BR — Byretterne

BS-7754/2019-FRB

OL-2023-BYR-00481

Endelig

Dato

08-12-2023

Sagsemne

Sagen drejer sig om, hvorledes lejen skal fastsættes for lejemålet

Fuldtekst

Kilde: Domsdatabasen

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 130.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 8. december 2023

Sag BS-7754/2019-FRB Lejer 1 (advokat Kasper Meedom Westberg) og Lejer 2 mod Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen) og Sag BS-7755/2019-FRB Lejer 3 (advokat Kasper Meedom Westberg) mod Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen) og Sag BS-7760/2019-FRB Lejer 4

(advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7761/2019-FRB

Lejer 5 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7762/2019-FRB

Lejer 6 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 7

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7764/2019-FRB

Lejer 8 (advokat Kasper Meedom Westberg)

Lejer 9

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7770/2019-FRB

Lejer 10 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7772/2019-FRB

Lejer 11 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7774/2019-FRB

Lejer 12 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7777/2019-FRB

Lejer 13 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7779/2019-FRB

Lejer 14 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-7781/2019-FRB

Lejer 15 (advokat Kasper Meedom Westberg)

mod

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

Sag BS-30755/2020-FRB

Heimstaden Hostrups Have ApS (advokat Anne Louise Husen)

mod

Lejer 16 (advokat Claus Emil Engel Johansen)

Denne afgørelse er truffet af Boligdommer 1 med boligdommerne Boligdommer 2 og Boligdommer 3.

Sagernes baggrund

Sagerne BS-7754/2019-FRB, BS-7755/2019-FRB, BS-7760/2019-FRB, BS-7761/2019-FRB, BS-7761/2019-FRB, BS-7764/2019-FRB, BS-7770/2019-FRB, BS-7772/2019-FRB, BS-7774/2019-FRB, BS-7777/2019-FRB, BS-7779/2019-BS og BS-7781/2019-FRB er anlagt den 20. februar 2019. Sagerne drejer sig om, hvorledes lejen skal fastsættes for de pågældende lejemål, og om lejekontrakterne indeholder mere byrdefulde vilkår, end hvad der gælder for andre lejere i ejendommen.

Sagen BS-30755/2020-FRB er anlagt den 5. august 2020. Sagen drejer sig om hus-lejens størrelse for lejemålet beliggende Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1953 Frede-riksberg C.

Retten på Frederiksberg har besluttet at sambehandle sagerne.

Lejer 16 har fri proces.

Parternes påstande

BS-7754/2019-FRB

Sagsøgerne, Lejer 1 og Lejer 2, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal aner-kende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 42, 3. th., 1954 Frederiks-berg C, skal fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7755/2019-FRB

Lejer 3, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Ho-strups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 5, 2. tv., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligregule-ringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behand-

ling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7760/2019-FRB

Lejer 4, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet belig-gende Hostrups Have 12, 4. th., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal aner-kende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7761/2019-FRB

Lejer 5, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet belig-gende Hostrups Have 54, st. tv, 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal aner-kende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7762/2019-FRB

Sagsøgerne, Lejer 6 og Lejer 7, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 60, 3. tv., 1954 Frederiksberg C, skal fast-sættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7764/2019-FRB

Sagsøgerne, Lejer 8 og Lejer 9, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 36, 6. th., 1954 Frederiksberg C, skal fast-sættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til

huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7770/2019-FRB

Lejer 10, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Ho-strups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 52, 3. th., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligregule-ringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behand-ling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7772/2019-FRB

Lejer 11, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimsta-den Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Ho-strups Have 21, 1. tv., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligre-guleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet be-handling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7774/2019-FRB

Lejer 12, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet belig-gende Hostrups Have 23, 2. th., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal aner-kende, at den af huslejenævnet godkendte leje på 1.425 kr. pr. m2 væsentligt overstiger det lejedes værdi, og at lejen ikke kan overstige 850 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7777/2019-FRB

Lejer 13 har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Hostrups Have 11, 2. th., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligregule-

ringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behand-ling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7779/2019-FRB

Lejer 14, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Falkoner Allé 80, 1. tv., 2000 Frederiksberg, skal fastsættes i henhold til boligregulerings-lovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal anerkende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-7781/2019-FRB

Lejer 15, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, skal anerkende, at lejen for lejemålet belig-gende Hostrups Have 60, 3. th., 1954 Frederiksberg C, skal fastsættes i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at Heimstaden Hostrups Have ApS skal aner-kende, at lejen ikke kan overstige 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om frifindelse.

BS-30755/2020-FRB

Sagsøger, Heimstaden Hostrups Have ApS, har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1953 Frederiksberg C, pr. 1. januar 2019 udgør 102.849,52 kr. ekskl. varmeforbrug årligt, subsidiært et lavere beløb højere end 92.750 kr. ekskl. var-meforbrug årligt.

Lejer 16, har nedlagt påstand om frifin-delse over for den af sagsøger nedlagte påstand.

Lejer 16 har nedlagt selvstændig påstand om, at sagsøger tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål på adressen Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1953 Frederiksberg C, per 1. januar 2019 udgør 92.750,00 kr. ekskl. varmeforbrug årligt, med tillæg af procesrente fra betalingstidspunk-

terne, subsidiært fra sagens anlæg, mere subsidiært fra påstandens fremsættelse i svarskrift.

Subsidiært til den selvstændige påstand har Lejer 16 nedlagt påstand om, at sagsøger tilpligtes at anerkende, at lejen for sagsøgtes lejemål på adressen Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1953 Frederiksberg C, pr. 1. januar 2019 udgør et højere beløb end 92.750,00 kr. men lavere end 102.849,52 kr., med tillæg af procesrente fra betalingstidspunkterne, subsidiært fra sagens anlæg, mere subsidiært fra påstandens fremsættelse i svarskrift.

Lejer 16 har fri proces.

Oplysningerne i sagen

Generelt

Det fremgår af sagen, at samtlige af de omtvistede lejemål er beliggende i den tidligere andelsboligforening A/B Hostrups Have, som blev stiftet i 2007 og gik konkurs i 2016. Ejendommene blev efterfølgende af andelsforeningens kon-kursbo solgt til Heimstaden Hostrups Have ApS med overtagelse den 1. sep-tember 2017. De tidligere andelshavere overgik fra overtagelsestidspunktet til at være lejere.

Det er ubestridt, at der ikke er indgået lejekontrakter vedrørende de omtvistede lejemål - dog med undtagelse af lejemålet beliggende Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th. - idet de tidligere andelshavere ikke kunne godkende det udkast til lejekon-trakt, som Heimstaden Hostrups Have ApS sendte til dem efter overtagelsen, herunder anerkende, at lejen i henhold til lejekontrakten blev fastsat efter boli-greguleringslovens § 5, stk. 2. Lejeforholdene i disse lejemål er som følge heraf reguleret af lejelovgivningens regler.

På en oversigt over alle lejemål i Hostrups Have, som efter det oplyste er udar-bejdet i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse i 2007, er samtlige af de omtvistede lejemål med undtagelse af lejemålet beliggende Hostrups Have 5, 2. tv., 1953 Frederiksberg C, angivet med et ”T” , som efter det oplyste er ud-tryk for, at lejemålene er totalmoderniserede.

Der er under sagen fremlagt en lejeroversigt pr. 1. december 2018 over alle leje-mål i Hostrups Have med forskellige oplysninger om lejemålene.

Der er enighed mellem parterne om, at huslejenævnets afgørelser – dog med undtagelse af afgørelsen vedrørende lejemålet Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th. – fast-sætter huslejen pr. 1. september 2017 og ikke 1. september 2018, som det frem-går af afgørelserne.

BS-7754/2019-FRB- Hostrups Have 42, 3. th.

Af et udateret budget og regnskab over totalmodernisering af det omtvistede le-jemål med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år frem-går, at lejemålet frigøres pr. 28. februar 2002 og genudlejes pr 1. maj 2002, og at der er afholdt håndværkerudgifter på blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 445.520,63 kr.

Det fremgår af aftale om salg af andel, at Lejer 1 købte an-delen beliggende Hostrups Have 43, 3. th., 1954 Frederiksberg C, med overta-gelse den 1. oktober 2016. Af opkrævningsbilag i tillæg til aftalen fremgår, at der i tillæg til boligudgiften blev betalt et månedligt tillæg for særmodernise-ring.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 106.875 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Herudover finder huslejenævnet, at for lejemål, der er gennemgribende forbedret, jf. boli-greguleringslovens § 5, stk. 2, kan lejen fastsættes til et beløb, der ikke væsentligt oversti-ger det lejedes værdi.

Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås – ifølge bestemmelsen – lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.228 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 254.836 kr. (2017-niveau). For-bedringerne skal endvidere være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering mv.

Ifølge § 5, stk. 4, skal udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge doku-mentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en

periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anven-delse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringerne er udført i tilstrække-ligt omfang og inden for en periode på 2 år.

