BR — Byretterne
BS-63976/2024-FRB
OL-2026-BYR-00124
.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 180.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }
RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM
afsagt den 5. maj 2026
Sag BS-63976/2024-FRB
Udlejer 1 og Udlejer 2 og Udlejer 3 og Udlejer 4 og Udlejer 5 (advokat Michael Holsting for alle)
mod
Lejer (advokat Henrik Palmkvist)
Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 23. december 2024.
Sagen er en indbringelse af Huslejenævnets afgørelse af 4. december 2024 og drejer sig om fastsættelse af huslejens størrelse i lejemålet beliggende Sankt Thomas Allé 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C.
2
Sagsøgerne, Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4
Udlejer 4 og Udlejer 5, har som udlejere nedlagt påstand om, at Lejer
Lejer skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Sankt Thomas Alle 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C med virkning fra den 1. januar 2023 udgør 273.312 kr. årligt ekskl. aconto varme.
Sagsøgte, Lejer, har som lejer nedlagt påstand om frifindelse.
Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Parterne indgik med virkning fra den 1. oktober 2020 lejeaftale vedrørende det omtvistede lejemål beliggende Sankt Thomas Allé 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C. Af lejekontrakten og tillæg til lejekontraktens § 11 fremgår bl.a., at lejemålet har et areal på 160 m2 fordelt på 5 værelser, at den årlige leje udgør 262.800 kr. svarende til en årlig leje på 1.642,50 kr. pr. m2 , at huslejen er inkl. varme og vand, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren, og at huslejen kan
nettoprisindekseres. Af udstyr er omfattet komfur, køleskab, fryser, opvaske
maskine, vaskemaskine, tørretumbler og emhætte. Ejendommen har elevator. Lejemålet er gennemgribende istandsat og lejet ud. Herudover fremgår særligt, at der til lejemålet er knyttet en udvidet fremlejeret for udlejeren for en fem-årig periode frem til den 30. september 2025.
Lejeren benyttede den udvidede fremlejeret for en fem-årig periode fra lejemå lets indgåelse den 1. oktober 2020 og frem til den 30. september 2025. Det er un der hovedforhandlingen oplyst, at de oprindelige fremlejetagere fortsat bebor lejemålet.
Parterne er enige om, at lejemålet blev gennemgribende renoveret i 2013.
Lejen blev reguleret pr. 1. januar 2023 til en årlig leje på 273.312 kr. svarende til 1.708,20 kr. pr. m2 .
Lejeren anmodede herefter den 24. februar 2023 Frederiksberg Huslejenævn om at tage stilling til lejens størrelse.
Af Huslejenævnets afgørelse af 4. december 2024 fremgår blandt andet:
”Vedr.: Sankt Thomas Alle 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C
3
Lejer, Lejer, har ved mail af 24. februar 2023 anmodet hus lejenævnet om at afgøre, om udlejerne, Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 v/DLA Piper Denmark Advokatpartnerselskab, opkræver højere leje end tilladt efter lejelovgivnin gen.
Afgørelse
- Den på indbringelsestidspunktet gældende leje nedsættes fra 273.312 kr. årligt til 260.000 kr. årligt, svarende til 1.625 kr. pr. m2, idet nævnet finder, at lejen overstiger det lejedes værdi. Regulering af det for meget betalte leje skal ske med virkning fra seneste lejeregulering den 1. januar 2023. (Dis sens)
Den godkendte leje er fastsat eksklusive varme, men inklusive vand samt indvendig vedligeholdelse.
…
Besigtigelse af lejemålet
Ved besigtigelse konstateredes følgende vedrørende lejemålet.
Indgang til lejemålet er via opgang med porttelefon og toløbstrappe med li noleumsbelægning og med elevator. Der er fællesarealer og ejendommen har fjernvarme.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er en 4-værelseslejlighed bestående af: 2 stuer, 2 værelser, åbent køkken-alrum, badeværelse, gæstetoilet og entré.
Generelt:
Lejemålet fremstår generelt i nyere stand. Der er synlige fugtskader på væg og loft i stuekarnap. Vægge er filtede, og lofter er hvidmalede, oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister. Gulve er afhøvlede og lake rede bræddegulve, og døre er hvidmalede fyldningsdøre. Vinduer mod ga den er de oprindelige trævinduer med enkelt glas samt forsatsvinduer. Vin duer mod gården er trævinduer med termoruder, der er dateret år 2009. Der er nyere stikkontakter og elmåler.
Det kunne på besigtigelsen konstateres, at der er synlige fugtskader med større plamager af skimmelsporer på væg og loft i karnap i stue.
4
…
Køkken:
Areal: cirka 18 m².
Køkkenet er et U-formet elementkøkken, der er opsat i år 2013, og som be står af 7 overskabe med spots og 8 underskabe. Over komfur er der monte ret stænkplade. Bordpladen er en massiv ahorntræsbordplade. Køkkenet fremstår med følgende hårde hvidevarer: Electrolux komfur og induktions kogeplade, Gram emhætte med aftræk til det fri og Bosch opvaskemaskine.
Gulv er lakeret parketgulv. Vægge er hvidmalede, og loft er hvidmalet. Der er aftræk til emhætte, og varmekilden er radiator.
Badeværelse:
Areal: cirka 4,5 m².
Badeværelset er senest indrettet i år 2013, og har bruseniche med glasvæg, håndbruser med termostatbatteri, toilet med dobbeltskyl, håndklædevar mer, vaskeskab med håndvask og blandingsbatteri og vaskesøjle med Miele vaskemaskine og tørretumbler.
