BS-18725/2023-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 183.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 15. august 2025

Sag BS-18725/2023-OLR (1. afdeling)

Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS (advokat Emil Munch Jurcenoks)

mod

Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant (advokat Søren Hansen)

Retten i Lyngby har den 29. marts 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-37591/2021-LYN).

Landsdommerne Annette Dam Ryt-Hansen, Henrik Bitsch og Ulrik Birk Gotfredsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen er behandlet som et gruppesøgsmål, jf. retsplejelovens kapital 23 a.

Påstande

Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS har nedlagt påstand om frifindelse, sub-sidiært betaling af et mindre beløb end det idømte.

Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant har nedlagt påstand om stadfæstelse.

Supplerende oplysninger Der er for landsretten fremlagt erklæring af 15. april 2020 afgivet af Skønsmand 2 fra Virksomhed 1 med tilhørende bilag. Af erklæringen fremgår bl.a.:

”3.1 Stuelejlighederne

2

Ved besvarelsen af spørgsmål 1-3 kan det lægges til grund, at der i gårdrummet under alle omstæn-digheder ville have været placeret andre genstande (et skur, legehuse el. lign.) og forskellige former for beplantning (buske, træer mv.), der kunne være placeret ud for de enkelte stuelejligheders vinduer, og at køberne er blevet oplyst om, at der ville blive etableret et gårdmiljø. I besvarelsen be-des evt. også inddraget betydningen af, at nogle af stuelejlighederne er placeret bag de to punkthuse, hvilket køberne af de pågældende stuelejligheder også er blevet oplyst om.

3.1.1 Ingen forhøjning

Spørgsmål 1:

Forringer tilstedeværelsen af forhøjningen den enkelte beboers brug af stuelejligheden i forhold til, hvis den pågældende forhøjning ikke havde været der - og er der i bekræftende fald tale om en væsentlig forringelse?

Svar på spørgsmål 1:

Det afhænger af en vurdering af hver enkelt stuelejligheds beliggenhed og udsigt samt forhøjningens indflydelse på stuelejlighedens brug.

I forbindelse med den vurdering må man forestille sig, hvilken udsigt den enkelte stuelejlighed ville have haft, hvis forhøjningen ikke havde været der, og om forhøjningen i øvrigt har negativ indflydelse på stuelejlighedens brug.

Det er efter min opfattelse af afgørende betydning, om der fra stuelejligheden ville have været mulighed for udsigt/kig mod havnefronten, hvis forhøjningen ikke havde været der. Det skyldes, at udsigt/kig mod havnefronten for langt de fleste købere vil have en vis betydning.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13

Disse fem stuelejligheder er alle placeret, så vinduerne mod gårdrummet vender mod havnefronten. Forhøjningen medfører efter min vurdering ikke en begrænsning i lysindfaldet i de fem stuelejlighe-der eller på terrassen.

Men på grund af forhøjningen har de fem stuelejligheder ikke ubegrænset udsigt/kig mod havnefron-ten.

Hvis forhøjningen ikke havde været der, ville alle fem stuelejligheder have haft en vis udsigt/kig mod havnefronten, som dog fortsat ville have været forholdsvis begrænset.

Selvom køberne ikke nødvendigvis ville have haft fri udsigt/kig mod havnefronten, da der i gård-rummet ud for de enkelte stuelejlighedens vinduer ville kunne være placeret andre genstande og forskellige former for beplantning, så mener jeg, at den nærmest totale mangel på udsigt/kig mod havnefronten er betydeligt mere indgribende, end hvis der var blevet placeret et træ, et legehus eller lign. foran stuelejlighedernes vinduer.

Forhøjningen i gårdrummet udgør efter min vurdering derfor et forhold, som forringer den enkelte beboers brug af hver af disse fem stuelejligheder i forhold til, hvis den pågældende forhøjning ikke havde været der.

Om forringelsen er væsentlig, er et vanskeligt spørgsmål, da det afhænger af den enkelte købers subjektive opfattelse. Det er også en forholdsvis begrænset udsigt mod havnefronten, som de fem stuelejligheder ville have haft, hvis forhøjningen ikke havde været der. Men da udsigt/kig mod havnefronten for langt de fleste købere vil blive tillagt en vis betydning, må forringelsen for disse fem stuelejligheder efter min vurdering nok betragtes som væsentlig.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14 og Nr. 15

Disse to stuelejligheder er begge placeret, så vinduerne mod gårdrummet vender ind mod gårdrum-met. Vinduerne vender altså på tværs af og ikke mod havnefronten. Havnefronten kan fra begge stuelejligheder ses, hvis man kigger til venstre ud af vinduerne og fra terrassen, og forhøjnin-gen er uden betydning for udsigten fra de to stuelejligheder mod havnefronten.

Forhøjningen medfører efter min vurdering desuden ikke en begrænsning i lysindfaldet i de to stuelejligheder eller på terrassen.

