47576/2025

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 181.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

HØJESTERETS DOM

afsagt tirsdag den 11. august 2026

Sag BS-47576/2025-HJR

(2. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger

(advokat Jørgen Torpe Kann)

mod

Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1 (advokat Rasmus Mehl)

og

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2

(advokat Thomas Jensen)

og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 1. november 2022 (BS-47045/2020-ALB) og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 1. april 2025 (BS-48911/2022-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Hanne Schmidt, Jan Schans Christensen, Jørgen Steen Sørensen, Søren Højgaard Mørup og Mohammad Ahsan.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande

Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at landsrettens dom ophæves, og at sagen hjemvises til fortsat behandling i byretten.

2

De Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1, har påstået dommen stadfæstet.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 har heller ikke for Højesteret indgivet processkrifter i sagen.

Anbringender

Appellant, tidligere Sagsøger har vedrørende kravet mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 anført navnlig, at det følger af forældelseslovens § 2, at for-ældelsesfristen løber fra det tidligste tidspunkt, til hvilket fordringshaveren kunne kræve at få fordringen opfyldt. En forældelsesfrist kan som følge heraf ikke være begyndt at løbe før det tidspunkt, hvor fordringshaveren kan afbryde forældelsen af kravet ved indgivelse af en stævning.

Ved køb af fast ejendom kan en køber først stævne en sælger for mangler ved ejendommen efter den juridiske overtagelsesdag, idet køberen forud for dette tidspunkt ikke er juridisk ejer af ejendommen og ikke har en ejers rettigheder og forpligtelser. Omvendt har sælgeren ikke opgivet en ejers rettigheder og for-pligtelser før den juridiske overtagelse.

En aftale om disposition over ejendom-men er primært praktik i forhold til indflytning, forsikring, forbrug mv. Det vil fortsat være den juridiske overtagelse, der er skæringsdagen for, hvornår sæl-ger skal levere sin kontraktmæssige ydelse.

Forældelsesfristen i denne sag be-gyndte derfor tidligst at løbe fra den 1. december 2017, hvorfor kravet, der var undergivet en forældelsesfrist på 3 år, ikke var forældet ved indleveringen af stævningen den 30. november 2020. Dette synspunkt understøttes af det, der er anført i den juridiske litteratur.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at det i Standardvilkår for Dansk Ejen-domsmæglerforenings købsaftale, der var tilknyttet købsaftalen, er anført, at ri-sikoens overgang fremrykkes til dispositionsdagen den 15. november 2017. Det skyldes, at risikoens overgang vedrører udefrakommende skader, men ikke for-ældelse af mangelskrav eller reklamationer over mangler. Risikoens overgang har derfor ikke betydning for spørgsmålet om forældelse.

Med hensyn til kravet mod Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1 bemærkes, at den skadegørende handling, som er videregi-velse af de fejlagtige oplysninger om vinduernes alder, ikke umiddelbart resul-terede i konstaterbare skader. Forældelsesfristen løb derfor først fra det tids-punkt, hvor hun havde rimelig anledning til at rejse erstatningskravet, og det må være den 1. december 2017, hvor hun blev retmæssig ejer af ejendommen.

Hertil kommer, at en ejendomsmægler er en sælgers befuldmægtigede repræ-sentant i handlen. Det er derfor logisk at fastholde, at forældelsesfristen for et

3

krav mod mægleren ikke begynder at løbe tidligere end forældelsesfristen over for sælgeren.

Herudover bemærkes, at der som følge af forældelseslovens § 21, stk. 3, ikke er indtrådt forældelse for kravet mod ejendomsmæglerfirmaet, idet hun indbragte kravet mod firmaet for Klagenævnet for Ejendomsformidling, og den 1-årige til-lægsfrist skal regnes fra landsrettens dom den 24. september 2021 i sagen mel-lem ejendomsmæglerfirmaet og klagenævnet. Den nævnte tillægsfrist medfø-rer, at hendes krav mod ejendomsmæglerfirmaet tidligst blev forældet den 24. september 2022.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 har anført navnlig, at et krav mod hende var forældet

på tidspunktet for indleveringen af stævningen den 30. november 2020. Det skyldes, at forældelsesfristen begyndte at løbe fra den 15. november 2017, som må anses for leveringstidspunktet, idet Appellant, tidligere Sagsøger den nævnte dato fik dispositionsret over ejendommen.

Dette følger af, at forældelsesfristen for krav som følge af misligholdelse af en kontrakt efter forældelseslovens § 2, stk. 3, regnes fra tidspunktet for misligholdelsen. Ved mangler er dette leverings-tidspunktet. Dette synspunkt understøttes af, at leveringstidspunktet efter al-mindelige obligationsretlige principper, jf. herved købelovens § 17 og § 44, sæd-vanligvis vil være sammenfaldende med risikoens overgang.

