BS-12341/2022-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 176.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 21. oktober 2026

Sag BS-12341/2022-OLR (18. afdeling)

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 (for begge advokat Anders Ørgaard, beskikket)

mod

Vurderingsstyrelsen (advokat Steffen Sværke)

og

Sag BS-12342/2022-OLR (18. afdeling)

Sagsøger 3 og Sagsøger 4 (for begge advokat Anders Ørgaard, beskikket)

mod

Vurderingsstyrelsen (advokat Steffen Sværke)

og

Sag BS-12343/2022-OLR

2

(18. afdeling)

Sagsøger 5 og Sagsøger 6 (for begge advokat Anders Ørgaard, beskikket)

mod

Vurderingsstyrelsen (advokat Steffen Sværke)

og

Sag BS-12344/2022-OLR (18. afdeling)

Sagsøger 7 og Sagsøger 8 (for begge advokat Anders Ørgaard, beskikket)

mod

Vurderingsstyrelsen (advokat Steffen Sværke)

og

Sag BS-32504/2022-OLR (18. afdeling)

Sagsøger 9, grupperepræsentant (advokat Anders Ørgaard, beskikket)

mod

Vurderingsstyrelsen (advokat Steffen Sværke)

Landsdommerne Lone Dahl Frandsen, Marie Kathrine Nielsen og Mads Pedersen har deltaget i sagernes afgørelse.

3

Sagerne BS-12341/2022-OLR, BS-12342/2022-OLR, BS-12343/2022-OLR og BS-12344/2022-OLR (de individuelle sager) er anlagt ved Retten i Roskilde den 22. september 2021. Ved kendelse af 28. marts 2022 er sagerne henvist til behand-ling ved landsretten efter retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagen BS-32504/2022-OLR (gruppesøgsmålet) er anlagt ved Københavns Byret den 4. december 2020. Ved kendelse af 31. august 2022 er sagen henvist til be-handling ved landsretten efter retsplejelovens § 226, stk. 1.

Landsretten har ved kendelser af 2. november 2022 afvist at behandle sagerne i 1. instans og sendt sagerne til byretterne til fortsat behandling.

Højesteret har ved kendelse af 1. maj 2023 bestemt, at sagerne skal henvises til behandling ved landsretten som 1. instans.

Sagerne er blevet behandlet i forbindelse med hinanden, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1.

Sagerne drejer sig om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen er erstatningsansvarlig over for købere af projektsalgsejendomme for det tab, som de måtte have lidt som følge af, at grundværdien for deres ejendomme blev fastsat højere end for-udsat i salgsopstillingerne, i en situation hvor SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) var fremkommet med en vejledende udtalelse til brug for ejendomsmæglers be-regning af en skønnet grundværdi.

Påstande

: Sagsøger 1 og Sagsøger 2 (sag BS-

12341/2022-OLR) har nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal aner-kende at være erstatningsansvarlig for tabet som følge af, at ejendomsskatternepå sagsøgernes ejendom Adresse 1, By 1, blev fastsat højere, enddet fremgik af salgsopstillingen.

Sagsøger 3 og Sagsøger 4 (BS-12342/2022-OLR) har nedlagtpåstand om, at Vurderingsstyrelsen skal anerkende at være erstatningsansvar-lig for tabet som følge af, at ejendomsskatterne på sagsøgernes ejendom Adresse 2Adresse 2, By 1, blev fastsat højere, end det fremgik af salgsopstillingen.

Sagsøger 5 og Sagsøger 6 (BS-12343/2022- OLR)har nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal anerkende at være erstat-ningsansvarlig for tabet som følge af, at ejendomsskatterne på sagsøgernes ejen-dom Adresse 3, By 1, blev fastsat højere, end det fremgik af salgs-opstillingen. Sagsøger 7 og Sagsøger 8 (BS-

4

12344/2022-OLR) har nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal aner-kende at være erstatningsansvarlig for tabet som følge af, at ejendomsskatterne på sagsøgernes ejendom Adresse 4, By 1, blev fastsat højere, end det fremgik af salgsopstillingen.

Grupperepræsentant Sagsøger 9 (BS-32504/2022-OLR) har nedlagt påstand

om, at Vurderingsstyrelsen skal anerkende erstatningspligt over for købere af rækkehuse og gårdhavehuse beliggende Gade 1 6A-6G, Gade 2 1-11, Gade 3 10, 12, 14, 16, 18, Gade 4 133, 135, 137, 139, 141 og 143, By 1, der købte som led i projektsalg og

a. som har tilmeldt sig gruppesøgsmålet inden for den frist som retten har fastsat, og

b. som godtgør at have betalt en merpris og/eller lidt et tab, som følge af grundværdien på den pågældende ejendom blev fastsat højere, end det fremgik af salgsopstillingen, som baserede sig på SKATs vejledende ud-talelser af 5. september 2013, 19. november 2013 og 10. januar 2014, sub-sidiært et andet beløb fastsat af retten.

Vurderingsstyrelsen har i samtlige sager påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

I marts 2006 rettede Dansk Ejendomsmæglerforening henvendelse til SKAT med henvisning til, at flere af foreningens medlemmer havde efterspurgt en af-klaring på problemstillingen vedrørende manglende offentlig vurdering af så-kaldte projektsalgsejendomme. Af brev af 21. marts 2006 fra Dansk Ejendoms-mæglerforening til SKAT fremgår bl.a.:

”Der er i medfør af lov […] om omsætning af fast ejendom samt be-kendtgørelse […] om ejendomsformidling et krav, at en ejendom ud-bydes til salg overfor køberne med oplysning o[m] månedlige (brutto-og) nettoudgifter, inkluderende ejendomsværdibeskatning. Eftersom ejendomsværdibeskatningen beregnes ud fra den offentlige ejendoms-værdi, er det derfor nødvendigt for ejendomsformidlerne at være be-kendt med denne vurdering for at kunne opfylde ovennævnte krav og for at kunne give køberne så fyldestgørende oplysninger som muligt om udgifterne forbundet med at eje ejendommen.

Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforenings oplysninger udarbejdes der ikke vurderinger på nyopførte ejendomme, før der er udstedt BBR-ejer-meddelelse for den pågældende ejendom. Så vidt foreningen er oriente-ret er samtlige relevante oplysninger til brug for vurderingen dog til-stede på et langt tidligere tidspunkt – det være sig oplysninger om be-liggenhed, arealer samt byggeriets nærmere udformning mht. arkitek-tur, materialer etc.. Disse er allerede til stede, så snart byggeriet er nær-mere defineret af bygherren, dvs. i mange tilfælde allerede før der er gi-vet byggetilladelse fra kommunen.

5

Dansk Ejendomsmæglerforening ønsker derfor at indgå i en dialog med SKAT om muligheden for at foretage offentlige ejendomsvurderinger på et tidligere nærmere defineret tidspunkt – evt. på ansøgningstids-punktet for byggetilladelsen.

De bedes derfor nærmere redegøre for baggrunden for den nuværende praksis og eventuelle nedfældede regler (lov, bekendtgørelse, cirkulære mv.) herom. Herudover bedes De meddele foreningen, hvorvidt der vil være mulighed for i fremtiden at vurdere de pågældende ejendomme på et tidligere tidspunkt.”

SKAT besvarede henvendelsen i brev af 3. april 2006. Af brevet fremgår bl.a.:

”I henhold til Vurderingsloven § 2 er den almindelige vurderingstermin 1. oktober i det år hvor vurderingen foretages, og det er ejendommens tilstand og prisforholdene på dette tidspunkt, som danner grundlag for vurderingen.

Omvurderinger jfr. Vurderingslovens § 3 foretages ligeledes med ter-min 1. oktober. Også her er det ejendommens tilstand og prisforholdene på dette tidspunkt, som danner grundlag for vurderingen.

I henhold til Vurderingslovens § 4 er det muligt at få foretaget en vur-dering uden for de almindelige terminer pr. 1. oktober. Vurderingen foretages med udgangspunkt i ejendommens aktuelle tilstand, jfr. dog Vurderingslovens § 12 og § 14, men efter prisforholdene ved senest for-udgående 1. oktober.

Som det fremgår af ovenstående, er det ejendommens tilstand på vur-deringstidspunktet, som skal lægges til grund for vurderingen. En ejen-

dom kan således ikke vurderes som færdigbygget før den rent faktisk er opført, men den kan godt vurderes som delvis færdig.

SKAT kan ikke afvige fra princippet om, at det er ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, som skal lægges til grund for vurderingen, og SKAT kan derfor ikke vurdere en projektsalgsejendom, som om pro-jektet var gennemført.”

Efter yderligere korrespondance, der ikke er fremlagt i sagen, meddelte SKAT ved brev af 7. juli 2006 Dansk Ejendomsmæglerforening, at SKAT ville være for-eningens medlemmer behjælpelig med at vurdere projektsalgsejendomme. Af brevet fremgår herudover bl.a.:

”Vurderingen er vejledende og ikke bindende for SKAT. Den skal alene hjælpe ejendomsmæglerne til at kunne danne sig et skøn over størrel-sen af den fremtidige ejendomsværdiskat og ejendomsskat.”

By og Havn påbegyndte i foråret 2013 udviklingen af Område 1 fra industri-havn til en blandet bydel. Det fremgår af sagens oplysninger, at der på tids-punktet for SKATs vejledende udtalelser ikke forelå et såkaldt grundværdiom-

6

råde for Område 1, som var et umatrikuleret havneareal, hvor der ikke tidligere havde været pålagt ejendomsskat.

Gruppesøgsmålet Gruppesøgsmålet angår 29 gårdhavehuse og rækkehuse med adresser på Gade 1, Gade 2, Gade 3 og Gade 4 i Grundejerforening. Ejendomsmæglerfirmaet Living Homes forestod salget af disse boliger.

Til brug for beregning af grundlaget for grundværdi samt ejendomsværdiskat skrev Person 1 fra ejendomsmæglerfirmaet Living Homes i mail af 21. august 2013 følgende til SKAT:

”Jeg skal venligst bede jer om at sende mig normtal 2001 & 2002 for følgende:

15 nyopførte ejerlejligheder samt 23 rækkehuse beliggende:

Del af Matrikel nr..

Endvidere skal jeg venligst bede om grundlag for beregning af grundværdien.

Jeg håber, I har mulighed for at give mig et hurtigt svar. …”

SKAT besvarede ved mail af 5. september 2013 henvendelsen således:

”Du har bedt om normtal for 2001 og 2002 for ejerlejligheder og rækkehuse samt grundlag for beregning af grundværdien.

Det drejer sig om Matrikel nr., som ikke er vurdret endnu.

Normtal til ejerlejligheder: 2001 kr. 13.300 2002 kr. 15.650

Normtal til rækkehuse: 2.001 Kr. 11.900 2002 kr. 14.150

Til ansættelse af grundværdier skønnes der at kunne anvendes en m2-pris på kr. 1. 700 med en bebyggelsesprocent på 60.

Svaret er IKKE bindende for SKAT. …”

I forlængelse heraf skrev Person 1 den 7. november 2013 i en mail til SKAT bl.a.:

7

”Med henvisning til vedlagte mail, hvor I vejledende har oplyst en m2 pris for beregning af grundværdien, er jeg fortsat lidt i tvivl om hvor-dan jeg skal beregne grundværdien.

Der er tale om opførelse af 15 ejerlejligheder med et samlet etageareal på 1. 766 m2 og et grundareal på 322 m2.

Kan I hjælpe med hvordan jeg finder frem til en grundværdi for disse ejerlejligheder.”

SKAT besvarede henvendelsen fra Person 1 ved mail af 19. no-vember 2013. Af mailen fremgår bl.a.:

”Jeg har. efter vores telefonsamtale i torsdags, kigget på, hvordan ejen-dommene på Område 2 er vurderet.

Ud fra det kan grundværdien for de 15 ejerlejligheder beregnes sådan her i 2011-niveau:

322 m2 x 4120 kr. x 548 % = 7.269.987 kr.

Den samlede grundværdi skal så fordeles på de enkelte lejligheder ud fra lejlighedernes fordelingstal. Det resultat du får der, er lig med grundlaget for ejendomsskatten 2013.

De oplyste tal er ikke bindende for SKAT.”

I forlængelse heraf skrev Person 1 i mail af 8. januar 2014 til SKAT bl.a.:

”På samme matrikel skal der ligeledes opføres rækkehuse. Vil formlen ved beregning af grundværdien være den samme som nedenfor ved be-regning af grundværdi for ejerlejligheder?”

SKAT har i mail af 10. januar 2014 besvaret henvendelsen, hvoraf fremgår bl.a.:

”Ja du kan godt bruge samme formel ved beregning af grundværdien for rækkehusene. Du skal dog være opmærksom på, om bebyggelses-procenten er rigtig.”