Gulv er gulvfliser på 20 cm x 10 cm med 2 gulvafløb. Vægge er hvidmalede, og loft er forsænket pladeloft med spotlys. Der er aftræk i loft med meka nisk udsugning, og varmekilden er gulvvarme.
Gæstetoilet:
Areal: cirka 2,2 m².
Gæstetoilettet er senest indrettet i år 2013, og har toilet med dobbeltskyl og vaskeskab med håndvask og blandingsbatteri.
Gulv er gulvfliser på 20 cm x 10 cm med 1 gulvafløb. Vægge er hvidmalede, og loft er forsænket pladeloft med spotlys. Der er aftræk i loft med meka nisk udsugning, og varmekilden er gulvvarme.
Huslejenævnets bemærkninger
5
Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i lejelovens § 38, hvorefter huslejenævnet afgør, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt.
Nævnet konstaterer indledningsvist, at de formelle betingelser i hhv. leje lovens §§ 19, stk. 5, 19, stk. 6, 21 stk. 1 og 21, stk. 1, 5. pkt. er overholdt.
Beløbsgrænserne i lejelovens § 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligregulerings lovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i år 2013 enten 2.145 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 245.370 kr. Lejemålet skal ved 160 m2 være forbedret for et beløb på minimum 245.370 kr.
Nævnet vurderer på baggrund af det i sagen fremlagte materiale, at den samlede forbedringsandel væsentligt overstiger beløbsgrænserne.
Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i år 2013 blev gennemgri bende moderniseret i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligregu leringslovens § 5, stk. 2).
Der er således tale om forbedringer, der blev gen nemført inden for en periode på 2 år, og som væsentligt har forøget det leje des værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lejelovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).
Lejen kan derfor fastsættes, ef ter lejelovens § 19, stk. 2, til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).
Ved tidspunktet for sagens indbringelse udgør lejen 273.312 kr. årligt ekskl. varme, men inkl. vandforbrug og indvendig vedligeholdelse, svarende til 1.708 kr. pr. m².
Nævnets forperson finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi, og beslutter derfor at nedsætte den årlige leje til 260.000 kr., svarende til 1.625 kr. pr. m2.
Det bemærkes, at huslejenævnet ved fastsættelse af lejen ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, da nævnsmedlemmerne har taget ud gangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.
…
Dissens
Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening
6
Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening finder ligeledes, at den på indbringelsestidspunktet gældende leje overstiger det lejedes værdi og stemmer for skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje til 224.000 kr., sva rende til 1.400 kr. pr. m2 årligt.
Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening
Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening finder ikke, at den på indbringelsestidspunktet gældende leje overstiger det lejedes værdi og stemmer således for at godkende lejen.
…”
Boligretten har foretaget besigtigelse af det omtvistede lejemål og i alt 12 sam menligningslejemål.
Af de besigtigede sammenligningslejemål har sagsøgerne fremlagt tre prøvede lejemål (med angivelse af oplyst areal og kvadratmeterleje):
- Lykkesholms Alle 3C, 4.th., 1902 Frb. C 77 m21.829,00 kr. - Prinsesse Maries Allé 9, 4.tv., 1908 Frb. C 110 m21.725,00 kr. - Vodroffslund 5, st.tv, 1914 Frb. C 108 m21.675,00 kr. samt fem lejemål, der ikke er prøvede, og som alle er beliggende i den samme ejendom som det omtvistede lejemål og udlejes af sagsøgerne (med angivelse af oplyst areal og kvadratmeterleje):
- Sankt Thomas Allé 4, 1.th., 1824 Frb. C 114 m21.778,95 kr. - Sankt Thomas Allé 4, 2.th., 1824 Frb. C 114 m21.850,00 kr. - Sankt Thomas Allé 4, 2.tv., 1824 Frb. C 107 m21.783,18 kr. - Sankt Thomas Allé 4, 3.th., 1824 Frb. C 114 m21.960,00 kr. - Sankt Thomas Allé 4, st.tv., 1824 Frb. C 80 m21.856,00 kr. Sagsøgte har fremlagt fire besigtigede og prøvede sammenligningslejemål (med angivelse af oplyst areal og kvadratmeterleje):
- Prinsesse Maries Allé 9,2.th., 1908 Frb. C 128 m2 1.450,00 kr. - Peter Bangs Vej 135, 3.th., 2000 Frb. 67 m2 1.600,00 kr.
- Peter Bangs Vej 119, st.th, 2000 Frb. 67 m21.600,00 kr. - Vodroffsvej 41, 4.th., 1900 Frb. C 113 m2 1.651,00 kr. Afikke-besigtigedesammenligningslejemål har sagsøgerne fremlagt to lejemål, som begge er prøvede (med angivelse af oplyst areal og kvadratmeterleje):
7
- Hostrups Have 20,5v., 1954 Frb. C 79 m21.928,00 kr. - Vodroffsvej 37, 1900 Frb. C144 m21.877,88 kr.
mens sagsøgte har fremlagt i alt 90 prøvede, men ikke-besigtigede sammenlig
ningslejemål.
Parterne er enige om, at de faktiske oplysninger i de af parterne fremlagte støt
tebilag vedrørende det omtvistede lejemål og parternes sammenligningslejemål er retvisende, og at disse faktiske oplysninger kan lægges til grund ved sagens afgørelse.