Forhøjningen medfører dog, at udsynet fra stuelejlighedens vinduer og terrasse, når man sidder ned og kigger ligeud, er begrænset i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der (ellers ville man have kunne kigge helt over til lejlighederne i den anden ende af gården). Når man står op, og

3

der ses bort fra de nuværende buske på forhøjningen, som vel kan fjernes eller klippes ned, vil udsynet imidlertid ikke være begrænset af forhøjningen.

Denne begrænsning af udsynet fra stuelejligheden og terrassen, når man sidder ned og kigger ligeud, vil måske for nogen opleves som en forringelse af stuelejlighedens brugbarhed i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der. Det vil være tilfældet, hvis man lægger vægt på at kunne se så langt som muligt og at kunne følge mest muligt med i, hvad der sker i og omkring de andre lejligheder og i gårdrummet.

Andre vil opfatte forhøjningen som gavnlig, da forhøjningen skaber en mere aflukket og privat atmosfære i de to stuelejligheder og på deres terrasser, fordi forhøjningen medfører langt mere begrænsede muligheder for generende indkig i stuelejligheden og til terrassen fra de andre lejligheder i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der. Der er på kanten af hver terrasse også anlagt et lille bed, hvor der er plantet buske, som vel med tiden er tiltænkt samme formål, som forhøjningen skaber, altså en mere privat atmosfære i stuelejligheden og på terrassen, og det vil så samtidig begrænse udsigten.

Det vil altså være meget individuelt, hvilken betydning den enkelte køber af de to stuelejligheder vil tillægge den pågældende forhøjning, og man kan ikke sige, at flere købere vil foretrække det ene frem for det andet.

Efter min opfattelse kan man derfor ikke konkludere, at forhøjningen forringer den enkelte beboers brug af disse to stuelejligheder i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der, og der er i hvert fald ikke tale om en væsentlig forringelse.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18

Disse tre stuelejligheder er alle placeret, så enkelte vinduer vender ind mod gårdrummet og andre vender på tværs af havnefronten og væk fra forhøjningen, si ingen vinduer vender altså mod havnefronten. Fra de vinduer, som vender på tværs af havnefronten og væk fra gården/forhøjningen samt noget af terrasserne, kan man se havnefronten ved at kikke kraftigt til siden. Vinduerne mod gården og forhøjningen har man på intet tidspunkt kunne se til havnefronten fra. Forhøjningen er således helt uden betydning for udsigten fra disse tre stuelejligheders udsigt/kig mod havnefronten.

Ligesom med stuelejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14 og Nr. 15 medfører forhøjningen efter min vurdering ikke en begrænsning i lysindfaldet i disse tre stuelejligheder eller på terrassen.

Forhøjningen medfører dog på samme måde som med lejlighedsnr. Nr. 14 og Nr. 15, at udsynet fra stuelej-lighedens vinduer og terrasse, når man sidder ned og kigger ligeud, er begrænset i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der (ellers ville man have kunne kigge over til lejlighederne på tværs af gården). Når man står op, og der ses bort fra de nuværende buske, vil udsynet imidlertid ikke være begrænset af forhøjningen.

Ligesom med stuelejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14 og Nr. 15 vil nogen måske opfatte forhøjningen som en forringelse af stuelejlighedens brugbarhed, mens andre vil opfatte den som gavnlig, af de samme årsager, som er nævnt ovenfor.

Det vil altså også i forhold til disse tre stuelejligheder være meget individuelt, hvilken betydning den enkelte køber af de tre stuelejligheder vil tillægge den pågældende forhøjning, og man kan heller ikke her sige, at flere købere vil foretrække det ene frem for det andet.

Efter min opfattelse kan man derfor ikke konkludere, at forhøjningen forringer den enkelte beboers brug af disse tre stuelejligheder i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der, og der er i hvert fald ikke tale om en væsentlig forringelse.

Spørgsmål 2:

Ville stuelejligheden på købstidspunktet være blevet solgt for et lavere beløb, hvis køber var blevet tilstrækkeligt oplyst om den pågældende forhøjning?

(Ved besvarelsen af spørgsmål 2 skal det tages i betragtning, at lejlighederne er solgt som projektsalg i perioden ultimo 2016 til medio 2017).

Svar på spørgsmål 2:

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13

Det er vanskeligt at svare på, når der er tale om et forhold, som kan opfattes forskelligt fra køber til køber.

4

Alle fem stuelejligheder er handlet som projektsalg, hvor der kun meget sjældent forhandles om udbudsprisen. I perioden fra ultimo 2016 til medio 2017, hvor de fem stuelejligheder blev solgt, var der desuden rigtig godt gang i salget af projektlejligheder. Stuelejlighedernes kvadratmeterpriser forekommer desuden ikke at være høje, når stuelejlighedernes beliggenhed og karakter tages i betragtning. Det er som nævnt også en forholdsvis begrænset udsigt mod havnefronten, som de fem stuelejligheder ville have haft, hvis forhøjningen ikke havde været der.