I mail af 15. januar 2014 fra Person 1 til SKAT fremgår bl.a.:

”De rækkehuse der skal bygges, har forskellige grundarealer fra 56 m2 -131 m2 . Vil bebyggelsesprocenten væres anerledes for disse, jf. din mail nedenfor.”

Det fremgår af den efterfølgende korrespondance, at SKAT besvarede henven-delsen pr. telefon. Af håndskrevet telefonnotat fra SKAT fremgår bl.a.:

8

”Vi kan p.t. ikke sige noget om priserne for grundene på Område 3.”

I salgsopstillingerne var grundværdierne angivet med præcise tal.

Da købsaftalerne blev indgået, var der i aftalerne vedrørende Gade 1 E og 6D, Gade 2 5 og 11, Gade 3 12, 14, 16 og 18 samt Gade 4 133, 135, 137, 139, 141 og 143 indsat følgende om ejendomsskatten:

”5.1 Hverken Byggefeltet, Bygning 1 eller Rækkehuset er på tidspunktet for Aftalens indgåelse selvstændigt vurderet. Byggefeltet har tidligere været en del af et umatrikuleret havneareal, hvor der ikke har været på-lagt ejendomsskat.

5.2 Eftersom der ikke foreligger nogen selvstændig vurdering af hver-ken Byggefeltet, Bygning 1 eller Rækkehuset, er grundværdien og ejen-domsskatten i salgsopstillingen skønsmæssigt ansat af Mægleren, og de skønnede beløb er uden ansvar for Sælgeren og Mægleren. Køberen ac-cepterer, at der således kan ske ændret beskatning i forhold til bereg-ningen i salgsopstillingen, når der sker selvstændig vurdering af Ræk-kehuset.

5.3 Fra Overtagelsesdagen, og indtil rækkehuset er selvstændigt vur-deret, skal Køberen betale ejendomsskatter (grundskyld og øvrige afgif-ter, der opkræves på ejendomsskattebilletten) – i det omfang Sælgeren bliver pålagt at betale sådanne – i forhold til den byggeret, der tillægges Rækkehuset.

Rækkehusets forholdsmæssige andel af Gade 4kvarterets grund-skyld opgøres i forhold til den byggeret, der kan tillægges Byggefeltet, i forhold til den samlede byggeret på Gade 4kvarteret.

Indtil særskilt vurdering foreligger, fordeles og opkræves ejendoms-skatter af Sælgeren, i det omfang Sælgeren bliver pålagt at betale så-danne. Køberen er forpligtet til at betale det opkrævede beløb ved på-krav herom.

Sælgeren kan ikke på tidspunktet for udarbejdelsen af Aftalen opgøre Køberens endelige andel heraf. Køberen er derfor bekendt med, at be-løbet hertil i salgsopstillingen er skønsmæssigt ansat og at der således kan ske ændret beskatning i forhold til beregningen i salgsopstillingen i både opad- og nedadgående retning efterfølgende, og Sælgeren og Mægleren er uden ansvar herfor.

5.4 Idet der endnu ikke foreligger offentlig ejendomsvurdering af Rækkehuset, har Mægleren for beregning af ejendomsværdiskat taget udgangspunkt i et beretningsskema vedrørende etageejerlejligheder 2001 og 2002 fra SKAT og i øvrigt på baggrund af normtal og lokalkor-rektion oplyst fra SKAT. Det præciseres, at beregningen i salgsopstillin-gen er vejledende og uden ansvar for Sælgeren og Mægleren og således alene tjener til at danne et skøn over størrelsen af den fremtidige ejen-

9

domsværdiskat. Ejendomsværdiskatten er beregnet på baggrund af Rækkehusets areal i henhold til BBR.

5.5 Fra det tidspunkt, hvor Rækkehuset er selvstændigt vurderet og re-gistreret i tingbogen og pålignet ejendomsskattebillet, er Køberen ikke længere pligtig at betale en forholdsmæssig andel af ejendomsskatterne i henhold til punkt 5.3.”

I købsaftalerne vedrørende Gade 1 6A, 6B, 6C, 6F, 6G, Gade 2 1, 2, 3 og 4, 6, 7, 8, 9 og 10 og Gade 3 10, var indsat tilsvarende bestemmelser om ejendomsskatten, idet henvisningen til SKAT i punkt 5.4 var udgået:

”5.1 Hverken Byggefeltet, Bygning 3 eller Rækkehuset er på tidspunktet for Aftalens indgåelse selvstændigt vurderet. Byggefeltet har tidligere været en del af et umatrikuleret havneareal, hvor der ikke har været på-lagt ejendomsskat.

5.2 Eftersom der ikke foreligger nogen selvstændig vurdering af hver-ken Byggefeltet, Bygning 3 eller Rækkehuset, er grundværdien og ejen-domsskatten i salgsopstillingen skønsmæssigt ansat af Mægleren, og de skønnede beløb er uden ansvar for Sælgeren og Mægleren. Køberen ac-cepterer, at der således kan ske ændret beskatning i forhold til bereg-ningen i salgsopstillingen, når der sker selvstændig vurdering af Ræk-kehuset.

5.3 Fra Overtagelsesdagen, og indtil rækkehuset er selvstændigt vur-deret, skal Køberen betale ejendomsskatter (grundskyld og øvrige afgif-ter, der opkræves på ejendomsskattebilletten) – i det omfang Sælgeren bliver pålagt at betale så- danne – i forhold til den byggeret, der tillæg-ges Rækkehuset.

Rækkehusets forholdsmæssige andel af Gade 4kvarterets grund-skyld opgøres i forhold til den byggeret, der kan tillægges Byggefeltet, i forhold til den samlede byggeret på Gade 4kvarteret. Indtil særskilt vurdering foreligger, fordeles og opkræves ejendomsskatter af Sælge-ren, i det omfang Sælgeren bliver pålagt at betale sådanne. Køberen er forpligtet til at betale det opkrævede beløb ved påkrav herom.

Sælgeren kan ikke på tidspunktet for udarbejdelsen af Aftalen opgøre Køberens endelige andel heraf. Køberen er derfor bekendt med, at be-løbet hertil i salgsopstillingen er skønsmæssigt ansat og at der således kan ske ændret beskatning i forhold til beregningen i salgsopstillingen i både opad- og nedadgående retning efterfølgende, og Sælgeren og Mægleren er uden ansvar herfor.

5.4 Fra det tidspunkt, hvor Rækkehuset er selvstændigt vurderet og re-gistreret i tingbogen og pålignet ejendomsskattebillet, er Køberen ikke længere pligtig at betale en forholdsmæssig andel af ejendomsskatterne i henhold til punkt 5.3.”

10

SKAT fastsatte pr. 1. oktober 2016 grundværdien for gårdhavehusene og række-husene i Grundejerforening. Afgørelserne blev indbragt for Landsskatteretten, som traf afgørelse i sagerne den 26. marts 2019, hvorved grundværdierne blev ned-sat, dog således at de fortsat var højere end den grundværdi, der var anført i salgsopstillingerne.

Landsskatterettens afgørelser er ikke blevet indbragt for domstolene.

Sagsøgerne har for ejendommene i Grundejerforening fremlagt følgende hjælpebilag til illustration af bl.a. forskellen mellem den grundværdi, som var anført i salgs-opstillingerne, og den endelige grundværdi fastsat af Landsskatteretten, idet der i tabellen ved anførelsen af en ”nyberegnet grundværdi” er taget højde for, at ejendomsmæglerne i enkelte tilfælde havde begået fejl, som dog kun med-førte ubetydelige afvigelser:

”…

Tabel 4

Bebyggelses % jf. Nyberegnet Grundværdi

Adresse Grundareal Difference

SKATgrundværdi*fastsat af LSRGade 1 6A85123430.7461.998.8001.568.054Gade 1 6B102116487.4782.047.5001.560.022Gade 1 6C120115568.5602.096.3001.527.740Gade 1 6D132115625.4162.145.0001.519.584Gade 1 6E132110625.4162.145.0001.519.584Gade 1 6F132115625.4162.145.0001.519.584Gade 1 6G112136627.5582.096.3001.468.742Gade 2 1131115620.6782.145.0001.524.322Gade 2 277244774.0561.998.8001.224.744Gade 2 3131115620.6782.145.0001.524.322Gade 2 471264772.2521.998.8001.226.548Gade 2 5131115620.6782.145.0001.524.322Gade 2 671264772.2521.998.8001.226.548Gade 2 7131116620.6782.145.0001.524.322Gade 2 871264772.2521.998.8001.226.548Gade 2 9131116626.0752.145.0001.518.925Gade 2 1078241774.4771.998.8001.224.323Gade 2 11123123623.3142.096.3001.472.986Gade 3 1062/61241605.6811.950.0001.344.319Gade 3 1256267616.0221.950.0001.333.978Gade 3 1456267616.0221.950.0001.333.978Gade 3 16562671.950.000Gade 3 18692171.998.800Gade 4 133135149828.7382.145.0001.316.262Gade 4 13592164621.6252.047.5001.425.875Gade 4 13770167481.6281.998.8001.506.372Gade 4 13974165503.0521.998.8001.495.748Gade 4 14172166492.4221.998.8001.505.578Gade 4 14369165469.0621.998.8001.518.938…” De individuelle sager Sagerne BS 12341/2022, 12342/2022, BS 12343/2022 og BS 12344/2022 angår ræk-kehusene beliggende Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3 og Adresse 4.

Ejendommene på Adresse 1-4 blev udbudt til salg gennem Home City. Til brug for salgsopstillingerne indhentede Home City en udtalelse fra SKAT om vejledende

11

værdier til brug for beregningen af ejendoms- og ejendomsværdiskat. Af SKATs udtalelse af 24. november 2015 fremgår bl.a.:

”I har bedt om yderligere vejledende værdier til at beregne ejendoms-og ejendomsværdiskat for rækkehuse. I får her vores skøn af værdierne.

Værdierne er vejledende og ikke bindende for SKAT. …

Værdier til beregning af afgiftspligtig grundværdi Den afgiftspligtige grundværdi bliver beregnet ud fra 2014. Det er ba-sisår i forhold til grundskatteloftet. Vi skønner for dette år, at prisen er 750 kr. pr. m2 . For at få den afgiftspligtige grundværdi skal I lægge byg-geretten til. Den skønner vi til 600.000 kr.

Hvis basisåret ligger længere tilbage end to år, skal I lægge de årlige re-guleringsprocenter for ejendomsskat til. ”

Af salgsopstillingerne for de fire rækkehuse var grundværdierne for tre af ræk-kehusene angivet til 742.000 kr. og for et af rækkehusene til 752.000 kr. Det er ubestridt, at ejendomsmæglerne har anvendt oplysningerne fra SKAT til at be-regne den skønnede grundværdi.

Følgende fremgår om ejendomsværdiskat i købsaftalerne:

”Ejendomsskat

4.1 Hverken Byggefeltet, Blok 1 eller Rækkehuset er på tidspunktet for Aftalens udarbejdelse selvstændigt vurderet. Byggefeltet har tidligere været en del af et umatrikuleret havneareal, hvor der ikke har været på-lagt ejendomsskat.

4.2 Mægleren har ved henvendelse til SKAT fået oplyst, at grundvær-dien for Rækkehuset forventes at blive beregnet på følgende måde i 2014-niveau: ([grundareal for Rækkehuset} m2 x kr. 750 (grundværdi)) + kr. 600,000 (byggeretspris) = grundværdien for Rækkehuset

SKAT er dog ikke bundet af ovenstående beregning. Som bilag 4.2 ved-

lægges SKATs skøn af værdier til beregning af ejendoms- og ejendoms-værdiskat for rækkehusene i Blok 1.

4.3 Eftersom der ikke foreligger nogen selvstændig vurdering af hver-ken Byggefeltet, Blok 1 eller Rækkehuset på tidspunktet for Aftalens udarbejdelse, er grundværdien og ejendomsskatten i salgsopstillingen skønsmæssigt ansat af Mægleren på baggrund af ovenstående oplys-ninger fra SKAT, men de skønnede beløb er uden ansvar for Sælgeren og Mægleren. Køberen accepterer, at der således kan ske ændret beskat-ning i forhold til beregningen i salgsopstillingen, når der sker selvstæn-dig vurdering af Rækkehuset.

12

4.4 Fra Overtagelsesdagen, og indtil Rækkehuset er selvstændigt vur-deret, skal Køberen betale ejendomsskatter (alle offentlige skatter, afgif-ter og andre pligtige bidrag), i det omfang Sælgeren bliver pålagt at be-tale sådanne, der fordeles efter den byggeret, der kan tillægges Række-huset, i forhold til den samlede byggeret på den oprindelige umatriku-lerede hovedejendom ejet af By & Havn.

