller ikke oplyst navnene på de bestyrel-sesmedlemmer, som de påstår, de havde en aftale med. Hvis lejerne havde nav-nene på de pågældende bestyrelsesmedlemmer, ville de i bestyrelsen kunne spørge de tidligere bestyrelsesmedlemmer.

Da hun tiltrådte som formand for bestyrelsen, var der en ejendomsinspektør til-knyttet ejendommen på Vesterbrogade. Ejendomsinspektøren sagde, at radiato-rerne sad uhensigtsmæssigt, og at nogle tynde rør måske var sat forkert op, og at det kunne være forklaringen på problemet med varmeanlægget. Ejendomsin-spektøren tilkaldte en VVS’er, da lejerne gjorde opmærksom på problemerne med varmeanlægget, men problemerne kan skyldes, at lejerne selv har sat in-stallationer op.

Indtil begyndelsen af året har de haft en vicevært i ejendommen, som lejerne al-tid kunne henvende sig til i tilfælde af problemer. Viceværten ville herefter en-ten selv løse problemet eller lade det gå videre til bestyrelsen. Viceværten havde ikke bemyndigelse til at godkende de ombygninger, som erhvervslejerne har gennemført.

Den seneste vicevært var ikke den samme vicevært, som var i ejendommen, da de to lejere i denne sag overtog deres erhvervslejemål.I dag har de en ejendomsadministrator i stedet for en vicevært. Det er muligvis nem-mere at få kontakt til en vicevært, der bor i ejendommen, men ejendomsadmini-stratoren har samme funktion.

Person 1 har forklaret blandt andet, at hun driver en skønhedsklinik fra sit erhvervslejemål på Vesterbrogade.Første gang hun så lokalerne, så de uhyggelige ud. Der var blandt andet hul i gulvet, afskallet maling på væggene, og der lugtede grim. Vidne 2 fra Inito ApS måtte overtale hendes mand, der godt kan lide byggeprojekter, inden hun sagde ja til at overtage erhvervslejemålet. Tidligere havde hun nogle dejlige, men små lokaler på Nyelandsvej.

Da hun overtog erhvervslejemålet, lavede hun selv en ny støbning af undergulv og lagde klikgulv ovenpå. Der blev også opbygget nye grundvægge og sat nye vægge op for at få en anden ruminddeling. Derudover er der lagt nye klinker og udført skimmelsvampsbekæmpelse. Der skal jævnligt ske bekæmpelse af skimmelsvamp, hvis der ikke skal trænge skimmelsvamp ind.

I stueetagen er der kun en original radiator tilbage, idet hun har skiftet alle de andre. Varmen var så dårlig i lokalerne, at den tidligere lejer var nødt til at have

10

varmeblæsere i alle rum. Det er ikke hende, der har trukket det lange rør til ra-diatorerne. Hun har efter aftale mellem den VVS’er, der har hjulpet hende, og den tidligere vicevært i ejendommen, tilkoblet to radiatorer på det lange rør.

Den tidligere vicevært og hans hustru Person 4 bor i ejendommen. Hele bestyrel-sen mødte op til åbningsreception i klinikken, så alle i bestyrelsen har set de for-bedringer, hun har lavet i lejemålet. I øvrigt kom bestyrelsen også forbi med pizza og lignende i de fire måneder, hvor hendes mand og håndværkere var i gang med at istandsætte lejemålet. Bestyrelsen sagde, at de var meget glade for at få hende som lejer i stedet for den tidligere lejer, som angiveligt drev en ”hash-bule” i lokalerne.

Det er Person 5 fra den tidligere bestyrelse, som hun har været i dialog med om-kring istandsættelsen af lejemålet. Person 5 var også inde over, da hun skiftede vinduer ud til baggården. Person 5 bad om, at hun undlod at skifte vinduerne ud til gaden, fordi foreningen allerede havde planer om at skifte vinduer i ejen-dommen.

Hun blev orienteret om, at der ville komme en landmåler via en sms fra Person 5, der oplyste, at foreningen efter udskiftningen af vinduer skulle have ejendom-men genvurderet. Hun fik ikke at vide, at opmålingen skulle bruges i forbin-delse med varsling af en huslejestigning. Bestyrelsen har ikke rakt ud til hende for at finde en forligsmæssig løsning vedrørende huslejen, men blot sendt en varsling om lejeforhøjelse.

Generelt får hun som lejer meget lidt information fra bestyrelsen, og som oftest kun med kort varsel i stedet for de 14 dage, hun som lejer har krav på.

Det var medlemmer af bestyrelsen, der kom forbi lejemålet, da hun og hendes mand istandsatte lejemålet efter overtagelsen, og som deltog i åbningsreceptio-nen. Det var ikke bare personer fra beboerrepræsentationen i ejendommen. Person 5, som hun nævnte tidligere, var medlem af bestyrelsen og ansvarlig for bogføringen i foreningen. Person 4 var også medlem af bestyrelsen, måske var hun endda formand for foreningen.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er uddannet inden for kosmetisk sygepleje, og at han har arbejdet med botox og filler i 23 år. Han flyttede ind i lokalerne på Vesterbrogade i 2016, fordi han ville skalere lidt ned i forhold til de seks klinikker, som han tidligere havde haft rundt omkring i landet. Han valgte lokalerne på Vesterbrogade, fordi de lå tæt på hans gamle klinik, der var ca. fire gange større end den nuværende.

Den tidligere lejer havde drevet antikhandel fra lokalerne, og der havde været overdænget med møbler og ting, som var hængt op på væggene. Der var boret

11

3.000 skruer op, som havde ødelagt væggene. Derudover var linoleumsgulvet ødelagt, og der hang stofledninger ned fra loftet. Der var kun en radiator i stue-etagen. Derudover var der et gammelt klamt badeværelse fra 1950’erne og et gammelt køkken fra 1960’erne.

Kælderen var ligesom en cykelkælder. Han overvejede først at lukke hullet til kælderen til, men han endte med at sætte det første rum i kælderen i stand med det samme. Der var en rist, men ingen udsugning i kælderen, og han har derfor sat en ventilator op på indersiden af risten. Rummet bagved blev først lavet flere år senere. Det er renset for skimmel og vådrumsbehandlet.

De prøvede at etablere et fitnesscenter i kælderen for klinikkens ansatte. Det skulle kun bruges få timer om dagen, men luften var så dårlig dernede, at det ikke kunne bruges. Kælderen bliver derfor kun brugt til at holde møder et par timer om ugen og til opbevaring. Han har ikke rørt den lave del af kælderen.

Han har bekostet alt i lejemålet, dvs. gulve, el og køkken. Alt istandsættelsesar-bejde er udført af autoriserede håndværkere, så der er ingen ulovlige installatio-ner. Ud over de fremlagte fakturaer har han haft en del udgifter til vedligehold, herunder rørføring.

Da han overtog lejemålet, bestod det af et langt lokale, som skulle indrettes. Der blev sammen med murere og tømrere lavet en plantegning, som blev udleveret til den tidligere bestyrelse, som var med håndværkerne rundt i lokalerne, og som godkendte planerne mundtligt. Bestyrelsesmedlemmerne har også været kunder i hans klinik, og de kom til hans åbningsreception. Han kan derfor ikke genkende billedet af, at bestyrelsen ikke var involveret. Viceværten i ejendom-men var også inde over.

Da landmåleren kom for at måle op, fortalte bestyrelsen ikke, at opmålingen skulle bruges i forbindelse med en sag om lejeforhøjelse. Det var kun hans se-kretær, der var til stede under opmålingen, da han selv var ude og undervise. Bestyrelsen forsøgte ikke at få en aftale om lejeforhøjelse i hus, inden varslingen herom blev sendt.

Da han overtog lejemålet, tænkte han, at det var fint og lille til de to personer, som de var dengang. Han studsede ikke over størrelsen på lejemålet, og gulvet, der blev bestilt til lejemålet, passede til de størrelser, der var angivet i kontrak-ten.

Fremlejemålet med Tele Copenhagen blev aldrig til noget, og fremlejeren nåede aldrig at flytte ind.

12

Han var ikke bekendt med, at en ejendomsadministrator har overtaget efter den tidligere vicevært, og han ved derfor heller ikke, hvornår ejendomsadministra-tionen er trådt til.

Parternes synspunkter BS-53772/2022-FRB

Husejerforeningen af 1891 har i sit påstandsdokument anført:

”…

Til støtte for sagsøgers påstand gøres følgende gældende.

Markedslejen for det omtvistede lejemål, jf. Erhvervslejelovens § 13, stk. 1, udgør kr. 472.800,00 pr. 1. januar 2023.

Markedsleje: Markedslejen er defineret i Erhvervslejelovens § 13, stk. 1 som: Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet un-der hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Det gøres gældende, at sagsøger med de fremlagte sammenligningsleje-mål har løftet bevisbyrden for, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen for det omtvistede lejemål.

Yderligere gøres det gældende, at de fremlagte sammenligningslejemål dokumenterer, at markedslejen for det omtvistede lejemål, som minimum, udgør et beløb svarende til den leje, der er varslet, dvs. kr. 472.800,00 år-ligt.

De af sagsøgte fremlagte lejemål dokumenterer ikke, at den før varslingen gældende leje svarer til markedslejen eller, at den gældende leje er lavere end markedslejen.

Det omtvistede lejemål beliggende Vesterbrogade 179, st.tv, 1800 Frede-riksberg Følgende vilkår for lejemålet trækker lejen i opadgående retning: Lejen reguleres alene med 2% og ikke iht. NPI med en minimumsregule-ring. Dette vilkår er særdeles fordelagtig. Hovedparten af de fremlagte sammenligningslejemål reguleres med NPI med en minimumssats på om-kring 2,5 – 3%.

Lejer er indrømmet fremleje- og afståelsesret.

13

Lejemålet har en fremragende beliggenhed og synlighed på een af Frede-riksbergs gode handelsgader. Gaden kan sammenlignes med Gammel Kongevej, Rolighedsvej, Falkonér Allé, Åboulevarden, Hostrups Have m.fl.

Lejemålet er beliggende i gadeplan.

Lejekontrakten indeholder vilkår om en bred anvendelsesbestemmelse.

Sammenligningslejemål: Sagsøger påberåber sig følgende sammenligningslejemål til støtte for, at markedslejen for det omtvistede lejemål som minimum udgør kr. 472.800,00 årligt.

Vesterbrogade 171, st., 2, 1800 Frederiksberg C – Fremlagt ved bilag 6:

Lejen udgjorde ved lejeforholdets ikrafttræden 1. marts 2022 kr. 171.600,00 + driftsomkostninger kr. 19.283, dvs. kr. 190.883,00 inklusive driftsomkost-ninger.

Lejer er indrømmet en lejerabat til og med januar 2023 pr. kr. 4.300 pr. må-ned, hvilken dog bortfalder 1. februar 2023, hvorfor der ses bort fra dette ved sammenligningen.

Lejemålet er overtaget nyistandsat, hvilket begrunder, at lejen for dette le-jemål er forholdsmæssigt højere end for det omtvistede lejemål, idet det omtvistede lejemål ikke er overtaget nyistandsat.

Lejemålet er sammenligneligt med det omtvistede lejemål, idet - Lejemålet har samme beliggenhed, idet er beliggende 3 husnumre fra det omtvistede lejemål, og opgjort i meter svarer dette til en afstand på ca. 115 meter. Lejemålet ligger endvidere på samme side af Vesterbro-gade. Sammenligningslejemålets placering er derfor tæt på identis med det omtvistede lejemåls placering

- Anvendelsen er sammenlignelig - Lejemålet er endvidere nyindgået, hvorfor det kan tillægges stor vægt - Lejer har afståelsesret Sagsøger er ikke enig i sagsøgtes opgørelse af lejen for sammenligningsle-jemålet på side 4 i svarskriftet, hvor der er medtaget rabatter, som er udlø-bet m.v.

Vesterbrogade 169, st., 1, 1800 Frederiksberg fremlagt ved bilag 7 og 8. Sammenligningslejemålet er dokumenteret ved det tillæg, der er fremlagt som bilag 7.

14

Tillægget er trådt i kraft den 1. juli 2022. Den årlige leje udgjorde på dette tidspunkt kr. 90.000,00. Lejemålets areal udgør 48 m2 eksklusive kælder, hvilken ikke medregnes, idet denne er ubrugelig, jf. udtalelse fra udlejer, jf. bilag 8.