De fem stuelejligheder ville derfor efter min vurdering formentlig ikke være blevet solgt for et lavere beløb, hvis potentielle købere var blevet tilstrækkeligt oplyst om den pågældende forhøjning. Nogle potentielle købere ville i så fald måske have fundet prisen for høj, men så ville man blot have ventet, indtil der var kommet den rette køber forbi grundet den relativt høje omsætningsgrad i boligmarkedet på daværende tidspunkt. Det ville derfor formentlig alene have medført en længere liggetid.

Men den er på grænsen, og det kan derfor ikke helt udelukkes, at de fem stuelejligheder på købstids-punktet ikke ville kunne være blevet solgt til det pågældende beløb, hvis køber var blevet tilstrække-ligt oplyst om den pågældende forhøjning.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18

Da forhøjningen ikke forringer den enkelte beboers brug af disse fem stuelejligheder i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der, ville disse stuelejligheder på købstidspunktet ikke være blevet solgt for et lavere beløb, hvis køber var blevet tilstrækkeligt oplyst om den pågældende forhøjning.

Jeg henviser til besvarelsen af spørgsmål 1.

Spørgsmål 3:

Hvis spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes du anslå en sådan lavere salgspris i procent for hver enkelt lejlighed.

Svar på spørgsmål 3:

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13

Som nævnt i besvarelsen af spørgsmål 2, er det min vurdering, at de fem stuelejligheder formentlig ikke ville være blevet solgt for et lavere beløb, hvis potentielle købere var blevet tilstrækkeligt oplyst om den pågældende forhøjning.

Men hvis de fem stuelejligheder alligevel ville være blevet solgt for et lavere beløb, ville en sådan lavere salgspris højst udgøre ca. 5 % mindre end det, som de fem stuelejligheder blev solgt for.

Der er forskel på, hvor meget forhøjningen begrænser de fem stuelejligheders udsigt/kig mod havnefronten i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der. Nogle af stuelejlighederne ligger nemlig bag ved de to punkthuse, som også ville have begrænset disse stuelejligheders udsigt/kig mod havnefronten, når der kigges lige ud, hvis forhøjningen ikke havde været der.

Der ville fra disse stuelejligheder imidlertid fortsat have været en mindre grad udsigt/kig mod havnefronten imellem de pågældende punkthuse, hvis forhøjningen ikke havde været der. Jeg mener derfor ikke, at de fem stuelejligheder skal vurderes forskelligt i forhold til en eventuelt lavere salgspris afhængig af om de ligger bag punkthusene eller ej.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18.

Ikke relevant, se besvarelsen af spørgsmål 1 og 2.

3.1.2 Lavere forhøjning

Ved besvarelsen af spørgsmål 4-6 kan det lægges til grund, at der på forhøjningen, uanset højden, under alle omstændigheder ville have været placeret andre genstande (et skur, legehuse el. lign.) og forskellige former for beplantning (buske, træer mv.), ligesom nu, og at køber er blevet oplyst om, at der ville blive etableret et gårdmiljø. I besvarelsen bedes evt. også inddraget betydningen af, at nogle af stuelejlighederne er placeret bag de to punkthuse, hvilket køberne af de pågældende stuelejligheder også er blevet oplyst om.

Spørgsmål 4:

5

Forringer den nuværende forhøjning på ca. 120 cm. væsentligt den enkelte beboers brug af stuelejlig-heden i forhold til, hvis forhøjningen havde været ca. 90 cm. - og udgør forskellen i bekræftende fald en væsentlig forringelse?

Svar på spørgsmål 4:

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13

Det er efter min opfattelse afgørende, om der fra stuelejligheden ville have været mulighed for udsigt/kig mod havnefronten, hvis forhøjningen havde været lavere.

Den nuværende forhøjning tager mere af udsigten i forhold til, hvis forhøjningen havde været 30 cm. lavere. Efter min vurdering er disse 30 cm. af nogen betydning, for hvis forhøjningen havde været ca. 90 cm., dvs. ca. 30 cm. lavere end den nuværende forhøjning, ville der så vidt jeg kan vurdere have været kig mod havnefronten, når eller hvis man var oprejst på terrasserne eller i de fem lejligheder ved vinduerne. I siddende position gør det ingen forskel, om forhøjningen er 90 cm. eller 120 cm. høj.

Den nuværende forhøjning i gårdrummet udgør efter min vurdering derfor et forhold, som forringer den enkelte beboers brug af hver af disse fem stuelejligheder i forhold til, hvis den pågældende forhøjning havde været ca. 30 cm. lavere.

Om forholdet er væsentligt er meget subjektivt. Hvis de 30 cm. ekstra havde medført, at der nu ikke længere var kik mod havnefronten fra siddende position, havde de ekstra 30 cm. nok været en væsentlig forringelse. Nu medfører de 30 cm. ekstra alene, at der ikke længere er kik mod havnefronten, når eller hvis man var oprejst på terrasserne eller i de fem lejligheder ved vinduerne, og så er de ekstra 30 cm. efter min opfattelse ikke væsentlige.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18

Som nævnt i besvarelsen af spørgsmål 1, forringer den nuværende forhøjning efter min vurdering ikke den enkelte beboers brug af disse fem stuelejligheder i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der, og slet ikke i væsentlig grad.