I denne forbindelse bemærker huslejenævnet, at udlejer pr. 1. september 2017 har overta-get ejendommen. Idet udlejer har fremlagt dokumentation for, at andelsboligforeningen, ved dennes stiftelse tilbage i 2017, godkendte at lejemålet var et såkaldt § 5, stk. 2, leje-mål, finder huslejenævnet ikke, at denne tilstand har ændret sig. Ligeledes finder husleje-nævnet ikke, at udlejer på nogen måde vil kunne dokumentere de enkelte forbedringsar-bejder i lejemålet, idet der er tale om en tidligere lejer, der ved andelsboligforeningens stiftelse overgik til at blive andelshaver.

I henhold til lejelovens § 58, jf. boligreguleringslovens § 27, kan en udlejer, der har for-bedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det le-jedes værdi.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, har ved afgørelsen af denne sag lagt afgørende vægt på, at lejemålet ved andelsboligforeningens stiftelse allerede var et § 5, stk. 2-lejemål, hvorfor nævnets flertal finder, at den nuværende leje – i det omfang moderniseringen er opretholdt – skal fastsættes i overensstemmelse med denne bestem-melse.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede, sammenholdt med den forelagte dokumentation for salget af ejendommen til andelsboligforeningen, finder huslejenæv-nets flertal, at lejemålet utvivlsomt er gennemgribende forbedret, og lejen derfor kan fast-sættes efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 106.875 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Nævnets mindretal, lejerrepræsentanten, udtaler, at ” udlejer ikke lovligt kan opkræve en leje efter Brl. § 5, stk. 2. Tilstanden inden moderniseringen før 2007 er udokumenteret, hvilket gør det vanskeligt at vurdere brugsværdiforøgelsen, moderniseringen er ikke dokumenteret med bilag, der er ingen rumforandringer og moderniseringen er ikke opretholdt ved udskiftning eller nogen vedli-geholdelse.

Udlejer har desuden ikke dokumenteret, at der er orienteret efter Brl. § 5, stk. 4. Ende-lig foreligger der ikke ved beboerens fortsættelse som lejer i 2017 en aftale om lejen mellem par-terne. Herefter skal lejen beregnes efter Brl. § 5, stk. 1, hvilket giver en leje på 950 kr. pr. m2 årlig.

Flertallet i nævnet mener imidlertid, at lejemålet utvivlsomt er gennemgribende moderniseret før 2007 og at moderniseringen er opretholdt. Vedfærdsministeriets undersøgelse (2009) af lejeni-veauet i lejemål forbedret efter Brl. § 5, stk. 2 dokumenterede, at den gennemsnitlige leje i gennem-

gribende moderniserede lejemål i København/Frederiksberg primo 2007 var 941 kr. pr. m2. Det le-jedes værdi i gennemsnit for alle bestående moderniserede lejemål er siden steget med udviklingen i den omkostningsbestemte leje, idet lejen for gennemgribende moderniserede lejemål alt overve-jende reguleres med udviklingen i den omkostningsbestemte leje.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. Derfor sætter dette medlem den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 106.875 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7755/2019-FRB – Hostrups Have 5, 2. tv.

Af samleregnskab vedrørende det omtvistede lejemål dateret den 2. oktober 2006 med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet frigøres pr 15. november 2006 og genudlejes pr 1. februar 2007, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt køkken, bad og andre rum for i alt 555.198,17 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 114.000 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Ifølge § 5, stk. 4, skal udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 fremlægge doku-mentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anven-delse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringerne er udført i tilstrække-ligt omfang og inden for en periode på 2 år.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 114.000 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

er ingen rumforandringer og moderniseringen er ikke opretholdt ved udskiftning eller nogen vedli-geholdelse. Udlejer har desuden ikke dokumenteret, at der er orienteret efter Brl. § 5, stk. 4. Ende-lig foreligger der ikke ved beboerens fortsættelse som lejer i 2017 en aftale om lejen mellem par-terne. Herefter skal lejen beregnes efter Brl. § 5, stk. 1, hvilket giver en leje på 950 kr. pr. m2 årlig.

Det le-jedes værdi i gennemsnit for alle bestående moderniserede lejemål er siden steget med udviklingen i den omkostningsbestemte leje, idet lejen for gennemgribende moderniserede lejemål alt overve-jende reguleres med udviklingen i den omkostningsbestemte leje.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 114.000 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7760/2019-FRB – Hostrups Have 12, 4. th.

Af samleregnskab dateret den 15. februar 2006 vedrørende det omtvistede leje-mål med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet frigøres pr. 1. april 2006 og genudlejes pr. 15. juni 2006, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 542.807,40 kr.

Det fremgår af aftale om salg af andel, at Lejer 4 købte an-delen beliggende Hostrups Have 12, 4. th., 1954 Frederiksberg C, med overta-gelse den 1. september 2016. Af opkrævningsbilag tilhørende aftalen fremgår, at der i tillæg til boligudgiften månedligt blev betalt et særmoderniseringstillæg.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 119.700 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 119.700 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 119.700 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7761/2019-FRB – Hostrups Have 54, st. tv.

Af et budget og regnskab for modernisering af det omtvistede lejemål dateret den 12. august 2004 med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet frigøres pr. 31. marts 2004 og genudlejes pr. 15. juni 2004, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 469.079,25 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 119.700 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje på 119.700 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7762/2019-FRB – Hostrups Have 60, 3. tv.

Det fremgår af aftale om salg af andel, at Lejer 7 og Lejer 6 købte andelen beliggende Hostrups Have 60, 3. tv., 1954 Frederiks-berg C, med overtagelse den 1. oktober 2007. Af aftalen fremgår, at der i tillæg til boligudgiften blev betalt et månedligt moderniseringstillæg.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 143.000 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.375 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

nævnet ikke, at udlejer på nogen måde vil kunne dokumentere de enkelte forbedringsar-bejder i lejemålet, idet der er tale om en tidligere lejer, der ved andelsboligforeningens stiftelse overgik til at blive andelshaver.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 143.000 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.375 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %. Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-

jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. Derfor sætter dette medlem den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje på 143.000 kr. ekskl. varme, svarende til 1.375 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7764/2019-FRB – Hostrups Have 36, 6. th.

Af udateret budget og regnskab vedrørende det omtvistede lejemål med under-liggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet fri-gøres pr. 1. oktober 2001 og genudlejes pr 1. december 2001, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt andet bad, køkken og andre rum for i alt 526.123,95 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 11. februar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 143.325 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 143.325 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Da den aftalte leje på 1225 kr. pr. m2 ikke væsentligt overstiger ovennævnte beregnede §5, stk. 2 lejeniveau kan dette medlem godkende den aftalte leje, henset til, at flertallet i Huslejenævnet mener, at lejemålet utvivlsomt er gennemgribende moderniseret.”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 143.325 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7770/2019-FRB – Hostrups Have 52, 3. th.

Af regnskab vedrørende det omtvistede lejemål dateret den 10. december 1998 med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at der er afholdt håndværkerudgifter vedrørende lejemålet for i alt 313.432,86 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 104.675 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.325 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 104.675 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.325 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 104.675 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.325 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7772/2019-FRB – Hostrups Have 21, 1. tv.

Af samleregnskab vedrørende det omtvistede lejemål dateret den 29. april 2005 med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at det omtvistede lejemål frigøres pr. 1. juli 2005 og genudlejes pr. 15. september 2005, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 493.114,29 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende det omtvistede leje-mål fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 116.850 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 116.850 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 116.850 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7774/2019-FRB – Hostrups Have 23, 2. th.

Af regnskab over modernisering af det omtvistede lejemål dateret den 3. de-cember 1999 med underliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at der er afholdt udgifter til modernisering af lejemålet for i alt 373.212,50 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 11. februar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 118.575 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.275 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, har ved afgørelsen af denne sag lagt afgørende vægt på, at lejemålet ved andelsboligforeningens stiftelse allerede var

et § 5, stk. 2-lejemål, hvorfor nævnets flertal finder, at den nuværende leje – i det omfang moderniseringen er opretholdt – skal fastsættes i overensstemmelse med denne bestem-melse.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 118.575 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.275 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Henset hertil den manglende dokumentation, samt at alle hårde hvidevarer tilhører lejer, sæt-ter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1100 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 118.575 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.275 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7777/2019-FRB – Hostrups Have 11, 2. th.

Af et udateret budget og regnskab vedrørende det omtvistede lejemål med un-derliggende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet

frigøres den 28. februar 2002 og genudlejes pr 1. maj 2002, og at der er afholdt håndværkerudgifter til blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 424.975,38 kr.