Lejen er under optrapning, jf. punkt 12 i tillægget, bilag 7. Efter endt op-trapning udgør lejen årligt kr. 108.000,00. Den aftalte leje udgør således kr. 108.000,00 som vil være fuldt optrappet i 2025. Lægges den aftalte leje til grund, svarer dette til, at lejen udgør kr. 2.250 pr. m2 i stueetagen.

Lejeren er jf. tillæggets § 8, bilag 7, ydet kr. 1.500,00 i rabat, de første 3 må-neder, dvs. i alt kr. 4.500,00, hvilket er mindre end én måneds leje, hvilket der dog ses bort fra, idet rabatten er bortfaldet.

Lejemålet er sammenligneligt med det omtvistede lejemål, idet - Lejemålet er overtaget som beset - Sammenligningslejemålet er beliggende 4 husnumre fra det omtvistede lejemål, og opgjort i meter svarer dette til en afstand på ca. 150 meter. Lejemålet ligger endvidere på samme side af Vesterbrogade. Sammen-ligningslejemålets placering er derfor tæt på identisk med det omtvi-stede lejemåls placering

- Synligheden er identisk - Endvidere bør lejemålet i sammenligningsøjemed tillægges stor vægt, idet det kan betragtes som nyindgået

Vedrørende sammenligningslejemålet, anfører sagsøgte, at det fremlagte bilag 7 alene udgør et tillæg til lejekontrakten, hvorfor man ikke menings-fuldt kan danne sig et overblik over vilkårene. Alle relevante vilkår frem-går af det fremsendte tillæg, der stort set udgør en fuld lejekontrakt. Sagsøger fastholder derfor, at oplysningerne skal tillægges fuld bevis-værdi.

Lejemålet Dr. Olgas Vej 2A, st.th. 2000 Frederiksberg, fremlagt som bilag 24. Det gøres gældende, at lejemålet kan anvendes i sammenligningsgrundla-get, idet det er delvist sammenligneligt med det omtvistede lejemål fordi; - det også er beliggende i stueetagen - anvendelsen er klink (psykologpraksis) som er sammenlignelig med det omtvistede lejemåls anvendelse

Lejemålet har dog en dårligere beliggenhed i forhold til det omtvistede le-jemål og endvidere er der ikke facade i form af facadevinduer m.v. Lejer har ikke afståelsesret. Disse forhold trækker lejen i nedadgående retning,

15

og alligevel oppebæres en leje pr. m2 på kr. 2.025,00, hvilket er højere end den leje, der er varslet for det omtvistede lejemål. Dette understøtter, at markedslejen for det omtvistede lejemål som minimum svarer til den vars-lede leje.

Dr. Olgas Vej 2, 1. sal, 2000 Frederiksberg fremlagt som bilag 9: Lejemålet er et af sagsøgtes andre lejemål. Lejemålet vedrører et kontorle-jemål beliggende på 1. sal. Beliggenheden er dårligere end det omtvistede lejemåls beliggenhed. Lejemålet dokumenterer lejeniveauet for kontorleje-mål på en dårligere beliggenhed, på hvilken baggrund det kan lægges til grund, at markedslejen for det omtvistede lejemål skal være højere end denne.

Lejen for lejemålet på Dr. Olgas Vej 2, 1. sal, udgør årligt kr. 407.750,00. Arealet udgør 233 m2. Lejemålet er indgået den 27. marts 2022 til ikraft-træden den 1. juli 2022.

Bevisværdien ligger i, at det med bilag 9 fremlagte lejemål dokumenterer, hvad lejen for kontor, beliggende på 1. sal på en dårligere beliggenhed, udgør. Deraf kan udledes, at lejen for butik/klinik i gadeniveau på en langt bedre placering skal være væsentligt højere.

Vesterbrogade 77, kld, København V, bilag 11. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da: - Lejemålet ligeledes er beliggende på Vesterbrogade, omend på en lidt bedre placering

- Lejemålet er beliggende i kælderen, hvilket medfører, at lejen naturlig-vis er lavere end for arealer i stueetagen

- Lejen svarer til kr. 1.530,07 pr. m2 i kælderen - Lejemålet er relativt nyindgået, idet det trådte i kraft den 1. januar 2021 - Lejer har bekostet indretning af lejemålet

Vesterbrogade 134, st., 1620 København V, bilag 12: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da: - Lejemålet er beliggende på Vesterbrogade, ca. 600 meter fra det omtvi-stede lejemål

- Lejemålet er helt nyindgået til ikrafttræden 1. marts 2023 - Lejemålet er udlejet til restaurant/take away, hvilket betinger en hø-

jere leje end den, der er varslet for det omtvistede lejemål

- Sættes lejen for det lille areal på 10 m2 i kælderen til kr. 750,00 pr. m2, svarer dette til at lejen pr. m2 for stueetagen udgør kr. 2.701,85

- Lejemålet er istandsat af udlejer, hvilket opvejes af, at lejemålet fra lejers side er uopsigeligt i 5 år

16

Gammelkongevej 152A, st.tv, 1850 Frederiksberg C, bilag 13. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Lejemålets indretning er bekostet af lejer - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.394,54

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 152A, st.th, 1850 Frederiksberg C, bilag 14: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Lejemålets indretning er bekostet af lejer - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.113,14

- Lejemålet er relativt nyindgået, idet det er trådt i kraft i september 2020.

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 152B, st.th, 1850 Frederiksberg C, bilag 15: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Udlejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af lejemålet i 1996 med kr. 50.000,00. Dette beløb er for længst afskrevet, og har derfor ikke længere betydning i forhold til markedsleje

- Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.131,35

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 136, st. dør 3, 1850 Frederiksberg C, bilag 16: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Udlejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af gulve, vægge, the køkken og toilet, hvilket bl.a. afspejler sig i en uopsigeligheds-perioden for lejer og en lidt højere leje, end den varslede leje for det omtvistede lejemål

- Lejemålet har sammen anvendelse. - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 2.623,12

- Lejemålet er nyindgået, idet det er trådt i kraft den 1. november 2021

17

- Lejer har afståelsesret

Åboulevard 1, st., 1635 København V, bilag 17 og 18. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

- Lejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af lejemålet herun-der gulve, vægge og the køkken. Lejer blev som følge heraf kom-penseret med kr. 1.000 pr. måned i 12 måneder, i alt kr. 12.000. Kompensationen er ydet i 2013/2014, hvorfor den ikke længere er relevant i forhold til markedslejevurdering

- Lejemålet har samme anvendelse - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 1.917,33

Åboulevard 5, st.tv, 1635 København V, bilag 19 og 20: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

- Lejer har afholdt omkostninger til istandsættelse og indretning af. Lejer blev som følge heraf kompenseret med 2 måneders lejefrihed, svarende til ca. kr. 56.000. Kompensationen er ydet i 2019, hvorfor den ikke længere er relevant i forhold til markedslejevurdering

- Lejemålet har samme anvendelse - Lejemålet er indgået i nyere tid, idet det er trådt i kraft 1. april 2019 - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 1.780,86

Flensborggade 61, st., 1669 København V, bilag 21 Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

- Udlejer har afholdt omkostningerne til istandsættelse og indretning af lejemålet samt en lejefrihed i 5 måneder, hvilket modsvares af en uopsigelighedsperiode for lejer i 5 år samt en højere leje

- Lejemålet anvendes til café, hvilket også giver sig udtryk i en højere leje end dem for det omtvistede lejemål varslede

- Lejemålet er nyindgået, idet det er indgået til ikrafttræden den 1. marts 2023

- Lejen pr. m2 i stueetagen svarer til kr. 2.700 kr. pr. m2

Lejemålet Hostrups Have 62, st.th, 1954 Frederiksberg C, fremlagt som bi-lag 25 Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

18

- Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtvistede lejemål

- Lejemålet er beliggende i gadeplan - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har hverken fremleje- eller afståelsesret. Som følge heraf bør lejen for sammenligningslejemålet tillægges ca. 10% iht. praksis. I så fald vil lejen udgøre kr. 2.289 pr. m2

- Lejemålet er mindre end det omtvistede. Dette er der dog kompen-seret for, idet lejen for det omtvistede lejemål – målt på m2 – er en hel del lavere

- Udlejer har ret til genforhandling af lejekontrakten og en eventuel erstatning er begrænset til 2 måneders leje. Disse vilkår er for lejer dårligere vilkår end for lejer i det omtvistede lejemål

- Lejer har haft en indslusningsrabat på 4 måneders leje. Indslus-ningsrabatten er bortfaldet nu, og det gøres gældende, at vilkåret ikke skal tillægges betydning

Lejemålet Rolighedsvej 8, st., 1958 Frederiksberg C, fremlagt som Bilag 26 & 27. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtviste-des lejemål

- Lejemålet er beliggende i stueetagen - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har ikke fremlejeret - Lejemålet er mindre end det omtvistede, men det gøres gældende, at det uagtet dette kan indgå i sammenligningsgrundlaget for det omtvistede lejemål, idet øvrige sammenligningsparametre er an-vendelige

- Lejer har haft en indslusningsrabat på i alt kr. 38.000, fordelt som 2 måneders huslejefrihed og en rabat på kr. 2.000 i 10 måneder. Ind-slusningsrabatten er bortfaldet i 2021, og det gøres gældende, at vil-kåret ikke skal tillægges betydning

Lejemålet Sankt Nicolai Vej 15, st.tv, 1953 Frederiksberg C, fremlagt som Bilag 26 & 27

19

Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtviste-des lejemål

- Lejemålet er beliggende i gadeplan - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er relativt nyindgået

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har hverken fremleje- eller afståelsesret. Som følge heraf bør lejen for sammenligningslejemålet tillægges ca. 10% iht. praksis. I så fald vil lejen udgøre kr. 1.886,00 pr. m2

- Lejemålet er mindre end det omtvistede - Beliggenhed og synligheden er dårligere en end for det omtvistede lejemål

Lejemålet Frederiksberg Allé 62, Frederiksberg C, fremlagt som bilag 30. Lejemålet har bevismæssig værdi, idet

- Lejemålet er beliggende i gadeplan - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået idet allongen er fra 2023, hvor vilkår er gen-forhandlede

- Lejer har afståelsesret - Arealerne er nogenlunde sammenlignelige

Ooo0ooO

Det gøres gældende, at sagsøger med de fremlagte sammenligningsleje-mål har løftet bevisbyrden for, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen for det omtvistede lejemål.

Yderligere gøres det gældende, at de fremlagte sammenligningslejemål dokumenterer, at markedslejen for det omtvistede lejemål, som minimum, udgør et beløb svarende til den leje, der er varslet, dvs. kr. 472.800,00 år-ligt.

Sagsøger gør følgende gældende omkring de af sagsøgte påberåbte sam-menligningslejemål:

Vesterbrogade 177, Bilag C Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Lejemålet er indgået for 17 år siden og det ses ikke, at lejemålet har været

20

- markedslejereguleret, allerede af den årsag mister lejemålet sin be-visværdi som sammenligningslejemål

- Udlejer har valgt at fastfryse lejen, jf. bilag C, side 1 - Lejer har ikke afståelsesret - Lejer har ikke fremlejeret - Udlejer er en andelsboligforening, hvilke typisk ikke har stort fokus på udlejning af deres erhvervslejemål. Derfor kan der sættes spørgsmålstegn ved, om lejeaftalen kan anses for indgået mellem en kyndig udlejer og en kyndig lejer

Vesterbrogade 183, st. mf., 1800 Frederiksberg C, bilag D Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Der er hverken vand eller toilet i lejemålet. Lejer har ret til at låne toilet og vandhane i gården

- Der er ikke indgang til lejemålet fra gaden - Lejemålets synlighed er markant mindre end det omtvistede leje-måls synlighed

- Lejer har ikke afståelsesret - Lejer har ikke fremlejeret - Udlejer er en andelsboligforening, hvilke typisk ikke har stort fokus på udlejning af deres erhvervslejemål. Derfor kan der sættes spørgsmålstegn ved, om lejeaftalen kan anses for indgået mellem en kyndig udlejer og en kyndig lejer

Der er ikke fremlagt oplysninger om den pt. gældende leje, hvorfor sagsø-ger har valgt at tillægge 2% pr. 1. januar 2022 og 2% igen pr. 1. januar 2023, hvilket giver en årlig leje på kr. 47.799,31. Det gøres på den bag-grund gældende, at lejen udgør minimum dette beløb.