Indtil særskilt vurdering for Rækkehuset foreligger, fordeles og opkræ-ves ejendomsskatter af Sælgeren, i det omfang Sælgeren bliver pålagt at betale sådanne. Køberen er forpligtet til at betale det opkrævede beløb ved påkrav herom.

Sælgeren kan ikke på tidspunktet for udarbejdelsen af Aftalen opgøre Køberens endelige andel heraf. Køberen er derfor bekendt med, at be-løbet hertil i salgsopstillingen er skønsmæssigt ansat og at der således kan ske ændret beskatning i forhold til beregningen i salgsopstillingen i både opad- og nedadgående retning efterfølgende, og Sælgeren og Mægleren er uden ansvar herfor.

4.5 Idet der endnu ikke foreligger offentlig ejendomsvurdering af Ræk-kehuset, har Mægleren for beregning af ejendomsværdiskat taget ud-gangspunkt i et beregningsskema vedrørende enkeltboliger 2001 og 2002 fra SKAT og i øvrigt på baggrund af normtal og lokalkorrektion oplyst fra SKAT, jf. bilag 4.2.

Det præciseres, at beregningen i salgsopstillingen er vejledende og uden ansvar for Sælgeren og Mægleren og således alene tjener til at danne et skøn over størrelsen af den fremtidige ejendomsværdiskat.

4.6 Fra det tidspunkt, hvor Rækkehuset er selvstændigt vurderet og på-lignet ejendomsskattebillet, er Køberen Ikke længere pligtig at betale en forholdsmæssig andel af ejendomsskatterne i henhold til punkt 4.4.”

SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) fastsatte pr. 1. oktober 2018 grundværdien for rækkehusene. Ejerne af rækkehusene klagede over afgørelserne til Vurderings-ankenævn København, som den 16. december 2020 nedsatte grundværdierne, dog således at de fortsat var højere end den grundværdi, der var anført i salgs-opstillingerne.

For ejendommene Adresse 1, Adresse 2 og Adresse 3 blev den endelige grund-værdi fastsat til 1.511.300 kr. og for ejendommen Adresse 4 blev den endelige grundværdi fastsat til 1.657.500 kr., hvilket svarer til en difference på 769.300 kr. henholdsvis 905.500 kr. i forhold til den grundværdi, som ejendomsmægleren havde oplyst i salgsopstillingerne.

Vurderingsankenævn Københavns afgørelser er ikke indbragt for domstolene.

Det efterfølgende forløb Folketingets Ombudsmand indledte i 2019 på baggrund af en række konkrete klager af egen drift en undersøgelse af Vurderingsstyrelsens (tidligere SKATs) sagsbehandling i forbindelse med vejledende udtalelser om grundværdier mv.

13

for projektsalgsejendomme, herunder sagsbehandlingen i 2013 og 2015. Folke-tingets Ombudsmand indhentede i den forbindelse bl.a. materiale vedrørende udtalelserne fra 2013 og 2015 vedrørende henholdsvis ejendommene i Gade 2 samt ejendommene på Adresse 1-4 i Område 1. Folketingets Ombudsmand frem-kom den 1. april 2020 med sin udtalelse (FOB 2020-18). Af udtalelsen fremgår følgende vedrørende ombudsmandens vurdering af sagsbehandlingen i forbin-delse med SKATs afgivelse af de vejledende udtalelser i de konkrete sager fra 2013 og 2015:

”5.2.1.1. I det ovennævnte eksempel fra 2013 vedrørende Gade 2 be-står sagsakterne udelukkende af en mailveksling mellem ejendoms-mægleren og det daværende SKAT. Jeg forstår, at der ikke foreligger anden dokumentation i sagen end den pågældende mailkorrespon-dance. Det fremgår således ikke nærmere af sagsakterne, hvad SKAT har baseret de angivne normtal og grundlaget for beregning af grund-værdi i sagen på.

I sagen vedrørende Adresse 1-4 fra 2015 er der yderligere dokumentation bl.a. i form af sagsnotater. I sagsnotatet om ejerlejligheder er det an-givet, hvilke ejendomme og grundværdiområder SKAT har inddraget i grundlaget for udtalelsen. Sagsnotatet om rækkehuse indeholder imid-lertid ikke oplysninger om, hvilket grundlag den vejledende udtalelse er baseret på.

Det er således ikke muligt at se, hvorfor SKAT relativt kort tid inden omvurderingerne pr. 1. oktober 2016 af ejendommene i Gade 2 – der som, jeg forstår det, ligger i samme grundværdiområde som ejendommene på Adresse 1-4 – lagde en m2-pris og en byggeretsværdi til grund, som var næsten 4 gange lavere end den endelige vurdering for ejendommene i Gade 2.

Det er min opfattelse, at sagsbehandlingen i de to sager ikke lever op til de krav, der er angivet ovenfor i afsnit 5.1.

Mange former for uforbindende vejledning sker under omstændig-heder, hvor der ikke foreligger en notat- og journaliseringspligt, og hvor myndigheden, afhængigt af den vejledning den giver, ikke har pligt til at foranstalte sagsoplysende undersøgelser, inden den udtaler sig vejledende over for borgeren.

I de foreliggende tilfælde var der imidlertid ikke tale om en generelt ikke-subsumerende vejledning, men om en vurdering rettet specifikt mod et bestemt sagsforhold. Endvidere bestod vurderingen i præcise skriftligt videregivne tal, om end disse blev givet med bemærkning om, at vurderingerne ikke var bindende for SKAT.

Vurderingen svarede så-ledes – bortset fra dens uforbindende karakter – til en traditionel admi-nistrativ sag med en sagsbehandling, der gerne skulle have væsentlige lighedspunkter med den, der udøves i en afgørelsessag.

Endelig vidste SKAT, at de videregivne vurderinger skulle tjene til at danne grundlag for et salgsmateriale og for, at private borgere kunne træffe dispositio-ner af vidtrækkende økonomisk betydning for dem.

14

På den baggrund burde SKAT efter min opfattelse have anført i sa-gerne, hvilke oplysninger der var indhentet til brug for vurderingen, det være sig fra andre sager eller fra registre om f.eks. priser/normtal for de grundværdiområder, der må anses for sammenlignelige.

Når dette ikke er sket, er det vanskeligt at forstå, hvordan og med hvilke overvejelser skattemyndighederne er kommet frem til de oplyste norm-tal, og dermed at dokumentere og kontrollere, om f.eks. de nævnte krav til bl.a. en tilstrækkelig sagsoplysning er iagttaget i sagerne.

Jeg bemær-ker i den forbindelse, at skattemyndighederne heller ikke selv har kun-net verificere, om de afgivne oplysninger er fejlagtige, netop fordi ”der til forskel fra processen i dag ikke i denne sag er sket dokumentation af begrundelsen og grundlaget for beregningerne.”

Det er på den baggrund min opfattelse, at sagsbehandlingen i forbin-delse med de vejledende udtalelser ikke har levet op til de retlige krav, som kan stilles til sådanne udtalelser.

5.2.1.2. Det anførte indebærer ikke, at jeg har grundlag for at foretage mig mere på baggrund af den konkrete vejledende udtalelse, som blev afgivet vedrørende ejendommene i Gade 2 i 2013, og som bl.a. dan-nede grundlag for, at jeg rejste denne sag:

Som det fremgår ovenfor under pkt. 1, modtog jeg i foråret 2019 en række klager fra grundejere i Gade 2, der klagede over bl.a. det for-hold, at den vejledende udtalelse om grundværdien for de pågældende ejendomme, som det daværende SKAT havde afgivet til ejendomsmæg-leren til brug for salgsopstillingen, var væsentlig forskellig fra den efter-følgende vurdering. Den endelige grundværdivurdering endte med at være 3-4 gange så høj som angivet i salgsopstillingen.

Landsskatteretten traf afgørelse i sagerne om bl.a. fastsættelse af grund-værdien for ejendommene den 26. marts 2019. Landsskatteretten ned-satte i den forbindelse de grundværdier, der var fastsat af SKAT, men med en – i forhold til oplysningerne i salgsopstillingen – begrænset be-løbsmæssig værdi. Landsskatteretten fandt i sagerne ikke, at SKATs vej-ledende udtalelse til ejendomsmægleren om normtal m.v. kunne danne grundlag for en retsbeskyttet forventning hos klagerne om den endelige vurdering af de enkelte ejendomme.

Jeg har samtidig hermed afsluttet min behandling af den konkrete sag, som jeg rejste på baggrund af klagerne fra grundejerne. Jeg har i sagen anført, at sagerne rejser to spørgsmål. Det ene er, om vurderingerne af ejendommene isoleret set er korrekt.

Det andet spørgsmål er, om de ovenfor nævnte emails fra SKAT af 15. september og 19. november 2013 til ejendomsmægleren binder skattemyndighederne i forhold til de af-gørelser, som de efterfølgende måtte træffe over for ejerne af ejendom-mene om grundværdier mv., således at vurderingerne skal reflektere det, som SKAT dengang tilkendegav, uanset om dette måtte være ud-tryk for en korrekt vurdering af ejendommene.

For så vidt angår den første problemstilling har jeg i sagen anført, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at jeg kan kritisere Landskatterettens afgørelser om grundværdien.

15

For så vidt angår den anden problemstilling, har jeg anført, at der ikke er udsigt til, at jeg vil kunne kritisere, at Landsskatteretten fandt, at SKATs vejledende udtalelse til en ejendomsmægler om normtal m.v. ikke kunne danne grundlag for en retsbeskyttet forventning hos kla-gerne om den endelige vurdering af de enkelte ejendomme. Jeg har i den forbindelse lagt vægt på bl.a., at SKAT flere gange tydeligt anførte i mailkorrespondancen, at tallene var vejledende og ikke bindende for SKAT. Jeg henviser til det afsluttende brev i de konkrete sager.

Da der således ikke er udsigt til, at jeg vil kunne kritisere resultatet i den konkrete sag, mener jeg heller ikke, at jeg generelt set har anled-ning til at foretage mig noget i forhold til den vejledende udtalelse i sa-gen.”

Forklaringer Sagsøger 1, Sagsøger 4, Sagsøger 5, Sagsøger 7, Sagsøger 9, Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5 har afgivet for-klaring.

Der er endvidere i medfør af retsplejelovens § 297, stk. 1, afgivet en skriftlig vidneerklæring af Vidne 6.

Sagsøger 1 har forklaret, at han er uddannet cand.psych. Han

har siden 2007 arbejdet i Arbejdsplads 1. I 2015 blev han en del af ledelsen, og siden 2020 har han været tilsynsdirektør. Han er derfor bekendt med, hvordan en myndighed bør handle.

De købte rækkehuset som projektbolig omkring 2016/2017. De boede da i Område 4 og ville gerne blive i bydelen. Der var 1.000 kr. i forskel på ejendomsskatten på de to boliger, som de valgte mellem. De var op-taget af lave faste omkostninger. Prisen på rækkehuset var i den yderste del af deres budget, og de skulle sikre sig, at økonomien var beregnet korrekt.

Deres månedlige budget ville blive udfordret, hvis omkostningerne steg markant. Ejendomsskatten havde derfor også betydning. De var tidligere sprunget fra kø-bet af en anden bolig, da ejendomsmægleren ikke kunne redegøre for, hvordan skattegrundlaget var beregnet.

Han kontaktede derfor SKAT, da han tænkte, at han kunne stole på dem, da myndigheder har en forpligtelse til at yde bistand inden for eget område, og at SKAT ville se på det objektivt. I februar 2017 var han i telefonisk kontakt med SKAT mange gange. De havde svært ved at finde en person, som kunne hjælpe ham.

Til sidst kom han dog til at tale med en per-son, som oplyste, at skatten kunne ændre sig, hvis bygningen ændrede sig, ek-sempelvis hvis rækkehuset pludselig blev bygget en etage højere. Han blev un-der samtalen betrygget i, at når tallene fra SKAT forelå, var beregningen i or-den. Han henvendte sig til ejendomsmægleren og oplyste, at det var en præmis

16

for deres køb, at han kunne forstå beregningen af ejendomsskatten. Han sad derfor ved siden af ejendomsmægleren, mens denne foretog beregningen. De valgte at købe dette rækkehus, fordi han var blevet betrygget af både SKAT og ejendomsmægleren.

De var repræsenteret af en advokat i forbindelse med, at købsaftalen blev ind-gået. De havde også talt med banken flere gange undervejs i processen, da de havde overvejet flere forskellige boliger. Som han husker det, var det eneste for-behold, som advokaten nævnte for dem, om de ville kunne videresælge ejen-dommen, inden boligen stod færdig. Der blev ikke nævnt noget om grundvær-dien.