Det ville i endnu mindre grad være tilfældet, hvis forringelsen alene består i, at den nuværende forhøjning er ca. 120 cm. fremfor ca. 90 cm.

Spørgsmål 5:

Ville stuelejligheden på købstidspunktet være blevet solgt for et lavere beløb (som projektsalg), hvis køber var blevet tilstrækkeligt oplyst om, at den pågældende forhøjning ville blive de nuværende ca. 120 cm i højden i modsætning til at være blevet oplyst om, at den pågældende forhøjning ville blive ca. 90 cm i højden?

(Ved besvarelsen af spørgsmål 5 skal det tages i betragtning, at lejlighederne er solgt som projektsalg i perioden ultimo 2016 til medio 2017).

Svar på spørgsmål 5:

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13:

Nej, se besvarelsen af spørgsmål 4.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18

Nej, se besvarelsen af spørgsmål 4.

Spørgsmål 6:

Hvis spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes du anslå en sådan lavere salgspris i procent.

Svar på spørgsmål 6:

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13:

Ikke relevant, se besvarelsen af spørgsmål 4 og 5.

Lejlighederne med lejlighedsnr. Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16, Nr. 17 og Nr. 18

6

Ikke relevant, se besvarelsen af spørgsmål 4 og 5.

3.2 1. sals lejlighederne

Spørgsmål 7:

Forringer tilstedeværelsen af forhøjningen den enkelte beboers brug af 1. sals lejligheden i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der - og er der i bekræftende fald tale om en væsentlig forringelse?

Svar på spørgsmål 7:

Der må generelt tolereres flere indbliksgener i ejendomme i tæt og høj bymæssig bebyggelse eller i et område med karrébebyggelse i flere etager sammenlignet med landområder med mere sparsom bebyggelse. Således vil der i København mange steder være en væsentlig grad af indblik, hvilket må tåles.

Når man har en lejlighed på 1. sal i normal højde i København, vil andre i et eller andet omfang kunne kigge ind i din lejlighed og også se de personer, som befinder sig i nærheden af vinduerne.

I et gårdrum, som det på Bydel 1, vil der ofte opholde sig mange personer, som også vil opholde sig i gårdrummet i længere tid. Disse personer vil også opholde sig forskellige steder i gårdrummet og dermed kunne se ind i gårdrummets lejligheder fra flere forskellige vinkler. Hvis man har en lejlighed på 1. sal i normal højde med vinduer ud mod et gårdrum, som det på Bydel 1, må man derfor også forvente, at der er mange, som ofte vil kunne kigge ind i lejligheden.

Lejlighederne på 1. sal pS Bydel 1 befinder sig derudover ikke i normal højde. Da stuelejlighederne er placeret helt nede ved jorden, er 1. sals lejlighederne på tilsvarende vis placeret ganske langt nede. Det muliggør et endnu større indkig i 1. sals lejlighederne fra gårdrummet.

Lejlighederne på Bydel 1 har desuden meget store vinduespartier, som strækker sig helt nede fra lejlighedernes gulv op til lejlighedernes loft. Altanernes tre sider er ligeledes alle udformet i tynde tråde. Begge dele ses ofte i moderne byggeri, i særdeleshed ved vandet, da det bl.a. tillader mere naturligt lys at komme ind i lejligheden.

Begge dele medfører omvendt også, at der er betydeligt større muligheder for indkig i lejlighederne både fra de andre lejligheder og fra personer, der opholder sig i gårdrummet, end hvis vinduerne var mindre og placeret højere oppe, og hvis altanernes tre sider var lukket af. De større muligheder for indkig gælder især lejlighederne på netop 1. sal.

Som bilag 3 vedlægger jeg til illustration et billede af gårdrummet, hvor man kan se 1. sals lejlighe-derne (og hvor langt nede de er placeret), vinduespartiernes størrelse og altanernes udformning.

Forhøjningen forringer derfor efter min vurdering ikke i væsentlig grad den enkelte beboers brug af lejlighederne på 1. sal i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der, da der også uden forhøjningen allerede er et meget betydeligt indkig fra gårdrummet ind til alle de berørte lejligheder.

Spørgsmål 8:

Ville 1. sals lejligheden på købstidspunktet været blevet solgt for et lavere beløb (som projektsalg), hvis køber var blevet oplyst om den pågældende forhøjning?

Svar på spørgsmål 8:

Nej, se også besvarelsen af spørgsmål 7.

Spørgsmål 9:

Hvis spørgsmål 8 besvares bekræftende, bedes du anslå en sådan lavere salgspris I procent.

Svar på spørgsmål 9:

Ikke relevant, se besvarelsen af spørgsmål 7 og 8.