Vesterbrogade 179, stuen – barbershop – Bilag H, fremlejemål. Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Der er tale om et fremlejeforhold - Der er ikke toiletfaciliteter i lejemålet - Fremlejetager har hverken fremleje- eller afståelsesret - Fremlejegiver har ikke ”passet” sin lejekontrakt, dette ses bl.a. ved, at fremlejegiver ikke har sørget for justering af lejen iht. lejekontrak-tens bestemmelser, herunder omkring regulering iht. NPI min 3%. Fremlejegiver (sagsøgte) oplyser i en mail, at lejen er kr. 2.500 pr. måned

Vesterbrogade 206, stuen, keramik – Bilag G

21

Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Der er ikke toilet i lejemålet - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse.

Yderligere har sagsøgte efter udløb af forberedelsen fremlagt yderligere sammenligningslejemål, der skal ses bort fra. Disse er fremlagt med bila-gene L – O. For det tilfælde, at Retten ikke afskærer bilagene, gøres føl-gende gældende:

Vesterbrogade 204, fremlagt som bilag L og M: Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse

Vesterbrogade 206, fremlagt som Bilag N og O: Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse

Ooo0ooO

De af sagsøgte fremlagte lejemål dokumenterer ikke, at den før varslingen gældende leje svarer til markedslejen eller, at den gældende leje er lavere end markedslejen.

Ooo0ooO Sagsøgers opfattelse er, at markedslejen skal fastsættes på baggrund af le-jemålets reelle, faktiske størrelse og sammenligningsmæssigt skal denne størrelse lægges til grund.

Sagsøger er ikke enig i sagsøgtes synspunkt om, at markedslejen skal fast-sættes som en kvadratmeterpris ganget med det areal, der er angivet i leje-kontrakten.

22

Sagsøger anerkender dog, at der kan være behov for at nedbryde sam-menligningslejemål i delelementer, der kan sammenlignes én til én. På den baggrund har sagsøger, alene med det formål at give et groft overblik, ud-arbejdet oversigter over sammenligningslejemålene. Seneste opdaterede oversigt er fremlagt med bilag 31.

Det gøres gældende at sammenligningslejemål, der fremlægges ved ske-maer iht. fast praksis har bevisværdi og at sådanne skemaer kan anvendes og lægges til grund.

Arealer: Sagsøger gør gældende, at Erhvervslejelovens § 13 skal fortolkes således, at det er lejemålets størrelse skal lægges til grund, og ikke det areal, der er angivet i lejekontrakten.

Det fremgår af lejekontrakten, bilag 1, § 1, stk. 1, sidste punktum for det omtvistede lejemål vedrørende arealet, at:

” Afvigelser er udlejer uvedkommende og kan ikke begrunde en lejeregulering.”

Bestemmelsen refererer til, at afvigelserne ikke kan begrunde en lejeregu-lering. Det er ikke afvigelsen i arealerne, der begrunder lejereguleringen i nærværende sag. Det, der begrunder lejevarslingen er, at lejen er væsent-lig lavere end markedslejen, og dette i øvrigt uanset om det er det ene eller det andet areal, der lægges til grund.

Bestemmelsen i lejekontraktens § 1, stk. 1, sidste punktum, forskriver ikke, at der ved fastsættelse af markedsleje skal se bort fra lejemålets faktiske areal.

Bestemmelsen i lejekontraktens § 1, stk. 1 anfører heller ikke, at arealerne oplyst i lejekontrakten, er endelige og bindende opgjorte.

Bestemmelsen regulerer alene, efter sagsøgers opfattelse, det forhold, at det ikke kan være arealafvigelsen, der kan være den udslagsgivende fak-tor for en lejeregulering.

Sagsøger gør derfor gældende, at ved fastsættelse af markedslejen, skal der tages udgangspunkt i lejemålets faktiske areal, hvilket i henhold til landinspektøropmåling af 15. februar 2022, bilag 3, udgør 188 m2 for stue-etage og 109 m2 for kælderarealer og andel af fællesarealer 15 m2. Sagsø-ger har valgt at fordele andelen af fællesarealer med 8 m2 i stueetagen og 7 m2 i kælderetagen.

Således opgøres lejemålets areal til 196 m2 i stueeta-gen og 116 m2 i kælderetagen.

23

Sagsøger gør gældende, at bilag 3, der er udarbejdet af en beskikket lan-dinspektør, ikke kan bestrides. Arealerne kan derfor uden yderligere tvivl lægges til grund. Som følge af ovennævnte, kan det derfor udledes, at den af sagsøgte som bilag A, fremlagte tegning, ikke kan være korrekt. Det fremgår endvidere meget klart af det fremlagte bilag A, at dette er uden ansvar. Af begge nævnte årsager kan dette bilag ikke tillægges bevismæs-sige betydning.

Sagsøger bestrider derfor den af sagsøgte anførte fastsættelse af lejen pr. m2, som er baseret på det areal, der fremgår af lejekontrakten.

Sagsøgte har anført, at udlejer (sagsøger) har reguleret lejen i forbindelse med afståelse af lejemålet til sagsøgte. Dette bestrides.

Følgende fremgår af allonge til lejekontrakten, bilag 1, side 22: ”Den månedlige basisleje for lejemålet udgør pr. 1. august 2016 kr. 12.240,00 pr. måned. (Lejen stiger pr. 1. august 2016 fra kr. 12.000,00 til kr. 12.240,00 pr. måned.)”

Den nævnte ”regulering” udgør kr. 240,00 pr. måned, og er den 2% årlige regulering, der er aftalt i hovedkontraktens § 6. Der er således ikke tale om ”at udlejer ved sammen lejlighed benytter sig af lejligheden til at sætte lejen op” .

Den lille regulering er alene den løbende faste pristalsregulering iht. leje-kontraktens vilkår.

Lejemålet har iht. landinspektøropmåling et areal i stueetagen på 196 m2 og i kælderen på 116 m2. I lejekontrakten, sagens bilag 1, er areal i stuee-tage angivet til 109 m2. Opmålingen viser, at de faktiske arealer er knap 80% større end det i lejeaftalen angivne. Der er tale om en endog særdeles væsentlig afvigelse.

For så vidt angår kælderarealet er dette i lejekontrakten opgjort til 80 m2. Det faktiske areal er således godt 45% større end angivet i lejekontrakten. Også denne afvigelse er særdeles væsentlig.

For det tilfælde, at Retten måtte finde, at det i lejekontrakten angivne areal skal være afgørende for fastsættelse af markedslejen, gøres det gældende, at vilkåret om arealernes størrelse i lejekontrakten skal tilsidesættes i hen-hold til Erhvervslejelovens § 7, idet det må anses for urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre vilkåret gældende.

24

Sagsøgte oplyser, at de fremlagte tegninger bilag A er udarbejdet af ud-trædende lejers mægler i forbindelse med sagsøgtes overtagelse af lejemå-let i forbindelse med afståelsen.

Materialet/tegningerne er således ikke udarbejdet fra sagsøgers hånd og må anses for et for sagsøger uvedkommende dokument.

Lejers forbedringer af lejemålet, der skal ses bort fra: Sagsøgte har fremlagt bilag B med en beskrivelse og opgørelse af arbejder, der er udført i lejemålet.

En lang række af de arbejder, der er udført i lejemålet er istandsæt-telse/vedligeholdelse og ikke forbedringer.

Erhvervslejelovens § 13, stk. 6 nr. 1, omhandler forbedringer, der er udført med udlejers tilladelse. Der er således 2 betingelser, der skal være opfyldte for, at bestemmelsen finder anvendelse.

Den første betingelse er, at der skal være tale om forbedringer. En stor del af de arbejder, der er beskrevet i bilag B er ikke forbedringer, men arbej-der, der er omfattet af lejers vedligeholdelsesforpligtelse. Dette er bl.a. ma-ling af lejemålet samt udskiftning af gulve og vedligeholdelse og udskift-ninger på toilet.

Sagsøgte har overtaget lejemålet ved en afståelse, og reparationer og ma-ling efter den lejer, som sagsøgte har erhvervet lejemålet fra, er omfattet af sagsøgtes egen vedligeholdelsesforpligtelse.

Det fremlagte bilag B adskiller ikke omkostningerne mellem de forskellige arbejder, hvorfor det på den baggrund ikke er muligt at konstatere, hvilke omkostninger, der er forbundet med hvilke arbejder.

Den anden betingelse i Erhvervslejelovens § 13, stk. 6 nr. 1 er, at arbej-derne skal være udført med udlejers godkendelse.

Etablering af køkken ses ikke at være godkendt af sagsøger. Sagsøgte har trods opfordring hertil ikke fremlagt dokumentationen for, at udlejer (sagsøger) har givet tilladelse hertil.

Sagsøgte har bevisbyrden for, at der er foretaget forbedringer med udle-jers tilladelse, hvilke der skal ses bort fra ved markedslejefastsættelsen. Sagsøgte har hverken løftet bevisbyrden for, at der er lavet forbedringer i lejemålet, eller at der er givet tilladelse til eventuelle udførte arbejder.

25

Hovedparten af de af sagsøgte anførte arbejder har karakter af vedligehol-delse, og er således alene udtryk for opfyldelse af den almindelige vedli-geholdelsesforpligtelse. Sagsøgte påberåber sig, at væggene var dårlige m.v. fra tidligere leje. Det gøres i den sammenhæng gældende, at sagsøgte har overtaget lejemålet ved en afståelse fra netop tidligere lejer og er såle-des indtrådt i tidligere lejers forpligtelser, herunder vedligeholdelsesfor-pligtelserne.

Det fremgår af lejekontraktens § 3, bilag 1, at kælderen forudsættes an-vendt til varelager og opbevaring. De arbejder, der i så fald er udført i kæl-deren, er således ikke relevante i forhold til anvendelsen. Sagsøger gør derfor gældende, at der ikke er forbedringer i det omtvistede lejemål, der skal ses bort fra ved fastsættelse af markedslejen, idet de an-førte arbejder ikke har karakter af forbedringer, men vedligeholdelse og endvidere fordi eventuelle arbejder ikke er godkendt af udlejer.

Beliggenhed Det gøres gældende, at de af sagsøger fremlagte og påberåbte lejemål alle er anvendelige som sammenligningsgrundlag også i forhold til beliggen-hed, idet lejemålene er beliggende på sammenlignelige placeringer og lig-nende handelsstrøg.

Sagsøgtes synes at lægge til grund, at det alene er lejemål på Vesterbro- gade, der kan anvendes i sammenligningsgrundlaget. Dettebestrides. Sagsøgte har som bilag E fremlagt udvalgte uddrag af en rapport fra Insti-tut for Centerplanlægning udarbejdet i samarbejde med Frederiksberg Kommune i 2020. Formålet med rapporten er ”at levere input til kommu-nens planlægning for detailhandel…”

Rapporten bidrager ikke til oplysning omkring sammenligningslejemål el-ler beskrivelse af ”gode” eller ”dårlige” områder. De fremlagte brudstyk-ker af rapporten bidrager alene med en oplysning af, hvilke rammer Fre-deriksberg Kommune har lagt i sine kommuneplan for, hvad der skal an-ses for bymidte og for bydelscenter. Rapporten har heller igen konklusio-ner omkring hvilke placeringer, der i praksis anses for sammenlignelige – hvilket jo heller ikke falder inden for rapporten opdrag, og endelig har rapporten absolut ingen oplysninger omkring lejefastsættelse eller ni-veauer.

Der gøres derfor gældende, at rapporten fremlagt i enkelte dele som bilag E, ikke er relevant for nærværende markedslejesag.

Udlejers varetagelse af vedligeholdelsesforpligtelser

26

Sagsøgte har gjort gældende, at udlejer (sagsøger) ikke har overholdt sin vedligeholdelsesforpligtelse vedrørende varmeanlægget. Dettebestrides af sagsøger.

Det må anses for tilstrækkeligt dokumenteret ved sagsfremstillingen og ved fremlæggelse af bilag 34 – 37, at sagsøger har opfyldt sine forpligtelser vedrørende vedligeholdelse og pasning af varmeanlægget.

Som det fremgår af de fremlagte bilag 34 – 37, så har sagsøger reageret med det samme vedrørende påtalte mangler og har sørget for både ser-vice/justering af varmeanlægget, udskiftning af det tærede rør, samt for at få hele varmeanlægget gennemgået af autoriseret VVS’er efterfølgende. Gennemgang af varmeanlægget jf. bilag 37 påviser, at anlægget er fint og velfungerende.

