BS-16801/2024-VLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 184.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

VESTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 31. januar 2025

Sag BS-16801/2024-VLR (11. afdeling)

Hammer Holding Cph ApS

mod

Vendehøj Byg ApS (advokat Søren Isaksen)

Retten i Randers har den 18. marts 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-18922/2023-RAN).

Landsdommerne Thomas Raaberg-Møller, Peter Buhl og Pernille Allen Andersen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanten, Hammer Holding Cph ApS, har nedlagt påstand om, at Vendehøj Byg ApS skal betale 160.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg.

Indstævnte, Vendehøj Byg ApS, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt blandt andet en e-mail af 23. marts 2023 fra Anden partsrepræsentant til Vidne 1. Af e-mailen fremgår følgende:

”…

Jeg har modtaget jeres opsigelse af konsulentaftalen.

2

Jeg har ikke, og kan ikke af det materiale, der er fremsendt, se at der er mangler ved budgetter, som kan begrunde opsigelse af konsulentafta-len.

Det kan heller ikke anerkendes, at de forhold der påpeges i opsigelsen, kan danne grundlag for en opsigelse af aftalen. Jeg skal ikke kommen-tere på, hvordan VB har håndteret forholdet til samarbejdspartnere mv.,

Da aftalen er en samlet aftale, som skal ses i en helhed, skal jeg herved meddele følgende konsekvenser af opsigelsen:

VBs anvendelse af tegninger, design, byggetilladelser mv. er herved til-bagekaldt.

Modtager jeg ikke straks en bekræftelse på at anvendelsen ophører samt at byggeri efter de tegninger mv., der tilhører DBSH, vil jeg tage skridt til at meddele kommunen, jeres arkitekt og potentielle købere dette, således at udnyttelsen ophører.

Fastholder VB udnyttelsen, må en domstol afgøre, om dette er beretti-get. Jeg tror at både arkitekter og kommune indtil da, vil være nødt til at respektere DBSHs rettigheder.

Hører jeg ikke nærmere, vil jeg i morgen rette henvendelse til arkitekter og kommune for at redegøre for, at VB ikke længere kan bruge materia-let.

Jeg vil, på vegne Hammer Holding Aps, indgive stævning med henblik på at inddrive det resterende konsulenthonorar.

…”

Forklaringer Anden partsrepræsentant, Vidne 2 og Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring.

Anden partsrepræsentant har forklaret, at han har lavet budgetterne til brug for overdragelsen

i fællesskab med Vidne 1. Han blev efterfølgende præsenteret for nogle overskridelser af budgettet, men da der ikke forelå dokumentation for over-skridelserne, havde han svært ved at forholde sig til det. Begge parter har vidst, at der var tale om budgetter, hvorfor der ville kunne forekomme overskridelser.

Han har altid tegnet byggeskadeforsikringer gennem Codan. Han har aldrig haft kontakt til First. Han udfyldte oplysningsskemaet til brug for byggeskade-forsikringen, hvorefter han sendte det til Vidne 2 til underskrift. Han

3

modtog skemaerne retur med underskriften ”Vidne 2” . Derefter sendte han skema-erne videre til Codan, der tog sig af resten. Han har ikke før under denne sag set Vidne 2's mailkorrespondance med First.

Han er ikke enig i, at der var problemer med det brandtekniske i husene. Den ingeniør, han brugte, er ikke enig med arkitekten i, at der var et problem. Han har bedt om dokumentation for, at der skulle være et problem, men han har ikke modtaget noget. Det samme gælder forholdet vedrørende dagslys. Arki-tekten har udtalt, at der gælder samme krav til lysforhold i erhvervs- og priva-tejendomme. Det virker underligt, at der er to forskellige beregningsskemaer, hvis der gælder samme krav.

Codan ville have, at forsikringstager skulle være en entreprenør. Vidne 2 accep-terede at påtage sig den rolle. Vidne 2 har desuden tiltrådt aftalerne, hvorfor Vidne 2 må have været enig. Han ved ikke, hvorfor First. beskrev tidligere sager med ham som svigagtige i mailen af 5. oktober 2023. Han ved ikke, hvad Vidne 2 har oplyst til forsikringsselskabet. Det er korrekt, at der var nogle forsik-ringspræmier, der blev betalt for sent. Restancen skyldtes, at Dansk Byggesel-skab Holding ApS var på vej til at gå konkurs. De fandt en løsning, hvor han, Vidne 2 og forsikringsmægleren sammen indfriede restancen.

Vidne 2 har forklaret, at han er Stilling og medejer af Vendehøj Byg

ApS. Han hørte første gang om byggeskadeforsikringen, da Anden partsrepræsentant fortalte, at der til brug for udstedelse af byggetilladelse skulle fremlægges et tilbud på byggeskadeforsikring for kommunen. Anden partsrepræsentant bad om hjælp til at få skemaet ud-fyldt. Han har ikke tidligere haft med byggeskadeforsikringer at gøre.