Parternes synspunkter
Sagsøgerne, Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4
Udlejer 4 og Udlejer 5, har i sit påstandsdokument af 24. februar 2025
anført følgende til støtte for sin påstand:
”2 SAMMENFATTENDE SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER
1. Tvisten mellem parterne består i, om den af Sagsøger opkrævede leje på kr. 273.312,00 årligt pr. 1. januar 2023 overstiger det lejedes værdi, jf. leje lovens § 19, stk. 2.
2. Sagsøgte har som lejer indgået lejeaftale om lejemålet Sankt Thomas Allé 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C med tidligere ejer af lejemålet Ejendomskon
toret v/ I.E. Jørgensen. Lejemålet blev overdraget til Sagsøger ved genera
tionsskifte ved endeligt skøde af 26. januar 2021.
Lejeforholdet med Sagsøgte fortsatte herefter uden ændringer i kraft af princippet om universalsuccession. Lejekontrakten er fremlagt som Bilag 1.
3. Det omtvistede lejemål er gennemgribende moderniseret og udlejet til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2. Det lejede er en 5-værelses lejlighed og består ifølge lejekontrakten (bilag 1) af 160 m2.
4. Lejen er ifølge lejekontraktens § 3 aftalt til kr. 262.800 årligt ekskl. a conto varmebidrag. Den aftalte leje svarer på ikrafttrædelsestidspunktet til kr. 1.642,50 pr. m2. Da lejer indbragte sagen udgjorde den årlige leje kr. 273.312,00, svarende til en leje på kr. 1.708,20 pr. m2. Skrivelse om den på gældende lejeforhøjelse er fremlagt som Bilag 2.
Huslejenævnet på Frederiksberg
8
5. Ved mail af 24. februar 2023 har Sagsøgte anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse. Huslejenævnet har ved afgørelse af 4. decem ber 2024 nedsat den årlige leje fra kr. 273.312,00 til kr. 260.000,00, svarende til en leje på kr. 1.625 pr. m2. Dette med virkning fra 1. januar 2023. Husleje nævnets afgørelse er fremlagt som Bilag 3.
6. Det fremgår af afgørelsen (bilag 3), at:
Nævnet konstaterer indledningsvist, at de formelle betingelser i hhv. lejelovens §§ 19, stk. 5, 19, stk. 6, 21 stk. 1 og 21, stk. 1, 5. pkt. er over holdt.
Beløbsgrænserne i lejelovens § 19, stk. 2, 2. pkt. (tidligere boligregule ringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.) var i år 2013 enten 2.145 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 245.370 kr. Lejemålet skal ved 160 m2 være for bedret for et beløb på minimum 245.370 kr.
Nævnet vurderer på baggrund af det i sagen fremlagte materiale, at den samlede forbedringsandel væsentligt overstiger beløbsgræn serne.
Nævnet finder det dokumenteret, at lejemålet i år 2013 blev gennem gribende moderniseret i henhold til lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2).
Der er således tale om forbedrin ger, der blev gennemført inden for en periode på 2 år, og som væ sentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 127 (tidligere lejelovens § 58), og hvor forbedringsudgiften overstiger beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslo vens § 5, stk. 2).
Lejen kan derfor fastsættes, efter lejelovens § 19, stk. 2, til et beløb, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2 og 4 (tidligere lejelovens § 47, stk. 2).
7. Betingelserne for udlejning i henhold til lejelovens § 19, stk. 2, er således utvivlsomt opfyldt.
8. Det fremgår derudover af huslejenævnets afgørelse, at beslutningen om at nedsætte lejen er truffet ved dissens. Dette på baggrund af at lejers re præsentant indstillede til en leje svarende til 1.400 pr. m2, mens udlejers re præsentant indstillede til at godkende den allerede aftalte leje.
Sammenligningslejemål
9
9. Det fremgår af huslejenævnets afgørelse (bilag 3), at huslejenævnet ikke har foretaget en sammenligning med konkrete sammenligningslejemål, som der kræves efter lejelovens § 42, stk. 2. Det fremgår eksplicit af afgørelsen, at lejen er skønsmæssigt fastsat ud fra nævnsmedlemmers generelle kend skab.
10. Ved fastsættelsen af det lejedes værdi efter lejeloven § 42, stk. 2, skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret/området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Sagsøgers sammenligningslejemål
11. Som dokumentation for, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, frem lægges følgende sammenligningslejemål:
• Bilag 4: Landsretsdom om Lykkesholms Allé 3C, 4. th., 1902 Frederiks berg C – 1.829,42 kr. pr. m2/v 77m2. Lejekontrakt er fremlagt som Bilag 9.
• Bilag 5: Huslejenævnsafgørelse om Hostrups Have 20, 5. tv., 1954 Frede riksberg C – 1.792 kr. pr. m2/v 79 m2.
• Bilag 6: Huslejenævnsafgørelse om Prinsesse Maries Allé 9, 4. tv., 1908 Frederiksberg C – kr. 1.725 pr. m2/v 110 m2. Lejekontrakt er fremlagt som Bilag 10.
• Bilag 7: Huslejenævnsafgørelse om Vodroffslund 5, st. tv., 1914 Frederiks berg C – 1.675 kr. pr. m2/v 107,8 m2.
• Bilag 8: Huslejenævnsafgørelse om Vodroffsvej 37, 1900 Frederiksberg C – 1.641 kr. pr. m2/v 144 m2.
