BS-29919/2023-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 173.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 27. marts 2026

Sag BS-29919/2023-OLR (9. afdeling)

Boda Holding ApS (advokat Karsten Thomas Henriksen)

mod

Social- og Boligministeriet (tidligere Social-, Bolig- og Ældreministeriet og Indenrigs- og Boligministeriet) (advokat Sune Fugleholm)

Landsdommerne Line Bjørklund, Ulrich Vorstrup Rasmussen og Signe Andersen (kst.) har deltaget i sagens afgørelse.

Sagen er anlagt ved Københavns Byret den 11. december 2022. Ved byrettens kendelse af 16. juni 2023 er sagen henvist til behandling ved landsretten efter retsplejelovens § 226, stk. 1. Landsretten har den 25. marts 2024 tiltrådt, at betin -gelser for henvisning er opfyldt, og at sagen derfor behandles af landsretten i 1. instans.

Sagen angår, hvorvidt lov nr. 1311 af den 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udvik -lingen i nettoprisindekset) udgør et ekspropriativt indgreb i en rettighed, der er beskyttet af grundlovens § 73.

Påstande

Sagsøgeren, Boda Holding ApS, har nedlagt følgende påstande:

”ANERKENDELSESPÅSTAND

2

Påstand nr. 1: Social- og Boligministeriet skal anerkende, at lov nr. 1311

af den 27. september 2022, om ændring af lov om leje og lov om bolig - forhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettopri- sindekset) er grundlovsstridig og dermed ugyldig.

KUMULATIV PÅSTAND OM FULDBYRDELSE

Påstand nr. 2 (principalt): Social- og Boligministeriet skal til BODA HOLDING ApS betale 573.741,96 kr., subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn, med tillæg af procesrenter principalt fra sagens anlæg til betaling sker, subsidiært med tillæg af procesrenter af 266.963 kr. fra sa- gens anlæg den 11. december 2022 til den 18. december 2025 og af 573.741,96 kr. fra den 19. december 2025 til betaling sker.

Påstand nr. 2 (subsidiært): Til fastsættelse af erstatningens størrelse skal Østre Landsret henvise sagen til en ekspropriationskommission i hen- hold til ekspropriationsprocesloven, jf. senest lovbekendtgørelse nr. 386 af den 13. april 2023, subsidiært til Social- og Boligministeriet.

FRIFINDELSESPÅSTAND

Overfor ministeriets afvisningspåstand nedlægges påstand om frifin- delse.

Social- og Boligministeriet har over for Boda Holding ApS’ påstand nr. 1 ned- lagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse, og over for Boda Holding ApS’ påstand 2 nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Sagen blev oprindeligt anlagt af Virksomhed ApS (CVR nr.CVR nr. CVR nr.), der blev opløst ved fusion den 25. oktober 2024 med Boda Hol -ding ApS (CVR-nummer 30708431) som det fortsættende selskab. Der har været enighed om, at den sagsøgende part efterfølgende blev ændret til Boda Holding ApS. Der har endvidere været enighed om, at den sagsøgte part, Indenrigs- og Boligministeriet (CVR-nummer 42107190), blev ændret til Social- og Boligministeriet (CVR-nummer 33962452).

Boda Holding ApS ejer 54 udlejningsboliger beliggende på Vej i Middelfart, hvoraf 46 er udlejet på vilkår om lejeregulering efter ændringen i nettoprisindekset, jf. lejelovens § 53.

Årsgennemsnittet og årsstigningen for nettoprisindekset efter hovedtal og tid i perioden 1980 – 2022 er oplyst til følgende:

3

Lov nr. 1311 af 27. september 2022, der indeholdt et midlertidigt loft over husle- jestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset, trådte i kraft den 30. september 2022. I lovforslaget til loven er det anført bl.a., at baggrunden for lof- tet var, at der gennem 2022 havde været meget store stigninger i nettoprisin- dekset set i forhold til indekset for 2021. Aftalepartierne ønskede på den bag- grund at indføre et loft over de huslejestigninger, som stigningerne i nettopri- sindekset kunne medføre, for at undgå at lejere ikke længere havde råd til at be- tale huslejen.

Det blev i lovforslaget anslået, at der i ca. 160.000 private lejeboliger var indgået aftaler om, at lejeforhøjelse kunne kræves på grundlag af regulering af huslejen én gang om året efter nettoprisindekset.

Det midlertidige loft indebar konkret, at regulering af huslejen, som blev foreta- get som følge af udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023, ikke kunne overstige 4 pct. pr. år. Der blev samtidig indført en undtagelsesbestemmelse, som gav udlejere mulighed for at hæve huslejen med mere end 4 pct., hvis udle- jeren kunne dokumentere, at lejen inklusive lejestigningen på 4 pct. ikke kunne dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med året før.

Boda Holding ApS har fremlagt de lejekontrakter, der var gældende for de net- toprisindeksregulerede lejemål på Vej på tidspunktet for lovens ikrafttræden den 30. september 2022. Det er ubestridt, at det i samtlige disse le- jekontrakter var bestemt, at den gældende leje ekskl. acontobetalinger blev re- guleret hvert år den 1. januar med stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned 2021 til oktober måned 2022 udgjorde 10,3093 %, mens stigningen fra oktober måned 2022 til oktober måned 2023 udgjorde 0,5098 %.

4

Boda Holding ApS har udarbejdet en ”Tabsopgørelse for Virksomhed ApS for årene 2023, 2024 og 2025 fordelt per lejemål” , hvor det samlede tab for de an -givne år er opgjort til 573.741,96 kr. Tabet er opgjort under forudsætning af, at Boda Holding ApS den 1. januar 2023 ville have reguleret lejen i de 46 lejemål med nettoprisregulering med den fulde stigning i nettoprisindekset fra oktober måned 2021 til oktober måned 2022 på 10,3093 %, hvis loven ikke var trådt i kraft. I de tilfælde, hvor der den 1. januar 2023 eller senere er sket et lejerskifte, er tabet alene opgjort til dette tidspunkt.

Social- og Boligministeriet har ikke bestridt de talmæssige opgørelser i tabsopgørelsen, men ministeriet har bestridt den indlagte forudsætning om, at Boda Holding ApS ville have reguleret lejen i lejemålene med den fulde stigning i nettoprisindekset, hvis loven ikke var trådt i kraft. Social- og Bolig-ministeriet har endvidere ikke bestridt oplysningerne om indflytningsdatoer ved lejerskifte efter den 1. januar 2023.

Forklaringer Person 1, Vidne 1 og Vidne 2 har afgivet forklaring.

Person 1 har forklaret, at han er Stilling 1 for AMVest-koncernen, der ejer i alt ca. 600 boliglejemål. Virksomhed ApS blev bygget i 2007-2008, og koncernen overtog Virksomhed ApS i 2018, hvor der var det samme antal lejemål som i dag.

Da han købte anparterne i Virksomhed ApS, blev værdien af anparterne opgjort på baggrund af ejendommenes afkast, hvilket svarer til den oppebårne leje fra- trukket driftsudgifterne. Da der er tale om udlejningsejendomme, er der en klar sammenhæng mellem ejendommenes værdi og lejens størrelse, idet man for ud- lejningsejendomme ligesom andre aktiver kan opnå en højere pris, jo højere ind- tægt man kan oppebære på aktivet.

Han ved ikke, hvorfor lejen pr. kvadratmeter ikke er angivet for alle lejemålene i det fremlagte budget over lejeindtægter for Virksomhed ApS i 2022. Forskel- lene på kvadratmeterlejen i de enkelte lejemål skyldes blandt andet forskelle i stand og beliggenhed, og at store lejemål typisk har en lavere kvadratmeterleje end små lejemål.

Koncernen regulerer hvert år lejen i samtlige lejemål, hvor det er aftalt, at lejen reguleres på baggrund af ændringen i nettoprisindekset fra oktober til oktober. Lejestigningen varsles, når indekset for oktober måned offentliggøres. Koncer- nen regulerer lejen efter de muligheder, som loven tillader dem, og de har der- for ikke på noget tidspunkt undladt at lade en stigning slå fuldt igennem. Kon- cernen havde derfor også reguleret lejen efter stigningen i nettoprisindekset pr. 1. januar 2023, hvis lov nr. 1311 af 27. september 2022 ikke var blevet vedtaget.

5

Før 2015 regulerede koncernen lejen ved trappelejeregulering, hvor lejen hvert år blev reguleret med et fast beløb, men det blev i 2015 afløst af nettoprisregule- ring, hvor man læner sig op ad inflationen. Denne lovændring skete sandsyn- ligvis, fordi inflationen havde været meget lav i en årrække efter finanskrisen. Regulering af lejen på baggrund af nettoprisindekset har den virkning, at udle- jerens købekraft af den oppebårne leje fastholdes.

Når en lejer fraflytter et af deres lejemål, fastsætter de den nye leje ud fra mar- kedet. Helt konkret kigger de på boligportalen, hvor de kan se det generelle le- jeniveau i området, og så fastsætter de lejen for lejemålet på baggrund af udbud og efterspørgsel under hensyn til lejemålets beliggenhed, indretning og stand. Springet i lejen ved genudlejning varierer en del, da det også er afhængigt af, hvor længe den tidligere lejer har boet i lejemålet, og dermed af forskellen på den tidligere leje og markedslejen.

I de tilfælde, hvor der den 1. januar 2023 eller senere er sket genudlejning af de omhandlede lejemål, har de også fastsat lejen ud fra markedslejen. Loven om loft over nettoprisindeksreguleringen påvirkede imidlertid hele markedet, og markedslejen var derfor også lavere, end den ville have været, hvis loftet ikke var blevet vedtaget.

De kan ikke sige, hvor længe lejerne bliver boende i de 27 lejemål, hvor der ikke har været et lejerskifte efter den 1. januar 2023 Det er deres forventning, at le- jerne bliver boende længere, end de ville have gjort uden loftet, da lejerne bor billigere, end de ellers ville have kunnet.

Vidne 1 har forklaret, at hun er Stilling 2 for AMBO Ejendomsservice, der administrerer alle AMVest-koncernens omtrent 600 leje- mål. Hun har arbejdet med ejendomsadministration i 15 år, og hun har derfor også beskæftiget sig med nettoprisindeksregulerede lejemål, siden det blev ind- ført i 2015.

Beregning og varsling af lejestigninger i deres nettoprisregulerede lejemål sker automatisk. De har et system, der selv indhenter nettopristallene fra Danmarks Statistik og herefter sender varslingerne om lejestigninger på baggrund af vilkå- rene i lejekontrakterne om beregningsperioden, som de også har indtastet i sy- stemet. De har aldrig overvejet ikke at lade lejen stige med den regulering, som de havde mulighed for efter stigningen i nettoprisindekset.

Det er hende, der har trukket det fremlagte budget over lejeindtægter for Virksomhed ApSVirksomhed ApS Virksomhed ApS i 2022 fra deres administrationssystem. Budgettet viser deres for- ventning i januar måned 2022 over lejeindtægterne i det pågældende år på bag- grund af oplysningerne i administrationssystemet. Når der for nogle af lejemå-

6

lene er angivet en årlig kvadratmeterleje på 0 kr., skyldes det, at antallet af kva- dratmeter ikke er indtastet for alle lejemålene.

Forskellene i kvadratmeterlejen for de enkelte lejemål skyldes bl.a., at der var nogle lejemål, hvor den tidligere ejer havde fastsat en markant lavere leje, lige- som der også er forskel på kvadratmeterlejen afhængigt af lejemålets størrelse, stand mv. Når de fastsætter lejen ved genudlejning, gør de det ud fra markeds- lejen i området og typen af lejemål.