Han tro-ede, at det fungerede ligesom at tegne andre forsikringer, hvor man indhenter tilbud fra forskellige forsikringsselskaber. Han underskrev det skema, som han modtog fra Anden partsrepræsentant. Det har nok været i maj 2022. Han hørte ikke mere til bygge-skadeforsikringen herefter. Han modtog hverken tilbud, police, faktura eller lignende.

Da han og Vidne 1 overtog projektet, kontaktede han forsikringsselskabet for at få flyttet byggeskadeforsikringen over i Vendehøj Byg ApS. Forsikringssel-skabet oplyste, at der var en restance på 155.000 kr. Han kontaktede Anden partsrepræsentant og Vidne 1, hvorefter de fandt en løsning med forsikringsselskabet.

Restancen var ret pro-blematisk, da den betød, at der ikke kunne udstedes ibrugtagningstilladelse for 12 huse, som Dansk Byggeselskab Holding ApS havde bygget. First. pressede dem til at indfri restancen, før der kunne tegnes forsikring på de 12 huse, som Vendehøj Byg ApS havde overtaget. Efter mailen af 7. marts 2023 holdt de et møde med First.

Det var et problem, at det ikke var hovedentreprenøren, der stod som forsikringstager. Han var selv underentreprenør på entreprisen ved-rørende jord og beton. Problemet med byggeskadeforsikringen blev løst.

4

Der var utroligt mange mangler ved de huse, som Dansk Byggeselskab Holding ApS havde bygget, og konkursen medførte problemer for de folk, der var flyttet ind. Der var derfor en presset stemning i området. Hvis forsikringsselskabet tilbagekaldte forsikringsaftalerne på husene, som Dansk Byggeselskab Holding ApS havde bygget, ville det medføre, at folk skulle flytte ud igen.

Det var derfor klart at foretrække, at de fandt en løsning vedrørende restancen på de 12 huse. Af de betingelser, der var listet i mailen af 7. marts 2023, bekræftede han alene, at Hadbjerg Mur og Beton vedstod ansvaret for byggeskadeforsikringen på de 24 huse.

De har løbende håndteret de mangler, der har været. Anden partsrepræsentant har ikke været med til at løse problemerne. First. ville ikke samarbejde med Anden partsrepræsentant, og det var helt tyde-ligt, at Anden partsrepræsentant skulle holdes ude af projektet, hvis der skulle være en chance for at løse problemerne.

Hver byggegrund på arealet bestod af 6-8 matrikler. Anden partsrepræsentant skulle stå for opdeling af grundene. Da konkursen indtrådte, var der ikke lavet byggemodning på grundene endnu. Der var derfor ikke udlagt forsyningsledninger på matrikler-ne. Der lå en aftale om, at Syddjurs Spildevand skulle påbegynde kloakering i starten af marts 2023.

Den 3. marts 2023 blev de indkaldt til et møde med for-manden for Syddjurs Spildevand, Person 2, hvor de fik oplyst, at Anden partsrepræsentant i november 2022 havde fremsendt en ansøgning om ændring af matrikulering. Ændringen medførte, at 6 matrikler skulle dele et spildevandsstik i stedet for, at der blev lavet stik til hver matrikel. På den måde kunne Anden partsrepræsentant spare tilslutnings-bidrag.

Det var ikke en model, der kunne lade sig gøre, da der skulle trækkes kloak til hver matrikel, og det er ikke lovligt at trække kloakrør ind over privat grund. Syddjurs Spildevand trak derfor tilladelsen tilbage. Dette var den pri-mære årsag til, at de opsagde konsulentaftalen med Anden partsrepræsentant. Anden partsrepræsentant sagde, at det ikke var et problem, som han ikke kunne løse.

Syddjurs Spildevand accepterede at genoptage processen, da Vidne 1 stillede garanti på 500.000 kr. til dækning af ud-gifter for eventuelle ændringer.

Anden partsrepræsentant havde lavet en tidsplan, hvorefter de første købere skulle overtage deres hus i april 2023. Det var ikke muligt at overholde denne tidsplan, da forsynin-gen til ejendommene ikke var færdig på det tidspunkt. Der gik 8 uger, før pro-blemet blev løst, og de første købere overtog deres hus lige før sommerferien 2023.

Han blev ikke oplyst om, at han tegnede byggeskadeforsikring, da han under-skrev oplysningsskemaet. Det er korrekt, at First. i mailen af 7. marts 2023 ac-cepterede, at Anden partsrepræsentant fungerede som ekstern konsulent. På et efterfølgende møde ville First. dog ikke længere acceptere, at Anden partsrepræsentant var tilknyttet projektet som konsu-lent.