I forhold til det anførte i købsaftalen om, at skatteberegningen byggede på et skøn, tænkte han, at tallene ville holde, da der var tale om en myndighed, som var vant til at skønne, og at der alene ville kunne ske en mindre regulering. Han havde ikke forestillet sig, at han ville ende i en situation, hvor tallene ikke holdt.

Hvis der havde stået, at skønnet var behæftet med en betydelig usikkerhed, havde han stoppet handlen med det samme. Han kan heller ikke forestille sig, at banken i denne situation ville have lånt dem penge. De havde heller ikke købt ejendommen, hvis der havde stået, at ejendomsskatten kunne stige med 100 procent.

Usikkerheden omkring skatteberegningerne medførte, at der i to år ikke blev handlet ejendomme i området, og at husene faldt i værdi. Deres nabo har betalt to millioner mindre end dem for et rækkehus magen til deres, og som de nu kan sælge til samme pris, som de vil kunne sælge deres hus for. De har derfor købt huset alt for dyrt.

Det medførte, at de følte sig stavnsbundet, og at deres økonomiske muligheder var indskrænkede. Boligpriserne var på da-værende tidspunkt ikke stigende, og hvis de faldt, ville de være blevet teknisk insolvente på grund af deres lån i ejendommen. Hvis en af dem havde mistet jobbet, havde de været tvunget til at sælge med et gevaldigt tab.

Landsskatteretten nedsatte deres skattegrundlag bagudrettet. De mistede mu-lighederne for at klage fremadrettet, da SKAT trak sagerne i langdrag.

Han kunne ikke have forudset, at der skete en sådan stigning i ejendomsskat-ten. Han havde kontaktet den myndighed, som beregner skatten, så han havde gjort alt, hvad han kunne. En grundskat kan altid stige, men så sker det ligeligt for alle. I denne situation ramte det kun dem. Det ramte f.eks. ikke i Område 5.

Han kan ikke huske, at de læste købsaftalen igennem, men det er han helt over-bevist om, at de gjorde. Han husker ikke, om de i 2017 var optaget af formule-ringen i punkt 4.1 i købsaftalen om, at husene skulle bygges på et hidtil umatri-kuleret havneareal. Selvom der i punkt 4.2 stod, at SKAT ikke var bundet af be-regningen af grundværdien, er det hans opfattelse, at en myndighed ikke må

17

skønne så meget forkert. Han modtog bilag 4.2, som var SKATs skøn af værdier til beregning af ejendoms- og ejendomsværdiskat.

For så vidt angår købsaftalens punkt 4.3 om, at grundværdien og ejendomsskat-ten var skønsmæssigt ansat af mægleren, og at de skønnede beløb var uden an-svar for sælgeren og mægleren, opfattede han det sådan, at mægler og sælger ikke havde et ansvar for de beløb, som SKAT havde beregnet. Det gav god me-ning, at han ikke kunne gå efter sælger eller mægler, hvis skattereglerne blev ændret.

Han tænkte også, at det anførte i punkt 4.4 om, at der kunne ske ændring i be-skatningen i forhold til det anførte i salgsopstillingen i både op- og nedadgå-ende retning, gav god mening. Hvis skattereglerne for alle i Danmark ville blive ændret, kunne han ikke gå efter sælger og mægler.

Det er korrekt, at det i punkt 4.5 tillige er angivet, at oplysningerne om ejen-domsskatten er skønnet. Han havde ikke en forventning om, at SKAT ville kunne vejlede ham om et nøjagtigt tal, men han havde ikke forventet at ejen-domsskatten ville stige med 200 procent, da han stolede på SKAT.

Sagsøger 4 har forklaret, at han er uddannet cand.merc., og at han ar-

bejder i Arbejdsplads 2, hvor han nu er øverste chef for bl.a. compliance og kun-stig intelligens.

De havde solgt deres lejlighed og ville gerne blive i byen. De havde set på mange boliger, da de forelskede sig i rækkehuset. De var ikke i kontakt med an-dre mæglere, som solgte rækkehuse i Område 1. Han ville klarlægge detaljer og usikkerheder ved et projektkøb, og de allierede sig derfor med Home, deres bank og en advokat.

I perioden fra omkring april 2017 talte de mange gange med ejendomsmægleren, herunder bl.a. om beregningerne fra SKAT. Ejen-domsmægleren nævnte, at han havde rådgivet andre købere om problemerne. De var klar over, at ejendomsskatterne var fastsat ved et skøn. Han gik også ad-vokaten på klingen, da han ville have risiciene klart angivet.

Advokaten op-lyste, at der var en mulighed for, at ejendomsskatterne ville ændre sig, men at konsekvenserne ville være meget begrænsede. Han husker, at advokaten op-lyste, at der var en begrænset risiko, og at beløbet maksimalt kunne blive firecif-ret.

Advokaten oplyste også, at der altid vil være risici ved projektsalg, her-under i forhold til husets størrelse, men det var ikke en del af hans analyse, at grundværdien kunne stige 200 til 300 procent. Ejendommens værdi ramte den beløbsgrænse, som de maksimalt kunne købe for, og de havde derfor mange samtaler med banken.

Det er nu 10 år siden, at de skrev under på købsaftalen. Han husker derfor ikke, om han læste den fra ende til anden, men han ville normalt aldrig skrive under

18

på noget, som han ikke har læst. I forhold til ansvarsfraskrivelserne fra mægler og sælger tænkte han, at der ville være en usikkerhed omkring ejendomsskat-terne. Han følte sig imidlertid betrygget, da der forelå en vejledende udtalelse og et skøn fra en offentlig myndighed. Han forventede, at der kunne opstå en forskel på et par hundrede kroner, maksimalt tusinde kroner.

Han forventede, at en offentlig myndighed ikke ville kunne skønne mere end 15-20 procent forkert. De havde købt huset til deres maksimumbeløb, og hvis udgifterne blev højere, ville det få stor betydning for deres økonomi. Da de i ja-nuar 2017 modtog den nye ejendomsvurdering, som var 322 procent højere, end der stod i salsopstillingen, blev han meget påvirket, og han tænkte på, hvordan de skulle klare det.

Stigningen i grundværdien fra 742.000 kr. til 2,3 millioner kr. medførte, at den månedlige ydelse for grundskylden steg med 4.500 kr. Der-udover steg ejendomsværdiskatten også. Hvis der i købsaftalen havde stået, at skønnet over ejendomsskatterne var behæftet med betydelig risiko, havde de ikke købt ejendommen, og banken ville heller ikke have tilladt dem det. Alle naboer fik samme vurdering.

De havde tidligere kigget på boliger i Område 4, og de kunne ikke se, hvordan de pågældende vurderinger kunne hænge sammen med den vurdering, som de fik nu.

Deres nabo Sagsøger 1, som er fra Arbejdsplads 3, blev ved med at sige, at det ikke kunne passe. Han ringede selv til SKAT, så de kunne få afklaring. Han fik i fat i en person hos SKAT på Falster. Den pågældende var komplet uforstående over for deres situation og oplyste, at han blot kunne klage. De havde et variabelt lån, som de omlagde til et afdragsfrit lån, så de kunne få mere luft i økonomien.

De skulle finde yderligere 6.000 kr. i deres budget, samtidig med at prisen på identiske huse var faldet med 25-30 procent. Han anfægter ikke, at en skat kan stige, men han havde ikke i sin vildeste fantasi forestillet sig den pågældende situation.

I december 2020 nedsatte Landsskatteretten ejendomsskatten med 100 procent i forhold til den skønnede værdi.

Han kan ikke se, hvad de kunne have gjort anderledes. De havde et godt billede af risiciene, og de tog de forbehold, som de som en almindelig borger i 2017 kunne. Selv om ejendommens værdi efterfølgende er steget, gav de fortsat for meget for huset, da de købte det, og priserne kan falde igen.

Når man foretager et skøn, tænker han, at usikkerheden må være 15-20 procent. De ansvarsfraskrivelser, som ejendomsmægleren og sælgeren har skrevet ind i købsaftalen, forstod han ikke sådan, at det vedrørte en risiko, som lå ud over 15-20 procent.

19

Sagsøger 7 har forklaret, at han er uddannet cand.merc. Han havde boet i udlandet i 17 år, da han og familien i 2016 besluttede at flytte til Danmark. De kontaktede Home, som var ejendomsmægler ved salget af ræk-kehusene. De boede fortsat i London, da de købte rækkehuset. Hans bank base-rede købet på hans indkomst alene, da hans kone var selvstændig. Banken havde mange spørgsmål til deres økonomi.

Det lå implicit, at de ved købet af rækkehuset strakte beløbet til det maksimale, som de kunne købe bolig for. Han havde ikke tidligere købt en ejendom i Danmark, og han var derfor fokuseret på, at de fik alt gennemgået. De antog også en boligadvokat. Der var mange bi-lag til købsaftalen, herunder servitutter vedrørende metro m.m.

Deres advokat gik meget op i, om de var informeret om udgifter til centralsug, metroskat, grundejerforeningen mm. De talte ikke specifikt om grundværdiskat og ejen-domsskat.

Han læste alle dokumenter igennem mindst én gang. Dengang kunne hans kone ikke tale dansk, og han satte sig derfor grundigt ind i papirerne, så han kunne oversætte dem for hende. Han havde en samtale med ejendomsmægle-ren om dokumentet fra SKAT vedrørende, at ejendomsskatten var fastsat ud fra et skøn.

Han fik at vide, at SKAT først kunne foretage en endelig vurdering, når huset var opført, og at SKAT derfor havde fastsat tallet på baggrund af et skøn. For ham gav det god mening, at SKAT tog et forbehold. Bygningen kunne jo f.eks. blive 100 m2 større. Han opfattede det sådan, at vurderingen ikke kunne adskille sig markant fra skønnet, men at det kunne blive marginalt dyrere eller billigere at bo der.

Han forstod ikke, at tallet kunne komme til at afvige væsent-ligt fra det oplyste. I hans eget arbejdsliv har han været ansvarlig for de skøn, som han har foretaget. Han ville f.eks. skulle gøre opmærksom på, hvis hans skøn ville afvige med +/- 10 procent. Ejendomsskatterne betød meget for deres økonomi. Det vigtigste var, at de havde råd til at bo i huset og betale udgifterne hver måned.

Hvis der havde stået, at SKATs skøn over boligskatterne var be-hæftet med stor usikkerhed, tror han ikke, at han havde fået lov til at låne pen-gene, ligesom han ikke tror, at han havde købt huset. Der var mange variabler, der kunne gå galt ved køb af en projektbolig. Han havde dog ikke forestillet sig, at det var oplysningen fra en offentlig myndighed, som gik galt.

Hvis der havde stået, at ejendomsskatten kunne stige med 100 procent, havde de heller ikke turde købe boligen.

Da de modtog SKATs vurdering, havde han hørt, at vurderingen af grundvær-dierne i Gade 4 væsentlig oversteg det forventede. Hans umiddelbare reak-tion var, at det måtte være en fejl, fordi han havde fået et skøn fra SKAT. De klagede til Vurderingsstyrelsen og videre til Landsskatteretten, som navnlig nedsatte grundskylden. Det var rart at få medhold i, at de ikke var blevet be-handlet, som man kunne forvente som borgere. Vurderingen gik fra 752.000 kr. til 2,4 millioner kr. til 1,6 millioner kr.

20

Efter de havde modtaget vurderingen fra SKAT, kontaktede han Realkredit Danmark, som vurderede, at husets værdi var lavere, end værdien af de lån, de havde optaget i huset ved købet. Hvis han havde mistet sit job i 2018, havde de ikke kunnet blive boende, og så havde de måttet sælge huset med et markant tab.

Han er selvfølgelig klar over, at en skat kan stige og falde, men det plejer ikke at ske for enkelte individer, som endda har modtaget en beregning fra skattemyn-digheden. Han ønskede at foretage købet på et oplyst grundlag. Han ved ikke, hvad han kunne have gjort anderledes, eller hvem han kunne have henvendt sig til, for at undgå at ende i den pågældende situation.

Der står i papiret fra SKAT, at det var et vejledende skøn. Han er vant til, at skøn ikke altid holder, men i det øjeblik man bliver opmærksom på, at skønnet er forkert, skal man gøre opmærksom på det. Den omstændighed, at der i købs-aftalen tre gange er skrevet ansvarsfraskrivelser fra ejendomsmægler og sælger vedrørende ejendomsskatten, har hverken han eller hans advokat haft speci-fikke bemærkninger til.

Der var en sammenhæng mellem skønnet, som var skrevet i bilaget fra SKAT og beregningen af skat i købsaftalen. Han kan godt forstå, at sælger og mægler ikke har ansvar for en oplysning, som de har fået fra SKAT. Han forstod det sådan, at sælger og mægler fraskrev sig ansvaret for det skøn, som SKAT havde lavet.