I de tilfælde, hvor der den 1. januar 2023 eller senere er sket et lejerskifte i de nettoprisregulerede lejemål på Vej, har de også fastsat den nye leje ud fra markedslejen. 4 %-reglen trykkede dog hele markedet, så hvis de havde sat lejen højere, end de gjorde, ville de være kommet til at ligge over markeds- lejen. I de tilfælde, hvor der har været en stor stigning af lejen ved lejerskifte, skyldes det mest sandsynligt, at den tidligere lejer havde boet i lejemålet i mange år og betalt en lav leje, hvorefter de selvfølgelig regulerede lejen op til markedslejen.

Hun har været med til at udarbejde tabsopgørelsen. Det er kun de nettoprisin- dekserede lejemål på Vej, der er medtaget i opgørelsen. Lejemål, hvor lejen reguleres på anden måde, er således ikke medtaget i opgørelsen. Der- udover er de enkelte lejemål kun medtaget for en periode indtil et eventuelt le- jerskifte.

Der har ikke været tomgang i lejemålene bortset fra de perioder, hvor lejemå- lene har stået ledige i forbindelse med istandsættelse eller forbedringsarbejder. De overtog administrationen af lejemålene i 2012, hvor der var betydelig tom- gang, men efter koncernens overtagelse af ejerskabet i 2018, hvor der blev fore- taget omfattende forbedringer, har der ikke været tomgang.

Vidne 2 har forklaret, at han tidligere har været Stilling 3 for AMVest-koncernen. Han kan ikke på stående fod huske den præcise periode, men det kan godt passe, at det var fra 2018 og indtil 2025. Loven om loft over nettoprisregulering blev nævnt, mens han var Stilling 3 i AMVest-koncernen, idet Person 1 ikke brød sig om loven. Som han husker det, opfattede Person 1 loven som en indblanding i aftaler mellem private parter.

Når der i årsrapporten for Virksomhed ApS for 2022 er angivet et afkastkrav på 4,75 %, er det kravet til, hvad nettoafkastet skal være af ejendommenes værdi. Nettoafkastet er bruttolejeindtægterne fratrukket udgifterne. Hvis man havde haft en højere lejeindtægt i 2022, ville værdiansættelsen af ejendommene i regn- skabet også have været højere.

7

Han sad ikke i ledelsen for Virksomhed ApS, og han kan derfor ikke huske, hvorfor værdien af Virksomhed ApS' ejendomme blev nedreguleret i årsrappor- terne for 2022 og 2023.

Han kan heller ikke sige, hvorfor afkastkravet i årsrapporten for 2023 er steget til 5 %. Ud fra det, der er anført i årsrapporten, må han lægge til grund, at det var ledelsen for Virksomhed ApS, der fastsatte afkastkravet, men han sad ikke selv i den ledelse.

Han kan ikke huske, om de i bestyrelsen for AMVest-koncernen så budgetter for Virksomhed ApS. Han går ud fra, at de så dem på koncernbasis.

Retsgrundlaget

Grundlovens § 73 lyder:

”Stk. 1. Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Stk. 2. Når et lovforslag vedrørende ekspropriation af ejendom er ved- taget, kan en trediedel af folketingets medlemmer indenfor en frist af tre søgnedage fra forslagets endelige vedtagelse kræve, at det først indstilles til kongelig stadfæstelse, når nyvalg til folketinget har fundet sted, og forslaget påny er vedtaget af det derefter sammentrædende fol- keting.

Stk. 3. Ethvert spørgsmål om ekspropriationsaktens lovlighed og erstat- ningens størrelse kan indbringes for domstolene. Prøvelsen af erstatnin- gens størrelse kan ved lov henlægges til domstole oprettet i dette øje- med.”

I 2015 blev muligheden for at trappelejeregulering af lejen for boliglejemål af- skaffet, idet der i stedet blev indført en mulighed i lejelovens § 53, stk. 2, for at regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Bestem- melsen havde følgende ordlyd:

”§ 53 … Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Leje- forhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. …”

Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen ad- ministration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af

8

byer (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen). Af forarbejderne til lovforslaget fremgår i de almindelige bemærkninger bl.a. følgende om baggrun- den for indførelse af bestemmelsen (Folketingstidende 2014-15, lovforslag nr. L 97 af 17. december 2014, side 19):

”3.7.2. Trappeleje erstattes af nettoprisindeksregulering af lejen

3.7.2.1. Gældende regler

Både efter lejelovens og boligreguleringslovens regler har parterne ved lejeaftalens indgåelse mulighed for at træffe aftale om, at lejen skal ud- vikle sig på en bestemt måde. Det vil sige, at der er mulighed for at af- tale lejeforhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter – de så- kaldte trappelejeklausuler.

Trappelejeforhøjelser skal efter de gældende regler ske med et bestemt beløb, hvilket anses for opfyldt, hvis aftalen angiver lejestigningen eller den forhøjede leje som et bestemt beløb. ...

En trappelejeaftale skal altid holdes inden for de rammer, lejelovgivnin- gens lejefastsættelsesregler angiver. Aftalen kan således være ugyldig, i det omfang lejen kommer til at overstige den omkostningsbestemte leje eller det lejedes værdi.

Trappelejekonstruktionen har derfor visse ulemper. Fastsætter udleje- ren lejens udvikling over en periode for højt, kan lejerne kræve lejen sat ned, og udlejeren risikerer at skulle tilbagebetale leje. Fastsætter udleje- ren lejen for lavt for at undgå lejenedsættelser, mister udlejeren lejeind- tægter.

Hertil kommer, at der i retspraksis er uklarhed om de nærmere gyldig- hedsbetingelser for trappelejeklausuler, herunder om den nærmere for- ståelse af kravene om, at der skal foreligge aftale om »bestemte beløb« til »bestemte tidspunkter«.

Efter de gældende regler, kan det ikke aftales, at husleje reguleres i takt med udviklingen i nettoprisindekset, medmindre der er tale om en ejendom, hvor lejen kan fastsættes frit, jf. lejelovens § 53, stk. 3–5, og bo -ligreguleringslovens § 15 a, stk. 1-3.

3.7.2.2. Lovforslaget

Som et led i forenklingen af lejelovgivningen foreslås, at muligheden for at indsætte en trappelejeklausul i lejeaftalen afskaffes og erstattes af en mulighed for at regulere lejen én gang årligt efter udviklingen i Dan- marks Statistiks nettoprisindeks. Med forslaget om indførelse af regule- ring af lejen efter nettoprisindeks indføres mulighed for at anvende et almindelig kendt reguleringsprincip, som er i trit med den generelle prisudvikling.

9

Med forslaget om at udbrede muligheden for at nettoprisindeksregu- lere husleje til alle lejeaftaler uanset lejefastsættelsesprincip, sikres, at værdien af den aftalte leje fastholdes.

Udlejerne får med forslaget og uanset lejefastsættelsesprincip mulighed for at indgå aftale med lejeren om at regulere lejen på en nem og over- skuelig måde.”

Den 1. juli 2022 trådte den nye lejelov i kraft, og i denne blev lejelovens § 53, stk. 2, bibeholdt med den ændring, at bestemmelsens første punktum udgik af be- stemmelsen.

Den 30. september 2022 trådte et midlertidigt loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset i kraft. Dette skete ved en ændring af ordlyden af bl.a. lejelovens § 53, stk. 2, og indsættelse af nye bestemmelser i leje- lovens §§ 53, stk. 3, og § 53 a, stk. 1. De nævnte bestemmelser fik herved føl -gende ordlyd:

”§ 53 … Stk. 2. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udvik- lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. dog stk. 3. Lejeforhø- jelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 3. Regulering af lejen, som foretages som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023, kan ikke over- stige 4 pct. pr. år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som udle- jeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30. september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udvik- lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet til yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet efter 1. pkt. medfører. …

§ 53 a Er der for det kalenderår, som udviklingen i nettoprisindekset aflæses i ved regulering af lejen, jf. § 53, stk. 2, sket stigninger i rimelige og nød -vendige udgifter knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af den lejeforhøjelse, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3, kan udlejeren ved meddelelse uanset § 53, stk. 3, ud over regulering efter § 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret med et beløb, som svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen i kalenderåret og det be- løb, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3.

Den lejeforhøjelse, som kan kræves efter 1. pkt., kan ikke sammen med den begrænsede regulering efter § 53, stk. 3, overstige den lejeforhøjelse, som ville kunne kræves ved regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopri- sindeks for den måned, som der er aftalt regulering efter, jf. § 53, stk. 2, fratrukket rabatter, som udlejeren har meddelt eller aftalt inden den 30. september 2022, og som udlejeren har ydet i direkte tilknytning til en

10

regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for kalenderå- ret. Regulering af lejen efter 1. pkt. kan tidligst få virkning sammen med reguleringen efter § 53, stk. 2 og 3. …

Stk. 6. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om op- gørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter, som knytter sig til ejendommen, jf. stk. 1, 1. pkt.”

Bestemmelserne blev indsat ved lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset). Af forarbejderne til lovforslaget fremgår af de almindelige bemærkninger (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 210 af 15. september 2022, side 3 og 5) bl.a.:

”1. Indledning

Nærværende lovforslag udmønter den del af den boligpolitiske aftale om ”Initiativer til modvirkning af store lejestigninger” , som den 26. au- gust 2022 blev indgået mellem regeringen (Socialdemokratiet), Sociali- stisk Folkeparti, Radikale Venstre og Enhedslisten, som med et husleje- loft skal begrænse huslejestigningerne som følge af en regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023.

Efter lejeloven kan det aftales, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af huslejen én gang om året efter nettoprisin- deks.

Det anslås, at en sådan aftale er indgået for ca. 160.000 private lejeboli - ger. Det er typisk i lejeaftaler om gennemgribende moderniserede leje- mål og om nyopførte og nyindrettede boliger, at huslejen årligt regule- res efter nettoprisindeks.

Nettoprisindekset som reguleringsfaktor blev indført, idet der var en forventning om, at det er retvisende i forhold til udlejerens driftsom- kostninger. Gennem 2022 har der imidlertid kunnet konstateres meget store stigninger i nettoprisindekset set i forhold til indekset for 2021. Fx var der en stigning i nettoprisindekset på 8,8 pct. fra juli 2021 til juli 2022. Stigningen skal ses i lyset af en gennemsnitlig årlig stigning på 1 pct. over de seneste 10 år.

Aftalepartierne er enige om at indføre et loft over de huslejestigninger, som stigningerne i nettoprisindekset kan medføre for dermed at undgå, at lejere ikke længere har råd til at betale huslejen.

Aftalen indeholder følgende initiativer:

I en 2-årig periode kan huslejer, hvor det i lejeaftalen er fastsat, at leje- forhøjelse kan kræves én gang om året som følge af stigninger i nettop- risindekset, maksimalt stige med 4 pct. årligt som følge af nettoprisre- gulering.

11

Der indføres en undtagelsesbestemmelse, som giver udlejer mulighed for at hæve huslejen med mere end 4 pct., hvis udlejeren kan dokumen- tere, at lejen inklusive lejestigningen på 4 pct. ikke kan dække en stig- ning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med året før. Huslejen vil dog aldrig kunne overstige nettoprisindekset. …

Der indføres en overgangsordning, således at lejeforhold, hvor der alle- rede er meddelt og ikrafttrådt huslejestigninger, omfattes af reglerne.