3.3 Gårdrummet

Spørgsmål 10:

Forringer tilstedeværelsen af forhøjningen i gårdrummet den enkelte beboers brug af gårdrummet i forhold til, hvis den pågældende forhøjning ikke havde været der - og er der I bekræftende fald tale om en væsentlig forringelse?

7

Svar på spørgsmål 10:

Forhøjningen i gårdrummet udgør efter min vurdering ikke et forhold, som forringer gårdrummets brugbarhed for den enkelte beboer i forhold til, hvis forhøjningen ikke havde været der. Der er ligeså meget og ligeså god plads at opholde sig på i gårdrummet, som hvis forhøjningen ikke havde været der.

Spørgsmål 11:

Ville lejligheden på købstidspunktet være blevet solgt for et lavere beløb (som projektsalg), hvis køber var blevet tilstrækkeligt oplyst om den pågældende forhøjnings placering i gårdrummet?

Svar på spørgsmål 11:

Nej, det følger af svaret på spørgsmål 10.

Spørgsmål 12:

Hvis spørgsmål 11 besvares bekræftende, bedes du anslå en sådan lavere salgspris i procent.

Svar på spørgsmål 12: Ikke relevant, se besvarelsen af spørgsmål 10 og 11.”

Der er endvidere fremlagt oversigter over ”Gensalg på Område i perioden 2021-2025” , og salgsopstillinger for Adresse 18, København af 28. april 2025, Adresse 19, København af 30. april 2025 samt Adresse 20, København af 30. april 2025.

Forklaringer Der er afgivet supplerende forklaring af Vidne 3, Vidne 4 og Skønsmand 1. Der er endvidere afgivet forklaring af Skønsmand 2.

Vidne 3 har supplerende forklaret bl.a., at 3D-modellen af Bydel 1 har været brugt helt fra projektets begyndelse og frem til, at de sidste boliger blev solgt. Modellen blev lavet inden, at byggeprojektet blev påbegyndt, så kø-berne kunne se, hvordan området kom til at se ud, når projektet var færdigt. Da modellen blev lavet, var der ikke projekteret i detaljer på de enkelte øer.

Model-len visualiserede en overordnet plan for området og viste kanaler, karréer mv. Klistermærket på siden af modellen var for at tydeliggøre, at der alene var tale om en helt overordnet model af området, som ikke var udtryk for 1-1, hvordan det endelige projekt ville se ud.

Der var en lokalplan, som skulle overholdes, og som udstak de overordnede rammer for projektet, herunder antallet af parkeringspladser. Der var interesse for at få så mange parkeringspladser som muligt. Forhøjningen indebar ikke ekstra parkeringspladser. Det var alene placeringen af parkeringspladserne, som blev ændret, idet forhøjningen gav mulighed for dobbelt parkering inde i midten under forhøjningen. Hun tror, at man kunne få samme antal parke-

8

ringspladser ved at udnytte fællesarealerne på en anden måde. Hun ved ikke, hvor mange parkeringspladser forhøjningen og liften gav.

Vidne 4 har supplerende forklaret bl.a., at han tidligere rette-lig var indehaver af Lokalbolig Projekt og ikke som anført i byrettens dom Estate Projekt. Han arbejder i dag hos Virksomhed 2, hvor han beskæftiger sig med nybyggede områder og projektsalg.

Bydel 1 har en meget attraktiv beliggenhed i København. Når købere kiggede på projektet, var det bl.a. beliggenheden, materialerne i lejligheden, muligheden for tilvalg og området, når det stod færdig, der var afgørende. Ejerlejligheder-nes priser steg i takt med, at området blev udviklet. Ved projektkøb vil lejlighe-dens værdi allerede stige inden overtagelsen.

Prisen er altid fast ved projektsalg, da der ikke er individuelle prisforhandlinger af hensyn til projektets finansiering og investorerne bag projektet. Sådan var det også ved salget af lejlighederne på Bydel 1. De ville hellere vente på en anden køber, der ville betale prisen for lejligheden, end at sælge med rabat. Alle pri-serne var individuelt fastsat. Han var med til at prissætte lejlighederne på Bydel 1, som han mener er prissat korrekt. Priserne var måske lidt lavere end markedspriserne, da området ikke var udviklet på daværende tidspunkt. Lej-lighederne blev hurtigt solgt.

Han mener ikke, at forhøjningen i ejendommens gårdrum – som han ikke den-gang kendte højden på – har en negativ betydning for lejlighedernes pris. For-højningen giver ejerne det privatliv, som de ellers ville søge ved at sætte planter m.v. op på deres terrasser. Han kan ikke huske, hvor mange ekstra parkerings-pladser, man fik ved at etablere forhøjningen.

Skønsmand 1 har supplerende forklaret bl.a., at han er en af Danmarks førende liebhaverejendomsmæglere. Han sælger ikke kun ældre ejendomme, men også nyere ejendomme. Han er specialiseret i liebhaveri, men på tværs af priser, idet prisen ikke er afgørende for, om det er liebhaveri.