• Bilag 11: Lejekontrakt og tilhørende kontokort for Sankt Thomas Allé 4, 1. th., 1824 Frederiksberg C – kr. 1.779 pr. m2/v 114 m2.
• Bilag 12: Lejekontrakt og tilhørende kontokort for Sankt Thomas Allé 4, 2. th., 1824 Frederiksberg C – kr. 1.850 pr. m2/v 114 m2.
• Bilag 13: Lejekontrakt og tilhørende kontokort for Sankt Thomas Allé 4, 2. tv., 1824 Frederiksberg C – kr. 1.783 pr. m2/ v 107 m2.
• Bilag 14: Lejekontrakt og tilhørende kontokort for Sankt Thomas Allé 4, 3. th., 1824 Frederiksberg C – kr. 1.960 pr. m2/ v 114 m2.
10
• Bilag 15: Lejekontrakt og tilhørende kontokort for Sankt Thomas Allé 4, st. tv., 1824 Frederiksberg C – kr. 1.856 pr. m2.
12. Efter lejelovens § 19, stk. 2, kan lejemål som det omtvistede, der er gen nemgribende forbedret og indgået efter den 1. juli 2020, udlejes til en leje, der ikke overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 42, stk. 2. Husleje nævnet har ikke foretaget en sådan sammenligning, og der er således ikke belæg for at nedsætte den aftalte leje.
13. Det gøres således gældende, at sagsøger med de fremlagte sammenlig ningslejemål har løftet sin bevisbyrde for, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2., og det gøres såle des gældende, at lejen for det omtvistede lejemål pr. 1. januar 2023 udgør kr. 273.312,00 årligt ekskl. aconto varme.
Sagsøgtes sammenligningslejemål
14. Overordnet bemærkes følgende om Sagsøgtes sammenligningslejemål:
15.For det første mangler der en fornøden tidsmæssig sammenhæng mellem hovedparten af sammenligningslejemålene og skæringstidspunktet i nær værende sag. En betydelig del af materialet vedrører lejemål, hvor lejen er fastsat helt tilbage i perioden 2011–2015, og i øvrigt i vidt omfang før 2020. Sådanne lejemål kan ikke uden videre anvendes til at belyse markedsfor holdene pr. 1. januar 2023.
16.For det andet er en stor del af lejemålene vurderet efter et andet retligt grundlag end det, der gælder i nærværende sag. Prøvede lejemål for lejefor hold indgået forud for 1. juli 2020 er undergivet et andet regelsæt, og den godkendte leje i sådanne sager kan ikke tages som udtryk for det lejedes værdi. Hertil kommer, at den godkendte leje i disse afgørelser kan ligge op til 10–15 % over den faktiske lejeværdi som følge af væsentlighedskriteriet, hvilket yderligere reducerer bevisværdien.
17.For det tredje er materialet præget af en gennemgående mangel på fakti ske oplysninger, der er afgørende for sammenligneligheden. En række leje mål er anonymiserede med hensyn til adresse og lejer, hvilket umuliggør enhver efterprøvelse af beliggenhed, ejendomstype, standard og øvrige re levante forhold. Retten og Sagsøger kan dermed ikke vurdere, om der over hovedet er tale om sammenlignelige lejemål.
18.For det fjerde omfatter flere af lejemålene leje inkl. møblement, uden at møblementets art, omfang eller værdi er specificeret. Uden en sådan opde ling er det uholdbart at sammenligne lejen med et lejemål uden møblement.
11
19.For det femte er det i en række tilfælde uoplyst, om lejemålene fortsat be står, og om de pågældende lejere fortsat bebor lejemålene. Det er ligeledes uoplyst, om og hvordan lejen er blevet reguleret siden den oprindelige fast sættelse, herunder i medfør af aftalte trappelejeklausuler eller NPI-regule ring. Uden disse oplysninger kan lejemålene ikke tillægges nogen væsentlig bevismæssig betydning.
20.For det sjette har sagsøgte ikke dokumenteret, om de fremlagte afgørelser - i vidt omfang huslejenævnsafgørelser - er endelige. Det er således uoplyst, om afgørelserne er indbragt for Boligretten eller senere prøvet ved Lands retten, og om lejen eventuelt er ændret ved efterfølgende domstolsprøvelse. Allerede af denne grund er det uklart, hvilket bevismæssigt indhold afgø relserne overhovedet kan tillægges.
Ad. Sagsøgtes sammenligningslejemål fra 2011 – 2015
21. Dette afsnit vedrører Sagsøgtes bilag B, C, D, G, H, I, L, Æ, Ø, AC, BX og BY.
22. En betydelig del af de fremlagte sammenligningslejemål vedrører leje mål, hvor lejen er fastsat i perioden 2011–2015. Disse lejemål ligger således 8 - 12 år forud for skæringstidspunktet i nærværende sag og er allerede af den grund åbenbart uegnede som sammenligningsgrundlag.
23. Lejen for et lejemål efter det lejedes værdi udgør ikke en statisk stør relse. Det forhold, at et lejemål kunne anses for markedsmæssigt i 2011- 2015, siger intet om det lejedes værdi pr. 1. januar 2023. De pågældende le jemål er derfor uden selvstændig relevans.