Det bemærkes, at det af aftalen fremgår, at undtagelsesbestemmelsen skal forudsætte, at lejen inklusive lejestigningen på 4 pct. ikke kan dække en stigning i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejen- dommen sammenlignet med året før. Hensigten blandt aftalepartierne under forhandlingerne og med aftalen har været, at undtagelsesbestem- melsen skal kunne anvendes, såfremt lejestigningen på 4 pct. i sig selv ikke vil kunne dække stigningen i udgifterne tilknyttet ejendommen.

Der er på sigt behov for, at der udvikles et nyt og mere retvisende in- deks for regulering af huslejer. Der vil blive igangsat et analysearbejde med henblik på drøftelse mellem parterne i aftalekredsen om udarbej- delse af et nyt indeks, som kan træde i kraft fra den 1. januar 2025. …

3. Forholdet til grundloven

Med lovforslaget foreslås der indført en ordning, der vil indebære en begrænsning i regulering af husleje efter udviklingen i Danmarks Stati- stiks nettoprisindeks, således at huslejen for de omfattede lejeforhold som udgangspunkt maksimalt vil kunne stige med 4 pct.

Det foreslås desuden, at udlejeren herudover under nærmere angivne betingelser vil kunne kræve en yderligere lejeforhøjelse, såfremt der er sket stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et om- fang, som overstiger den lejeforhøjelse, som kan opkræves efter det fo- reslåede loft på 4 pct.

Den samlede lejeforhøjelse vil ikke kunne over- stige den almindelige regulering af lejen efter nettoprisindekset.

Det følger af grundlovens § 73, stk. 1, at ejendomsretten er ukrænkelig, og at ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at den foreslåede ord- ning vil kunne udgøre et indgreb i en rettighed, der er beskyttet af grundlovens § 73, for så vidt angår kontrakter, der er i kraft på tids- punktet for lovens ikrafttrædelse. Det er endvidere Indenrigs og Bolig- ministeriets vurdering, at et sådant indgreb ikke i almindelighed vil ud- gøre ekspropriation (afståelse) efter grundlovens § 73.

Der er herved navnlig lagt vægt på den foreslåede undtagelse, der giver mulighed for en højere huslejestigning, hvis udlejer kan dokumentere stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang, som overstiger den lejeforhøjelse, som kan opkræves efter

12

det foreslåede loft på 4 pct. Der er endvidere lagt vægt på, at for lejefor- hold, hvor der på tidspunktet for de foreslåede ændringers ikrafttræden allerede er gennemført lejeforhøjelse efter de nuværende regler, vil de foreslåede ændringer først få virkning efter udløbet af en periode, der svarer til lejerens sædvanlige opsigelsesvarsel i det pågældende lejefor- hold.

Tilsvarende gælder, hvis der inden for lejers opsigelsesvarsel efter lejekontrakten kan gennemføres lejeforhøjelse efter de gældende regler, og udlejeren giver meddelelse til lejeren herom inden ikrafttrædelsen af de foreslåede ændringer.

Der er endvidere lagt vægt på, at den foreslå- ede ordning vil blive indført i en midlertidig periode, og at der er tale om en generel ordning, der har til formål at sikre en samfundsmæssigt forsvarlig udvikling i lejeniveauet.

Det vurderes imidlertid, at det ikke på forhånd kan udelukkes, at der i særlige tilfælde kan være enkelte udlejere, som vil kunne blive ramt så intensivt, at der vil være tale om ekspropriation over for de pågæl- dende. Det vil bero på en konkret vurdering, om der i det enkelte til- fælde foreligger ekspropriation. Er et indgreb ekspropriativt, vil den pågældende have krav på erstatning i medfør af grundlovens § 73. Kan der ikke opnås enighed herom, må spørgsmålet i givet fald indbringes for domstolene.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige …

Forslaget forventes at reducere huslejerne med ca. 900 mio. kr. i 2023. De reducerede huslejer forudsættes at have følgende tre afledte effekter for de offentlige udgifter.

Reduktionen i udlejernes huslejeindtægter betyder for det første redu- cerede overskud i ejendomsejernes udlejningsvirksomhed, og dermed går det offentlige glip af skatter og afgifter. Det kan være selskabsskat eller anden form for skat afhængigt af virksomhedsform. …

Ved genudlejning kan udlejer fastsætte lejen til enten fri leje eller det le- jedes værdi afhængigt af, hvilke regler lejen fastsættes på baggrund af. Fraflytningsfrekvensen er relativ høj i disse boliger (mellem 25-30 pct.)

På baggrund af ovenstående skønnes det, at mindreprovenuet vil ud- gøre 85 mio. kr. i 2023 faldende gradvist til 65 mio. kr. i 2024, 45 mio. kr. i 2025 og ca. 10 mio. kr. i 2030. Den varige virkning skønnes at udgøre 5 mio. kr. Det bemærkes, at de økonomiske konsekvenser for det offent- lige er forbundet med betydelig usikkerhed. …

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Forslaget om et midlertidigt huslejeloft forventes at have økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. Forslaget indebærer, at udlejere af pri- vate lejeboliger, hvis husleje reguleres med nettoprisindekset, maksi- malt må hæve lejen med 4 pct. Der indføres dog en undtagelse, idet ud-

13

lejer kan sætte huslejen op svarende til stigningen i de rimelige og nød- vendige udgifter knyttet til ejendommen, hvis udlejer kan dokumen- tere, at udgifterne knyttet til ejendommens drift er steget med mere end 4 pct., dog maksimalt hvad der svarer til stigningen i nettoprisindekset.

Det midlertidige loft over huslejestigninger gælder for regulering af huslejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023.

Det forventes, at det midlertidige huslejeloft betyder, at udlejerne vil tabe huslejeindtægter. I det følgende skønnes over disse tab. Det be- mærkes, at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed blandt andet som følge af adfærdsmæssige virkninger af forslaget. …

Stigningen i nettoprisindekset er i meget høj grad drevet af stigninger i priserne på fødevarer og energi. Omkring 4 pct. point af nettoprisstig- ningen fra juli 2022 til juli 2023 skyldes således stigende priser på disse varegrupper. Priser på fødevarer har ikke betydning for udgifterne knyttet til udlejningsejendommen, og lejerne betaler som oftest særskilt for el- og varmeforbrug.

Derfor vurderes det, at stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i stort set alle private udlejningsejendomme vil være under 4 pct. På den baggrund forudsæt- tes det, at undtagelsen for udlejer til at kræve en højere lejestigning end 4 pct. stort set ikke vil blive anvendt.

Tabel 1 viser, at udlejer umiddelbart (med de givne forudsætninger) i gennemsnit årligt taber huslejeindtægter i størrelsesordenen 6.000-7.000 kr. pr. bolig afhængigt af, om der er aftalt fri leje, eller lejen er fastsat ef- ter § 19, stk. 2. På tværs af boliger vil der være stor spredning i husleje- tabets størrelse.

Udlejernes samlede tab afhænger af, hvor lang tid der går, før lejeren fr- aflytter boliger. Det skyldes, at udlejer ved genudlejning kan udleje bo- ligen til enten fri leje eller det lejedes værdi afhængigt af, hvilke regler lejen er fastsat efter. I beregningerne er der forudsat en resterende botid på henholdsvis 3 og 4 år afhængigt af huslejefastsættelsen, jf. tabel 1.

Med de givne forudsætninger skønnes et loft over lejestigningerne på 4 pct. umiddelbart at give udlejerne et samlet huslejetab målt over alle år i størrelsesordenen 3,5 mia. kr. (2,1 mia. kr. + 1,4 mia. kr.). Det forventes imidlertid, at en betydelig del af udlejerne – uden huslejeloftet – ville vælge ikke at regulere deres husleje med nettoprisindekset.

Grunden kan være, at udlejer vurderer, at der er for stor forskel mellem stignin- gen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, og den stigning i huslejerne som reguleringen med det aktuelle nettopri- sindeks tilsiger. En anden grund kan være, at huslejen efter en regule- ring med den høje stigning i nettoprisindekset vil overstige den fri leje og potentielt medføre mange fraflytninger.

På grund af relativ stor flyt- tehyppighed vil mange lejemål for nyligt være ”markedsprøvede” . …

På den baggrund skønnes det samlede tab af huslejeindtægter at ud- gøre i størrelsesorden 2,7 mia. kr. (1,6 mia. kr. + 1,1 mia. kr.).

14

Udlejernes tab på 2,7 mia. kr. skal fordeles på i gennemsnit 3,5 år (gen- nemsnittet af 3 og 4 års restbotid). Omregnet til et års huslejetab svarer det til ca. 0,8 mia. kr. De 0,8 mia. kr. kan sammenholdes med udlejernes samlede huslejeindtægter fra de omfattede ca. 160.000 boliger på anslået ca. 18,5 mia. kr. Det svarer til mistede huslejeindtægter på godt 4 pct.

Det skal understreges, at udlejernes tab af husleje som nævnt er midler- tidigt, idet genudlejning i gennemsnit finder sted efter 3,5 år, jf. ovenfor, og begrænsningen i huslejen forsvinder ved en genudlejning. Herud- over skal det ses i lyset af, at der er en mistanke om, at de seneste stig- ninger i nettoprisindekset, rammer skævt i forhold til udviklingen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen.

Idet der er tale om midlertidige indtægtstab for udlejerne, vurderes for- slaget ikke at have nævneværdig betydning for værdisætningen af de private udlejningsejendomme. Værdisætningen af disse ejendomme sker i høj grad på baggrund af ejendommenes indtjeningsevne i fremti- den.

Der vil være begrænsede administrative omkostninger for de udlejere, som i enkelte tilfælde vælger at benytte undtagelsesbestemmelsen og kan dokumentere, at udgifterne knyttet til ejendommens drift er steget med mere end 4 pct. …”

I medfør af den indførte bestemmelse i lejelovens § 53 a, stk. 6, udstedte Inden- rigs- og boligministeren bekendtgørelse nr. 1325 af 28. september 2022 om op- gørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendom- men. Denne bekendtgørelse trådte ligeledes i kraft den 30. september 2022, og bekendtgørelsens § 2, stk. 1, lyder således:

”§ 2 De samlede udgiftsstigninger for ejendommen opgøres ved en summe- ring af stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter til skatter og afgifter, forsikring, vedligeholdelse, administration, forbrugsudgifter, udarbejdelse af forbrugsregnskaber, vicevært, renholdelse, finansie- ringsomkostninger og øvrige udgifter beregnet efter reglerne §§ 3-11, jf. dog stk. 2-4. …”

Anbringender

Boda Holding ApS har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det sammenfattende processkrift af 21. januar 2026 og har derudover gjort gæl- dende, at Boda Holding ApS har haft en stigning i rimelige og nødvendige ud- gifter knyttet til selskabets udlejningslejemål i form af øgede finansieringsom- kostninger. Af det sammenfattende processkrift af 21. januar 2026 fremgår bl.a. (henvisninger til ekstrakt er udeladt):

15

” C. HOVEDANBRINGENDER

Boda Holding har retlig interesse i at få prøvet påstand nr. 1.

Ejendomsretten er ukrænkelig, jf. Grundlovens § 73. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning. Indgreb i Boda Holdings lovligt indgåede, gensidigt forpligtende lejekontrakter er et ekspropria- tivt indgreb, der opfylder kriterierne for at være afståelse i § 73-for- stand, idet en reduceret indtægt hos udlejer for et specifikt lejemål, er identisk, krone for krone, med den besparelse, som kommer lejeren til gode i det samme lejemål.