5

Vidne 1 har forklaret, at han er Stilling og medejer af Vendehøj Byg ApS.

Han ejede grunden gennem et andet selskab. Han solgte grunden til Dansk Byggeselskab Holding ApS. Det kneb dog med betalingen, og de lavede derfor en aftale om, at den endelige overdragelse først skete, når huset på grundene blev solgt. Dansk Byggeselskab Holding ApS modtog også et lån på 750.000 kr., når der blev etableret fundament og lagt let tag på ejendommene. Han havde derfor en stor interesse i, at ejendommene blev solgt.

Anden partsrepræsentant forsøgte at undgå, at Dansk Byggeselskab Holding ApS gik konkurs. Umiddelbart inden konkursen indtrådte, holdt de et møde med Anden partsrepræsentant, hvor han fik forelagt Anden partsrepræsentants budgetter for byggeriet. Han drøftede budgetterne med Vidne 2. De havde ikke adgang til underbilag til budgetterne, og de havde ikke lang tid til at beslutte sig.

Det var nemmere for ham at overtage projektet og gøre det færdigt end at finde en anden køber af projektet. Det var årsagen til, at de lave-de overdragelsesaftalen. Anden partsrepræsentant krævede at blive tilknyttet som konsulent, ellers ville han slette alt materiale til brug for projektet.

Anden partsrepræsentant ville ikke give adgang til den digitale signatur, som gav adgang til oplysningerne på byggesagen, med-mindre de betalte 50.000 kr. De fik først adgang til byggesagen den 20. februar 2023. Der var forskellige mangler ved byggeriet, der gjorde, at der ikke kunne fås ibrugtagningstilladelse.

Han havde givet Anden partsrepræsentant fuldmagt til at kommunikere med kommunen. På et møde med Syddjurs Spildevand fik de oplyst, at der var sendt en ansøgning om en anden udstykningsplan, hvilket betød, at de ikke kunne gøre projektet færdigt. Han havde ikke forstået, at Anden partsrepræsentants ansøgning medførte, at der blev udstykket 4 grunde i stedet for 24.

Han oplevede bl.a., at fjernvarmeselskabet var skeptiske over for projektet, da de hørte, at Anden partsrepræsentant var involveret. Der var også flere købere, der sprang fra, fordi de ikke kunne få finansieret købet ved realkreditinstituttet, når Anden partsrepræsentant var involve-ret i projektet.

Han blev først bekendt med, at der var restance på byggeskadeforsikringen, da Vidne 2 fandt ud af det. På et møde den 15. marts 2023 oplyste First., at de ikke ville tegne forsikringen, hvis Anden partsrepræsentant var involveret i projektet. First. oplyste endvi-dere, at der kun var to forsikringsselskaber i Danmark, der tegnede byggeska-deforsikringer, og at det andet selskab heller ikke var glade for Anden partsrepræsentant.

Arkitekten oplyste, at forskallingen i 5 af husene ikke var lavet korrekt, da der manglede brandbats. Når de løbende foreholdt Anden partsrepræsentant, at der var mangler ved hu-sene, svarede Anden partsrepræsentant, at de nok skulle finde en løsning på det. Efter problemerne med byggeskadeforsikringen besluttede de, at det var bedre at fortsætte uden Anden partsrepræsentant.

6

Budgetterne i ekstrakten side 90-92 var bilag til overdragelsesaftalen. På det tidspunkt troede de, at budgetterne var retvisende. Det største problem med budgetterne var de poster, der ikke var indeholdt i budgettet. Der var f.eks. ik-ke sat penge af til armaturer eller hårde hvidevarer.

Anden partsrepræsentant sagde efterfølgende, at de plejede at bestille hårde hvidevarer ved WhiteAway, men udgiften hertil fremgik ikke af budgettet. Der var heller ikke indregnet udgift til udtørring af byggeriet, sagsbehandling ved kommunen osv. Ovenlysvinduer var en tung ekstra post, ligesom byggeskadeforsikringen medførte en ekstraudgift på 144.000 kr.

Budgetterne i ekstrakten side 108-110 var bilag til opsigelsen af kon-sulentaftalen. De mange ekstraudgifter var dog alene et af flere momenter, der lå til grund for opsigelsen. De har begrænset tabet, da nogle af husene er solgt til en højere pris end forventet. De skulle også betale dagbøder, fordi de afleve-rede husene to måneder for sent.

Han deltog i mødet med First. den 15. marts 2023, og udfaldet blev, at de ikke kunne tegne en byggeskadeforsikring, hvis Anden partsrepræsentant var tilknyttet projektet. Han var ikke involveret i problemet med restancen på byggeskadeforsikringerne.