Det fremgår af aftale om salg af andel, at Lejer 13 købte andelen belig-gende Hostrups Have 11, 2. th., 1954 Frederiksberg C, med overtagelse den 1. november 2013. Af aftalen fremgår, at der i tillæg til boligudgiften blev betalt et månedligt tillæg for særmodernisering.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 102.600 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 102.600 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %. Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 102.600 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.425 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7779/2019-FRB – Falkoner Allé 80, 1. tv.

Af byggeregnskab vedrørende modernisering af et andet lejemål end det omtvi-stede beliggende i samme opgang med underliggende fakturaer fremgår, at der har været afholdt udgifter til håndværkere for i alt 683.422,19 kr., og at moder-niseringsarbejderne i lejligheden var afsluttet den 30. september 1999.

Det fremgår af sagen, at Lejer 14 har været lejer i det omtvistede lejemål siden den 1. marts 1998 og dermed forud for stiftelsen af A/B Hostrups Have i 2007. Det fremgår af den lejekontrakt, der var gældende for lejemålet, indtil an-delsboligforeningen blev stiftet, at Lejer 14 i tillæg til den omkostnings-bestemte husleje betalte en aftalt lejeforhøjelse for modernisering af lejligheden.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 253.575 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 253.575 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. Henset til, at der er tale om et meget stort lejemål, sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.000 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 253.575 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS-7781/2019-FRB – Hostrups Have 60, 3. th.

Af udateret samleregnskab vedrørende det omtvistede lejemål med underlig-gende fakturaer dateret inden for en periode på 2 år fremgår, at lejemålet frigø-res den 31. marts 2005 og genudlejes pr 15. juni 2005, og at der er afholdt hånd-værkerudgifter til blandt andet køkken, bad og andre rum for i alt 543.933,22 kr.

Af Huslejenævnets afgørelse af 24. januar 2019 vedrørende lejemålet fremgår blandt andet:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 130.625 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.375 kr. pr. m2 pr. år.

Derudover besluttede huslejenævnet at tilsidesætte vilkåret om nettoprisindeksering af lejemålet.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Lejevilkårene, herunder lejefastsættelsen, skal ske på baggrund af de til enhver tid gæl-dende regler i lejelovgivningen.

Der vil således typisk være tale om en forbedring, hvis udlejer stiller nye ydelser til lejer-nes rådighed, f.eks. indretter badeværelser, hvor der ikke tidligere har været sådanne.

Ved nævnets besigtigelse af lejemålet konstaterede huslejenævnets flertal, formanden og ejerrepræsentanten, at den gennemgribende modernisering af lejemålet foretaget før 2007 er opretholdt.

sættes efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2.

Således stemte nævnets flertal for at godkende den årlige leje i henhold til den af lejer fremsendte og uunderskrevne lejekontrakt til 130.625 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.375 kr. pr. m2 pr. år, idet flertallet ikke fandt, at denne leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejen for identiske lejemål er i perioden 2007-2017 ifølge forbrugerprisindeksets huslejepost, Danmarks Statistik, steget fra in-deks 80,6 til indeks 103,1, eller med 27,9 %.

Denne huslejeudvikling er altovervejende et resultat af huslejens stigning på grund af øgede omkostninger for udlejer, hvorefter det lejedes værdi for le-jemål med en leje sat efter Brl. § 5, stk. 2 ligger på 941 kr. pr. m2 plus 27,0 %, dvs. ca. 1200 kr. pr. m2. I forlængelse af ovenstående sætter dette medlem af nævnet den lovlige leje efter Brl. § 5, stk. 2 til 1.200 kr. pr. m2 om året”

Idet huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed, besluttede husleje-nævnet således at godkende den årlige leje pr. 1. september 2018 på 130.625 kr. ekskl. varme, svarende til ca. 1.375 kr. pr. m2 pr. år.

…”

BS- 30755/2020-FRB – Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th.

Det fremgår af sagen, at Lejer 16 med virkning fra den 1. september 2017 lejede lejemålet beliggende Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1954 Frederiksberg C, af Heimstaden Hostrups Have ApS. Det fremgår endvi-dere, at lejemålets størrelse er 70m2, og at den årlige leje på tidspunktet for leje-aftalens indgåelse udgjorde 99.750 kr. ekskl. varme.

Der er enighed mellem parterne om, at lejen er fastsat efter reglerne i boligregu-leringslovens § 5, stk. 2, og at lejen reguleres årligt efter nettoprisindekset.

Den 19. december 2019 anmodede Lejer 16 husle-jenævnet om at tage stilling til lejens størrelse.

Huslejenævnet traf afgørelse den 13. juli 2020. Af afgørelsen fremgår blandt an-det:

”…

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede, med virkning fra den 1. januar 2019, at regulere og skønsmæs-sigt nedsætte den aftalte leje på 102.849,52 kr. årligt ekskl. varme, til 92.750 kr. årligt ekskl. varme, svarende til 1.325 kr. pr. m2.

…

Sagsfremstilling

…

Efter seneste lejeregulering den 1. januar 2020 steg lejen til 102.849,52 kr. årligt ekskl. for-brug, svarende til ca. 1.469 kr. pr. m2 årligt.

…

Udlejer har oplyst, at forbedringer i køkken og badeværelse er udført i 1997.

…

Huslejenævnets bemærkninger:

…

Nævnet har den 24. januar 2019 afgjort to sager vedrørende lejens størrelse i samme ejen-dom, hvor lejemålene var gennemgribende moderniseret i perioden 1992-2006. Lejen blev begge gange sat til 104.675 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 1.325 kr. pr. m2.

Henset til, at lejemålet blev moderniseret for 23 år siden, overstiger lejen på 102.849,52 kr. årligt ekskl. varme, svarende til ca. 1.469 kr. pr. m2, efter nævnets formands skøn, og sammenlignet med andre lignende lejemål, dog væsentligt det lejedes værdi. Formanden stemte derfor for at regulere og skønsmæssigt nedsætte den aftalte leje på 102.849,52 kr. årligt ekskl. varme til 92.750 kr. årligt ekskl. varme, svarende til 1.325 kr. pr. m2 pr. år, idet formanden finder, at denne leje svarer til det lejedes værdi.

Ejerrepræsentanten stemte for at godkende den opkrævede leje.

Lejerrepræsentanten stemte for, at lejen i det i 1997 gennemgribende moderniserede leje-mål ikke fastsættes højere i 2019, end den § 5, stk. 2-leje, der var lovlig i 1997, reguleret med omkostningsudviklingen siden 1997. Det følger af motiverne til lejelovgivningen om gennemgribende moderniseringer, at udlejer skulle have en fastlåst i kr. og øre ekstrage-vinst for at lave en gennemgribende modernisering, men ikke en ajourført forhøjet ekstra-gevinst ved genudlejning af et ældre gennemgribende moderniseret lejemål. Den gen-

nemsnitlige omkostningsbestemte leje eksklusive forbedring af køkken og bad udgjorde i 1997 ca. 450 kr. pr. m2. Denne omkostningsbestemte del af lejen (450 kr.) er tilnærmet si-den steget med udviklingen i forbrugerprisindekset i perioden 1997-2019 (indeks 72,1-102,9), hvilket svarer til 42,7 % eller 191,19 kr.

Da den gennemsnitlige lovlige § 5, stk. 2-leje jævnfør nævnets praksis i 1997 var ca. 750 kr. pr. m2, sætter lejerrepræsentanten den regulerede lovlige § 5, stk. 2-leje i 2019 til ca. 950 kr. pr. m2 årligt (750 + 192,19). Hermed vil lejeren betale en leje, der svarer til den almindelige regulering af et bestående lejemål, der blev moderniseret i 1997.

…”

Af en oversigt over lejlighedsmoderniseringer i Hostrups Have, der er fremlagt af Heimstaden Hostrups Have ApS, fremgår, at det omtvistede lejemål er mo-derniseret i 2003, og at der foreligger fakturaer og byggeregnskab for moderni-sering. De underliggende fakturaer mv. er ikke fremlagt under sagen.

Boligretten har under sagen foretaget besigtigelse af de omtvistede lejemål, med undtagelse af lejemålene beliggende Hostrups Have 54, st.tv., 1954 Frederiks-berg C, Hostrups Have 60, 3. th., 1954 Frederiksberg C og Hostrups Have 21, 1. tv., 1954 Frederiksberg C.

Boligretten har i BS-30755/2020-FRB besigtiget sammenligningslejemålene Ho-strups Have 28, 2. th., 1954 Frederiksberg C, Hostrups Have 28, 3. tv., 1954 Fre-deriksberg C, Hostrups Have 62, 1. th., 1954 Frederiksberg C og Godthåbsvej 28, 2. th., 2000 Frederiksberg.

Boligretten har endvidere besigtiget lejemålet Asger Rygs Gade 11, 2. th., 1727 København V, men der er enighed mellem parterne om, at dette lejemål ikke er anvendeligt som sammenligningslejemål, da det er tvivlsomt, om huslejen for det pågældende lejemål er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Der er herudover fremlagt dokumentation vedrørende en række øvrige sam-menligningslejemål, som ikke er besigtiget.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 1 og Vidne 2.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun er administrationschef i Heimstaden. Hun blev ansat i Heimstaden den 1. november 2018.