I forlængelse heraf bemærkes, at det af Standardvilkår for Dansk Ejendoms-mæglerforenings købsaftale – der var en del af købsaftalen i sagen – fremgik, at ”Køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispo-sitionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen” . Det er en følge af det aftalte – sammenholdt med ejendommens leveringstidspunkt – at risikoen for ejendommen overgik til Appellant, tidligere Sagsøger den 15. november 2017.

Køberen af en ejendom får ved fysisk overtagelse af ejendommen fuld rådighed over ejendommen i forhold til sælgeren. Sælgeren kan efter dispositionstids-punktet ikke længere disponere over ejendommen, ligesom sælgeren ikke læn-gere kan indfinde sig på ejendommen, f.eks. for at fjerne genstande eller ud-bedre mangler.

Køberen får fra dispositionstidspunktet ret til at påtale og rekla-mere over mangler ved ejendommen samt ret til at stævne sælgeren, idet retten til at påtale og reklamere over manglerne ellers ville være uden betydning. Det gøres derfor gældende, at begyndelsestidspunktet for forældelsesfristens bereg-ning er den 15. november 2017.

Spørgsmålet herefter er, hvor længe forældelsesfristen blev suspenderet på grund af Appellants, tidligere Sagsøger ukendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Appellant, tidligere Sagsøger har anført, at hun få dage efter dispositionsdagen konstaterede, at vinduerne var ældre end oplyst. Forældelsesfristen kan derfor

4

alene være suspenderet til omkring 17.-20. november 2017. Under alle omstæn-digheder løb forældelsesfristen senest fra den 26. november 2017, hvor Appellant, tidligere Sagsøger reklamerede over vinduernes alder til ejendomsmæglerfirmaet. Det er således uomtvistet, at Appellant, tidligere Sagsøger allersenest på dette tidspunkt havde de fornødne oplysninger om kravet. Uanset hvilken af de nævnte datoer forældelsesfristen begyndte at løbe fra, er Appellants, tidligere Sagsøger indgivelse af stævningen den 30. november 2020 sket efter udløbet af den 3-årige forældel-sesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.

Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1 har anført

navnlig, at kravet mod ham er et erstatningskrav uden for kontrakt. Forældel-sesfristen er 3 år fra skadens indtræden, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4, og § 3, stk. 1.

Skadens indtræden er det tidspunkt, hvor skaden har manifesteret sig på en så-dan måde, at Appellant, tidligere Sagsøger har haft rimelig anledning til og mulighed for at rejse et erstatningskrav, jf. herved også betænkning nr. 1260/2005 om revi-sion af forældelseslovgivningen samt Højesterets domme af 28. august 2018 (UfR 2018.3584) og af 22. juni 2020 (UfR 2020.3547), der angik rådgiveransvar.

I denne sag er manifesteringstidspunktet primært købsaftalens indgåelse den 30. august 2017, alternativt dispositionsdagen den 15. november 2017 og allerse-nest den 27. november 2017, hvor Appellant, tidligere Sagsøger ubestridt reklamerede over vinduerne. En tydeligere manifestation end reklamation er vanskelig at fo-restille sig.

Der er ikke grundlag for at antage, at forældelsesfristen for Appellants, tidligere Sagsøger krav mod ham skal løbe fra samme tidspunkt som hendes krav mod sæl-gerne. Appellants, tidligere Sagsøger anbringender herom har hverken støtte i lovens ordlyd, forarbejderne, retspraksis eller den juridiske litteratur.

Forældelsesfristen var ikke suspenderet efter forældelseslovens § 3, stk. 2, idet Appellant, tidligere Sagsøger var vidende om sit påståede krav og tilmed havde rekla-meret i den anledning senest den 27. november 2017.

Den 1-årige tillægsfrist efter forældelseslovens § 21, stk. 3, løb fra den 31. maj 2018, hvor Klagenævnet for Ejendomsformidling afsendte afgørelsen, og udløb derfor den 31. maj 2019. Der er ikke grundlag for, at denne tillægsfrist udvides til også at gælde den efterfølgende domstolsprøvelse i sagen mellem klagenæv-net og ham, som Appellant, tidligere Sagsøger i øvrigt ikke var part i. Den 1-årige til-lægsfrist skal således ikke regnes fra landsrettens dom den 24. september 2021, men som nævnt fra den 31. maj 2018.

5

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstillinger Appellant, tidligere Sagsøger købte ved aftale af 30. august 2017 en ejendom i By 1 af Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1. Salget blev formidlet af Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1.

Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma havde i salgsopstillingen oplyst, at ”Huset er … med … pæne vinduer, der er ca. 10 år gamle” .

Af købsaftalen fremgik, at overtagelsesdagen var den 1. december 2017, at Appellant, tidligere Sagsøger fik dispositionsret over ejendommen den 15. november 2017, og at salgsopstillingen var en del af aftalen.