Af de 12 huse, de overtog, er 9 huse i dag beboet. Der er et hus, hvor byggeriet ikke er påbegyndt, et hus der ikke er solgt, og det sidste hus er solgt med over-tagelse senere i denne måned. Da de aflagde regnskab i juni 2023, havde de et underskud på 500.000 kr. Det er hans bedste bud, at det endelige tab kommer til at ligge på det niveau.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Hammer Holding Cph ApS har yderligere anført, at Anden partsrepræsentant ikke var be-

kendt med, at han var sortlistet ved forsikringsselskabet First., og at det ikke var en kendelig forudsætning for aftalens indgåelse, at First. accepterede hans medvirken. Bristende forudsætninger eller aftalelovens § 36 kan derfor heller ikke begrunde, at konsulentaftalen blev ophævet.

Vendehøj Byg ApS har anført, at Anden partsrepræsentant var bekendt med, at han var sortlis-tet ved forsikringsselskabet First., og at Anden partsrepræsentants undladelse af at oplyse her-om er en tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt, der følger af kontrakten. Oplysningen var en væsentlig forudsætning for indgåelse af aftalen, hvorfor aftalen kan tilsidesættes i medfør af grundsætningen om bristende forudsæt-ninger og aftalelovens § 36. Endvidere stillede Anden partsrepræsentant ikke sin arbejdskraft til rådighed efter opsigelsen, hvorfor der også af denne grund ikke er krav på honorar efter den 23. marts 2023.

7

Landsrettens begrundelse og resultat

Anden partsrepræsentant var tilknyttet Dansk Byggeselskab Holding ApS, som forestod opfø-relsen af en række boliger på Område i By. Projektet blev nødlidende, og Vendehøj Byg ApS og Hadbjerg Mur og Beton ApS havde tilgodehavender, som ikke kunne forventes dækket af Dansk Byggeselskab Holding ApS.

Vende-høj Byg ApS og Dansk Byggeselskab Holding ApS, som da var under konkurs, indgik den 13. februar 2023 en aftale om overdragelse af det igangværende byggeri, tegningsmateriale mv. I tilknytning til overdragelsen skulle Anden partsrepræsentant ansættes som konsulent i en periode, og han skulle have andel i et eventuelt overskud.

Anden partsrepræsentant indestod endvidere for loyalt at have givet alle relevante oplysninger vedrørende byggerierne og projektet, således at køber problemfrit kunne fortsætte byggerierne med det stipulerede økonomiske resultat.

Vendehøj Byg ApS opsagde konsulentaftalen ved mail af 23. marts 2023 som følge af Anden partsrepræsentants væsentlige misligholdelse. Anden partsrepræsentant bestred samme dag, at der var grundlag for opsigelse af aftalen. Han anførte i den forbindelse, at aftalen var en samlet aftale, og at han som konsekvens af opsigelsen tilbage-kaldte Vendehøj Byg ApS’ ret til at anvende byggetilladelser, tegninger mv.

Vidne 1 og Vidne 2 har afgivet detaljerede og konsistente forklarin-ger, der er støttet af flere af sagens øvrige oplysninger. Efter bevisførelsen, navnlig forklaringerne fra Vidne 1 og Vidne 2, lægger landsretten herefter til grund, at der efter aftalens indgåelse viste sig at være en restance på byggeskadeforsikringen.

Landsretten lægger endvidere til grund, at der i den forbindelse opstod problemer med forsikringsdækningen, idet byggeskadefor-sikringsselskabet ikke ville tegne forsikring for projekter, som Anden partsrepræsentant var involveret i, og at Anden partsrepræsentant må have været klar over dette.

Landsretten lægger desuden til grund, at der som følge af Anden partsrepræsentants ændrede ansøgning om ud-matrikulering opstod en længere forsinkelse med projektet, således at der måtte stilles en garanti, ligesom Vendehøj Byg ApS blev pålagt at betale dagbøder. Endelig lægger landsretten til grund, at budgettet var mangelfuldt i den for-stand, at en række betydelige udgiftsposter slet ikke var medregnet.

Landsretten finder på den baggrund, at Anden partsrepræsentant ikke loyalt havde givet alle relevante oplysninger vedrørende byggerierne og projektet, og at han væsent-ligt havde misligholdt sine pligter ifølge kontrakten. Vendehøj Byg ApS var derfor berettiget til at opsige konsulentaftalen som sket.

Landsretten stadfæster herefter byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Hammer Holding Cph ApS i sagsomkostninger for landsretten betale 28.000 kr. til Vendehøj Byg ApS. Beløbet er fastsat til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved

8

fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedfor-handlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Hammer Holding Cph ApS inden 14 dage betale 28.000 kr. til Vendehøj Byg ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 31-01-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appellant Hammer Holding Cph ApS, Indstævnte Vendehøj Byg ApS