En lejeroversigt, som den, der er fremlagt i denne sag pr. 1. december 2018, bli-ver udskrevet, når Huslejenævnet beder om at få oplyst, hvad huslejen for et le-jemål udgør pr. en bestemt dato. Systemet vil trække oplysning om, hvilken bo-ligtype et lejemål er registreret som, på det tidspunkt listen trækkes, samt op-lysning om, hvad huslejen for lejemålet udgør på det pågældende tidspunkt.

Når boligtypen ”NPI § 19.2” er anført, betyder det, at der er tale om et lejemål, der er gennemgribende moderniseret og har nettoprisregulering. Når boligty-pen ”OMK § 19.2” er anført, betyder det, at der er tale om et gennemgribende moderniseret lejemål, hvor huslejen reguleres med den omkostningsbestemte leje. Det var sådan, det blev gjort, inden Heimstaden overtog ejendommen, og ikke noget Heimstaden ville have gjort. Heimstaden vil altid ved genudlejning ændre boligtypen til ”NPI § 19.2” .

Lejemål i Hostrups Have moderniseres inden genudlejning, uanset om de har været gennemgribende moderniseret tidligere eller ej. Et lejemål, der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, bliver moderniseret på ny, hvis det ikke har det udtryk, man ønsker fra Heimstadens side. Der er nogle fordele for Heimstaden ved at modernisere, fordi Heimstaden har indkøbsaftaler med en række leverandører. Heimstaden har desuden eget reservedelslager, hvis der som følge af skader i et lejemål er noget, der skal udskiftes.

Når der i opgangene Hostrups Have 3, 4 og 5 er 3 forskellige huslejer for samme boligtype i samme opgang, skyldes det formentlig, at beregning af den forbedringsandel, der er lagt ovenpå, er forskellig. Det kan f.eks. skyldes pris-forskel i byggematerialer. I lejemål af boligtypen ”OMK § 19.2” har man har regnet på den modernisering, der er lavet, og lagt den oveni i budgetlejen. Det skyldes, at man regulerer huslejen med den omkostningsbestemte lejestigning, mens moderniseringstillægget er fastlåst.

Et lejemål har ikke nødvendigvis samme status i dag, som det havde den 1. de-cember 2018. Et lejemål, der har været udlejet som boligtype ”OMK § 19.2” , kan efterfølgende være genudlejet som boligtype ”NPI § 19.2” . Listen viser den be-regning af huslejen, der er lagt til grund på det tidspunkt, hvor listen blev truk-ket.

Hun var ikke ansat, da huslejen for lejemålene i Hostrups Have blev fastlagt. Hun ved, at den fremgangsmåde, der blev anvendt, er almindelig og anvendes i mange andre ejendomsadministrationsfirmaer. Det var et eksternt firma, der stod for administrationen af lejemålene i Hostrups Have på vegne af Heimsta-den frem til 2019. Hun ved, at der var en grundig gennemgang af samtlige leje-mål, inden huslejen blev fastsat, herunder af om et lejemål var gennemgribende moderniseret.

Hvilken boligtype et lejemål har, afhænger af, hvornår lejemålet er udlejet. Hvis lejemålet har boligtype ”NPI § 19.2” er huslejen fastsat til det lejedes værdi på udlejningstidspunktet. Hvis lejemålet har boligtype ”OMK § 19.2” er huslejen fastsat til den omkostningsbestemte leje tillagt et fastslås moderniseringstillæg. Det er typisk tidligere andelshavere, der har lejemål med boligtype ”OMK § 19.2” .

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at hun er administrerende direk-tør i CEJ Ejendomsadministration A/S, der er det tredje største ejendomsadmi-nistrationsselskab i Danmark. Hun har arbejdet med boliglejeret, siden hun blev færdiguddannet jurist i 1987. Hun har også arbejdet i huslejenævnet i mange år og været boligdommer, så hun har et indgående kendskab til lejeret.

Hun kendte ikke til Hostrups Have, inden ejendommen blev omdannet til en andelsboligforening. I 2016 ønskede A/B Hostrups Have at få en ny administra-tor, og det blev CEJ Ejendomsadministration A/S. Andelsboligforeningen gik konkurs 3 måneder senere, så det var en meget kort proces. CEJ Ejendomsadmi-nistration A/S fungerede også som administrator for konkursboet og bistod konkursboet med oplysninger.

Hun var med under konkursbehandlingen af andelsboligforeningen frem til den 1. september 2017, hvor ejendommen blev handlet. CEJ Ejendomsadministration A/S fortsatte som administrator i en peri-ode efter salget af ejendommen til Heimstaden.

Heimstaden havde et ønske om selv at stå for administrationen af ejendommen, men da ejendommen var meget stor, og da Heimstaden på det pågældende tidspunkt lige var blevet etableret i Danmark, spurgte Heimstaden, om CEJ Ejendomsadministration A/S ville fort-sætte med at administrere i en periode. CEJ Ejendomsadministration A/S stod for administration af ejendommen frem til den 30. juni 2019, hvor Heimstaden tog over.

Der var meget, der skulle tages stilling til fra bunden, da der skulle udarbejdes lejeaftaler. Der blev derfor fastsat nogle kriterier, som blev lagt til grund i lejeaf-talerne. De lagde sig fast på de kriterier, som de mente var det rigtige på det på-gældende tidspunkt ifølge retspraksis. Heimstaden besluttede ikke at opkræve depositum og forudbetalt leje og var generelt meget lejervenlig.

Heimstaden valgte også at sige, at de hårde hvidevarer i lejlighederne tilhørte lejerne, selv om Heimstaden ikke vidste, hvilke hårde hvidevarer der var i de enkelte lejlig-heder. Heimstaden overtog også forpligtelsen til at foretage indvendige vedli-geholdelse og oprettede vedligeholdelseskontoer for lejemålene.

Det var ikke muligt at foretage en individuel besigtigelse af de mere end 600 le-jemål, og det var derfor nødvendigt at fastsætte nogle objektive kriterier, som huslejen kunne fastsættes efter. De valgte at gå ud fra nogle kriterier, der blandt andet var baseret på, hvornår der var foretaget modernisering af et lejemål, da huslejen for de enkelte lejemål skulle fastsættes.

Der blev fastsat 3 tidsrum for modernisering – henholdsvis 1997-2001, 2002-2007 og efter 2007 – og inden for hvert tidsrum blev der sondret mellem tre for-skellige størrelser af lejemål – henholdsvis 56 m2-85 m2, 85 m2-117 m2 og over 117 m2.

Det var DEAS A/S, der havde fungeret som ejendomsadministrator, da ejen-dommen inden etablering af andelsboligforening var ejet af Lægernes Pensions-kasse. Det var derfor DEAS A/S, der havde stået for de moderniseringer, der var foretaget. Moderniseringerne var gennemført håndværksmæssigt godt, men der var tale om en standardmodernisering, som var gennemført konsekvent. De syntes derfor, at de kriterier, der blev fastsat, var passende.

Lejen er for de lejemål, der er markeret med gult i den oversigt over omtvistede lejemål, der er fremlagt i denne sag, fastsat pr. 1. september 2017.

For lejemål af størrelsen 56 m2-85 m2, der var blevet moderniseret i perioden fra 1997 til 2001, blev huslejen fastsat til 1.325 kr. pr. m2 pr. år. For lejemål af størrelsen 85 m2-117 m2, der var moderniseret i samme perode, blev den årlige leje pr. m2 fastsat til 1.275 kr., og for lejemål over 117 m2 blev huslejen fastsat til 1.225 kr. pr. m2 pr. år.

For lejemål, der var blevet moderniseret i perioden fra 2002 til 2007, blev hus-lejen fastsat til 1.425 kr. pr. m2 pr. år for lejemål på 56 m2-85 m2, 1.375 kr. pr. m2 pr. år for lejemål på 85 m2-117 m2, og 1.325 kr. pr. m2 pr. år for lejemål over 117 m2.

Huslejen blev fastsat lidt lavere, når der var tale om en større lejlighed.

Det er rigtigt, at det fremgår af den oversigt over lejlighedsmoderniseringer i Hostrups Have, der er fremlagt i denne sag, at lejemålet beliggende Sankt Niko-laj Vej 11, 2. th., 1953 Frederiksberg C, er moderniseret i 2003, og at det fremgår af oversigten, at der foreligger fakturaer og byggeregnskab for moderniserin-gen.

Hun kan ikke huske, om hun selv har set de pågældende fakturaer, og hun ved ikke, hvor fakturaerne er i dag, hvis de stadig findes. Hvis det er rigtigt, at lejemålet er moderniseret i 2003, vil den årlige pris pr. m2 efter de ovennævnte kriterier være 1.425 kr. pr. 1. september 2017. Hun kan ikke svare på, om det gør en forskel, at huslejen for lejemålet er fastsat pr. 1. januar 2019.