Det fremgår endvidere af den af sagsøgte som bilag I fremlagt e-mail af 4. november 2022, at Person 6 fra Frederiksberg Forsyning ikke har været hurtig om at reagere på henvendelse fra sagsøgers vicevært. Person 6 skriver:

” For længe siden blev jeg kontaktet af ejendommens vicevært/varmemester”

Dette dokumenterer også, at det er sagsøger, der har taget initiativet til at få set på varmeanlægget, som på det pågældende tidspunkt havde en mindre tæring, hvilken efterfølgende blev udbedret.

Derudover skal erindres, at kælderen må anvendes til lager og opbeva-ring, og at varmeforsyning hertil har været indrettet i så henseende.

Der er uklart, hvor sagsøgte selv har opsat yderligere radiatorer. Det må være åbenlyst, at en lejer (sagsøgte) ikke egenhændigt må tilslutte egne ra-diatorer m.v. på sagsøgers anlæg uden, at dette sker med den samlede funktion for varmeanlægget for øje. Dette er et indgreb i sagsøgers ejen-dom, som sagsøgte ikke har ret til at foretage egenhændigt.

Der er en år-sag til, at varmeanlæg hører under sagsøgers vedligeholdelsesforpligtelse, nemlig, at sagsøger skal have det fulde overblik over dimensionering osv. Hvis sagsøgte selv har foretaget ændringer på varmeanlægget uden sagsø-gers medvirken, er det måske ikke så underligt, hvis det ikke fungerer korrekt hos sagsøgte. Arbejderne er udført uden tilladelse fra sagsøger.

Sagsøgte gør gældende, at sagsøgte har haft forhøjede omkostninger til opvarmning mv. Sagsøgte har dog ikke fremlagt dokumentation herfor, og sagsøgte synes i øvrigt heller ikke at lægge synderlig meget vægt på det selv, jf. udtalelse i bilag K, hvori sagsøgte jf. side 1 midterst anfører, at

27

” Forbrug bliver jo bare ført ind og udlignet via huslejen.”

Derudover gøres det gældende, at dette i øvrigt er irrelevant i forhold til markedslejefastsættelsen, idet det ikke er et parameter, der er nævnt i defi-nitionen markedsleje i Erhvervslejelovens § 13

…”

Inito ApS har i sit påstandsdokument anført:

”…

2. ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under sagsforbe-redelsen fremkomne, gøres gældende:

2.1 Sagsøger har ikke løftet bevisbyrden for, at den af sagsøger varslede lejestigning svarer til markedslejen, herunder er der ingen af de af sagsøger fremlagte sammenligningslejemål, der understøtter en varsling i den størrelsesorden, som er sket.

2.2 Bydelsstrøget Vesterbrogade, som angivet i bilag E, hvori lejemålet er beliggende, er det relevante kvarter for fastlæggelsen af mar-kedslejen.

2.3 Udlejer har ikke dokumenteret det varslede markedslejeniveau for bydelscenter Vesterbrogade ved i stævning, replik og processkrift 1 at fremlægge 15 selektivt udvalgte lejemål fra andre bydele i Stor-københavn på adresserne Gammel Kongevej (4 af lejemålene), Åboulevard (2 af lejemålene), Dr. Olgasvej 2 (2 lejemål), Roligheds-vej 8 (2 lejemål), Sankt Nikolai Vej 15 (2 lejemål), Hostrup Have (1 lejemål), Frederiksberg Allé (1 lejemål), og på Flensborggade 61 (1 lejemål).

Disse lejemål har ingen bevisværdi i sagen, allerede fordi de ligger i andre bydele. Yderligere bemærkes at materialet på 5 af de 15 frem-lagte sammenligningslejemål fra andre bydele blot er et ikke-under-skrevet oplysningsskema uden underliggende lejekontrakt), og man kan således ikke danne sig et meningsfuldt overblik over leje-vilkårene. Det gælder Gammel Kongevej (bilag 13, bilag 14, bilag 15, bilag 16) og Flensborggade 61 (bilag 21).

2.4 Ved vurderingen af markedslejen skal der bortses fra lejers forbed-ringer af lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 6.

28

2.5 Ved fastsættelsen af markedslejen skal der tages udgangspunkt i det aftalte areal og ikke i det faktiske, jf. lejekontraktens § 1 og også gældende retspraksis, bl.a. T:BB 2011.131 Ø, og desuden gælder, at

2.6 Arealopmålingen, som er foretaget uden udlejer har fortalt til hvil-ket formål arealopmålingen er indhentet, ikke i øvrigt kan tillægges bevisværdi.

2.7 Ad arealerne skal supplerende bemærkes, at det bestrides i de leje-kontrakten aftalte vilkår angående areal kan tilsidesættes efter er-hvervslejelovens § 7.

2.8 Det tæller ned på markedslejen, at der er tale om et lejemål med en udlejer, som vedvarende ikke iagttager sin vedligeholdelsesforplig-telse, hvad angår varmeanlægget, således, at lejer får en unødven-dig årlig merudgift til varme (utætte fjernvarmerør) og et ringere le-jemål pga. kulde.

2.9 Der er ikke tale om en særlig anvendelse af lejemålet, som skulle in-debære, at sammenligningsgrundlaget skal reduceres til en bestemt type lejemål. Sammenligningsgrundlaget er almindelig butiksan-vendelse, herunder frisør, kosmetolog.

2.10 Det under bilag 11 (Vesterbrogade 77, Savemyphone) anførte sam-menligningslejemål er ikke sammenligneligt med sagsøgtes lejemål, da det er beliggende i et andet kvarter, nemlig 102 vejrnumre læn-gere neden af gaden på adressen Vesterbrogade 77. Yderligere er der for dette lejemål alene fremlagt et ikke-underskrevet oplys-ningsskema uden underliggende lejekontrakt. Der er således heller ikke tilstrækkelig bevismateriale i omfang og kvalitet til at dette sammenligningslejemål kan indgå, som et bevis i nærværende sag.

2.11 Det under bilag 12 anførte sammenligningslejemål (Vesterbrogade 134, Restaurant) er ikke sammenligneligt med sagsøgers, da det er beliggende på en mere attraktiv lokation tættere på centrum af Kø-benhavn end lejemålet i vores sag, hvilket begrunder en højere leje.

Yderligere har lejemålet en særlig anvendelse, restaurant, som tra-ditionelt begrunder en høje leje, da denne brug er mere slidsom på ejendommen, og til større gene for ejendommens beboere end al-mindelig detail.

Yderligere bemærkes, at det af det fremlagte ikke kan ses om leje-målet overhovedet er trådt i kraft.

29

Yderligere er der for dette lejemål alene fremlagt et ikke-underskre-vet oplysningsskema uden underliggende lejekontrakt. Der er såle-des heller ikke tilstrækkelig bevismateriale i omfang og kvalitet til at dette sammenligningslejemål kan indgå som et bevis i nærvæ-rende sag.

2.12 Det under bilag 6 anførte sammenligningslejemål Vesterbrogade 171, Virksomhed v/Person 7 har en markant lavere leje end det niveau udlejer har varslet lejer til i vores sag.

Det bemærkes yderligere, at lejemålet er omkring halvt så stort som lejemålet i vores sag, hvilket normalt indebærer en højere leje. Leje-målet er beliggende på en mere attraktiv beliggende lokation tæt-tere på centrum end lejemålet i vores sag, hvilket også begrunder en højere leje.

Yderligere er den af udlejer i stævningen angivne leje misvisende, idet lejer har lejefrihed de første to måneder af lejeforholdet (dvs. 0 kr. per måned), og idet lejer de næste 4 måneder betaler halv leje (dvs. 7650 kr. pr. måned), og idet lejer de næste 6 måneder har en lejerabat på 4.300 per måned (dvs. 10.000 kr. pr. måned).

Det vil samlet sige, at lejer det første år har en årsleje på kr. 90.600, og at der er givet en indtrædelsesrabat på kr. 81.000. Det gør at den reelle markedsleje bliver mindre, og det gør også at lejemålet ikke er særlig sammenligneligt med lejers i vores sag.

Det bemærkes yderligere om lejemålet, at butikken er lukket, og at lokalet står tomt, jf. det som bilag F vedlagte bilag, hvilket samlet bevirker at bevisværdien om nogen er meget lille, hvad angår dette sammenligningslejemål.

2.13 Det bestrides, at et erhvervslejemål beliggende i en andelsboligfore-ning ikke skulle være relevant som bevismateriale i en markedsle-jesag alene af den grund, at erhvervslejemålet er beliggende i en an-delsboligforening.

2.14 Fremlejekontrakten fremlagt i bilag 33 har ingen bevisværdi i denne sag, idet fremlejeforholdet aldrig trådte i kraft

…”

BS-55462/2022-FRB Husejerforeningen af 1891 har i sit påstandsdokument anført:

30

”… Til støtte for sagsøgers påstand gøres følgende gældende.

Markedslejen for det omtvistede lejemål, jf. Erhvervslejelovens § 13, stk. 1, udgør kr. 228.850 pr. 1. januar 2023.

Markedsleje: Markedslejen er defineret i Erhvervslejelovens § 13, stk. 1 som:

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udle-jer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anven-delse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Det gøres gældende, at sagsøger med de fremlagte sammenligningsleje-mål har løftet bevisbyrden for, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen for det omtvistede lejemål.

Yderligere gøres det gældende, at de fremlagte sammenligningslejemål dokumenterer, at markedslejen for det omtvistede lejemål, som minimum, udgør et beløb svarende til den leje, der er varslet, dvs. kr. 228.850 årligt.

De af sagsøgte fremlagte lejemål dokumenterer ikke, at den før varslingen gældende leje svarer til markedslejen eller, at den gældende leje er lavere end markedslejen.

Det omtvistede lejemål beliggende Vesterbrogade 179, st.th, 1800 Frede-riksberg Følgende vilkår for lejemålet trækker lejen i opadgående retning:

Lejer er indrømmet afståelsesret.

Lejemålet har en fremragende beliggenhed og synlig på én af Frederiks-bergs gode handelsgader. Gaden kan sammenlignes med Gammel Konge-vej, Rolighedsvej, Falkonér Allé, Frederiksberg Allé, Åboulevarden, Ho-strups Have m.fl.

Lejemålet er beliggende i gadeplan.

Lejekontrakten indeholder vilkår om en bred anvendelsesbestemmelse.

Sammenligningslejemål:

31

Sagsøger påberåber sig følgende sammenligningslejemål til støtte for, at markedslejen for det omtvistede lejemål som minimum udgør kr. 228.850,00 årligt.

Vesterbrogade 171, st., 2, 1800 Frederiksberg C – Fremlagt ved bilag 5: Lejen udgjorde ved lejeforholdets ikrafttræden 1. marts 2022 kr. 171.600,00 + driftsomkostninger kr. 19.283, dvs. kr. 190.883,00 inklusive driftsomkost-ninger.

Lejer er indrømmet en lejerabat til og med januar 2023 pr. kr. 4.300 pr. må-ned, hvilken dog bortfalder 1. februar 2023, hvorfor der ses bort fra dette ved sammenligningen.

Lejemålet er overtaget nyistandsat, hvilket begrunder, at lejen for dette le-jemål er forholdsmæssigt højere end for det omtvistede lejemål, idet det omtvistede lejemål ikke er overtaget nyistandsat.

Lejemålet er sammenligneligt med det omtvistede lejemål, idet

- lejemålet har samme beliggenhed, idet er beliggende 3 husnumre fra det omtvistede lejemål, og opgjort i meter svarer dette til en af-stand på ca. 115 meter. Lejemålet ligger endvidere på samme side af Vesterbrogade. Sammenligningslejemålets placering er derfor tæt på identisk med det omtvistede lejemåls placering.

- sammenlignelig anvendelse - lejemålet er endvidere nyindgået, hvorfor det kan tillægges stor vægt

- lejer har afståelsesret

Sagsøger er ikke enig i sagsøgtes opgørelse af lejen for sammenligningsle-jemålet på side 4 i svarskriftet, hvor der er medtaget rabatter, som er udlø-bet m.v.

Vesterbrogade 169, st., 1, 1800 Frederiksberg fremlagt ved bilag 6 og 7. Sammenligningslejemålet er dokumenteret ved det tillæg, der er fremlagt som bilag 6.

Tillægget er trådt i kraft den 1. juli 2022. Den årlige leje udgjorde på dette tidspunkt kr. 90.000,00. Lejemålets areal udgør 48 m2 eksklusive kælder, hvilken ikke medregnes, idet denne er ubrugelig, jf. udtalelse fra udlejer, jf. bilag 7.