24. Såfremt retten - uanset det anførte - måtte finde, at sammenligningsleje mål fra perioden 2011- 2015 principielt kan inddrages, er det en forudsæt ning, at lejen fremskrives til skæringstidspunktet den 1. januar 2023. Dette gælder navnlig i de tilfælde, hvor der i de pågældende lejekontrakter er af talt fremtidige reguleringer i form af trappelejeklausuler eller NPI-regule ring, hvilket ifølge det fremlagte materiale er tilfældet i langt størstedelen af lejemålene.
25. Uden en sådan fremskrivning sammenlignes lejeniveauer fra vidt for skellige markedsperioder, hvilket er metodisk uholdbart. En korrekt frem skrivning vil i flere tilfælde føre til et lejeniveau, der ligger meget tæt på – eller svarer til – den leje, som sagsøger gør gældende i nærværende sag.
12
26. Det er endvidere en gennemgående mangel ved sammenligningslejemå lene fra perioden 2011- 2015, at adresserne er anonymiserede. Hverken ret ten eller sagsøger har dermed mulighed for at vurdere lejemålenes belig genhed, ejendomstype, størrelse, stand eller øvrige forhold af betydning for sammenligneligheden.
27. Også lejerne er anonymiserede, hvilket umuliggør enhver efterprøvelse af, om lejemålene fortsat består, og om lejen i praksis har været fastholdt. Disse oplysninger er grundlæggende, hvis lejemålene overhovedet skal kunne tillægges bevismæssig betydning.
28. Flere af sammenligningslejemålene fra perioden omfatter leje fastsat inkl. møblement, uden at møblementets art, omfang eller værdi er oplyst. Det er således uoplyst, om der er tale om beskedent standardinventar eller møblement af væsentlig økonomisk værdi. Uden en sådan opdeling kan lejen ikke sammenlignes med et lejemål uden møblement.
29. Hertil kommer, at flere af de fremlagte lejemål er prøvede lejemål, hvor lejen er fastsat ved huslejenævnsafgørelse for lejeforhold indgået forud for 1. juli 2020. Som anført ovenfor er sådanne afgørelser truffet efter et andet retligt grundlag end det, der gælder i nærværende sag, og den godkendte leje kan ikke tages som udtryk for det lejedes værdi. Bevisværdien er derfor ikkeeksisterende og maksimalt yderst begrænset.
30. Samlet set kan sammenligningslejemålene fra perioden 2011-2015 på grund af deres alder, manglende fremskrivning, anonymisering og retlige kontekst ikke anvendes som et pålideligt sammenligningsgrundlag ved fastlæggelsen af det lejedes værdi pr. 1. januar 2023.
Ad. Sagsøgtes sammenligningslejemål fra 2016 – 2020
31. Dette afsnit vedrører Sagsøgtes bilag A, E, F, M, N, O, Q, S, T, U, V, W, X, Y, Å, AB, AD, AE, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AV, AW, AX, AZ, AÆ, AØ, BA, BB, BD, BE, BF, BG, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BT, BU, BV, BW, BZ, BÆ, BØ, BÅ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG og CH.
32. Sammenligningslejemålene fra perioden 2015–2020 lider i vidt omfang af de samme grundlæggende mangler som de ovenfor nævnte ældre leje mål og kan af samme grunde ikke tillægges væsentlig bevismæssig betyd ning, hvis nogen overhovedet.
33. Også disse lejemål ligger langt forud for skæringstidspunktet og afspej ler ikke markedsforholdene pr. 1. januar 2023, navnlig når der ikke er fore
13
taget nogen fremskrivning af lejeniveauet. I langt størstedelen af lejemålene er der aftalt NPI-regulering, som jo skal indregnes i fremskrivningen for at få et retvisende billede af lejeniveauet for de pågældende sammenlignings lejemål.
34. En betydelig del af lejemålene fra denne periode er ligeledes prøvede le jemål for lejeforhold indgået før 1. juli 2020 og dermed vurderet efter et an det retligt grundlag. Den fastsatte leje kan derfor ikke uden videre anven des som udtryk for det lejedes værdi.
35. Flere af lejemålene er fortsat anonymiserede med hensyn til adresse og lejer, hvilket også for denne periode gør det umuligt at vurdere sammenlig neligheden med det omtvistede lejemål.
36. Det er endvidere uoplyst, om lejemålene fortsat består, og om lejen eventuelt er reguleret siden den oprindelige fastsættelse. Disse forhold er afgørende, hvis lejemålene overhovedet skal kunne tillægges nogen bevis mæssig betydning.
37. Også blandt lejemålene fra perioden 2015-2020 forekommer leje fastsat inkl. møblement uden nærmere specifikation af møblementet.
Ad. Sagsøgtes sammenligningslejemål fra 2021 – 2023
38. Dette afsnit vedrører Sagsøgtes bilag J, K, P, R, Z, AA, AF, AN, AU, AY, AÅ, BC, BH, BI, BJ, BK, BR, BS, CI og CJ.
39. De fremlagte sammenligningslejemål fra perioden 2021–2023 viser et le jeniveau på op til 1.700 kr. pr. m² årligt, altså en forskel på beskedne 8 kr. pr. m² i forhold til det omtvistede lejemål. Allerede dette illustrerer, at leje niveauet i nyere afgørelser ligger markant højere end i de ældre sammenlig ningslejemål, som lejer i øvrigt har fremlagt. Materialet dokumenterer såle des snarere en generel stigning i lejeniveauet frem mod skæringstidspunk tet end et grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje i nærværende sag.