Parternes synspunkter

BS-7762/2019-FRB, BS-7754/2019-FRB, BS-7761/2019-FRB, BS-7774/2019-FRB, BS-7755/2019-FRB, BS-7764/2019-FRB, BS-7777/2019-FRB, BS-7770/2019-FRB, BS-7779/2019-FRB, BS-7760/2019-FRB, BS-7772/2019-FRB og BS-7781/2019-FRB

Sagsøgerne , Lejer 1 m.fl., har i påstandsdokument af 26. september 2023 gjort følgende anbringender gældende til støtte for de nedlagte påstande:

”…

Sagsøgerne har ret til fortsat brugsret som lejere i forbindelse med en andelsboligfore-nings konkurs, jf. ABL § 4, stk. 1.

Det fremgår af forarbejderne til denne bestemmelse, at ”andelshaverne har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid værende lejelov-givning” , jf. FT 1980-81, tillæg A, sp. 211.

Lejefastsættelsen skal derfor følge udgangspunktet i lejelovgivningen. Udgangspunktet for lejefastsættelsen i storhuse i regulerede kommuner er BRL § 5, stk. 1.

Der ikke er indgået en aftale om fastsættelse af lejen efter reglerne BRL § 5, stk. 2, forbin-delse med fortsættelsen af brugsretten pr. 1. september 2017, hvorfor lejen som udgangs-punkt skal fastsættes efter BRL § 5, stk. 1.

Sagsøgerne gør gældende, at betingelserne for at fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, ikke er opfyldt, hvorfor Sagsøgte ikke er berettiget til at fastsætte lejen efter BRL § 5, stk. 2, idet Sagsøgte ikke har fremlagt dokumentation for, at forbedringerne i lejemålene er opret-holdt.

Det påhviler Sagsøgte at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet, jf. BRL § 5, stk. 6. Det bestrides, at Sagsøgte haropretholdt nogle gennemgribende forbedringer, idet ejendommen i andelsboligforeningens levetid ikke har været en udlejningsejendom, og idet andelshaverne overtog den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, jf. § 9 i andelsbo-ligforeningens vedtægter.

3.1 BRL § 5, stk. 9 – lighedsreglen

Der kan efter dagældende BRL § 5, stk. 9, ved lejeforholdets begyndelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vil-kår, som gælder for andre lejere i ejendommen, jf. BRL § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22).

Som anført i indledning har landsretten i sag BS-15831/2021-OLR (bilag 12) godkendt en leje på kr. 1.225 pr. m2 pr. år. pr. 1. september 2017. Sagsøgte har anerkendt resultatet af dommen, og dermed også de kr. 1.225 pr. m2, hvorfor lejefastsættelsen er relevant og skal indgå i vurderingen af sagerne.

Det gøres med henvisning til dagældende bestemmelse i BRL § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22) gældende, at dette beløb danner den øvre ramme for samtlige Sagsøgernes lejemål.

Som bilag 13 er fremlagt oversigt modtaget fra Sagsøgtes advokat over lejen for Sagsøger- nes lejemål. Det fremgår heraf, at der er fastsat enuensartet leje for lejemålene, og det gø- res som anførte gældende, at dette er i strid med dagældende bestemmelse i BRL § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22). Dette gælder navnlig i en situation, hvor samtlige tidligere andels-havere på samme tidspunkt overgår fra andelshaver til lejerstatus.

Til støtte herfor henvises til Højesterets præmisser i sag BS-27157/2021-HJR (Bilag 14, side 4):

” Efter forarbejderne til § 5, stk. 9, har bestemmelsen til formål at sikre, at Sagsøgerne i en ejendom stilles ensartet. Højesteret finder, at alle lejemål i en ejendom, hvor grundlaget for lejefastsættelsen er det samme, derfor som udgangspunkt skal indgå ved en sam-menligning efter stk.9 ved indgåelse af en ny lejeaftale.

Der er hverken efter ordlyden af § 5, stk. 9, og § 7, stk. 4, eller forarbejderne til bestemmelserne hol-depunkter for at antage, at den omstændighed, at en Sagsøgte har begrænset en forhøjelse af lejen for allerede eksisterende lejere som følge af reglen i § 7, stk.4, medfører, at de pågældende lejemål ikke skal indgå ved en sammenligning efter § 5, stk. 9. Dette indebærer, at begrænsningen i husle-jestigningen overfor eksisterende lejere også kommer nye lejere til gode.”

Ligeledes henvises der til Østre Landsrets dom i sag BS-35746/2021-OLR (bilag 15):

” Det bemærkes særligt om lejemålet beliggende Hostrups Have 62, 1. th, at lejen for dette lejemål er lavere pr. m2 end for de øvrige lejemål. Derfor overstiger lejen for dette lejemål det lejedes værd i forholdsmæssigt mindre, end tilfældet er for de øvrige lejemål.

Landsretten finder ikke desto mindre grundlag for at nedsætte den årlige leje til 1.650kr. pr. m2 for dette lejemål også, uanset at den af-talte leje for dette lejemål i henhold til sædvanlig praksis ikke overstiger det lejedes værdi i væsent-liggrad.

Landsretten har herved navnlig lagt vægt på, at fastsættelsen af lejen for de fire lejemål har været til fælles prøvelse, og at der ikke er noget, som tilsiger, at lejen for dette lejemål bør fastsættes højere end for de tre andre.”

I relation til den som bilag 16 fremlagte oversigt over ejendommens lejemål fremgår det, at der for så vidt angår ca. 60-70 lejemål (disse er understreget i bilaget), at disse er regule-ret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nu lejelovens § 19, stk. 2).

Sagsøgte har oplyst, at dette ikke er tilfældet, men at disse er reguleret efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 1 i processkrift B, hvilket derfor lægges stil grund.

3.1.1 Moderniseringstidspunkt og størrelser på lejemål:

Sagsøgte har i processkrift B pkt. 1.6 anført følgende om grundlaget for lejefastsættelserne (og differentieringen mellem lejerne):

” Lejen blev fastsat sådan, at de lejemål, der er gennemgribende forbedret før 2002, har en lavere m2-pris end de lejemål, der er gennemgribende forbedret fra 2002-2007. Endvidere er der taget hensyn til størrelsen af lejemålene. De meget store lejemål har en lavere m2-pris.”

Det gøres gældende, at det forhold at moderniseringerne, jf. bilag 13, måtte være foretaget på forskellige tidspunkter,ikke kan føre til en højere leje for visse lejemål end for andre, da Sagsøgtes forpligtelse til at opretholde forbedringerne medfører, at disse til enhver tid må anses for sammenlignelige. Hvis en modernisering ikke er opretholdt kan der kun kræves leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (nu lejelovens § 19, stk.1).

Systematikken anses endvidere forkonkret at være vilkårlig.

Således skal lejeren (Lejer 10) af Hostrups Have 52, 3. th. med en størrelse på79 m2 betale kr. 1.325 pr. m2 for en modernisering foretaget i1998, men lejeren af (Lejer 12 Lejer 12) skal betale 1.275 pr m2. for et lejemål på 93,3 m2 moderniseret i 1999. Der er en for-skel på 14 m2, men denne kan hverken anses for væsentlig eller lejemålet betragtes som ”meget stort” .

Lejerne af lejemålet Hostrups Have 36, 6.th. (Lejer 8 og Lejer 9) skal be-tale kr. 1.225 pr. m2 for et lejemål på 117,1 m2 istandsat i 2001, hvorimod lejeren af Ho- strups Have 60, 3. tv. for et lejemål på103,9 m2 skal betale kr. 1.375 pr.m2 for en moderni- sering fra 2005.

De øvrige lejere skal ifølge bilag 13 betale kr. 1.425 pr. m2 pr. år – alene fordi modernise-ringen er foretaget i perioden 2002-2007.

Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for den af udlejer foretagne differentiering.

Det gøres ikke fra Sagsøgernes side gældende, at en leje på kr. 1.425 pr. m2 pr. år pr. 1. september 2017 overstiger det lejedes værdi, og Sagsøgerne har ikke nogen selvstændig bevisførelse herom. Der er blot ikke hjemmel til at kræve en leje på over kr.1.225 pr m2 pr. år for visse af lejemålene, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22).

Hvis et af flere gennemgribende forbedrede ens lejemål i samme ejendom, lejes ud til en højere leje end de øvrige, vil der være tale om et mere byrdefuldt vilkår, medmindre de le-jere, som betaler en højere leje end andre lejere, for et tilsvarende gennemgribende forbed-ret lejemål, kontraktuelt er blevet kompenseret herfor.

Hvis ikke dette er tilfældet, kan lejen derfor nedsættes med hjemmel i BRL § 5, stk. 9.