Han har ikke solgt projektlejligheder på Område, heller ikke efterfølgende. Han har ikke tidligere solgt projektlejligheder, men har kendskab til priser og mekanismer, der er afgørende for vurdering af projektsalg. Han har endvidere kendskab til projektboligers prisfastsættelse gennem vurderinger af forskellige ejendomme, hvor bygherre eller sælger af en nyopført ejendom har haft anmo-det om hans vurdering af et projekt. Han har bl.a. vurderet et projekt på Frede-riksberg Allé med 40 ejerlejligheder og indledende faser af projektering af andre byggerier. Han har ikke fået betaling for disse opgaver.

9

Han vurderer Bydel 1's attraktivitet som middel ud fra en samlet vurdering af projektet, hvor byggeriets kvalitet efter hans opfattelse ikke er oppe i det mest attraktive niveau. Bydel 1's beliggenhed er attraktiv med vand rundt om om-rådet. Vurderingen er foretaget i forhold til området København og ikke i for-hold til hele København.

De skønnede handelspriser for lejlighederne efter etablering af forhøjningen er fastsat ud fra lejlighedernes beliggenhed i forhold til de forskellige højder på forhøjningen. Der er stor forskel på, om der er en forhøjning på 127 cm eller 50 cm foran den enkelte lejlighed, hvilket har været afgørende for hans vurdering. Han har ikke foretaget vurderinger af forhøjningens betydning for lysindfaldet.

Når han i byretten nævnte ”markedet” , er det markedet for ejerlejligheder i Kø-benhavn generelt, hvilket omfatter indre by og broerne. Han har i sin forbere-delse orienteret sig i en række sammenligningsejendomme, men har ikke frem-lagt eller refereret til disse i forbindelse med skønserklæringen. Han fandt sammenligningsejendommene på Boliga, Boligsiden og ved en almindelig ori-entering i udbudte lejligheder. Det var ejendomme, som lå omkring området ved Bydel 1, og som han vurderede, var sammenlignelige med lejlighederne i sagen.

Han har været inde i alle lejlighederne, der indgår i sagen, og som er placeret i stueetagen. Det har betydning for vurderingen, hvorvidt lejligheden ligger ved forhøjningens skrant eller ved muren. Lejlighed Nr. 9 er umiddelbart den, der er mest belastet, man han kan ikke alene ud fra kortet over ejendommen se, hvor forhøjningen er højest.

Vedrørende besvarelsen af spørgsmål 3 om lejlighedernes værdi ”i dag” med og uden forhøjningen forklarede han, at han i forbindelse med besvarelsen under-søgte prisniveauet i området. Det er svært at vurdere, om det ændrer noget ved hans vurdering, at Adresse 21, den 25. november 2022 blev solgt med en kvadratmeterpris på 61.111 kr.

Der kan være særlige forhold ved den specifikke lejlighed eller køberen, som har været mindre generet af forhøjnin-gen, der kan forklare den højere pris for denne lejlighed. Han har tillagt forhøj-ningen negativ betydning i vurderingen af lejlighedernes værdi som følge af det begrænsede udsyn. Han vil fortsat vurdere, at lejlighederne ville blive solgt til en lavere værdi grundet forhøjningen.

Foreholdt at lejligheden beliggende Adresse 11, den 14. december 2023 blev solgt med en kvadratmeter-pris på 62.500 kr., giver dette ikke anledning til at ændre hans vurdering af pris-fastsættelsen, da lejligheden er solgt ca. et år efter skønserklæringen, og da der kan ske meget i markedet på et år.

Det er ud fra prissystematikken på købstidspunkterne hans vurdering, at de i sagen omhandlede lejligheder ville være henholdsvis 5, 7½ eller 10 procent me-

10

re værd i overensstemmelse med skønserklæringen, hvis forhøjningen blev fjernet. Forskellen i prisen med og uden forhøjningen vil være anderledes, hvis lejligheden kostede eksempelvis 10 til 12 mio. kr. Forringelsen i lejlighedernes værdi er fastsat ud fra de konkrete lejligheders prisniveau.

Skønsmand 2 har forklaret bl.a., at han har beskæftiget sig med projektsalg siden 2000. Han har været med til at sælge cirka 2.000 projektlejligheder.

Han blev kontaktet af en intern advokat fra NPV A/S med henblik på en under-søgelse af, om de havde et problem eller ej vedrørende lejlighederne på Bydel 1. Han har igennem ti år i 00’erne været projektsalgsmægler for Person 25 fra NPV A/S, hvor han solgte alt for Person 25. Han har ikke efter etableringen af NPV A/S haft noget med Person 25 at gøre. Han tror, at bygherren gerne ville have hans vurdering, da han altid siger sin direkte mening.