Nødvendigheds- og proportionalitetskravet er ikke opfyldt. Formålet med indgrebet kunne være tilgodeset bedre på anden måde.

Undtagelsen, om at udlejeren havde mulighed for at kræve en særskilt lejeforhøjelse, hvis udlejer kunne dokumentere stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, var ikke en reel undta- gelse, idet ministeriet forventede, at undtagelsen ikke ville finde anven- delse. Boda Holding kan ikke dokumentere sådanne stigninger i udgif- terne.

Det er uden betydning, at reguleringsmekanismen for reduktion af hus- lejestigningerne først fik virkning for reguleringer, der ville indtræde efter udløbet af en periode svarende til lejerens opsigelsesvarsel over for udlejeren. Indgrebet reducerer udlejningsværdien af Boda Holdings lejemål. Boda Holding har ikke haft nogen tomgang i lejemålene siden før 2020. Boda Holding, og før det Virksomhed ApS, har derfor berettiget kunnet forvente fortsat at have lejere i alle lejemål uden tomgang. Boda Holding har haft en retligt beskyttet forventning om at kunne udleje sine boliglejemål til markedsværdien af lejemålene.

Loven er ugyldig, fordi den efter sin ordlyd ikke angiver at være ekspro- priativ, og fordi forarbejderne generelt benægter, men trods alt ikke udelukker, at den skulle være ekspropriativ. Hvis en ekspropriativ lov skal være gyldig, skal det i lovteksten være angivet, at der skal udbeta- les erstatning til dem, der er berørt af lovens indgreb.

Erstatningen skal fastsættes af retten, subsidiært af en ekspropriations- kommission, idet indgrebet har karakter af et statsligt indgreb i fast ejendom, og mere subsidiært af ministeriet selv.

Virksomhed ApS ville med virkning per den 1. januar 2023 automatisk have reguleret huslejen op i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset. Virksomhed ApS ville ikke have reduceret stigningen til 4 pct. Der har ikke været tomgang i de mange lejemål siden før 2020; de er populære som lejemål og eftertrag- tede, hvilket fraværet af tomgang bevidner. Det ministeriets bevis- byrde, at Virksomhed ApS ikke automatisk ville have

16

forhøjet lejen med stigningen i netteprisindekset ligesom det altid auto- matisk var sket tidligere.

Boda Holdings tab er som anført i påstand nr. 2 (principalt), idet den ma- tematisk er beregnet som summen per lejemål af reduktionen i husle- jestigningen.

D. BODA HOLDING HAR RETLIG INTERESSE I AT FÅ PRØVET

PÅSTAND NR. 1

Ministeriet gør gældende, at Boda Holding ikke har ” retlig interesse i at få prøvet, hvorvidt lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold indebærer et ekspropriativt indgreb over for andre end sagsøgeren.” Dette bestrides.

Lov om loft over huslejestigning berører et emne, der er af afgørende betydning for Boda Holdings erhvervsvirke, og det følger af Grund- lovens § 63, at enhver kan få prøvet øvrighedsmyndighedens grænser ved domstolene. Måtte Boda Holding få medhold i, at loven er ugyldig, ville dette gælde for alle ud fra almindelige retskraftbetragtninger.

Det følger i øvrigt af Grundlovens § 73, stk. 3, at ethvert spørgsmål om ekspropriationsaktens lovlighed (og erstatningens størrelse) kan ind- bringes for domstolene. Der er således en udvidet adgang til prøvelse af alle spørgsmål om konsekvenserne af en lov, der påstås at være ekspro- priativ. Boda Holdings adgang til at få prøvet grundlovsmæssigheden af loven og den deraf følgende gyldighed kan ikke begrænses til kun at vedrøre lovens gyldighed i forhold til Boda Holding.

I afgørelsen U.1987.1H (Lægehonorarsagen) kunne Praktiserende Læ- gers Organisation få prøvet, om en lov om regulering af lægers overenskomst var ekspropriativ.

E. LOV OM LOFT OVER HUSLEJESTIGNINGER ER EKSPROPRIATIV E.1 INDLEDNING Ministeriet har ikke bestridt, at retten til huslejeindtægter ved udleje af fast ejendom er et økonomisk gode beskyttet af Grundlovens § 73. Boda Holding ejer 46 udlejningsejendomme, der anvendes som udlejning til beboelse, hvor reguleringer af lejen følger udviklingen i nettoprisindek- set. Boda Holding har som udlejer ret til at nyde de indtægter, der kan opnås ved lovligt indgåede lejekontrakter, som lejerne frivilligt har ind- gået.

Grundlovens § 73 har blandt andet følgende beskyttelsesformål, jf. Jens Peter Christensen i Dansk Statsret, 2024, 4. udg., side 353:

” Synspunktet kan mere principielt beskrives som en beskyttelse mod, at den enkelte borger tilfældigvis kommer til at bære særlige (økonomiske) byrder ved foranstaltninger, som gennemføres i helhedens interesse.”

17

Afgørelsen U.1987.1H (Lægehonorarsagen), som også nævnt ovenfor i afsnit D, handlede om, hvorvidt en lov om regulering af lægers overenskomst var ekspropriativ.

Det fremgik af forarbejderne til loven, citeret i dommen, at baggrunden for suspensionen af de automatiske honorarreguleringer var: ” dels at dyrtidsreguleringen generelt suspenderes for alle lønmodtagere, og at en af de væsentlige årsager til stigning i praksisom ­ kostninger m.v. dermed udelukkes, dels at yderne selv har afgørende indflydelse på udviklingen i deres praksisomkostninger.” Højesteret fandt efter en sam - let vurdering, at der ikke var tale om ekspropriation, da: ”indgrebet efter det foreliggende [må] ses som et led i lovgivningsmagtens almindelige lønpoli ­ tik.” Det har spillet en rolle, at de højere honorarer også skulle dække omkostningerne afholdt til at opretholde lægepraksis, og at lægerne selv kunne påvirke omkostningsniveauet.

I den foreliggende sag har Boda Holding ikke selv kunnet påvirkning ændringerne i nettoprisin- dekset og ordningen, hvorved udlejerne skal betale for billigere huslejer til lejerne, er ikke del i en generel ordning i samfundet om at reducere boligomkostninger for alle.

Ministeriet gør gældende, at huslejeloftets formål (causa) må betragtes som alment saglige. Boda Holding er som nævnt enig i, at det er et vig- tigt formål at sikre familier i økonomisk nød. Hertil henvises der dog til det ovenfor i tekstafsnit 18 anførte citat fra professor, dr.jur. Person 2'sPerson 2's Person 2's vurdering i det juridiske responsum udarbejdet for Ejendom- Danmark.

Det bestrides derfor, at huslejeloftet er nødvendigt, hvilket er en betin- gelse efter Grundlovens § 73, stk. 1, hvorefter ingen kan tilpligtes at af- stå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det.

I forlængelse heraf og til støtte for frifindelsespåstanden har Ministeriet i svarskriftet, side 7 og 10, henvist til en undersøgelse foretaget af LLO, jf. bilag C. Det synes være i strid med proportionalitetsprincippet, så- fremt LLO’s undersøgelse, en organisation der repræsenterer lejere, er blevet tillagt særlig vægt. Dette er tillige i strid med officialmaksimen.

LLO’s bemærkninger er et uimodsagt partsindlæg som i strid med pro- portionalitetsprincippet ikke afvejer alle virkninger på samfundet og slet ikke for udlejerne. Der er ingen rimelig argumentation for, at pro- blemet ikke snarere kunne løses med inflationshjælp til familier, der rammes hårdt og konkret har brug for hjælp, og at denne inflations- hjælp finansieres via skatteopkrævninger.

Jens Peter Christensen anfører i Dansk Statsret, 2024, 4. udg., side 359, at der er fire kriterier, der er centrale for vurderingen af, om der forelig- ger afståelse i § 73-forstand. De fire kriterier gennemgås nedenfor.

E.2 OVERFØRSELSKRITERIET Ministeriet anfører, at ” Lovændringen om et huslejeloft medfører ingen over ­ førsel til hverken lejerne eller til det offentlige, hvilket taler imod, at der skulle

foreligge ekspropriation” , jf. svarskriftet side 7. Boda Holding er enig i, at klassiske ekspropriationssituationer kan indebære afståelse af fast ejen- dom, eksempelvis til offentligt brug.

18

Det gøres principalt gældende, at der ikke i Grundlovens § 73 er hjem- mel til at fratage én befolkningsgruppe, udlejerne, indtægter fra udleje af fast ejendom, hvilke fratagede indtægter overføres, krone for krone til en anden befolkningsgruppe, lejerne, som en økonomisk besparelse i lejeudgifter. Den mistede indtægt fra ét lejemål, overføres fra udlejeren til lejeren af det selvsamme lejemål.

E.3 KRITERIET GENERELT -KONKRET Lov om loft over huslejestigninger rammer alle landets udlejere gene -relt. I forhold til at loven antages at vedrøre lejebesparelser vedrørende 160.000 boliglejekontrakter, så vil antallet af udlejere udgøres af en gan- ske begrænset skare af udlejere, typisk professionelle med mange leje- mål. Boda Holding er således en del af Amvest-koncernen, der har i alt ca. 400 boliglejemål omfattet lov om loft over huslejestigninger. Amvest-koncernen ejes af Stilling 1, Person 1.

Når så få skal overføre så meget til så mange, har det karakter af, at være meget konkret, hvem der er ramt.

E.4 INTENSITETSKRITERIET Ved intensitetsvurderingen lægges vægt på størrelsen af det tab, som indgrebet påfører de ramte, jf. herved højesteretsdommer Erik Riis’ kommentar i U 1987 B, s. 281 ff. Som anført ovenfor udgør loven efter Boda Holdings opfattelse et byrdefuldt indgreb, eftersom det anslåede tab af huslejeindtægter skønnes at udgøre 2,7 mia. kr. fordelt på cirka 160.000 private lejekontrakter, dvs. ca. 17 tkr. per kontrakt. Det forud- sætter dog, at lejerne kun bliver boende 3,5 år, som anført i stævningen, tekstafsnit 27-28, hvor der henvises til forarbejderne, men denne vurde- ring synes vel optimistisk.

Ministeriets opfattelse af den gennemsnitlige restlejetid er nok vel opti- mistisk, for hvorfor skulle en lejer flytte, hvis det måtte betyde, at lejen alt andet lige bliver højere i det nye lejemål, hvor lejen i så fald ikke er omfattet af loftet over huslejestigninger? Lov om loft over huslejestig- ninger må antages at medføre, at lejere bliver boende længere tid i leje- målene end ellers.

Tabene for udlejerne kan derved blive betragtelige, og vil i nogen tilfælde vedvare indtil lejeren dør. Hvis mange lejere bli- ver boende i lang tid, vil det endvidere have en klar negativ effekt på værdien af udlejningsboligerne, hvis værdi opgøres på baggrund af huslejeindtægterne.

Boda Holding har for så vidt angår de 46 lejemål lidt et tab på indtil vi- dere 573.741,96 kr. for årene 2023, 2024 og 2025. Der er 27 lejemål til -bage (svarende til 59 %), hvor der ikke siden 1. januar 2023 er sket fraf -lytning. Disse 27 lejemål vil fortsat hver for sig påføre Boda Holding et økonomisk tab år for år indtil enhver lejer i disse lejemål, der også var lejer den 1. januar 2023, er fraflyttet.