Efter at have fået dispositionsret over ejendommen den 15. november 2017 blev Appellant, tidligere Sagsøger få dage senere bekendt med, at flere af ejendommens vin-duer var betydeligt ældre end anført i salgsopstillingen. Den 26. november 2017 reklamerede hun over for Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, og den 8. ja-nuar 2018 klagede hun over ejendomsmæglerfirmaet til Klagenævnet for Ejen-domsformidling over de ukorrekte oplysninger om vinduernes alder samt fremsatte et erstatningskrav på knap 107.000 kr. for udskiftning af vinduerne.

Ved kendelse af 31. maj 2018 tog klagenævnet klagen over ukorrekte oplysnin-ger om ejendommens vinduer til følge, men afviste at tage stilling til erstat-ningskravet mod Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, da sagens oplysnin-ger ikke gav tilstrækkeligt grundlag for det.

Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma anlagde sag mod klagenævnet. Køben-havns Byret frifandt ved dom af 23. januar 2020 nævnet. Dommen blev stadfæ-stet af Østre Landsret den 24. september 2021.

Den 30. november 2020 anlagde Appellant, tidligere Sagsøger den foreliggende sag mod Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma og mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 med påstand om betaling af knap 107.000 kr.

Sagen angår for Højesteret alene, om de krav, Appellant, tidligere Sagsøger har rejst mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 samt Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, er forældede, idet byretten har udskilt dette spørgsmål til særskilt behandling.

6

Kravet mod sælgerne Appellants, tidligere Sagsøger krav mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 er omfattet af forældelseslovens § 2, stk. 3, om fordringer, som opstår ved mis-ligholdelse af kontrakt. For sådanne krav regnes forældelsesfristen – der efter forældelseslovens § 3, stk. 1, er 3 år – fra tidspunktet for misligholdelsen.

Højesteret tiltræder, at forældelsesfristen efter § 2, stk. 3, skal regnes fra den 15. november 2017, hvor Appellant, tidligere Sagsøger i overensstemmelse med købsaftalen fik dispositionsret over ejendommen, og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 skulle præstere kontraktsmæssig ydelse.

Højesteret bemærker, at den omstændighed, at ”overtagelsesdagen” efter købsaftalen var den 1. december 2017, ikke var til hinder for, at Appellant, tidligere Sagsøger inden denne dato kunne have afbrudt forældelsesfristen ved at anlægge sag mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 vedrørende manglerne.

Såfremt fordringshaveren var ubekendt med fordringen eller skyldneren, reg-nes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.

Som nævnt reklame-rede Appellant, tidligere Sagsøger den 26. november 2017 over for Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, og hun var således i hvert fald på dette tidspunkt bekendt med, at flere af ejendommens vinduer var betydeligt ældre end anført i salgsop-stillingen.

Forældelsesfristen på 3 år skal derfor regnes fra dette tidspunkt, og kravet er således forældet den 26. november 2020.

Da stævningen i sagen først blev indgivet den 30. november 2020, tiltræder Hø-jesteret, at Appellants, tidligere Sagsøger krav mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 er forældet.

Kravet mod ejendomsmæglerfirmaet Appellants, tidligere Sagsøger krav mod Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma er et krav for skade forvoldt uden for kontraktforhold. Forældelsesfristen på 3 år for sådanne krav regnes efter forældelseslovens § 2, stk. 4, fra tidspunktet for skadens indtræden, og suspensionsreglen i forældelseslovens § 3, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Af de grunde, der er anført ovenfor, finder Højesteret, at § 3, stk. 2, indebærer, at forældelsesfristen også i forhold til Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma skal regnes fra den 26. november 2017, og at også dette krav derfor var forældet på tidspunktet for indgivelsen af stævningen den 30. november 2020.

Såfremt en sag om fordringens eksistens eller størrelse eller en sag, som er afgø-rende herfor, inden forældelsesfristens udløb er indbragt for et privat klage-nævn, indtræder forældelsen tidligst 1 år efter, at nævnet har givet meddelelse

7

om sin afgørelse, jf. forældelseslovens § 21, stk. 2, 1. pkt., og stk. 3. Højesteret til-træder, at disse bestemmelser ikke kan føre til et andet resultat, idet den 1-årige tillægsfrist udløb et år efter Klagenævnet for Ejendomsformidlings afgørelse af 31. maj 2018.

Konklusion Højesteret stadfæster landsrettens dom.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant, tidligere Sagsøger betale 31.250 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2 og 25.000 kr. til Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma ved Person 1.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.

Omkostningerne for Højesteret i forholdet mellem Appellant, tidligere Sagsøger og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1 ophæves.

Publiceret til portalen d. 11-08-2026 kl. 12:00 Modtagere: Appellant, tidligere Sagsøger, Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma, tidligere Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 1, Advokat (H) Rasmus Mehl, Advokat (H) Thomas Jensen, Advokat (L) Jacob Thorup Larsen, Advokat (H) Jørgen Torpe Kann, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 2