I forbindelse med udarbejdelsen af erklæringen foretog han besigtigelse af Bydel 1 i hvert fald to gange. Han var grundigt rundt i området og brugte ca. en time ved hver besigtigelse. Han har været på hver enkelt terrasse og på for-højningen for at kunne afgive en ordentlig vurdering. Han har ikke været inde i lejlighederne ved besigtigelserne.

Han var senest på Bydel 1 i sidste uge for at genopfriske sin hukommelse i forbindelse med sagen. I dag ville han ikke have helt samme vurdering som den, der er kommet til udtryk i erklæringen, idet han ville være mere sikker i dag om, at køberne ikke har et krav.

Han er blevet styrket i sin vurdering, da området er vokset til, og da beplantningen i gård-rummet således gør, at forhøjningen og muren virker mindre markant. Der er fuld beplantning og legeplads på forhøjningen, hvorfor kigget til havnefronten er mere teoretisk end reelt, efter at hele området nu er færdigbygget. Hver ter-rasse er også lukket med beplantning rundt om.

De fleste, der køber en stuelejlighed, gør det for at få større terrasse og direkte adgang til gårdmiljøet, men de fleste ender med at sætte beplantning op, så det bliver en lukket terrasse, hvor man alligevel ikke kan se ud. Hvis forhøjningen ikke var der, og der var kig til vand, så ville dette forhold kunne have betyd-ning for køberne.

Bydel 1 har en attraktiv beliggenhed, både for København og for København generelt. Boligerne ved havnemiljøerne er meget eftertragtet.

Hvis lejlighederne skulle prissættes i dag, så vil forhøjningen ikke trække ned i prissætningen. For så vidt angår lejlighederne Nr. 9, Nr. 10, Nr. 11, Nr. 12 og Nr. 13 vil han ikke afskrive, at en køber ville have haft en forventning om kig til vandet. For-højningen har imidlertid efter hans opfattelse ingen reel betydning, idet en kø-

11

ber oftest vil have privatliv, hvilket indebærer, at der grundet beplantning hverken kan ses ind eller ud.

Forhøjningen kan være gavnlig for lejlighed Nr. 14 og Nr. 15, da forhøjningen giver mere privatliv og ikke har betydning for kig til vandet. Buskene ved lejlighed Nr. 16 og Nr. 17 er endnu højere i dag.

Førstesalslejligheder i et moderne byggeri ligger lavere end i ældre byggerier, da der ikke er kælder og høj sokkel i et moderne byggeri. Indkigget i førstesals-lejlighederne påvirkes ikke af forhøjningen, da der grundet de høje vinduer vil være indkig i lejlighederne uanset forhøjningen. Prisen for førstesalslejligheden påvirkes derfor heller ikke af forhøjningen.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS har yderligere anført, at køberne har eller burde have gennemgået projektmaterialet og købsaftalen meget omhyggeligt, da lejlighe-derne på salgstidspunktet endnu ikke var opført. Da der er tale om projektlej-ligheder, er der en vis usikkerhed om den endelige udførelse af både lejlighe-derne og de omkringliggende arealer.

Køberne har ved indgåelse af købsaftalen accepteret, at der kan ske ændringer i projektet, som ikke væsentligt forringer brugen af lejlighederne. Skønsmand 2's erklæring må tillægges betydelig be-visværdi i vurderingen af, om forhøjningen udgør en væsentlig forringelse af købernes lejligheder.

Erklæringen er baseret på individuelle vurderinger af for-højningens betydning og er betydeligt mere nuanceret og detaljereret end skønserklæringen. Skønsmand 2 har vurderet, at lejlighederne ikke ville være blevet solgt for et lavere beløb, hvis potentielle købere var oplyst om forhøjnin-gen.

Vurderingen understøttes af den fremlagte dokumentation om salgspri-serne ved gensalg af lejligheder på Bydel 1, Bydel 2, Bydel 3 og Bydel 4, der dokumenterer, at forhøjningens tilstedeværelse er uden betydning for lejlighedernes salgspris.

På grund af skønsmandens manglende erfaring med projektsalg og den overfladiske og åbenbart fejlbehæftede vurdering og skøns-erklæring og i lyset af Skønsmand 2's erklæring samt den fremlagte dokumen-tation for gensalgspriserne har køberne ikke godtgjort, at forhøjningen har med-ført en væsentlig forringelse af brugen af lejlighederne, eller at køberne har lidt et tab.

Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant har heroverfor anført bl.a., at skønsmanden har foretaget individuelle og konkrete vurderinger af generne for de enkelte lejlig-heder som følge af forhøjningen, og at Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS ikke har løftet bevisbyrden for, at skønserklæringen er fejlbehæftet, ufuldstændig og/eller indholdsmæssigt uklar. Erklæringen afgivet af Skønsmand 2 er ensidigt ind-hentet af Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS forud for sagens anlæg og fra en af selskabet

12

udvalgt ejendomsmægler. Erklæringen kan derfor ikke lægges til grund for, at skønserklæringen er fejlbehæftet, ufuldstændig og/eller indholdsmæssigt uklar. De af Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS fremlagte referenceboliger er ikke sammenligneli-ge med prissætningsmodellen for de i sagen omhandlede lejligheder, da der har været anvendt en konservativ prissætning for disse lejligheder.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ved landsrettens kendelse af 14. november 2023 bestemte landsretten, at der ikke var grundlag for at imødekomme anmodningen fra Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS om nyt syn og skøn ved en ny skønsmand.

