BS-53810/2023-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 179.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 16. maj 2025

Sag BS-53810/2023-FRB Forstædernes Ejendomsaktieselskab (advokat Katja Lykke Paludan) mod Lejer (advokat Henrik Palmkvist) Denne afgørelse er truffet af Dommer og boligdommerneBoligdommer 1 og Boligdommer 2.Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 9. oktober 2023.

Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens størrelse for sagsøgtes lejemålbeliggende Hejrevej 42, 3. tv., 2400 København NV.Forstædernes Ejendomsaktieselskab har nedlagt følgende påstand2: 1.

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Hejrevej 42, 3. tv., 2400 København NV per 1. september 2021 udgør kr. 149.681,54 ekskl. forbrug årligt, subsidiært et højere beløb end 133.900 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

2. Overfor sagsøgtes selvstændige påstande 1 og 2 nedlægges følgende påstand:

2

Frifindelse

Lejer har nedlagt påstand om frifindelse.

Han har endvidere nedlagt følgende selvstændige påstande:

1. Sagsøger skal anerkende, at lejen lejemålet Hejrevej 42, 3. tv., 2400 København NV per 1. september 2021 udgør kr. 133.900.

2. Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage kr. 33.475.

Oplysningerne i sagen Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er påbegyndt den 15. april 2018, og at lejemålet består af 3 værelser og har et samlet bruttoetageareal på 103 m2. Den årlige husleje er i lejekontrakten aftalt til at udgøre 146.686 kr. svarende til 1.424,14 kr. pr. m2. Depositum og forudbetalt leje udgør hver 36.671,49 kr., sva-rende til 3 måneders leje, i alt 79.954,90 kr.

Lejen er pr. 1. september 2021 reguleret til 149.681,54 kr. p.a., svarende til 1.453,22 kr. pr. m2. Lejen er inklusive lejers vandforbrug, men eksklusive aconto varmebidrag. Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer.

Huslejenævnet har ved afgørelse af 1. marts 2023 godkendt den aftalte leje pr. 1. september 2021 på 149.681,54 kr. p.a., svarende til 1.453,22 kr. pr. m2 (dissens).

Af Huslejenævnets afgørelse fremgår bl.a.:

”Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet den 20. februar 2023. På besigtigelsen var lejer og udlejer repræsenteret.

På besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejemålet var udstyret med ringeanlæg, gårdanlæg, termoruder, fjernvarme, nyt el og trægulve i værelse og stue, savsmuldstapet på væggene.

Køkkenet var moderniseret med overskabe, underskabe og skuffer med laminat bordplade og hvide fronter med stålplade ved kogepladen. Der var kork/vinyl gulv og indbygget spots i gipslofter. Køkkenet var ud-styret med komfur, emhætte og køle/fryseskab. Vaskemaskinen i leje-målet var lejers. Badeværelset var nyere moderniseret og udstyret med almindeligt toilet, lille håndvask med skab og bruseniche med hvide klinker. Der var lyse klinker på gulvet og hvidmalede vægge. Der var spots i neds-ænket loft.”

Af Ankenævnets afgørelse af 11. september 2023 fremgår bl.a.:

3

”Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet ændrer huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet nedsætter den aftalte leje pr. 1. september 2021 fra 149.681,54 kr. årligt. til 133.900 kr. årligt svarende til 1.300 kr. pr. m2.

Den godkendte leje er inklusive vand, men eksklusive á conto bidrag til varme. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke i lejen indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse.

Ankenævnet har samtidig nedsat depositum til tre måneders godkendt leje og den forudbetalte leje til en måneds godkendt leje, jf. lejekontrak-ten.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstids-punkterne.

…

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Lejeforholdet er påbegyndt den 15. april 2018.

Ifølge lejekontrakten har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt.

Indledningsvist kan det konstateres, at orienteringspligten i lejelovens § 21, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 7) er overholdt i forbindelse med genudlejningen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2., hvortil bemærkes, at bestemmelsen kan overholdes ved fremsendelse af en tidligere kontrakt for lejemålet, hvor der er udlejet med henvisning til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf.

Højesterets dom refereret i U 2017.65 H, hvorefter det alene er første genudlejning efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, der kan blive ugyldig, såfremt udlejer ikke har overholdt orienteringspligten i lejelovens § 21, stk. 1 (tidligere boligre-guleringslovens § 5, stk. 7). Efterfølgende udlejninger rammes således ikke af ugyldighed, såfremt der ikke er orienteret ved den første genud-lejning.

