BS-6892/2024-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 186.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 7. maj 2025

Sag BS-6892/2024-FRB

PFA CC Properties I ApS (advokat Katja Lykke Paludan)

mod

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 (advokat Bjarke Madsen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 8. februar 2024.

Sagen drejer sig om Sagen drejer sig om fastsættelse af lejens værdi efter lejelovens § 19, stk. 2, for et lejemål på indre Frederiksberg.

PFA CC Properties I ApS har nedlagt følgende påstand: De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål beliggende Vodroffslund 1, 2 th., 1914 Frederiksberg C per 1. april 2022 udgør kr. 228.480 ekskl. varmeforbrug årligt og per 1. januar 2023 udgør kr. 235.826,88 ekskl. varmeforbrug årligt, subsidiært et højere beløb end 214.400 kr. ekskl. varmeforbrug årligt efter rettens skøn.

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 har nedlagt påstand om, at PFA CC Properties I ApS tilpligtes at anerkende, at årslejen for lejemålet Vodroffslund 1, 2.th., 1914 Frederiksberg fastsættes til kr. 214.400,- eksklusiv aconto bidrag til varme og bidrag til beboerrepræsentation

2

og antenne, men inklusive vand, og eksklusiv indvendig vedligeholdelse, pr. 1. april 2022 og pr. 1. januar 2023.

Oplysningerne i sagen Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 flyttede ind i lejemålet, som er 134 m2, den 1. april 2022. Lejen er aftalt til 1.705,07 kr./m2. Lejemålet ophørte den 31. oktober 2023.

Med virkning fra den 28. marts 2023 blev skatter og afgifter forhøjet, således at lejen udgjorde 1.759,90 kr./m2.

Huslejenævnet nedsatte i afgørelse af 15. januar 2024 lejen til 1.600 kr./m2. Huslejenævnet oplyste, at deres bedømmelsesgrundlag var lejen pr. 1. april 2022, men huslejenævnet tog ikke desto mindre udgangspunkt i, at lejen var 1.760 kr./m2.

Boligretten har besigtiget følgende sammenligningslejemål:

Vodroffsvej 41, 4. tv., på 115 m2, hvor huslejenævnet godkendte en leje på 1.548 kr./m2 pr. 1. januar 2018.

Fuglevangsvej 10, 2. , lejlighed 21, på 75 m2, hvor huslejenævnet godkendte en leje på 1.752,69 kr./m2 pr. 26. september 2017.

Hostrups have 62, 1. th., på 95 m2., hvor Østre Landsret nedsatte lejen til 1.650 kr./m2 pr. 15. juni 2019.

Falkonér Allé 52, 2. tv., på 98 m2, hvor boligretten nedsatte lejen til 1.750 kr./m2 pr. 1. august 2020.

Beringsvej 5, 2. tv., på 110 m2, hvor huslejenævnet godkende en leje på 1.704,44 kr./m2 pr. 1. juli 2018.

Parterne har desuden dokumenteret oplysninger og fotos vedrørende følgende lejemål:

Vodroffsvej 39, 1. tv., på 151 m2, hvor huslejenævnet godkendte en leje på 1.700 kr./m2 pr. 15. oktober 2022.

Lykkesholms Allé 3C, 4. th., på 77 m2, hvor boligretten godkendte en leje på 1.829,42 kr./m2 pr. 1. oktober 2019.

Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., på 120 m2, hvor boligretten godkendte en leje på 1.834,64 kr./m2 pr. 1. oktober 2020. Dommen er indbragt for landsretten.

3

Vodroffsvej 39, 5. tv., på 126 m2, hvor boligretten godkendte en leje på 1.666,69 kr./m2 pr. 1. marts 2020.

Vodroffslund 5, st. tv., på 107,8 m2, hvor huslejenævnet godkendte en leje på 1.675 kr./m2 pr. 1. januar 2020.

Nitivej 13, st. th., på 83 m2, hvor huslejenævnet godkendte en leje på 1.650,07 kr./m2 pr. 15. juli 2020.

Vodroffsvej 41, 4. th., på 113 m2, hvor boligretten nedsatte lejen fra 1.760 kr./m2 til 1.600 kr./m2 pr. 1. januar 2023. Dommen er anket til landsretten.

Thorvaldsensvej 11, st. th., på 133 m2, hvor huslejenævnet nedsatte lejen fra 1.948 kr./m2 til 1.700 kr./m2 pr. 1. oktober 2023. Der medfølger ikke hårde hvidevarer i dette lejemål.