Lejen er under optrapning, jf. punkt 12 i tillægget, bilag 6. Efter endt op-trapning udgør lejen årligt kr. 108.000,00. Den aftalte leje udgør således kr.

32

108.000,00 som vil være fuldt optrappet i 2025. Lægges den aftalte leje til grund, svarer dette til, at lejen udgør kr. 2.250 pr. m2 i stueetagen.

Lejeren er jf. tillæggets § 8, bilag 6, ydet kr. 1.500,00 i rabat, de første 3 må-neder, dvs. i alt kr. 4.500,00, hvilket er mindre end én måneds leje, hvilket der dog ses bort fra, idet rabatten er bortfaldet.

Lejemålet er sammenligneligt med det omtvistede lejemål, idet

- Lejemålet er overtaget som beset - Sammenligningslejemålet er beliggende 4 husnumre fra det omtvi-stede lejemål, og opgjort i meter svarer dette til en afstand på ca. 150 meter. Lejemålet ligger endvidere på samme side af Vesterbro-gade. Sammenligningslejemålets placering er derfor tæt på identisk med det omtvistede lejemåls placering.

- Synligheden er identisk - Lejemålet i sammenligningsøjemed bør tillægges stor vægt, idet det kan betragtes som nyindgået

Vedrørende sammenligningslejemålet, anfører sagsøgte, at det fremlagte bilag 6 alene udgør et tillæg til lejekontrakten, hvorfor man ikke menings-fuldt kan danne sig et overblik over vilkårene. Alle relevante vilkår frem-går af det fremsendte tillæg, der stort set udgør en fuld lejekontrakt. Sagsøger fastholder derfor, at oplysningerne skal tillægges fuld bevis-værdi.

Lejemålet Dr. Olgas Vej 2A, st.th. 2000 Frederiksberg, fremlagt som bilag 26. Det gøres gældende, at lejemålet kan anvendes i sammenligningsgrundla-get, idet det er delvist sammenligneligt med det omtvistede lejemål fordi

- det også er beliggende i stueetagen - anvendelsen er klink (psykologpraksis) som er sammenlignelig med det omtvistede lejemåls anvendelse.

Lejemålet har dog en dårligere beliggenhed i forhold til det omtvistede le-jemål og endvidere er der ikke facade i form af facadevinduer m.v. Lejer har ikke afståelsesret. Disse forhold trækker lejen i nedadgående retning, og alligevel oppebæres en leje pr. m2 på kr. 2.025,00, hvilket er højere end den leje, der er varslet for det omtvistede lejemål. Dette understøtter, at markedslejen for det omtvistede lejemål som minimum svarer til den vars-lede leje.

Dr. Olgas Vej 2, 1. sal, 2000 Frederiksberg fremlagt som bilag 8: Lejemålet er et af sagsøgtes andre lejemål. Lejemålet vedrører et kontorle-jemål beliggende på 1. sal. Beliggenheden er dårligere end det omtvistede

33

lejemåls beliggenhed. Lejemålet dokumenterer lejeniveauet for kontorleje-mål på en dårligere beliggenhed, på hvilken baggrund det kan lægges til grund, at markedslejen for det omtvistede lejemål skal være højere end denne.

Lejen for lejemålet på Dr. Olgas Vej 2, 1. sal, udgør årligt kr. 407.750,00. Arealet udgør 233 m2. Lejemålet er indgået den 27. marts 2022 til ikraft-træden den 1. juli 2022.

Bevisværdien ligger i, at det med bilag 8 fremlagte lejemål dokumenterer, hvad lejen for kontor, beliggende på 1. sal på en dårligere beliggenhed, udgør. Deraf kan udledes, at lejen for butik/klinik i gadeniveau på en langt bedre placering skal være væsentligt højere.

Vesterbrogade 77, kld, København V, bilag 13. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- lejemålet ligeledes er beliggende på Vesterbrogade, omend på en lidt bedre placering

- lejemålet er beliggende i kælderen, hvilket medfører, at lejen natur-ligvis er lavere end for arealer i stueetagen

- lejen svarer til kr. 1.530,07 pr. m2 i kælderen - lejemålet er relativt nyindgået, idet det trådte i kraft den 1. januar 2021

- lejer har bekostet indretning af lejemålet

Vesterbrogade 134, st., 1620 København V, bilag 14: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på Vesterbrogade, ca. 600 meter fra det om-tvistede lejemål

- Lejemålet er helt nyindgået til ikrafttræden 1. marts 2023 - Lejemålet er udlejet til restaurant/take away, hvilket betinger en hø-jere leje end den, der er varslet for det omtvistede lejemål

- Sættes lejen for det lille areal på 10 m2 i kælderen til kr. 750,00 pr. m2, svarer dette til at lejen pr. m2 for stueetagen udgør kr. 2.701,85

- Lejemålet er istandsat af udlejer, hvilket opvejes af, at lejemålet fra lejers side er uopsigeligt i 5 år

Gammelkongevej 152A, st.tv, 1850 Frederiksberg C, bilag 15. Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Lejemålets indretning er bekostet af lejer - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.394,54

34

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 152A, st.th, 1850 Frederiksberg C, bilag 16: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Lejemålets indretning er bekostet af lejer - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.113,14

- Lejemålet er relativt nyindgået, idet det er trådt i kraft i september 2020

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 152B, st.th, 1850 Frederiksberg C, bilag 17: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Udlejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af lejemålet i 1996 med kr. 50.000,00. Dette beløb er for længst afskrevet, og har derfor ikke længere betydning i forhold til markedsleje

- Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 3.131,35

- Lejer har afståelsesret

Gammelkongevej 136, st. dør 3, 1850 Frederiksberg C, bilag 18: Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig beliggenhed i samme bydel

- Udlejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af gulve, vægge, the-køkken og toilet, hvilket bl.a. afspejler sig i en uopsigeligheds-perioden for lejer og en lidt højere leje, end den varslede leje for det omtvistede lejemål

- Lejemålet har sammen anvendelse - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 2.623,12

- Lejemålet er nyindgået, idet det er trådt i kraft den 1. november 2021

- Lejer har afståelsesret

Åboulevard 1, st., 1635 København V, bilag 19 og 20.

Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

35

- Lejer har afholdt omkostninger til istandsættelse af lejemålet herun-der gulve, vægge og thekøkken. Lejer blev som følge heraf kompen-seret med kr. 1.000 pr. måned i 12 måneder, i alt kr. 12.000. Kom-pensationen er ydet i 2013/2014, hvorfor den ikke længere er rele-vant i forhold til markedslejevurdering

- Lejemålet har samme anvendelse - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 1.917,33

Åboulevard 5, st.tv, 1635 København V, bilag 21 og 22:

Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

- Lejer har afholdt omkostninger til istandsættelse og indretning af. Lejer blev som følge heraf kompenseret med 2 måneders lejefrihed, svarende til ca. kr. 56.000. Kompensationen er ydet i 2019, hvorfor den ikke længere er relevant i forhold til markedslejevurdering

- Lejemålet har samme anvendelse - Lejemålet er indgået i nyere tid, idet det er trådt i kraft 1. april 2019 - Sættes lejen for kælderarealerne til kr. 950,00 svarer dette til, at lejen pr. m2 i stueetagen udgør kr. 1.780,86

Flensborggade 61, st., 1669 København V, bilag 23 Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålet er beliggende på en sammenlignelig placering, uagtet at det er i en anden bydel

- Udlejer har afholdt omkostningerne til istandsættelse og indretning af lejemålet samt en lejefrihed i 5 måneder, hvilket modsvares af en uopsigelighedsperiode for lejer i 5 år samt en højere leje

- Lejemålet anvendes til café, hvilket også giver sig udtryk i en højere leje end dem for det omtvistede lejemål varslede

- Lejemålet er nyindgået, idet det er indgået til ikrafttræden den 1. marts 2023

- Lejen pr. m2 i stueetagen svarer til kr. 2.700 kr. pr. m2

Lejemålet Hostrups Have 62, st.th, 1954 Frederiksberg C, fremlagt som bi-lag 27 Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtvistede lejemål

- Lejemålet er beliggende i gadeplan - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået

36

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har hverken fremleje- eller afståelsesret. Som følge heraf bør lejen for sammenligningslejemålet tillægges ca. 10% iht. praksis. I så fald vil lejen udgøre kr. 2.289 pr. m2

- Lejemålet er mindre end det omtvistede. Dette er der dog kompen-seret for, idet lejen for det omtvistede lejemål – målt på m2 – er en hel del lavere

- Udlejer har ret til genforhandling af lejekontrakten og en eventuel erstatning er begrænset til 2 måneders leje. Disse vilkår er for lejer dårligere vilkår end for lejer i det omtvistede lejemål

- Lejer har haft en indslusningsrabat på 4 måneders leje. Indslus-ningsrabatten er bortfaldet nu, og det gøres gældende, at vilkåret ikke skal tillægges betydning

Lejemålet Rolighedsvej 8, st., 1958 Frederiksberg C, fremlagt som Bilag 28 & 29.

Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da:

- Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtviste-des lejemål

- Lejemålet er beliggende i stueetagen - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har ikke fremlejeret - Lejemålet er mindre end det omtvistede, men det gøres gældende, at det uagtet dette kan indgå i sammenligningsgrundlaget for det omtvistede lejemål, idet øvrige sammenligningsparametre er an-vendelige

- Lejer har haft en indslusningsrabat på i alt kr. 38.000, fordelt som 2 måneders huslejefrihed

- og en rabat på kr. 2.000 i 10 måneder. Indslusningsrabatten er bort-faldet i 2021, og det gøres gældende, at vilkåret ikke skal tillægges betydning

Lejemålet Sankt Nicolai Vej 15, st.tv, 1953 Frederiksberg C, fremlagt som Bilag 30 & 31 Lejemålet har bevisværdi som sammenligningslejemål da: - Lejemålets anvendelse anses for nært beslægtet med det omtvistedes leje-mål - Lejemålet er beliggende i gadeplan - Lejer har forestået istandsættelse

37

- Lejemålet er relativt nyindgået

Følgende vilkår er ikke identiske med det omtvistede lejemål:

- Lejer har hverken fremleje- eller afståelsesret. Som følge heraf bør lejen for sammenligningslejemålet tillægges ca. 10% iht. praksis. I så fald vil lejen udgøre kr. 1.886,00 pr. m2

- Lejemålet er mindre end det omtvistede - Beliggenhed og synligheden er dårligere end for det omtvistede le-jemål

Lejemålet Frederiksberg Allé 62, Frederiksberg C, fremlagt som bilag 32. Lejemålet har bevismæssig værdi, idet

- Lejemålet er beliggende i gadeplan - Synlighed og beliggenhed er sammenlignelig - Lejer har forestået istandsættelse - Lejemålet er nyindgået idet allongen er fra 2023, hvor vilkår er gen-forhandlede

- Lejer har afståelsesret

Ooo0ooO

Det gøres gældende, at sagsøger med de fremlagte sammenligningsleje-mål har løftet bevisbyrden for, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen for det omtvistede lejemål.

Yderligere gøres det gældende, at de fremlagte sammenligningslejemål dokumenterer, at markedslejen for det omtvistede lejemål, som minimum, udgør et beløb svarende til den leje, der er varslet, dvs. kr. 228.850,00 år-ligt.

Sagsøger gør følgende gældende omkring de af sagsøgte påberåbte sam-menligningslejemål:

Vesterbrogade 177, Frederiksberg C, Bilag B Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Lejemålet er indgået for 17 år siden og det ses ikke, at lejemålet har været markedslejereguleret, allerede af den årsag mister lejemålet sin bevisværdi som sammenligningslejemål

- Udlejer har valgt at fastfryse lejen, jf. bilag B, side 1 - Lejer har ikke afståelsesret - Lejer har ikke fremlejeret - Udlejer er en andelsboligforening, hvilke typisk ikke har stort fokus på udlejning af deres erhvervslejemål. Derfor kan der sættes

38

spørgsmålstegn ved, om lejeaftalen kan anses for indgået mellem en kyndig udlejer og en kyndig lejer

Vesterbrogade 183, st. mf., 1800 Frederiksberg C, bilag C Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Der er hverken vand eller toilet i lejemålet. Lejer har ret til at låne toilet og vandhane i gården

- Der er ikke indgang til lejemålet fra gaden - Lejemålets synlighed er markant mindre end det omtvistede leje-måls synlighed

- Lejer har ikke afståelsesret - Lejer har ikke fremlejeret - Udlejer er en andelsboligforening, hvilke typisk ikke har stort fokus på udlejning af deres erhvervslejemål. Derfor kan der sættes spørgsmålstegn ved, om lejeaftalen kan anses for indgået mellem en kyndig udlejer og en kyndig lejer

Der er ikke fremlagt oplysninger om den pt. gældende leje, hvorfor sagsø-ger har valgt at tillægge 2% pr. 1. januar 2022 og 2% igen pr. 1. januar 2023, hvilket giver en årlig leje på kr. 47.799,31. Det gøres på den bag-grund gældende, at lejen udgør minimum dette beløb.