Grupperepræsentant Sagsøger 9 har forklaret, at hun er uddannet cand.merc.

Hun har i mange år været management consultant. Nu er hun chief of staff i en startup-virksomhed.

De havde ikke et specifikt ønske om at købe en projektbolig, da hun så en bro-chure for rækkehusene. De var en sammenbragt familie på udkig efter en bolig med 5 værelser.

I forbindelse med købet antog de en boligadvokat, da de aldrig havde prøvet at købe en projektejendom før. Banken var også med inde over købet. De talte med advokaten om, hvad der var specielt ved at købe en bolig i Område 1 contra resten af København, herunder metroservitutter m.v.

Hun har genlæst, hvad advokaten gjorde dem opmærksom på, og det drejede sig navnlig om, hvor mange procenter boligarealet og fællesarealet kunne ende med afvige fra projektet. De var endnu ikke begyndt at bygge husene, så det gav mening, at ejendomsskatterne var skønnede. Da skønnet blev foretaget af en offentlig myn-dighed, tænkte de, at det var der ”styr på” .

Der stod dog ikke i deres købsaftale, at skønnet var udøvet af SKAT, men da alle skatter bliver beregnet af skatte-myndighederne, forventede de, at det var SKAT, der stod bag. De sammenlig-nede grundværdien med, hvad de havde givet tidligere, selv om det var en an-den kommune, og de tænkte, at det nok passede meget godt. Et skøn kan ændre

21

sig, men der er grænser for, hvor meget man kan skønne forkert, uden at det får konsekvenser. Havde der stået, at skønnet kunne ændre sig betydeligt, ville hun have spurgt ind til det. De havde ikke købt rækkehuset, hvis der havde stået, at grundværdien kunne stige med 200 til 300 procent. Faste udgifter be-tyder meget for hende, da man køber bolig ud fra ens økonomiske råderum. Da de fik ejendomsvurderingen, tænkte hun, at det måtte være en fejl. Hun har grundliggende stor tiltro til myndigheder, så hun tænkte, at man da bare kunne ringe til SKAT og få ændret skønnet.

Hun var ledig, da de fik den nye vurdering, så det kom på et meget ubelejligt tidspunkt. Der var ingen af naboerne, som prøvede at sælge deres hus. De var dog sikre på, at prisen var faldet grundet de høje vurderinger. Hvis renterne f.eks. stiger, vil priserne også falde. Det samme må gøre sig gældende ved en stor stigning i ejendomsskatterne. De følte ikke, at de ville kunne sælge huset, så længe der ikke var en afklaring i forhold til vurderingerne.

Hun følte, at de reelt fik afslag i Landsskatteretten, selv om grundværdien blev nedsat med 100 procent. Det skyldtes, at de fortsat skulle betale tre gange mere, end grundværdien var skønnet til.

Hvis de skulle have gjort noget anderledes, skulle de have ladet være med at købe huset. De var meget grundige under købsprocessen.

Ejendomsmægler Person 2 havde solgt hendes hus i By 2. Den bereg-ning, som han har lavet, fokuserede på det tekniske. Det har for dem hele tiden været forskellen i beløbet fra den skønnede vurdering til den endelige vurde-ring, som var det vigtige. Man regner baglæns, når man skal sætte en pris på et hus. De købte rækkehuset ud fra nogle oplysninger, som var forkerte. Person 2 hjalp dem med at lave beregningen.

Han ændrede derfor kun oplysnin-gen om grundværdien og beregnede, hvad prisen ville have været, hvis intet andet ændrede sig. Det, som Landsskatteretten nedsatte grundværdien til, sva-rede til den beregnede ændring i beløbet.

Hun husker ikke, om hun for 12 år siden tænkte over, at sælger og ejendoms-mægler skrev tre ansvarsfraskrivelser i købsaftalen. Hun må have tænkt, at det var naturligt nok.

Vidne 2 har forklaret, at han uddannet jurist. Han har i mange år arbejdet med humanitær folkeret i forsvaret, og han har det seneste års tid arbejdet for Forening.

De boede på Østerbro, da de blev nysgerrige på det nye område i Område 1. De endte med at se på rækkehusene. Man skulle have forestillingsevnen med sig, men de besluttede sig for at kaste sig ud i det. Projektsalget medførte, at der

22

var mange ubekendte. De entrerede derfor med en advokat. Investeringen var så stor, at rådgivningen skulle være grundig. De gav omkring 7 millioner kro-ner for huset. Deres bank var også involveret. Han har genlæst papirerne. Det var nogenlunde hurtigt klaret med banken, men advokaten havde fokus på en lang række ting. Advokaten oplyste om usikkerheder og fare ved købet.

Det primære angik, hvornår projektet ville stå færdigt, hvor anderledes det fysiske produkt kunne blive i forhold til tegningerne, og om de ville kunne komme ud af købet, hvis byggeriet ikke blev færdigt i tide. Der var også en række servitut-ter for området. Han gjorde advokaten opmærksom på vigtigheden af, at de kendte de faste udgifter.

Advokaten bemærkede, at sælger og mægler havde la-vet en ansvarsfraskrivelse, og at udgifterne til ejendomsskat kunne blive lidt la-vere eller lidt højere. Det var ikke et stort ”fareområde” for advokaten. Han kan huske, at de talte om, at skønnet beroede på en myndighed, og at ansvars-fraskrivelsen fra mægleren var naturlig, da det beroede på andres skøn.

Advo-katen vurderede derfor, at mægleren ikke prøvede at løbe fra sit ansvar. Han tænkte, at det var fint nok, at mægleren ikke ville være ansvarlig for noget, som andre skønnede. Hvis der havde stået, at skønnet var forbundet med en betyde-lig usikkerhed, eller at vurderingen kunne stige med 300 procent, havde de ikke kastet sig ud i det. De syntes allerede, at det var en meget stor økonomisk be-slutning.

Da den endelig vurdering kom, tænkte de, at det måtte være en fejl. De kunne ikke forestille sig, at en offentlig myndighed kunne skyde så meget forkert og på et eller to år ændre sin vurdering 300 til 400 procent. De holdt i nabokredsen et møde, hvor de blev enige om, at de skulle have professionel hjælp til at klage.

Privat betød det, at de mistede den fleksibilitet, som de værdsatte, og at de blev mindre glade for at bo der. Da det blev slået fast, at vurderingen af grundvær-dien ville blive tre gange højere, besluttede de sig for at sælge huset. Det blev dog hurtigt lysende klart, at vurderingen af grundværdien påvirkede prisen i voldsomt omfang, da prisen vist var faldet med omkring 30 procent.

Han kan ikke komme i tanke om noget, som de kunne have gjort anderledes for ikke at ende i den situation. De havde entreret med en meget erfaren boligadvo-kat, og de havde lyttet til rådgivningen. Advokaten talte med deres ejendoms-mægler, som havde oplyst, at skønnet var baseret på kommunikationen med SKAT. Han overvejede derfor ikke, hvorfor der i købsaftalen ikke stod noget om SKAT under punkt 5.2 om ejendomsskat. Det gav god mening for ham, at mægleren ikke tog ansvar for rigtigheden af en oplysning, som han havde fået af en anden.

Vidne 1 har forklaret, at han i dag er selvstændig kommunikationsråd-

giver, og at han i de seneste 25-30 år har arbejdet på kommunikations- og re-klamebureauer.

23

Projektboligen, de købte, var en af de første boliger, de havde set på. De boede i nærheden, og der var plads til, at familien kunne vokse. De fleste rækkehuse var allerede reserverede, så de skyndte sig at tage fat i banken. De købte ud fra, hvad de kunne få lov til at låne. De endte med at købe et hus på en stille vej og dermed en dyrere bolig. Han henvendte sig til flere banker, så de fik den bedste løsning.

Banken så salgsopstillingen. Der var ikke noget forbehold for vurderin-gen af ejendomsværdiskatten. Der stod, som han husker det, et præcist tal, og banken beregnede deres rådighedsbeløb ud fra det. Han husker ikke, om ban-ken senere så købsaftalen. De havde også en boligadvokat, som oplyste, at der var en særlig metroservitut, og at der kunne ske ændring af lokalplanen, da der var tale om et nyt område.

Han husker ikke, at der blev talt om ejendomsskat-ter. Han tænkte, at det var naturligt, at sælgeren og mægleren tog forbehold for, hvad SKAT endeligt ville vurdere.

Han formodede, at SKAT var kommet med det tal, som stod i salgsopstillingen, fordi tallet var så præcist angivet. Han hæftede sig ved, at grundværdien var lav. Han tænkte, at det vel foregik sådan, at SKAT fastsatte tallet som et skøn, indtil byggeriet var færdigt. Han læste tallet som en indikation for niveauet. Han tjekkede også tallet i OIS.

Grundværdierne for Område 6 og Gade 5 m.fl. var lidt højere end 1 mio. kr., og han tænkte derfor, at vurderingerne i værste fald kunne blive 1 mio. kr. Han regnede med, at grundværdien måske kunne stige med 20 procent. Hvis den steg med 50 procent, ville deres budget blive stramt, men de havde klaret det. Han tænkte ikke, at der var en betydelige usikkerhed, når tallet var angivet som et specifikt tal.

Han havde studset over det, hvis der havde stået enten 0 kr., eller at det skønnede tal havde været for-bundet med en betydelig usikkerhed. De havde ikke fået en lånegaranti fra ban-ken, hvis der havde stået, at grundværdien kunne stige med 300 procent. Da de modtog ejendomsvurderingen, blev de nødt til at lægge deres fastforrentede lån med afdrag om til afdragsfrie lån med variabel rente.

Da han modtog vurderingen, troede han først, at der var sket en fejl. Han fik det fysisk dårligt, da han talte med naboerne og fandt ud af, at de havde modtaget et brev med et lignende indhold. Han følte sig fanget, fordi de havde købt no-get, som de ikke længere havde råd til, og som de ikke længere ville kunne sælge. Ingen ville købe et rækkehus med så høj en ejendomsskat. Han var med til at samle naboerne. Han var på Christiansborg, hvor han forelagde sagen, og han fik også Folketingets Ombudsmand til at gå ind i sagen.

Vidne 3 har forklaret, at hun nu er overlæge i psykiatrien. Da hun købte

rækkehuset som et projektsalg, var hun enlig forsørger. Hun kendte en, som ar-bejdede med udviklingen i Område 1. Hun så først på en lejlighed i Grundejerforening, da hun tænkte, at hun ikke havde råd til et rækkehus. Banken endte dog

24

med at ville låne hende penge til et rækkehus, selv om det var i den dyre ende. Hun var også repræsenteret af en advokat i forbindelse med købet.

Hun kan ikke huske, at hun fik en advarsel om, at der kunne ske så store stig-ninger i ejendomsskatten, så hun ikke ville have råd til at sidde i huset. I salgs-opstillingen var ejendomsskatten angivet med et præcist tal. I købsaftalen stod der, at det var baseret på et skøn. Hun har gennemlæst korrespondancen med advokaten. Hun kan se, at der har været en mailkorrespondance mellem mæg-leren og hendes advokat om, at der kunne komme en udvikling i ejendomsskat-ten, og at advokaten har svaret, at der ikke var nogle bemærkninger til det.

Hun er en meget tillidsfuld person, så hun tænkte, at ejendomsskatten kun kunne stige inden for rimelighedens grænser. Da hun købte huset, var hun un-der uddannelse og tænkte, at hendes økonomi ville blive bedre. Da hun var eneforsørger, tog hun også ekstravagter. Hun havde ikke forestillet sig, at stig-ningen ville blive så stor.

Hun havde tænkt sig om en ekstra gang, hvis der havde stået, at vurderingen af grundværdien var forbundet med en betydelig usikkerhed. Hun ville dog fortsat ikke kunne have forudset, at skatten ville stige med 400 procent. Hvis der havde stået, at den kunne stige med 300-400 procent, havde hun ikke købt huset, og banken ville heller ikke have bevilget hende et lån.

Da vurderingen kom, blev hun meget overrasket. Hun overvejede, om hun skulle sælge. Hun ville imidlertid gerne blive boende, og hun lagde derfor sit fastforrentede lån om til et variabelt lån. Hun påtog sig herved en renterisiko. Hun kontaktede ikke SKAT, men talte med sine naboer. Hun valgte at finde en løsning.

Vidne 4 har forklaret, at han er uddannet jurist, og at han nu er ansat

som advokat. Fra 1994 til 2019 var han ansat i Dansk Ejendomsmægleforening. Han var Stilling fra 2010 til 2019. Omkring 2006 blev han chef for Afdeling.