For de berørte lejemål lides et tab år for år på ca. 6.000 kr.

Hvis Boda Holding måtte vælge at sælge de berørte boliglejemål, vil den også fremover reducerede huslejeindtægt medføre et tab i handels- værdien.

19

Tab i denne størrelsesorden for så mange boliglejemål kan aldrig blive bagatelagtigt. Indgrebet rammer Boda Holding intensivt og over en længere årrække.

Et værditab for de berørte lejemål på mere end 6 % i mistet huslejeind- tægt for året 2023, og det samme for 2024 og lignende for 2025, og frem - over, overstiger til sammenligning den grænse for værditab, der udlø- ser erstatning efter lov om fremme af vedvarende energi. Af denne lovs § 6 fremgår, at værditab på en beboelsesejendom på over 1 pct. som følge af et vedvarende energianlæg, skal erstattes af opstilleren. Boda Holdings tab, om end ikke direkte sammenligneligt, skal ses i forhold hertil.

Ministeriet har i processkrift af den 14. marts 2023 anført, at:

Social-, Bolig- og Ældreministeriet skønner, at man konservativt kan be ­ regne værditabet til 1 pct. af den anslåede ejendomsværdi på 270 mia. kr.”

Ministeriet har videre angivet, at huslejetabet skulle være ”midlerti- digt” . Alt er relativt. Det er vurderet at lejere gennemsnitligt ville blive boende i 3,5 år, men det dækker over, at nogle lejere kommer til at blive boende i mange år; indtil de dør. For Boda Holdings vedkommende kan det konstateres, at 59 % af lejemålene fortsat efter 3 år er lejet ud til de samme lejere, men det er ikke det samme som, at alle disse lejere også er fraflyttet om yderligere 3-4 år.

E.5 CAUSA -KRITERIET Lovens formål, om at ” undgå, at lejere ikke længere har råd til at betale hus ­ lejen” , er for snævert og upræcist til at kunne danne grundlag for eks- propriation, jf. nærmere nedenfor i afsnittet om, at nødvendighedskra- vet ikke er opfyldt.

Vel er formålet beskrevet som et i udgangspunktet sagligt formål om at støtte en vis gruppe af økonomisk udsatte borgere.

Set i lyset af den hast, hvormed loven er vedtaget, og det klart politiske formål, om, lige op til folketingsvalget, at give økonomiske fordele til én, ganske stor, befolkningsgruppe, der må antages generelt at stemme til venstre for midten, på bekostning af en anden, ganske lille, befolkningsgruppe, der må antages generelt at stemme til højre for midten, gøres det imidlertid gældende, at loven har karakter, at et egennyttigt, partipolitisk tiltag, der skal få vælgere til at stemme på den røde blok frem for den blå.

Selvom sådanne politiske tiltag sædvanligvis er saglige, skal de i dette tilfælde holdes op i mod, at ekspropriation er et alvorligt indgreb, der kun skal tages i anvendelse af statsmagten, når det er i samfundets in- teresse. Når det i al hast tages i anvendelse for at tilgodese parti- politi- ske interesser umiddelbart forud for et folketingsvalg, så er causa-krite- riet ikke opfyldt.

F. NØDVENDIGHEDS -OG PROPORTIONALITETSKRAVET ER IKKE OPFYLDT

20

F.1 POLITISKE SÆRINTERESSER Nødvendigheds- og proportionalitetskravet er betingelsen om, at ind - grebet skal være krævet af almenvellet og indgrebet skal være propor- tionalt i forhold til det formål, der tilgodeses.

I foregående afsnit E.5 er det gjort gældende, at formålet med loven var at tilgodese partipolitiske interesser. Jens Peter Christensen anfører i Dansk Statsret, 2024, 4. udg., side 371, at (min understregning):

” Det er den almindelige opfattelse, at udtrykket ”almenvellet” dækker over almene samfundshensyn, som det er op til lovgivningsmagten at be ­ stemme ud fra sædvanlige politiske vurderinger. Det må dog antages, at rent private eller partipolitiske særinteresser falder uden for de hensyn,

der kan henføres til udtrykket almenvellet”

F.2 LOVENS FORMÅL SAVNER BESTEMTHED OG HVILER PÅ ET IKKE -EKSISTE - RENDE DATAGRUNDLAG Det gøres gældende, at almenvellet ikke krævede det indgreb, der føl - ger af lov om loft over huslejestigninger. Det rette af almenvellet kræ- vede mål måtte være at sikre, at familier ikke lider så meget økonomisk nød, at de måtte gå fra hus og hjem. Det er ikke alene nok at se på ” le ­ jere” , og blandt lejerne vil der være en meget stor andel, der ikke led så meget økonomisk nød, at det var nødvendigt med et indgreb til fordel for disse, ikke-nødlidende lejere.

Lovens forudsætninger er for upræcise og skønnede og har ikke den fornødne bestemthed til at danne grundlag for en vurdering af, om al- menvellet kræver indgrebet. Allerede derfor er betingelsen ikke op- fyldt. Ekspropriation kan ske, når der er et reelt, uomgængeligt behov. Der er ingen viden om behovets omfang.

Der er ingen viden om, hvor mange lejere, om nogen overhovedet, der med lovindgrebet undgik at måtte misligholde deres lejekontrakter. Der var ikke et behov for, at ud- lejerne skulle frafalde deres ret til at opnå indtægter fra udleje af boliger alene til fordel for lejerne. Indgrebet var ikke nødvendigt. Officialmak- simen er ikke overholdt, da datagrundlaget for loven er for spinkelt.

Det er en samfundsopgave at hjælpe økonomisk trængte lejere; det er ikke kun en opgave for landets udlejere. Det gøres gældende, at landets lejere ikke alle over en bred kam havde et sådant behov for økonomisk hjælp, at det berettigede til et indgreb over for landets udlejere. Selv hvis alle landets lejere havde behov for at blive reddet fra økonomisk nød, ville loven imidlertid være uegnet til at løse opgaven.

Det er såle- des helt uafklaret, om loven overhovedet ville virke efter sit formål. Der er ingen viden om, hvorvidt loven ville kunne redde en eneste lejer fra at komme i en situation, hvor lejeren ikke kunne betale sin husleje.

Loven er i strid med proportionalitetsprincippet.

F.3 LLOS UNDERSØGELSE ER UDEN BETYDNING Fraværet af sagkyndige rapporter for behovet for indgrebet er slående. Det udstiller lovens karakter af politisk valgflæsk, der ikke opfylder nødvendighedskravet for gennemførelse af indgrebet.

21

LLOs undersøgelse er helt uden betydning som grundlag for et ekspro-

priativt indgreb. Hvor ville alle disse lejere være flyttet hen, hvis hele markedet havde løftet sig 10 pct.? Vi kender heller ikke spørgsmålene

stillet til lejerne. Den omstændighed, at ministeriet i ramme alvor hen-

viser til så ensidig en undersøgelse, som den foretaget af LLO, viser hvor ukritisk embedsmændene i ministeriet tilsyneladende har været i omgangen med regeringens løfter til lejerne.

F.4 INSTRUMENTER TIL AT BISTÅ TRÆNGTE FAMILIERS ØKONOMI Følgende fremgår af den juridiske litteratur om proportionalitetskrite -riet:

” Det er altså ikke nok, at indgrebet tjener et almennyttigt formål, det må tillige kræves, at dette formål ikke, eller i hvert fald ikke lige så godt, kan virkeliggøres uden at foretage dette indgreb.”

Der er mange umiddelbart lovlige instrumenter til rådighed for Folke-

tinget, hvis formålet er at hjælpe økonomisk trængte familier, når infla-

tionen stiger:

• Der kan fx ske justering af sociale ydelser som kontanthjælp og

boligstøtte, så de mindst-bemidlede kan få øget støtte.

• Der kan ske reduktion af skattebyrden eller indføres midlertidige

skattefradrag, som kan øge familiers disponible indkomst.

• Momsen kan nedsættes eller fjernes midlertidigt på de varer, som

bedst kommer lavindkomstfamilier til gode.

• Der kan indføres subsidier til sænkning af gas- og elpriser.

• Der kan indføres egentlige hjælpepakker med tildeling af ekstra -

ordinære ydelser målrettet familier med lav indkomst.

I 2022 op til det forrige valg valgte regeringen at fratage én befolknings-

gruppe, udlejerne, lovlige huslejestigninger for at tilgodese en anden befolkningsgruppe, lejerne. Det er ekspropriativt. Loven diskriminerer,

idet den kun giver fordele til lejerne, men der gives ikke tilsvarende for-

dele til boligejere, eller til andelshavere, der også kan være økonomisk

trængte. Indgrebet er hverken sagligt eller i overensstemmelse med li-

gebehandlingsprincippet.

Nu er der snart valg igen og senest den 1. november 2026. Regeringen har også denne gang fundet på at støtte de svageste. Af en artikel fra Børsen den 8. januar 2026 fremgår det, at ” Regeringen vil give 4,5 mia. kr. i fødevarecheck til udsatte” . Dét er den rigtige måde at give støtte til de

svageste på, hvor det er statskassen, der betaler, og ikke udvalgte bor-

gere.

G. UNDTAGELSEN I LOVEN ER IRRELEVANT FOR LOVENS EKSPROPRIATIVE KA -

RAKTER

Om huslejeloftets intensitet har ministeriet anført, at det må tillægges betydning, at ” udlejere med undtagelsen i lejelovens § 53 a, stk. 1, har mulig ­ hed for at kræve en særskilt lejeforhøjelse, hvis udlejer kan dokumentere stig ­ ninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et om ­ fang, som overstiger den lejeforhøjelse, som kan opkræves efter loftet på 4 pct.,

22

jf. lejelovens § 53 a, stk. 1.” , jf. svarskriftet side 8. Hertil henvises der også til professor, dr.jur. Person 2's vurdering (…) (min understreg- ning):

” Endelig vurderes det, at den foreslåede undtagelsesordning, der skal

medvirke til, at ingen udlejere rammes unødigt hårdt af huslejeloftet, for ­ mentlig vil have ingen eller så ringe betydning for mange udlejere, at ordningen kun har ringe betydning for, om lovforslaget udgør ekspropri ­ ation. At huslejeloftet først vil have effekt efter udløbet af den periode, hvor lejer kan bringe lejeaftalen til ophør ved opsigelse (typisk 3 måne ­ der), vurderes endvidere ikke nødvendigvis at være tilstrækkeligt til at re ­ ducere indgrebets intensitet i en sådan grad, at det ikke udgør ekspropria ­ tion.”

Af Virksomhed ApS' årsrapport 2022 (…) samt den til- hørende opgørelse af skattepligtig indkomst samt specifikationer (…) til årsrapporten fremgår, at der ikke har været nogen stigning i ejendom- mens rimelige og nødvendige udgifter, som skulle kunne begrunde en undtagelse fra pligten til at begrænse huslejestigninger til 4 pct., uanset stigningen i nettoprisindekset var betydeligt højere.

H. LOVEN ER UGYLDIG DA DEN BENÆGTER AT VÆRE EKSPROPRIATIV Et mindretal i Folketinget er i medfør af Grundlovens § 73, stk. 2, tillagt en et til at få en ekspropriativ lov udsat til stadfæstelse efter nyvalg. For at medlemmerne kan udøve denne ret, er det nødvendigt, at loven til- kendegiver at være ekspropriativ. Benægtes dette i forarbejderne, frata- ges folketingsmedlemmerne deres grundlovssikrede magtbeføjelse.