40. Det bemærkes i den forbindelse, at flere af de nyere sammenligningsle jemål ligger på eller over det niveau, som lejer gør gældende som korrekt leje for det omtvistede lejemål pr. 1. januar 2023. Dette svækker lejers syns punkt og understøtter, at den aftalte leje i nærværende sag, ligger inden for det markedsmæssige niveau.
41. I det omtvistede lejemål påhviler den indvendige vedligeholdelsespligt udlejer. Dette er et forhold, som efter fast praksis har betydning for lejens størrelse. I de fremlagte sammenligningslejemål fra perioden 2021–2023 fo
14
religger der imidlertid ingen oplysninger om, hvorvidt den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejer eller udlejer. Uden disse oplysninger kan lejemålene ikke anses for sammenlignelige.
42. Også blandt sammenligningslejemålene fra denne periode forekommer leje fastsat inkl. møblement. Som anført ovenfor er der ikke redegjort for møblementets art, omfang eller værdi, og lejen kan derfor ikke uden videre sammenlignes med et lejemål uden møblement. Dette gælder uanset, at af gørelserne tidsmæssigt ligger tættere på skæringstidspunktet.
43. Det er endvidere uoplyst, om de fremlagte afgørelser fra perioden 2021– 2023 er endelige, eller om de er indbragt for boligretten eller senere prøvet ved landsretten. Der foreligger heller ingen oplysninger om, hvorvidt lejen efterfølgende er ændret. Også af denne grund er det uklart, hvilket bevis mæssigt indhold afgørelserne kan tillægges.
44. Samlet set kan sammenligningslejemålene fra perioden 2021–2023 ikke føre til, at den aftalte leje i nærværende sag tilsidesættes. Materialet viser tværtimod et stigende lejeniveau frem mod skæringstidspunktet, samtidig med at væsentlige forskelle i vedligeholdelsespligt, møblering og oplys ningsniveau udelukker en reel sammenligning.
Sammenfattende
45. Det gøres herefter gældende, at Sagsøger med de fremlagte sammenlig ningslejemål har løftet sin bevisbyrde for, at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42, stk. 2., og det gøres såle des gældende, at lejen for det omtvistede lejemål pr. 1. januar 2023 udgør kr. 273.312,00 årligt ekskl. aconto varme.”
Sagsøgte, Lejer, har i sit påstandsdokument af 2. februar 2026
anført følgende til støtte for sin påstand:
”ANBRINGENDER:
Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejede værdi, hvorfor lejen skal nedsættes således som fastslået af Huslejenævnet.
Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, påhviler sagsøger, jf. lejelovens § 20, stk. 1, in fine. Denne bevisbyrde er på det foreliggende grundlag ikke løftet.
Det gøres gældende, at skæringstidspunktet for lejefastsættelsen i nærvæ rende sag var den 1. januar 2023, hvorfor afgørelser, hvor lejefastsættelsen
15
sker flere år senere, i udgangspunktet ikke kan indgå i bevisgrundlaget. Dette udtalte Østre Landsret senest i sag BS-26385/2022-OLR, refereret i TBB2024.485Ø, hvor Landsretten udtalte følgende:
”Sammenligningen af lejen skal ske med den leje, der var i sammenlignings -lejemål på skæringstidspunktet den 1. december 2018. Landsretten finder herefter, at de påberåbte sammenligningslejemål, hvor den angivne leje er fastsat i 2019 eller senere, ikke kan tillægges vægt.”
Herudover gøres det gældende, at der foreligger et tilstrækkeligt antal prø vede sammenligningslejemål, hvorfor Boligretten ved vurderingen af lejeni veauet helt skal se bort fra ikke-prøvede sammenligningslejemål, jf. TBB 2021.1207 Ø, TBB 2022.076 Ø og TBB 2022.978 Ø.
Det gøres desuden gældende, at et retsforlig om lejens størrelse eller sager, hvor lejeren har taget bekræftende til genmæle over for udlejers påstand, ikke anses som prøvede lejemål, medmindre der er er indgået forlig på domsvilkår, jf. f.eks. TBB 2022.978 Ø. For sådanne lejemål, hvor der er ind gået forlig om lejen, gælder endvidere, at det retmæssige prøvede lejeni veau følger af afgørelsen fra den instans, som senest har fastsat lejens stør relse.
Det gøres endvidere gældende, at lejemål, hvor en afgørelse om lejefastsæt telse er indbragt for en højere instans, må anses for at have været genstand for særskilt prøvelse, selv om afgørelsen ikke er endelig, jf. TBB 2021.1207 Ø.
Det gøres således gældende, at det ikke har betydning for de fremlagte prø vede afgørelser, om afgørelsen efterfølgende er indbragt og verserende for en højere instans, da sammenligningslejemålet utvivlsomt fortsat har været genstand for særskilt prøvelse.
Det bemærkes, at det er sagsøger, der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Det forhold, at sagsøger måtte kunne bevise, at der findes lejemål i området eller kvarteret, hvor der beta les en højere leje, beviser ikke, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. For at løfte bevisbyrden må det kunne lægges til grund, at der er tale om en afvigelse, når man ser på lejeniveauet generelt for området eller kvarteret. Dette er ikke tilfældet, og sagsøger kan i sagens natur ikke doku mentere, at det skulle forholde sig sådan.
Det gøres gældende, at det forhold, at det omtvistede lejemål er tidsbegræn set, er af væsentlig betydning ved vurderingen af lejens størrelse. Det be mærkes, at en tidsbegrænsning for lejer medfører en væsentlig usikkerhed
16
og begrænsning i rådigheden over lejemålet, hvilket samlet set udgør et byrdefuldt lejevilkår, som har en markant negativ indvirkning på lejens størrelse.