Endvidere kan det konstateres, at kravet om energimærkning i leje-lovens § 19, stk. 6 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 4), ikke var et krav, da lejemålet allerede i 2013 blev udlejet efter dagældende boligreguleringslovens §5, stk. 2.

Der er indsendt fakturamateriale som dokumentation for udgifterne. De samlede udgifter udgør 420.733,76 kr., hvortil kommer udgifter til teknikerhonorar, administration, finansiering mv.

Moderniseringsarbejderne er udført i 2004.

På tidspunktet for moderniseringsarbejdernes færdiggørelse var den

4

laveste beløbsgrænse for lejemålet 182.619 kr. (= 1.773 kr. pr. m² * 103 m2).

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 5. september 2023 og kan bekræfte huslejenævnets beskrivelse af lejemålet.

På baggrund af besigtigelsen og sagens oplysninger kan ankenævnet tiltræde, at lejemålet er gennemgribende forbedret for et beløb, der overstiger beløbsgrænsen, og at arbejderne er udført inden for en peri-ode på 2 år, samt at arbejderne utvivlsomt har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi jf. lejelovens 20, stk. 1 (tidligere boligregu-leringslovens § 5, stk. 8) og at forbedringerne er opretholdt jf. lejelovens § 21, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 9).

Ankenævnet vurderer, at den aftalte leje pr. 1. september 2021 på 149.681,54 kr. årligt, svarende til 1.453,22 kr. pr. m2 årligt, væsentligt overstiger den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områ-det for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, stør-relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2, 3 og 4 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2 og 3).

Ankenævnet har herefter besluttet at lejen pr. 1. september 2021 ned-sættes til 133.900 kr., svarende til 1.300 kr. pr. m².

Ankenævnet har lagt vægt på moderniseringernes alder, at der var en-strenget varmeanlæg og ældre vinduer i plastic.

Den godkendte leje er inklusive vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse på 46 kr. pr. m² (2021), men eksklusive á conto bidrag til varme. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke i lejen indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse.

Dette betyder endvidere, at depositum nedsættes til 3 måneders god-kendt leje og at forudbetalt leje tilsvarende nedsættes til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 59, stk. 1 og 3 (tidligere lejelovens § 34, stk. 1).

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har benyttet konkrete sammenlig-ningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Ankenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets afgørelse, gengivet i TBB 2016, side 127.

Lejenedsættelsen har virkning fra 1. september 2021, jf. lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 2), da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer, senere end et år efter at lejen skulle betales første gang.”

Der er enighed mellem parterne om, at det omtvistede lejemål blev modernise-ret i 2004.

5

Boligretten har under hovedforhandlingen foretaget besigtigelse af det omtvi-stede lejemål og af følgende sammenligningslejemål:

- Glentevej 38, 1. th., 2400 København NV - Glentevej 40, st. tv., 2400 København NV - Glentevej 42, st. th., 2400 København NV - Glentevej 44, 2. tv., 2400 København NV - Glentevej 52, st. tv., 2400 København NV - Glentevej 54, 1. tv., 2400 København NV - Glentevej 54, 1. th., 2400 København NV - Vibevej 33, 3. th., 2400 København NV - Bjelkes Allé 18, 3. th., 2200 København N

Der er endvidere fremlagt afgørelser fra landsretten, byretten, Ankenævnet og Huslejenævnet vedrørende en række yderligere sammenligningslejemål, som ikke er besigtigede.

Parternes synspunkter Forstædernes Ejendomsaktieselskab har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand 1 og 2 gøres det gældende,

at Ankenævnets vurdering ikke tager de relevante hensyn til, at lejen er inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse på kr. 46 per m2 (2021-niveau), idet udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, samt lejers vandforbrug, hvorfor Ankenævnets afgørelse er mangelfuld, og

at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lej-elovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, idet der henvises til de af sagsøger fremlagte sammenligningslejemål, jf. bilag 3-24. …”

Lejer har i sit påstandsdokument anført:

”… ANBRINGENDER:

Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor lejen skal nedsættes således som fastslået af Ankenæv-net.

6

Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger det leje-des værdi, påhviler sagsøger, jf. lejelovens § 20, stk. 1, in fine. Denne be-visbyrde er på det foreliggende grundlag ikke løftet.