Parternes synspunkter PFA CC Properties I ApS har i sit påstandsdokument anført:

”… Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende at den gældende leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. leje-lovens § 42. …”

Lejer 1, Lejer 2 og Lejer 3 har i deres påstandsdokument anført:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gør sagsøgte gældende, at Den aftalte leje og den pr. 1. januar 2023 regulerede leje overstiger det lejedes værdi, at Huslejenævnets afgørelse, hvorefter lejen fastsættes til kr. 214.400,-eksklusiv aconto bidrag til varme og bidrag til beboerrepræsentation og antenne, men inklusive vand, og eksklusiv indvendig vedligeholdelse, er i overensstemmelse hermed, og at De af den sagsøgte i BS-21011/2024-FRB fremlagte sammenligningsle-jemål bekræfter dette. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det omhandlede lejemål ligger i en ældre herskabelig ejendom med høje stu-klofter i en meget attraktiv og rolig del af indre Frederiksberg ud mod en større

4

plads, hvor der er en skole og legepladser. Lejemålet har altan, men ikke eleva-tor. Vinduerne er dobbeltruder, men ikke termovinduer. Køkkenet er indrettet som spisekøkken og er tillige med bad gennemgribende moderniseret i 2011. Begge dele fremstår velholdte og funktionelle. Der er aftalt regulering af lejen efter nettoprisindekset.

Boligretten bemærker, at Huslejenævnet for Frederiksberg i sin afgørelse har anført, at lejen på skæringstidspunktet den 1. april 2022 udgjorde 1.760 kr./m2, uagtet at den efter boligrettens oplysninger udgjorde 1.705,07 kr./m2. Udgangs-punktet for boligrettens prøvelse af sagen er dette skæringstidspunkt, hvorfor boligretten ikke har taget stilling til eventuelle efterkommende lejeforhøjelser som følge af forøgede skatter og afgifter.

To voterende, Dommer og Boligdommer 2, udtaler: Vi finder de fremlagte sammenligningslejemål meget anvendelige til at belyse, hvilken leje som er gældende i området for tilsvarende beboelseslejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelses-stand.

Dette gælder både de lejligheder, som boligretten har besigtiget, og de lejligheder, hvortil parterne ikke har haft adgang til besigtigelse, og hvor der derfor er fremlagt dokumentation og fotografier.

Vi lægger til grund, at lejen for disse lejemål er varierende i prislejet mellem 1.650 kr./m2 og 1.750 kr./m2, men navnlig således at lejemål, som er godkendt tæt på skæringstidspunktet for nærværende sag, generelt ligger på omkring 1.700 kr./m2 for tilsvarende leje-mål.

Vi finder på den baggrund, at sagsøgeren har ført bevis for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

En voterende, Boligdommer 1, udtaler: Under hensyn til tidspunktet for ejendommens modernisering, boligens indret-ning og sammenholdt med de fremlagte sammenligningslejemål, finder jeg, at det lejedes værdi udgør 1.650 kr./m2.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorfor sagsøgerens påstand tages til følge.

Sagens værdi udgør forskellen i den påståede leje for en periode på 18 måneder svarende til 21.120 kr. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og ud-fald fastsat til dækning af advokatudgift med 26.250 kr. Beløbet omfatter sagsø-gerens udgifter til transport i forbindelse med hovedforhandlingen. Lejer 3 har fri proces. Statskassen betaler derfor 8.750 kr. af sagsomkostningerne, og de øvrige 17.500 kr. betales af Lejer 2 og Lejer 1. PFA CC Properties I ApS er ikke momsregistreret

5

THI KENDES FOR RET:

De sagsøgte, Lejer 3, Lejer 2 og Lejer 1, tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål beliggende Vodroffslund 1, 2 th., 1914 Frederiksberg C per 1. april 2022 udgør 228.480 kr. ekskl. varmeforbrug årligt.

Lejer 2 og Lejer 1 skal til PFA CC Properties I ApS betale sagsomkostninger med 17.500 kr.

Statskassen skal til PFA CC Properties I ApS betale sagsomkostninger med 8.750 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 07-05-2025 kl. 12:56 Modtagere: Advokat (H) Bjarke Madsen, Advokat (H) Katja Lykke Paludan, Boligdommer 2, Advokat, Sagsøger PFA CC Properties I ApS, Lejer 3, Boligdommer 1, Lejer 1, Lejer 2