Hvad er konsekvensen af, at en lov er grundlovsstridig? Forretningsor- denen for Folketinget anfører i § 16, stk. 3, at:

” Lovforslag eller ændringsforslag, der strider mod grundloven, skal afvi ­ ses.”

En ekspropriativ lov, der i sine forarbejder benægter at være ekspropri- ativ, og derfor heller ikke indeholder en erstatningsbestemmelse, er grundlovsstridig. Den kunne aldrig være fremsat for Folketinget til for- handling. Den skulle have været afvist og er derfor ugyldig.

I INVESTERINGER I BOLIGEJENDOMME ER LANGSIGTEDE I.1 UDVIKLINGEN I NETTOPRISINDEKSET I 2022VAR IKKE UFORHOLDSMÆS - SIGT Ministeriet har anført, at det var ekstraordinært og uden fortilfælde i år -tier, at nettoprisindekset steg med 10 pct.

Investeringer i boligejendomme baserer sig imidlertid på forretnings- modeller, der har mindst et 30-årigt sigte, og hyppigere meget længere. Boda Holding er en del af Amvest-koncernen, der opfører udlejnings- boliger til almindelige danskere, og sådanne nyopførte boliger antages at kunne fungere som udlejningsboliger i mindst 100 år. I al den tid skal de udlejes og generere en indtægt, der kan anvendes til betaling for fi- nansieringen, vedligehold og give overskud. Derfor er betragtninger

23

om, hvad der sker inden for et par årtier, uden historisk og økonomisk forståelse.

Nettoprisindekset blev ikke beregnet tidligere end 1980, jf. Danmarks Statistik, men den er trods alt tæt knyttet til inflationen, der hos Dan- marks Statistik er angivet som et forbruger- prisindeks. Forbrugerpri- sindekset har i de sidste +100 år bevæget sig betydeligt mere, end den gjorde i 2022-2023 jf. følgende graf for perioden 1900-2024 fra Danmarks Statistik (…):

Grafen viser, at der de sidste +100 år har været markant større stignin -ger i forbrugerprisindekset end i 2022/2023. Stigningerne i midt- halvfjerdserne var større end i 2022/2023. Risikoen for markante uds- ving med mellemrum over tid kan ikke have været politikerne ube- kendt, da det blev besluttet at erstatte trappelejereguleringer med net -toprisindeksreguleringer.

24

Samme billede fremgår af følgende søjlediagram fra Danmarks Statistik, der viser årsstigningen i procent i nettoprisindekset (…):

Søjlediagrammet viser, at i 1980’erne var der i flere år tocifrede stignin- ger i nettoprisindekset. Dette kan således ikke have været lovgiver ube- kendt, da lovgiver i 2015 bestemte, at udviklingen i lejen kunne regule- res på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset.

I.2 STIGNINGEN I NETTOPRISINDEKSET VAR EN KORREKTION

25

Heraf fremgår tydeligt, at den store stigning i 2022 blot var en korrek- tion, der bragte nettoprisindekset tilbage på sporet. Boliglejerne havde således i en længere årrække oplevet usædvanligt lave stigninger i net- toprisindekset, og da korrektionen kom i 2022, blev det gjort ulovligt for udlejerne at regulere huslejerne tilbage til normalen.

Lov om loft over huslejestigninger er klart ekspropriativ.

J. TABSOPGØRELSEN

J.1 UDVIKLINGEN I TABETS STØRRELSE SIDEN SAGSANLÆG Nettoprisindekset i oktober 2021 var 106,7, og i oktober 2022 var det ste -get til 117,7. Stigningen udgjorde således 10,31 pct. beregnet således: (117,7 – 106,7)/106,7 x 100. Lov om loft over huslejestigninger medfører således et tab på 10,31 – 4 = 6,31 pct. for 2023, hvor lejernes leje blev re -guleret.

Den endelige opgørelse af Boda Holdings tab for 2023, 2024 og 2025 fremgår af regnearket i (…).

Det fremgår af lov om loft over huslejestigninger, at begrænsningerne ophører i forbindelse med lejerskifte. Boda Holding vil således fortsat lide et tab, så længe ikke alle lejere, der var omfattet af lejeforhøjelsesbe- grænsningen ved reguleringen i 2023, er fraflyttet. Der vil derfor også blive gjort krav gældende for 2026 og frem, indtil det år hvor alle le- jerne, der i 2023 fik begrænset lejeforhøjelserne, er fraflyttet. Størrelsen af det fremtidige tab kan ikke opgøres på forhånd, da det for det første afhænger af, hvornår disse lejere fraflytter, og for det andet af den fort- satte udvikling i nettoprisindekset.

Tab for de kommende år vil blive gjort gældende mod ministeriet på et senere tidspunkt.

Udover tabet ved mistet lejeindtægt, vil der tillige blive lidt, eller kunne blive lidt, et tab i form af reduceret værdi af ejendomsporteføljen, da handelsværdien afhænger af lejeindtægterne.

J.2 GENERELT OM TABSOPGØRELSE OG DOKUMENTATION HERFOR Regneraket (…) viser opgørelsen over Boda Holdings tab for 2023, 2024 og 2025. Tabet er opgjort per lejemål, år for år. De årslejer, der danner udgangspunkt for reguleringen i 2023 er årslejen per december 2022, det vil sige den sidste leje, inden der per 1. januar 2023 skete regulering af lejen på baggrund af den nye lov om begrænsning af lejestignin- gerne. De opgjort årslejer i december 2022 i (…). På grund af fusionen med Boda Holding ApS fremstår listen over årslejerne per december 2022 ikke som én fortløbende liste men som to lister; dog fremlagt som ét bilag.

J.3 KONKRET OM TABSOPGØRELSEN FOR DE ENKELTE LEJEMÅL De følgende bemærkninger søger at redegøre for, hvorledes tabsopgø -relsen i (…) skal forstås.

26

For lejemål som fx Adresse 1 eller Adresse 2, der ikke er reguleret i henhold til nettoprisindekset, er der ikke opgjort no- get tab. Sådanne lejemål er slet ikke omfattet af lov om loft over husle- jestigninger.

For flertallet af lejemålene, som fx Adresse 3, er der ikke sket lejerskifte. Lejeren, Person 3, er lejer siden før 1. januar 2023 og fik sin leje begrænset per den 1. januar 2023 til en stigning på 4 % på baggrund af den nye lov, uanset stigningen i nettoprisindekset fra okto- ber 2021 til oktober 2022 var på 10,3093 %.

Hendes leje blev således i 2023 begrænset til en årsleje på 93.469,24 kr., hvor den ellers med den fulde stigning i nettoprisindekset ville have været reguleret til en årsleje på 99.139,68 kr. Det medfører således et tab for Boda Holding på 5.670,44 kr. for 2023. For 2024 blev hendes leje reguleret per den 1. ja -nuar 2024 med en stigning på 0,5098 %.

For 2024 steg hendes leje til 93.945,75 kr., men hvis den ikke var blevet begrænset til 4 % i 2023, ville lejen i 2024 være steget til 99.645,09 kr., hvilket medfører et tab for Boda Holding i 2024 på 5.699,35. På samme måde for 2025 udgør tabet 5.776,43 kr. Det vil sige, at Boda Holding for perioden 2023-2025 har lidt et tab på 17.146,21 for den manglende lejeindtægt for Adresse 3.

For lejemål, hvor der er sket lejerskifte, er der kun opgjort et tab frem til lejerskiftet. Det er således i skemaet angivet for hvor mange måneder lejetabet er opgjort fordelt på de tre år. For Adresse 4 kan det ses, at der skete lejerskifte den 1. marts 2023, det vil sige at der kun var en af den nye lov begrænset leje i blot 2 måneder. Af samme grund er det kun 2/12 af differencen i årsleje, svarende til 1.009,80 kr., der er gjort gældende som tab for 2023. På grund af lejerskiftet er der ikke noget tab for 2024 eller 2025.

For lejemålet Adresse 5 ses det, at der er opgjort fuldt tab for 2023, men kun et tab på 3 ud af 12 måneder for 2024, da der skete lejer -skifte den 1. april 2024. Der er således ikke noget tab for 2025. Lejemålet Adresse 6 er særligt, fordi der netop skete lejerskifte den 1. januar 2023, hvorfor lejen ikke blev reguleret i 2023. Der er såle -des ikke opgjort noget tab for dette lejemål.

J.4 REGULERINGERNE AF HUSLEJERNE VILLE VÆRE SKET AUTOMATISK Ministeriet har i Processkrift B anført, at der ikke er ” fremlagt noget bevis for, at Virksomhed ApS ville have reguleret lejen for de pågældende lejemål med den fulde stigning i nettoprisindekset” . Regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset sker automatisk i administrationen, fordi lejeforhøjel- ser er en vigtig, integreret del i enhver lejeadministrations grundlæg- gende rutiner.

Stilling 4 vil afgive forklaring om husle- jestigningerne foretaget ved lejerskifte.

Når huslejen er ca. 6 pct. lavere i markedet over en bred kam, sætter det selvfølgelig pres på, hvilken leje, der kan kræves i nyudlejede lejemål.

27

Det enkelte lejemål kan ikke anskues løsrevet fra det øvrige lejemarked, hvor lejen således reelt var kunstigt 6 pct. lavere.

Ministeriet anerkender, at huslejereguleringer ville være foretaget auto- matisk så længe der var tale om små stigninger. Boda Holding gør gæl- dende, at det er ministeriets byrde at bevise, at Boda Holding ikke ville have reguleret lejen automatisk. Denne bevisbyrde kan ikke løftes, da huslejen ville være reguleret automatisk med den fulde stigning i net- toprisindekset.

J.5 UDTALELSEN FRA F &P Udtalelsen fra F&P, om at lejen ikke ville være blevet sat op til den fulde stigning i nettoprisindekset, er irrelevant, fordi de lejere, som en stigning ville berøre, samtidig er pensionskunder hos F&P.

F&P har så at sige et ben i hver lejr, idet lejerne er pensionsindbetalere og samtidig, på grund af pensionsindbetalingerne, er de også investorer i de af pen- sionsselskaberne ejede udlejningsejendomme. F&P havde derfor en klar egeninteresse i at forklare deres pensionsbetalere/investorerne, at de ikke mister noget, fordi F&P alligevel ikke ville have krævet den fulde lejestigning.

F&P havde et klart behov for, som en i økonomisk hense- ende ’gratis omgang’, at fortælle lejerne, at deres pensionsselskaber i rollen som udlejer ikke ville presse dem på lejen udover 4 pct., selv hvis de havde kunnet.

Det kan ikke tillægges vægt i forhold til Boda Holding.”

Social- og Boligministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det sammenfattende processkrift af 19. januar 2026 og har derudover gjort gældende, at Boda Holding ApS ikke har lidt et tab som følge af lovændringen men derimod har fået en økonomisk gevinst. Boda Holding ApS har reguleret lejen op med 4 pct. pr. år, hvilket overstiger udviklingen i markedslejen, som i samme periode steg med mindre end 4 pct. Af sammenfattende processkrift af 19. januar 2026 fremgår bl.a.:

” 3. ANBRINGENDER

3.1

Anbringender

til støtte for afvisningspåstanden

Sagsøgerens påstand nr. 1 er for upræcis og for generel til at kunne ta- ges under påkendelse. Sagsøgeren har ikke retlig interesse i at få prøvet, hvorvidt lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold indebærer et ekspropriativt indgreb over for an- dre end sagsøgeren.