Det gøres gældende, at skæringstidspunktet for lejefastsættelsen i nær-værende sag er henholdsvis den 1. september 2021, hvorfor afgørelser, hvor lejefastsættelsen sker senere, ikke kan indgå i bevisgrundlaget. Dette udtalte Østre Landsret senest i sag BS-26385/2022-OLR, refereret i TBB2024.485Ø, hvor Landsretten udtalte følgende:

”Sammenligningen af lejen skal ske med den leje, der var i sammenligningsle-jemål på skæringstidspunktet den 1. december 2018. Landsretten finder heref-ter, at de påberåbte sammenligningslejemål, hvor den angivne leje er fastsat i 2019 eller senere, ikke kan tillægges vægt.”

Det gøres gældende, at sammenligningslejemål, hvor lejen er prøvet ved huslejenævn, Ankenævn eller domstolene, skal tillægges større værdi end sammenligningslejemål, der ikke er prøvede, jf. lejelovens § 47, stk. 3. Samtlige af sagsøgtes sammenligningslejemål er prøvede, hvorfor dette skal tillægges særlig vægt i vurdering af lejens størrelse.

Endvidere gøres det gældende, at der foreligger et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, hvorfor Boligretten ved vurderingen af lejeniveauet helt skal se bort fra ikke-prøvede sammenligningsleje-mål.

Det gøres desuden gældende, at et retsforlig om lejens størrelse ikke an-ses for et prøvet lejemål, medmindre forliget er på domsvilkår, jf. f.eks. TBB 2022.76 Ø og TBB 2022.978 Ø. Det samme gælder for lejemål, hvor lejeren har taget bekræftende til genmæle over for udlejers påstand, el-ler hvis der er afsagt udeblivelsesdom.

Det gøres også gældende, at lejemål, hvor en afgørelse om lejefastsæt-telse er indbragt for en højere instans, må anses for at have været gen-stand for særskilt prøvelse, selv om afgørelsen ikke er endelig, jf. TBB 2021.1207 Ø.

Det gøres således gældende, at det ikke har betydning for de fremlagte, prøvede afgørelser, om afgørelsen efterfølgende er indbragt og verse-rende for en højere instans, da sammenligningslejemålet utvivlsomt fortsat har været genstand for særskilt prøvelse og dermed er et såkaldt ”prøvet sammenligningslejemål” .

7

Det gøres endvidere gældende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt kan udgøre et beløb svarende til 3 måneders leje. Depositum og forudbetalt leje skal derfor nedsættes. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Boligrettens begrundelse og resultat

Det retlige grundlag Der er enighed mellem parterne om, at det i sagen omhandlede lejemål er gen-nemgribende forbedret ved indgåelsen af lejeaftalen, og at lejen for lejemålet der-for kan fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 2, jf. § 42, stk. 2 (den dagældende bo-ligreguleringslovs § 5, stk. 2, jf. den dagældende lejelovs § 47, stk. 2).

Det følger heraf, at lejen ikke væsentlig må overstige det lejedes værdig, og at der ved vur- deringenaf, om den fastsatte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvar-teret eller området for tilsvarende husrum med hensyn til beliggenhed, art, stør-relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Ved sammenligningen af leje-mål tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemålene har været genstand for særskilt prøvelse, jf. lejelovens § 42, stk. 3 (den dagældende lejelovs § 47, stk. 3).

Lejeaftalen for det omtvistede lejemål er indgået, inden lov nr. 871 af 9. juni 2020 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvorved kravet om væsentlighed i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, blev ophæ- vet, trådtei kraft. Det følger modsætningsvist af lovens ikrafttrædelsesbestem- melse, at eksisterende lejeforhold ikke påvirkes af lovændringen, og der skal der-for foretages en væsentlighedsvurdering ved fastsættelsen af det lejedes værdi.

Bevisbyrden for, at en årlig husleje på 149.681,54 kr. svarende til 1.453,22 kr. pr. m2, ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, påhviler udlejer.

Ankenævnets afgørelse Det fremgår af lejekontraktens § 8, at udlejer har den indvendige vedligeholdel-sespligt.

Ankenævnet har i sin afgørelse og begrundelse fejlagtigt anført, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, hvorfor der ikke i lejen er indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse. Boligretten finder dog, at der alene er tale om skrivefejl i Ankenævnets afgørelse af 11. september 2023.

8

Af Ankenævnets begrundelse fremgår således også bl.a.

”Ifølge lejekontrakten har udlejer den indvendige vedligeholdelses-pligt.”

og

”Den godkendte leje er inklusive vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse på 46 kr. pr. m² (2021), men eksklusive á conto bidrag til varme.”

Det må således lægges til grund, at det er indgået i Ankenævnets afgørelse, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og at lejen er inklusive hen-sættelser til indvendig vedligeholdelse på 46 kr. pr. m2 (2021-niveau).

