BS-10146/2024-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 186.4px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 21. maj 2025

Sag BS-10146/2024-OLR (12. afdeling)

Lejer 2

og

Lejer 3

og

Lejer 4 (alle ved advokat Svend-Erik Hjortskov (besk.), ved advokat Mads Bagger Holtug)

mod

GR RD 2 ApS (advokat Katja Lykke Paludan)

Boligretten på Frederiksberg har den 24. januar 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-36775/2021-FRB).

Landsdommerne Jon Fridrik Kjølbro, Annette Dam Ryt-Hansen og Knud-Erik Kofoed (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanterne, Lejer 2, Lejer 3 og Lejer 4, har nedlagt påstand om, at indstævnte, GR RD 2 ApS, tilpligtes at aner-kende, at lejen for lejemålet beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Fre-

2

deriksberg, med virkning fra den 1. august 2018 udgør 160.154,40 kr. årligt, sub-sidiært et højere beløb, men lavere end 216.000 kr. pr. år, og at GR RD 2 ApS skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af procesrente fra beta-lingstidspunkterne.

Lejer 2, Lejer 3 og Lejer 4 har ned-lagt subsidiær påstand om, at GR RD 2 ApS tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2020 udgør 180.000 kr. årligt, subsidiært et højere be-løb, men lavere end 199.719,19 kr. pr. år, og at GR RD 2 ApS skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af procesrente fra betalingstidspunkterne.

Lejer 2, Lejer 3 og Lejer 4 har ned-lagt mere subsidiær påstand om, at sagen hjemvises til behandling ved boligret-ten.

Lejer 2, Lejer 3 og Lejer 4 har over for den af GR RD 2 ApS nedlagte påstand om stadfæstelse og dermed, at lejen for lejemålet Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg, med virkning fra den 1. januar 2020 udgør 220.156,97 kr. ekskl. forbrug årligt, nedlagt påstand om frifindelse.

Indstævnte, GR RD 2 ApS, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt fotos af det omtvistede lejemål, beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg, og af en række sammenlignelige lejemål.

Derudover er der for landsretten fremlagt oplysninger om et meget stort antal sammenligningslejemål, der i udgangspunktet alle vedrører lejemål på Frederiksberg, idet der er fremlagt oplysninger om enkelte lejemål i København.

Oplysningerne om sammenligningslejemål angår 24 prøvede lejemål på Frede-riksberg, hvor lejen er godkendt eller ændret enten af boligretten eller af lands-retten. Herudover vedrører oplysningerne 40 prøvede lejemål, hvor Husleje-nævnet på Frederiksberg har godkendt eller ændret lejen, 20 uprøvede sam-menligningslejemål på Frederiksberg og oplysninger om sammenlignelige le-jemål i København K, København Ø og Vanløse.

Forklaringer Der er afgivet forklaring af Person.

3

Person har forklaret blandt andet, at han er ansat som Stilling hos GR RD 2 ApS. Som led i sin stilling er han ansvarlig for driften af selskabets ejendomme, idet han blandt andet indgår aftaler med viceværter og forsikrings-selskaber samt udarbejder vedligeholdelses- og udviklingsplaner for ejen-dommene.

Ejendommen, hvori det omstridte lejemål er beliggende, blev købt i oktober 2013. Ejendommen indgik som en af flere ejendomme i et samlet porteføljekøb på 31 ejendomme.

Den klage, som lejeren af det lejemål, der er beliggende Dr. Abildgaards Allé 7, 4. th., indbragte for Huslejenævnet, blev afvist af nævnet, der fandt, at der for lejemålet var indgået en markedslejekontrakt. Boligretten hjemviste imidlertid sagen til Huslejenævnet, idet boligretten ikke fandt, at der var tale om et er-hvervslejemål.

I dag er der for lejemålet indgået en boliglejekontrakt med vilkår efter den nugældende lejelovs § 19, stk. 2. I de to andre lejemål, hvor kontrak-terne var indgået på markedslejevilkår, forblev kontrakterne på de indgåede vilkår. Den ene lejekontrakt var tidsbegrænset, og lejemålet er nu ophørt.

Der er for lejemålet indgået en boliglejekontrakt på samme vilkår som de øvrige leje-mål i ejendommen med en leje på mere end 1.800 kr. pr. m².

Hvornår og hvordan de enkelte lejemål i ejendommen er istandsat, kan han ik-ke på stående fod oplyse. Han har ikke været i samtlige lejemål i ejendommen og mener ikke at have været i lejemålet Dr. Abildgaards Allé 7, 1. tv.