Der blev lagt vægt på, at der på det foreliggende ikke var grundlag for at formode, at skønserklæringen var fejlbe-hæftet, ufuldstændig og/eller indholdsmæssig uklar i en sådan grad og på så væsentlige punkter, at det var usikkert, om erklæringen opfyldte de faglige krav, som er nødvendige for, at den kan opfylde sit formål.

Landsretten be-mærkede, at parterne havde mulighed for at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden under ankesagens forberedelse samt mulighed for at foretage supplerende afhjemling under hovedforhandlingen.

Heller ikke efter bevisførelsen for landsretten, herunder afhjemling af skøns-manden og den øvrige vidneførsel mv, findes der grundlag for at antage, at er-klæringen ikke opfylder de faglige krav, som er nødvendige for at den kan op-fylde sit formål.

Efter bevisførelsen, herunder skønserklæringen, de afgivne forklaringer og det fremlagte fotomateriale, lægges det til grund, at forhøjningen i ejendommens gårdrum har medført et begrænset udsyn for lejlighederne i stueetagen og et øget indkig til lejlighederne på førstesalen.

Det tiltrædes, at det må lægges til grund, at det er en naturlig forudsætning for køberen af en stuelejlighed, at denne er i plan med det omliggende areal, og at det er en naturlig forudsætning for køberen af en 1. sals lejlighed, at udenforstående ikke kan kigge vandret ind i lejligheden. Landsretten finder derfor, at lejlighederne er behæftet med en mangel.

Af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder landsretten, at der er tale om en væsentlig forringelse af købernes brug af ejerlejlighederne, hvorfor forholdet ikke er omfattet af undtagelsen i købsaftalerne om, at køberne skulle acceptere ændringer, der ikke væsentligt forringede deres brug af ejerlejlighederne.

Landsretten tiltræder videre, at det på baggrund af købsaftalernes ordlyd og projektmaterialet, herunder visualiseringerne af ejendommen og området, ikke kan anses for oplyst over for køberne, at der ville blive etableret en forhøjning i gårdrummet, som ville henholdsvis begrænse udsynet og øge indkigget for de pågældende lejligheder. Dette understøttes tillige af de i byretten afgivne for-

13

klaringer, hvorunder blandt andre Stilling 2 Vidne 3 har forklaret, at de ikke kendte højden på forhøjningen ved prissætningen af lejlighederne.

Landsretten finder, at oplysningerne om opførelsen af en forhøjning, der be-grænser udsynet for stuelejlighederne og øger indkigget for 1. sals lejligheder-ne, er af så væsentlig betydning for en køber af de pågældende lejligheder, at Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse herom eller efterfølgende har ændret projektet med en væsentlig brugsværdiforringelse til følge.

Det tiltrædes derfor, at Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS er erstatningsansvarlig i anled-ning af manglerne ved de enkelte lejligheder.

Efter en samlet vurdering af det fremlagte, herunder skønserklæringen, findes det godtgjort, at der for lejlighederne Nr. 15, Nr. 14, Nr. 16 og Nr. 17 er en værdiforringel-se på 10% som følge af forhøjningen i gårdrummet.

Vedrørende lejlighederne med henholdsvis Nr. 19, Nr. 20, Nr. 21, Nr. 13 og Nr. 22 og lejlig-hederne med Nr. 23, Nr. 9, Nr. 10, Nr. 24, Nr. 11 og Nr. 12 finder landsretten ikke fuldt tilstræk-keligt grundlag for at tilsidesætte den i skønserklæringen fastsatte værdiforrin-gelse på henholdsvis 5% og 7,5%. Det bemærkes herved, at der ikke af Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS for hverken byretten eller landsretten er stillet supplerende spørgsmål til skønsmanden om værdiforringelsen.

Den af Skønsmand 2 udarbejdede erklæring, der i vidt omfang alene fokuse-rer på udsynet mod havnefronten, kan ikke føre til andet resultat. Den fremlag-te dokumentation om salgspriserne ved gensalg af lejligheder på Bydel 1, Bydel 2, Bydel 3 og Bydel 4 kan heller ikke føre til en anden vurdering. Det tiltrædes derfor, at køberne har godtgjort at have lidt et tab svarende til den af skønsmanden opgjorte værdiforringelse for den enkelte lejlighed. Landsret-ten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS i sagsomkostninger for lands-retten betale 225.000 kr. til Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

14

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS inden 14 dage betale 225.000 kr. til Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant. Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 15-08-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appelindstævnte, grupperepræsentant, tidligere Sagsøger, grupperepræsentant, Appellant ApS, tidligere Sagsøgte ApS