Boligretten finder herefter ikke grundlag for at anse Ankenævnets afgørelse for at være mangelfuld.

Sammenligningslejemål Parterne har for boligretten fremlagt en række prøvede sammenligningslejemål, hvoraf en del er besigtiget af boligretten.

Ét af de besigtigede sammenligningslejemål er beliggende på Bjelkes Allé 18, 3. th., 2200 København N og dermed i et andet område og kvarter end det omtvi-stede lejemål. Boligretten finder derfor, at dette lejemål ikke er relevant som sammenligningslejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 2.

Det sammenligningslejemål, der er fremlagt i sagen, hvor parterne har indgået forlig om lejen, anser boligretten ikke for at være sammenligningslejemål, hvori lejen har været genstand for en særskilt prøvelse. Boligretten finder, at parterne har fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, og ser derfor bort fra det fremlagte uprøvede sammenligningslejemål.

Bevisværdien af de fremlagte prøvede sammenligningslejemål må vurderes konkret på baggrund af kriterierne i lejelovens § 42, stk. 2.

Den konkrete sag

2 boligdommere udtaler (Dommer og Boligdommer 1): Efter en samlet vurdering af de prøvede sammenligningslejemål, der kan indgå i vurderingen af det omtvistede lejemål, finder vi det bevist, at den af sagsøge-ren påståede leje på 149.681,54 kr. p.a., svarende til 1.453,22 kr. pr. m2, ikke væ-sentlig overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42, stk. 2.

9

Vi har herved lagt vægt på navnlig størrelsen af det omtvistede lejemål, lejemå-lets beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige stand og det forhold, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Vi har derudover lagt vægt på, at lejemå-let har en god planløsning med bl.a. spisekøkken og et stort badeværelse. Ende-lig har vi lagt vægt på, at en leje på 1.453,22 kr. pr. m2 ikke væsentligt oversti-ger den gennemsnitlige leje ifølge de af sagsøgte fremlagte prøvede sammenlig-ningslejemål.

Vi finder herefter, at der ikke er grundlag for at nedsætte lejen på 149.681,54 kr. p.a., svarende til 1.453,22 kr. pr. m2.

1 boligdommer udtaler ( Boligdommer 2 ): Efter en samlet vurdering af de prøvede sammenligningslejemål, der kan indgå i vurderingen af det omtvistede lejemål, finder jeg, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje for det omtvistede lejemål ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Jeg har herved lagt vægt på, at de 8 besigtigede sammenligningslejemål alle er beliggende i samme ejendom ejet af samme ejer, hvorfor der ikke er fornødent grundlag for at foretage en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder, jf. leje-lovens § 42, stk. 2. Derudover er størstedelen af de fremlagte sammenlignings-lejemål betydeligt mindre end det omtvistede lejemål og moderniseret flere år senere end det omtvistede lejemål.

Endvidere kan der ikke lægges vægt på de påberåbte sammenligningslejemål, hvor den angivne leje er fastsat efter skæringstidspunktet den 1. september 2021, jf. TBB 2024.485 Ø.

Jeg finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastsætte en højere leje end 133.900 kr. p.a., svarende til 1.300 kr. pr. m2, som bestemt af Ankenævnet.

Konklusion Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Boligretten tager herefter sagsøgerens principale påstand til følge.

Sagsøgeren frifindes for sagsøgtes selvstændige påstande.

Sagsomkostninger Det er oplyst, at sagsøgeren har afholdt omkostninger med 2.800 kr. til trans-port i forbindelse med besigtigelser af sammenligningslejemål under hoved-forhandlingen. Efter udfaldet af sagen skal sagsøgte endeligt afholde udgif-terne hertil.

10

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 25.000 kr. inkl. moms og af udgifter til transport med 2.800 kr., i alt 27.800 kr. Forstædernes Ejendomsaktieselskab er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Lejer tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hejrevej 42, 3. tv., 2400 København NV per 1. september 2021 udgør kr. 149.681,54 ekskl. forbrug årligt.

Forstædernes Ejendomsaktieselskab frifindes for Lejers selvstændige påstande.

Lejer skal til Forstædernes Ejendomsaktieselskab betale sagsomkostninger med 27.800 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 16-05-2025 kl. 13:11 Modtagere: Sagsøger Forstædernes Ejendomsaktieselskab, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Boligdommer 1, Boligdommer 2, Lejer, Advokat (H) Henrik Palmkvist