Lighedsreglen i BRL § 5, stk. 9, medfører således, at det under alle omstændigheder er den laveste leje for de gennemgribende renoverede lejemål i ejendommen, som Sagsøgte – for det tilfælde, at Retten måtte være af den opfattelse, at Sagsøgte overhovedet skulle være berettiget til at opkræve lejen fastsat efter BRL § 5, stk. 2 – er berettiget til at opkræve i overensstemmelse med BRL § 5, stk. 2. Dette beløb erkr. 1.225 pr. m2 pr. år.

Subsidiært gøres det gældende, at der tillige tages højde for en evt. stadfæstelse af et leje-niveau på kr. 1.325 pr. 1. januar 2019, såfremt denne leje stadfæstes i sag BS-30755/2020-FRB jf. ligeledes lejelovens § 22, og hvormed en højere leje pr. 1. september 2017 også må overstige det lejedes værdi, da denne næppe kan antages at være faldet fra 1. september 2017 til 1. januar 2019. …”

Sagsøgte, Heimstaden Hostrups Have ApS, har i påstandsdokument af 26. sep- tember 2023 gjort følgende anbringender gældende til støtte for den nedlagte påstand:

”… Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende, at lejen for sagsøgernes lejemål med rette er fastsat efter dagældende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, subsidiært ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Sagsøgerne har ikke godtgjort, at leje og vilkår efter en samlet bedømmelse er indgået på mere byrdefulde vilkår, end de vilkår der gælder for andre lejemål i ejendommen, jf. da-gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9.

De foretagne gennemgribende forbedringer er opretholdt, jf. dagældende boligregule-ringslovs § 5, stk. 6. Da det nu er 6 år siden lejemålene blev indgået, må huslejenævnets vurdering heraf ved besigtigelserne for 4½ år siden have særlig vægt. …”

BS-30755/2020-FRB

Sagsøger, Heimstaden Hostrups Have ApS, har i påstandsdokument af 26. sep-tember 2023 gjort følgende anbringender gældende til støtte for den nedlagte påstand:

”… Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2003, og at lejen pr. 1. januar 2019 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. lejelovens § 47, stk. 2 (nu lejelovens § 19, jf. § 42, stk. 2)

Sagsøgte har gjort gældende, at huslejenævnets præmisser er korrekte. Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 1997.

Hvis boligretten måtte finde, at det skal lægges til grund, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 1997 og ikke i 2003, gør sagsøger gældende, at den godkendte leje på 1.325 kr. pr. m2 skal tillægges de faktiske stigninger fra lejemålets ikrafttræden den 1. september 2017 til 1. januar 2019 på 3.099,52 kr., svarende til 44,27 kr. per m2.

Der er herefter 7 % forskel mellem det lejedes værdi på 1.369,27 kr. pr. m2 og 1.469,27 kr. pr. m2, hvorfor lejen ikke væsentligt oversti-ger det lejedes værdi.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at det lejedes værdi er højere end det af huslejenævnet fastsatte. …”

Lejer 16Lejer 16, har i påstandsdokument af 25. september 2023 gjort følgende anbringender gældende til støtte for de nedlagte påstande:

”… Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,

at den oprindelige aftalte leje på 102.849,52 kr. årligt ekskl. varme, væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2),

at det ifølge lejelovens § 20, stk. 1, 3. pkt. for gennemgribende renoverede lejemål efter lejelovens § 19, stk. 2, påhviler udlejeren at godtgørelse, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi,

at sagsøger ikke kan anses for at have løfte bevisbyrden herfor,

at sammenligningslejemålene, fremlagt som bilag A-J har en husleje, under den nuvæ-rende husleje for lejemålet, som ligger på 1.469,00 kr. pr. m2/år,

at de af sagsøger fremlagte sammenligningslejemål ikke kan anses for sammenlignelige med Sankt Nikolaj Vej 11, 2. th., 1953 Frederiksberg C eller i øvrigt opfylder betingelserne herfor,

at huslejenævnets præmisser og afgørelse af 13. juli 2020, jf. bilag 2, i øvrigt må anses for korrekt og retvisende for sagen og vurderingen af det lejedes værdi til kr. 1.325 kr. pr. m2/år. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Retsgrundlaget

Boligreguleringslovens § 5, stk. 6, havde den 1. september 2017 følgende ord-lyd:

”Stk. 6. Det påhviler udlejer at opretholde den gennemgribende forbed-ring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet herom for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en så-dan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren for ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gen-nemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.”

Af forarbejderne til stk. 6 (de almindelige bemærkninger til § 2, nr. 2, i lovfor-slag nr. 226 af 22. marts 2000 om ændring af lov om leje og forskellige andre love) fremgår blandt andet:

”… Efter den gældende formulering af § 5, stk. 2, indeholder ordningen ikke er krav om, at den opnåede gennemgribende forbedring af lejemå-let skal opretholdes i fremtiden. Da det imidlertid findes rimeligt, at ud-lejeren sørger for at bevare værdien af forbedringen som betingelse for at opretholde den særlige lejefastsættelse, foreslås der indsat en bestem-melse om, at der påhviler udlejer en sådan pligt. …”

Af forarbejderne fremgår endvidere (de specielle bemærkninger til § 2, nr. 2, i ovennævnte lovforslag).

”Til § 2

Til nr. 2 og 3

…

I stk. 4 foreslås indført en pligt for udlejeren til at opretholde den gen-nemgribende forbedring af lejemålet.

…

I forlængelse heraf er det foreslået, at der påhviler udlejeren en pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet for at bevare adgangen til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi og ikke efter ho-vedreglen om omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.

Forslaget indebærer krav om, at de lejemål, som er omfattet af ordnin-gen, også fremover bevarer karakteren af gennemgribende forbedrede lejemål, således som det er intentionen med ordningen.

Opstår der tvist mellem lejeren og udlejeren om, hvorvidt dette krav er opfyldt, gives der med forslaget lejeren mulighed for at få huslejenæv-nets vurdering af forholdet såvel i forbindelse med genudlejning som i lejeperioden.

Manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring kan ske ved, at udlejeren ikke udfører den løbende vedligeholdelse og fornøden fornyelse af de udførte forbedringer, eller ved at udlejeren foretager ændringer, hvorved lejemålet samlet set mister karakteren af fortsat at være gennemgribende forbedret.

Det er væsentligt for den foreslåede ordning, at vurderingen retter sig imod de udførte forbedringer, som samlet set bevirker, at lejemålet kan anses for at være gennemgribende forbedret.

Der er således ikke tale om, at vedligeholdelsesmangler, der ikke påvir-ker lejemålets samlede karakter af at være gennemgribende forbedret, kan medføre ændring af lejen. Sådanne mangler må lejeren foranledige udbedret under henvisning til udlejerens almindelige vedligeholdelses-pligt.

Det forudsættes, at det er udlejeren, som har vedligeholdelsespligten for de udførte forbedringer, som lejeren ikke finder er opretholdt i til-strækkeligt omfang.

Såfremt der er tale om vedligeholdelsesmangler, indebærer udlejerens pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring således kun, at udlejeren vedligeholder de dele af det lejede, som er omfattet af udleje-rens vedligeholdelsespligt.

…”

Rettens begrundelse og resultat

BS-7754/2019-FRB

Det fremgår af sagen, at Lejer 1, der siden 2016 havde været andelshaver i A/B Hostrups Have med brugsret til lejligheden beliggende Ho-strups Have 43, 3. th., fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens

konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, fortsatte som lejer af lejligheden.

Det lægges på baggrund af Østre Landsrets dom af 25. maj 2022 gengivet i U2022.3134 til grund, at Heimstaden Hostrups Have ApS var berettiget til at fastsætte lejen for lejemålet i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i for-bindelse med overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017, såfremt be-tingelserne herfor var opfyldt.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet for to-talmodernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den fore-tagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet i 2002 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten finder endvidere efter bevisførelsen, herunder besigtigelsen af det omtvistede lejemål, at det ikke er godtgjort, at den gennemgribende forbedring af lejemålet ikke er opretholdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7755/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 3 blev andelshaver, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at han fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden beliggende Ho-strups Have 5, 2.tv.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af samleregnskabet vedrørende modernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den foretagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet i perioden 2006-2007 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligregule-ringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder besigtigelsen af det omtvistede lejemål, at det ikke er godtgjort, at den gennemgribende forbedring af lejemålet ikke er opretholdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7760/2019-FRB

Det fremgår af sagen, at Lejer 4, der siden 2016 havde været andelshaver i A/B Hostrups Have med brugsret til lejligheden beliggende Ho-strups Have 12, 4. th, fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, fortsatte som lejer af det pågældende lejemål.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af samleregnskabet for modernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den fore-tagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet i 2006 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7761/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 5 blev andelshaver, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at hun fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden beliggende Hostrups Have 54, st. tv.