For lejemålet Dr. Abildgaards Allé 5, 3. th., kan der ikke lokaliseres en lejekon-trakt. Han kan ikke svare på, hvorfor den ikke kan lokaliseres, men hans bedste bud er, at den er blevet væk i overgangen fra fysiske til digitale kontrakter.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Spørgsmålet om hvorvidt lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi Det er ubestridt, at det omhandlede lejemål var gennemgribende forbedret ved indgåelsen af lejekontrakten med ikrafttræden den 1. august 2018. Spørgsmålet er derfor alene, om GR RD 2 ApS som udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. § 5, stk. 2, i den dagældende bo-ligreguleringslov.

Den aftalte leje vil væsentligt overstige det lejedes værdi, hvis den overstiger det lejedes værdi med 10-15 % beregnet i forhold til det lejedes værdi. Det beror på en samlet konkret bedømmelse, om der foreligger en væsentlig forskel. Ved

4

denne bedømmelse må det blandt andet indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå det lejedes værdi.

Landsretten finder, at parterne har fremlagt et passende antal prøvede sam-menligningslejemål. Henset hertil findes der grundlag for at se bort fra de frem-lagte uprøvede sammenligningslejemål, jf. også den nugældende lejelovs § 42, stk. 3.

Ved vurderingen af, om udlejer har løftet bevisbyrden, har landsretten lagt vægt på, at boligretten har besigtiget det omtvistede lejemål og 9 prøvede sammenligningslejemål, idet 2 af de 11 besigtigede lejemål efter parternes an-bringender må anses for besigtiget i forbindelse med spørgsmålet om mere byrdefulde lejevilkår.

Der er ved vurderingen navnlig lagt vægt på de sammenligningslejemål, der er beliggende i samme område eller i nærheden af det omtvistede lejemål på Fre-deriksberg.

Der er ved vurderingen endvidere lagt vægt på de i øvrigt foreliggende oplys-ninger om de påberåbte sammenligningslejemål, herunder navnlig beliggenhed og lejemålenes stand mv.

Landsretten har ikke fundet grundlag for generelt at nedjustere den prøvede leje i sammenligningslejemålene med 10 % i tilfælde, hvor det ved prøvelsen er fundet godtgjort, at lejen ikke væsentlig overstiger det lejedes værdi.

På den baggrund og efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger og de påberåbte sammenligningslejemål tiltræder landsretten, at GR RD 2 ApS har godtgjort, at den omtvistede leje ikke væsentligt overstiger det lejedes vær-di.

Det forhold, at der i oplysningerne om de fremlagte sammenligningslejemål findes en række domstolsafgørelser og nævnsafgørelser, hvor det lejedes værdi i sammenlignelige lejemål er fastsat lavere end den omtvistede leje, kan henset til antallet af lejemål med et lejeniveau svarende til den omtvistede leje i det fremlagte materiale, ikke føre til et andet resultat.

Spørgsmålet om mere byrdefulde lejevilkår Det følger af § 5, stk. 9, i den dagældende boligreguleringslov, at der ved lejeaf-talens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet be-dømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

5

Det er ubestridt, at det er lejerne, der har bevisbyrden for, at der er aftalt mere byrdefulde vilkår.

Der er påberåbt 8 sammenligningslejemål i samme ejendom, hvoraf 2 har været besigtiget af boligretten. Af de 8 lejemål er det som anført af boligretten alene i det omtvistede lejemål, at udlejer har den indvendige vedligeholdelse.

Landsretten har efter forarbejderne til lejeloven (lovforslag L 47 af 13. oktober 2021 om forslag til lov om leje) og retspraksis, herunder bl.a.

Højesterets dom-me af 4. december 2017 i sag 74/2017, trykt i U.2018.1142, og af 9. september 2022 i BS-27157/2021, trykt i U.2022.4962, lagt vægt på oplysningerne om de le-jemål i ejendommen, hvor grundlaget for lejefastsættelsen er den samme, det vil sige, hvor lejen er fastsat ud fra samme retsgrundlag som det omtvistede leje-mål.

Landsretten tiltræder derfor, at der skal ses bort fra de tre lejemål, der på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse var udlejet til erhvervsmæssig udlejning.

Det lægges til grund, at bortset fra et enkelt lejemål, der er udlejet før 2018, er der for de øvrige relevante lejemål aftalt en leje, der i det væsentlige svarer til den aftale leje i det omtvistede lejemål. Det tiltrædes derfor, at det forhold, at der for et enkelt af lejemålene er aftalt en lavere leje, ikke er tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for mere byrdefulde vilkår.

Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger tiltræder landsretten herefter, at lejerne ikke har godtgjort, at der ved lejeaftalens indgåelse blev af-talt en leje, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld, jf. dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9.

Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.

Efter sagens udfald skal statskassen i sagsomkostninger for landsretten betale 60.000 kr. til GR RD 2 ApS til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat ta-get hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Boligrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal statskassen inden 14 dage betale 60.000 kr. til GR RD 2 ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 21-05-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appellant Lejer 3, Appellant Lejer 2, Appellant Lejer 4, Indstævnte GR RD 2 ApS