Han husker, at de havde et møde med SKAT omkring vurdering af projektejen-domme. Som chef kendte han til problemstillingen, men han arbejdede ikke med det i hverdagen. Ejendomsmæglerne har en lovbestemt pligt til at oplyse ejerudgifterne, herunder bl.a. ejendomsskatterne.

Der blev bygget mange pro-jektboliger i midten af nullerne, så det var en stor opgave for mæglerne, når de skulle levere et foreløbigt tal for ejendomsskatten. SKAT gav dem et excel-ark, som de kunne sende til medlemmerne i foreningen. Excel-arket kunne bruges til at beregne et estimat. Han husker ikke, om det endte med at blive sendt rundt.

Han husker mødet med SKAT, idet medarbejderne fra SKAT var meget interesseret i at tale om de brodne kar i ejendomsmæglerbranchen. Det var en underlig start på mødet. Han husker ikke i detaljer, hvad der blev talt om under

25

mødet, eller hvad løsningen blev. Målet var at finde en løsning, så medlemmer i Dansk Ejendomsmæglerforening kunne give oplysningen om de forventede ejendomsskatter i salgsopstillingen.

Dansk Ejendomsmæglerforening har både en politisk rolle og en mæglerfaglig rolle. De rådgav ejendomsmæglerne om, hvordan de skulle agere. Han husker ikke, om SKAT oplyste, at estimatet var behæftet med betydelig usikkerhed. Hvis SKAT havde oplyst dette, var den pågældende information blevet givet vi-dere til deres medlemmer, da medlemmerne havde pligt til at kommunikere oplysningen videre til køber.

De havde i så fald forklaret ejendomsmæglerne, hvordan de skulle tage forbehold og gøre opmærksom på problemet. Da ejen-domsmæglerne har et objektivt ansvar for at oplyse ejerudgifterne korrekt, har de altid været meget opmærksomme herpå.

En mægler kan blive nødt til at benytte en oplysning, som er behæftet med be-tydelig usikkerhed. I givet fald er man nødt til at oplyse køber og sælger om usikkerheden, herunder hvor meget tillid man kan have til oplysningen.

En mægler har pligt til at vurdere markedsværdien af det, som man sælger. Mæglerne er generelt gode til det, da det er deres kernekompetence. Der er for-skel på den offentlige vurdering og markedsprisen, selv om begge dele grund-læggende beregnes ud fra markedsprisen. I ejerudgifterne skal udgiften bereg-net ud fra den offentlige vurdering oplyses.

Mæglerne solgte det færdige pro-jekt, så man delte ikke vurderingen op for grund og hus. En mægler kan vur-dere, hvad en grund er værd, men det kræver oplysninger om byggerettighe-der, servitutter m.m. Mægleren vurderer markedsprisen ud fra sit markeds-kendskab og køberne i markedet. Mægleren ved ikke, hvordan SKAT foretager vurderingen.

SKATs vurdering er i større grad baseret på statistik, og den er derved mere mekanisk.

Hvis en mægler har mistanke om, at der er noget galt med en skønnet vurde-ring, må man undersøge det. Mægleren kan ikke bare sige, at det var godt, at SKAT foretog en lav vurdering af huset, fordi huset så kan sælges dyrere. Den-gang svarede den offentlige vurdering ikke til markedet. Der var derimod en meget stor forskel. Det ville derfor ikke i sig selv få mægleren til at studse, at markedsprisen ikke stemte med den offentlige vurdering. Mægleren har en pligt til at give oplysningen. Mægleren havde brug for oplysningen fra SKAT. Forskellen i vurderingen må skyldes metoden.

Vidne 5 har forklaret, at hun er uddannet jurist og advokat. Hun har

siden juni 2006 arbejdet hos Dansk Ejendomsmæglerforening som juridisk med-arbejder. En af hendes første arbejdsopgaver var drøftelserne med SKAT. Den-gang var der mange projektsalg. Ejendomsmægleren har pligt til at oplyse ejer-udgifterne, herunder ejendomsværdiskat og ejendomsskat. Hun mener, at drøf-

26

telserne foregik mellem Person 3 fra SKAT og Vidne 4. Der blev lavet en aftale om, at mægleren kunne ringe til SKAT og få oplyst en skøn-net værdi. SKAT fik grundet de mange projektsalg travlt. De spurgte derfor SKAT, om de måtte få SKATs beregningsskemaer, så antallet af henvendelser fra foreningens medlemmer kunne begrænses. I givet fald skulle deres medlem-mer kun bede om normtallene.

Under et møde så de på beregningsskemaerne og drøftede, hvordan de kunne udfærdiges, så de kunne sendes ud til deres medlemmer. Mæglerne skulle ind-hente tre normtal hos SKAT, og SKAT havde lavet nogle fortrykte steder, hvor man skulle indsætte oplysninger. Skemaet beregnede så et skøn for, hvad grundværdien og ejendomsskatten ville være.

Mødet blev afholdt for at lette presset på SKAT, og der blev ikke givet udtryk for, at der var problemer med det. Hun er ret sikker på, at de havde bidt mærke i, hvis SKAT havde givet ud-tryk for, at anvendelsen af skemaet var behæftet med en betydelig usikkerhed. I givet fald havde de ikke benyttet skemaet, da ansvaret ville falde tilbage på medlemmerne.

Dansk Ejendomsmæglerforening er en brancheforening, og mæglerne har et objektivt ansvar for oplysning af ejerudgifterne. De indhentede derfor det bedst mulige faglige skøn. Hvis usikkerheden havde været betydelig, ville det være mere end et skøn, og så havde de måske anbefalet deres medlem-mer at bruge kontantprisen. Der var i hvert fald ikke skrevet noget med flam-meskrift.

Når der er usikkerhed, anvender mæglerne et forbehold i form af en standard-formulering. På grund af skattesystemet laver de f.eks. mange standardformu-leringer med forbehold på det område i dag. Der er standardformuleringer på mange områder. De havde ingen forventning om, at forskellen i vurderingerne kunne være mellem 100 og 300 procent. Hun opfatter det derfor ikke som et skøn, SKAT foretog, men snarere som en vildledning.

Hun var ikke ansat i Dansk Ejendomsmæglerforening, da brevene i marts og april 2006 blev sendt. Hun vil tro, at det var Vidne 6, der var involveret. Mødet med SKAT blev afholdt i forlængelse af korrespondan-cen. Hun vil tro, at det var kort tid efter, at hun blev ansat. Det kan godt passe, at det var den 7. juni 2006. Under mødet med SKAT spurgte de ikke direkte ind til usikkerheden.

Alle var enige om, at det var et skøn, da de skulle bruge et tal for noget, der ikke var færdigmeldt. Mæglerne skulle blot sættes i stand til at foretage det bedst mulige faglige skøn. De fik beregningsskemaer fra SKAT, som var en form for excel-ark med 15-20 spørgsmål, mæglerne skulle svare på. Normtallene, som skulle sættes ind, kom fra SKAT. Ejendommene var der ikke endnu, så ingen kunne se på ejendommene.

Hun husker ikke detaljerne i ske-maerne. Hun husker heller ikke, at usikkerhedsgraden blev drøftet på mødet, herunder at der kunne forekomme tilfælde, som ville skille sig markant ud. De fik ikke en garanti fra SKAT, men det var et naturligt led i samarbejdet, når de

27

fik SKATs skøn. Mæglerne skulle bruge oplysningerne fra SKAT for at opfylde deres objektive ansvar over for køberne.

Af skriftlig vidneerklæring af 9. august 2024 fra Vidne 6 fremgår:

”Jeg er blevet forelagt ”Bilag B – Aftale mellem Skat og Dansk Ejendoms-mæglerforening af 7. juli 2006 inkl. Forudgående korre. ”

I denne korrespondance har jeg underskrevet skrivelse af 21. marts 2006.

Jeg husker meget dårligt de specifikke detaljer vedrørende korrespon-dancen og forløbet, da det er over 18 år siden. Men som jeg husker for-løbet, så fremsendte jeg udelukkende skrivelse til SKAT, da jeg kort-varigt vikarierede for min tidligere chef Vidne 4. Modtagel-sen af svaret fra SKAT den 3. april 2006 og det videre forløb, var jeg ikke involveret i, da opgaven på dette tidspunkt var gået tilbage til Vidne 4. Jeg var derfor ikke indblandet i diskussioner, over-vejelser el.lign. vedr. instruksen fra SKAT og videregivelse heraf til vo-res medlemmer.”

Retsgrundlaget

Ejendomsmæglerens oplysningspligt Af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendt-gørelse nr. 1717 af 16. december 2010, § 19 fremgår:

”Ejendommen skal udbydes med oplysning om de årlige ejerudgifter og det seneste års faktiske udgifter til forbrugsafhængige forhold. Kan det seneste års faktiske udgifter ikke fremskaffes, eller er dette ikke re-præsentativt, skal der i stedet angives et skønnet forbrug.

Stk. 2. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan fastsætte nærmere regler om af-grænsning af udgifterne i stk. 1 og om brutto- og nettoudgifter efter § 6, herunder hvordan udgifterne skal beregnes og oplyses. …

Stk. 4. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, hvorledes udgifterne i stk. 1-3 skal beregnes og oplyses. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det er tilstrækkeligt at oplyse, at udgiften til forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse ikke indgår i anvendelsesudgiften, og at denne ikke indgår i brutto- og net-toudgiften.”

I bekendtgørelsen til loven, jf. bekendtgørelse nr. 1055 af 17. december 1993 med senere ændringer § 10, stk. 2, fremgår vedrørende kravene til oplysning om ejerudgifter bl.a.:

28

”Ejerudgiften første år specificeres i salgsopstillingen. Den omfatter samtlige ydelser forbundet med den foreslåede eller aftalte finansiering, den aktuelle ejendomsskat og de aktuelle udgifter til …”

Lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1717 af 16. decem-ber 2010, blev ophævet ved lov nr. 526 af 28. maj 2014 om formidling af fast ejendom m.v. Af lovens § 39 fremgår:

”Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens ind-gåelse udarbejde en specificeret salgsopstilling, som skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysning om ejerudgif-ter, og oplysning om den ansvarlige ejendomsmægler, jf. § 28. Stk. 2. Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om, hvilke oplysnin-ger salgsopstillingen skal indeholde, og om afgrænsning af udgifterne i stk. 1, herunder hvordan udgifterne skal beregnes og oplyses.”

I bekendtgørelsen til loven, jf. bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014, fremgår vedrørende kravene til oplysning om ejerudgifter bl.a.:

”§ 6 Salgsopstillingen skal, udover kravene i lovens § 39, stk. 1, indeholde oplysning om følgende:

… 2) Den månedlige og årlige ejerudgift som angivet i § 12. …

§ 12 Ejerudgiften det første år specificeres i salgsopstillingen. Den omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ejendomsforsikring for den pågældende ejendom. …”

Bestemmelserne er videreført uændret i senere bekendtgørelser, herunder se-nest bekendtgørelse nr. 1413 af 30. november 2023.

SKATs vurderinger af faste ejendomme Af dagældende lov nr. 740 af 3. september 2002, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, §§ 2-4 fremgår, at SKATs vurdering af faste ejendomme – med enkelte undtagelser, der ikke er relevante for nærværende sag – sker på baggrund af ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet.

Af loven fremgår herudover bl.a.:

”§ 5 Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. …

§ 6

29

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, så-fremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmel-serne i afsnit B og C. For ejerboliger […] fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt om-råde. …

C. Grundværdien …

§ 13 Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin-ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karak-ter. …

§ 16 Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendom-mens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmulighe-der. …

§ 33 I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen be-stemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for be-nyttet til […], eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres. I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af ejendomsvær-diskattelovens § 4 a, stk. 1-4, træffes ligeledes bestemmelse om, hvor-vidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som fær-digbygget, når den kan anvendes som bolig. …”

Anbringender

Sagsøger 1 m.fl. har anført navnlig, at Vurderingsstyrelsen (tid-

ligere SKAT) har handlet ansvarspådragende og dermed er erstatningsansvar-lig for det beløb, som sagsøgerne, herunder medlemmerne af gruppesøgsmålet, har betalt for meget for ejendommene. SKAT har handlet culpøst ved ikke at give en udtalelse, som lever op til de retlige krav, der kan stilles til sådanne ud-talelser. Selvom SKAT har taget forbehold for, at den vejledende udtalelse ikke

30

skulle være bindende for SKAT, må det anses for culpøst at begå en så grov fejl-vurdering af grundværdien. SKATs vejledende udtalelser ligger langt ud over, hvad der må anses for at være en rimelig skønsmargin, jf. således forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 11, hvorefter en værdiansættelse kan have et spænd på plus/minus 20 procent uden af denne grund at være ”forkert” . Det må alt andet lige anses for at være direkte forkerte vurderinger, som Vurde-ringsstyrelsen er ansvarlige for.