Det lægges på baggrund af Østre Landsrets dom af 25. maj 2022 gengivet i U2022.3134 til grund, at Heimstaden Hostrups Have ApS var berettiget til at

fastsætte lejen for lejemålet i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i for-bindelse med overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017, såfremt be-tingelserne herfor var opfyldt.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet for mo-dernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer sammenholdt det oply-ste om, at et flertal i huslejenævnet på baggrund af en besigtigelse af lejemålet den 18. november 2018 har lagt til grund, at lejemålet utvivlsomt er gennemgri-bende forbedret, at det er godtgjort, at lejemålet i 2004 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten finder det på baggrund heraf – og mangel af andre oplysninger om lejemålets stand på tidspunktet for lejers fraflytning - godtgjort, at den gennem-gribende forbedring af lejemålet er opretholdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7762/2019-FRB

Det fremgår af sagen, at Lejer 7 og Lejer 6, der siden 2007 havde været andelshavere i A/B Hostrups Have med brugsret til lejlighe-den beliggende Hostrups Have 60, 3. tv., fra den 1. september 2017, hvor an-delsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, fortsatte som lejere af det pågældende leje-mål.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder den foretagne besigtigelse af le-jemålet, at det er godtgjort, at lejemålet er gennemgribende forbedret i overens-stemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7764/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 8 og Lejer 9 blev andelshavere, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at de fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejere af lejligheden beliggende Hostrups Have 36, 6. th.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet vedrø-rende modernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den fore-tagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet i 2001 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7770/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 10 blev andelshaver, men det læg-ges efter sagens oplysninger til grund, at hun fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden beliggende Hostrups Have 52, 3. th.

Det lægges på baggrund af Østre Landsrets dom af 25. maj 2022 gengivet i U2022.3134 til grund, at Heimstaden Hostrups Have ApS var berettiget til at

fastsætte lejen for lejemålet i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i for-bindelse med overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017, såfremt be-tingelserne herfor var opfyldt.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet vedrø-rende modernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den fore-tagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet blev moderniseret i 1998, og at betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er opfyldte.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7772/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 11 blev andelshaver, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at hun fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden beliggende Ho-strups Have 21, 1. tv.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet for mo-dernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer sammenholdt det oply-ste om, at et flertal i huslejenævnet på baggrund af en besigtigelse af lejemålet den 10. december 2018 har lagt til grund, at lejemålet utvivlsomt er gennemgri-bende forbedret, at det er godtgjort, at lejemålet i 2005 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten har ikke foretaget en besigtigelse af lejemålet, der efter det oplyste er fraflyttet af lejer og moderniseret på ny af Heimstaden Hostrups Have ApS forud for genudlejning. Det fremgår af huslejenævnets afgørelse i sagen, at et flertal af nævnets medlemmer ved den ovennævnte besigtigelse af lejemålet konstaterede, at den gennemgribende forbedring af lejemålet var opretholdt. Boligretten finder det på baggrund heraf – og mangel af andre oplysninger om

lejemålets stand på tidspunktet for lejers fraflytning - godtgjort, at den gennem-gribende forbedring af lejemålet er opretholdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7774/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 12 blev andels-haver, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at hun fra den 1. sep-tember 2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden be-liggende Hostrups Have 23, 2. th.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet vedrø-rende modernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den fore-tagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet blev moderniseret i 1999, og at betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er opfyldte.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7777/2019-FRB

Det fremgår af sagen, at Lejer 13, der siden 2013 havde været andelsha-ver i A/B Hostrups Have med brugsret til lejligheden beliggende Hostrups Have 11, 2. th., fra den 1. september 2017, hvor andelsboligforeningens kon-kursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, fortsatte som lejer af det pågældende lejemål.

bindelse med overtagelsen af ejendommen den 1. september 2017, såfremt be-tingelserne herfor var opfyldt.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet for mo-dernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer samt den foretagne be-sigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet i 2002 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7779/2019-FRB

Det fremgår af sagen, at Lejer 14 var lejer af lejligheden beliggende Fal-koner Allé 80, 1. tv., inden hun blev andelshaver i A/B Hostrups Have med brugsret til lejligheden. Hun blev fra den 1. september 2017, hvor andelsbolig-foreningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, på ny lejer af den pågældende lejlighed.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder den foretagne besigtigelse, at det er godtgjort, at lejemålet blev moderniseret omkring 1999, og at betingel-serne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er opfyldte.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

BS-7781/2019-FRB

Det fremgår ikke af sagen, hvornår Lejer 15 blev andelshaver, men det lægges efter sagens oplysninger til grund, at hun fra den 1. september

2017, hvor andelsboligforeningens konkursbo solgte ejendommene i Hostrups Have til Heimstaden Hostrups Have ApS, blev lejer af lejligheden beliggende Hostrups Have 60, 3. th.

Boligretten finder efter bevisførelsen, herunder indholdet af regnskabet for mo-dernisering af lejemålet og de underliggende fakturaer sammenholdt det oply-ste om, at et flertal i huslejenævnet på baggrund af en besigtigelse af lejemålet den 12. december 2018 har lagt til grund, at lejemålet utvivlsomt er gennemgri-bende forbedret, at det er godtgjort, at lejemålet i 2005 blev gennemgribende forbedret i overensstemmelse med betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten har ikke foretaget en besigtigelse af lejemålet, der efter det oplyste er fraflyttet af lejer og moderniseret på ny af Heimstaden Hostrups Have ApS forud for genudlejning. Det fremgår af huslejenævnets afgørelse i sagen, at et flertal af nævnets medlemmer ved afgørelsen af sagen har lagt til grund, at den gennemgribende forbedring af lejemålet var opretholdt. Boligretten finder det på baggrund heraf – og mangel af andre oplysninger om lejemålets stand på tidspunktet for lejers fraflytning - godtgjort, at den gennemgribende forbedring af lejemålet er opretholdt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 6.

Lejen for det omtvistede lejemål kan derfor fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2.

Vedrørende den subsidiære påstand i sagerne BS-7754/2019-frb, BS-7755/2019-FRB, BS-7760/2019-FRB, BS-7761/2019-FRB, BS-7762/2019-FRB, BS-7764/2019-FRB, BS-7770/2019-FRB, BS-7772/2019-FRB, BS-7774/2019-FRB, BS-7777/2019-FRB, BS-7779/2019-FRB og BS-7781/2019-FRB

Spørgsmålet er herefter, om den leje, der er fastsat i medfør af boligregulerings-lovens § 5, stk. 2, i de omtvistede lejemål, kan tilsidesættes som et mere byrde-fuldt vilkår for sagsøgerne end for andre lejere i ejendommen, jf. boligregule-ringslovens § 5, stk. 9.

Der er enighed om, at det for de omtvistede lejemål er lejelovens regler der gæl-der, at det samme er tilfældet for lejemålet beliggende Hostrups Have 30, 1. th., og at det derfor alene lejens størrelse og ikke andre vilkår i lejeaftalerne, der ikke er ens.

Det følger af Østre Landsrets dom af 25. maj 2022 gengivet i U2022.3134, hvor-ved boligrettens dom blev stadfæstet, at lejen pr. 1. september 2017 for lejemålet beliggende Hostrups Have 30, 1.th. i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er fastsat til 104.125 kr. årligt ekskl. varme svarende til 1.225 kr. pr. m2 pr. år. Lejemålet er på 84,6 m2.

To boligdommere (Boligdommer 2 og Boligdommer 1) udtaler:

Højesteret har i dom af 4. december 2017 gengivet i U2018.1142 fastslået, at be-stemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter § 5, stk. 2, ikke kan aftales en leje eller lejevil-kår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuldt for lejeren end for de andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftaler i henhold til § 5, stk. 2.

Om vurderingen af, hvorvidt en aftalt husleje er et mere byrdefuldt vilkår, føl-ger forudsætningsvist af Vestre Landsrets kendelse af 15. marts 2012 gengivet i TBB2012.457, at en eventuel forskel mellem den aftalte leje og den ved lejeafta-lens indgåelse lovligt gældende leje for andre lejere i ejendommen efter en sam-let bedømmelse vil kunne henføres til forskelle i det lejedes størrelse, faciliteter eller stand m.v., herunder til eventuel modernisering.

De omtvistede lejemål er alle gennemgribende forbedret på forskellige tids-punkter i perioden fra slutningen af 1990’erne til omkring 2006. Lejemålene va-rierer i større eller mindre omfang i størrelse og har til en vis grad forskellig in-dretning.

Vi finder det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at der ved indgåelsen af sagsøgernes lejeaftaler efter en samlet bedømmelse er aftalt mere byrdefulde vilkår end for de øvrige lejere i ejendommen, hvis leje er fastsat i henhold til bo-ligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Vi bemærker i den forbindelse, at sagsøgerne ikke alene ved at påberåbe sig til den leje, der ved landsrettens dom af 25. maj 2022 er fastsat for lejemålet Ho-strups Have 30, 1. th., har løftet bevisbyrden herfor, jf. herved Vestre Landsret dom af 15. marts 2011 gengivet i U2011.1843.