Vesterbrogade 179, stuen – barbershop – Bilag H , fremlejemål. Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Der er tale om et fremlejeforhold - Der er ikke toiletfaciliteter i lejemålet - Fremlejetager har hverken fremleje- eller afståelsesret - Fremlejegiver har ikke ”passet” sin lejekontrakt, dette ses bl.a. ved, at fremlejegiver ikke har sørget for justering af lejen iht. lejekontrak-tens bestemmelser, herunder omkring regulering iht. NPI min 3%. Fremlejegiver (sagsøgte) oplyser i en mail, at lejen er kr. 2.500 pr. måned

Vesterbrogade 206, stuen, keramik – Bilag G Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Der er ikke toilet i lejemålet - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse.

39

Yderligere har sagsøgte efter udløb af forberedelsen fremlagt yderligere sammenligningslejemål, der skal ses bort fra. Disse er fremlagt med bila-gene L – O. For det tilfælde, at Retten ikke afskærer bilagene, gøres føl-gende gældende:

Vesterbrogade 204, fremlagt som bilag L og M: Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse

Vesterbrogade 206, fremlagt som Bilag N og O: Sagsøger gør gældende, at det fremlagte lejemål ikke har bevisværdi som sammenligningslejemål, da

- Udlejer er en andelsboligforening - Facade og synlighed er væsentlig ringere end for det omtvistede le-jemål

- Lejer har hverken ret til fremleje eller afståelse

Ooo0ooO

De af sagsøgte fremlagte lejemål dokumenterer ikke, at den før varslingen gældende leje svarer til markedslejen eller, at den gældende leje er lavere end markedslejen.

Ooo0ooO

Sagsøgers opfattelse er, at markedslejen skal fastsættes på baggrund af le-jemålets reelle, faktiske størrelse og sammenligningsmæssigt skal denne størrelse lægges til grund.

Sagsøger er ikke enig i sagsøgtes synspunkt om, at markedslejen skal fast-sættes som en kvadratmeterpris ganget med det areal, der er angivet i leje-kontrakten.

Sagsøger anerkender dog, at der kan være behov for at nedbryde sam-menligningslejemål i delelementer, der kan sammenlignes én til én. På den baggrund har sagsøger, alene med det formål at give et groft overblik, ud-arbejdet oversigter over sammenligningslejemålene. Seneste opdaterede oversigt er fremlagt med bilag 31.

40

Det gøres gældende at sammenligningslejemål, der fremlægges ved ske-maer iht. fast praksis har bevisværdi og at sådanne skemaer kan anvendes og lægges til grund.

Arealer: Sagsøger gør gældende, at Erhvervslejelovens § 13 skal fortolkes således, at det er lejemålets størrelse skal lægges til grund, og ikke det areal, der er angivet i lejekontrakten.

Det fremgår af lejekontrakten, bilag 1, § 1, stk. 1, sidste punktum for det omtvistede lejemål vedrørende arealet, at;

”Afvigelser er udlejer uvedkommende og kan ikke begrunde en lejeregu-lering.”

Bestemmelsen refererer til, at afvigelserne ikke kan begrunde en lejeregu-lering. Det er ikke afvigelsen i arealerne, der begrunder lejereguleringen i nærværende sag. Det, der begrunder lejevarslingen er, at lejen er væsent-lig lavere end markedslejen, og dette i øvrigt uanset om det er det ene eller det andet areal, der lægges til grund.

Bestemmelsen i lejekontraktens § 1, stk. 1, sidste punktum, forskriver ikke, at der ved fastsættelse af markedsleje skal se bort fra lejemålets faktiske areal.

Bestemmelsen i lejekontraktens § 1, stk. 1 anfører heller ikke, at arealerne oplyst i lejekontrakten, er endelige og bindende opgjorte.

Bestemmelsen regulerer alene, efter sagsøgers opfattelse, det forhold, at det ikke kan være arealafvigelsen, der kan være den udslagsgivende fak-tor for en lejeregulering.

Sagsøger gør derfor gældende, at ved fastsættelse af markedslejen, skal der tages udgangspunkt i lejemålets faktiske areal, hvilket i henhold til landinspektøropmåling af 15. februar 2022, bilag 2, udgør 91 m2 for stuee-tage og 47 m2 for kælderarealer og andel af fællesarealer 11 m2. Sagsøger har valgt at fordele andel af fællesarealer med 6 m2 til stueetagen og 5 m2 til kælderetagen, således at arealet for stueetagen sættes til 96 m2 og area-let i kælderen sættes til 52 m2.

Sagsøger gør gældende, at bilag 2, der er udarbejdet af en beskikket lan-dinspektør, ikke kan bestrides. Arealerne kan derfor uden yderligere tvivl lægges til grund.

41

Sagsøger bestrider derfor den af sagsøgte anførte fastsættelse af lejen pr. m2, som er baseret på det areal, der fremgår af lejekontrakten.

Sagsøgte har anført, at udlejer (sagsøger) har reguleret lejen i forbindelse med afståelse af lejemålet til sagsøgte. Dette bestrides.

Følgende fremgår af allonge til lejekontrakten, bilag 1, side 26: ”Den månedlige er 7.265 kr. pr. måned + a conto betaling af varme. Ny leje fra 1/7-17 7.483.”

Den nævnte ”regulering” udgør kr. 218,00 pr. måned, og er den 3% årlige regulering, der er aftalt i hovedkontraktens § 6, bilag 1 side 7. Der er såle-des ikke tale om ”at udlejer ved sammen lejlighed benytter sig af lejlighe-den til at sætte lejen op” .

Den lille regulering er alene den løbende faste pristalsregulering iht. leje-kontraktens vilkår.

Lejers forbedringer af lejemålet, der skal ses bort fra: Sagsøgte har fremlagt bilag D med ”før- og efterbilleder” fra sagsøgtes overtagelses af lejemålet.

Det fremlagte Bilag D er alene en række billeder taget ved sagsøgtes over-tagelse af lejemålet. Sagsøgte har overtaget lejemålet ved afståelse, og der-ved indtrådte sagsøgte i tidligere lejers forpligtelser vedrørende lejemålet. Lejemålet stand ved sagsøgtes overtagelse ifbm. afståelsen er sagsøger uvedkommende, idet dette er et anliggende mellem indtrædende og ud-trædende lejer.

Det fremlagte bilag viser ikke en eneste forbedring af lejemålet i lejeretlig forstand. Billederne viser, at lejemålet er blevet malet og vedligeholdt efter sagsøgtes overtagelses af lejemålet fra udtrædende lejer.

Sagsøgte har ikke beskrevet forbedringerne, sagsøgte har ikke dokumente-ret afholdelse af omkostninger til forbedringer og sagsøgte har ej heller dokumenteret, at udlejer har givet tilladelse til udførelse af forbedring. Erhvervslejelovens § 13, stk. 6 nr. 1, omhandler forbedringer, der er udført med udlejers tilladelse. Det er således en betingelse er, at der skal være tale om forbedringer.

Sagsøgte har bevisbyrden for, at der er foretaget forbedringer med udle-jers tilladelse, hvilke der skal ses bort fra ved markedslejefastsættelsen. Sagsøgte har ikke løftet bevisbyrden for, at der er lavet forbedringer i leje-

42

målet, og der skal således ikke ses bort herfra ved fastsættelse af markeds-lejen.

Beliggenhed Det gøres gældende, at de af sagsøger fremlagte og påberåbte lejemål alle er anvendelige som sammenligningsgrundlag også i forhold til beliggen-hed, idet lejemålene er beliggende på sammenlignelige placeringer og lig-nende handelsstrøg.

Sagsøgtes synes at lægge til grund, at det alene er lejemål på Vesterbro- gade, der kan anvendes i sammenligningsgrundlaget. Dettebestrides. Sagsøgte har som bilag E fremlagt udvalgte uddrag af en rapport fra Insti-tut for Centerplanlægning udarbejdet i samarbejde med Frederiksberg Kommune i 2020. Formålet med rapporten er ”at levere input til kommu-nens planlægning for detailhandel…”

Rapporten bidrager ikke til oplysning omkring sammenligningslejemål el-ler beskrivelse af ”gode” eller ”dårlige” områder. De fremlagte brudstyk-ker af rapporten bidrager alene med en oplysning af, hvilke rammer Fre-deriksberg Kommune har lagt i sine kommuneplan for, hvad der skal an-ses for bymidte og for bydelscenter. Rapporten har heller igen konklusio-ner omkring hvilke placeringer, der i praksis anses for sammenlignelige – hvilket jo heller ikke falder inden for rapporten opdrag, og endelig har rapporten absolut ingen oplysninger omkring lejefastsættelse eller ni-veauer.

Der gøres derfor gældende, at rapporten fremlagt i enkelte dele som bilag E, ikke er relevant for nærværende markedslejesag.

Udlejers varetagelse af vedligeholdelsesforpligtelser Sagsøgte har gjort gældende, at udlejer (sagsøger) ikke har overholdt sin vedligeholdelsesforpligtelse vedrørende varmeanlægget. Dettebestrides af sagsøger.

Det må anses for tilstrækkeligt dokumenteret ved sagsfremstillingen og ved fremlæggelse af bilag 36 – 39, at sagsøger har opfyldt sine forpligtelser vedrørende vedligeholdelse og pasning af varmeanlægget.

Som det fremgår af de fremlagte bilag 36 – 39, så har sagsøger reageret med det samme vedrørende påtalte mangler og har sørget for både ser-vice/justering af varmeanlægget, udskiftning af det tærede rør, samt for at få hele varmeanlægget gennemgået af autoriseret VVS’er efterfølgende. Gennemgang af varmeanlægget jf. bilag 39 påviser, at anlægget er fint og velfungerende.

43

Det fremgår endvidere af den af sagsøgte som bilag I fremlagt e-mail af 4. november 2022, at Person 6 fra Frederiksberg Forsyning ikke har været hurtig om at reagere på henvendelse fra sagsøgers vicevært. Person 6 skriver:

” For længe siden blev jeg kontaktet af ejendommens vicevært/varmemester”

Sagsøger bestrider derfor sagsøgtes anbringende om, at sagsøger ikke op-fylder sine vedligeholdelsesforpligtelser. Derudover skal erindres, at kæl-deren må anvendes til lager og opbevaring, og at varmeforsyning hertil har været indrettet i så henseende.

Der er uklart, hvor sagsøgte selv har opsat yderligere radiatorer og cirku-lationspumper. Det må være åbenlyst, at en lejer ikke egenhændigt må til-slutte egne radiatorer og cirkulationspumper m.v. på sagsøgers anlæg uden, at dette sker med den samlede funktion for varmeanlægget for øje. Dette er et indgreb i sagsøgers ejendom, som sagsøgte ikke har ret til at fo-retage egenhændigt.

Der er en årsag til, at varmeanlæg hører under sagsø-gers vedligeholdelsesforpligtelse, nemlig, at sagsøger skal have det fulde overblik over dimensionering osv. Hvis sagsøgte selv har foretaget æn-dringer på varmeanlægget uden sagsøgers medvirken, er det måske ikke så underligt, hvis det ikke fungerer korrekt hos sagsøgte. Arbejderne er udført uden tilladelse fra sagsøger.

Sagsøgte gør gældende, at sagsøgte har haft forhøjede omkostninger til opvarmning mv. Sagsøgte har dog ikke fremlagt dokumentation herfor el-ler argumenteret konkret herfor.

Derudover gøres det gældende, at dette i øvrigt er irrelevant i forhold til markedslejefastsættelsen, idet det ikke er et parameter, der er nævnt i defi-nitionen markedsleje i Erhvervslejelovens § 13. …”

Lejer (Virksomhed) v/Person 1 har i sit påstandsdokument anført:

”…

2. ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under sagsforbe-redelsen fremkomne, gøres gældende:

2.1 Sagsøger har ikke løftet bevisbyrden for, at den af sagsøger varslede lejestigning svarer til markedslejen, herunder er der ingen af de af sagsøger fremlagte sammenligningslejemål, der understøtter en varsling i den størrelsesorden, som er sket.