I det omfang sagsøger har fremlagt sammenligningslejemål, hvor lejeafta lerne er tidsubegrænsede, uden at tage højde for denne forskel, må disse le jeforhold anses for ikke sammenlignelige med det omtvistede lejeforhold og kan derfor ikke danne grundlag for en retvisende vurdering af det lejedes værdi.
Det gøres også gældende, at sagsøger ikke kan løfte bevisbyrden for størrel sen af det lejedes værdi udelukkende ved at fremlægge sammenligningsle jemål, som er beliggende i sagsøgers egne ejendomme. …”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Sagen angår fastsættelse af huslejens størrelse for lejemålet beliggende Sankt Thomas Allé 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C.
Lejemålet udgør 160 m2 fordelt på 5 værelser. Lejekontrakten blev indgået pr. 1. oktober 2020, hvor den årlige leje blev aftalt til 262.800 kr. svarende til 1.642,50 kr. pr. m2 i årlig leje. Lejen blev efterfølgende reguleret pr. 1. januar 2023, hvil ken dato udgør skæringsdatoen, til en årlig leje på 273.312 kr. svarende til 1.708,20 kr. pr. m2 i årlig leje.
Parterne er enige om, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2013, og at lejen dermed ikke kan fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2 (dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2), jf. § 42, stk. 2 (dagældende lejelovs § 47, stk. 2) og stk. 3.
I forbindelse med hovedforhandlingen har boligretten besigtiget det omtvistede lejemål samt i alt 12 sammenligningslejemål. Af de besigtigede sammenlig ningslejemål er syv af lejemålene prøvede lejemål. De resterende fem besigti gede, men uprøvede, sammenligningslejemål er alle beliggende i samme ejen dom som det omtvistede lejemål og udlejes af sagsøgerne.
Herudover har sagsøgerne fremlagt to prøvede sammenligningslejemål, som ikke blev besigtiget, mens sagsøgte har fremlagt i alt 90 prøvede sammenlig ningslejemål, som ej heller blev besigtiget.
17
Om anvendelse af sammenligningslejemål fremgår af lejelovens § 42, stk. 2, at der ved fastsættelse af lejen skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslej lighed med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligehol delsestilstand. Af bevisvægtningsreglen i lejelovens § 47, stk. 3, følger videre, at det ved sammenligningen af lejemål i medfør af stk. 2 tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.
Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke overstiger det lejedes værdi, påhviler udlejeren, jf. lejelovens § 20, stk. 1, sidste pkt.
Boligretten bemærker, at det omtvistede lejemål blev indgået tidsbegrænset for en fem-årig periode med udløb den 30. september 2025 og med en udvidet fremlejeret. Der er tale om en relativt lang tidsbegrænsning på fem år, ligesom der blev aftalt en udvidet fremlejeret for lejeren. De oprindelige fremlejetagere bor fortsat i lejemålet.
Boligretten bemærker endvidere, at det omtvistede lejemål er beliggende i en herskabelig ejendom i et roligt og særdeles attraktivt område af Frederiksberg. Lejemålet er med sine 160 m2 det største af de besigtigede lejemål.
Yderligere bemærker boligretten, at det omtvistede lejemål er beliggende i en ejendom med elevator. Af de besigtigede lejemål er alene lejemålet Vodroff slund 5, st.tv. beliggende i en ejendom – hvilken ejendom er væsentligt nyere end de øvrige besigtigede ejendomme – med elevator.
Endelig bemærker boligretten, at det omtvistede lejemål ikke har altan. Af de besigtigede sammenligningslejemål havde Vodroffslund 5, st. tv., Peter Bangs Vej 119, st. th., Peter Bangs Vej 135, 3. th. en altan, mens Vodroffsvej 41., 4. th. havde to altaner. De øvrige besigtigede sammenligningslejemål havde ikke al tan.
Hertil bemærker boligretten sammenfattende, at en lejligheds samlede areal kan have betydning for kvadratmeterlejens størrelse, ligesom forhold som beliggen hed, tidsbegrænsning, elevator og altan har betydning ved fastsættelse af husle jens størrelse i henholdsvis opadgående og nedadgående retning.
For så vidt angår de besigtigede, prøvede lejemål finder boligrettens flertal – Boligdommer 1 og Dommer – at sammenligningslejemålene beliggende Peter Bangs Vej 119, st. th. og Peter Bangs Vej 135, 3. th. begge ligger betydeligt længere ude og i et mindre attraktivt område af Frederiksberg end det omtvistede lejemål, hvorfor de alene kan tillægges begrænset bevisværdi.
18
Flertallet finder i øvrigt, at der har været fremlagt et passende antal sammenlig ningslejemål, hvor lejens størrelse har været genstand for særskilt prøvelse, og som tillige er besigtiget af boligretten under nærværende sag, hvorfor de øvrige fremlagte prøvede, men ikke besigtigede, sammenligningslejemål alene tillæg ges begrænset bevismæssig vægt.
Herefter, og efter en samlet vurdering af oplysningerne i sagen, finder boligret tens flertal, at sagsøgerne har løftet sin bevisbyrde for, at den pr. 1. januar 2023 regulerede leje ikke overstiger det lejedes værdi, hvorfor den årlige leje for det omtvistede lejemål skal fastsættes i overensstemmelse med sagsøgernes på stand.