Det forstærker yderligere den culpøse handling, at SKAT har været vidende om, at vurderingerne skulle bruges til salgsopstillinger, som skulle udleveres til helt almindelige borgere. Selvom SKAT har taget et såkaldt ”forbehold” for den bindende karakter af den vejledende udtalelse, må SKAT være nærmest til at bære risikoen ved en så forkert vurdering. Sagsøgerne har disponeret i tillid til udtalelsen, og det kan ikke med nogen rimelighed antages, at SKAT kan komme med en udtalelse, som er behæftet med så væsentligt et fejlskøn.

Bemærkningen i SKATs meddelelser om, at værdierne er vejledende og ikke bindende for SKAT, skal ikke opfattes som en ansvarsfraskrivelse, men udeluk-kende som en præcisering af, at der ikke foreligger en officiel ejendomsvurde-ring.

SKAT afviste således ikke at foretage en ejendomsvurdering på projekt-plan på grund af manglende adgang til de oplysninger, der skulle danne basis for vurderingen, men derimod på grund af, at det ikke var tilladt efter vurde-ringsloven. SKAT var i besiddelse af samtlige relevante oplysninger til brug for vurderingen på et langt tidligere tidspunkt end ved ejendommenes færdiggø-relse.

Dette gjaldt således eksempelvis oplysninger om beliggenhed, arealer samt byggeriets nærmere udformning mht. arkitektur, materialer mv. Bemærk-ningen om, at værdierne er vejledende og ikke bindende for SKAT, har derfor ingen relevans, når det skal bedømmes, om SKAT har handlet ansvarspådrag-ende.

Uagtet dette kan SKAT ikke begrænse sit ansvar for indholdet af en udtalelse ved at indsætte en generel ansvarsfraskrivelse. En offentlig myndighed er så-ledes underlagt et civilretligt ansvar for sin adfærd. Dette civilretlige ansvar kan den offentlige myndighed ikke påvirke gennem en ansvarsfraskrivelse. En for-valtningsmyndighed har ikke nogen saglig interesse i at reducere sit ansvar.

I købsaftalerne er der indsat klausuler om, at grundværdien og ejendomsskat-ten i salgsopstillingen er skønsmæssigt ansat af mægleren, og at de skønnede beløb er uden ansvar for sælgeren og mægleren. Selvom det fremgår, at køber er bekendt med dette, og at der kunne ske ændret beskatning i forhold til bereg-ningen i salgsopstillingen i både op- og nedadgående retning, fremgår det kun, at sælger og mægler var uden ansvar herfor. Det kan ikke heraf udledes, at kø-berne har accepteret en ansvarsfraskrivelse afgivet af SKAT. Klausulerne angår efter deres indhold alene forholdet mellem køberne på den ene side og sælge-

31

ren/mægleren på den anden side. Klausulerne kan derfor ikke tillægges betyd-ning ved vurderingen af, om SKAT har handlet ansvarspådragende ved afgivel-sen af de vejledende udtalelser om grundværdi og ejendomsskat i salgsopstil-lingen. Det gøres dertil gældende, at en ansvarsfraskrivelse ikke kan gives med bindende virkning for tredjemand.

Dette understreges tillige af, at SKAT åben-lyst ikke har sikret sig, at en eventuel ansvarsfraskrivelse afgivet af SKAT, der skulle friholde SKAT, blev videregivet til køberne. Allerede fordi dette ikke er sket, kan SKAT ikke støtte ret på en sådan ansvarsfraskrivelse. Ejendomsmæg-leren har i øvrigt gjort, hvad ejendomsmægleren kunne gøre, hvilket er at ind-hente vurderingen fra SKAT.

Det forhold, at ejendomsmægleren ikke måtte have oplyst alle forbehold i prospektet m.v., kan ikke ændre herpå.

Særligt for så vidt angår gruppesøgsmålet må det lægges til grund, at køberne ikke var blevet gjort bekendt med SKATs beregning og skøn af værdier forud for de respektive køb, ligesom SKAT heller ikke her havde sikret sig, at køberne blev orienteret derom.

Vurderingsstyrelsen har anført, at Område 1 på tidspunktet for de foreløbige udtalelser (2013 og 2015) ikke tidligere var blevet vurderet som følge af suspen-deringen af ejendomsvurderingssystemet i 2013, og at der således ikke forelå re-ferenceejendomme for Område 1, hvorfor SKAT ved vurderingen af ejendom-menes værdi havde kigget på omkringliggende områder – nærmere bestemt Område 2 – med henblik på at skønne over grundværdien for de dengang endnu ikke opførte ejendomme i Område 1.

Det er Vurderingsstyrelsen, der skal bevise, at det var korrekt at anvende denne metode, når det viste sig, at skønnet var så langt fra det endelige resultat. Den bevisbyrde er ikke løftet og kan ikke løftes ved blot at henvise til normtal og ejendomme, som det på ingen måde kan vurderes, hvilken referencebetydning de kan tillægges i relation til de i nærværende sag omhandlede ejendomme.

Det er således ikke dokumenteret, at SKATs foreløbige vurderinger til brug for salgsopstillingerne hvilede på et sagligt grundlag. Det spiller i denne sammenhæng ind, at SKAT/Vurderingssty-relsen i en årrække er gået fra skandale til skandale på grund af ganske opsigts-vækkende fejl i vurderinger både antalsmæssigt og beløbsmæssigt.

SKAT/Vur-deringsstyrelsen er således blandt de absolut mest kritiserede offentlige myn-digheder på grund af de mange eklatante fejl, styrelsen har begået.

Sagsbehandlingen i denne sag har også været lemfældig og på ingen måde levet op til, hvad der kunne forventes i et tilfælde som det foreliggende, hvor SKAT vidste, at oplysningerne skulle bruges i salgsopstillinger, hvilket i sig selv er an-svarspådragende. Der foreligger ikke nogen undskyldende eller formildende omstændigheder.

Den vurdering, som SKAT skulle foretage, var ikke komplice-ret og krævede ikke en stillingtagen til tvivlsomme spørgsmål. Tab forårsaget af offentlige myndigheders fejlagtige vejledende udtalelser kan give anledning til et strengt ansvar, og Vurderingsstyrelsen kan ifalde et erstatningsansvar for tab

32

som følge af rådgivnings-, vejlednings- og informationsfejl, selvom den vej-ledende udtalelse er afgivet, uden at SKAT var lovmæssigt forpligtet hertil.

Vurderingsstyrelsen har først den 25. oktober 2018 oplyst, at SKATs udtalelser var behæftet med betydelig usikkerhed. Dette var ikke tidligere oplyst over for ejendomsmæglerne eller Dansk Ejendomsmæglerforening. Dette burde styrel-sen have gjort, hvilket også i sig selv er ansvarspådragende.

SKAT har ved sit store fejlskøn og på baggrund af de ovenfor anførte omstæn-digheder begået en klar fejl, som kan bebrejdes SKAT.

Sagsøgerne købte således ejendommene på et væsentligt forkert beslutnings-grundlag, hvilket har medført en markant højere købspris, end det ville have været tilfældet, hvis de korrekte ejendomsskatter havde været oplyst ved købet. Dette indebærer samtidigt, at værdien af sagsøgernes ejendomme er langt min-dre, hvorfor sagsøgerne har lidt et tab. Der er således en direkte årsagssammen-hæng mellem SKATs udtalelser og sagsøgernes tab.

Derudover må det have stået SKAT klart, at vurderingen af grundværdien skulle bruges til salgsopstillinger vedrørende projektejendomme. Det bemærkes desuden, at det er fast praksis, at SKAT kommer med udtalelser i forbindelse med projektsalg, hvorfor tabet også må have været påregneligt for SKAT.

Tabet udgør forskellen mellem købsprisen og den købspris, der ville have været fastsat, hvis den senere fastsatte grundværdi var kendt på tidspunktet for købs-aftalens indgåelse. Af den af ejendomsmægler Person 2 udarbejdede bereg-ning fremgår, at prisen på ejendommen Gade 2 8 med de forhøjede ejerudgif-ter ville have været 5.615.912,66 kr., og ikke købsprisen på 6.495.000 kr. Dette fører efter sagsøgernes opfattelse til, at der i den konkrete sag er lidt et tab på 879.089,34 kr. Fuldstændig samme beregning kan naturligvis foretages for samtlige ejendomme.

Sagsøgerne er kommet med en lang række processuelle opfordringer, som ikke er besvaret, hvilket skal tillægges Vurderingsstyrelsen processuel skadevirk-ning.

Vurderingsstyrelsen har anført navnlig, at sagsøgerne er afskåret fra at rette et

erstatningskrav mod Vurderingsstyrelsen (tidligere Skat), allerede fordi SKAT udtrykkeligt har fraskrevet sig ansvaret for de vejledende udtalelser. SKAT havde i forbindelse med udtalelserne med rette oplyst ejendomsmæglerne, at udtalelserne alene var vejledende og ikke bindende. De var heller ikke afgivet direkte til sagsøgerne. Hertil kommer, at sagsøgerne havde accepteret overfor såvel sælger som ejendomsmægler at give afkald på et eventuelt krav i relation til ejendomsskatterne. Sagsøgerne kan også derfor ikke senere rette krav mod

33

SKAT, der alene har ageret ”underleverandør” for at hjælpe mæglerne med at beregne de estimerede ejendomsskatter. Sagsøgerne har accepteret, at mæg-lerne og sælgerne har fraskrevet sig ansvaret for disse estimater, og sagsøgerne har også accepteret at påtage sig risikoen for, at de estimerede ejendomsskatter bliver højere eller lavere ved den endelige ejendomsvurdering.

I de individuelle sager har samtlige sagsøgere endvidere været bekendte med SKATs forbehold, da det indgik som bilag til købsaftalen.

I gruppesøgsmålssagen vidste 14 ud af 29 gruppedeltagere, at oplysningerne om ejendomsskatterne var baseret på estimater fra SKAT, men blev efter det skriftlige materiale i sagen ikke gjort bekendt med SKATs forbehold. At mæg-lerne ikke oplyste disse gruppedeltagere om SKATs forbehold – som mæglerne udmærket kendte til – skaber ikke grundlag for at gøre Vurderingsstyrelsen er-statningsansvarlig. Det er mægleren, som har et anliggende med sagsøgerne, og det er derfor op til mægleren at oplyse sagsøgerne om væsentlige forhold så-som SKATs forbehold.

De resterende 15 gruppedeltagere i gruppesøgsmålssagen er under alle om-stændigheder afskåret fra at gøre et krav gældende mod Vurderingsstyrelsen, da de slet ikke har været bekendte med, at mæglerne modtog oplysninger om ejendomsskatterne fra SKAT, da de blot er blevet oplyst, at estimaterne for ejen-domsskatterne var skønsmæssigt ansat af mægleren. Allerede derfor kan disse sagsøgere ikke efterfølgende hævde, at SKATs udtalelser havde nogen betyd-ning for deres beslutning om køb af ejendommen.

Selv hvis sagsøgerne kan rette et krav mod Vurderingsstyrelsen, er der ikke grundlag herfor, da sagsøgerne ikke har godtgjort, at SKAT har handlet an-svarspådragende. Erstatningsansvar for offentlige myndigheder forudsætter al-mindeligvis, at der er begået klare fejl, som kan bebrejdes myndigheden. Sag-søgerne har slet ikke påvist nogen konkrete fejl.

Sagsøgernes eneste argument er, at de endelige vurderinger afviger væsentligt fra SKATs udtalelser, uden no-gen forholdende til, om dette kan være ansvarspådragende.

Det bestrides, at det er Vurderingsstyrelsen, der har bevisbyrden for, at der ikke er handlet an-svarspådragende, men under alle omstændigheder har Vurderingsstyrelsen på-vist, at der ikke var fejl ved SKATs vejledende og ikke bindende udtalelser fra 2013 og 2015.

Det er i den forbindelse ubestridt, at SKAT ikke kunne inddrage områdepriser i Område 1, da dette område slet ikke var blevet offentligt ejendomsvurderet på tidspunktet for SKATs udtalelser, og at SKAT ikke måtte foretage en egentlig ejendomsvurdering, idet ejendommene endnu ikke var opført.

34

Det var sagligt, at SKAT til brug for de foreløbige udtalelser anvendte vur-deringstekniske hjælpemidler såsom etagearealprincippet og byggeretsværdi-princippet. Disse principper anvendes sædvanligvis af vurderingsmyndig-hederne ved beregning af grundværdier, jf. Den juridiske vejledning, 2013-2, af-snit H.A.3.2.2.1 og H.A.3.2.2.3, og begge principper er anerkendt af domstolene.