Påstanden, der går ud på at fastslå, at lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold er grundlovsstridig og dermed ugyldig, har endvidere karakter af et anbringende til støtte for sagsøgerens fuldbyrdelsespåstand.

Påstanden kan derfor ikke tages under påkendelse.

28

Sagsøgeren har i processkrift 7, side 3, da også anført, at påstand nr. 1 – alt efter udfaldet af de øvrige påstande – har karakter af et anbringende til støtte for påstand nr. 2. Dette understreger netop, hvorfor påstanden ikke kan tages under påkendelse.

3.2

Anbringender

til støtte for frifindelse

3.2.1 Det midlertidige huslejeloft er ikke ekspropriativt over for sagsø ­

geren

Social- og Boligministeriet gør gældende, at den ordning, som følger af lov nr. 1311 af den 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset) ikke i forhold til sagsøgeren har karakter af eksprop- riation.

Det gælder i første række, fordi der ikke over for sagsøgerne er foreta- get et indgreb i en rettighed, der er beskyttet efter grundlovens § 73, stk. 1. Det bemærkes herved, at ordningen om et huslejeloft kun havde virk- ning for foretagne lejereguleringer efter udløbet af opsigelsesperioden, dvs. på et tidspunkt, hvor udlejer ikke kunne indrette sig på retsforhol- det, der følger af kontrakten. Sagsøgeren havde derfor ikke en retligt beskyttet forventning om, at lejeforhold – som endte med at blive påvir- ket af det midlertidige huslejeloft – ville bestå.

Hertil kommer, at huslejeloftet under alle omstændigheder ikke udgør en ”afståelse” efter grundlovens § 73, stk. 1, i forhold til sagsøgeren.

Grænsedragningen mellem ekspropriation og erstatningsfri regulering, dvs. afgørelsen af, hvornår et indgreb i en ejendomsrettighed udgør ”af- ståelse” i grundlovens forstand, afhænger efter retspraksis af et samlet skøn over indgrebets karakter.

Der hersker således i dag i såvel teori som praksis almindelig enighed om, at afgørelsen af, om et indgreb har karakter af en afståelse eller en erstatningsfri regulering, beror på en samlet vurdering af det pågæl- dende indgreb på grundlag af en række forskellige kriterier. Navnlig fire kriterier træder frem som centrale for afståelsesvurderingen, nemlig overførselskriteriet, kriteriet generelt-konkret, intensitetskriteriet og et causa-kriterium, jf. Jens Peter Christensen m.fl., Dansk statsret, 4. ud- gave (2024), side 358 f.

I forhold til indgrebets formål (causa) bemærkes, at formålet med

lovændringen helt overordnet var at sikre en samfundsmæssigt forsvar- lig udvikling i lejeniveauet, som skulle give lejere en større klarhed over, hvor store lejestigninger de kunne blive mødt med, samtidig med at lejestigningerne ikke skulle blive uoverkommeligt store. Sådanne hensyn må betragtes som alment saglige, sml.

U 1965.293/ H, hvilket sagsøgeren i øvrigt også anerkender, jf. stævningen, side 4, pkt. 18, og bilag 3, side 8. Det er således et sagligt begrundet og ikke vilkårligt ind- greb, hvilket taler imod, at der er tale om afståelse, jf. fra retspraksis bl.a. U 1981.349 H (Mælkekoncessions-sagen) samt højesteretsdommer

29

F. Webers kommentarer hertil i U 1981B, side 300 (side 301). Hertil be - mærkes, at LLO har foretaget en undersøgelse, som baseret på 690 re- spondenter beboende til leje privat viste, at 52 pct. af private lejere over- vejede at flytte ved en huslejestigning på 8-10 pct., jf. bilag C, side 10.

Det forhold, at lovgiver muligvis kunne have understøttet formålet på anden vis, kan i øvrigt aldrig føre til, at der bliver tale om afståelse, så- dan som det gøres gældende i stævningen. Sagsøgerens anbringender om, at lovgiver kunne have valgt at understøtte formålet bag ordningen om et huslejeloft ved f.eks. at foretage ændringer i reglerne om husleje- støtte, kan derfor ikke føre til, at lovændringen indebærer en afståelse. Hertil kommer, at det af lovforslagsbehandlingen fremgår, at andre re- guleringsmodeller har været overvejet, men ikke er vurderet hensigts- mæssige.

Lovændringen om et huslejeloft medfører endvidere ingen overførsel af ejendomsret til hverken lejerne eller til det offentlige, hvilket taler imod, at der skulle foreligge ekspropriation, sml. U 1965.293/2 H. Ordningen med et loft over huslejestigninger indebærer således ikke nogen pligt til at betale noget tilbage til det offentlige og heller ikke til de enkelte lejere (og derved ikke nogen overførsel), men fastsætter i udgangspunktet et midlertidigt loft over nettoprisindeksreguleringen.

Ordningen med et loft over huslejestigninger er endvidere udformet som en generel ordning. Social- og Boligministeriet anslår, at der er ind- gået ca. 160.000 aftaler for private lejeboliger, der reguleres efter nettop- risindekset. Indgrebets karakter af almindelig økonomisk regulering ta- ler således imod, at der er tale om ekspropriation, jf. også bilag 3, side 13.

Om indgrebets intensitet bemærkes, at udviklingen i nettoprisindekset ikke afspejler udviklingen i udlejernes udgifter, idet nettoprisindekset afspejler prisudviklingen på en gennemsnitlig dansk husholdnings for- brug, mens udgiftssammensætningen for udlejningsejendomme er an- derledes.

Der indgår f.eks. ikke fødevarer i driften af en udlejningsejendom og kun et relativt lavt energiforbrug, idet lejerne typisk betaler særskilt for forbrug af el og varme. Stigningerne i nettoprisindekset har siden forå- ret 2022 i meget høj grad været drevet af stigninger i prisen på fødeva- rer, el og gas, som ikke har den store påvirkning på udlejernes driftsomkostninger.

Huslejeloftet på 4 pct. tager derfor højde for, at de øgede omkostninger, som udlejerne kunne have oplevet i årene 2022 og 2023, kunne dækkes af huslejestigningerne, men loftet afskar den ekstraordinære profit, som udlejerne potentielt kunne have opnået.

Det må også tillægges betydning, at der var tale om en midlertidig re- gulering, der kun gjaldt for huslejereguleringer efter nettoprisindekset for 2022 og 2023, og at ændringerne var indført som følge af den ekstra- ordinære inflationsudvikling, som nødvendiggjorde lovændringen.

30

Social- og Boligministeriet skønner, at man konservativt kan beregne værditabet til 1 pct. af den anslåede ejendomsværdi på 270 mia. kr. Den anslåede ejendomsværdi for de omfattede boliger på 270 mia. kr. er et lavt skøn, hvorfor tabet af huslejeindtægter med stor sandsynlighed vil udgøre mindre end 1 pct. af de samlede ejendomsværdier. Da huslejeta- bet er midlertidigt, og værdien af en ejendom hovedsageligt afhænger af indtjeningsevnen på længere sigt, er det ministeriets vurdering, at huslejeloftet ikke har medført nævneværdige negative effekter på ejen- domsværdierne.

Hertil kommer, at lovændringen sikrer, at udlejere med undtagelsen i lejelovens § 53 a, stk. 1, har mulighed for at kræve en særskilt lejeforhø- jelse, hvis udlejer kan dokumentere stigninger i de rimelige og nødven- dige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang, som overstiger den lejeforhøjelse, som kan opkræves efter loftet på 4 pct., jf. lejelovens § 53 a, stk. 1.

Hvis en udlejer – som følge af individuelle omstændigheder, der ikke kunne tages højde for i forbindelse med vedtagelsen af huslejeloftet – måtte være særligt hårdt ramt af huslejeloftet, var det således fortsat muligt at foretage en regulering af lejen, der oversteg 4 pct., hvilket ef- ter retspraksis taler for, at indgreb i ejendomsretten ikke anses for eks-propriativt, jf. bl.a. U 1972.603 H, jf. U 1971.666 (Moler-sagen).

Da sagsøgeren ikke har benyttet – eller forsøgt at benytte – lovens mu- lighed for at kræve en særskilt lejeforhøjelse efter lejelovens § 53 a, stk. 1, gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der forelig- ger et ekspropriativt indgreb over for sagsøgeren.

I relation til indgrebets intensitet bemærkes endelig, som nævnt i afsnit 2.4.2, at for lejeforhold, hvor der på tidspunktet for huslejeloftets ikraft- træden allerede var gennemført eller meddelt lejeforhøjelse, vil loftet først få virkning efter udløbet af en periode fra lovens ikrafttrædelse, der svarer til lejerens sædvanlige opsigelsesvarsel i det pågældende le- jeforhold.

En samlet afvejning af ovenstående kriterier fører til, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at lov nr. 1311 af den 27. september 2022 om æn- dring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset) udgør et ekspropriativt indgreb over for sagsøgeren. Hvis indgrebet var ekspropriativt over for sagsøgeren, ville ekspropriationserstatning i øvrigt kunne udbetales di- rekte på grundlag af grundlovens § 73, stk. 1, 3. pkt., og ville ikke føre til, at loven var ugyldig.

Lovændringen er endvidere ikke i strid med artikel 17 i EU’s charter om grundlæggende rettigheder, sådan som det gøres gældende i stævnin- gen, side 4, pkt. 20, allerede fordi chartret ikke finder anvendelse, jf. chartrets artikel 51. Sagsøgerens synspunkter om officialmaksimen og diskrimination har heller ikke støtte i nogen retskilder. Det er alminde- lig anerkendt, at disse grundsætninger ikke gælder på grundlovsni- veau.

31

3.2.2 Erstatningsfastsættelse kan ikke henvises til en ekspropriations ­

kommission

Social- og Boligministeriet gør, som det fremgår ovenfor, gældende, at det konkrete indgreb over for sagsøgeren ikke er ekspropriativt. Der skal allerede af denne grund ikke fastsættes nogen ekspropriationser- statning. Selv hvis indgrebet havde ekspropriativ karakter, kan erstat- ningens størrelse ikke fastsættes af en ekspropriationskommission.

Det bemærkes herved, at lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom finder anvendelse vedrørende fast ejendom for staten eller for koncessionerede selskaber, når der i lovgivningen er hjemlet ekspropriation til formålet, jf. lovens § 1. Da lejeloven ikke inde- holder hjemmel til ekspropriation, kan en ekspropriationskommission ikke fastsætte erstatningen.

3.2.3 Sagsøgeren har ikke dokumenteret tab

Ministeriet bestrider, at sagsøgeren har dokumenteret at have lidt noget tab som følge af den ordning, der blev indført ved lov nr. 1311 af 27. september 2022 om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset).

Sagsøgeren har ikke fremlagt noget bevis for, at sagsøgeren ville have reguleret huslejen for de pågældende lejemål med den fulde stigning i nettoprisindekset, hvis det midlertidige huslejestop ikke var indført. Det er ikke tilstrækkeligt, at de enkelte lejekontrakter åbnede mulighed for en sådan regulering. Sagsøgeren må dokumentere, at sagsøgeren faktisk ville have foretaget fuld huslejeregulering efter nettoprisindek- set.

I processkrift 6, side 5, er bl.a. følgende anført:

” Ministeriet har i Processkrift B anført, at Virksomhed ApS ikke har ”fremlagt noget bevis for, at Virksomhed ApS ville have reguleret lejen for de pågældende lejemål med den fulde stigning i nettoprisindekset” . Det anførte må skyldes ukendskab til lejeadministration. Regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset sker automatisk i administrationen, fordi lejeforhøjelser er en vigtig, integreret del i enhver lejeadministra ­ tions grundlæggende rutiner.”