Boligrettens mindretal – Boligdommer 2 – finder, at de to sammenligningsleje mål beliggende Peter Bangs Vej 119, st. th. og Peter Bangs Vej 135, 3. th. skal inddrages ved vurderingen af nærværende sag, om end med en mindre be visvægt end de øvrige besigtigede sammenligningslejemål, som er i større geo grafisk nærhed til det omtvistede lejemål.
Mindretallet finder endvidere, at de øvrige af sagsøgte fremlagte sammenlig ningslejemål, som er prøvede, men ikke besigtigede af boligretten, skal inddra ges med en vis bevisværdi, særligt for så vidt angår de lejemål, der er prøvet af landsretten.
Dette er blandt andet fastslået ved Østre Landsrets dom af 26. januar 2026 (T:BB 2026.253). I denne sag havde boligretten afvist, at ikke-besigtigede sammenlig ningslejemål kunne benyttes som sammenligningslejemål, da byretten ikke mente at kunne bedømme kvalitet og vedligeholdelsesstanden af disse lejemål.
Landsretten fandt i stedet, at ” U ApS har for landsretten fremlagt dokumenter ved -rørende et betydeligt antal sammenligningslejemål, som ikke indgik i sagen ved boligret -ten. Det fremlagte omfatter fotografier af lejemål og afgørelser om lejefastsættelse, her -under med oplysninger om besigtigelse af lejemål.
Landsretten finder, at der ikke er grundlag for at se bort fra disse sammenligningslejemål ved vurderingen af det lejedes værdi, uanset at boligretten i nærværende sag ikke har besigtiget de pågældende leje -mål.”
Når landsretten kan bedømme sammenligningslejemål uden besigtigelse, kan boligretten som underordnet instans ikke opstille et sådan krav til parterne i denne sag.
Herefter, og efter en samlet vurdering af oplysningerne i sagen, finder boligret tens mindretal, at sagsøgerne ikke har løftet sin bevisbyrde, hvorfor sagsøgtes frifindelsespåstand skal tages til følge.
Der afsiges dom efter flertallets bestemmelse.
19
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 30.000 kr. Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 er ikke momsregistrerede.
THI KENDES FOR RET:
Lejer skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet beliggende Sankt Thomas Alle 2, 3. th., 1824 Frederiksberg C med virkning fra den 1. januar 2023 udgør 273.312 kr. årligt ekskl. aconto varme.
Lejerskal inden 14 dage til Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 betale sagsomkostninger med 30.000 kr.
Sagsomkostningerne forrentes med procesrente efter rentelovens § 8 a.
Vejledning
Retten har afsagt dom i sagen.
Hvis du er utilfreds med afgørelsen, kan du som udgangspunkt anke (klage over) dommen til landsretten. Hvis du kun er utilfreds med dommens afgørelse om sagsomkostninger, kan du kære (klage over) denne del af afgørelsen til landsretten.
Ikke alle afgørelser kan ankes eller kæres Du kan kun anke dommen, hvis forskellen mellem byrettens dom og det resul tat, du ønsker at opnå i landsretten, er over 50.000 kr. Hvis forskellen er mindre, skal du have tilladelse fra Procesbevillingsnævnet for at anke.
Landsretten kan afvise at behandle en ankesag, hvis landsretten vurderer, at der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald i landsretten.
Du kan kun kære afgørelser om sagsomkostninger, hvis omkostningsbeløbet er fastsat til mere end 50.000 kr., eller hvis retten har bestemt, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger, og du kræver, at modparten skal betale mere end 50.000 kr. I andre situationer kan du kun kære omkostningsafgørelsen, hvis du får tilladelse fra Procesbevillingsnævnet.
Frister for at anke og kære Fristen for at anke er 4 uger fra dommens dato. Hvis du ikke kan anke uden en tilladelse fra Procesbevillingsnævnet, skal du indlevere en ansøgning til Proces bevillingsnævnet inden 4 uger.
Fristen for at kære omkostningsafgørelsen er2 uger fra dommens dato. Hvis du ikke kan kære afgørelsen uden tilladelse fra Procesbevillingsnævnet, skal du indlevere en ansøgning til Procesbevillingsnævnet inden2 uger fra dommens dato.
Sådan gør du, hvis du vil anke eller kære Du kan anke dommen på minretssag.dk ved at trykke på knappen ”Opret ap pel” og derefter vælge ”Anke” og følge vejledningen. Hvis du vil kære omkost ningsafgørelsen, skal du vælge ”Kære” og følge vejledningen.
Du kan læse mere på domstol.dk.
2
Hvis du ønsker at søge om tilladelse til anke eller kære, skal du indlevere en an søgning til Procesbevillingsnævnet på www.procesbevillingsnaevnet.dk eller mail til post@procesbevillingsnaevnet.dk eller post@pbn.dk. Procesbevil lingsnævnet har adresse på Store Kongensgade 1, 2. sal, 1264 København K. Du kan ikke indlevere ansøgningen på minretssag.dk.
Publiceret til portalen d. 05-05-2026 kl. 13:00 Modtagere: Sagsøgte Lejer, Sagsøger Udlejer 2, Sagsøger Udlejer 4, Sagsøger Udlejer 1, Advokat (H) Michael Holsting, Sagsøger Udlejer 3, Boligdommer 2, Sagsøger Udlejer 5, Advokat (H) Henrik Palmkvist, Boligdommer 1