SKAT har i forbindelse med udtalelserne i 2013 anvendt etagearealprincippet og har i den forbindelse kunnet inddrage områder tættest på Område 1, hvilket var et sagligt valg. SKAT har endvidere oplyst områdepriser til mæglerne på 4.120 kr., der svarede til priserne på Område 2, der var det boligområde, der lå tættest på Område 1, og som SKAT også oplyste mæglerne at have ind-draget, hvilket også var et sagligt valg.

SKAT har i forbindelse med udtalelserne i 2015 anvendt byggeretsværdiprin-cippet, som er det almindelige beregningsprincip for rækkehuse, og som i øv-rigt også blev anvendt af vurderingsmyndighederne i forbindelse med de egentlige ejendomsvurderinger.

Referenceejendommene omfattet af byggerets-værdiprincippet lå længere væk fra Område 1 end tilfældet var for områder omfattet af etagearealprincippet, men de af SKAT oplyste værdier til ejendoms-mægleren Home kan dog genfindes i områderne Gade 5 og Område 7/Område 4, der var nogle af de områder, der lå tættest på Område 1.

SKAT har altså handlet sagligt ved at anvende ejendomme tæt på Område 1 og i samme vurderingskreds, ligesom det er sagligt, at SKAT har anvendt det datagrundlag for Gade 5 og Område 4, som SKAT havde tilgæn-geligt i systemerne.

Det var endvidere sagligt, at SKATs oplyste pris pr. 490 kr./980 kr. i 2002-niveau blev fremskrevet til 750 kr./1.500 kr. i 2014-niveau i den vejledende udtalelse, da dette svarede til stigningen for Gade 5 og Område 4.

SKAT har således handlet sagligt og ikke begået fejl, endsige ansvarspådrag-ende fejl, i forbindelse med udtalelserne af 2013 og 2015. Det skyldes ikke fejl fra SKATs side, at grundværdierne ved de egentlige ejendomsvurderinger er blevet højere.

SKATs foreløbige udtalelser var i sagens natur behæftet med en betydelig usikkerhed som følge af de omstændigheder, der lå til grund for ud-talelserne, herunder at der var tale om skønsmæssige vurderinger af et område, der ikke tidligere var vurderet. Udtalelserne angik således Område 1, der var under omfattende byudvikling og ikke tidligere var vurderet.

Ejendomsmæg-lerne har da også været bekendt med den fødte usikkerhed i de vejledende ud-talelser allerede som følge af de særlige omstændigheder, som ligger til grund for disse. Hertil kommer, at SKAT som anført også oplyste over for ejendoms-mæglerne, at udtalelserne var vejledende og ikke bindende for SKAT.

35

Selv hvis SKAT måtte anses at have handlet ansvarspådragende, har sag-søgerne ikke godtgjort at have lidt noget tab. Herunder var de øgede ejendoms-udgifter en risiko, som sagsøgerne accepterede ved købet af ejendommene, og denne accept har selvsagt også påvirket forhandlingen af de øvrige vilkår, så-som prisen for ejendommene.

Det bestrides, at de af sagsøgerne fremsatte opfordringer ikke er blevet besvaret i relevant omfang, herunder at det efter karakteren og indholdet af opfordrin-gerne skulle kunne tillægges nogen processuel skadevirkning for Vurderings-styrelsen.

Landsrettens begrundelse og resultat

Sagerne angår, om Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) kan gøres erstatnings-ansvarlig for det tab, som køberne af en række projektsalgsejendomme i Område 1 måtte have lidt som følge af, at grundværdien for deres ejendomme blev fastsat højere end forudsat i salgsopstillingerne for ejendommene, i et tilfælde hvor SKAT i henholdsvis 2013 og 2015 over for ejendomsmæglerne havde af-givet vejledende udtalelser til brug for ejendomsmæglernes skøn over den for-ventede grundværdi.

Køberne har henvist til, at den skønnede grundværdi var så langt fra den ende-lige vurdering, at dette i sig selv er ansvarspådragende for SKAT, og at SKATs vejledende udtalelser i øvrigt ikke hvilede på et sagligt grundlag, samt at sags-behandlingen har været lemfældig.

Vurderingsstyrelsen har heroverfor i første række anført, at køberne er afskåret fra at rette et krav mod Vurderingsstyrelsen, bl.a. fordi udtalelserne ikke er af-givet direkte til køberne, og fordi køberne overfor sælger og ejendomsmægler har givet afkald på et eventuelt krav i relation til ejendomsskatterne. Vurde-ringsstyrelsen har i anden række anført, at SKAT har handlet sagligt og ikke i øvrigt har begået ansvarspådragende fejl.

Spørgsmålet er derfor indledningsvist, om køberne er afskåret fra at rette et krav direkte mod Vurderingsstyrelsen.

Landsretten lægger til grund, at SKAT på tidspunktet for afgivelsen af de vej-ledende udtalelser var klar over, at de skulle anvendes til brug for salg af pro-jektejendomme til private borgere, herunder at oplysninger om ejendomsskatter kunne have stor økonomisk betydning for de pågældende borgere.

Landsretten finder under disse omstændigheder, at køberne af ejendommene ikke er afskåret fra at gøre krav gældende direkte mod skattemyndighederne i det omfang, det godtgøres, at SKAT har begået klare fejl af en vis grovhed i for-bindelse med afgivelsen af de vejledende udtalelser. Det forhold, at udtalel-

36

serne er afgivet til ejendomsmæglerne, og at sælgerne og ejendomsmæglerne i købsaftalerne har fraskrevet sig ansvaret for den skønnede grundværdi, ændrer ikke herpå.

Spørgsmålet er herefter, om SKAT har begået klare fejl af en vis grovhed i for-bindelse med afgivelsen af de vejledende udtalelser.

Det er køberne af ejendommene, der har bevisbyrden for, at SKATs vejledende udtalelser er behæftet med fejl, herunder at fejlene er af en karakter, der kan be-grunde et erstatningsansvar for myndigheden.

Det forhold, at de endelige grundværdier afveg med mellem 1.224.323 kr. og 1.568.054 kr. (svarende til en afvigelse på mellem ca. 258 og 464 procent) fra det skøn, som mæglerne havde foretaget på baggrund af SKATs vejledende udtalelser, medfører ikke i sig selv, at der må gælde en formodning for, at udtalelserne var behæftet med fejl, eller at bevisbyrden i øvrigt herved kan anses for løftet.

Oplysningen indgår dog i vurderingen af, om SKAT har handlet ansvarspådragende.

Det følger af de dagældende bestemmelser om formidling af fast ejendom, at ejendomsmæglerne skal udbyde ejendommen med oplysninger om de årlige ejerudgifter, herunder udgiften til ejendomsskatter.

Landsretten lægger til grund, at SKAT i juli 2006 havde indgået en aftale med Dansk Ejendomsmæglerforening om, at SKAT kunne bistå ejendomsmæglerne med hjælp til vurdering af projektsalgsejendomme.

Det fremgår af den forudgå-ende korrespondance med SKAT samt af aftalen, som SKAT fremsendte til Dansk Ejendomsmæglerforening den 7. juli 2006, at SKAT ikke kunne vurdere projektsalgsejendomme, som om projektet var gennemført,at vurderingen var vejledende og ikke bindende, og at vurderingen alene skulle hjælpe ejendoms-mæglerne med at kunne danne sig et skøn over størrelsen af den fremtidige ejendomsværdiskat og ejendomsskat.

At vurderingerne var vejledende og ikke bindende blev gentaget i udtalelserne til de enkelte ejendomsmæglere.

Landsretten finder, at Vurderingsstyrelsen ikke herved har givet udtryk for, at SKAT på tidspunktet for afgivelsen af de vejledende udtalelser var i besiddelse af samtlige oplysninger, der skulle anvendes for at foretage en egentlig ejen-domsvurdering, herunder en vurdering af grundværdien.

Ejendomsmæglerne kan derfor ikke have haft en berettiget forventning om, at SKATs vejledende udtalelser havde karakter af egentlige ejendomsvurderinger.

Tværtimod må det have stået ejendomsmæglerne klart, at SKATs udtalelser var behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed, og at udtalelserne ikke kunne begrænse ejendoms-mæglernes eget ansvar for den skønnede ejendomsværdiskat, herunder grund-værdien, som de oplyste i salgsopstillingerne.

37

Landsretten har herved lagt vægt på karakteren af de projektejendomme, som ejendomsmæglerne ønskede SKATs vurdering af, herunder at der var tale om udviklingen af en helt ny bydel, der ikke tidligere var blevet vurderet, hvilket de pågældende ejendomsmæglere har været bekendt med.

Således er det i samtlige købsaftaler anført, at der på tidspunktet for aftalernes indgåelse ikke forelå nogen selvstændig vurdering af hverken byggefelt, bygningen eller rækkehuset, at byggefeltet tidligere havde været en del af et umatrikuleret hav-neareal, hvor der ikke havde været pålagt ejendomsskat, og at grundværdien og ejendomsskatten i salgsopstillingen derfor var skønsmæssigt ansat af ejen-domsmæglerne, hvorfor køberne skulle acceptere, at der kunne ske ændret be-skatning, når der blev foretaget en selvstændig vurdering af rækkehusene.

Der-til kommer, at ejendomsmæglerne – i modsætning til SKAT – som repræsentant for sælger var i besiddelse af udbuds- og salgspriserne for ejendommene.

SKATs vejledende udtalelser har på denne baggrund ikke kunnet danne grund-lag for en retsbeskyttet forventning hos ejendomsmæglerne om den endelige vurdering af de enkelte ejendomme, herunder at den endelige grundværdi ville ligge inden for et bestemt interval over eller under den skønnede værdi.

Det forhold, at køberne af ejendommene i forbindelse med købsaftalen af deres rådgiver og/eller ejendomsmægleren måtte have fået indtryk af, at den endelige grundværdi ville ligge inden for et spænd på maksimalt ca. 20 procent over el-ler under den oplyste værdi, er derfor heller ikke en oplysning, som køberne kan støtte ret på over for Vurderingsstyrelsen.

Efter bevisførelsen lægger landsretten endvidere til grund, at de beregningsme-toder, som SKAT anvendte til brug for de vejledende udtalelser, var saglige, idet de var sædvanlige og egnede til at fastsætte grundværdien for beboelses-ejendomme.

Landsretten lægger herunder til grund, at SKAT til brug for ud-talelserne i 2013 anvendte etagearealprincippet, og at den oplyste områdepris på det da foreliggende grundlag var relevant for den skønsmæssige vurdering.

Landsretten lægger herunder endvidere til grund, at SKAT til brug for udtalel-serne i 2015 anvendte byggeretsværdiprincippet, og at de oplyste kvadratmeter-priser og byggeretsværdier på det da foreliggende grundlag var relevant for den skønsmæssige vurdering.

Landsretten har herved lagt vægt på, at samme områdepriser henholdsvis kvadratmeterpriser og byggeretsværdier kunne gen-findes i nærliggende områder, og at SKAT ikke havde mulighed for at inddrage områdepriser, kvadratmeterpriser og byggeretsværdier for Område 1, da om-rådet som nævnt ikke tidligere var blevet vurderet.

Landsretten finder på denne baggrund, at køberne ikke har godtgjort, at SKAT i forbindelse med afgivelsen af de vejledende udtalelser i 2013 eller 2015 har be-gået fejl, der kan medføre et erstatningsansvar for skattemyndighederne over for køberne af de pågældende ejendomme i nærværende sager.

38

Herefter, og da det, der i øvrigt er anført vedrørende SKATs sagsbehandling, ikke kan føre til et andet resultat, frifindes Vurderingsstyrelsen.

Efter sagernes udfald – og da sagsøgerne har fri proces – skal statskassen i sags-omkostninger betale 937.500 kr. til Vurderingsstyrelsen til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Beløbet er fastsat skønsmæssigt efter en vurde-ring af, hvad der kan anses for rimeligt, også under hensyn til sagernes omfang og karakter, herunder at der har været tale om behandlingen af flere sager, her-iblandt et gruppesøgsmål. Der er også taget hensyn til arbejdets omfang og det ansvar, der har været forbundet med sagernes førelse, samt at hovedforhandlin-gen blev gennemført over to retsdage.

THI KENDES FOR RET:

Vurderingsstyrelsen frifindes.

I sagsomkostninger skal statskassen inden 14 dage betale 937.500 kr. til Vur-deringsstyrelsen. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 21-10-2026 kl. 10:03 Modtagere: Sagsøger 1, Advokat (H) Anders Ørgaard, Sagsøgte Skatteforvaltningen, Advokat (H) Steffen Sværke, Advokat (H) Leo Jantzen, Sagsøger 2