Sagsøgerens udlægning bestrides. Udlejers ret til efter lejeaftalen at re- gulere lejen efter nettoprisindekset er ikke en pligt, men derimod ud- tryk for et forretningsmæssigt valg, der foretages af udlejer. Admini- strationen er underlagt ledelsens beslutninger herom som i et ethvert andet selskab og træffer ikke beslutninger egenrådigt.

Baggrunden for, at sagsøgeren anfører, at reguleringen af lejen efter net- toprisindekset ”sker automatisk i administrationen” , er formentlig den almindelige situation frem til 2022, hvor stigningerne i nettoprisindek- set var på ca. 1 procent (i gennemsnit 0,87 pct. i perioden fra 2015, hvor regulering efter nettoprisindekset blev muliggjort, til 2021). Regulerin- ger i denne størrelsesorden giver ikke anledning til særlige forretnings-

32

mæssige overvejelser og kan derfor muligvis være foretaget ”automa- tisk i administrationen” , men det er – som udtalelsen fra Person 4Person 4 Person 4, Stilling 2 i F&P viser – noget andet, når der er tale om reguleringer på ca. 10 pct., jf. herved også bilag C, side 10.

Sagsøgeren har ikke løftet bevisbyrdes for, at sagsøgeren faktisk ville have foretaget fuld huslejeregulering efter nettoprisindekset, heller ikke henset til det anførte om, at reguleringen af lejen efter nettoprisindekset ”sker automatisk i administrationen” .

For de lejemål, som blev udlejet i 2021 og genudlejet i 2023, hævede sagsøgeren den årlige leje med 7,37-7,53 pct., selvom udviklingen i net- toprisindekset for samme periode gav grundlag for en stigning på i alt 12,9 pct. For lejemålet Adresse 7, hvor der skete udlejning ul- timo 2021 og genudlejning i 2023, blev den årlige leje hævet med 5,03 pct, selvom udviklingen i nettoprisindekset for samme periode gav grundlag for en stigning på i alt 10,3 pct. Der er ingen eksempler på, at sagsøgeren hævede lejen med den fulde stigning i nettoprisindekset. Der henvises til skemaet indsat i processkrift B, side 2 f.

Eksemplerne viser med al tydelighed, at sagsøgeren ikke ville have hæ- vet lejen med den fulde nettoprisindeksstigning på 10,3 pct., hvis det midlertidige huslejeloft ikke var blevet vedtaget. Sagsøgerens påståede tab har således ikke grundlag i de faktiske omstændigheder.

I eksperthøringen i Indenrigs- og Boligudvalget om L 210 (Lovforslag om loft over huslejestigninger) den 20. september 2022 udtalte Person 4 Person 4, Stilling 2 i F&P, at ingen af de pensionssel- skaber, som F&P repræsenterer, havde forestillet sig at ville hæve lejen med den fulde nettoprisindeksstigning på 9 pct., mens nogen dog kunne have haft behov for at hæve huslejen med mere end 4 pct. Oven- stående oversigt stemmer overens med denne udtalelse.

Hertil kommer, at LLO har foretaget en undersøgelse, som baseret på 690 respondenter i private lejemål viste, at 52 pct. af de private lejere overvejede at flytte ved en huslejestigning på 8-10 pct., jf. bilag C, side 10.

Det har, som udtalelserne viser, formodningen imod sig, at sagsøgeren ville have reguleret lejen for de pågældende lejemål med den fulde stig- ning i nettoprisindekset, og sagsøgeren har end ikke foretaget en sådan fuld regulering, hvor det var muligt.

Social- og Boligministeriet har ad flere omgange opfordret sagsøgeren til at dokumentere, om der efter ikrafttrædelsen af lov nr. 1311 af 27. september 2022 har været perioder med tomgang i de lejemål, hvor der er sket fraflytning, jf. processkrift B, side 4, og processkrift C, side 4. Sagsøgeren har ikke imødekommet opfordringen, hvilket må tillægges sagsøgeren processuel skadevirkning.”

33

Landsrettens begrundelse og resultat

Boda Holding ApS har i sin påstand 1 påstået, at Social- og Boligministeriet skal anerkende, at lov nr. 1311 af 27. september 2022, om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i net- toprisindekset) er grundlovsstridig og dermed ugyldig.

Boda Holding ApS har til støtte for påstanden navnlig gjort gældende, at loven er grundlovsstridig, da den er ekspropriativ, men benægter at være dette, hvor- for den ikke indeholder den efter grundlovens § 73, stk. 1, 2. pkt., krævede er- statningsbestemmelse, ligesom Folketingets mindretal er blevet frataget mulig- heden i grundlovens § 73, stk. 2, for at kræve lovens stadfæstelse udsat til efter et nyvalg til Folketinget.

Boda Holding ApS har i sin påstand 2 nedlagt påstand om erstatning for et hus- lejetab som følge af loven.

Social- og Boligministeriet har principalt påstået Boda Holding ApS’ påstand 1 afvist under henvisning til, at Boda Holding ApS ikke har retlig interesse i på- standen, og at påstanden desuden er et anbringende til støtte for Boda Holding ApS’ påstand 2.

Lov nr. 1311 af 27. september 2022 indførte i en midlertidig 2-årig periode et loft på 4 % over, hvor store huslejestigninger udlejere af nettoprisregulerede lejemål kunne kræve på grundlag af udviklingen i nettoprisindekset.

Loven blev vedta- get i 2022, hvor stigningen i nettoprisindekset var væsentligt over 4 %, og i for- arbejderne til loven blev det antaget, at loven år for år ville medføre et tab for udlejerne af de ca. 160.000 nettoprisregulerede i størrelsesordenen 6.000 – 7.000 kr.

Under den forudsætning, at den gennemsnitlige restbotid for alle lejemålene ville være 3½ år, og at en stor del af udlejerne også uden loven ville have und- ladt at opkræve den fulde huslejestigning på baggrund af stigningen i nettopri- sindekset, blev det samlede tab for udlejerne målt over alle årene anslået til 2,7 mia. kr. Uden den sidstnævnte forudsætning, blev det samlede tab anslået til 3,5 mia. kr.

Boda Holding ApS havde ved lovens vedtagelse 46 nettoprisregulerede lejemål på Vej, og Boda Holding ApS har opgjort sit samlede huslejetab for disse lejemål i årene 2023, 2024 og 2025 som følge af lovændringen til 573.741,96 kr.

Tabet er opgjort under den forudsætning, at Boda Holding ApS den 1. januar 2023 ville have reguleret lejen i deres nettoprisregulerede lejemål med den fulde stigning i nettoprisindekset fra oktober 2021 til oktober 2022 på 10,3093 %, som de havde mulighed for i medfør af lejekontrakterne, hvis loven ikke var blevet vedtaget.

På baggrund af forklaringerne fra Person 1 og Vidne 1 om beregningen og varslingen af lejestigninger i de nettoprisre-

34

gulerede lejemål sammenholdt med, at Boda Holding ApS er en virksomhed, der bl.a. har til formål at investere i erhvervs- og boligejendomme, finder lands- retten denne forudsætning fornødent godtgjort. Den omstændighed, at Boda Holding ApS efterfølgende har genudlejet enkelte lejemål til en lavere leje end den beregnede leje efter nettoprisindekset, kan ikke føre til en ændret vurde- ring. Herefter og da den talmæssige opgørelse af tabet ikke er bestridt, lægger landsretten denne til grund for Boda Holding ApS’ huslejetab som følge af lovændringen.

Landsretten finder på denne baggrund, at loven har haft en sådan konkret og aktuel indvirkning på Boda Holding ApS’ forhold, at Boda Holding ApS har en retlig interesse i at få prøvet, om loven er grundlovsstridig og ugyldig.

Da Boda Holding ApS’ anerkendelsespåstand herom dog samtidigt er et an- bringende til støtte for Boda Holding ApS’ påstand 2, kan den alene behandles som et anbringende, hvorfor påstanden afvises.

Spørgsmålet er herefter om lov nr. 1311 af 27. september 2022 generelt er eks-propriativ, og hvis det ikke er tilfældet, om den konkret er ekspropriativ over for Boda Holding ApS.

Loven medførte i en 2-årig periode et loft på 4 % for huslejestigninger på bag- grund af nettoprisindekset i nettoprisregulerede lejemål, hvilket også gjaldt for allerede eksisterende lejekontrakter, og landsretten finder derfor, at loven ud- gjorde et indgreb i ejendomsretten for udlejerne af de nettoprisregulerede leje- mål. Det afgørende for, om loven var ekspropriativ, er derfor, om ejendomsind- grebet havde karakter af en afståelse.

Landsretten lægger ved denne vurdering særlig vægt på, at der var tale om et generelt indgreb rettet mod samtlige udlejere af nettoprisregulerede boligleje- mål, hvilket i forvejen var et kraftigt reguleret område. Indgrebet medførte ikke en overførsel af udlejernes ejendomsret til deres ejendom, men lagde alene i en begrænset periode et loft på 4 % over, hvor høje lejestigninger udlejerne kunne kræve.

Formålet med indgrebet var ifølge forarbejderne at sikre en samfunds- mæssigt forsvarlig udvikling i lejeniveauet for dermed at undgå, at lejere ikke længere havde råd til at betale huslejen. Dette som følge af usædvanligt høje stigninger i nettoprisindekset, hvilket vurderedes hovedsagelig at skyldes pris- stigninger i varegrupper, der kun i begrænset omfang medførte udgiftsstignin- ger for udlejere.

Endvidere lægger landsretten ved vurderingen vægt på, at det midlertidige loft over lejestigninger ikke berørte lejefastsættelsen ved efterfølgende genudlejning af lejemålene, hvorfor det huslejetab, som indgrebet har medført for udlejerne,

35

også har en begrænset – men dog naturligt meget varierende – akkumulerings- periode.

Landsretten lægger yderligere vægt på, at loven indeholdt en undtagelse, såle- des at udlejere, hvis samlede udgiftsstigninger til ejendommen steg mere end loftet på 4 %, kunne kræve lejeregulering svarende til udgiftsstigningerne, så længe huslejestigningen ikke var højere end stigningen i nettoprisindekset. Boda Holding ApS har ikke dokumenteret at have haft sådanne udgiftsstignin- ger.

Efter en samlet vurdering heraf og de øvrige foreliggende oplysninger, finder landsretten, at der ikke generelt var tale om et indgreb, der havde karakter af en afståelse, hvorfor loven ikke var ekspropriativ. Efter sagens oplysninger, herun- der om Boda Holding ApS’ tab som følge af indgrebet, finder landsretten det heller ikke godtgjort, at Boda Holding ApS blev så særlig intensivt ramt af ind- grebet, at indgrebet havde karakter af en afståelse i forhold til Boda Holding ApS.

Landsretten frifinder derfor Social- og Boligministeriet for Boda Holding ApS’ påstand 2.

Efter sagens udfald skal Boda Holding ApS i sagsomkostninger betale 75.000 kr. til Social- og Boligministeriet. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbi- stand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Boda Holding ApS’ påstand 1 afvises, og Social- og Boligministeriet frifindes for Boda Holding ApS’ påstand 2.

I sagsomkostninger skal Boda Holding ApS inden 14 dage betale 75.000 kr. til Social- og Boligministeriet. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 27-03-2026 kl. 10:12 Modtagere: Sagsøger Boda Holding ApS, Sagsøgte Social- og Boligministeriet