44

2.2 Bydelsstrøget Vesterbrogade, som angivet i bilag E, hvori lejemålet er beliggende, er det relevante kvarter for fastlæggelsen af mar-kedslejen.

2.3 Udlejer har ikke dokumenteret det varslede markedslejeniveau for bydelscenter Vesterbrogade ved i stævning, replik og processkrift 1 at fremlægge 15 selektivt udvalgte lejemål fra andre bydele i Stor-københavn på adresserne Gammel Kongevej (4 af lejemålene), Åboulevard (2 af lejemålene), Dr. Olgasvej 2 (2 lejemål), Roligheds-vej 8 (2 lejemål), Sankt Nikolai Vej 15 (2 lejemål), Hostrup Have (1 lejemål), Frederiksberg Allé (1 lejemål), og på Flensborggade 61 (1 lejemål).

2.4 Disse lejemål har ingen bevisværdi i sagen, allerede fordi de ligger i andre bydele. Yderligere bemærkes at materialet på 5 af de 15 frem-lagte sammenligningslejemål fra andre bydele blot er et ikke-under-skrevet oplysningsskema uden underliggende lejekontrakt), og man kan således ikke danne sig et meningsfuldt overblik over leje-vilkårene. Det gælder Gammel Kongevej (bilag 13, bilag 14, bilag 15, bilag 16) og Flensborggade 61 (bilag 21).

2.5 Ved vurderingen af markedslejen skal der bortses fra lejers forbed-ringer af lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 6.

2.6 Ved fastsættelsen af markedslejen skal der tages udgangspunkt i det aftalte areal og ikke i det faktiske, jf. lejekontraktens § 1 og også gældende retspraksis, bl.a. T:BB 2011.131 Ø, og desuden gælder, at

2.7 Arealopmålingen, som er foretaget uden udlejer har fortalt til hvil-ket formål arealopmålingen er indhentet, ikke i øvrigt kan tillægges bevisværdi.

2.8 Ad arealerne skal supplerende bemærkes, at det bestrides i de leje-kontrakten aftalte vilkår angående areal kan tilsidesættes efter er-hvervslejelovens § 7.

2.9 Det tæller ned på markedslejen, at der er tale om et lejemål med en udlejer, som vedvarende ikke iagttager sin vedligeholdelsesforplig-telse, hvad angår varmeanlægget, således, at lejer får en unødven-dig årlig merudgift til varme (utætte fjernvarmerør) og et ringere le-jemål pga. kulde.

45

2.10 Der er ikke tale om en særlig anvendelse af lejemålet, som skulle in-debære, at sammenligningsgrundlaget skal reduceres til en bestemt type lejemål. Sammenligningsgrundlaget er almindelig butiksan-vendelse, herunder frisør, kosmetolog.

2.11 Det under bilag 13 (Vesterbrogade 77, Savemyphone) anførte sam-menligningslejemål er ikke sammenligneligt med sagsøgtes lejemål, da det er beliggende i et andet kvarter, nemlig 102 vejrnumre læn-gere neden af gaden på adressen Vesterbrogade 77. Yderligere er der for dette lejemål alene fremlagt et ikke-underskrevet oplys-ningsskema uden underliggende lejekontrakt. Der er således heller ikke tilstrækkelig bevismateriale i omfang og kvalitet til at dette sammenligningslejemål kan indgå, som et bevis i nærværende sag.

2.12 Det under bilag 14 anførte sammenligningslejemål (Vesterbrogade 134, Restaurant) er ikke sammenligneligt med sagsøgers, da det er beliggende på en mere attraktiv lokation tættere på centrum af Kø-benhavn end lejemålet i vores sag, hvilket begrunder en højere leje.

Yderligere har lejemålet en særlig anvendelse, restaurant, som tra-ditionelt begrunder en høje leje, da denne brug er mere slidsom på ejendommen, og til større gene for ejendommens beboere end al-mindelig detail.

Yderligere bemærkes, at det af det fremlagte ikke kan ses om leje-målet overhovedet er trådt i kraft.

Yderligere er der for dette lejemål alene fremlagt et ikke-underskre-vet oplysningsskema uden underliggende lejekontrakt. Der er såle-des heller ikke tilstrækkelig bevismateriale i omfang og kvalitet til at dette sammenligningslejemål kan indgå som et bevis i nærvæ-rende sag.

2.13 Det under bilag 5 anførte sammenligningslejemål Vesterbrogade 171, Virksomhed v/Person 7 har en markant lavere leje end det niveau udlejer har varslet lejer til i vores sag.

Det bemærkes yderligere, at lejemålet er omkring halvt så stort som lejemålet i vores sag, hvilket normalt indebærer en højere leje. Leje-målet er beliggende på en mere attraktiv beliggende lokation tæt-tere på centrum end lejemålet i vores sag, hvilket også begrunder en højere leje.

46

Yderligere er den af udlejer i stævningen angivne leje misvisende, idet lejer har lejefrihed de første to måneder af lejeforholdet (dvs. 0 kr. per måned), og idet lejer de næste 4 måneder betaler halv leje (dvs. 7650 kr. pr. måned), og idet lejer de næste 6 måneder har en lejerabat på 4.300 per måned (dvs. 10.000 kr. pr. måned).

Det vil samlet sige, at lejer det første år har en årsleje på kr. 90.600, og at der er givet en indtrædelsesrabat på kr. 81.000. Det gør at den reelle markedsleje bliver mindre, og det gør også at lejemålet ikke er særlig sammenligneligt med lejers i vores sag.

Det bemærkes yderligere om lejemålet, at butikken er lukket, og at lokalet står tomt, jf. det som bilag F vedlagte bilag, hvilket samlet bevirker at bevisværdien om nogen er meget lille, hvad angår dette sammenligningslejemål.

2.14 Det bestrides, at et erhvervslejemål beliggende i en andelsboligfore-ning ikke skulle væ- re relevant som bevismateriale i en markedsle-jesag alene af den grund, at erhvervslejemålet er beliggende i en an-delsboligforening.

2.15 Fremlejekontrakten fremlagt i bilag 35 har ingen bevisværdi i denne sag, idet fremlejeforholdet aldrig trådte i kraft.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Boligrettens begrundelse og resultat Generelt vedrørende begge sager

Efter erhvervslejelovens § 13, stk. 1, kan hver part i et lejeforhold forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væ-sentligt højere end markedslejen.

Ved markedslejen forstås i henhold til bestemmelsen den leje, som en kyndig le-jer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anven-delse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.

47

Bevisbyrden for, at lejen på varslingstidspunktet er væsentligt lavere eller væ-sentligt højere end markedslejen, påhviler den part, som varsler lejeforhøjelse eller -nedsættelse.

Parterne har fremlagt en række sammenligningslejemål.Boligretten finder, at navnlig lejemålene beliggende Vesterbrogade 177, Vesterbrogade 206, tv., Ve-sterbrogade 204, Vesterbrogade 206, Vesterbrogade 77, kld., Gammel Kongevej 152A, st. th., Gammel Kongevej 152A, st. tv., Gammel Kongevej 152B, st. th., Gammel Kongevej 134, Åboulevard 5, st. th., Dronning Olgas Vej 2A, st., og Ho-strup Have 62, st., udgør relevante sammenligningslejemål.

Boligretten har herved særligt lagt vægt på lejemålenes beliggenhed, størrelse, tilladte anvendelse, øvrige vilkår i kontrakten eller i oplysningsskemaet, herun-der om der er aftalt afståelsesret, og at boligretten i forbindelse med besigtigel-sen af sammenligningslejemålene har kunnet konstatere deres stand og indret-ning.

Boligretten tillader i den forbindelse, at sammenligningslejemålene Vesterbro-gade 204 og Vesterbrogade 206 inddrages i sagen, selvom Inito ApS og Lejer (Virksomhed) v/Person 1 har fremlagt disse efter forberedelsens afslutning, idet Husejerforeningen af 1891 har haft tilstrækkelig mulighed for at varetage sine interesser, jf. retsplejelovens § 358, stk. 6, nr. 2.

En række af de fremlagte sammenligningslejemål er beliggende i andre områ-der af byen end de omtvistede lejemål, herunder er sammenligningslejemålene på Gammel Kongevej beliggende på et væsentligt dyrere handelsstrøg. Dette udelukker efter boligrettens opfattelse imidlertid ikke, at lejemålene kan indgå som relevante sammenligningslejemål, når der blot tages højde herfor ved fast-sættelse af markedslejen for de omtvistede lejemål.

Den omstændighed, at en række af de fremlagte sammenligningslejemål har en andelsboligforening som udlejer, udelukker efter boligrettens opfattelse ikke, at lejemålene kan indgå som sammenligningslejemål. Det bemærkes i den forbin-delse, at flere af de omhandlede andelsboligforeninger har professionel admini-strator, og der foreligger ikke oplysninger om, at ekstraordinære forhold kon-kret gør sig gældende ved huslejefastsættelsen i de omhandlede lejemål.

Boligretten finder, at de fremlagte sammenligningslejemål giver et tilstrækkeligt grundlag for at fastlægge et markedslejeniveau for de omtvistede lejemål. Hen-set til at sammenligningslejemålene er ganske forskelligartede, at der er et væ-sentligt spænd i lejeniveauet på sammenligningslejemålene, at der i flere til-fælde mangler oplysninger om, hvorvidt der er foretaget markedslejeregulering og i givet fald hvornår, at der ved flere af sammenligningslejemålene er uklar-hed omkring fordeling af lejen på kælder- og stuearealer, og da det er udlejer,

48

der har varslet den omtvistede markedslejeregulering, har boligretten imidler-tid ved fastsættelse af markedslejen udvist forsigtighed til fordel for lejer.

Boligretten finder i øvrigt ikke, at spørgsmålet om udlejers eventuelle mang-lende vedligeholdelse af varmeanlægget har betydning for fastsættelse af mar-kedslejen. Lejerne har ikke nedlagt selvstændige påstande om spørgsmålet, og en eventuel tvist om mangler ved lejemålene må derfor afgøres under en sær-skilt sag, jf. herved erhvervslejelovens § 18.

BS-53772/2022-FRB Inito ApS har gjort gældende, at selskabet i forbindelse med overtagelse af leje-målet og efterfølgende har foretaget en omfattende istandsættelse af lejemålet, herunder udskiftning af køkken, bad, vægge, gulve, ventilation samt el, og at der ved fastsættelse af markedslejen skal tages højde herfor, jf. erhvervsleje-lovens § 13, stk. 6, nr. 1.

Boligretten finder det navnlig på baggrund af de fremlagte billeder, forklarin-gen fra Vidne 2, herunder vedrørende foreningsbestyrel-sens involvering og deltagelse i hans åbningsreception, den omstændighed at en del af ombygningsarbejdet har krævet lukning for vandforsyning mv., og den omstændighed at en del af istandsættelsesarbejdet har været synligt udefra, godtgjort, at det er Inito ApS, der har udført den omfattende istandsættelse, og at Husejerforeningen af 1891 har accepteret dette.

Boligretten finder imidlertid, at en overvejende del af istandsættelsesarbejdet, herunder reparation og fornyelse af vægge, har karakter af almindelig vedlige-holdelse, som påhviler Inito ApS, eller reparationer efter den tidligere lejer, hvis kontrakt Inito ApS indtrådte i.

Hverken faktura af 8. oktober 2016 eller faktura af 25. november 2022, der en-dog er udstedt knap to måneder efter Husejerforeningen af 1891’s markedsleje-varsling, indeholder en specificering af det udførte istandsættelsesarbejde eller en opsplitning af prisen i de enkelte delopgaver i istandsættelsen. Boligretten finder på den baggrund ikke grundlag for at fastsatte et beløbsmæssigt fradrag i markedslejen for Inito ApS’ eventuelle forbedringer. Boligretten har imidlertid ved fastsættelse af markedslejen taget højde for, at lejemålet ikke var istandsat ved indflytning.

Boligretten finder på denne baggrund og på baggrund af lejevilkårene, lokaler-nes beliggenhed, herunder at der er tale om et hjørnelejemål med store facade-vinduer til to sider, lejemålets tilladte anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand sammenholdt med de relevante sammenligningsleje-mål, at markedslejen på varslingstidspunktet i hvert fald udgør 1.525 kr. pr. kvadratmeter i stueetagen og 400 kr. pr. kvadratmeter i kælderen.