Vi finder derfor ikke, at sagsøgerne med hjemmel i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, kan kræve lejen nedsat som påstået.

En boligdommer (Boligdommer 3) udtaler:

Bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, har efter sit indhold og sine forarbejder til formål at sikre, at lejerne i en ejendom stilles ensartet.

Jeg er enig i, at der ved vurderingen af, om der ved indgåelse af en lejeaftale ef-ter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er aftalt en leje, der er mere byrdefuldt for lejeren end de andre lejere i ejendommen, alene skal ses på de andre lejere, der har indgået lejeaftaler i henhold til § 5, stk. 2, således som det også følger af Hø-jesterets dom af 4. december 2017 gengivet i U2018.1142.

Når der som i nærværende sag er tale om lejemål, der, jf. ovennævnte, alene af-viger for så vidt angår lejens størrelse og ikke andre vilkår i lejeaftalerne, påhvi-ler det udlejer at godtgøre, at der foreligger andre forhold, der kan begrunde, at lejens størrelse i de pågældende lejemål ikke skal fastsættes ens.

Jeg finder ikke, at udlejer har godtgjort, at der er sådanne forskelle i de omtvi-stede lejemål og lejemålet beliggende Hostrups Have 30, 1. th., i forhold til stør-relse, faciliteter, moderniseringsgrad- eller tidspunkt, at dette kan begrunde en forskel i lejen.

Jeg lægger navnlig vægt på, at de omtvistede lejemål alle er gennemgribende forbedrede inden for en kortere årrække, og at lejemålenes begrænsede afvigel-ser i størrelsen ikke i sig selv kan føre til en differentiering af lejens størrelse. Jeg har herved særlig lagt vægt på, at der ikke i forbindelse med, at lejen oprinde-ligt og forud for overgangen til andelsboligforening blev fastsat efter § 5 stk. 2 blev taget hensyn til sådanne kriterier.

Det må således lægges til grund, at der er aftalt mere byrdefulde vilkår for sagsøgerne end for de øvrige lejere i ejendommen, hvis leje er fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og jeg finder derfor, at sagsøgerne med hjemmel i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, kan kræve lejen nedsat som på-stået.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet således, at Heimstaden Hostrups Have ApS’ frifindelsespåstand i sagerne tages til følge.

BS-30755/2020-FRB

Det fremgår af lejekontrakten for det omtvistede lejemål, at lejemålet er gen-nemgribende forbedret, og at lejen er fastsat i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Parterne er uenige om, hvornår den gennemgribende forbedring af lejemålet er gennemført. Boligretten finder det efter bevisførelsen, herunder navnlig besigti-

gelsen af det omtvistede lejemål, ikke godtgjort, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2003.

Det fremgår endvidere af lejekontrakten, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler udlejer, og at lejen reguleres årligt efter nettoprisindekset. Der er enighed om, at lejemålet er udlejet uden hårde hvidevarer.

Det lægges efter sagens oplysninger til grund, at lejen pr. 1. januar 2019 efter nettoprisregulering udgjorde 102.849,52 kr. årligt ekskl. forbrug svarende til ca. 1.469 kr. pr. m2 pr. år.

To boligdommere (Boligdommer 2 og Boligdommer 1) udtaler:

Bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, påhviler i et tilfælde som dette udlejer.

Der er under sagen fremlagt en række sammenligningslejemål, hvoraf alene en-kelte er besigtiget. De sammenligningslejemål, der ikke har været besigtiget, kan alene anvendes som sammenligningslejemål med begrænset bevisværdi. Da der efter vores opfattelse er fremlagt et tilstrækkeligt antal prøvede sam-menligningslejemål, skal der ses bort fra de sammenligningslejemål, hvor der alene er fremlagt lejekontrakter, og hvor lejen således er uprøvet.

Lejemålene i samme ejendom beliggende Hostrups Have 28, 2. tv., Hostrups Have 28, 3. th. og Hostrups Have 62, 1. th. har en beliggenhed og indretning, der er direkte sammenlignelig med det omtvistede lejemål. For disse lejemåls vedkommende er der dog gennemført en ny modernisering i 2019 i forbindelse med genudlejning, hvorfor lejemålene ikke er sammenlignelige i forhold til mo-derniseringsgrad. Lejemålene adskiller sig desuden ved, at lejer har den ind-vendige vedligeholdelsespligt, og lejemålene er udlejet med hårde hvidevarer. Huslejen er for disse lejemåls vedkommende fastsat pr. 15. juni 2019.

Lejemålet beliggende på Godthåbsvej 28, 2. th., 2000 Frederiksberg, har en be-liggenhed på Frederiksberg, der er umiddelbart sammenlignelig med det omt-vistede lejemål, idet det dog samtidig adskiller sig væsentligt i forhold til stør-relse og indretning. Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, der er udlejet med hårde hvidevarer, påhviler lejer. Lejen er for dette lejemåls vedkommende fastsat af Huslejenævnet pr. 1. januar 2018.

Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger, herunder det oplyste om lejens størrelse i de lejemål i samme ejendom, som er besigtiget i forbindelse med de sager, som er sambehandlet med denne sag, og det oplyste om de leje-vilkår, som er gældende for det omtvistede lejemål, finder vi, at det lejedes

værdi for det omtvistede lejemål pr. 1. september 2019 passende kan fastsættes til i hvert fald 1.350 kr. pr. m2 pr. år.

Vi finder på baggrund heraf, at Heimstaden Hostrups Have ApS har godtgjort, at den aftalte leje pr. 1. september 2019 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. herved boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. stk. 5, 3. pkt., hvorfor den af Heimstaden Hostrups Have ApS nedlagte påstand tages til følge.

En boligdommer (Boligdommer 3) udtaler:

Bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, påhviler udlejer.

Som anført ovenfor må det lægges til grund, at de gennemgribende forbedrin-ger er udført i 1997, som anført af sagsøger for Huslejenævnet, og ikke først i 2003, som sagsøger senere har anført.

Der skal således ske sammenligning med lejemål, som er gennemgribende mo-derniseret før 2001, jf. flertallets afgørelse ovenfor.

De lejemål, der er besigtiget i nærværende sag, som er beliggende i samme ejen-dom og er gennemgribende moderniseret før 2001, og som har en størrelse sam-menlignelig med sagens lejemål (70 m2), er ved nærværende af Boligretten fast-sat til en leje mellem kr. 1.225 og kr. 1.325 pr. m2.

Dette lejeniveau stemmer med, hvad sagsøgers tidligere administrator, Vidne 3, har forklaret blev fastsat for lejemål, der blev moderniseret i perio-den mellem 1997-2001 med en størrelse på 56-85 m2.

Tilsvarende har Huslejenævnet fastsat lejen for dette lejemål til kr. 1.325 pr. m2.

Sagsøger har herefter ikke løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje pr. 1. sep-tember 2019 på kr. 1.469 pr. m2 ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Jeg voterer derfor for at tage den af Lejer 16 ned-lagte påstand svarende til Huslejenævnets afgørelse til følge.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorfor den af Heimstaden Ho-strups Have ApS principalt nedlagte påstand tages til følge.

Sagsomkostninger

BS-7754/2019-FRB, BS-7755/2019-FRB, BS-7760/2019-FRB, BS-7761/2019-FRB, BS-7762/2019-FRB, BS-7764/2019-FRB, BS-7770/2019-FRB, BS-7772/2019-FRB, BS-7774/2019-FRB, BS-7777/2019-FRB, BS-7779/2019-FRB og BS-7781/2019-FRB

Efter sagernes udfald skal sagsøgerne hver især betale sagsomkostninger til Heimstaden Hostrups Have ApS. Sagsomkostningerne er fastsat til dækning af advokatudgift med 7.000 kr. inklusive moms til hver af sagsøgerne. Retten har lagt vægt på sagernes værdi og forløb og på, at sagerne har været behandlet sammen under en stor del af forberedelsen og hovedforhandlet sammen, at sa-gerne har vedrørt de samme spørgsmål, og at Heimstaden Hostrups Have ApS i alle sagerne har været repræsenteret ved samme advokat.

BS-30755/2020-FRB Efter sagens udfald skal Lejer 16 betale sagsom-kostninger til Heimstaden Hostrups Have ApS. Sagsomkostningerne er efter sa-gens værdi og forløb fastsat til dækning af advokatudgift med 15.000 kr. inklu-sive moms og af øvrige udgifter med 2.775 kr.

THI KENDES FOR RET:

BS-7754/2019-FRB

Heimstaden Hostrups Have ApS frifindes.

Lejer 1 og Lejer 7 skal til Heimstaden Ho-strups Have ApS betale sagsomkostninger med 7.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.