49

Det følger af lejekontrakten, at det lejedes areal udgør 189 kvm, fordelt med ca. 109 kvadratmeter i gadeplan og ca. 80 kvadratmeter i kælder, og at den årlige husleje er fastsat således, at der betales ca. 1.101 kr. pr. kvadratmeter i stueeta-gen og ca. 300 kr. pr. kvadratmeter i kælderen.

Det følger videre af kontrakten, at det oplyste areal kan afvige fra det faktiske areal, idet blandt andet kælderen er opmålt af udlejer selv, samt at afvigelser er udlejer uvedkommende og ikke kan begrunde en lejeregulering. Boligretten fin-der, at parterne med dette vilkår har aftalt et betalingspligtigt areal i lejemålet, uanset om dette måtte afvige fra det faktiske areal, og at dette vilkår gælder, uanset om afvigelser i arealet er til fordel for udlejer eller lejer. Markedslejen skal derfor som udgangspunkt fastsættes på baggrund af det aftalte areal.

Ifølge arealfortegnelse af 15. februar 2022 er lejemålet opmålt til et areal på 188 kvadratmeter i stueplan og 109 kvadratmeter i kælderplan, hvortil kommer leje-målets andel af fællesarealerne på 15 kvadratmeter. Boligretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte arealopmålingen, der er foretaget af landinspektør i overensstemmelse med arealbekendtgørelsen og indhentet af Husejerforenin-gen af 1891 inden varslingen og dermed inden sagens anlæg.

Spørgsmålet er herefter, om der i lyset af forskellen mellem det aftalte og det opmålte areal er grundlag for at tilsidesætte lejekontraktens vilkår om, hvilket betalingspligtigt areal der skal lægges til grund, som urimeligt, jf. erhvervsleje-lovens § 7, jf. aftalelovens § 36.

To boligdommere (Boligdommer 2 og Dommer) udtaler herefter:

Husejerforeningen af 1891 var repræsenteret af advokat i forbindelse med leje-aftalens indgåelse og har konciperet aftalen, og det er ikke godtgjort, at aftalen på dette punkt fik et andet indhold, end hvad der dengang var parternes ønske. Hertil kommer, at det er udlejer, der ifølge kontrakten har foretaget den opmå-ling, som parterne har baseret sin aftale på. På den baggrund finder vi ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte vilkåret om størrelsen af det betalingspligtige areal i lejemålet i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36.

Vi finder derfor, at den årlige markedsleje eksklusiv forbrug på varslingstids-punktet kan fastsættes til 198.225 kr., fordelt med 166.225 kr. i stueplan (1.525x109) og 32.000 kr. i kælderplan (400x80). Den gældende årsleje eksklusiv forbrug, som på varslingstidspunktet udgjorde 164.788,20 kr., findes herefter at være væsentlig lavere end markedslejen, hvorfor der er grundlag for en lejefor-højelse på 33.436,80 kr.

En boligdommer (Boligdommer 1) udtaler:

50

Det aftalte areal i stueplan afviger 79 kvadratmeter fra det opmålte areal, når der ses bort fra lejemålets andel af fællesarealerne, og det opmålte areal er såle-des 72 pct. større end det aftalte areal i stueplan.

Jeg finder, at det aftalte areal afviger fra det opmålte areal i en sådan grad, at der er grundlag for at tilsidesætte vilkåret i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36, og at markedslejen som følge heraf skal fastsætte på baggrund af det opmålte areal i stueplan. Derimod afviger det aftalte kælderareal ikke i en sådan grad fra det opmålte kælderareal, at der er grundlag for at tilsidesætte kontrakten på dette punkt i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36.

Jeg voterer derfor for at fastsætte den årlige markedsleje på varslingstidspunk-tet til 318.700 kr., fordelt med 286.700 kr. i stueplan (1.525x188) og 32.000 kr. i kælderplan (400x80). Den gældende årsleje eksklusiv forbrug, som på varslings-tidspunktet udgjorde 164.788,20 kr., findes herefter at være væsentlig lavere end markedslejen, hvorfor der er grundlag for en lejeforhøjelse på 153.911,80 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Husejerforeningen af 1891’s på-stand om, at Inito ApS skal anerkende en lejeforhøjelse – dog alene på 33.436,80 kr. – tages derfor til følge. Lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år, jf. erhvervslej-elovens § 13, stk. 4, og forrentes som påstået.

BS-55462/2022-FRB Lejer (Virksomhed) v/Person 1 har gjort gældende, at virksomheden i forbin-delse med overtagelse af lejemålet og efterfølgende har foretaget en omfattende istandsættelse af lejemålet, herunder af vægge, gulve, facade og vinduer mod gården, og at der ved fastsættelse af markedslejen skal tages højde herfor, jf. er-hvervslejelovens § 13, stk. 6, nr. 1.

Boligretten finder det navnlig på baggrund af de fremlagte billeder, forklarin-gen fra Person 1, herunder vedrørende foreningsbestyrelsens involvering og deltagelse i hendes åbningsreception, og den omstændighed at en del af om-bygningsarbejdet har været synligt udefra, godtgjort, at det er Lejer (Virksomhed) v/Person 1, der har udført istandsættelsen, og at Husejerforeningen af 1891 har accepteret dette.

Boligretten finder imidlertid, at en overvejende del af istandsættelsesarbejdet, herunder reparation og fornyelse af vægge og gulve, har karakter af almindelig vedligeholdelse, som påhviler Lejer (Virksomhed) v/Person 1, eller reparatio-ner efter de tidligere lejere, hvis kontrakt Lejer (Virksomhed) v/Person 1 indt-rådte i.

51

Lejer (Virksomhed) v/Person 1 har ikke fremlagt en nærmere specifikation over det udførte arbejde elle dokumentation for udgifter afholdt i forbindelse med istandsættelsesarbejdet, udover beløbet på 47.750 kr., som Lejer (Virksomhed) v/Person 1 i forbindelse med indtrædelse i lejemålet forpligtede sig til at betale for istandsættelse af gulvet, hvilket er en del af den indvendige vedlige-holdelse, der påhviler Lejer (Virksomhed) v/Person 1.

Boligretten finder på den baggrund ikke grundlag for at fastsatte et beløbsmæssigt fradrag i mar-kedslejen for Lejer (Virksomhed) v/Person 1's eventuelle forbedringer. Bolig-retten har imidlertid ved fastsættelse af markedslejen taget højde for, at lejemå-let ikke var istandsat ved indflytning.

Boligretten finder på denne baggrund og på baggrund af lejevilkårene, lokaler-nes beliggenhed, lejemålets tilladte anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand sammenholdt med de relevante sammenligningsleje-mål, at markedslejen på varslingstidspunktet i hvert fald udgør 1.475 kr. pr. kvadratmeter i stueetagen og 400 kr. pr. kvadratmeter i kælderen.

Det følger af lejekontrakten, at det lejedes areal udgør 91 kvadratmeter, hvortil kommer 34 kvadratmeter kælder, og at den årlige husleje er fastsat således, at der betales ca. 785,49 kr. pr. kvadratmeter i stueetagen og 250 kr. pr. kvadrat-meter i kælderen. Det følger videre af kontrakten, at kælderarealet er opmålt af udlejer selv, og at afvigelser i kælderarealet er udlejer uvedkommende og ikke kan begrunde en lejeregulering.

Ifølge arealfortegnelse af 15. februar 2022 er lejemålet opmålt til et areal på 91 kvadratmeter i stueplan og 47 kvadratmeter i kælderplan, hvortil kommer leje-målets andel af fællesarealerne på 11 kvadratmeter. Boligretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte arealopmålingen, der er foretaget af landinspektør i overensstemmelse med arealbekendtgørelsen og indhentet af Husejerforenin-gen af 1891 inden varslingen og dermed inden sagens anlæg.

For så vidt angår stueetagen er der overensstemmelse mellem arealet ifølge leje-kontrakten og det opmålte areal, og boligretten finder ikke, at der ved fastsæt-telse af markedslejen er grundlag for tillige at beregne leje af lejemålets andel af fællesarealerne.

For så vidt angår kælderetagen finder boligretten, at parterne med vilkåret i kontrakten vedrørende opmåling af og afvigelser i kælderarealet har aftalt, at lejer alene er betalingspligtig af det aftalte areal, uanset om dette måtte afvige fra det faktiske areal, og at dette vilkår gælder, uanset om afvigelser i arealet er til fordel for udlejer eller lejer. Markedslejen skal derfor som udgangspunkt fastsættes på baggrund af det aftalte kælderareal.

52

Spørgsmålet er herefter, om der - henset til forskellen mellem det aftale og op-målte areal - er grundlag for at tilsidesætte lejekontraktens vilkår om det beta-lingspligtige areal i kælderen, som urimeligt, jf. erhvervslejelovens § 7, jf. aftale-lovens § 36.

Boligretten finder ikke, at det aftalte kælderareal afviger fra det opmålte areal i en sådan grad, at der er grundlag for at tilsidesætte vilkåret vedrørende kælde-rarealet i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36.

Boligretten har herved lagt på vægt på afvigelsens størrelse, og at det er udlejer, der ifølge kon-trakten har foretaget den opmåling af kælderarealet, som parterne har baseret sin aftale på.

Endvidere var Husejerforeningen af 1891 repræsenteret af advokat i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, ligesom Husejerforeningen af 1891 har konciperet aftalen, og det er på den baggrund ikke godtgjort, at aftalen på dette punkt fik et andet indhold, end hvad der dengang var parternes ønske.

Boligretten finder derfor, at den årlige markedsleje eksklusiv forbrug på vars-lingstidspunktet kan fastsættes til 147.825 kr., fordelt med 134.225 kr. i stueplan (1.475x91) og 13.600 kr. i kælderplan (400x34). Den gældende årsleje eksklusiv forbrug, som på varslingstidspunktet udgjorde 104.753,28 kr., findes herefter at være væsentlig lavere end markedslejen, hvorfor der er grundlag for en lejefor-højelse på 43.071,72 kr.

Boligretten tager derfor Husejerforeningen af 1891’s påstand om, at Lejer (Virksomhed) v/Person 1 skal anerkende en lejeforhøjelse – dog alene på 43.071,72 kr. – til følge. Lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 4, og forrentes som påstået.

Sagsomkostninger

BS-53772/2022-FRB

Husejerejerforeningen af 1891 har nedlagt påstand om en lejeforhøjelse på 308.011,80 kr. og har ved dommen fået medhold i en lejeforhøjelse på 33.436,80 kr. Husejerforeningen af 1891 har således fået medhold for et beløb svarende til ca. 10 pct. af den påståede lejeforhøjelse. Henset til sagens værdi, forløb og navnlig sagens udfald finder boligretten, at parterne hver især skal bære egne udgifter.

BS-55462/2022-FRB

Husejerejerforeningen af 1891 har nedlagt påstand om en lejeforhøjelse på 124.096,72 kr. og har ved dommen fået medhold i en lejeforhøjelse på 43.071,72 kr. Husejerforeningen af 1891 har således fået medhold for et beløb svarende til ca. 35 pct. af den påståede lejeforhøjelse. Henset til sagens værdi, forløb og

53

navnlig sagens udfald finder boligretten, at parterne hver især skal bære egne udgifter.

THI KENDES FOR RET:

BS-53772/2022-FRB

Inito ApS tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Vesterbrogade 179, st. og st. tv., 1800 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2023 forhøjes fra 164.788,20 kr. årligt til 198.225 kr. årligt. Den årlige lejeforhøjelse udgør 33.436,80 kr., der optrappes ligeligt over 4 år.

Lejeforhøjelsen forrentes med sædvanlig procesrente fra de enkelte ydelsers forfald.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

BS-55462/2022-FRB

Lejer (Virksomhed) v/Person 1 tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Vesterbrogade 179, st. th., 1800 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2023 forhøjes fra 104.753,28 kr. årligt til 147.825 kr. årligt. Den årlige lejeforhøjelse udgør 43.071,72 kr., der optrappes ligeligt over 4 år.

Lejeforhøjelsen forrentes med sædvanlig procesrente fra de enkelte ydelsers forfald.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Publiceret til portalen d. 24-06-2024 kl. 12:45 Modtagere: Advokat Henriette Juel Bruhn, Sagsøger Husejerforeningen af 1891, Boligdommer 2, Advokat (L) Christian Steen Laursen, Sagsøgte Inito ApS, Boligdommer 1